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雷达卡
七、房地产大趋势下给购房者和投资者的一些建议
对于刚性需求的购房者，我一直的建议是不急着年轻时候透支你所有的梦想、所有的未来来买一套房子，这个代价太大，大到没法计算。你放心，如果有一天中国大多数30岁的年轻人买不起一套房，不用你革命，会有很多人帮你革命。
对于自住的客户而言，房价没有底部，也不需要有底部，你只需要在合适的时间，购买自己的合适的房子。
其实今年下半年一定是一个最好的机会，在这个期间任何时候买都一样，因为房价绝对不会上涨，只要你看中一个适合自己的户型，你长期关注，价格下降幅度达到10%以上，立即出手购买，中国房地产市场的需求依然强劲，你不买一定会有人买。谁都不知道底部何时到来，一味的等待底部没有意义。
你只需要记住几个基本原则：
买方便自己工作的地段，其他都是浮云，未来每天花一小时上班绝对不是件幸福的事情，这个时间值得你花巨大的投资，只要有能力。
销售代表忽悠你的所谓的未来商业繁华、地段价值和规划前景和你没有任何的关系，这些你基本用不到，你老婆也用不到，结婚了就是过日子的心态，不是小女孩还天天逛街，而且繁华的街区住着一定不舒服。
别为没有必要的户型附加值、单一的户型景观面花太大的投资，价值不大，除非你不差钱。只要小区的周边环境好、不吵不闹不脏，就是好房子。
别为所谓的医疗配套、场馆配套花钱，这些配套，只有教育配套拥有价值，其他都是炒作之用。
别听销售代表忽悠未来的高铁、城际快铁等规划，这个基本只有地铁规划有用。事实已经证明，高铁这东西祸国殃民，而且和你真的关系不大。
而针对投资客，这个问题变得相对复杂，因为房地产投资和其他任何种类投资：股票、债券一样，适用价值投资原则，就是在一个投资品低于本身价值时买入，在更高价值时卖出，而不是在低于投机者预期价值时买入。但是中国人在过去的5年的大牛市熏陶下，已经忘掉了所有的底线，所有的原则，只要是好的合适的都买入，商业地产的疯狂就是例证，在这里， 本人结合自己的行业经验，给大家几条标准：
1、谨慎投资一线城市非核心区住宅，比如北京、上海、深圳、广州等城市的周边县市，这些县市的主力客户是本地高端客户和价格外溢的市区客户，他们本身的承价能力有限，下跌时肯定是这些地方先跌，现在的市场行情已经证明这个观点。比如北京的通州、杭州的郊区已经开始大跌。
2、谨慎投资中低端商品房，因为保障房的影响，中低端商品房的价格上涨空间有限。
3、谨慎投资房价与收入比超过3:1的二三线城市，如果是三线城市比例达到这么高，可以完全放弃投资，二线城市视特殊情况而定。
4、对这样的城市千万别投资：城市无核心支柱产业（煤矿不算支柱产业）、无核心旅游资源的城市。这样的城市你永远别指望他房价大涨，就算大涨也没支撑。
5、外地人购房比例超过50%的城市，建议不投资，这样的城市房价虚高得厉害，外地投资客一撤，房价必然大跌。
以上这些仅代表个人观点，投资发生损失，本人不负任何责任。
八、关于房地产行业就业的个人意见
在过去的十年，房地产行业是一个暴发户产业，造就了中国最多的暴发户。也是行业平均收入水平比较高的几个行业，差不多平均收入水平只低于金融和互联网，如果加上各种灰色收入，可能只低于金融产业。一个工作2-3年的成熟营销策划人员，在一线城市平均薪水值15-25万，在二、三线城市值8-15万不等。而一个营销总监，最差也值30万年薪。一个高级管理人才年薪过百万是常态。还有各种买房的优惠、广告的回扣等。当然，这个行业的工程人员也有同样的收入，可能比营销策划稍低。另外的一些配套行政人员、财务人员等等，也会比其他同行的平均水平高。
而且在过去的十年，因为粗放式快速发展，这样的行业人才一直奇缺，特别是那种商业地产人才，都缺到泡沫。但是，现在，这样的好日子对大多数人而言可能真的已经到头了，起码行业的平均水平很难在维持这样高的增长率和基数。
一个行业的就业前景和整体发展空间一定是和行业的大趋势相关的，行业的发展和转变决定了人才的需求和价值，而在未来的十年，结合上面的八大趋势，房地产行业涉及就业的正在发生以下变化。
1、在过去的十年，行业最有价值的是政府关系，依靠关系的深浅而有核心竞争力，而未来十年，有价值的将是公司的专业团队、管控模式、融资能力。所以，在过去的十年，那些有关系的政府官员亲戚、前政府关系都获得较多的价值。那些拿土地的、搞审批的，土老板给几百万的薪水都不为过。一个项目的灰色支出基本上是房地产销售额的1-2%。
2、过去的十年，行业的超额利润来源于垄断土地的升值，而非产品的溢价，未来将是产品价值主导。所以在过去，很多二三线城市的房地产企业基本上没有产品意识，那也不会为产品研发设计人员付出高额薪水。
3、过去的十年，营销的重点是炒作概念、规划前景，而非真正的挖掘物业价值。未来将会转变为基于客户实际需求的物业价值的挖掘和创造。所以，未来真正精通营销的人会越来越稀缺，越来越有价值。而那些以为做几个广告，几套说辞就能忽悠客户的营销人员将不再有任何价值。
4、过去的十年，行业都是粗放式发展，开发商求快、求大、求形似，而未来的十年将是专业化主导。会注重管控，注重成本控制，这样的人也越来越稀缺。因为过去的十年除了几个大的开发商职业经理人，就没有几个这样的人才。
5、过去的十年，在大多数公司，房地产这个极度依赖资金的行业，行业财务人员大都数只是一个算账和管账的管家，还有合理偷税漏税的专家。除此之外不具有任何价值。因为在过去的十年，贷款靠的是老板关系，融资不需要其他渠道，各种现金流的控制很大程度上依赖的也是老板关系。而未来的十年，这将发生根本性的变化，银行融资渠道的缩减将倒逼行业的转型，未来精通资本市场，又了解房地产发展规律的人才会非常稀缺，也会非常贵。
6、过去的十年，行业非常分散，三五个人就敢做房地产。最现实的例子就是我现在服务的客户，公司的原始员工就是三个股东，还有老板的一个侄子，一个老板的朋友管工程的，总共5个人，然后就敢做30多万方的大项目。、而未来，行业的并购将成为常态，行业集中度也将提升。
7、过去的十年，商业地产运营和开发人才都去奇缺，因为过去商业地产本身在城市奇缺，像个样都能存活，大家没有运营思维。而未来的十年，商业地产竞争将会非常激烈，精通整个产业链价值创造的运营人才将会持续稀缺，持续泡沫。
8、过去的十年，代理行业遍地开花，而且依靠大牛市，大家都活得很滋润，只要有几个人成熟的人，一年随便接几个项目就能赚几百万。而未来的十年，代理行业的营销价值将逐渐丧失，最后会演变成一个非常单纯的销售公司。很多代理公司甚至会被逼迫转型为二手房炒卖公司。行业的平均薪酬涨幅一定不值得期待。
那给到大家的就业意见就是：
1、 在中国未来的十年，一定别过度迷信关系，先得让自己有真本领。关系是社会的寄生虫，消耗价值，不创造价值。
2、 未来的十年，房地产精细化工程人员一定奇缺，如果你是学工程，一定要让自己熟练掌握造价、成本控制、管控等各个环节，只有这样的人才可能出类拔萃，如果没有这个能力，你也要让自己成为某个领域的绝对专家。如果能达到这个水平，年薪50-100万应该不是难事。
3、 未来的十年，有非常高的产品设计和研发能力的人将非常吃香，上面已经论述，未来是产品价值主导的十年。
4、而对房地产营销人员而言，未来的就业前景个人认为是悲观的，甚至是非常悲观。对一些初级的营销人员而言，薪水将越来越不具有竞争力。对一些中低端楼盘而言，房地产营销价值将减弱，将由营销主导转为产品和价格主导。而对一些高端楼盘而言，营销将不再是单传的灌输式营销，而是整个产业链的整合营销，将客户的需求融合在产品的设计、研发和后期运营里面，这样的人才，需要你精通房地产的整条产业链，并且有整合能力，普通人很难达到这个水平。
5、 未来的十年，精通资本市场和房地产产业链的的金融人才将非常吃香。并且很贵。
6、 未来的十年，那些精通并购、信托基金的人，将会比行业的其他人才更金贵。
7、 未来的十年，商业地产人才继续稀缺，但是稀缺的是那些熟悉整条产业链的人，而不是某方面的单一人才，这就要求你精通商业地产的前期定位、规划、营销和后期运营。当然单一的运营人才也会非常有价值。
8、 未来的十年，代理顾问行业将会有较大波动，一定会有一个大批业内人离职，彻底离开整个行业的局面。而且未来行业的利润率会持续走低，相应的收入水平也会下降。
所以每个人都有可能抓住这个趋势，找到自己的位置，成为一名精英。房地产这么庞大的市场，永远都有机会，都会有饭吃。
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