《瞭望》：房地产泡沫逻辑[转载]（3）

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江苏银监局局长于学军认为，比泡沫本身更严重的，是我国缺少抑制泡沫膨胀的有效机制和社会动力。抑制房地产泡沫主要依靠政府对市场投机活动的抑制，新加坡、英国、瑞典等国均有卓有成效的措施抑制房价。我国一些地方片面理解“增加居民财产性收入”的政策，鼓励居民直接进行住房投资，将房地产作为社会投机工具使用，推高房价遂成为地方政府增加非税收入的基本途径，因而抑制房地产泡沫就一直缺少出台相关政策的社会动力，导致1993年、2006～2007年、2009年出现周期性的房地产泡沫。
专家们表示，资产泡沫总会破裂的，世界各国概莫能外。从美国发生的互联网泡沫和房地产泡沫情况看，泡沫持续的时间往往比人们预想的要长，但泡沫破裂的速度远远快于人们的预期。当前经济尚未企稳，全球经济还在萧条期的情况下资产泡沫膨胀，对中国而言绝非福音。泡沫加速膨胀后一旦货币政策调整、社会预期改变，泡沫随时可能破裂，将动摇市场信心，居民财富损失和金融机构资产损失都会严重影响经济复苏。
触动贫富差距敏感神经
这些城市房价创出新高，引来普通百姓一片怨言。深圳网友“查博士”说：“面对如此高的房价，你将做何感想呢？是不是有被这座城市抛弃的感觉？那么多高楼大厦与你有什么相干呢？”
济南市民魏毅东说：“2007年大家口袋还有些钱的时候，北京、上海、深圳等标杆性城市的房价涨过万元大关，2009年金融危机下很多人没钱了，房价反而要涨破2万元，这不能不让人感觉有些黑色幽默。”
中国人民大学土地管理系博士生导师林增杰说，房价在当前经济形势下创出历史新高，显示楼市泡沫在增加。从宏观经济形势来看，今年前几个月我国经济“三驾马车 ”中的出口仍然是负增长，CPI仍然下降，居民收入也没有得到太大改善。目前主要是因为楼市投资炒作的风潮非常浓厚，这不可能支撑太久。
专家认为，房价这种逆势创新高的走势，必然会对民生的改善产生较大挤压，这可能会进一步触动贫富差距这根敏感神经。特别是近期豪宅热销、炫富式的广告、动辄几万元的售价、富裕阶层一次几千万的出手，可能会造成社会弱势群体的反弹，这种动向尤其值得特别关注。
专家认为，从目前的情况看，国家有关部门应该进一步加强二套房贷的监管，防止银行呆账坏账增加；同时，应该在全国范围加强房地产市场秩序的整顿，打击投机炒作风潮，加大保障性住房建设力度，增加维稳工作针对性，才能让房地产行业在发挥保增长作用的同时，着力改善民生，切实维护社会的和谐稳定。

被越炒越大的贫富差距



一定意义上讲，“炒房”者与那些偏离主业进军房地产行业“淘金”的大企业相比，没有本质的区别




文/《瞭望》新闻周刊记者
任会斌邓华宁李美娟

本刊记者近日在北京、上海、南京、南昌等地调研了解到，今年二季度以来，一些城市房价“跳跃式”上涨，数月间涨幅超过高峰期的2007年。业内人士反映，本轮房价上涨中，一些银行滥用优惠政策，捆绑购房者获利，多房产者资产大幅增值，但须谨防房价上涨带来新的贫富差距。
东中部城市差距扩大
本刊记者采访了解到，2000年前后，我国东部与中西部城市房地产纷纷开始市场化改革，2002年至2007年，房地产市场进入快速发展时期。在这个过程中，东部城市的房价上涨速度高于中西部城市。
南京与南昌分别作为东中部城市，2002年两市普通商品住宅均价都在1000～2000元/平方米之间。到2009年，据两市房管部门统计，南京市住宅销售均价接近7000元/平方米，南昌市的住宅销售均价为4200元/平方米，差距明显拉大。
本刊记者走访了两市多个城区，发现实际房价的差距比统计数据要大得多。南京市“河西新城区”与南昌市的“红谷滩区”都是政府重点开发的新区。目前“河西新城区”的房价平均达到1.5万元/平方米，“红谷滩区”的住宅价格为5000元/平方米，相差一万元。在两市中心城区，南京市多个普通商品住宅项目单价已经达到3万元/平方米，南昌市最高价在1万元/平方米，相差两万元。
“房价快速上涨的东部城市，对资本的集聚效应大于中西部的城市。因为房价涨得快，房产保值增值属性被放大了，中部城市高收入阶层往往选择到东部去买房，最有钱的去上海买房，其次就去杭州、南京等城市买房。另一方面，金融资本也向东部城市倾斜，这也造成了东部与中部城市贫富差距的拉大。”南昌市土地交易中心主任钱友庚说。
购买力出现四个层次
本刊调查了南京、南昌两市多个商品住宅项目，发现购房者的购买力差距大。
上海绿地集团南昌事业部综合办主任虞伯乐说，公司今年6月份推出“中央广场”项目108套高档住宅，单套面积在230～330平方米之间，均价l.11元/ 平方米，单套最便宜也要250万元。不料2个月内销售一空，有7成购房者是现金一次性支付。而公司推出的另一个中档房小户型项目，均价仅4000元/平方米，单套的总价不过十几万元，有7成购房者是靠贷款买房。
南京市“颐和南园”项目销售处李祥说：“我做楼盘销售已有8年多，感觉购房者的差距越拉越大。新开盘的二期项目，有一购房者一次拿600多万元现金买了两套别墅，另有一购房者买了5套公寓。有实力的垄断行业从业者购买高档房的多。中档房主要是普通百姓和年轻人在购买。”
“ 如果从房地产市场的购买力上来划分，可以说有四个层次。”南昌市房管局长周光华说，在购买力顶端的是企业经营者和明星，买一套上千万元的别墅连价都不问。各地富人在房地产市场上购买高档房吃差价，就像“割韭菜”一样，割了一茬又长出一茬。第二个层次是一些带垄断性质的高收入行业，一些人手上有好几套房子。第三个层次是普通老百姓，靠全家凑钱及银行贷款买房。第四个层次是城市里的最低收入阶层、打工者和进城农民。他们根本买不起商品房，只能购买小产权房和拆迁复建房，或者其他住房。
交通银行研究发展部高级分析师唐建伟说：“现在高收入阶层的购买力越来越强大，现金买房的比重在增加，不仅拉高了整体房价，也迫使中低收入阶层很难买到像样的房子。”
据央行公布的货币政策执行报告，2007年我国房产销售规模为2.96万亿元，当年新增购房贷款为7622亿元。如果按平均3成首付计算，贷款买房的总房款是1.092万亿元，扣除少数公积金贷款外，则2007年有6成的购房款是现金支付。到了2009年一季度，在5558.6亿元的房产销售规模中，新增按揭贷款为1149亿元，银行贷款仅占销售额的l/4，现金买房的比例从2007年的6成提高到了2009年一季度的7.5成左右。
“钻了适度宽松货币政策的空子”
多位房地产业内人士反映，今年以来，地方相关部门与金融机构为促进交易而执行的二套房政策过于宽松，“二成首付、90平方米以下交易零成本、高档房返还契税 ”等优惠政策，促使二套房购买比例大幅增加。有房者可以套取住房公积金、通过抵押贷款来投资和投机，而银行的钱大多数是老百姓的存款。随着房价快速上涨，有房者资产快速升值，中低收入阶层距离高价房越来越远。
南京市房管局局长陆春林说，“目前，南京、常州等多个城市的住房公积金存贷比达到了 100%，有的甚至从银行贷款注入公积金蓄水池。公积金贷款原本是为自住性初次置业者提供的，而现在的公积金贷款者中，二次置业比重很大，其中有3～4成是超标准的二次置业，这实际是套取公积金的行为。对于有房者来说，房子越多，越容易从银行贷款，催生出了买房游戏。现在是需要房子的人买不起，不需要房子的人手里有多套房。”
据南京规模较大的房屋中介“我爱我家”公司统计，目前购买第二套以上住房的消费者占60%，刚性需求仅占30%。这家公司经理舒莉莉说，二套房过度宽松的政策导致贷款风险很大。根据南京奥体板块的统计数据，今年1～8月，这里78%的购房者都有银行贷款，套均贷款高达73万元，且逐月上升。目前南京市64%的购房者需要贷款买房，套均贷款54.3万元。
本刊记者9月初咨询中信银行南京分行、建设银行南昌分行、招商银行洪都支行等多家银行网点获悉，银行之间为抢夺客户依然暗中执行首付二成、利率7折的贷款政策。银行内部普遍认为购买二套以上住房者比初次置业更加保险。
“ 本轮房价猛涨，很大程度上是银行与开发商合谋的结果。开发商钻了适度宽松货币政策的空子，制造房价将大涨的市场预期。同时，银行通过二成首付、一成首付甚至‘零首付’，将原本不具备买房能力的人提前2～3年拉入购房队伍，造成市场需求短期内强劲爆发，同时囤积房源制造供不应求假象，拉动房价‘跳跃式’上涨。”一位知情人士说，“银行并没有把主要精力投入到服务实体经济方面，而是不遗余力为房地产输送流动性，银行不仅从房贷中获得高额回报，也套牢了大批‘ 房奴’在今后30年为其打工。应当警惕银行业‘金融道德堕落现象’。”

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关键词：房地产泡沫 房地产 货币政策执行报告 中国人民大学 宏观经济形势 房地产 泡沫 逻辑 瞭望

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