一次性把房地产泡沫说清楚1

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本文是武大一学长的日记，转载到此处。
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一次性把房地产的泡沫讲清楚（理论+实践：未来房价下跌的底部、房地产行业大趋势、商业地产的泡沫、中国房地产的泡沫到底有多大、房地产行业的就业前景）

备注：此文为本人原创，大部分观点仅代表个人观点，是个人意志的体现，不一定反应行业的真实现状。部分引用别人观点出，会在文章中指出。

       本人对本人的观点保留意见，不构成投资建议。

      观点来源于本人的行业实践，平时对行业的持续关注，部分观点代表行业的整体共识，会和其他人的观点基本一致，部分观点为个人意见。

       文章过长，总共18600字，分为8个部分，系统的论述了：判断房价下跌的指标、何谓绝对降价及房价的底部、房价的构成要素、行业未来的八大趋势、商业地产的泡沫、房地产行业的泡沫、房地产投资意见、房地产就业意见八大问题，观点非常鲜明，论证的逻辑也鲜明，请谨慎阅读。

一、判断房价下跌的几个简单指标？

        最近，很多毕业2年的同学准备买房的，一直问我下半年的房价走势，其实大的基调在行业内是有共识的：房价的挂点已经到来，在未来的一年半甚至2-3年是房地产的一个大熊市，在这个熊市，不一定是房价的绝对下跌，而是绝对不会大幅上涨。去年4月的时候，政府开始出台“4.15”新政，那个时候，大家都以为调控只是过家家，过不了几个月，一切照旧，而且事实上去年在销量和价格上受调控的影响都有限，而当调控严厉的持续到今天，大家才相信，狼真的来了，中国房地产大牛市的十年终于结束，熊市踏上征途。对政府的宏观调控目标而言，并非要房价大幅下跌，而是稳健发展。而熊市何时结束，取决于以下几个因素：保障房的完成情况；中国宏观经济的形式，如果基本面持续恶化，可能会在后期放缓调控力度，但是绝对不会救市；民意的预期；对前期泡沫的逐渐消化。所以目前业内没有谁对此有预测。

          之前我简单列过几个房价绝对下跌的指标：

1、  如果是在售楼盘，同一户型、差不多的层高，如果降幅没有超过10%，则这个楼盘并没有出现实际的降价；

2、  在售楼盘里面，如果出现老业主闹事情况，则证明房价出现绝对下跌，却下跌幅度超过10%；没有出现，则房价没有实际的下降。

3、  新预售楼盘，对比同区域、同档次的楼盘，如果没有特殊的自然景观，比如紧邻公园、名校之类，如果价格没有相比低10%，那不算降价。

       以上三个指标，针对新盘、旧盘，基本在中国的一二三线城市都通吃通用，是我行业经验加实地调研多地楼盘之后的一个总结。

         为什么会得出以下几个指标？基于以下几个原因：

1、  在中国的房地产销售里面，几乎所有的楼盘都是这样，售楼小姐第一次告诉你的面价一般会比开发商的心理底价高5-10%，根据不同类型的城市这个比例不一样。

2、  在同一个楼盘里面，就算是同一栋楼，最好的户型和最差的户型价格差距都在15-20%之间。那不同的楼栋因为景观、朝向、户型的不同，价格差距会更大，很多开发商会在逆市的时候用比较低的价格推一些差的户型宣称自己降价，促进销售，其实本质没有降价。

3、  就算是在底价的基础上，很多开发商在做价格表的时候也会预留6-10%的活动折扣空间、内部折扣空间，这个折扣人为因素很大。

        所以综合以上几个因素，一个简单的指标就是如果价格下降幅度没有超过10%，那基本就不是真的降价，有开发商用打折忽悠你降价的时候，你基本上可以一巴掌把他拍死。用这些指标，到目前为止，从中国大的趋势来看，部分现金流有问题的楼盘出现了大幅降价之外，整体的价格还是比较平稳，目前已经开始出现松动的迹象，现在还处在深度博弈期。

      二、何谓绝对降价？房价的底部在哪里

         说到绝对降价，我们得先对绝对降价的本质和房价构成本质做一次深度的解析。

何谓降价？所谓降价就是企业为了促进销售，以牺牲一定的合理利润为前提，换得销售业绩，促进销售的竞争策略。这是我对房地产降价的定义，一个最核心的要素：牺牲企业的合理利润,何谓合理利润？对领先型企业而言，一般利润率较高，就是牺牲较高的利润部分，让利润回归到市场平均水平，对于一般企业而言，合理利润就是行业的平均利润水平，牺牲利润就是让自己的利润低于平均水平甚至是比成本价略高销售（对房地产而言，目前不太可能低于成本价）。比如在现实生活中，一个经常卖20的洗发水某一阶段10元促销，这就叫降价，还有部分衣服特定节假日的大促销。

     我们深度解析房地产的成本构成：房价=楼面地价+建筑及配套成本+税费+借款的财务成本+利润+营销费用等

      为了计算的方便，我们设房价为X,利润率为Y，楼面地价为Z，建筑及配套成本为E。

        在实际的项目中，一般楼面地价可以直接在网上查到，大部分土地都是招拍挂，楼面地价会公布，计算时以武汉为例，武汉这样的城市市中心边缘地带楼面地价在3000/平米左右。

      建筑及配套成本包含：勘探设计等前期工程费用（100左右），建筑成本（1500-2000），配套建设费用（200-300），监理建安等费用（100），在这里我们取个平均值，全部加起来在2000左右。

      税费包括营业税所得税、增值税等，全部加起来略等于销售额的25-30%，在这里我们取28%的均值。

       借款的财务成本这个差距非常大，因为不同的项目自由资金率不一样，融资方式不一样，我们这里采用信托融资的模式（现在银行贷款很难，我们取融资成本为25%的利率，销售额的30%来自于融资），那财务成本等于X*25%*30%

       因为营销费用占比非常小，一般1.5%。所以我们在计算的时候和利润打包计算，按照20%的净利润率计算。

       那最终房价的公式可得：

Z（3000）+E(2000)+X*28%+X*20%+X*25%*30%=X

       按照这个公式，在楼面地价为3000左右的时候，房价略为11764，和武汉的市场均价基本持平，也和行规销售价格大于楼面地价的三倍以上这个原则符合。比如最近深圳宝安区成交了一块土地，楼面地价9590元，最终反算房价为27000.和现实基本符合。当然很多了解房地产的人会说房地产企业的净利润不止20%。因为这个是粗算，而且我也只是借此说明几个问题，这里面有几个细节：

         首先是地价为题，中国的房地产企业，除了恒大、万科这样的大企业是拿地之后马上开发，一般企业都喜欢囤地，90%以上的在售项目地都是3年前拿的，而中国这几年地价的涨幅一直领先于房价的涨幅。

         其次是建筑成本问题，开发商偷工减料是常事，万科这样的企业也不例外，随便省个300块钱是常事。

         税费问题，增值税一直有较大的操纵空间，甚至很多企业官商勾结，偷了很多税。

         融资成本问题：大企业一般通过债券和银行融资，融资成本在15%以内，之前中小企业也一般通过银行融资，或者信托，那时的融资成本最高也不高过18%，高过25%是最近一年的事情。

        如果开发商的房价是按照这个折算出来之后的价格，那利润率远高于20%，房价有较大的调整空间，特别是之前几年旧盘。按照这个标准，房价降个20%不为过，而且也是在今年下半年到明年上半年可能出现的大概率事件。因为就算降了20%之后，行业的利润还是可以维持在10%以上。

       最最重要的原因是，房地产的定价根本他妈的的不是采用成本反算法，没有一个开发商会傻逼到算出成本是多少，然后很仁慈的决定自己要赚多少钱，然后倒推出房价。正是因为这个原因，很多开发商的售价会远高于我们按照成本反算法得出的价格。我个人的观点是，按照成本反算法后得出的价格整体降20%，是这次调控的底部。

       为什么是降20%？有以下几个个人观点：

1、  降价20%之后，其实开发商还有一个合理的利润，这是开发商本身能接受的。

2、  降20%，不会对金融行业出现大规模的冲击，别忘了地方政府几乎所有的债务都是用土地抵押的，还有普通购房者的按揭，开发商的银行融资。如果出现大幅下跌，也不是中央政府希望看到的。

3、  降20%能满足老百姓的降价预期，也不会引起前期购房者的大面积暴乱。就是居民用房子表现的资产不会大幅贬值（因为很多之前买的房子到现在也涨幅在20%以上了）

       基于以上几个观点，20%是一个合理的底部，当然不排除个别地区、个别楼盘的降价幅度超过30%，达到30-50%的情况，比如07年的恒大为了活命就经常干这事。

三、房地产销售中价格的构成要素和影响因子

       在房地产的操盘中，价格表的制作是重中之重的事情，其实就是在现实中房价怎么得来的一个过程。

在房价的计算中有一个核心的公式：

     单价1*面积1+单价2*面积2…….=总建筑面积*核心均价

      而单价1=基准价+平面差+层差（这个单价对应的就是销售过程中每一个房源的价格，基准价因为核心均价不一样需要试算）

       在这个计算公式中，最最重要的就是核心均价，核心均价其实就是上一部分中通过成本反算法算出来的那个价格X。但是在实操中，开发商都不会这么去算价。科学的方法就是竞争楼盘比较法，就是通过对一系列的竞争楼盘打分，最后算权重得出的价格。往往是开发商老板根据代理公司给他的一系列数据，自己拍出来的一个价格，比如可能代理公司认为这个卖5000就好了，因为就算4500也利润非常高，而老板往往想卖5500.甚至更高。正是这个价格决定了后来的一系列的每一个房源的价格。这样算出来的核心均价一定会高于成本反算法的。

       所谓的平面差就是不同的户型，因为景观面、朝向、赠送面积、户型结构本身而造成的一个差价，大概的意思就是同一栋楼、同一个楼层，可能差价都在几百块钱，这个价格在实际的计算中虽然有标准的公式：平面差=核心均价*20%/极差值*差分值。但是在现实中因为核心均价是个不定量，往往是开发商随手拍的，最终倾向于根据经验把平面差定为一个定量，这个随意性很大。

       层差就是不同楼层的价格差距，这个也是根据市场规律拍出来的，其实没有科学的规律，没有人可以证明住在28楼一定比住在20楼舒适度高，但是现实中28楼一定会比20楼高200-300块钱。这些没有价值的差价都是客户在负担。当然极少量的楼盘，不同的楼层的景观面会有稍微的差距，但是这个差距很弱小。特别是在现在的一线城市，项目的容积率非常高，低楼层和高楼层一样，看到的都是一些密密麻麻的房子。

       看完以上的论述，大家应该知道自己买的房子价格是怎么来的了吧？那以后销售代表在给你忽悠价格的时候，你完全可以一巴掌将他拍死！

      其实最终的总结就是：在项目中，核心均价是开发商根据市场形势拍出来的，如果形势好的时候，开发商随时可以涨价20%，甚至更高；那些所谓的平面差，除了户型这个硬性指标，因为部分户型的确有硬伤，影响居住感受，其他的影响平面差的因素，价格差距的随意性很大，而且和实际的居住感受相关度不高；而所谓的层差，我觉得这个是房地产销售里面非常伟大的创造，但是是用来忽悠全世界最傻逼的中国客户。本质上层次和平面差这东西和中国人追求名牌和奢侈品的心理如出一撤，没有区别。

         所以在真正的买房中，很多客户经常为一些没有必要的价值付出了略等于价格10%左右的价钱。也正因为有这样复杂的价格标准的制作过程，也给开发商降价预留了很好的空间。

        开发商在开盘的时候，很少会一次性把房源推出来，常规的做法是在开盘的时候把次好的和次差的推出来，中间销售最差的，最后销售最好和最差的。在如此的熊市之下，很多开发商的常规做法是往往把比较差的户型拿出来，因为价格本身就低，和原先较好的户型之间形成差距，构成大降价的假象，促进销售。

         也正是因为有此暗中操作手法，政府才会在有些城市要求开发商一次性公布所有房源的价格，明码标价，这就是为了堵死开发商变相涨价之后的折扣。

        所以大家在买房的时候，开发商宣称自己降价或者给客户优惠，那你要搞清楚：户型是不是之前的户型，别为那些差的户型买单；额外价值对应的价值是否值得您买单。

        在这一章节，给大家举一个活生生的案例，就是我之前操作过的一个失败案例，当然我也是在同事操盘失败之后，没人接盘，被安排了把这个死任务接下来，目前这个项目老板在破产边缘。这个项目位于广西的钦州，当地的均价在3600-3800之间，最好的楼盘销售价格也只在4500左右。这个项目的确是钦州市地段、品质各方面都最好的楼盘，当时在开盘的时候，老板完全不顾市场现状和自身情况，在开盘当天将均价定在5800的高水平，结果开盘当天销售了1套，在开盘凄惨的销售了3个月之后，老板终于把价格降到了4700的水平。我就是在这个阶段介入。但是从5800到4700这个水平，按照我的观点，这根本不能算作降价，因为5800本身就是一个非常不科学的价格，非常虚高的价格，就算4700价格都仍然有下降的空间。如果在后期，后市持续恶化，老板会把价格下调到4000左右，这才算是降价，当然我也认为，价格降到4000基本上是一个必然的事情，老板没有选择的余地。

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关键词：房地产泡沫 一次性 房地产 中国宏观经济 房地产行业 房地产泡沫

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