[经济热点解读] 第十六期 经济热点解读 之 再论房地产行业   [推广有奖]

房地产业可不是基础产业，也没有经济带动力，是经济繁荣之后，人们追求“奢靡”的消费物

提点不同意见哈，

[1] 过去的基本居住需求，是有住处即可。现在的基本居住需求，内涵已经发生巨大变化，并获得政fu在政策面上的有力支持！这次汹涌而来的政策信号已经很明显，大力扶持：“自住及改善性”居住需求，以及“二套+公积金优惠”仅从政策倾向角度看，希望居民在购房方面将“房产投资”和“房产消费”需求及功能进一步明晰；换成大俗话，就是为户均二套以上的“基本需求”提供金融支持！

[2] 从现实经济生活的“大数据”，可见：2-3套商品性城市房地产，正在成为中国城市家庭的首要资产选择。
数据显示，中国首套置业主流人群在27岁上下，公积金/商贷比重超过8成。但进入职业中期，中年之后，40-50岁年龄段的主流经济人群，以我所认识的近百家庭和个人，没有一个人“只拥有一套商品房意义上的房产”。其1-2套房屋类资产的平均投资限为12+15年。
换言之，若以价格中心城市（京沪穗杭州深圳等）商品房为居住核心需求，则几乎必然匹配1-2套对应的“次级”盈利型房产；进可出售套取实际价差收益，退可出租或自住享受居住便利性或收益。比较符合中国现状。
尤其，当中国经济社会各项资产和经济要素，迅速实现金融化/资产化，投资于国家确权的房屋是符合收益、安全原则的（不等钱吃饭的话，流动性收益其实也不差），地产可以作为“可跨期跨代保值”的“真实财富”。尤其是2009年（国内外流动性大量注入）以后，即使是在3-5年短期操作中，收益率也很高。其风险收益率远远优于其他几乎所有投资方式，尤其是储蓄、股票、（证券投资）基金这投资“老三样”。

[3] 个人觉得，我国的经济报表（资产负债表）可能真有些问题。推高了房地产价格偏离其真实价值波动区间，并形成刚性棘轮效应（3-5年投资期间看来，几无普遍的价格暴跌。）
在人类最基本的生存需求“衣食住行”中，在现行法律和社会规范下，“居住”是不可能被弱化或忽视的；但人类对于“居住”所密切关联的“房屋”，其基本的居住功能和保值功能，本就一一对应着核心基本消费和投资两类经济诉求或经济能力。我们的“表格”和统计体系则是混淆到一起的。这个过程中，人为的，隐型的，内涵地，提升或推高了城市商业房地产价格；不仅是核心或首位城市，二三线更是如此。

这种人为疏忽或故意的制度设计，内涵地造成了今日的困窘，但也提供了房地产投资的内在运行空间：总有价值洼地可投资，可变现。


举例来说，我所知的50多位初中同学（我班是省重点曾经一度多达89人！）中，都居住于三线城市，房产均价在5000-6000RMB水平——这个价格水平相当于该城市人均可支配收入2-3倍！但同时，超过1/5在境外、国内房价中心城市（如北京）拥有房产，另有1/2家庭在本地拥有“各类”性质房产或地产，甚至包括大量土地、林地（山头）、矿山！这些还都是普通人，普通公务员、教师、文员、小商人和小市民，等等。春节前后，至少有5人向我和其他在京同学咨询在京及周边置业情况，并明确表示，未来5年内，赴京或北京周边置业、发展。这还仅仅是初中那拨。本硕博那拨，是全球置业的，但大家都说中国房价最贵，社会环境还不好，主要意见是人多，密度大，太吵，物业服务差，堵车，雾霾等等。即便如此，也没听说，谁嫌弃北京或上海就不回国置业回国找机会谋发展。[handshake]

[4] 在所有“无理性房屋投资/消费”类型中，个人最不赞同的是：“几代人斥资”购买价格中心城市高层楼房这一类型，因为痛苦指数太高，家族积累或代际财富积累转化/“贴现”最不值得；而且，由于所谓70年产权等虚无的物权保障体系的存在，风险也最大。

[5] 综上，由于1我国经济体系下房屋“消费”与房产“投资”功能的混淆，并由于2我国传统家庭文化中房屋作为“必需品”和“奢侈品”属性和高度统一；个人觉得，只要中国还有完整的家庭，完整的代际关系，完整的中直的家庭伦理文化，“房屋或房产的拜物教”必然存在，也必须存在。从文化上说，这是一种民族偏好，像过春节，赶春运，看春晚，拜春哥；仔细想想，很蠢很不理性，但还是要身体力行，人人概莫能外。而从经济社会发展来看，这是不完善的中国资本主义市场体系中“货币拜物教”的最直接，最根本，也最“普大喜奔”的方式。
并且，随着新的人口政策的放松，未来15-20年，目前极为短暂的所谓楼市低谷运行曲线或将缓慢上扬。只是，贯穿这一新阶段，价格中心城市或区域核心城市的“极化”（敛财）的效应过强，“马太效应”更明显；政fu需要不断“相机抉择”适时出拳加强微调，熨平这期间的“波动”。
（LS有同学选择了“美国119年净增值1倍”的曲线和数据，个人觉得，仅仅从供应-需求长期动态平衡来说，在中国绝对是不存在的。信息的不对称，价值洼地的普遍存在，改革规划和战略的不确定性（如半夜鸡叫），美元和美国国会的咄咄逼人，都会在中国“将各种传统资源实现市场化或资产化”过程中，不断提供这种非市场的价格或价值“纠偏”；所谓炒房获得暴利的情形不是一去不复返，而是，“战机”还将不时涌现。）[sweat][em33]

泡沫就是泡沫
高层ZF是不懂也好，装傻也罢，接着救市，接着刺激，但是真的就能改变房地产市场？
房地产的供需早已悄悄改变，有效需求不足，再怎么刺激也无济于事，最终不过推高通胀罢了（当然这对处于通缩边缘的中国也不是全无用处）。难道要学次贷危机前的美国，大幅放开房贷门槛，让众多原本不符合房贷条件的购房者也购房？那就等着再一次的次贷危机好了。（现在房贷门槛已经非常低了，本人所在的重庆，一套价值6、7十万的商品房，首付也不过两三万而已，银行房贷的杠杆已经上升了太多太多）
别指望二套房改善房什么的有多大用处，多少普通百姓连首套房都买不起，能买得起改善房的家庭恐怕5%都不到
中国消费为何一直不振？房地产是个很重要的原因，普通百姓都拿毕生积蓄去买房、还贷，还有什么钱去消费？只好勒紧裤腰带呗，房地产束缚了太多人的幸福。
房地产，说白了，就是把老百姓多年的积蓄通过合理合法的渠道拿到银行、ZF和开发商手里而已，不管是蓄意谋划还是无心为之，他们都是穿一条裤子的。
中国经济要想健康发展，还得回到实体经济和服务业上，房地产在任何国家都是个很大的产业，但像中国这样能够影响中国近1/3的经济体量还是前所未有的（至少在全球主要经济体），是时候趁机降低对房地产的过度依赖了。

   根据温州市房屋登记中心发布的《2010年市区房产交易白皮书》，2010年，温州市区新建商品住房均价为每平方米25062元。

       当地媒体《温州商报》此前报道称，截至2014年12月底，温州市区新房成交均价为19506元/平方米，较2013年12月底的22644元/平方米，每平方米下降了3138元。

       对比上述数据，温州的房价已经跌破2010年的价格。

     土地上种什么能够产生经济奇迹，这是数千年农耕文明带给我们的思维模式！近些年城市周边高楼林立，房地产大佬们赚得盆满钵满，洋洋得意于各大媒体鼓吹中国的经济奇迹房地产居功为首！在土地上种庄稼使之成为市场上的粮食商品，与在土地上建高楼成为市场上的商品房都离不开一个产业链条的支撑，当一个商品在市场上畅销时，在形成商品各中间环节都会沾点光，这无可厚非！让人不可思议的是土地的市场价值也在房地产大潮中随波逐流水长船高！土地是商品吗？？？形成土地这个商品的上下游产业链条有那些！！！在我看来土地是上帝的产品，凡人都有一席之地！回到现实土地的归属是以武力占山为王的土豪说了算，老百姓无可奈何！！！

上海楼市回暖：中介加班到深夜，“三天成交等于平常一个月”
来自澎湃新闻
楼市新政吹散清明小长假的“寒冷”，节日三天，上海楼市成交活跃。
       太平洋房屋金高分行经理方波称，由于祭扫踏青，清明小长假期间一直是市场的淡季，不但开发商会延迟推盘，二手房门店的成交量、来客量也会较为清淡，但今年由于“3·30”新政的出台，清明小长假期间各家中介都顾客盈门，“三天时间我们门店成交了5套，这相当于平时一个月的成交量。”
       方波说，板块内主要为总价200万-300万元的刚需房源，虽然没有直接受益于新政，但市场信心的大涨，直接推动了刚需房源的成交。“目前已经没有议价，一些房东开始调价，幅度在3%-5%。”方波介绍，一些满2年未满5年的房源，房东将少交的税费减半加价，客户也愿意接受。
       据中原地产镇宁路分行经理张宏超介绍，虽然清明小长假期间天气降温，连续阴雨，但前来门店看房的客户众多，带看量较平时增加了50%，业务员也加班加点到晚上11点，“三天时间成交了两套总价600多万元的房子。”
       张宏超说，目前客户心态普遍较急，出手意愿比较强烈，而房东也纷纷收窄议价空间，“现在基本是挂牌价格，没有还价余地，个别房源出现3%-5%的跳价，还有一些房东因为看涨后市，撤牌观望。”张宏超介绍，门店一套总价300万元的房子，由于享受到满2年的新政优惠，房东把价格上调了七八万元，“相当于把少交的税费加进去了。”
       德佑地产徐汇滨江店经理刘佳称，区域主要为中高端房源，总价在1000万-3000万元，购房客户基本都是二套房改善型，原先的操作方式都是将第一套房贷款还清，再购买二套房，从而可以享受首付30%，新政出台后，二套房首付下降到4成，这使得很多二套房客户不必再急于将第一套房贷款还清，再购买二套房，而只需将首付成数增加1成即可，这节约了高端客户的资金。
       “长假期间意向量很大，三天时间我们成交了2套，总价在1200万-1500万元，一改之前区域中高端房源成交的不温不火。”刘佳说，目前房东心态普遍较强，挂牌价格较为坚挺，但仍有2%-3%的议价空间。
       宝原地产副总经理沈彦表示，4月至今，上海二手房市场成交较3月同期增长了30%，成交价格走势坚挺，基本已经没有议价空间，个别房东出现调价，但客户的接受度并不高。挂牌量也有5%-10%的增长，这主要由于新政的出台刺激了大量改善型、置换型客户入手，纷纷将手中的旧房源出售，并买进新房源。“预计4月上海二手房市场将迎来量增价稳的局面。”

我的同学，需求也很多！！ 不是改善性需求，而是真实的刚性需求，但是这工资+啃老也只够一个首付！！ 三四线城市除非旅游城市，宜居城市，要不房地产就那样了！

大连 二手中介也很活跃，但是具体成交量是否有增多不清楚，去年的930之后的十一的确刺激了很多人购房，但是当时价格上让步了一些！  

大连 二手中介也很活跃，但是具体成交量是否有增多不清楚，去年的930之后的十一的确刺激了很多人购房，但是当时价格上让步了一些！  

地主时代。

你以为你靠智力能行啊？ 好好去学炒房吧。