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李迅雷：中国明年可能放松房地产调控政策
海通证券股份有限公司(HaitongSecuritiesCo.,简称：海通证券)首席经济学家、副总裁李迅雷周三表示，中国经济增长可能显现放缓迹象，但明年决策者有望放松房地产政策，届时经济将回暖。李迅雷表示，ZF换届之后，明年房地产政策会有所放松，这是对经济的一个动力。按市值衡量，海通证券是中国第三大券商。他在接受采访时向道琼斯通讯社(DowJonesNewswires)表示，对于那种认为经济会持续下滑的观点，他并不是很认同。他表示，如果对房地产的调控不再持续，那经济还是会起来的。相关阅读http://cn.wsj.com/pictures/format/orange_bullet.gif中国百城平均房价开始上涨http://cn.wsj.com/pictures/format/orange_bullet.gif中国土地市场呈现回暖迹象http://cn.wsj.com/pictures/format/orange_bullet.gif汇丰：一些中国开发商的再融资风险非常大两年来，中国一直在努力抗击不断飙升的房地产价格，不仅推出限购政策，收紧对开发商和购房者的贷款，还抓紧了面向低收入家庭的保障性住房的建设。ZF反复强调将坚持房地产调控不动摇，《人民日报》周三还再次呼吁楼市调控不能放松。不过，ZF面临的放松房地产政策的压力也相当大，尤其面临来自依赖于土地出让收入和房地产销售税的地方ZF的压力。李迅雷表示，ZF换届之后，可能会对房地产业发展更有信心。他估计房地产及其相关行业对国内生产总值(GDP)的贡献是10%。在上述政策决定作出前，ZF手头还有财政和货币刺激举措等其他工具，可以用来确保今年经济增速达到7.5%的既定目标。今年第一季度，中国经济较上年同期增长8.1%，增速为三年最低水平。第二季度数据可能表现更为疲软。不过，面对低迷的全球经济，中国采取了一系列举措来避免经济出现更大滑坡，其中包括加快大型项目审批、提供税项优惠以及对部分消费品提供购买补贴。此外，中国还把利率下调了0.25个百分点，并降低银行存款准备金率，以刺激银行放贷。李迅雷表示，实际的经济情况比披露的数据更严重，尤其是汽车等产品库存处于高水平。但他表示，目前经济的情况还可以忍受，问题在于ZF不愿意转型。他表示，他比较担忧是，为了使得经济指标好看，有些地方ZF会盲目的招商引资。他补充称，2009年为了拉动经济，搞了一批盲目投资，现在来看是低效率的，增加了地方ZF的债务负担。李迅雷表示，目前没有立竿见影的政策，但是中长期来说，ZF可以考虑减税，而且ZF有这么做的财政空间。他表示，目前财政赤字占GDP的水平是1.2%，安全警戒线是3%，如果1.2%能提高到2%的话，这样ZF也是可以接受的。李迅雷表示，中国可能在第三季度再次减息，存款准备金率目前在20%的水平，降到16%是可以的。
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中国房地产调控只剩最后一线希望了
人所共知，2012年3月14日，国务院总理温家宝告诉我们，中国“房价还远远没有回到合理价位”。但是，依照2012年7月3日《新京报》报道，7月2日，中国房地产指数研究院发布6月“百城价格指数”。根据对100个城市新建住宅的全样本调查数据分析，2012年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平米，环比5月的8684元/平米上涨了0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。由此可见，楼市现状已经让“促进房价合理回归”之指令显得苍白乏力，而房价反弹已经成为事实。 诚然，“中国下调房价是国家坚定的政策”，而据2012年7月1日新华社报道，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强日前在全国保障性安居工程工作会议上强调抑制投机投资性需求，稳定房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。也就说，中央层面对房地产调控的信心和决心很大。 然而，铁的事实上是，百城房价环比已经上涨。其实，笔者早就在题为《地方推行楼市微调政策是助长房价》、《中国房地产调控正在走向前功尽弃的边缘》、《政府“辟谣”后亟须叫停楼市“助购”政策》的时评文章中分别警示道：“在房地产开发商及其商用专家，以及有关媒体和地方政府等方面的‘误导’下，中国普通民众十有八九都会盲从，甚至在‘房价还远远没有回到合理价位’的时候积极地进入楼市，而‘促进房价合理回归’之中央指令和‘助购’等政策，事实上就会成为“上有政策，下有对策”之官场畸形现象的很好注解，最终让中央的‘促进房价合理回归’之指令成为一句空话。换言之，地方推行楼市微调政策是助长房价。”、“中国房地产调控正在走向前功尽弃的边缘。所以，建议各级决策者，都能以‘促进房价合理回归’之中央指令为其行动指南，不要在房价已经呈现‘普涨”态势，而‘房价还远远没有回到合理价位’的前提下，继续任由‘助购’政策大行其道了。否则，中国进行的此番房地产调控‘将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。’另外，还会导致中国社会伦理道德理念更加异化和畸形，并不利于国家的长治久安。”、“相关部委和地方政府‘辟谣’后亟须叫停楼市‘助购’政策。否则，只打蚊子不打苍蝇的‘辟谣’会让很多国人觉得‘楼市调控政策不放松’之表态好假，甚至会让越来越多的中国老百姓觉得决策者说得比唱得好听，而愈发‘坚信’房地产调控事实上已经放松，进而严重地影响中国‘房价的合理回归’。这些，恰恰是众多房地产开发商及其商用专家、某些缺乏远见和社会责任心的地方决策者，以及其他渴望房价上涨者梦寐以求的。” 但是，中国30多个地方性“助购”政策——“救市”政策，至今还在大行其道，而成为诱发房价上涨的重要因子。 而据媒体报道，已经有房地产开发商酝酿涨房价。诚然，现在有的房地产开发商资金链还比较紧张，而主要着眼于以价换量。但是，既然你们有多人都来买房子了，那么我房地产开发商何苦要降低房价呢？而事实是房价环比又上涨了。 当然了，有的专家或者官家，可能又会声称，“那是房地产开发商等既得利益者和某些媒体等方面合谋而故意放出的虚假信息，房价并未真的上涨”。但事实上我们自己走进楼市，也会明显感到房价已经开始上涨。换言之，中国房地产调控已距离失败不远了。 但是，我们也应该看到，在限购、限贷等宏观调控举措依然发挥效力，而国内外经济普遍不景气，且中央层面又在力推民间资本参与保障性安居工程建设等新政令的作用下——有助于房价下降之大背景下，中国房价目前缺乏暴涨的基础。然而，民众“恐慌性购房”的情绪正在日益漫延，而房价环比出现上涨的事实，则会更进一步地强化这种情绪。 综上所述，笔者认为，中国房地产调控只剩最后一线希望了，而这最后一线希望就在确保房地产调控不动摇的前提下，中央层面能以最快的速度叫停地方性“救市”政策，并出台更多的“促进房价合理回归”的具体措施。转自：新浪财经；作者：罗竖一
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经济学家眼中的中国汽车 当前病症重过房地产
2012年07月24日13:58来源：新华网作者：周光军 面对今年上半年汽车行业不到3%的微弱增长，最关心中国汽车产业发展的三位经济学家称，有去年1800万辆的“锅底”在，中国当前的汽车行业不存在救市一说。反倒是在全球最大的市场面前，自主汽车品牌如何有更好的发展，成为经济学家们最关心的话题。 这三位经济学家分别是中央政策研究室经济局局长、中国企业改革与发展研究会副会长李连仲，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵，品牌专家、品牌中国产业联盟主席艾丰。 李稻葵在近期由《汽车商报》举办的“2012汽车市场政策趋势高峰论坛上”表示，汽车行业需要调控而非刺激政策。李稻葵认为，当前宏观经济的现状用汽车人所熟悉的话语可形容为“一个换挡的过程”，汽车有加速、减速、拐弯，都需要换挡。这个换挡的过程是指从过去拉动经济增长的动力，转向新的动力，因此挡位要换。房地产、外贸、汽车等大的行业都处在换挡的过程中。汽车行业当前的两件事情尤其值得关注，一是产能结构有问题，当前SUV卖得火得不得了，可是经济型的、节能型的自主品牌产能过剩，更不用说真正能够搞节能减排，真正搞节能减排的车，现在成本很高，难以进入市场，没有补贴进入不了老百姓家庭，这是产能本身的调整。二是企业要跟得上市场和消费者需求的变化，几年前有个车就不错了，现在不一样了，很多有车一族的出行开始向公交和地铁转变，因为市里堵车日益严重，所以汽车逐步变成了城里和郊区之间使用，一家出门使用，变成了中短期的使用。所以，汽车消费理念在转变、使用方式在转变、产业结构在改变。 中央政策研究室经济局局长、中国企业改革与发展研究会副会长李连仲称，尽管中国的汽车产量在世界上是第一位的，但是中国还没有诞生像福特、通用这样大的汽车公司，没有奔驰、宝马那样的世界品牌。所以在中国这个世界最大的汽车市场上应该能诞生一个中国的世界品牌。李连仲举例说，神舟九号、天宫一号在太空探险中，载人飞船，能去能回，能太空行走，能自动、手动对接，进入世界前三名。汽车工业和飞船相比，更容易掌握，中国的自主品牌要发扬神舟九号精神，打造中国的世界级自主品牌汽车。他甚至支招说，自主品牌走向高端化需要政策扶持，可以成立民间的自主品牌汽车产业发展基金，鼓舞技术创新，自主品牌的汽车厂家可以申请发债券，美国的债券占GDP的比重174%，欧洲的德国、法国、意大利、西班牙联合在一起债券占GDP的比重114%，日本是248%，英国是75%，中国是45%，就是说中国债券市场发展不够，可利用债券市场给自主品牌汽车产业的发展融资，同时对于购买自主品牌汽车的单位、个人给予优惠。 品牌专家、品牌中国产业联盟主席艾丰说：汽车与房地产并成为国民经济的两大支柱产业，但是汽车当前的病症比房地产重。汽车产业病难治的根由在于“自主品牌太弱、外国品牌太强。”真正赚钱的排量在2.0以上的，中国自主品牌的份额只占2%，大部分是小排量的。也就是说这1800万辆的钱大部分是外国人赚去了，还占领着中国的市场。最要紧的是这种现实延续下去，把中国的人心都搞坏了。所谓的人心是指公众一看见外国品牌就伸大拇哥，一看见自主品牌就打问号。这对中国的经济，甚至对文化有长远的影响，绝对不可小视。自主品牌要想实现跨越发展需要具备两个条件，一是ZF重视，ZF把对自主品牌的支持从口头落到实处。二是文化层面。艾丰称，其任职《经济日报》总编辑期间，《经济日报》驻韩国首尔记者站要买奔驰，朋友就说上了，别买奔驰，开奔驰出去韩国人看你运气，因为你没开韩国车，所以就买了辆现代。这就是文化，韩国民族这个文化天然地支持了自主品牌的生长，并使得韩国现代成为排名世界第六大汽车品牌。中国这个文化是反过来的，要坐奔驰去办事，说这小子有实力，跟他合作有谱，如果是国产车来了，说这小子穷兮兮的，大概不行。(来源：北京晨报）
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中国房地产调控步入误区
中国房地产调控步入误区英国《金融时报》中文网专栏作家沈建光【编者按】伴随中国经济步入下调周期，房地产再度引发关注。这场外界称为“史上最严厉”的房地产调控已过两年，效果与手段争议依旧，各个地方政2府“放松”与“从严”政2策风声此起彼伏，个别城市甚至近期出台“外地单身人士限购”政策。中国楼市是否回暖？调控政策是否应该继续？经济增长是否维系于刺激房地产？中国房地产应该如何回归常态化？FT中文网从今日推出相关专题，敬请关注。本轮中国房地产调控政策已持续两年有余，其严厉程度在全球范围内都属罕见，限购又限贷的政策可谓绝无仅有。但时隔两年，回看调控效果，可谓平平。房价似乎远未达到“理性回归”的程度，但相关销售与房地产新开工却大幅回落，加之海外经济动荡，中国经济硬着陆的风险正在加大。因此，此时有必要反思一下调控政策，认清政策中存在的误区，以促进未来中国房地产市场与实体经济的健康发展。调控目标是否清楚？一直以来，房价是否过高颇具争议。不同人由于所处的收入水平不同，对房地产泡沫的判断也差异较大。本轮房地产调控旨在打压投资投机性需求，促进房价回归合理价位。那么何为房价的合理水平自然值得探讨。若非如此，房地产调控怎能做到有的放矢？笔者认为，房价是否过高的讨论首先必须面对两个问题。一是灰色收入的问题。由于中国居民收入差别扩大，且统计存在着低估现象，特别是收入越高的群体收入统计低估的现象越加明显；二是应认识到不同收入阶层的人群购买不同价位和大小的房屋的事实，一概用平均房价与平均收入水平衡量房价是否过高与现实相悖。考虑到这两点，笔者认为房价泡沫对中等和以下收入家庭确实存在，但豪宅市场反而泡沫较小。若真如此，一刀切的调控政策很难收到的理想效果。一方面，对于高收入群体来说，由于中国投资渠道较少且豪宅不贵，自然加大了高收入群体投资房产的现象。另一方面，由于对于中低收入群体来讲房价极高，陋室难求，即便房价下降，也很难有购房能力。这样在执行房地产政策之时，更应该注重其他政策的配套实施，如加快落实收入分配制度改革、增加中低端收入群体的转移支付；加快金融市场改革、规范资本市场以提振投资者信心、拓宽投资渠道等等。调控依据是否清晰？判断房价是否合理自然需要准确的房价统计数据。不过十分遗憾，自1998年房改以来，中国房地产市场就缺乏完善的统计体系。例如，为应对金融危机，2009年国内货币政策和针对房地产业的抑制性政策已全面放松。其后房价上涨很快，在很多人眼中代表着新一轮房地产泡沫的形成。但国2家2统2计2局年底发布的70个大中城市房屋销售价格却显示2009年房价仅上涨1.5%，明显偏离直观感受。为避免争议，去年统计局取消了公布房屋均价涨幅平均数，使得市场失去了对房价涨幅的最直观感受，也导致研究者多年跟踪的房价历史数据出现中断。对比美国可以追溯200年来各州的房价数据，中国房地产数据统计确实混乱。笔者认为，房价数据不仅是居民购买行为的参考，更是决策层推出政策的主要依据。依据尚不清楚，如何让房价“合理回归”？政策应建立长效机制调控两年有余，房地产价格确有所回落趋势，但交易量与投资的大幅下降值得警惕。国2家22统2计2局数据显示，今年1-5月，住宅开工面积同比下降8.2%，销售面积同比下滑13.5%，需求面受到压制，且供给面出现萎缩，这样不仅很难支持投资，也会造成供求失衡，反而构成了政策常态化以后，房价反弹的潜在压力。另外，房地产投资下滑导致相关消费与固定资产投资的迅速回落，加之海外经济疲软，中国经济硬着陆的风险正在加大。1-5月房地产投资增速下滑至18.5%，也是金融危机以来的新低。受此影响，家用电器和音像器材、家具类、建筑及装潢材料类消费持续下降。固定资产投资增速亦回落至20.1%，为近十年以来的最低增速。回顾近几年的中国房地产市场，可以看出房地产政策变化频繁，且时而过紧、时而过松。金融危机之前，房地产市场基本属于调控状态，国家出台一系列调整政策，以期抑制过热的投资和房价的过快上涨。而金融危机出现以后，因“信心重于黄金”，为保内需，推出了四万亿经济刺激计划，但最终投入更接近“十万亿”，导致房地产泡沫的积聚与地方政2府2投资平台风险的加大。为防范投融资平台风险与打压房地产泡沫，去年大部分时间决策层一直保持着紧缩的货币政策。即便自去年年底以来货币政策有所放松，但对于房地产调控与地方ZF投资平台仍保持严格控制，目前中长期贷款总占比不到30%，远低于以往近50%的比例，便是佐证。考虑到当前经济硬着陆风险加大，对地方政2府2投资平台与房地产政策有所松绑。地方2政2府出台一些变相的房地产放松政策被默许：如近期媒体有传河南省6部门联合对房地产相关政策进行微调，鼓励首套房利率打七折；银监会推动商业银行加大对“铁公基”和保障房等领域的信贷支持，也是恢复对融资平台信贷支持的表现。近几年政策变化幅度过大，缺少长效机制，多变甚至几近反转的政策对企业与银行是极为不利，也值得重点反思。总的来看，中国房地产市场面临的风险正在加大。认清房地产对中国经济的作用，避免政策时而过紧、时而过松，建立长效的机制，并配合以收入分配结构调整、加大金融市场改革、拓宽投资渠道，都至关重要。唯有如此，才能引导中国房地产市场与中国经济的健康发展。（注：本文仅代表作者观点。本文责任编辑徐瑾jin.xu@ftchinese.com）
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[转]霍德明：GDP创三年新低 房地产调控难见放松
7月中上旬，2012年第二季度的经济数据陆续出炉。最受关注的莫过于GDP破8。国家统计局数据显示，2012年上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中二季度GDP增长7.6%，创下自2009年二季度(7.9%)以来三年新低。同时，“半年报”数据显示，2012年1-6月份，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%(扣除价格因素实际增长14.3%)，增速比1-5月份回落1.9个百分点。6月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.71，比上月回落0.19点。GDP增速持续放缓，“火车头”不振是主因GDP破8，房地产产业不振是主要因素。北京大学中国发展研究院教授霍德明对财经国家新闻网记者表示，房地产业作为宏观经济“火车头”，对周遭产业的能动力是非常强，其带动的社会投资、消费对经济增长作出的贡献不容小觑。房地产产业遭遇紧缩政策，其带动的投资、消费急剧萎缩。有史以来最为严厉的房地产调控措施，不仅令房地产业疯狂的爆发增长“冷静”下来，让地产投机者难觅空间，却也令经济增长犹如“釜底抽薪”。由此看来，“房地产绑架了中国经济增长”这一说法，不是戏谑，而是再度被经济现实印证。“‘火车头’产业的拉动力无可取代，其他产业也仍处于企稳初期，经济增速下滑仍是趋势。”霍德明表示。房地产调控松动可能性不大第三季度刚开始，央行不足一月的两次降息，在暗示我国上半年经济运行状态的同时，也大胆地放出了货币政策将继续放松的信号。然而，在整个市场活跃出宽松的气氛时，房地产产业仍旧是铁板一块，丝毫未见松动的可能。“国家对房地产的政策，在我看来丝毫没有放松的信号”，霍德明表示。事实上，从上半年起部分地方ZF不堪GDP增长速度下滑的压力，在政策各处寻找可松动之处，便时有发生。近日，珠海取消房地产限购的消息一经传出，就受到广泛关注，但消息仅仅发布4个小时，即被紧急叫停，再次体现了房地产调控上，地方ZF与中央ZF之间的博弈和纠结。霍德明认为，房地产业与GDP增长的自然关系早已被人为政策强行打破，现实将二者置于对立的角度上，短期内这种矛盾不可解除。在过去的六七年，ZF对房地产干扰的力量，远远要超过市场上对其造成的自然的影响。无论是政策惯性，还是决策力度都决定了二者的矛盾在短期内不可解决。对于ZF寄予了莫大希望的保障房政策，霍德明则认为，保障性住房建设仅仅是一个短期内缓解住房矛盾的福利政策，对调节房地产和经济增长关系，实际意义不大。防止经济在怪圈中越陷越深事实上，GDP增速破8并不可怕，也不足以为奇；其所带来的震动，更多的是与近年比较之后的落差。霍德明表示，在经济自然的波动里面，在7.5%上下加减个1%，在未来五年的时间段里面，其实都可以接受。经济增速本身不是关键，关键的是中国经济如何在经济“软着陆”的过程中，找到合理的发展趋势。追求经济健康发展与社会公平面的满足，二者可以兼得。与其在房地产产业与经济增长的矛盾中按下葫芦浮起瓢，不妨另寻出路：通过结构调整，改善GDP质量，不再使GDP过度依靠房地产而变得脆弱不堪。这需要中央与地方ZF能够一方面合理地引导消费者的购房需求，引导消费者的健康消费；而另一方面，则需加紧提振其他产业发展，提振内需，以弥补房地产产业空缺，从而防止经济在增长速度与房地产绑定的怪圈中，越陷越深。文章来源：财经国家新闻网实习记者李睿中
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点评央行调整金融机构人民币存贷款基准利率对房地产的影响2012.7-天拓咨询
事件：中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。评论：货币放松步伐比预期来得更快，基本面实质利好再次呈现，在首置和改善型需求共同支撑下，市场将加速回暖。在经济下滑超出中央容忍度及以保增长为当前首要政策目标前提下，央行在一个月内再次降息，表明货币放松步伐比预期更快。利率调整对将购房成本产生影响。本次利率下调之后，经测算，100万商业贷款以等额还款法为例，基准利率条件下，15年和20年分别减少138元和148元，月还款额的下降幅度为1.56%和1.94%，两次降息后累计减少278元和298元，累计下降幅度为3.08%和3.83%；其余各档利率折扣下（1.1倍、0.9倍和0.85倍利率）本次下降幅度和累计下降幅度。虽央行重申差别化信贷政策，但连续降息对基本面仍将形成实质利好，首置和改善型需求齐释放。3月份以来市场延续复苏趋势，重点城市销量从3月份开始环比转正，5月份开始同比转正，而随着货币放松步伐的加快，我们看到，6月份一线城市的改善型需求也在逐步复苏。国内外历史均表明，贷款利率的走势和销量的增速总体上呈现较明显的负相关关系，降息对于购房者支付能力提升和购房心理变化有直接作用，预计后期除首置需求加速释放以外，改善型需求也将持续复苏，去化加快，基本面将加速回暖，7月和8月也可能出现“淡季不淡”的情形。现阶段在销量加速回升条件下，一方面在库存压力和限购条件下，房价全面快速上行概率小；另一方面，在经济下滑超出中央容忍度及以保增长为当前首要政策目标前提下，ZF提高对房价上涨容忍度的可能性也不是不存在，因此当前仍不必担忧地产调控政策加码，未来何时出现政策拐点需要综合考虑房价和整体经济复苏两方面因素，而目前看来后者或更为重要。融资成本下行及销售加速改善的趋势确立。连续降息使得融资成本进一步下行，这对房企盈利和资金面均产生直接利好，经过测算，若不考虑资本化，两次降息后重点公司财务费用减少占净利润比例平均为2.69%。http://www.tianinfo.com/news/news1509.html
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李佐军：房地产将不再“一枝独大”
经济发展诡异莫测，房地产业何去何从？著名经济学家、国务院发展研究中心资源与环境研究所副所长李佐军近日给出了他的答案。2004年～2010年，可以说是房地产发展的巅峰时期。这段时间工业化、重化工业快速发展，也是城市化进程的加速阶段。货币政策相对宽松，激发了很多需求。但2010年以后，房地产行业逐步回归理性发展阶段，只能获得社会平均利润。李佐军认为，目前我国的城市化水平达到51.27%，要达到70%以后才能逐步稳定下来，这意味着未来20年间，还有几亿农民要进城，城市化进程还有一段路要走。加上城市空间格局的变化，房地产品质仍需改善。因此，从中长期来看，房地产行业还有较大的发展空间，仍然是很重要的行业，但绝不会再“一枝独大”。“近几年，房地产会经历一个比较痛苦的调整过程，房价也会受到挑战”。李佐军拿北京举例：2002年到现在，房价十年翻了近10倍，与GDP等各项指标的增长极不相称。目前，房价仍处于胶着状态，北京郊区跌二成左右，中心城区基本没跌，且目前又开始坚挺。房价偏高毋庸置疑，意味着房价肯定有一个下跌过程，政府也一直希望房价能够回归常态。至于跌多少，李佐军预判，如果发生危机，跌幅会比较大，但如果政府持续推进稳增长措施，整体跌10%～20%就不错了。文化、健康、旅游、低碳地产是方向未来什么样的产品才能在市场上站住脚跟？李佐军认为，随着老百姓消费结构升级，以及观念意识发生转变，文化地产、旅游地产以及健康地产在未来一段时间会有较大的发展空间。李佐军解释，以文化地产为例，它通过整合资源，提升城市的品牌形象，会受到政府的青睐。旅游地产及健康地产，能满足人们对娱乐休闲、健康生活的需求。一些配有会议中心、温泉等的旅游山庄，眼下都是热门。其次，绿色低碳的生态地产，是世界各国共同鼓励的方向，符合世界发展的潮流。“这类地产项目建设能获得政策支持，消费者也最买账”。产业集群发达区值得投资房地产的投资价值方向，过去一直讲求沿海地区、中心城市和中心区位。但现在来看，这句一直奉为经典的话，也要与时俱进地看。“东南沿海区域目前发展缓慢，北、上、广一带正在痛苦地转型之中，增长格局还不及贵州、重庆、陕西、内蒙等地”。眼下投资哪些区域最具潜质？李佐军现场传授经验：首先需要看这个区域的产业集群是否发达，一个地区如果形成了产业集群，就说明这个区域分工协作较好，效率较高，自然消费能力就较强。另外，要看这个区域经济一体化程度高不高。因为房地产开发还是要参与到区域经济一体化发展中来。“单枪匹马搞开发是不行的”。未来的行业有几大热门板块如新能源、节能环保、信息产业、生物医药、现代农业、生产性服务业等，李佐军提醒，房地产业要跟这些行业成功联姻，就能成为值得关注的投资重点。改革不到位限购就得继续很多人都清楚一些宏观调控政策并不一定符合市场经济规则。但在现代法治市场经济没有建立起来之前，适当采取一些行政手段来控制房价，也可以说是一种不得已的选择。这也意味着，在市场化改革没有到位之前，限购限贷等措施难以完全退出。何时会不再使用限购限贷这类行政手段呢？李佐军也有自己的观点：如果土地制度达到优化、货币政策回归稳健、地方政府成功转型、实体经济回归到正常发展，就证明市场化改革取得了重要进展，届时就没有必要再使用限购限贷这类手段了。但李佐军强调，这些都是大方向，并非能够一步到位，应该还有一段路要走。作者：刘燕来源：《武汉晨报》2012年07月26日
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一招破解房地产调控难题——“旧房限折旧价交易”
泡沫是存在的，降价是必须的，限购是恶性的，保障房是愚笨的，房产税是不良的，根本出路其实是很简单的——只需实施“房产价值逐年折旧，旧房限折旧价交易”。无须限购，永无泡沫，ZF、百姓、开发商皆大欢喜！至今，房地产调控的大锤砸偏了！没有砸到惹事者——购房炒作者头上，而是砸到无辜的开发商和百姓身上。“旧房限折旧价交易”，就是取消纯住宅的储值、增值功能，让住宅商品的价值逐年折旧，出售时限价到折旧价以内。由此，囤房炒作立即消失，房产泡沫根绝，而对开发商和购房居住者、购房出租经营者无损！可继续让房地产业拉动中国经济发展。1、房价居高是什么造成的？中国人自古以来就把买房置屋看做是最基本甚至最大的家业。长期计划经济剥夺了公民的房地产置业权，以致在商品房经济诞生后，人们对房地产置业产生了极度的追求。在这样的观念环境并市场需求环境下，相当大比例的房地产购买行为不是消费行为，而是储值和倒卖行为；而这种行为往往是比较富裕阶层人士做出的，他们不惧房价攀高，因为中国还处于发展之中，经济发展远未饱和，房地产至少不会贬值，至少具有储值功能。主要是储值和炒作行为拉高了现今畸形的住宅商品房价，这一陈述基本没有异议。2、房地产泡沫是否存在？在现今畸高房价下仍然敢于炒作房产，取决于这样一个判断和观念：中国的住宅房地产的市场需求不会减少，住宅房地产至少不会贬值。市场需求，可分为“真实消费需求”和“储值与炒作需求”。后者是虚拟的需求，不是真实消费需求。价格越高，炒作者购房比例就越大；反之，炒作者购房比例越大，价格就会越高。现今的实际情况是，畸高价格条件下的真实消费需求，远低于储值和炒作行为所判断和依赖的整体市场需求，储值和炒作行为所依赖的整体市场需求中，相当一部分是炒作行为构造出来的虚拟需求。这就是房地产泡沫！它随时可能破裂——炒作产业链被某种因素引发而突然中断并产生连锁效应，已经生产或正在生产的房地产商品急剧贬值！3、价格调控有多大必要？当今世界的商品生产的背后，有一条复杂的“投资链"。一旦市场销售环节出现问题并产生连锁效应，便引发投资链崩溃，形成金融危机。房地产泡沫破裂，房地产商品急剧贬值，其结果是马上引起经济危机！严重的话，会使国家经济接近崩溃！所以，房地产价格调控，很有必要！预防这种泡沫性经济危机，是国家房地产调控之首要目的；降低房价让大众买得起房，只是房地产调控之次要意图。经济系统害怕的不是房价高，而是房价“虚高”！房地产调控以降价为效果指标。当泡沫价格被剔除、价格降低到正常而不是畸高后，真实消费需求增长，达到供需匹配，从而消解了潜在经济危机。4、价格调控须付出怎样的成本？房地产降价使现在已经出售、并且被作为储值物、抵押物、炒作物的房产大尺度贬值。这其实也是经济危机——“调控性危机”；只是它是人造、预知并提前防备的经济危机。这就是价格调控的成本。可见，房地产降价是人工地提前破灭房地产泡沫，人工地提前发生房地产泡沫经济危机；这种人工提前的行动，可以减小经济危机的影响程度。两相比较，取“调控性危机”为轻。5、限购政策合理和良性的吗？如果是为控制使用城市地产资源，而限制一个人/家庭在一个城市的购买总量，这显然是合理的；对一些城市如北京，或是有必要的。如果是为控制使用全国地产资源，而限制一个人/家庭在全国范围内的购买总量，这显然是不必要的。在全国范围，土地开发和城市化运动，还没有达到需这样限制的程度，房地产拉动经济发展，还有的是前景。各地的房地产“限购”政策，唯一目的是通过大规模减少房地产交易量来降低房价。“限购”往往又搬出已经逐渐没落的“户口”作为标准来展开。中国在“和谐社会”建设大政方针下已经进行多年的人权制度改革，尤其是在改革不适应社会发展的户籍制度，公平提供就业权、居住权这两项最基本人权方面，已有很大进步。而当今纷纷出台的“限购”政策，却使ZF走上了反基本人权改革之道。直接限制交易量的限购政策，虽然限制了炒作，却也制约了人才流通和公民选择居住地的公平性，违反了市场经济原则和社会发展方向；也限死了真实住宅消费，浪费了房地产领域的真实消费需求，从而限制了经济发展。无论从公平性还是从发展的角度看，“限购”政策都是恶性的。6、保障房是好出路吗？保障房采取的是ZF化的投资行为，这是对市场化的逆转。保障房制度存在两个问题：1）只有把计划经济性质的保障房开发的比例扩展得很大，把纯市场行为的商品房开发的比例压缩得很小，才能实现整体低房价；2）保障房分配方式难以公平。可见，保障房制度是房地产调控的“笨办法”，而且是有很不好的副效应的“愚笨办法”；保障房制度不是房地产调控的好出路。7、房产税是好办法吗？房产使用税制度作为世界惯例，除了税收财政效能外，还有就是调控资源使用量——占用越多房地产资源，须承担越高的税负。显然，房产税制度可以限制房地产炒作；但是，也限制了房地产高消费/多消费，是一种间接的“限购”政策。中国过去30年改革开放中，依靠房地产业之持续的霸气式扩张而拉动整体经济高速发展。在国家尺度上，土地开发和城市化运动还没有达到须全面限制房地产发展的程度，房地产拉动经济发展，还有的是前景。过早实施房产税，虽打掉了泡沫，也削弱了发展！房产税不是当前房地产调控的好办法。8、房地产调控的最高境界是什么？在相当长一段时期内，房产消费都还是中国普通收入阶层的最主要消费；都还是中国富裕阶层愿意大投入的“高消费”。房地产消费在继过去30年来大大拉动中国经济之后，仍然可以继续拉动中国经济发展相当长一段时间。“限购”显然造成丧失这一发展机会。继续放开满足公民对住宅的真实消费需求，也是继续完成就业权、居住权这两项最基本人权改革之所需。房地产调控之最高境界：要降价，不要降销！要挤破虚假需求带来的泡沫价格以避免经济危机；不要压制房地产真实消费而滞缓经济发展和逆反人权改革。9、“旧房限折旧价交易”法则彻底破解调控难题！至今，房地产调控的大锤砸偏了！没有砸到惹事者——购房炒作者头上，而是砸到无辜的开发商和百姓身上。房地产泡沫危机，在于住宅商品具有稳定的储值功能和经炒作而增值的功能。如果设立《商品住宅法》，规定所有纯住宅商品房（含别墅，不含具有办公房属性的商住房），从二手销售开始的所有各次销售，限定最高价格为：“购买价”减去“购入年限折旧”加上“房产之外的其他消费品的平均物价上涨因素价”；即法定地取消纯住宅商品房的储值、增值功能，今后买房、用房需要承担逐年价格折旧。那么——困扰房地产业和房地产调控的所有主要问题都迎刃而解！ZF、百姓、开发商皆大欢喜！具体出现两个绝佳效果：1）储值、囤房炒作行为立即消失，购买行为之全部目的将变为纯粹自我消费或出租经营。住宅房地产一手销售价格的升降，完全是“实在经济”而不是泡沫经济，可以放开让其按市场需求而升降。房地产调控的第一目的，简单地、迅速地达到了。2）除去了囤积炒作，住宅商品房价格必定立即大幅度下降，直到与当前经济发展水准相适应。房地产调控之第二目的，亦简单地、迅速地达到了。避免两方面的政策退步：1）房产税要达到的调控资源使用量之目的，实现了，房产税可以推后施行，以继续刺激经济快速发展；“限购”作为经济发展“紧箍咒”，变得多余，有条件彻底摈弃；“一手房限价”这样一种更严重反市场化的调控措施展望，也自动死胎。2）保障房的社会责任压力立即大幅度减小，保障房的开发量可限定在住宅开发总量的10%—30%范围，以适应低收入家庭和创业者的生活需要。根本意义上，保障房也是商品房，是一类特殊商品房。保障房供应可不再以“户口”为条件，而转为以公民的“社会保障账户”（反映基本社会保险和投资与纳税贡献）及劳动就业关系为标准；供应方式可分为出售和出租：在本地具有“社会保障账户”并劳动就业关系连续不足一定年度者，可申请租用保障房，连续达到一定年度者，可申请购买保障房。10、“旧房限折旧价交易”有合理依据吗？市场行为有这样的原理：市场行为履行了公平原则；但是，至少有些市场行为（公平原则）会带来一定的副效应，某些特定商品在特定条件下的市场行为，副效应可能很严重。相应地有这样的定理：当某种市场行为（公平原则）在一定历史条件下带来的副效应太大、以致危害了经济时，这种公平原则便导出了非公平结果，产生了对公平性的背反；这种情形下，有必要局部限制这种公平原则（市场行为），以实现最终的公平性的最大化。住宅这样一类商品，有一种特别属性：所有人的所有生活必须品中，重要性特别大、价值分量特别大的基本生活用品。住宅商品完全市场化，副效应便是畸高价格，严重影响所有公民的基本生活，并带来经济泡沫和经济危机风险。“旧房限折旧价交易”法则便是限制住宅的部分商品属性和部分市场行为，从而规避严峻的副效应危机。11、新的“南巡”还有顾虑吗？实施“旧房限折旧价交易”政策，尤其以立法方式来实施，便根除了住宅房地产泡沫之忧，可继续保持房地产发展热度，继续以房地产业拉动国家经济快速发展。对于房地产业，国家需要做的还是继续——
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房地产洗牌，中房信有意主动退市
来源：上海证券报 每一轮房地产调控周期，总有行业洗牌的经典案例出现，这一轮也不例外。 令市场小有意外的是，这一次，率先拉开整合大幕的是中国房地产代理业第一品牌，在美国上市的中国房企——易居中国。 “洗牌”开始了。 种种迹象表明，中国房产信息集团或将成为此轮中国房地产调控周期下首个被私有化的上市公司，可能主动从纳斯达克退市。业内人士认为，这意味着整合大幕正式开启，真正意义的房地产大调整即将到来。 10月28日，纽交所上市的易居(中国)控股有限公司(EJ)发布公告称，公司拟向中国房产信息集团(纳斯达克：CRIC)董事会发出收购其剩余股权的要约。易居提议以1.6美元加0.6股易居股票的固定价格收购每一股中房信股票。 截至目前，易居中国是拥有中房信54.1%股份的大股东。假如此次交易成功，中房信将成为易居的全资子公司。而根据易居28日当天的收盘价计算，上述出价约合每股6.40美元，而中房信当日收盘价为5.4美元，易居出价的溢价比为18.5%。消息发布后，易居中国与中房信在美国股市应声大涨，中房信股价当天曾一度飙涨19.26%。 截至昨日美股收盘，中房信报5.85美元，易居报7.71美元。 “资本玩家”布局代理业率先洗牌 作为中国房地产代理业第一品牌，易居中国与旗下中房信集团，分别于2008年8月8日和2009年10月16日在美国上市。中房信集团的第一、第二大股东分别为易居中国和同样在美国上市的中国互联网巨头——新浪。 如果此次交易成功，中房信将成为易居的全资子公司，新浪将因持有大量中房信股份而成为易居最大股东，占约25%股权，易居董事局主席周忻和易居管理团队将占易居约20%的股权。 也就是说，为换取这次系统整合，易居创始人，被业内冠以“资本玩家”称号的周忻，失去了第一大股东的身份。 对于周忻的这次布局，很多业内人士表示“看不懂”。“周忻是个熟悉资本运作，也会讲故事的人。”中原地产一位高层向记者表示，他把两家上市公司合并为一家，又让出第一大股东身份，一定有他的原因。“只是现在我们还看不清楚他的棋局。” 据一位接近易居中国的分析师透露，如果没有猜错，易居此举意在全力打造所谓的“中国首个房地产线上和线下一站式综合解决方案的服务商与提供商”。这个超长的，但崭新的概念，意在把和房地产营销产业链有关的所有领域包括进来，为易居在下一个房地产黄金十年继续奠定龙头基础。 “在今天的中国房地产行业，开发商的要求不再仅限于传统的营销代理，而是需要提供集线下营销代理和咨询，线上媒体推广和电子商务平台的一站式综合解决方案。为了更好地运营这个O2O(即线上线下)平台，我们需要统一协调各个业务板块的管理团队和专业团队，提高管理效率。以不断的创新继续领跑中国房地产服务行业。” 在易居28日发布的公告中，周忻作出上述表述。 不过，这一说法被业内解读为表面文章。有分析人士称，此前市场猜测，“资本玩家”周忻对易居体系设定了稳定的上市节奏，先是以咨询和信息数据服务为主的中房信，然后是旅游地产服务商――中国旅游地产服务集团，以及近期易居主推的房地产电子商务平台。而这一次合并看似与上述路径不符。 一位易居高层指出，“其实很简单，易居此举的初衷完全是从商业脉络的角度出发，打通代理业产业链。只不过，这种努力最终是否会带来资本收益，那是另外一回事。” 整合期来临房企退市有主被动之分 对于此次要约收购，目前中房信董事会并未作出任何决定。中房信董事会称，将考虑成立由与易居无关联的董事组成的特别委员会来评估此提议。不过，业内人士分析，这一易居系统体内整合获批只是时间问题。 如果获得批准，那么中国房产信息集团将是此轮中国房地产调控周期下首个被私有化的上市公司，并从纳斯达克退市。 其实，从上海复地在香港退市之时起，中资房地产概念股就在一轮上市潮之后，开始了反向操作的可行性尝试。“上市后，一旦再融资功能发挥不出来，退市，并进行新一轮整合，就已经在很多企业的考虑范围了。”一位房地产金融专家表示。 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也在近期撰文称，从现在开始，中国房地产市场正迎来真正意义的一次大调整，其特点除了一、二线楼市价格普遍下跌外，金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市企业退市或私有化倾向。 只不过，退市有主动和被动之分。主动退市的如中房信和复地，两家企业都计划在母公司体系内获得新的资源整合与重组。 “周忻是个很少按常理出牌的人，在此前两轮房地产调控期，他创造了两种营销新概念，一是包销代理，二是房地产信息服务平台。这一次，他赌的是房地产电子商务。”有业内人士称，“如果赌赢了，易居的龙头地位还可以持续十年。” 至于被动退市的企业，在本轮房地产调整期也很可能会出现。比如此前有消息传出，高端物业开发企业绿城中国有过退市的考虑。 “一般来说，如果企业资质很好，只是因为短期内销售受阻，现金流紧张，而面临股价严重低估，那么投资方可以出资以较低市盈率将企业私有化。楼市调整期过后，再以较高市盈率重新上市。那将是不错的选择。”一位接近绿城中国的业内人士称。 不过，绿城中国已经表态目前没有退市打算。而据记者了解，绿城现在仍未摆脱销售困境，又因为体量过于庞大，引进投资人的方案推进不力。
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房地产行业洗牌已成必然
尽管楼市的未来走向依然充满变数，但在经历了“史上最严厉调控”的洗礼后，房地产行业的洗牌已成为必然。 在此轮调控中，以绿城为代表的一些此前专注高端产品的房企正在经历生死存亡的考验，而同时一些“低调”耕耘的房企则正在“大变局”中努力把握着“弯道超越”的机会，旭辉集团就是其中之一。 旭辉集团立志进入国内房企的“第一方阵”，其底气来自何处？日前，旭辉集团股份有限公司（下称“旭辉集团”）董事长林中接受了《第一财经日报》的专访，畅谈了他对中国房地产市场的深刻见解，并大胆预测今年楼市将走出一波“前低后高”的行情。 “三个告别” “在目前的市场环境下，如果产品结构不对路，降价也卖不出去，”旭辉集团董事长林中专访时给出了他干脆的结论，“中国房地产市场正在经历‘三个告别’，即告别高利润、告别投资性需求、告别跑马圈地。由于限购政策在短期内不太可能取消，企业想要生存，就必须调整自身从而适应市场的变化。” 当问及如何看待绿城在这轮调控中遭遇的困难时，林中并不讳言。在他看来，以绿城为代表的主打中高端产品的房企目前所面临的困境，归根结底是由于产品结构不能适应当下市场的需求。 “绿城的产品做得其实很不错，目前之所以陷入困境，除了高价拿地带来的被动外，产品结构与财务结构的不匹配也是重要原因。高端、大户型的产品理应匹配更稳健的财务举措，然而绿城却采取了相对激进的、高负债的财务战略。”林中表示，在目前的市场环境下，中小套型、中等价位，满足首次置业、刚需改善的产品最能适应政策导向。 或许正是基于这样一种战略判断，旭辉集团在本轮调控初期便提出了“两高一轻”的发展战略，即高周转、高去化、轻资产，并据此在产品结构、拿地策略上进行了相应调整。 林中称：“目前公司的两大主力产品——中小户型、刚需楼盘与销售型的商办楼比较好地适应了市场的需求，这也是旭辉集团能够在近两年严厉的调控下实现平稳快速发展的关键所在。” 两条腿走路 “近期的市场行情虽有所回暖，但不太可能出现‘过热’的局面，毕竟现在房地产整体库存还很大。”对于近期部分城市房地产市场出现“量价齐升”的情况，林中表示，考虑到高库存的现状与限购政策的存在，下半年楼市成交量虽有望继续回暖，但价格上调的空间比较有限。 在开发商“以价换量”的大背景下，今年6月上海新建商品住宅成交面积破100万平方米，创下了自2011年2月以来17个月的月度成交量新高。同时，北京6月新房成交量亦刷新了今年年内单月成交量最高纪录。 旭辉集团在这波小行情中也有不错的斩获，相关数据显示，其6月销售金额也创出了年内新高。中国房地产测评中心发布的《2012上半年房企销售TOP50》排行榜显示，旭辉集团2012年上半年的销售金额为42亿元，排名第47位，销售面积为46万平方米，排名第37位。 业内人士认为，旭辉集团上半年的业绩体现了良好的潜力，专注于刚需产品的发展战略加快了其周转速度，同时，精细化的成本核算也保证了利润率。 不过，林中坦言，公司旗下降价的项目基本都是“微利”销售，“房地产企业高利润时代已经过去”。 数据显示，住宅与商办占旭辉集团销售收入的比例约为85：15。目前，成立于2000年的旭辉集团已经成长为一家准全国性的房企，开发项目覆盖了上海、北京、重庆、长沙、合肥等多个一、二线城市。 除了坚持开发高周转的住宅产品外，旭辉集团亦有意加强毛利率相对更高的商业地产在公司业务中的比重。一位知情人士透露，未来2~3年，商办产品在旭辉集团总体业务中的比例将有可能上升到三成。对此，林中指出：“商业地产不仅毛利率相对更高，对平衡公司的现金流也有着不可或缺的作用，这块市场潜力依然很大。”http://www.ocn.com.cn/free/201207/fangdichan290130922.shtml
