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房地产到底是不是“蓄水池”
有一种流行的说法，认为中国货币超发多年，M2快速增长，却没有恶性通胀，多亏了房地产作为蓄水池，吸收了大量流动性。但是，稍加分析就可以发现这是无稽之谈
【财新网】（专栏作家 贝乐斯）一直以来，有一种流行的说法，认为中国货币超发多年，M2快速增长，却没有恶性通胀，多亏了房地产作为蓄水池，吸收了大量流动性。但是，稍加分析就可以发现这种流行的说法是无稽之谈。
信用扩张的原理
首先，人们所认为的“货币”其实大部分是信用。货币供应量M2的增长并不是靠央行印钞机日夜不停的印刷，而是银行系统的正反馈配合经济系统的借贷，是信用创造与扩张的过程。
银行系统的本质是正反馈。阿基米德说“给我一个支点，我能撬起地球。”同样，给我一个正反馈的银行系统，我能创造出无穷多的信用，发行无穷多的货币。
银行的传递函数很简单：Y=X(1-R) 这里的Y是输出，X是输入，R是实际储备金率，包括法定储备金和超额储备金等。银行的作用就是把存款转化成贷款，由于储备金的限制，银行只能把一部分存款转化成贷款，也就是说增益小于1。
但是，部分准备金制度银行系统的贷款并不是有去无回，而是以各种形式回到银行系统，又变成了存款。在这个回流的过程中，存在一定的滞留，滞留率就是D。由于有了回路，银行系统的运作就变成了一个正反馈的过程，逐渐放大。循环到最后，期末贷款与期初存款的比例与R和D相关。R和D越小，累计发放的贷款越多。这个比例越高，信用创造的越多。这其实就是央行降准的原理。降准的作用是降低R，扩大系统增益，增强正反馈，增加信用创造能力。
央行作为系统的控制者，所能控制的只有基础货币和系统增益，即准备金率R，但对外部因素如外汇占款无法控制。中国的基础货币中有80%以上是外汇占款，央行无法直接控制。所以从系统分析的角度看，过去这些年，央行并没有超发货币，但外汇占款让央行被动的增加了基础货币，提供了银行系统正反馈的输入。M2的爆发性增长是外汇占款增长加上银行系统的正反馈结合经济系统加杠杆造成的。所谓的“货币超发”其实来自于外汇占款激增和银行系统的正反馈。
房地产的作用
房地产是否吸收了流动性？一个人买房，无论是现金还是银行贷款，最终都流向开发商。而开发商则把售房款用于支付买地款和建筑成本。ZF收到卖地款不会闲着，而是花出去，从而让这些流动性最终又回到银行系统的循环之中，变成存款然后再转换为新的贷款。房地产如果现金购买，那只是在银行不同存款账户之间的转移，不会影响流动性。
房地产如果用贷款购买，则银行发出了贷款，创造了新的信用，增发了货币，增加了流动性，推动了银行系统的正反馈循环。所以房地产并没有作为蓄水池“吸收”流动性，买房的钱没消失，也没有固化，而是回到了银行系统参与正反馈循环。与一般人的直觉恰恰相反，房地产行业（包括开发商和买房者）的借贷行为其实是信用创造的核心和关键。房地产行业的借贷行为增发了货币，却根本没有蓄水池的作用。
总之，房地产是信用创造的重要环节。流动性并没有在房地产中固化停滞，而是不断参与银行系统的正反馈信用创造，增发货币。因此，房地产并没有吸收流动性。与之相反，房地产反而是创造流动性的一个重要环节。
作者从事投资行业，目前在某投资管理公司任顾问转自：http://opinion.caixin.com/2016-10-08/100994480.html
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