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2010年房地产专题策略会报告:中国房地产行业和商业模式的趋势与出路
房地产业
研究机构：国泰君安
撰写日期：2010年09月01日
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房地产行业最近 5-10 年来呈现出“高成长、高利润、高杠杆”的特征。除基本面驱动因素外,土地财政、预售制、保有税和保障房缺失等制度性因素也起到了重要作用。
因行业驱动因素变化,行业整体中长期高成长性将逐渐下降,高杠杆和高利润特征也将呈缓慢的趋势性下降。
行业成长性将因区域而分化。国际经验和国内因素分析结论表明,受益于人口、产业和财富转移,受益于国内城市化进程的区域将获得更好的成长性和阿尔法收益。
区域发展的趋势之一是行业高成长性从一线城市向二三线中心城市转移,趋势之二是行业高成长性从大城市走向城市带和卫星城市。
公司成长性将因商业模式和竞争战略而分化。切合公司自身、区域和行业发展脉络的商业模式、竞争战略能获得更好的成长。
目前开发商商业模式为:快速开发、规模致胜的万科类模式;侧重产业切入和城投地方平台功能的“胡雪岩”模式,起家于建筑施工的“前店后厂”模式,追求产业创新的“地产金融”模式,精打细算、现金奶牛的商业地产持有经营模式,“住宅销售+商业持有”的万达模式。
以公司成长性衡量,目前看各商业模式尚无高低之分,只要运用得当,都还能获得高于行业的成长性和利润。
回归产业和商业模式的根本,长期看“销售+持有”模式有终极意味。
坚持中期投资策略报告中的股价和房价的勺形关系,即房价上涨股价下跌、房价下跌股价上涨。
目前行业所处阶段或格局:销量止跌并有所改善,降价者旺销,不降价者滞销;房价整体尚未明显下跌,部分项目或区域小幅试探涨价;地价成交尚且活跃;政策面继续保持严控,侧重信贷控制。
维持中期投资策略报告判断,在房价下降过程中,销量对房价的正常反应分为:降价有效果(价跌量增)、降价无效果(量价齐跌)和持续降价有效果(价再跌量增)三个阶段。短中期看量价之间还有反复。
“金九银十”能否出现取决于开发商是否愿意降价,僵持或上涨则很难持续放量。预计9 月销量环比继续上升,房价整体盘整同时房价上涨幅度和范围开始扩散,在开发商调节下新增供应量高峰继续被推迟。但需警惕9 月这种量价表现将给10 月后的政策带来更大压力。
考虑行业中长期成长性和短中期量价基本面、政策面趋势,行业维持中性。对短期地产板块谨慎偏乐观,建议标配持有;板块中期上涨行情依然取决于房价或地价有效下跌、政策从负面实质性走向中性。