[转]樊纲：房地产永远是支柱产业 调控并未伤筋动骨

中国还有三十年的高增长期　　“中国应该还有三十年的高增长期。”樊纲在对未来经济发展表示乐观的同时，也提醒说：“应该发生的事情不一定出现，一旦中间发生金融危机、社会危机，很可能十几年的时间就浪费掉了。因此要做对事情，要努力改革。”　　对于当前经济增速回落，樊纲认为是一件好事。“过去十年中，有几年是过热增长，比如05—07年，增长速度达到12%、13%，去年增长速度是11%左右，”他指出：“过热增长不一定是好增长，它会造成资源紧张、通货膨胀、生产力过剩等负面影响。”他希望中国经济今后十年能以8%、9%的合理速度稳定增长。　　受美欧等国经济、社会等因素制约，一些国家经济增速出现回落，全球通胀压力加大发达经济体的失业率居高不下，经济增长缺乏动力，这将明显拖累世界经济复苏进程。但樊纲认为，虽然现在世界经济形势不好对国内经济有一定影响，但“世界已不是过去的世界”——去年，发展中国家GDP总额第一次和发达国家持平，今年新兴市场国家增长速度很快，预计将超过发达国家。“乐观不等于没有问题，有问题不等于不能增长。”樊纲说：“现在的问题是怎么用好我们的潜力，实现稳定持续的增长，那么再过几年，中国的经济将会再上一个台阶，中国的各种企业将会发展的更好。”　　经济软着陆正在进行时　　近两个月来，樊纲一直强调的一个观点是：虽然通货膨胀仍处高位，但中国经济发展不存在硬着陆迹象。在会上，他进一步阐述说：中国经济的软着陆是“正在进行时”，当前经济增长速度没有大跌也没有继续过热，未来从11%降到9%、8%都是可能的，但是仍然是世界上最高的增长速度，是一个健康的稳定增长的速度。　　这次通胀幅度相对于2008年的8.7%来说比较温和，但人们的感觉却更加强烈，樊纲认为原因就在于这一次是房价、粮价同时上涨。但他同时表示，尽管如此，中国的住房市场“也不存在硬着陆的问题”。最基本的原因是：当前只是在几个大城市，加上一些个别的城市有一些泡沫，由于及时采取了措施，这个泡沫没有波及到国内的二三线城市，因此不会出现硬着陆。　　樊纲认为，有了这样的过程，全国的房地产市场还是呈现出一个稳定发展的趋势。他笑着说：“如果你生活在二三线、不存在大泡沫的城市，就不要指望房价降太多，或者说不要指望调整幅度太大。”　　房地产永远是支柱产业从客观、从动态的角度来看待调整　　上一个十年，房地产以支柱性产业的地位在经济发展中发挥了重要的作用，下一个十年，房地产会扮演什么样的角色呢？樊纲肯定地表示：“房地产永远是支柱产业。”　　对于国民消费来说，住宅购买是人们一生中最大的消费，对于国家建设来说，商业地产、基础设施也占了很大的一部分。但“房地产的重要性不仅仅在于它对国民经济的支撑，还在于它对国民经济的影响。”樊纲说：“支柱产业还有另一层意思——房地产要是出了大泡沫，那整个经济就出大事了。”他举美国、日本房地产泡沫导致的经济危机为例：“过去三十年，世界上没有因为通货膨胀发生过大的经济危机，大的金融危机都是由于资产泡沫、金融泡沫、房地产泡沫导致的。”“在这个问题上，房地产业肩负着重要的使命”，樊纲希望房地产能够平稳发展：“房地产的发展至少要有30年的潜力，这30年必须不能出大事，一旦房地产出现了大危机，我们可能就没有后面的增长了。”　　也因此，樊纲对当前ZF出台一系列宏观政策来调控房地产市场、防止出现泡沫持赞同态度，认为房地产经过调控正在实现平稳的发展。至于调控过程中部分城市和房地产企业的阵痛，樊纲反问说：“没有人难过，那叫调整吗？暂时的困难总比发生大危机而崩盘要好得多。我们要从客观、从动态的角度来看待调整。”　　目前并没有出现像日本当年大批房企甚至相关产业破产倒闭的状况，只是开始有一些企业间的收购兼并。樊纲认为，这说明房地产调控“整体来讲，没有伤筋动骨”。　　中部在下一阶段承载着中国经济继续增长的伟大使命　　对于武汉乃至整个中部地区的发展，樊纲表示十分看好。他用对“中等收入陷阱”和“空心化”两个经济学名词的阐述，引出了中部在“承接沿海地区产业转移”这一国家战略中的机遇和位置。　　樊纲分析，当前沿海地区“因为过去没有城市化的战略，不鼓励民工留在城市，导致内陆转移出的大量劳动力在沿海地区到了一定岁数就回撤到中部地区，包括四川、湖南、湖北、湖南、江西一带。”同时，这些年由于大量的基础设施投入，中部地区的基础设施有了极大的改善。这样就为中部地区承接沿海地区的产业转移创造了极好的条件。“这就是刚才说的还有30年高增长的一个重要的原因，内陆地区在下一阶段承载着中国继续增长的伟大历史使命。”　　担负伟大使命，中部地区在软硬环境上还需要进一步改进和完善。樊纲指出，中部地区应该创造各种条件，通过打造软、硬环境——信息沟通、交流、商业服务等属于软环境，高铁、地铁、高速公路等基础设施建设属于硬环境——培育并承接更多的产业，为那些经验丰富、从沿海地区撤回来的中年人就近提供就业岗位。

房地产：调控仍要继续 成交已普涨收官

住房和城乡建设部25日发布通知称，自26日起上调住房公积金存贷款利率。其中，五年期以下(含五年)　　及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。　　30日，国土资源部公布了“各地上报的由于房地产开发企业自身原因造成的尚未处置的26宗住宅闲置土地名单”。国土部表示，名单中闲置一年以上不满两年的，必须征收闲置费，闲置两年以上的，必须坚决收回。所涉房地产开发企业及其控股股东，在闲置土地查处整改到位前，将暂停其参加新的土地竞买活动。　　住建部部长姜伟新在29日召开的全国住房城乡建设工作会议上提出，2011年要继续坚定不移地加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，住建部将会同有关部门储备调控政策。明年我国将更大规模地推进保障性安居工程建设，拟在全国范围内新增公租住房等保障性住房1000万套。　　李克强27日在全国财政工作座谈会上强调，要坚持房地产市场调控不动摇，综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施，继续抑制投机投资性需求，增加普通商品房供给，并将大幅提高保障性住房比重。26日，国务院总理***在中央人民广播电台直播节目中也表示，将继续加大力度抑制房地产投机，并承诺“在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平”，为实现这个目标而努力，绝不会退缩。　　公司要闻　　苏宁环球拟向公司董事、高管及核心业务人员授予总量为6693万份的股票期权，行权价9.45元，涉及标的股票数量为6693万股，占授予时公司股本总额的3.93%。　　27日，中弘地产下属的全资子公司御马坊置业有限公司以总价1.51亿元成功竞得京土整储工挂(平)[2010]003号规定的地块。该地块位于北京市平谷区马坊北侧马坊物流园区内，建筑使用性质为物流用地，使用期限50年，土地面积40.66万平方米，建设用地面积23.65万平方米。　　24日，招商局子公司招商局地产有限公司通过竞买方式，取得南京市河西新城编号为2010G54地块的国有建设用地使用权。该地块位于南京市河西新城，出让面积为4.85万平方米，容积率≤3.0。土地用途为二类居住用地、幼托用地，使用年限为70年，成交总价为人民币18.6亿元整。　　24日，北京首开通过挂牌方式以人民币14.7亿元获得北京市房山区良乡高教园区中央设施区西区北侧住宅混合公建项目国有建设用地使用权，该宗地位于房山区拱辰街道办事处。该项目总用地面积13.56万平方米，其中建设用地7.90万平方米，用地性质为住宅混合公建用地。

渣打银行最新中国房地产深度研究报告

HighlightsChina‟srealestatesectoriscomingback;itwillbealong,hardslogbacktoboom,butarecoveryappearstohavebegun.Ourproprietarysurveyof30developersacrossthecountrysuggeststhatapartmentsalesarerisinginmanycities,helpedbypricecutsandashiftinsentiment.Appartmentinventorieshavebeguntocomedowntoo,thoughthesituationvariesacrosscities.Developersbelievethatapartmentandlandprices,afterhavingfallenalittleinrecentmonths,havenowbottomedout.Constructionactivityseemstobestabilising,thoughyear-on-yeargrowthrateswilldecline.Landsalesarenotpickingup,andlocalgovernmentsarehesistanttocutprices.Oneofthesector‟sfundamentalproblems–localgovernments‟relianceuponlandrevenues–hasnotbeensolvedandwillcontinuetoplaguethesector.Themajorityofdevelopersexpectcentralgovernmentpolicytoremainunchanged,butforlocalgovernmentstocontinue,quietly,doingtheirownthing.Localpolicyeasingisnowhavingaclearimpact.Financingconditionsfordevelopershaveeased;thecostsoffundingfrombanksandtrustcompaniesaredown.Therearefewerfire-salesofprojectsbycash-strappeddevelopers.渣打银行关于中国房地产行业的最新深度研究报告，希望对大家有帮助

房地产行业周报:流动性推动,短期反弹持续

核心观点:2010年房地产行业完美收官,预计行业销售面积同比10%,销售金额同比15%。尽管元旦期间部分城市“限购令”延续,但是从成交来看2011年开年销售依然旺盛。2011年房地产板块的投资机会将好于2010年。短期内,在充裕的流动性下(一季度超预期放贷、人民币升值带来的热钱),大盘蓝筹和中小板估值差异有望回归,我们认为地产股将展开一轮反弹行情。坚持2011年度策略报告观点:(1)短期内看好估值低,弹性大的公司:冠城大通、滨江集团。关注长沙成交爆发性增长,关注北辰实业。(2)未来高端、改善性住宅的需求会成为稀缺和主流。看好新湖中宝、华侨城A。(3)看好商业地产,一方面我国房地产行业已经从新兴市场向成熟市场转变,表现为开发基础设施和高附加值活动将加速。另一方面,从保险资金大举进入商业地产来看,在未来信贷收紧的背景下,保险资金(准REITS)将成为商业地产有力的供需保证。看好金融街、世贸股份、京投银泰。一周回顾:2011年第1周销售继续旺盛。从跟踪的重点城市成交数据来看(图表1),本周成交面积普遍高于2010年周平均成交面积。与去年同期相比,长沙第一周成交同比大幅增长,达164.3%,杭州、天津成交面积同比增长均超过50%。成都、南京、苏州、合肥同比下降幅度较大。可售面积逐步回升(图表2)。从2010年11月份开始,商品房供应逐步回升。房价有望稳中有降。2011年元旦人民币升值。据德邦证券宏观分析,人民币汇率在国家主席***访美前夕升值加速,创下汇改以来兑美元新高(元旦期间已突破6.6关口)并打开上升通道。去年底汇率政策方面也频繁做出调整。自2006年初次汇改引入做市商制度以来,2011年1月3日国家外汇管理局分别核准银行间外汇市场26家即期做市商和18家远期掉期做市商资格,并各有7家和12家商业银行获得即期尝试做市资格和远期掉期尝试做市资格。此外,国家外汇管理局还在年底发布《关于实施出口收入存放境外管理的通知》,决定在6月份试点基础上,自2011年1月1日开始在全国范围内推广实施《货物贸易出口收入存放境外管理暂行办法》及其操作规程,大规模扩大出口企业外汇境外留存,对冲热钱流入。上述汇率政策的调整反映出外汇管理当局也在积极应对人民币加速升值带来的挑战。海外热钱将在此期间持续进入中国,为A股市场提供重要的流动性补充。

任志强、李稻葵谈中国房地产市场另有所图?

【转】高手阿非：房地产税大面积轰炸的时间判断！

　　说1000道10000，房地产税必然开征，现在的问题就是时间。大家来看看什么时间开征最有可能呢？　　老非推测：　　1.放风：2012年8月-11月；　　2.发文：2012年11月；　　3.实施：2013年1月；　　至于原因两条足够：　　1.政府没钱花了，实业完蛋了，地也卖不出去了，所以得从另外的方面整钱，这是根本。跟当年汽车消费一样一样的。　　2.老政府解决不了的问题，得新政府来解决，为什么不现在出，什么什么联网什么什么技术都是屁话，最根本的是要把这个“好事”留给下一任。否则下一拨人，咋树立威信咋活呀。　　至于征多少，什么范围，以后再讨论。下面是老非摘自其他网页的新闻，反映的是大众的心声。　　赞成　　炒家“该吐出来了”　　神仙在GZ：希望是真的，那些炒房者搞坏了经济，吞了那么多，是该吐出来了。　　搜狐网友：只要坚持以超标面积征税，并采取分类计税，就不存在民众难以接受的问题！　　打酱油的：如果没有房产税，没有限购，“初始财富”高的人群就会大量囤房，然后炒高价格卖给“初始财富”低的人群。支持推广房产税！如果你只拥有本该属于你的那一套两套自住房，而不是想着囤房，那么房产税对你只有正面影响。　　猜测　　、　　楼市投来“原子弹”　　张鹏：如果这是真的，不亚于房地产市场的“原子弹”效应啊！　　冬呱呱：有可能的。营业税改增值税试点已经铺开，地税部门原来的人手总要有活干啊。　　HA酒业：限购之后，土地财政受到重创，于是房产税来了……某些地方先是鼓励你买房，买了再让你“存量交税”，怎么跟鼓励购车然后猛涨油价一样？　　影响　　房价房租或“跟涨”　　梦想的左岸：房产税的征收对象是开发商吗？不是，是拥有房屋的居民。租房者不受影响吗？不！房东会把所有成本都转化成房租。结论：普通百姓的住房、租房的成本增加了。　　新浪上海网友：错了，现在很多人是囤房投机，有了房产税，这些人要么卖房，要么出租，不会再让房子空置，市场上的供应量大了，房价、房租都会跌的。　　思考　　“普遍征收”暂难行　　李骁：1、对存量征收是早晚的事情，原因在于征收房产税不为调房价而是为地方政府开财源；2、房产税难以调房价：房价上涨趋势中房产税是助涨工具，下跌趋势中是助跌工具；3、年内扩大试点概率大，普遍征收没可能。　　不平不静：现在手里有好几套房子的人要么是当官的，要么是富人，拿这些既得利益者开刀，成效值得观察。好政策还要执行下去才有意义。　　看看你能看懂政府的心不？　　督查结果大致偏好　　近期，房地产市场成交行情回暖，是多重因素叠加影响的结果。货币政策的逐渐宽松、地方政府的频频微调、开发商以价换量的策略实施等等，促进了刚性需求者和改善性需求者纷纷出手，投资、投机性需求入市意愿强烈。　　针对近期国内房地产市场出现的销量增加、价格上涨的态势，7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。此次督查的重点为：住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。国务院督查组深入有关部门和机构核查政策落实情况，尤其是限购政策的落实情况，实地查看商品住房项目，听取基层群众意见和建议。督查组强调，必须坚定不移地贯彻执行国家各项房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。　　知道国务院督查的消息后，各地方政府都有些紧张，因为房价有所上涨是不争的事实。据知情人士透露，地方住建部门在审批楼盘预售许可时开始变得格外小心，高价楼盘尽量暂时不入市，住建部门也给开发商、二手房中介打过"招呼"，要求督查期间积极配合。　　督查过程中地方很担忧，不过督查结果让各省市松了一口气。从已透出的情况看，除北京外，天津、辽宁、吉林、上海、江苏、浙江、福建、山东、河南、重庆、四川的楼市调控政策执行情况，得到了督查组的肯定。此外，对于河北、湖北、湖南3省，督查组在总体肯定调控效果的前提下，表示当地房价上涨的压力仍存在，应密切关注后续房价的走势，建议从严执行调控政策，健全完善制度，坚决落实调控目标。广东省在总体调控效果受到肯定的同时，江门市的调控效果受批评。督查结果称，"广州限购限贷政策执行情况较好，楼市较稳定。对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处，督促进行整改"。　　据了解，国务院督查组尚未正式发布官方结论。所谓被"点名批评"的江门市叫屈："我们了解的情况是，这个事情是不实的，因为督查组的结论还没有出来，我们也不知道这个消息是从哪里来的。"　　业内人士预计，此番督查在房价上涨之际进行，更多的是发挥威慑作用。不过，如果房价仍然上涨，不排除会出台新一轮调控政策。业内人士预计，如果发布新一轮调控政策，可能是提高二手房交易税或者增加房产税试点城市。　　楼市反弹调控继续加码　　中央政府在看到调控成效的同时，更注意到了楼市回暖的现状，因此继续从严调控仍是今后楼市调控基调。国务院督查组此行是在楼市回暖之际的应时之举，其本身就意味着"从严调控"。如果房价反弹态势明朗，中央政府肯定会果断出手。　　目前中央仍手握数项储备政策，包括提高二手房交易税、房产税试点扩容、预售制度微调、问责制等，其中房产税试点扩容成为出台可能性最高的政策。　　业内人士表示，如果房价仍上涨，不排除在金九银十之前出台房地产新政。财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，最高决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。很多业内专家也认同，未来房产税很有可能成为限购政策的接续政策。　　房产税新政将加速推行　　从年初以来，国家税务总局财产行为税司司长陈杰一直在马不停蹄地奔赴海南、北京、辽宁等各省市调研财产行为税工作，而其中重要的一项内容是了解各地房产税改革的试点或筹备工作进展。2012年税收政策改革工作重点之一是在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位按评估值征税。　　据悉，与上海、重庆房产税改革试点主要侧重求解如何将房产税征收范围从营业性房产扩大到非营业性质的住宅类物业上不同，湖北、湖南两省开展的试点将侧重于如何将房产税的计税依据由房产原值或租金改为评估市场价，并将房产税与城镇土地使用税合并。　　"事实上，房产税改革之所以会在现阶段加快推进，其动机和房地产调控、抑制房价过快增长等并没有太直接的联系，增加税收才是主要的目的。同时也是为土地增值税的取消做准备，土地增值税一取消，房产税就需要跟进。"　　专家称，在目前稳增长日益成为重中之重的大背景之下，再通过收紧信贷调控房地产，不太现实，而税收的办法，是长期政策，但不是一下子就能铺开的。同时还表示，在国内40多个城市实施的住房限购政策将长期持续。　　先放更多的人进来，再征税，老路子了！跟网络营销的方法一样，先忽悠进来再杀之。如马云，如QQ。

中银国际2011中国房地产展望

TableofContentsINVESTMENTSUMMARY.........................................3TighteningMeasuresLikelytoRemainthrough1H11.....3SupplyIncrease...................................................................3TightMonetaryPolicytoPileMorePressureonPropertyPrices....................................................................3AffordabilityinMostCitiesLikelytoStayHealthy...........4Short-termPain,Long-termGain.......................................4StockPickCriteria...............................................................4SMOOTHERSAILINGIN2H11.................................6SupplyRise=PricingPressure.........................................6EffectofTightMonetaryPolicyonPropertySector=PricingPressure..............................................................9ImprovingAffordabilityandHighCPI=PropertyDemandRemainsStrong..................................................12Short-termPain,Long-termGain.....................................14COMPANYUPDATEAgileProperty...................................................................17Poly(HongKong).............................................................26APPENDIXI.CONTRACTEDSALESOFLISTEDPROPERTYDEVELOPERS......................................................36APPENDIXII.LANDBANKBREAKDOWN..................37APPENDIXIII.RESTRICTIONONNUMBEROFHOMEPURCHASESBYCITY...........................................38APPENDIXIV.SALESPERFORMANCESBYCITY........39APPENDIXV.CENTALINE’SVIEW...........................42APPENDIXVI.STATISTICALANALYSIS....................48LISTEDCOMPANIESINTHISREPORT......................54

2012年房地产行业风险分析报告（208页深度分析）

标题全称：2012年房地产行业风险分析报告（含信贷政策建议）发布报告的机构名称：世经未来公司报告发布时间：2012年8月报告页数：208页（详尽）。报告的文件格式：word报告大小：7032kb目录第一章房地产行业概况1第一节行业定义及分类1第二节行业地位和作用2一、行业地位：先导性、基础性、支柱产业2二、行业作用：在国民经济中发挥积极作用3第二章2011年房地产行业发展环境分析5第一节2011年宏观经济环境分析5一、国内经济环境分析5二、国内经济趋势判断7三、国际经济环境分析9第二节2011年产业政策环境分析10一、产业政策分析10二、重点政策分析17三、产业政策发展趋势22第三节2011年房地产行业社会环境分析22一、伤及主业零售商开始止步商业地产22二、上海商业地产“限贷”调控序幕正式拉开22三、黑石撤资商业地产，外资看空中国楼市23四、房企“出海”避调控，纷纷试水海外市场23五、万达2011年多个项目出现硬伤24六、地产转型期，房企高管离职潮涌现24七、保障房债券融资需要尽快建立监管机制24第三章2011年房地产行业运行情况分析27第一节房地产业综合景气度分析27一、“国房景气指数”持续下滑27二、房地产业企业景气指数大幅回落28三、企业家信心指数持续下挫29第二节供给分析及预测30一、供给总量分析30二、供给结构变化分析：住宅占较大比重35三、供给预测：投资开工步伐放缓，调控效果进一步显现35第二节需求分析及预测36一、需求总量分析36二、需求结构变化分析：商业营业用房需求占比提高38三、需求预测：销售量略有调整38第三节市场分析及预测39一、供需平衡分析及预测39二、价格变化分析及预测40第四节2011年全球市场及我国进出口情况分析42一、全球市场情况分析42第五节投融资分析及预测44一、房地产开发企业资金来源44二、兼并重组情况分析45第四章2011年房地产行业竞争状况及发展特征48第一节行业竞争状况分析48一、行业进入壁垒48二、行业退出壁垒48三、准入条件：房地产开发企业资质48第二节行业竞争结构分析51一、“波特五力”模型分析51二、竞争特点51第三节行业经济周期分析53一、我国房地产大中小三个周期概念及其基本驱动力53二、我国房地产业所处产业周期的基本判断54三、产业生命周期中的行业盈利性、增速与存货57第四节行业发展特征分析60第五章2011年房地产行业产业链分析61第一节房地产行业产业链介绍61一、产业链简图61二、产业链分析逻辑：上游成本，下游价格61第二节房地产行业上游产业分析63一、土地：土地费用的大幅减速并未带来投资增速的迎合式下滑63二、建材65三、钢铁71第三节房地产行业相关产业分析74一、银行业74二、服务业79三、批发零售行业：80第六章2011年房地产行业子行业分析82第一节各子行业介绍82一、住宅房地产行业82二、商业地产行业82三、其他行业83第二节子行业对比分析84一、住宅行业的综合竞争力最强84二、子行业运行分析85三、子行业综合评价及展望96第七章2011年房地产行业区域发展分析97第一节房地产行业区域分布总体分析及预测97一、规模：沿海地区规模较大97二、销售分布：广东、江苏、山东居前100第二节重点城市房地产行业发展分析101一、中国城市体系101二、城市集群房地产行业布局101第三节重点城市房地产行业发展分析103一、北京市——写字楼投资最活跃型103二、上海市——商品住宅强劲型105三、广州市——支柱型109四、深圳市——“限购”型115五、1.5线城市（过渡型）121六、二线城市（增长型）126第四节房地产行业其他区域分析126第八章2011年房地产企业竞争力分析128第一节行业内企业竞争情况分析128一、企业规模特征分析：行业整合加快，集中度提升128二、企业所有制特征分析129第二节重点房地产企业分析130一、2012年中国房地产企业100强：万科蝉联130二、百强企业特点分析131三、重点房地产企业竞争力分析139第三节行业内上市公司分析160一、2012中国房地产上市公司综合实力排名160二、2011年沪深两市房地产行业上市公司分析161第九章2012年房地产行业风险分析169第一节经济环境风险170第二节政策环境风险171一、房地产政策171二、税收政策风险171三、货币政策风险171第三节市场供需风险172一、市场竞争加剧风险172二、供给过剩风险172三、需求减弱风险172四、对自然资源严重依赖的风险172五、产品价格波动风险173第四节其他风险173一、土地风险173二、产品质量与工程建设风险173三、严重依赖其他行业的风险174四、行业发展存在的其他限制因素174五、区域市场风险174六、汇率风险174第十章2012年房地产行业投资策略175第一节行业发展趋势要点175一、房地产市场发展的政策环境将继续从紧175二、土地供应量会适度增加175三、房地产市场供求关系将有所改善175四、房价将逐渐步入稳定下行通道176第二节行业总体授信原则177第三节区域信贷政策建议177一、东部地区：把握结构调整机会177二、中部地区：抓住增量建设机会178三、西部地区：把握优先发展机会179第四节企业信贷政策建议180一、土地储备贷款180二、房地产开发贷款181三、保障性住房建设贷款182四、法人房产按揭贷款183五、经营性物业抵押贷款184第五节项目准入标准185一、土地储备项目185二、房地产开发项目186三、保障性住房项目186四、法人房产按揭项目187五、经营性物业抵押项目187第六节准入底线188一、客户准入底线188二、项目准入底线188第七节细分行业信贷政策建议189一、支持类189二、限制类189附件：2011年房地产行业企业绩效评价标准值191

房地产：调控仍需要继续 成交普涨收官

报告要点：　　行业要闻。住房和城乡建设部25日发布通知称，自26日起上调住房公积金存贷款利率。其中，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。　　30日，国土资源部公布了“各地上报的由于房地产开发企业自身原因造成的尚未处置的26宗住宅闲置土地名单”。国土部表示，名单中闲置一年以上不满两年的，必须征收闲置费，闲置两年以上的，必须坚决收回。所涉房地产开发企业及其控股股东，在闲置土地查处整改到位前，将暂停其参加新的土地竞买活动。　　住建部部长姜伟新在29日召开的全国住房城乡建设工作会议上提出，2011年要继续坚定不移地加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，住建部将会同有关部门储备调控政策。明年我国将更大规模地推进保障性安居工程建设，拟在全国范围内新增公租住房等保障性住房1000万套。　　李克强27日在全国财政工作座谈会上强调，要坚持房地产市场调控不动摇，综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施，继续抑制投机投资性需求，增加普通商品房供给，并将大幅提高保障性住房比重。26日，国务院总理***在中央人民广播电台直播节目中也表示，将继续加大力度抑制房地产投机，并承诺“在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平”，为实现这个目标而努力，绝不会退缩。　　公司要闻。苏宁环球拟向公司董事、高管及核心业务人员授予总量为6693万份的股票期权，行权价9.45元，涉及标的股票数量为6693万股，占授予时公司股本总额的3.93%。　　27日，中弘地产下属的全资子公司御马坊置业有限公司以总价1.51亿元成功竞得京土整储工挂(平)[2010]003号规定的地块。该地块位于北京市平谷区马坊北侧马坊物流园区内，建筑使用性质为物流用地，使用期限50年，土地面积40.66万平方米，建设用地面积23.65万平方米。　　24日，招商局子公司招商局地产有限公司通过竞买方式，取得南京市河西新城编号为2010G54地块的国有建设用地使用权。该地块位于南京市河西新城，出让面积为4.85万平方米，容积率≤3.0。土地用途为二类居住用地、幼托用地，使用年限为70年，成交总价为人民币18.6亿元整。　　24日，北京首开通过挂牌方式以人民币14.7亿元获得北京市房山区良乡高教园区中央设施区西区北侧住宅混合公建项目国有建设用地使用权，该宗地位于房山区拱辰街道办事处。该项目总用地面积13.56万平方米，其中建设用地7.90万平方米，用地性质为住宅混合公建用地。

博众专案袁志刚：取代房地产，新兴产业才是未来

以下是博众研究的原创文章，是我们独自研究的成果。我们始终坚持独立、客观、理性的分析态度，不受主流媒体和专家的影响。　　昨日股指大幅下跌受到多方面影响。首先，美银和高盛减持消息引起市场恐慌，其次国际货币基金组织(IMF)发布了对中国“金融部门评估计划”的报告，指出尽管中国的金融部门已经在更加市场化方面取得了显著进步，同时也加强了监管，但仍然面临一些主要的短期风险——信贷快速扩张导致的贷款质量恶化、影子银行和表外敞口导致金融脱媒现象日益增加、房地产价格下滑以及全球经济不确定性。再者，上海证券交易所一位负责人表示，推出国际板目前已经不存在任何技术上和政策上的问题，只要管理层批准随时可以推出。另外，伊朗和以色列的政治问题，引发国际原油价格再度突破100美元大关，同时带动其它大宗商品价格水涨船高。　　中国房地产调控主要针对一、二线发达城市，未来房价下跌是必然的过程，当代中国老龄化迹象明显，未来楼市将会持续下跌，而不是涨涨跌跌。由于房地产行业的投资群体非常庞大，楼房的高空置率表明投机用房屋非常多，所以市场所认为的房地产的刚性需求并不是最大支撑因素。以房地产曾作为国家主导产业，GDP对其依赖严重，但是现今其规模不断在减小、价格继续下行，国家仍未没有能够找到其它支柱性产业替代，于是出现了现在大力发展新兴产业的方向。2010年9月，国务院召开常务会议，审议并原则通过了《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，确定战略性新兴产业将成为我国国民经济的先导产业和支柱产业，对节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车等7大产业加大政策扶持力度，而且近期不断有相关的行业规划出台，那就是为什么在现在的全球动荡时期，这七大板块还能如此活跃，未来中国的A股市场都会围绕着这些板块而运转。　　央行在《2011年第三季度货币政策执行报告》表示将根据经济形势的变化，适时适度进行预调微调。并提及一个很重要因素，通胀水平确实回落，但是大宗商品价格回升可能再次导致物价上涨，物价走势不明朗，将继续实施稳健的货币政策。新任证监会主席对融资监管和分红制度的改革对股市长远发展有着有利的影响，改革措施从股市根本制度上手，投资者对其报以期待。新华人寿融资规模削减至50亿，表明新任主席持有保护股市的态度。　　当债务危机阴云笼罩全球之时，始于去年秋季的“汇率战”并没有偃旗息鼓。这场曾经主要针对美国宽松货币政策导致“弱美元”的战争，如今已悄悄升级，并将矛头指向了中国的人民币汇率。受强势美元影响，近期人民币“大跌小涨”，一反常态。继前一交易日大跌135个基点后，16日人民币对美元汇率中间价报6.3509，继续走低73个基点。至此，在短短8个交易日里人民币对美元已下跌344个基点。另外，巴西在今年9月首次向WTO提出这一问题的，称人民币汇率低估严重损害了巴西的工业基础。虽然巴西经济增长总体上相对较快，但其工业产值目前却在下降，该国将此归因于廉价中国商品的冲击。在以美国为主导的汇率问题对人民币造成严峻的升值压力，一旦人民币汇率升高，我国出口制造业将会受到严重创伤，并且对银行也产生相当的信贷风险。压抑半年之久的股市金秋时节爆发，不论是政策驱动、资产重组，还是年报业绩、超跌反弹，在年尾阶段具备赚钱效应的个股机会层出不穷，博众专案11月份特别推出四大投资主线，每周陆续特选潜力个股，分享结构性牛市行情下的选股方法以及投资策略。具体查看：博众专案（百度一下即可打开）