《凤凰周刊》：杨帆：为政府运用行政手段挤压房地产泡沫叫个好

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房地产价格的飙升是垄断控制造成的，而不是什么成交量，类似于股票中的坐庄。因此，政府开始用行政手段强势干预不仅必要，亦是迫不得已。其性质不是反对市场机制和经济规律，而是克服垄断，克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性。

为政府运用行政手段挤压房地产泡沫叫个好
文、特约撰稿员 杨帆

挤出泡沫，才能吸引正常需求

2005年前四个月，房地产价格又上升了 12%，这就迫使国家不断加大控制力度。5月11日，国务院7部委联合下达文件，采取综合措施稳定房价，引起轩然大波。节节走高的房价，终于挺不住了。物极必反，天下哪有只涨不跌的价格？看看历史上无数次泡沫，从香港九七回归到美国互联网，从“日本第一”到“亚洲四小龙”，神话编得越神，破灭得就越彻底。 何况正在被股市崩溃所折磨的中国人，也不会相信房价20年只涨不跌的神话。无数持币待购的人们终于有了希望：房价回归到2年以前水平，才好买房。但投机资本放出风来，房价只是“ 减慢上升速度”，绝无跌的可能。 同时对中央政府的措施大肆攻击，什么“滥用行政手段，恢复计划经济”之类，又出来了。这种论调在1994年打击北海房地产泡沫，治理通货膨胀；1998年对抗亚洲融危机，在香港托市；2004年控制经济过热的时候，我们一再听到，不可不辩。
必须承认，中国房地产业确实有长期潜在需求，并且处于高速增长时期。 各国人均GDP从800美元到 13000美元成长区间，住房消费都持续发展，中国人均GDP已超过1000美元。世界平均城市化水平是50％，发达国家是75 ％，中国只有38 ％；而每年3000万人进城，需要600万套住宅，拉动内部需求8000亿人民币，相当于GDP 每年增长5个百分点。城镇居民住房消费占全部消费比重仅10％，人均建筑面积22平方米，2020年达到35平方米，潜在需求有30亿平方米。现实需求是：20％城镇家庭想改善住房，2700万户每户增20平米，就是5.4亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。所有这一切，都意味随着收入的增长，房地产需求是逐年增长的。
中国房地产业有自己特殊的利润来源，是国有或者集体所有的土地通过开发向私有转化时，国家让渡了一部分绝对地租，级差地租和垄断地租， 对于居民的补偿也不充分，正是这种超额垄断利润，促进了房地产业的超前高速增长。其他社会条件是：20世纪90年代的住房改革，城市发展及派生拆迁需求，人均收入提高，建筑技术升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使我国房地产需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，2002年以来则迅速从消费品向投资品转移，从国内需求向国际投资者转移。
1993年北海房地产泡沫以后，房地产业陷入低迷。 1997年以后国家连续出台鼓励政策，直至2000年才再次形成高潮，已持续6年。三年来国家几次试图控制都不能奏效。2004年国家控制土地供应，房地产投资和消费信贷受到控制，但房地产商借口土地不足制造涨价预期，将房价抬高15%，标志性城市的标志性建筑甚至翻倍，这是垄断控制造成的，没有什么成交量，类似于股票中的坐庄。泡沫经济的鼓吹和制造者，有组织地干预政策，他们的纲领是：房价还要上升20年，政府不应为一般工薪阶层解决住宅问题，不要让所有老百姓都买房子，供应量先满足最富的人，大多数人应该租房而不是买房；最好的提地资源应该集中为富人盖豪宅。 这是在中国贫富差距日益扩大的条件下，适应、固化并且发展这样的社会结构，使少数人买房成为大房地产主，依靠房租过活，这样的模式不要说社会主义和谐社会，连三民主义的“耕者有其田，居者有其屋”也大大倒退了，这是在中国发展大地主阶级的纲领。他们在2005年还要制造更大的涨价预期。
我们“经济学非主流派”的观点很明确，由于市场经济天生不是均衡的而是不均衡的，由于金融房地产市场的高度垄断性，仅仅依靠经济手段不足以控制泡沫经济的发生，需要综合治理，包括使用行政法律宣传组织手段在内，其性质不是反对市场机制和经济规律，而是克服垄断，克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性。治理不动，力度还要加大，一定要治出一个结果来，结果就是跌价。现在治理，房地产泡沫尚未坐大，治理成本低损失小。房价应跌到2年以前的水平，正常需求就会进入，根本不存在什么不能治理，不敢治理的问题。如果泡沫坐大最终崩盘，就会打断发展。 因此，像这样的综合治理， 还要进行多次，不断地挤出泡沫，吸引正常需求，老百姓才好买房子，房地产业才能有长期、稳定、可持续地协调发展。

从消费、投资到投机：房地产泡沫的标准是什么？

经济泡沫指资产价格对其基本价值持续性偏离，是由于虚拟需求过度膨胀导致价格水平相对于理论价格非平稳上涨。投资与投机有区别。投资指买房出租，长期收取房租；投机指买了以后直接出售，赚取差价。 两者又是可以互相转化的，成功的投资可以变为投机，如果购买的房子迅速升值，投资者可把房子出手，把多年以后的房租收入一次性贴现为卖房收入。不成功的投机则被动变成投资：买房以后如果跌价，也只能长期出租。
衡量是否泡沫经济有六大标准标准。一是供应结构失调，高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。二是空置率居高不下。国际标准是10%，我国商品房屋空置率在30% 左右。其三收入房价比超出警戒线。合理水平为6∶1。 我国是8∶1到15：1。北京市民户年均收入为3.4万元，一套80平方米住宅50万，房价收入比为11∶1。第四投资比例提高。上海调查25个小区23694户，有26.5% 购买者是投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，也是投资行为。 二手房市场的发展将进一步提高投资比例。第五租售比失衡。房价与月房租之比，国际标准是100：1。北京一套80平方米的旧房 50万，月房租是2200 元，比例达到 227：1，新房可达到300：1。 房价远远超过租金。1998年以来全国租赁价格涨幅年1%，新房出售价格涨幅年7%，背离越来越大。说明买房以后出租，要20---30年才能回收，相当于存款的利息收入。第六，金融盲目扩张。房地产业70 % 土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。贷款额从1998年3106亿，急速放大至2003年9月的21327亿元。 2001年以来，房地产开发贷款保持25%以上高增长，2003年达49 %，高于金融机构贷款增速整整28个百分点；房地产开发贷款占全部金融机构贷款的比重，1998－2003年分别为2.34%、2.51%、2.64%、3.11%、3.4%和4.19%；2003年末个人住房贷款余额11779.74亿元，占金融机构贷款余额7.4%。2004年9月末，商业性房地产贷款余额2.5万亿元，同比增长36.1%。  
目前，房地产泡沫处于“可维持”状态，不是所有人希望维持，而是各种力量力图维持之。首先是地方政府的发展冲动。其次是房地产商，银行及其背后权力阶层利益。中国经济进入持续高速增长时期，弥漫乐观情绪，对于经济泡沫缺乏切肤之痛。国际资本仍旧看好中国大举进入。 一定程度的泡沫存在是可以允许的，但如果任凭利益集团制造涨价预期， 让房地产经济“要挟” 整个经济， 泡沫就可能变得“不可控”。在资本过剩、政府追求增长率、居民缺乏风险意识急于暴富的中国，泡沫可能被继续吹大，直至崩盘为止。这就是政府不断加大调控力度的原因。

房地产泡沫的防范对策

首先，深刻认识泡沫经济的根源与危害。如果垄断力量不断强化市场涨价预期，地方政府和银行继续支持房地产热，国际、投机资本持续进入，会出现干预失灵。“预算软约束”似乎并不专属于计划经济。市场经济下的房地产生产者，消费者，银行和地方政府，也没有“ 硬约束”。个体理性造成集体非理性，危险很大。房地产泡沫的坐大及其最终崩盘，仍旧有可能出现，危害极其严重，使资产价格发生扭曲、资源配置失衡，银行资金链条断裂，引发金融系统性危机。房地产价格迅速上升和崩裂，对居民财富与消费产生重大不利影响，造成社会整体福利下降。房地产泡沫产生于市场经济的非均衡性，依靠市场力量无法自动克服， 国家使用经济杠杆如利率和税收也未必能够控制。 因此应该使用包括行政手段在内的综合性措施。
其次，国家宏观调控要深入到房地产结构，解决供给不足和结构失衡问题。控制别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的建设，使低息政策向中低收入者倾斜；对高档不动产开征不动产累进税，闲置也要按评估价征税，加大囤积房地产成本。增加经济适用房，保证一定收入水平居民买得起房。
第三，发展房地产金融，加强对按揭贷款风险控制，控制投资性购房，尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房；完善信用制度和抵押制度、抵押保险和抵押二级市场。控制消费信贷，提高首付款比例。加息要慎重，中国按揭贷款利率不低；开发性贷款更高，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链条出现脱节。
第四，从土地源头入手，保障土地使用结构合理，加快建设有形土地市场，实现国有土地使用权交易的公正公开公平。建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止圈地炒地谋取暴利；对违规者给予严厉制裁。
第五，人民币大幅升值。2003年以来在人民币升值预期下，国际游资通过各种渠道进入中国，大约2000亿美圆，大部分进入房地产。如果人民币升值幅度足够大，可以打消升值预期， 投机资本获利撤离，房地产价格可以大幅度下降。
第六，提高利率。如坚持不升值而提高人民币利率，初期无效，提一定程度后可造成价格大幅度下降。过去5年，澳大利亚，新西兰，英国，爱尔兰，荷兰，西班牙的实际房地产价格年上升 8－12%，美国 4%，但是在波士顿，旧金山 为 10%，房地产价格与平均收入之比达到历史新高， 超过 1975－2002年均值。全球将购买房产作为投资已经普及，股市崩盘，养老金亏损以后资金涌向房地产。澳大利亚经常出现几千人挤爆讲演大厅的场面。英国 30% 的人认为，投资房地产是最好的养老手段，只有 27% 的人选择养老金。70年以来，英国各项资产回报率平均值在税后达到 4。5%，而房地产回报率却是负的3。7%。 更多的人使用消费信贷投资房地产但房租下降。美国，英国，西班牙扣除维修费以后，房地产回报率只有 3－4 %，比抵押贷款利率还低。利率的提高将后决定性地击破房地产泡沫。
与我们分析相同，中央政府开始使用综合手段抑制房地产泡沫，因为只有非均衡的市场经济，才有必要使用综合手段。中国房地产市场还有很大发展前景。现在就进行调整，包括打消预期，控制需求，增加供应，改善结构，使房价逐步下降，特别要打击房地产的垄断力量，制止他们制造涨价预期，进行土地和价格垄断，也是中央政府与地方政府、广大消费者与金钱势力的一次较量。至于结果如何，我们且拭目以待。（作者为中国政法大学商学院教授）

--转自《凤凰周刊》

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政府用行政手段不分青红皂白地打压房地产价格是一招错棋。政府应该做的是调整房地产的产品结构，不同的产品价格自然就不同了。正如汽车、彩电一样，一个行业内的产品必须具有多样性。盲目的一律打压房地产价格，将直接影响宏观经济的增长。