土地增值税筹划技巧 ——合作建房法
发布:zhihuiyuan | 分类:会计库
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举个案例:甲企业属于非房地产开发企业,2006年通过招拍挂受让一块土地使用权,支付土地出让金3000万元,甲企业没有进行任何开发。2008年3月,甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司,评估价8000万元,由乙公司开发这项土地。营业税税率5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%,中国房地产财税咨询网地产税务专家做如下分析:
(1)转让方案:甲企业转让土地使用权给乙企业,根据《土地增值税条例》规定,应征收土地增值税。财税(2003)16号
扣除项目金额=3,000+(8,000-3,000)×5.5%=3275(万元)
增值额=8,000-3,275=4,725(万元)
增值率=4,725÷3,275=144.27%
适用税率50%,速算扣除率15%;
应纳土地增值税=4,275×50%-3,275×15%=2,137.5-491.25=1,646.25(万元)
(2)筹划方案:变转让土地使用权为合作建房,分得房产后,再转让房产。甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房,乙公司出资8400万元,在这块土地上建同样面积的两栋写字楼,各分得一栋。
假设,甲企业分得的写字楼评估价值为5500万元。
甲企业以地换房,发生了土地使用权转让行为:
应交营业税=(5500-3000÷2)×5%=200(万元)
应缴城市维护建设税=200×7%=14(万元)
应缴教育费附加=200×3%=6(万元)
转让土地使用权利得=5500-1500-220=3780(万元)
甲公司分得楼房后再转让,楼房原价为5,500万元加上土地使用权1,500万元,总成本7,000万元。假设甲公司以8,000万元把分得的房产转让,应交土地增值税:
扣除项目金额=(5500+1500)+(8,000-5,500)×5.5%=7137.5(万元)
增值额=8000-7137.5=862.5(万元)
增值率=862.5÷7137.5=12.08%
应纳土地增值税=862.5×30%=258.75(万元)
减少土地增值税额=1646.25-258.75=1387.5(万元)
(来源:中国房地产财税咨询网)
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