房地产降价潮来袭 叶檀：五年内仅10%房企能活

11月1日深夜，绿城中国掌门人宋卫平发表公开信称，市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真就会走上绝路。销售不畅，加上信贷紧缩，一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关。“惨啊。”11月2日，SOHO中国董事长潘石屹在微博上如是评价广州拍地时遭到的冷遇。眼下看来，一边是房地产企业的呼号连天，一边则是决策层还在不断地念着“坚定不移搞好房地产调控”的紧箍咒。10月份，本是房地产企业收获硕果的季节，但在这个深秋季节，更像是凛冽寒风即将袭来的前奏。上海成交量跌至7年最低从区域上看，上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡中心。上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8%至10%的降价幅度不可谓不猛。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”某集团分析师薛建雄(微博)表示。据媒体调查，包括华润外滩九里这种上海顶级公寓也开始悄然调整价格。代理机构中原地产经纪人介绍，目前华润外滩九里推出2、3层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。而其在3月以来所售的十余套房源中，单价多在9万至12万元/平方米。在房企巨头纷纷领降的情况下，上海房价上周继续下行。根据中国房产信息集团(微博)数据显示10月17至23日，上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。“从郊区到市区、从普通商品房到高档别墅，房价下跌形势已经可以用惨烈来形容。”薛建雄称。北京住宅用地价格大降40%上述龙湖、中海、绿地等房企在上海掀起的降价潮正在不断地发酵升级，也引发了北京楼市的连锁反应。早在7、8月就开始率先降价的通州楼市，近期惊现出了1.3万元/平方米的低价盘，同时北京万科(微博)旗下的金隅万科城即将推出1.4万元/平方米的新房源，相比此前下调了3000元/平方米。北京市房地产交易管理网数据显示，10月北京商品房住宅合计总签约套数为12760套，创造了全面网签来的最低纪录。而北京中原统计数据显示，住宅库存已经达到了11.8万套，创造了2009年6月8日以来的库存最高点。同时，北京住宅土地市场寒冬早至。随着楼市调控的深入，今年北京住宅成交楼面单价呈下降趋势。去年全年北京成交楼面均价6224元/平方米，而到今年10月，下降至4840元/平方米，降幅超过40%。当地部分区域下降幅度超过50%，例如丰台区。深圳成交量和均价双双领跌根据资料数据统计，2011年10月，北京商品住宅成交面积54.92万平方米，上海成交45.7万平方米，广州成交面积62.8万平方米，而深圳成交18.35万平方米，成交面积仅仅相当于北京的33%、上海的40%和广州的29%。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2011年10月，深圳市新建商品住宅成交均价为19119元/平方米，较去年10月份的21516元/平方米下跌11%，跌幅创下年内新高，位居国内一线城市之首。实际上，在北京、上海等多个楼盘集中降价之前，房地产市场化程度相对较高的深圳早已开始了降价博弈，多个大型开发商率先降价并引发中小房企跟进。早在今年5月，首个限价楼盘中海康城发售，单价比预期低了1000-2000元/平方米，揭开了深圳房地产降价序幕。但降得早不意味着库存少，正如上述数据显示，市场消化缓慢，深圳楼市库存量也不断累积。截至2011年10月31日，深圳全市新建商品住宅可售总面积219万平方米，可售套数为23436套。如果按近8周来深圳全市新建住宅每周平均476套的销售速度，目前库存的新房消化时间还需一年。广州一手房成交降二手房价格跌广州的房价在全国一线城市中算是最为理性的一员，眼下在各地楼市一片哀嚎的降价潮中，这里也还未出现非常惨烈的状况，不过，价格的基石已经开始动摇。广州阳光家缘的监控数据显示，截至10月30日，10月广州全市一手住宅网签5603套，销售面积近63万平方米，成交均价11035元/平方米。环比9月，量价齐跌，成交量环跌4.92%，成交均价跌801元/平方米，环跌6.77%。而同比方面，成交量暴跌10938套，跌幅达到66.13%。然而这并未让广州一手房成交价出现下降，网签成交均价为11566元/平方米，同比仍基本持平。不过，二手房成交价开始下跌。满堂红的成交数据显示，10月份，荔湾区和番禺区二手房价分别下跌了7.5%和10%。其中，番禺区10月份的二手住宅成交均价仅9995元/平方米，最近八个月以来首次回到万元以下的水平。而从土地拍卖情况也可见一斑，广州楼市不可能独善其身。由于土地市场低迷，开发商投资意愿不高，11月1日，广州市政府在开拍前3小时取消年度最大规模的土地拍卖会，12幅地流拍。广州市同创卓越房产公司总经理赵卓文(博客)称，第四季度广州楼价下降恐怕成为定局了，目前处于一个阶段性的，供过于求的阶段，所以楼价下行的压力很大。同时，从很多调查报告看来，目前消费者的购房意愿，已经降到了5年内的新低。生存，还是死亡？这个冬天成为国内不少房企必须面对的问题。知名财经评论员叶檀(博客)预计，在未来五年内，仅10%的房企能活下来。随着史上最惨淡的“金九银十”结束，房企也纷纷亮出了三季度业绩。益盟操盘手的数据表明，今年前三季，沪深两市152家房地产上市公司净利合计达241.29亿元，同比减少了53.69亿元，降幅达18.20%。同期房企存货余额也飙升40.74%。资金压力加大的同时，融资成本也不断上升。9月末上市房企短期负债合计达4550亿元，为其账面现金的2倍。能不能撑下去，关键就看资金状况了。市场预计，房地产市场洗牌局面已然上演。上市房企存货超1.2万亿一旦将来房价下降，巨额存货意味着存货跌价准备的计提，这对上市房企来说，无疑是巨大的“堰塞湖”。高华证券研究员王逸直言，对上市房企而言，当前最大的风险在于资金风险和资产减值。数据显示，今年前三季上市房企期末存货余额飙升至12076.8亿元，同比增幅高达40.74%。其中又以“招保万金”四大房企巨头为首的上市房企分别占据了该榜单的前四席。其中，万科A、保利地产（保利地产股票论坛）、金地集团（金地集团股票论坛）、招商地产（招商地产股票论坛）今年三季度末存货余额分别为1929.36亿元、1471.89亿元、652.62亿元、469.78亿元，合计高达4523.65亿元。与去年三季度末相比，报告期内存货余额同比增幅分别为56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。而去年同期上述四大房企巨头存货余额分别是1231.96亿元、1015.78亿元、470.12亿元、354.65亿元，合计达3072.51亿元。而依据三季报，有统计的131家房企经营性现金流为负632.5亿元，去年同期为负543.58亿元，同比降幅为16.37%，环比降幅为19.31%。从整体情况来看，三季度房企业绩不佳，存货量激增，现金流紧张已经是不争的事实。显然，上半年的楼市调控对房地产企业的影响正在全面显现，分析人士预测，存货量增加，未来房企资产负债有恶化趋势。资金紧张融资困难同时，三季度房企预收账款增加606亿元，环比下降33%，显示出第三季度销售业绩不佳的状况。同时，本年度在信贷紧缩和行业调控背景下，地产行业的融资也很困难。前三季度房企融资现金净流入仅为634亿元，同比大幅下降41%。而财务费用则达到47亿元，同比上升27%。相比于上市房企，缺乏融资渠道、在建项目和储备比较有限的中小房企的日子更是难熬。现在已有不少中小房企已经出现卖掉公司或者部分项目的情况。行业洗牌与调整期到来“金九银十”的惨淡，持续低迷的成交量，使市场对楼市四季度的预期并不乐观。有人预测，下个季度，中国房市的关键词是分化加剧，拐点将至，行业洗牌。殷旭飞称，“在经历上半年盈多亏少、总量增加的发展趋势后，我们认为第四季度上市房企业绩整体增长的趋势未发生改变，但是上市企业业绩将趋于两极分化，部分企业的亏损面将加大，部分上市房企负债率将大幅上升。这与资金链压力与项目开发数量有着直接关系，房地产行业供需市场的假象平衡决定着资本竞争已经成为房地产行业竞争的主要方式。”中原地产三级市场总监张大伟在接受记者采访时说：“从现有的趋势看，上海外环线房价下跌，接近拐点，北京通州房屋成交量下滑10%，也接近拐点，但这些区域还无法反映出全部情况。”下一季度，不论房价拐点是否实质性到来，从现有数据和趋势来看，房企业绩继续两极分化应是在所难免。房地产行业已逐步步入行业洗牌与调整的阶段。针对调整政策，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(博客)认为，短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。市场观点叶檀：未来五年内仅一成房企能存活如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数(不算项目公司)会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。(知名财经评论员)谢国忠：通胀致资金紧张大量房企将倒闭中国目前总共有近两万家房地产企业，房地产市场已出现大量不理性投资，而且中国目前的货币供应量过高，已进入一个长期通胀的阶段，这对楼市而言非常不利。预计在未来十年内，中国央行将保持较低的货币供应量，这将会导致大批靠借贷来维持的房地产企业倒闭。(独立经济学家)董藩：持续萧条企业将难过年关房地产调控应着力于利用市场手段改善供求关系，不应逼着开发商跳楼。市场若持续衰退、萧条，会有企业走上绝路、难过年关，这会给中国经济、社会带来大麻烦。特别是退房潮的出现会制造出严重的流血事件。(北京师范大学房地产研究中心主任)陈劲松：2/3的企业不会有生死存亡危险今年以来，大约1/3的开发商推迟或降低了顶目开发进度和速度，这类开发商的战略布局主要集中在一线和主要二线城市；1/3的开发商在以价换量。而这些开发商不会有生死存亡的危险。(世联地产（世联地产股票论坛）董事长)融谷网声明：融谷网发布《房地产降价潮来袭叶檀：五年内仅10%房企能活》不表明证实或赞同其观点；本文著作权属融谷网或其他机构和个人，如果你认为本文侵犯了你的著作权，请联系本站删除。转载本文，请在转载文章尾部注明来源融谷网www.RooGuu.com或其著作权人。

【房地产行业】总索引（囊括新财富、研究方法、深度专题）

[hide]下载地址：http://pan.baidu.com/netdisk/singlepublic?fid=876053_3333612026[/hide]综合专题、深度、系列研究（综合深度）中信证券-宏观专题：去伪存真，辨别真实的地产需求（综合深度）海通证券-房地产行业：政策、估值、经济，看好当下地产（综合深度）东方证券-房地产行业未来20年中国房地产住房需求研究：行业面临大变局，政策仍需继续微调（专题）申万房地产专题研究（系列）中金公司-2011年房地产系列研究（专题）国泰君安-房地产资金链专题研究之一：房地产信托保兑付：2012资金链第一场雪（专题）安信证券-房地产行业专题(一)：资金链分析之行业篇（制度）中信证券-房地产行业制度改革系列报告之一：公积金制度的过去现在和未来（系列）中金公司-2011年房地产系列（地产、宏观）华创证券-专题报告：地产下一步会成为投资的向下拉力还是向上动力？（商业地产）中金公司-房地产行业：中国商业房地产发展前瞻研究方法（研究方法）中信证券-房地产行业研究方法（研究方法）申银万国-6策略如何看房地产行业（研究方法）华泰联合-房地产行业研究分析方法培训（研究方法）国信证券专题培训系列-房地产行业分析海外研究（美国地产）海通证券-海外深度观察：2012年美国房地产市场龙抬头（美国地产）国泰君安-宏观研究：美国房地产市场或助推经济复苏（美国地产）广发证券-宏观专题报告：对美国房地产市场复苏的七个担忧（海外研究）长江证券-中国房地产发展阶段和路径推演：基于日韩经验的比较2012年中度策略（中报）中信证券-房地产行业2012年下半年投资策略：基本面触底向上，差别化持续推进（中报）长江证券-房地产行业2012年中期投资策略：待看春风翠岫-120614（中报）申银万国-房地产行业2012下半年投资策略：城市空间重构，追寻转型梦想（中报）海通证券-房地产行业2012年深度研究报告：地产龙头公司的新选择逻辑（中报）安信证券-房地产行业2012年中期策略报告：期待利率下行，谨慎乐观选股补充内容(2012-9-2705:29):http://pan.baidu.com/share/link?shareid=68392&uk=3122834008

2010年房地产行业风险分析报告

目录第一章房地产行业基本情况第一节房地产行业的定义及分类一、房地产及房地产业的基本概念二、房地产业的分类第二节2009年房地产行业在国民经济中的地位和作用一、房地产业在国民经济中的地位二、房地产业在国民经济中的作用第二章2009年房地产行业发展环境分析第一节2009年宏观经济环境分析一、宏观经济运行二、货币及信贷政策第二节2009年房地产行业政策环境分析一、重点政策汇总二、重点政策及重大事件分析三、政策未来发展趋势第三章房地产行业发展情况分析第一节2009房地产供给状况分析一、土地开发与土地购置二、房地产开发规模三、房地产开发结构四、2010年房地产行业供给预测第二节房地产市场需求状况分析一、2009年房地产超预期回暖二、2010年一线城市自住型需求将日渐式微三、2010年保障性住房力度加大挤压商品房需求四、2010年流动性依然充裕支持商品房需求维持高位第三节房地产市场价格情况一、房地产市场急剧升温二、全国70个大中城市房地产销售价格指数持续上升三、2010年房价走势预测第四节2010年房地产行业趋势判断一、房地产行业景气度及房地产业企业家信心指数二、潜在需求依然旺盛三、偏高的房价收入比制约了潜在需求的有效释放四、短期供给依然不足2010年下半年将有所缓解第五节行业周期性发展分析一、房地产生命周期的含义二、2009年房地产经历了从复苏到繁荣的阶段三、2010年地产行业将进入景气周期中后段第六节2008年中国房地产市场热点问题分析一、“地王时代”归来楼市泡沫增加二、央行：2009年新增房地产贷款2万亿元占贷款增量的20%三、大量增加保障房供给切实落实保障房政策第七节海外房地产市场发展状况分析一、美欧日政策刺激促回暖二、巴印俄房市表现各不同第四章房地产行业资金状况分析第一节房地产行业资金来源总体情况分析一、2009年房地产开发企业资金来源大幅增长二、2010年房地产资金来源有下降趋势但仍然充足第二节房地产行业资金来源结构分析一、2009年房地产行业资金来源结构分析二、2010年房地产行业资金来源预测第三节房地产信贷一、2009年房地产贷款增长迅猛二、2009年上海房地产贷款增势强劲三、按揭贷款：主旋律是自住型消费四、2010年新增房贷飙升难以再现第四节房地产信托投资基金的发展一、浦东或成首批试点地区二、政策收紧房企寻融资新途径三、银监、证监两套方案齐头并进第五章分地区房地产市场状况分析第一节重点城市房地产发展情况分析一、各大城市总体情况介绍二、2009年北京房地产市场状况三、2009年上海房地产市场发展状况三、2009年上海房地产市场状况四、2009年广州房地产市场发展状况第二节重点城市成交情况一、重点城市成交情况总体分析二、北京量价齐升三、上海量升价跌四、深圳量跌价升五、广州量价齐升六、天津量价齐升七、杭州量价齐升第三节重点城市土地有偿出让观察第六章房地产行业财务状况分析第一节行业总体运营状况分析一、2009年房地产投资增速16.1%体现出前低后高特征二、新屋销售面积9.37亿平米同比增长42.1%三、开发资金来源5.71万亿同比增长44.2%：四、70个大中城市房价普遍上涨第二节房地产行业经营效益分析一、2009年房地产行业效益状况二、行业营运能力分析三、行业偿债能力分析四、行业发展能力分析第七章房地产行业产业链分析第一节房地产行业产业链介绍第二节房地产上游行业分析一、钢铁行业二、建材：强强联手寻找出路第三节房地产上游行业对房地产行业的影响分析第四节房地产下游行业发展情况分析一、家装：逆市求活二、家电：谋划“救市”三、物业管理：发展缓慢第五节下游行业对房地产行业的影响分析第八章重点房地产企业发展情况分析第一节2009年行业内重点公司公司动态总体介绍一、2009年房地产行业上市公司综合排名情况二、业内重点公司公司动态概述第二节万科股份公司发展情况分析一、企业简介二、股权关系结构图三、经营状况分析四、主导产品分析五、企业经营策略分析六、万科竞争优势分析七、企业竞争力评价第三节保利地产股份公司发展情况分析一、企业简介二、股权关系结构图三、经营状况分析四、主导产品分析五、企业经营策略和发展战略分析六、保利在行业中的优劣势分析七、企业竞争力评价第四节滨江集团发展情况分析一、企业简介二、股权关系结构图三、经营状况分析四、主导产品分析五、企业经营策略和发展战略分析六、滨江集团独特的竞争优势分析七、企业竞争力评价第九章行业风险分析第一节政策风险一、信贷政策风险分析二、土地政策风险分析三、税收政策风险分析第二节保障性住房对房地产市场的影响分析一、国家对低收入人群住房保障政策分析二、2010年保障性住房建设计划庞大三、保障住房推进步履艰难能否有效落实存变数四、保障性住房对商品房的冲击有限第三节房地产行业市场风险分析及提示一、区域市场：东部成交量减速明显中西部较稳定二、全国市场：开发投资趋向谨慎第四节商业银行房地产贷款风险分析及提示一、源于房地产开发商方面的风险二、源于购房者个人按揭贷款的风险第十章信贷建议

巴曙松：中国房地产业态多元化趋势日益显现

中国经济战略转型需要房地产调控

中国经济战略转型需要房地产调控“金九银十”的销售数据差强人意，房价指数环比回落等说明了此轮房地产调控的效果已经开始显现。由于房地产投资占GDP的比重约在12%左右，加上房地产对其他行业的拉动作用，房地产投资回落将导致中国经济硬着陆的担心与日俱增。这种担心存在一定的道理，因为作为推动中国经济增长的三驾马车中的出口未来一段时间也将面临较大的回落，两项因素叠加在一起，可能令中国经济承受较大的压力。由此，对于政策转向的预期接踵而来，这也成为了2011年10月24日上证综指自2307点反弹的主要推动力。判断中国经济未来走向，其本质上与判断A股市场未来的走势是一致的。其最根本的问题就是分析未来政策与经济增长的博弈。首先，笔者认为中国经济经过30年的高速成长之后，目前正处于一个非常关键的时间段。具体表现在以下几个方面：一是“刘易斯”拐点之后中国微观层面的经营环境正在发生改变，原来依靠压低上游价格降低制造业成本的方式已经发生改变，大宗商品、劳动力价格从2005年以来出现了大幅上涨，未来仍将挤压制造业的利润空间；二是2008年全球金融危机导致全球消费市场的萎缩，加上全球经济再平衡，出口的推动动力仍将不断减弱；三是房地产市场高额的利润在微观企业经营环境恶化的情况下吸引了大量的社会资金，吹起了一个大泡沫，而房价的上涨再次吸引了炒房一族的资金源源不断地流入，加大了刚性需求的购房压力，同时限制了其他行业的发展；四是伴随着城镇化的加深，固定资产投资在GDP中的占比在进入新世纪后大幅提升，这与日本、台湾、韩国等城镇化进程中的现象基本一致，但是不一致的是中国所占比重远超过上述地方的比重；五是财政收入增速远超过GDP增速，但是用来改善民生的比重却较低，导致消费在GDP中占比过低。因此，随着城镇化、重工业化的不断加深，加上国际市场需求的萎缩，中国目前最紧迫的就是转型，即将经济增长的主要推动力从投资推动型转向需求拉动型。中国经济的转型并不是一帆风顺，需要一系列的条件，首先是挤压房地产行业的泡沫，因为在目前中国制造业利润率较低的背景下，房地产行业的高利润不仅从其他行业吸收大量的资金，制约其他行业的发展，同时高房价也绑架了中国消费，挤占中国消费市场的空间，因此通过挤压房地产行业的高利润可以从资金供给及终端需求两个方面为其他行业营造良好的经营环境；其次是企业层面需要不断提高管理水平、加大研发力度以对冲成本上升带来的不利因素；三是政策让利，通过降低税负的方式支持企业转型；四是加快社会保障、医疗、卫生、教育等方面的投入力度，解决居民的后顾之忧，变相的刺激消费市场的快速增长；五是加快市场化改革，理顺价格体系，促进经济的协调发展。在这一系列的条件中，微观层面的企业转型是基础，其他作为辅助，而企业转型中很大一部分就是房地产问题，这也是温总理在俄罗斯圣彼得堡表示：中国对于房地产一系列的调控措施，决不可能有丝毫动摇，下调房价是国家坚定政策的原因所在。既然对房地产行业的调控不会结束，那么中国经济会不会出现大的问题呢？其实这个问题并不能单纯的依靠数字来判断，判断中国经济是否健康主要信号应该是是否出现大范围的失业潮。2008年金融危机期间，由于出口大幅回落，的确出现了失业现象，但是紧跟着2009年就出现了“民工慌”，这说明“刘易斯”拐点之后，中国的劳动力正在面临短缺；另外，随着西部大开发的不断推进，中西部逐渐成为中国经济增长的重要推动力量，未来仍将对中国经济的增长提供保障；第三，微观层面的企业转型主要集中在沿海地区，原来沿海地区的产业逐渐转移到中西部地区（这也暗合了农民工返乡的趋势），随着外向型经济空间的萎缩及成本的上升，沿海地区首当其冲的成为产业升级的先锋，不过经过过去30年的发展，沿海地区已经积累了大量的资金、技术及管理经验，转型并非不可能完成；最后，为应对经济增速回落过快，ZF加大了对保障房的建设，同时水利设施、智能电网、节能减排等项目建设及区域规划使得投资仍将保持较高的水平，以此对冲经济下滑的风险。因此，为了成功的实现转型，房地产调控仍将延续，而房地产投资回落将导致经济增速的回落，加上出口未来的不确定性，未来不排除经济增速下滑较快的可能，这需求ZF部门做好相应的准备及应对工作，及时的对政策进行微调，不过由于目前转型的需要及中国经济通胀的基础还在（上游价格上涨及劳动力成本上升），政策转向的幅度不宜过大。在上述这些情况下，中国出现大范围失业的可能不大，因此，风险也就是可控的。

2010年房地产十大“惹眼”数字

年度盘点2010房长官辛苦了2011对楼市调控我们还剩下多少信心2010年对于中国的房地产市场而言，是调控的一年。从1月初的“国十一条”，到4月17日的“国十条”，再到“十一”前的“9.29新政”，中央层面的调控可谓贯穿全年。而这一年，这个关乎国计民生的“支柱性”产业在整个行业遭遇空前调控的背景下，也经历了年初的火爆，年中的低迷，年末的回暖。而其中出现的一件件事情，无疑也成为了这一年中人们最常提到的话题。我们盘点的2010年中国房地产市场的10大数字，既有百姓们关心的保障房建设，也有经常“打架”的各种统计数据；有万科[简介最新动态]、中信[简介最新动态]这样的地产大鳄，也有急需输血的众多ST公司：当然，还少不了被称为“共和国之子”的央企们。这一年中，即便遭遇调控，仍有房企迈入了年销售超过千亿的门槛；北京、上海今年土地出让金也超过了他们前2年的总和，并突破1500亿元大关；135家上市房企即便负债超过9000亿元，仍在大肆扩张。不过，临近年底，我们也看到，北京CBD核心区诞生了“平价地王”；78家非房地产主业的央企也在加快退出；更有2150个违规变更规划的房地产项目被查处。因此，我们列出2010年房地产10大数字，来以此梳理一下这个房地产调控之年。No1.78家78家央企被要求退出房地产市场事件回放：国务院国资委新闻发言人杜渊泉3月18日表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。事件的起因是由于一段时间以来，央企不断斥巨资入市拿地。在政策发布的前一天，中国兵器装备集团以17.6亿元拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块。此前入市拿地的央企还包括中国电子、中国烟草等一大批不以房地产开发为主业的企业。而它们的入市显然是给已经“高烧不退”的土地市场再添了一把火，客观上造成了近两年的地价飙升。不过，截至目前，仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。而在7家挂牌央企中，仅中远国际在此前完全退出远洋地产[简介最新动态]，成为78家央企中首家全面隐退的企业。点评：没开发经验，但就是有钱。这是地产界对央企财大气粗的形容。在3月18日的发布会15个工作日之后，78家非房地产主业央企均已如期向国资委上报了退出方案。不过面对目前78家央企仅7家“退出”的局面，监管机构在12月又初向商业银行下发了一份房地产央企的“红名单”，要求各商业银行收紧信贷，只能对名单中的16家房地产央企提供新增开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增开发贷款，此前下发的存量贷款要及时回收，做好资产保全工作。由此看来，有关部门对于央企退出的速度也是着实不满意。但是，就算这78家央企退出，就能扭转高地价、高房价的局面吗？78家央企退出房地产领域，或许只不过是减少了市场的竞争者。其实，地王产生的根源不在于买家是谁，而是地方**对土地财政过度依赖在作祟。如果模式不改，即使央企不当地王，民企也会当地王。No2.19家19家ST公司房地产重组搁浅事件回顾：10月15日，证监会官网宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。至此，ST公司借壳房地产企业重组的道路被暂时的彻底封死，而这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。据统计，2009年至今，19家ST公司发布重组预案，拟注入房地产资产。以ST东源为代表的6家公司本已通过监管部门有条件通过，却因为时机不对而迟迟未获正式核准文件。同时，今年以来房地产公司在资本市场的融资也是困难重重。从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场撤回股权融资方案可谓此起彼伏，而公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资的大门已向地产行业彻底关闭。根据Wind数据显示，2009年以来拟定向增发房企约有57家，4家获批、21家停止实施或未通过，另有32家定向增发方案处于胶着状态。因再融资受阻将导致房地产企业融资缺口累计超过1000亿元。在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业而言，国内资本市场融资依然是遥遥无期。点评：资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道，但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这也是一条充满风险的道路。当然，在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司暴露出的囤地、拿地不规范等问题也值得警惕。在短期资本市场融资无望的情况下，加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自救的主要方式，再融资关闸近1年来尚无传出有上市地产公司资金链断裂的消息即是明证。而那些希望借房企重组摆脱退市命运的ST公司们，选择放弃，还是苦等更是一个让他们心力交瘁的难题。有专家表示放弃房地产，另寻高明是最现实的做法。毕竟要等到明年4月底上市公司年报披露后，监管部门才会对其做暂停上市或退市的决定。因此，ST公司还有少许时间可供腾挪。可供借鉴的案例是，2010年10月21日，*ST白猫宣布终止与两家地产公司股权置换。当月底，白猫便宣布与浙报传媒控股集团进行重组，从而摆脱了退市风险。No3.1516亿元2010年北京土地出让超1516亿元全国第一事件回顾：临近年末，北京市土地市场成交密集。21日，北京CBD核心区两地块以104.14亿元出让。其中，Z15地块被中国中信[简介最新动态]集团公司获得，63亿元的出让价格创造了北京单幅地块价格的新纪录。22日，北京CBD核心区另外四地块成交，土地出让总价为118.43亿元。而23日，北京市大兴区生物医药基地三地块分别被保利[简介最新动态]、龙湖[简介最新动态]、金融街控股竞得，土地出让总金额约为86.5亿元。至此，今年北京市土地市场出让金额达1516.58亿元，创下历史新高。根据北京市土地整理储备中心的统计数据，截止到12月23号，2010年北京土地市场成交的经营性用地和工业用地共计252块，其中，经营性用地中的住宅用地成交71块，土地出让金共967.65亿元，以规划建筑面积折算平均楼面价为7368元/平方米。不仅如此，在目前的北京土地市场中，还有26幅经营性用地正处于招标或挂牌的公示阶段，其入市时间也均在今年年内。那么对比2009年243宗地块，928亿土地出让金收入和2008年148宗地块，502.7亿土地出让金收入，2010年对于北京土地市场来说，无论是供应量还是出让金收入，无疑都是全面超越的一年。而超过1500亿元的土地收入，也使北京暂时领先上海，成为今年全国土地收入最为丰厚的省区市。点评：尽管土地出让宗数没有出现明显变化，但地块大小、分布结构以及用地性质的不同决定了土地价值不一样。中心城区的地块价格明显高于郊区，商业用地与住宅用地的价格也有所差别。此外，今年的土地价格与去年相比出现明显上升。虽然北京土地出让溢价降低，但出让底价的大幅上涨是导致高地价的重要原因。业内人士认为，像北京这样的中心大城市，土地资源有限，其价格只能上涨，几乎不可能出现下跌。年底土地的供应量增加，开发商资金回笼，重新具有支付能力，北京也将迎来土地交易量和价格的又一高峰。而大连和天津截至11月底的土地出让金已经在900亿元左右，年内均有望突破千亿元。而在“土地财政”短期内难以改变的情况下，面对如此巨量的土地出让金，如何应用就显得尤为重要了。有专家就表示与其征房产税，不如把土地出让金用于建设保障性住房，中国房地产市场的问题将迎刃而解，而这其实不失为一个好办法。No4.6540万套神秘莫测“黑灯率”事件回顾：2010年3月，有消息称，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。尽管此后国家电网明确否认曾发布此类消息，但这一数字仍迅速传播，并成为各方争执的焦点。此后，有媒体对北京、天津的一些楼盘进行调查，得出的结论是近四成的房屋被空置。8月3日，任志强通过博客向此数据发难，质疑其结论的可靠性。这反而激起了网民更大的热情。在随后的半个月中，网民集体晒黑灯成为近年来第一次试图查明空置率究竟几何的民间大规模自发行动，涉及的楼盘遍及北京、杭州、南京、上海、海口等多个城市。而年底，一组来自广州的报道称，他们2010年的每个月里随机选取一个晚上(20点到22点之间)对楼盘进行观察拍摄，通过长时间的反复观察以尽量减少偶然性。通过观察，他们发现，这些楼盘晚上的亮灯率，最低的不到10%，绝大多数的窗口自始至终都是黑黢黢的。点评：黑灯率=空置率？至少笔者认为两者相差不远。而造成房屋空置的主要原因无非两种：一种是投资而非自住，另一种是尚未售出的单位。社会上很多人所理解的空置房，一般指的是第一种情形，即炒房者手中的闲置房，这也是空置房的国际通行理解。而围绕空置率这一指标上演的话语权之争，在楼市的关键数据，如成交量、房价等统计中也广泛存在，至于乱象之源，则是楼市的基础数据欠缺和公共信息披露不足。多年以来，相关部门在楼市信息的数据制作、统计、发布与阐释上难言尽职。这些基本数据的缺失，使房地产市场真实的供求关系一直模糊不清，导致政策制定者和市场参与者对市场判断失准、预期混乱。更为重要的是，住房空置率之争看似属于技术问题,实则是当下楼市诸多矛盾的聚焦和升级。面对不断飙升的房价，加快住房保障步伐、实现“住有所居”目标已成为各**部门亟待解决的问题。

房地产大跌或更利好中国

来源：中国经营网作者：刘忠良在楼市价格正在转入下行之际，近日出现了一些反对房地产价格下跌或反对大跌的声音。中央财经大学统计学院院长贺铿、财经评论家叶檀等，认为中国房价温和下跌比较好;北师大房地产研究中心主任董藩、信孚研究院研究员童大焕等，认为房价下跌不好。　　董藩11月7日在新其浪微博上说：“房价下跌谁高兴谁倒霉?高兴：没房的家庭，约占家庭数的4%~6%;未婚但考虑买房的人，约占城市人口10%。倒霉:占86%的有房家庭(财产缩水)、地方ZF(财政收入下降)、银行(信贷收入下降)、财税部门(难收税费)、产业链上就业者(下岗失业)，及不觉得受损但会遭遇稳定威胁的更高两大主体，你懂的。”　　贺铿11月10日在其网易微博中说：“希望房价尽快跌到自己希望的价位我能理解，如果我没有住房，收入又不高，我也会有那样的愿望。但我是研究宏观经济的，经济规律与个人的愿望常常不一致。当前房地产聚集的风险很大，如果爆跌一定会形成严重危机，这不仅是国家的灾难，也是我们大家的灾难，大量失业会接踵而至，因此我希望温和下跌。”　　　　　对于这两种观点，笔者十分怀疑。房价温和下跌或不跌，真的很好吗?或许对现在的中国来说，房地产大跌或许才是最佳的选择。　　首先分析认为房价不跌不好的观点　　其实董藩的说法，排除了农民工城市化和需要改变住房状况的城市居民，大幅减少了房价下跌受惠的人数并相应大幅增加了所谓的受损人数。任志强在其微博中说：“绝大多数中国家庭都有住房。但住房条件差和多代同住的家庭比例超过40%，大量农村有房户家庭分户向城镇转移，新婚家庭分户等形成巨大住房需求。”童大焕按照任志强及统计数据分析，大概有超过一半的人口有住房需求。因此房价下跌，不高兴的人要远比董藩所说的要少、受惠的也远比董藩所说的要多。　　童大焕认为，房价下跌，资产缩水，这会减少房地产的资产价值。他在文章中分析认为：很多人只看到住房的居住属性，没看到它的资产属性;只看到它“不动”的一面，没看到它“动”的一面(即人不断地在变换住所);只看到“自己”这一面，没看到“代际传承”这一面。所以不乏一叶障目、占小便宜吃大亏者。　　总的来说，认为房价下跌不好，就是房地产价值缩水、GDP和财政收入放缓、银行信贷风险及失业问题。其中第一项是认为房价下跌不好的独有观点，后三项同时也是认为房地产大跌不好的观点。　　房子具有居住功能，在现代经济下也具有投资功能。居住是房地产的最基本功能，投资功能是后来才逐渐发展起来的。就像大米一样，偶尔也会被投机，但其最基本的功能是“被吃”。“衣食住行”是人们的最基本需求，其中“住”和“食”又最为基本，也是占人口大多数的中下层居民最需要迫切解决的问题，所以住房和吃饭一样，其功能应该是首先满足人的基本需求，其次才可以是投资功能。如果主次颠倒，必然引发一系列问题。　　在粮价上涨过程中，如果许多人投机大米，就会造成底层居民生活困难，因此大米必须坚决打击其投机行为。同样，房地产投机，就会造成占人口大多数的居民住房困难或背负沉重住房压力。经济发展程度越低，房地产的投资功能就越低，因此作为一个人均GDP世界百名左右的中低发展中国家，中国房地产的第一功能必须是居住。　　房价高，居民用于“住”的成本必然高。房价高，地价也高，整个房地产处于高价位状态，而每一个经济体、每一个人，除了飞在太空的之为，都位于一定的房产或地产之上，高房价必然提高实体经济运营的成本和每个人的生活成本。比如，一对夫妻两要租房开一个小饭店，因为房价高，所以房租虚高;因为房租高，所以你去吃饭，他们必须卖的比较贵一些，你的吃的就比较少一些，且付出了更高的成本;因为你吃的少，种菜养猪的农民就会受损;因为房租高，这对夫妻很辛苦，因为挣的钱许多要给有钱的房屋所有者，加大了实体经济经营的困难(其他企业也一样)和贫富差距;因为房价高导致你住房、吃饭等成本更高，高房价导致高生活成本，这会消减你用于其他方面的开支，降低其他方面的需求，其中高额需求实际上交给了房地产;因为高房价导致高生活成本、拉大贫富差距、打击实质城市化和阻碍第三产业发展等，这就会降低内需、增加实业困难、增加就业难度，同时导致经济更加依赖投资和出口，进而通过外汇增加被动扩大货币发行及投资型拉动通货膨胀，再而推高房价和增加中小企业融资难，最终让大多数人生活更困难。　　房地产需要大跌　　在当今中国，由于高房价下的房地产暴利，让大量资金进入房地产，实业有空心化的危险。高房价提高经济运行成本和居民生活成本，进而让实业和民生更加困难。更危险的是，高房价导致中国生育率更低，而超低生育率就意味着未来年轻人口快速减少、重老龄化和未来民族的大衰退。比如，中国现在1.3左右的总和生育率，会导致未来人口每过一代(约30年)减少40%，人口暴减。现在日本、韩国及我国台湾、香港的超低生育率，和高房价及又高房价导致的居住空间狭小和生活成本高密切相关。　　高房价会导致高生活成本、高经济运行成本、高就业压力，降低社会经济整体发展速度和绝大多数居民的幸福感。高房价对中国来说，不仅是现在扭曲经济、破坏民生，还危害未来整个中华民族的发展延续。可以说，高房价不死，中国不活。　　在当今的中国，高房价的维持，只会对少数人有利，也即高房价的既得利益者。对于大多数普通家庭来说，你拥有一座房子，无论价格高低，你好拿来抵押投资或消费吗?这样的家庭只能占很少数。所以房地产的资产意义，只有对少数家庭才有实际意义，对绝大多数家庭来说，居住功能才是最重要的，对绝大多数家庭来说低房价低经济运营成本、低生活成本、低就业压力才是最有利的。所以，房价大跌，实际上对多数家庭是有利的。　　这是有人也许立即提出来，房价大跌对GDP增长、财政收入增加、金融系统安全和就业是不利的。这多是目光短浅。高房价带动GDP、财政和就业，实际上是透支未来的GDP增长、财政收入和就业。比如，在房地产正常的情况下，本应该是五年造出来的房产量，结果由于高房价和房地产泡沫，一年就造完了。则在这年，GDP快速增长，财政收入快速增长，就业良好，那剩下的未来四年呢?让GDP和财政增长及就业喝西北风吗?降低房价，让房地产恢复到正常水平，只是让他们正常发展。只要是泡沫，只要房地产处于畸形状态，毁灭总会发生，而且泡沫越大、持续的越久其未来损失越大，最终得不偿失。　　至于金融风险，中国不是美国，经济发展水平和金融发展程度还比较低，没有那么危险，不要拿他们做对比。房地产大跌，首先让房地产投机资金大受损失，投机者的损失对多数民众来说没有多大联系，甚至更好，省的他们有那么多钱再投机其他的，比如“炒大蒜”、“炒棉花”等生活生产产品。房地产商的损失，他们已经暴利过，只不过是吃的多了吐出来一些。中国的银行现在盈利很好，甚至可以说暴利，还曾经支持房地产泡沫，他们损失一些也不妨，银监会已经说了房地产大跌50%没有关系。在高房价阶段贷款买房或借钱买房居住的人，购房成本已经确定，房价下跌也不会增加其成本，这只占总人口的少数。至于推高房价的房地产投资者或投机者，他们的购房损失，社会没有理由确保他们的投资或投机行为必须获利。　　如果房价大跌，房地产失去暴利，失去投机的价值，价格回复到正常水平。这时，会把资金赶回实业，降低经济运行成本和住房等生活成本，有利于实质城市化发展和实业的发展，有利于缩小贫富差距、扩大内需、提高就业和挽救超低生育率危机，最终对经济、民生和民族未来更有利。　　同样还是那座房子，价格高一点，其他物品的价值相对来说就会降低，社会总财富并不会增加，幸福感还更可能降低，因而高房价不会增加实际财富和实际的GDP，这样的财政和就业也是短期的泡沫。整体而言，高房价没有好处，高房价死了不可惜。　　至于房价下跌的方式，笔者认为房地产大跌之后缓慢上升，再加上一系列改革则更好。比如放开小产权房、打破地方ZF的土地垄断、强制空房出租、征收多套房屋的房产税、增加廉租房供给、改革金融、提高经济社会自由程度、改革户籍制度、缩小贫富差距、提高公平、增加民生投入、降低行政成本和ZF寻租、增加民众对权力制约的能力、提高民主法制水平等。这些改革措施，会冲淡房地产大跌带来的短期损失，增强长期活力。　　房地产必须大跌，因为房价太高，综合危害太大。至于短期的GDP、财政、金融和就业方面的损失，这是对其透支的补偿。房价降低以后，经济社会发展更好。　　如果温和的下跌，高房价继续损害经济和民生。在温和下跌过程中，购房者买涨不买跌，让购房居民更纠结。在温和下跌中，由于买涨不买跌的心理，建筑及相关行业就失去了大量需求，更不有利于这些方面及相关方面的就业。如果大跌之后，再缓慢上升或十分平稳，房地产则正常发展。再加上高房价对经济和民生的伤害已经结束，经济社会处于更良性的运行状态，这样更有利于就业。　　由于1990年代中国生育率的下滑和每年新出生人口的快速减少，由于新中国成立后的婴儿潮年龄人口即将开始步入退休年龄，中国正在面临年轻人口的快速减少和老龄化的急速发展，然后不久后就面临劳动力的整体快速减少和重老龄化。这中国相对还比较年轻的时候，如果房地产大跌，中国和中国的经济还能爬起来继续比较好的前进。如果跌的晚了，比如像日本那样，由人口结构和人口变动及发展阶段所决定，中国经济必然随房地产破裂而一蹶不振。　　日本经济不是倒在房地产上，而是人口的衰微。从生产角度看，年轻人口快速减少，人口老化，面临人均GDP增长放缓和人口增长双放缓，必然导致GDP增长很低，因为GDP增长率就等于人均GDP增长率和人口增长率的乘积。从消费角度看，GDP是消费需求和投资需求的总和，最有消费活力的年轻人口快速减少，必然带来消费需求不振，消费需求不振又必然带来投资需求不振，最终GDP增长低迷。人口决定，日本经济衰微是不可避免的。同样，未来中国也必然如此，只不过是中国人口结构变动比日本晚、中国发展程度比日本低，这会比日本晚来30年左右，但最终中国也会面临这一天——“失去十年”再“失去十年”。　　现在房地产大跌，然后恢复正常，这有利于中国的实业发展和产业升级，有利于降低民生压力和挽救超低生育率危机，有利于减轻由计划生育尤其是一胎政策所造成的“为富先老”的危机，也有利于中国面对和日本一样必然面临的超低生育率的社会经济危机。尽管由于计划生育宣传，大多数中国人已经认识不到这个危机了，总不把超低生育率看多危机，甚至还认为低生育率和人口减少是好事。问问日本人，或想象一下试问问2030年后的日本人，超低生育率和人口减少是不是好事?　　趁中国还算不太老，趁中国最后一次婴儿潮“80后”女孩还没有错过最佳生育年龄，赶快让“吃实业”和“吃人口(降低生育率)”的高房价大跌吧，这样中国未来才更有希望。

ZF会不会让房地产垮掉？

ZF会不会让房地产垮掉？姚树洁.2012-08-0719:19:42新浪　　2006年我在清华大学做报告，当时上证指数只有3600点。我说，股市有严重的泡沫，你们要是有股票，加快速度脱手，还没有买股票的，不要轻易进入。可是，许多人认为我在说梦话。　　后来一年时间，上证指数上升到了6100多点。如果站在高点看问题，我在2006年的说法是太早了。而如果站在现在看问题，我那个时候的看法应该是非常理性的。　　关键的问题是，在中国，人民不相信理性。ZF的政策表面上看是理性的，而执行的结果却都是不理性的。经济好的时候，30多个地方ZF，重复做同样一件事，如公司上市，如房地产开发，如汽车生产，等等，枚不胜举。重复的结果，造成投资过度，生产过度，消费过度。老百姓不喜欢ZF干预太多，遇到困难时，大家却认为ZF是万能的。股票赚钱的时候高兴，而且认为ZF不会让股市倒霉，所以，投资冲动只有一个方向，总认为，股市只涨不跌。　　结果错了，彻底错了。其实，2007年以后的股市大萧条，在中国股市短短不断22年的历史上，不是第一次，而是第二次，而且，每次萧条的延续时间，都是5年以上。换句话说，22年的股市历史，有一半以上的时间，是在为ZF的错误买单。其它的时间，是在盼望ZF能够救市，是在盼望和绝望之间徘徊。　　有的ZF工作人员，也以为ZF的功能是万能的。实践证明，人民的盲目依赖，ZF人员的妄自尊大，都是不对的。如果搞市场，就必须知道市场的厉害，而不是ZF的厉害。如果认为ZF比市场还厉害，那麽从一开始，我们就没有必要搞市场经济了，还不如回归到计划经济时代。　　而现实的情况是，我们都想搞市场经济。因为，只有市场经济，人们才可以发财，ZF和官员也可以得到更多的好处。关键的问题就出在不相信市场的千变万化，可以使ZF的政策束手无策，股市就是最好的例子。　　房地产和股市一样。我两年前就劝大家要在2012年之前抛售多余的房子，大家不仅不相信我，而且，变本加厉，疯狂的购买房子。　　ZF的限购政策，本来是害怕房地产泡沫被吹的太大，等到爆破的那一天，全国的老百姓都被玩完。可是，许多人却认为，限购，说明房地产短缺，说明房地产价格只涨不跌。这样的理解，不仅是错误的，而且是大错特错的。ZF限购，恰恰就是害怕房地产价格，如果不加限制，总有一天，不仅会下跌，而且，会下跌的太惨，造成许多人的经济损失不说，还会拖垮所有的银行和整个中国经济。　　我走遍了东西南北，到处跟人家讨论房地产的问题。结果发现，许多有点钱的人，都喜欢把钱砸堆在房地产上面。大家不仅有一套房子，而且，有了两套、三套，甚至更多。　　有多套房子的人，大多没有把第二套以上的房子装修，并出租出去。　　假设你有3套房子，自己住了一套，留着两套空置。这是什么心态?　　第一种心态，等待房子涨价。　　第二种心态，等待子女长大以后给他们用。　　可是，大家想过没有?如果房子的平均寿命是30年，如果房价不涨，每空置一年，你就损失30分之一的价值，空置10年，就损失三分之一的价值。　　人家老是说房价涨啦涨啦。请问，你真的把房子卖出去了吗?要知道，在你没有卖出去赚钱之前，赚的只是一个概念，不是真的钱。这就像当年股票价格上涨的道理一样，你在没有把股票卖出去之前，涨的钱不是你的，跌的损失那才是你的。　　房地产一样，如果你现在卖了，把钱赚到手，而且，不要再买房子，你才是真正的赚了钱。你就是现在卖了，赚了，但是，同时又买了，而且，买更大的，你今后还有可能赔钱。　　为什么?　　中国其实不缺房子，缺的是理性，缺的是公平合理。　　1978年，中国的城市化率只有13%，现在的城市化率是51%。1978年，城市人均居住面积只有6.8平米，现在是30平米。城市的户均人口是3.1。如果把所有的房子得到充分利用，一家可以住上90平米以上的房子。这样的居住条件已经很好。说明，中国并不是真的缺乏房子，而是，房子的分配高度不平等。有房子的人，大量的空置，没有房子的人，只能蜗居。　　如果ZF的廉租房政策得到落实，哪么，在未来的5年，或者10年，将有许多人得到经济适用房，或者廉租房，那些原来空置的房子将永远空置。　　如果房价的下滑速度，成为不可避免的事实，那些拥有空置房子的人，就没有理由继续空置了。他们一定会拼命的抛售，这就是房地产泡沫大爆破的开始。这是一种恐怖的结果，也是一种非常可能的结果。　　日本的80年代，西班牙的今天，爱尔兰的今天，都是非常好的例子。西班牙在金融危机之前，房地产的建设，堪称世界一流。当下，大量的空置房子，半价，三分之一的价，也卖不出去了。　　中国人认为，中国的房地产不会跨，而且理由特别简单，那就是，ZF不会让房地产跨。　　我的天啊，2007年，中国一亿多股民都在说，ZF不会让股市跨，结果如何?　　如果现在还认为ZF可以让房市不跨，那你真的要进精神病院了。我再强调一遍，我们是在搞市场经济，而不管这个市场经济的纯度如何，ZF对市场的作用是有限度的。另外，如果ZF的干预不是疏通市场，而是逆市场的规律而为之，那麽，人民受到市场经济周期的打击，比起无ZF干预的市场打击，还要大得多。难道，我们过去在股市上的损失，不就是这样吗?股市如此，房市也不会是例外，没有人能够心存侥幸。

【转】“双轨制”能化解当前房地产问题吗？

“双轨制”能化解当前房地产问题吗？2010-12-31□易宪容来源：经济参考报住房“双轨制”能够化解当前国内房地产问题吗？从2010年的情况来看，国十条的推出应该是转变了这些年来房地产发展的政策思路，开始步入正确的转道。但是这个正确的思路并没有真正落实与推行，而把重点放在建设大量的保障性住房上。2010年**规定要建设580万套保障性住房，2011年计划再建设1000万套保障性住房。　　也就是说，2011年**希望通过住房“保障轨”及住房“市场轨”双轨制来化解房地产市场的问题与矛盾。即购买不起住房的居民进入保障轨，而市场轨则让市场自由发展。其实这种从香港及新加坡那里学习来的思路，不仅没有参考性，而且在实践中可能面对的问题更多。因为，中国内地与香港、新加坡的情况是完全不同的。这些地方不仅地方小、人口少，而且**财力强。尽管如此，这些城市的保障住房体系也花了60至70年才达到今年这种非理想的程度(即香港的这种住房保障体系是牺牲绝大多数住房福利水平为代价的，我们只要到过香港，就知道香港中低收入居民的住房条件之差是世界上十分罕见的，新加坡要好一点)。对于人口众多的中国内地来说，要达到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得花上200年时间才能达到。　　中国不仅人口多，而且区域广大不同的区域经济及环境的差别性大，再加上不少地方**的财力有限。在中国中西地区，以目前的经济发展水平，如果不是靠中央**财政支持，这些地区是完全没有能力来解决当地的保障性住房的。我们现在可以看到就算每年建设1000万套住房财政有能力来做。但1000万套住房建设仅是城市居民住房条件补课，都得很长时间来满足城市低收入民众的需要，而每年通过城市化进入城市的人口住房解决靠这种住房保障体系更是困难。也就是说，即使这个住房保障体系是合理的，但是**实际的财力是无法支撑这个住房保障体系的。更何况，保障性住房体系并非仅是保障城市弱势居民的居住权的问题，而且是保障全体国人居住权的问题。　　要保证全体居民的基本居住权的问题，就得通过有效的市场方式来解决，而不是“市场归市场、保障归保障”。实际上，当前国内房地产市场的最大问题，就在于中国的房地产市场发展到底是为什么的问题，或住房市场的本质是什么的问题。如果这个问题不清楚，其他问题就会随之涌现出来。因为，在任何一个国家的房地产市场，其实质或根本就是把它当作为保证每一个居民基本居住权的市场，住房市场生产的所有住房以此为目标。但是，由于早几年住房市场政策失误，通过**各种各样的政策(包括信贷政策、税收政策和土地政策等)鼓励国人全民投机炒作，把住房当成个人谋利赚钱的工具，把中国的房地产市场变成了一个全民投机炒作的市场。在这种情况下，住房的价格岂能不快速飙升？房地产市场的利益岂能不盘根错节？房地产泡沫岂能不吹大？这才是国内住房市场的问题的实质所在。　　因此，要化解当前中国房地产市场问题，最为重要的是要严厉打击房地产投机炒作，去除住房市场的赚钱效应或投资工具效应。只要把房地产投机炒作挤出市场，恢复住房的居住功能而不是投资功能，住房成为一个消费为主导的市场，这时有效的住房市场就能够形成。

为什么限购对中国房地产市场有效？

市场化人士对限购深恶痛绝，这就相当于在货币上重叠票证，缩小货币的购买范围，是行政干预市场的典型产物。这话没有错，但中国房地产市场是非典型的行政干预市场，有时候需要更多的行政力量进行矫正，民众由此陷入行政力量的迷信之中，离市场化越来越远，房地产建立真正公平的市场基础，将房地产投资收益限定在平均收益的范围之内，才是治本之策。市场人士目前非常痛恨房地产限购举措，认为如此行事必然导致市场扭曲，未来房地产市场走高。这话说反了，房地产限购确实是非市场的，但在目前扭曲的市场下却是非常有效的，中国房地产的悖论，说明目前的房地产根本不是市场人士嘴里的正常市场，而是一个垄断加投机的怪胎。房地产限购之所以有效，是因为中国房地产的现金支付率较高。以房地产市场产销两旺的2009年为例，当时ZF鼓励房地产贷款，里昂证券8月发布国内房地产市场分析，认为国内市场需求旺盛，原因之一是现金支付率走高。如万科A的销售出现放缓，由5至7月的50%强降至8月份的45%，但7、8两月购房全现金支付比率由2至3月份的16%至18%上升至20%至21%，显示中国购房者购买力充足，因而对抵押紧缩表现出弹性。在贷款紧缩的情况下，人们愿意拿出现金来购买房地产，由于水浸银根持续的时间太长，市场现金流太大，因此限贷对房地产市场影响不大。以海南房地产为例。2010年1月27日，海南新闻网发布海南省委副书记、省长罗保铭在海南省政协五届三次会议举行第二次全体会议上的讲话，颇为自得地提出：海南房地产不存在泡沫，海南的房价上涨的主要推动力是市场供需矛盾。今天的海南和昔日的海南不能同日而语，现在海南的房子供不应求，且购买者的现金支付率达80%，“岛外群体来到海南买房，买的是阳光、空气，买的是健康、生态、养老、预期。”海南的人均可支配收入尽管增长较快，在国内从下游上升到中游，但难以支撑海南如此之高的房价。从上个世纪80年代到至今，海南就如同中国的佛罗里达，一再成为中国房地产泡沫的杆竿——中国房地产泡沫第一次崩溃，出现在海南，全国房地产市场化之后，房地产价格增长最快的行列中依然有海南。原因在于，海南汇聚了全国投资者的资金，以海南本地的人均收入与当地房价比，房价收入比处于岌岌可危的高位，几十年的收入才能买一套房，但考虑到全国投资资金汇聚海南，海南从海口到三亚的绝大部分海滩被房地产项目圈占，而中国富裕人士的成功标志之一，就是冬天在中国惟一的热带岛屿、自家的别墅中享受悠闲日光浴，海南因此成为旅游、投资地产的大本营，当地居民收入对海南房价无法形成强大的约束力。海南房产的现金支付率居然高达80％，在海南的房地产市场贴上了三个字的标签，“不差钱”。即使银行不放贷，只要社会整体贷币量不断增长，只要中国的富裕阶层手握大量资金，海南房地产就如皇帝的女儿，不愁嫁。真正对海南房地产市场构成重大打击的只有两种可能：第一，整体经济与货币紧缩，央行不断紧缩货币的结果是资产品价格下降，二手房市场成交惨淡，富裕群体投资旅游休闲的兴趣将大幅下降，资金从海南房地产市场拐个弯，走了;第二，海南房地产对岛外人士实行限购政策，岛外泛滥的货币与巨富人群对着海南房地产干着急，岛内房地产价格必然回归，与岛内居民的人均可支配收入相符。让我们回想海南房地产第一次调控，是强力的紧缩性宏观调控与货币紧缩的结果。中国富裕群体到底能把中国房地产泡沫撑到多高？有一则典型案例可以印证富裕人群购房能力，2005年的一则新闻报道，浙江省建设厅原副厅长、曾任温州市副市长的杨秀珠在2003年出亡之前，就在美国购买了多处房产。早在1996年，杨秀珠就通过中国商人缪某买下曼哈顿中城一座5层大楼，靠近著名的帝国大厦和时代广场，属寸土寸金之地。经过查证，杨当初购买这座楼房时，首期款支付了55万美元，曼哈顿的地产税率大约相当于楼房市值的1％，一年的地产税约45000美元。也就是说，这座楼房目前的市场价值约四五百万美元。杨秀珠在美国购买房产都用现金支付。据美国房地产经纪人协会的数据，在近两年的移民高峰中，中国人在美国购买的房地产已经超过绝大多数国家排名第二，仅位于加拿大之下，居高不下的现金支付比率再次显示国人拥有的现金之多。内地人士在香港、在新加坡等地的移民、购房，也一再显示了强大的现金购买能力，这是可怕的洪水猛兽。上述案例再次说明，限贷只对资金紧张的中产阶级购房者有用，对于富裕群体失效。中国现金量越大，贫富差距越明显，货币泡沫越高，则房地产限贷等措施越无效。房地产限购是对货币购买权设限，让手握重金者失去购房的资格这当然不是一个市场化的办法，却是行之有效的应急举措。以如此行政化的办法抑制房价是有代价的，将杀敌一千，自损八百，房地产市场可能长期扭曲，既痛恨行政管制又不得不依赖行政管制。限购开始之时，就必须酝酿退出限购政策的办法，否则，市场将形成取消限购房价必然暴涨的明确预期，ZF进退两难。取消限购的同时，必须辅之以货币紧缩政策，或者征收房产持有环节税，或者征收资本利得税，最大限度地降低房地产投资收益预期，让资金自觉离开房地产市场。规则统一，理念一致，不受决策者偏好影响，才是真正健康的市场。作者：英国《金融时报》中文网专栏作家叶檀