叶檀:房地产投资者必须为自己的投资结果负责

房地产投资者必须为自己的投资行为负责，而不是通过冲击开发商，来保障自己的投资收益。房价大幅下挫之日，就是出现“维权”风波之时。2008年9月5日下午1点左右，万科老业主聚集在杭州万科位于世贸的办公处，抗议万科降价，现场打砸了售楼办公室。9月底，景瑞地产在江苏太仓的楼盘促销，降价23%，遭遇前期业主抗议。世上没有只涨不跌的产品，投资品风险尤其大。当投资品价格下降时，受损的投资者理应为自己的投资失误买单，而不是向商家索赔。只有无良商家有意欺诈，契约不清、价格欺诈、虚假宣传或者质量低劣，消费者或者投资者才能要求索赔，仅仅因为价格下降就打出维权的旗号，无异于对维权的亵渎。规则对任何人都应该是公平的，既不能保护资金强势一方，也不能出于民粹一味袒护相对弱势一方。再说，时移势易，强弱并非永恒，开发商中也有强弱之分，在房地产生产链条中，也有上中下游之分，不可一概而论。当开发商遭遇资金瓶颈、市场寒流不得不降价促销时，难道都是有意欺诈，都是对消费者权力的剥夺？消费者有公平消费权，投资者有公平投资权，商人也有市场定价权。此轮房地产价格下降与2008年下半年相同，都是在紧缩政策下，房地产市场的弱势表现。开发商与维权的业主心心相惜，他们绝不愿意降价，一旦降价，将出现老业主维权、新业主徘徊、市场预期下行种种不利局面，开发商降价乃政策倒逼之下维持生存不得不然。每次房地产泡沫崩溃，都是货币泡沫崩溃的结果。与2008年的紧缩相似，在房地产多米诺骨牌倒塌之前，出现激烈博弈，银行、ZF部门与房地产开发商之间互相较力，最终，实力不济、现金流紧张的开发商遮遮掩掩，以促销办法拉开降价序幕。投资者与业主到底争取什么权益？投资者要求房价维持在高位，相当于要求ZF维持宽松的货币政策，相当于要求有关部门取消房地产调控政策，于理无据，于情不合，对中国未来经济有害，对买不起房的群体造成侵害。我们可以对维权的业主抱以同情之了解，他们中有的人倾半生心血买一套房，有的投资者成为接盘的最后一棒，但所有这些都不足以成为反对房价下挫的理由。每个人都不能以自己是不成熟的投资者为由，向社会要求赔偿。如果说冤，购买次贷衍生品的投资者比他们更冤，但以香港市场而论，截至目前为止，购买雷曼迷你债券的投资者只有生活困难的老年人获得了折价赔偿，而其他人不得不咽下苦果。买者自负，是资本与货币市场的必然规则，否则所有的亏本者都可以找金融机构、房地产机构维权，而所有的金融机构、房地产机构都可以找央行与财政部维权，必然导致天下大乱。只要政策不放松，房地产价格尤其是以往上升过快的城市郊区楼盘将出现大幅下降趋势，越来越多的人开始抛盘，可惜有价无市。在房地产市场转折关口，温州缺钱的企业主们首先退出楼市，而后抛售手中的楼盘，所谓“投资者逃离楼市，温州房东急哭了”当然过甚其辞，但受迫于资金链紧张离开房地产市场，则是大势所趋。面对越来越多的楼市乱象，有关部门该怎么办，是装聋作哑当作不知，还是未雨绸缪早作预备？在强调买者自负原则的同时，我们不得不进行深入的反省，为什么对房地产市场没有统一规划，为什么坐视房地产成为最大宗的投资品种，为什么让房地产成为吸金器？从2003年18号文发布开始，中国房地产市场每隔两三年一调控，但每次调控都敌不住经济增长的压力而成为房价新一轮增长的起点。最新的例证近在眼前，如2008年房地产因调控下挫，到2009年4月却因宽松的货币政策直线上升，2009年因此成为房地产市场的黄金投资者。政策的急剧变动，房地产的屡调屡升培养了一批噬血的投资敢死队，他们不相信房地产价格会降，他们不相信ZF敢让房地产价格下降，更不相信货币泡沫会崩溃。更相信，挺过严冬就是春天。这是政策阴阳脸导致的恶果。现实是残酷的，目前中国货币紧缩、经济结构变化造成实体经济下行与房地产价格下行，而货币局部泡沫导致原材料价格、日常消费品价格上升，中国经历的是局部实体经济坍塌与局部资本泡沫的坍塌。这次房地产调控基调不会发生变化，否则，房地产健康发展和中国经济的繁荣都会变成大笑话。

房地产完了中国经济就完了？郎咸平教授这下错了。

郎咸平最近频繁的发表评论，说要靠推动房地产发展来提振中国经济，甚至疯狂的说只要房地产一旦下滑，中国经济就完了。理由是：中国其它产能都过剩了，所以，必须靠房地产了，如果房地产也不行了，那中国经济就完了。郎咸平这种说法看似有道理，实际是黑白颠倒、混淆视听。原因如下：1、房地产也是严重过剩产业;A、保守估计，中国现在空置房加上可售住房最少5000万套以上。B、最近公布的数据显示，我国在建住房面积超过31亿平方米，大约可修建3000万套房屋。按人均30平方米计算，在建面积可解决1亿人的居住问题。C、中国房地产企业最少储备2年以上的土地储备，最长的有10多年的土地储备。如果这些土地完全开发，最少能再建5000万套住房;空置房加上待售、在建和储备土地可建住房，最少有1。3亿套住房。大约可解决4亿人住房，几乎可以解决所有人的住房问题，甚至可以让中国家家拥有一套自己的住房，这简直是世界“奇迹”。世界上即使发达国家，也不可能达到这样的水平。而且，中国如此高的房价，加上严重的贫富悬殊。很多仅仅是需要，不可能100%的形成真正的需求。中国即将进入老龄化社会，而且越来越严重。加上中国的倒金字塔人口结构。中国将来的房地产需求增长必将相对下滑。可见，中国房地产不管是现在还是将来都已经过剩的非常严重了。所以郎咸平说再通过出售土地来解决社会福利和廉租住房、经济适用房是不可能的。2、房地产导致中国企业国际竞争力削弱;A、最近10年房价翻了几翻，导致住房出售价格、房租价格、门面租金都大涨。B、由于这些年房地产开发量大量增加，增加了大量的用工需求，并导致劳动力供不应求。最后推高劳动力成本;C、由于房地产的暴利，导致其他行业企业的机会成本大大提高。由于房地产具备低门槛、低创新、低风险、高杠杆、高收益等特色。资本逐利和规避风险的本能，导致大量企业创新积极性大大下跌;郎咸平曾经提出的二元经济理论，实际是片面的。他认为是因为制造业的恶化，才导致资金进入房地产行业，进而推高房价。却忽视了，房地产快速扩张导致社会资源和劳动力不足，进而推高出口企业成本上涨。而房地产的暴利导致企业投资机会成本上升。在资本逐利的本性下。大量企业资金和人力主动转移到房地产行业的事实。3、房地产导致中国创新动力减弱;由于房地产的低风险、低门槛、低创新和高杠杆、高利润。导致中国各行各业的优秀企业把本来该用于创新的人力和资本转移到房地产行业上。导致中国创新能力大大降低。在中国人口红利消失以前我们失去了进入高端制造业的机会。10年房地产发展，导致中国失去了宝贵的10年提升的机会，中国未富先老。由于计划生育，我们将进入人类历史上从未有过的倒金字塔人口结构，我们衰老的速度是前所未有的。我们必须在衰老以前提升我们的生产率和科技水平。这些必须依靠大量的创新。如果我们再过于依赖房地产，我们将来必定会自食其果。4、房地产导致中国分配更加失衡;举个例子：甲乙丙丁四个人，各自生产不同的产品并用于相互交换。甲生产粮食、乙生产服装、丙修建房屋、丁生产电器。大家按生产成本的劳动时间合理定价销售，并购买其他人的产品。本质是用自己的产品和别人的产品就行交换，货币仅仅充当了产品交换的媒介。现在，丙把房价提升5倍，而其他人又必须要购买丙的房屋，等于其他人需要用自己以前交换房屋产品的5倍数量交换同样品质的房屋。这样，等于这个房屋生产者掠夺了其他人的劳动成果。并导致他们之间的贫富悬殊加大。如果在房屋生产中产生腐败，也会加剧社会的贫富悬殊;当然，房价的快速上涨，也加大了有房者和无房者、大城市和小城市的财富差距。5、房地产加大中国很多行业的产能过剩;由于房屋建设规模在一定时期内超过正常情况太多，导致房屋建设的相关行业需求短期内大幅增加，并导致这些行业加大固定投资，产能迅速提高。一旦这种建设放缓，必定会导致相关行业出现投资闲置、产能过剩。比如：现在的钢材、水泥、装修及相关产品等。是不是会导致产能过剩，判断依据是：这种增长是否可持续。如果这种增长是合理的、可持续的，就不算过剩。否者，这种增长就会导致产能过剩。中国房地产现在需求中，充斥了大量的投机、投资、恐慌性购买，同时，房地产中金融杠杆也很高，土地储备也严重过剩、空置率世界前茅。所以，房地产行业的过剩是显而易见的。6、房地产加剧中国的信贷泡沫规模;日本、美国、迪拜、爱尔兰、西班牙都是因为房地产破灭而导致经济大幅下滑，金融坏账大幅增加。按租售比、收入房价比、空置率、按揭贷款月供和收入比，中国和以上国家比较，有过之而无不及。中国房地产的泡沫是显而易见的。而且由于我们地方ZF对房地产的依赖，强行维持房价在高位，导致高位贷款购房者比例比上述国家大，当然也会加大将来的信贷风险。7、房地产加剧中国的债务危机;房地产已经让个人和企业贷款大幅增加，部分人为了买房不仅花完了几代人的积蓄，而且还欠下了需要10年以上的债务。而债务的增加，必将导致中国内需长期乏力。债务增加最后必定导致人们的购买力下降，进而加大其它行业的产能过剩。8、房地产土地拍卖加重了地方ZF对房地产的依赖。而失去了真正发展经济的动力。也增加了其中的腐败。同时由于利益分配问题加剧了社会矛盾。9、房地产已经让很多年轻人失去了理想，同时导致中国拜金主义盛行;由于房价已经超过了绝大多数年轻人的实际购买力，导致购买一套房屋成为很多年轻人最大愿望，他们为了赚钱，已经把自己的理想放在次要的位子上了。当购买一套房屋成了一个无法完成的目标，部分人开始成为拜金主义者。当一个民族的年轻人失去了理想，并成为金钱的奴隶。这些将直接导致一个民族的沉沦。10、房地产导致中国大量外汇流失;由于中国房价过高，部分有国际投资能力的人，开始卖出中国的房地产，并在他们认为更有投资价值的国家去购买房屋。现在，世界很多其他国家都出现中国人一掷千金的购买房屋消息就是最好的证据。同时，由于房价大涨，导致很多人资产财富大幅增加，从而具备了移民的经济实力，很多人通过出售房屋移民。以上这些行为都会导致中国资金外流，实际也会导致外汇相对减少，造成中国财富流失。11、房地产投机暴利，严重的打击了老老实实创造财富的人。导致现在社会出现的全民投机，而ZF不断对房地产的托市，又给投机者无穷的信心。投机稳定持续的暴利就是对真正老老实实工作的人的打击。打击真正社会财富创造者，必将导致社会持续财富创造能力的相对下降。郎咸平认为中国其它行业产能过剩就必须发展房地产是非常荒谬的。因为房地产本身是更大的产能过剩。现在，如果再加大房地产过剩，必将导致房地产将来更加严重的危机。同时由于房地产会加剧各种社会和经济问题的恶化，并导致未来社会消费能力的下降。迟早会导致其他行业将来更大的供过于求。并加剧产能过剩。现在发展房地产最多是短暂的维持过剩产能，并不能化解过剩矛盾。但维持的代价是矛盾的加深和恶化。如果现在强行再卖出大量土地，必定导致将来房屋和土地大量过剩，最后会导致房屋和土地价格更大幅度的下跌，并导致经济出现更大的危机。所以郎咸平提出再发展房地产实际是饮鸩止喝。至于郎咸平说的什么，参照新加坡的模式。这更是荒唐。原因是：1、新加坡高价房很多是外来富翁移民购买，新加坡当地居民购买很少，其中中国富翁购买最多。而中国房屋绝大部分是中国人购买;2、中国地方财政严重依赖土地出售，而新加坡ZF财政并不依赖土地出售。所以新加坡土地成本很低。所以新加坡ZF可能大量建平价房分给中低收入者。如果中国地方ZF真的像新加坡ZF一样能保证人人都能有机会购买平价房屋。那么商品房的需求会大大减少，这样地方ZF出售的土地不仅数量会减少，而且土地价格也会大跌。这样，地方ZF出售土地的钱，可能还不够自己的开支，更不用说还债，当然用土地出售的钱建设大量的廉租房和经济适用房更是天方夜谭。3、前几年，地方ZF在土地拍卖和税收收入年年都在大幅提高的情况下，还欠下10万亿左右的债务。现在只能靠银行债务延期才能勉强过关，即使现在能卖出和以前一样多的土地款。怎么就能不欠债，反而能支付更多的社保，怎么就有资金去建设大量的廉租房和经济适用房呢?4、新加坡有比较完善的制度和保证公正执行的队伍，我们还不能保证经济适用房比较公平分配情况下。大量让地方ZF负责更多的廉租房和经济适用房分配。会加大腐败出现，同时可能导致更多的分配不合理。郎咸平在以前的一次视频中，和几个房地产开发行业的高管一起。侃侃而谈的说，由于部分小房地产开发商倒闭或被兼并，导致开发商形成垄断。因为郎咸平得出房地产开发商的减少导致房地产行业垄断加强，最后房价必涨的结论。这个结论看起来天衣无缝，实际非常荒唐。原因是：1、开发商的倒闭或被兼并，是因为房屋供过于求导致房价下跌，而房价下跌导致部分开发商亏损所致。开发商的减少是房价下跌的结果，而不是房价上涨的原因。2、中国土地虽然垄断在ZF手中，但是土地拍卖却是市场化的，所以中国是土地垄断，房屋开发却市场化。所以，开发商的增加和减少只能反应开发商利润变化，并不能长期决定房价的上涨和下跌。一旦房地产利润可观，大量社会的资金就会进来。所以，根本不存在所谓的开发商垄断的问题。大家看看前几年，房地产利润很高的时候，多少企业杀进房地产行业就知道了。所以，开发商长期垄断是异想天开。3、郎咸平说开发商数量的减少，而不代表开发产量的减少。比如：一个开发商兼并了另一个开发商，只是开发商的数量减少了，开发产能却并没有减少。4、房地产现在是明显的供过于求，主要是大量的房屋被投机、保值性投资、恐慌性提前购买大量囤积。这种囤积在一定的条件下，迟早是要释放出来的。比如：房价上涨预期消失，通胀预期消失。囤积就变成了亏本的事情。那时候在这些囤积集中变成供应，必将导致房地产市场的崩溃。5、如果开发商减少就必定导致房价上涨?那么,日本、美国、爱尔兰、迪拜、西班牙房价下跌的时候，为什么不用减少开发商的方法提升房价呢?特别是现在的美国，为什么新建房屋从最高的年250万套下降到现在的50万套左右，开发商也大幅减少的情况下。美国房价却持续下跌了5年呢?当然，如果ZF无节制的释放货币，导致恶性通胀。最后导致货币大幅贬值，房价相对货币可能不会下跌，甚至会上涨。但是，这样的代价是货币信用的丧失。并不是开发商垄断所致。我清楚的记得，郎咸平曾经抨击说，钢筋混泥土不可能强国。如今却近乎疯狂的唱多房地产。变化确实太大，令人费解。、继续制造房地产过剩不仅不能解决中国的经济问题，反而会导致将来中国经济更大的问题。所以郎咸平提出继续发展房地产是一剂毒药。如果再不控制房地产的扩张，中国才是真的完了。ZF现在提出抑制房价上涨，却没有真正做好调控房地产的准备,比如：地方ZF土地财政减少问题，银行坏账处理方案，经济下滑以后出现的各种问题应对方案。如果真要打压房价，也不应该鼓励刚需进入购买。我们现在的情况非常不乐观，我们全面产能过剩。内部债务迅速增加、资产泡沫非常严重、信贷风险不断增加、外部环境越来越差。解决经济问题很多必须提前治理，而不能等到经济问题全面显现才去治理。治理经济问题很多时候需要付出代价。我们没有捷径可走，我们也不可能真正能避开经济规律作用。我们现在必须断臂求生，美国经历了多次经济危机，但每次危机以后，美国经济却更上一层楼。因为危机是处理经济问题的动力，很多重大的经济问题都是在经济危机中找出解决的方法。我们只有正视阻碍经济发展的各种问题，并制定长远的解决方案。已经到了必须做手术的时候了，经济问题的解决不是货币宽松和不断的ZF投资能化解的。因为它们都不可能真正化解供过于求的矛盾，也不可能解决中国的产能过剩问题。靠止痛药和兴奋剂只会加重病情。经济问题上头痛医头脚痛医脚是庸医所为。2008年的经济刺激导致今天中国的问题远远比2008年严重。难道我们还不反思吗?我们将走向何方!

巴曙松：房地产将迎来显著的行业洗牌

[转]陈志武：房地产泡沫不能再吹了

http://finance.sina.com.cn/roll/20101225/02459161832.shtml　　即将过去的2010年，中国经济在不确定中前行。是否存在货币发行量过多的问题，通货膨胀率的加剧又因何而起，合理的解决办法在哪里，明年中国将面临怎样的经济增长环境等一系列话题都成为各界关注的焦点。带着这些问题，《中国经营报》采访了耶鲁大学管理学院金融经济学终身教授陈志武博士。　　货币供应量过多　　《中国经营报》：中国的货币供应总量(M2)在过去10年中呈爆炸式增长，从12万亿元飙涨至70万亿元。很多人认为，与GDP相比，中国的货币发行量是严重超发了，这也是导致近期通货膨胀出现的主要的原因，你怎么看待这个问题？　　陈志武：2010年的货币供应量肯定是多了。1980年前后广义货币量大约为当时GDP的0.35倍，现在则为GDP的1.8倍，这数字本身不一定意味着货币供应量过剩，因为中国经济这些年市场化、货币化程度提升非常多。但是，由于货币周转速度也提升很多，因此GDP的1.8倍货币供应已会带来通胀。　　一些华尔街分析师将中国食品和日用品价格轮番上涨的原因归咎于气候，认为是气候恶劣导致农产品(17.84,-0.26,-1.44%)等产量下降，不认为这是通货膨胀恶化的趋势。但是，当价格疯涨的品种这么多时，气候的异常已经很难解释。而国内一些学者将商品涨价归咎于炒家操纵市场，但是，如果没有供应量过多的货币，炒家也无法把这么多商品的价格都炒上去。　　《中国经营报》：货币供应量的过多的主要原因是什么？　　陈志武：外汇结算制度是主要来源之一，中国的外汇储备还在快速增长，逼着央行发行更多人民币来对冲。但更重要的原因是2009年、2010年的天量贷款。金融危机之下或许可以有一定的经济刺激举措，但不能以此名义过度放款，不能只顾短期利益而忽视长期利益，这两年的过度刺激政策使中国经济的结构问题进一步恶化。而由于中国的利率长期维持在低水平，实际利率为负，这刺激了企业、地方**和个人从银行贷款。资本成本过低导致了信用供应量过大，特别是对国企的贷款太多。　　此外，2010年，投行主承销业务达600多次，包括增发和新发行，中国股市发行了1万多亿元人民币的股票，这本身是好事，特别是有更多上市机会给了民企。但从另一方面看，也增加了整个经济的流动性供给。因为股票本身具有很强的货币性，企业可以用自己股票当做货币使用，作为支付手段买其他企业、买项目、做抵押等。所以，股票一旦流动起来，其货币性就显性很多。广义地讲，今年如此多的公司在国内外上市，也大大增加了中国经济的流动性总量。　　通货膨胀趋势还在持续　　《中国经营报》：我们如何评价一个经济体的货币发行量到底需要多少货币？　　陈志武：我们不能只从广义货币对GDP的倍数来判断货币供应量是否太多。通货膨胀的高低是判断一个经济体中货币发行是否合适的唯一正确指标。对央行来讲，他们应该主要关心通货膨胀，以此指标来衡量货币发行量是否合适。　　《中国经营报》：中国11月份的CPI涨幅达到了5.1%。这意味着中国的通货膨胀趋势越发明显，这种上涨还会持续一段时间吗？主要原因都有哪些？　　陈志武：现在看来，这样的趋势还会持续。主要的原因有三个：　　一是现在的名义年存款利率是2.5%，而如果通货膨胀率为5%的话，那真实的利率则为负的2.5%。利率水平太低，刺激信贷大幅增长，今年的贷款规模达到了8万多亿元，去年是9万多亿元。这与经济危机之前的情况相比，贷款规模太大了，导致流动性异常泛滥，通货膨胀加剧。　　二是人民币对美元的升值速度太慢了。这导致当美元贬值时，油价、大宗商品和贵重金属的价格上涨就很快成为国内食品涨价的推动力。如果人民币币值处于比较合理的水平，那么来自这些原材料进口的通货膨胀压力就会少一些。　　三是对于中国的个人、家庭和企业来说，如果到境外投资的渠道继续被限制太多，就会给国内的资产价格和各种商品价格上涨带来压力。　　《中国经营报》：面对这样的问题，相关的政策应如何应对？　　陈志武：12月10日晚上，央行又公布了上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，存款准备金率达到了18.5%，创历史最高。但提高准备金率却不升息，等于继续提供免费午餐，但减少午餐数量，导致贷款依旧靠关系靠权力，有关系有权者赢，国企赢民企输，促使腐败加剧。而如果是调高利息，则不管国企民企、有无关系，谁付得起高息谁就得贷款，既公平又有效率。　　流通领域需要充分竞争　　《中国经营报》：如果通货膨胀再次加剧，是否会明显降低中国低成本劳动力的优势，进而改变中国的经济发展结构？通货膨胀是不是会威胁到中国经济的整体发展速度？　　陈志武：与发达国家相比，中国商品的价格还是有很大的竞争优势的。中国按人民币计价的商品价格向上升一些，问题应该不是太大。但是，我更担忧通货膨胀对内部经济的伤害，特别是会极大地刺激老百姓不满的情绪。我经常和我母亲通电话，她告诉我，最近中国很多商品的价格上涨了很多，东西贵了很多。让老年人和收入没办法迅速增长的人抱怨特别多，使得工薪阶层和低收入阶层的不满情绪越来越高。　　最近很多地方开始打击所谓的“投机倒把”，让服务于流通领域的商人日子很难过。但我认为，这样做只会加重通货膨胀压力，而不会解决问题。在通胀压力高企时，不该打击所谓的“投机倒把”，而应该鼓励更多人、企业从事运输等流通环节的工作。如果农产品的产地价格和销售终端价格相差很大，比如60%甚至更多，本身就说明流通领域不够畅通，从事流通运输的车辆太少、人员太少、竞争压力不够大。这促使了批发商可以向零售商索取更高的价格。如果流通领域能够实现充分竞争，扫除运输障碍等使运输成本下降，产地价和零售价的差距最终会缩小很多。　　在许多大中城市普遍存在的错误政策是：严格限制外地运输车辆进入城区。这导致了流通领域的成本高企、运输容量大大受限，流通成本上升，而容量又减少，这当然会刺激零售价上涨。交易成本成了刺激零售价上涨的重要原因。现在要做的恰恰是促进异地贸易的发展和外地车辆的自由运输，鼓励“投机倒把”。　　

房地产行业研究周刊（2011.10.9~15

本周关注焦点••温州投资客月降百万急抛售大撤离暂难撼动沪房价••"金九"遇拐点龙头房企冲刺年度任务••调控及服务费下调双重打击北京半年700多家中介关...国内资讯行业资讯商业地产••金地商业地产主攻二线城市••9月北京写字楼现房成交涨3倍••住总集团进军中高端商品房市场••写字楼市场进入服务制胜阶段高端物业呼之欲出住宅市场••三季度北京写字楼和高端住宅市场冰火两重天••解决百姓住房难今年保障房已开工建设9.9万套••9月住宅均价环比首降专家称房价拐点未到••8大城市商品住宅库存总量超4000万平方米••沪郊最大单位公租房项目启动提供5000套房源高端住宅••上海一二手别墅狂降百万至千万••标价2亿鼓浪屿别墅来沪拍卖再度被推迟二手房••广东中山市二手房成交持续低迷••北京二手住宅价格持续6个月下跌••武汉二手房低迷得"有个性"挂牌价仍然坚挺••二手房成交锐减深圳中介关门潮再现城市地产北京房地产••建行在北京上调首套房贷利率至基准利率1.05倍••北京楼市提前入冬或成为10年来最惨"金九银十"••京港洽谈会：北京对港推出283个项目••北京楼市"金九"无望开发商回流资金或降价上海房地产••上海对房产依赖度降低保障房比重提升••上海昨十地连拍三住宅用地底价成交••上海前三季度房产税收入逾55亿深圳房地产••深圳一楼盘降价超三成开发商承诺补偿老业主••深楼市9月最后一周全国领跌••深圳十一成交289套楼市遇"最冷"黄金周长三角房地产••无锡购房门槛再度提高多家银行首套房贷利率上浮5...••南京：楼盘国庆扎堆交火"金九"名不副实••10月杭州再迎推盘潮十余个楼盘全新亮相珠三角房地产••佛山乌龙限购揭底：原为刺激交易量••厦门一楼盘直降7000元业内人士看法不尽相同••广州南沙规划方案出台有望成国家级新区••珠三角楼市惠州表现抢眼••福建推首批人才限价房为周边房价的70%中西部房地产••数据显示重庆房价已跌两成开发商不计成本冲量••"新国五条"实施一年昆明房价依然有点"挺"••河南:保障房开工率达99.3%••长春商品房销售持续回落　楼市进入调整期••南昌楼市限购令下仍火热二三线城市炒房未消失••国庆7天武汉卖房1200套10月份楼市主打以价换量••长沙湘潭房价趋稳湖南下半年买房或成黄金期企业动态••上市梦断楼市遇冷大连正源地产债务压顶••如山湖城违规后"重出江湖"碧桂园调整拿地方...••斥资逾10亿央企中粮地产高调逆市拿地••保利地产：前九个月签约金额同比增近四成••10个月业绩突破70亿保利改写川内楼市格局••恒大地产等六家房产企业被查实作假账••万达明年新开20个万达广场••万达领衔投资110亿建我国最大矿泉水项目••万科提前实现销售破千亿资金充裕不急于拿地••荣安地产预计前三季净利3.15亿元来源：中投顾问免费查看&下载地址：http://www.ocn.com.cn/book/book_1398.shtml

13家跨界企业退出房地产

来源：经济观察报房地产红火的年代，360行差不多行行都要进入房地产。如今，伴随着调控步步紧逼，从事海鲜养殖、食醋酿造、化工原料加工等原本和房地产一点都不“搭界”的企业在逐渐远离地产行业。10月25日，恒顺醋业（600305）发布三季报，丝毫不掩饰对房地产业务的失望，“由于国家对房地产行业的宏观调控，商品房市场成交低迷，本公司房地产销售下降，导致效益同比大幅下降。”据了解，这家公司正按照一定的步骤离开房地产行业。据不完全统计，今年以来，已经有13家跨行业进入房地产的上市公司宣布离开房地产，其中相当部分选择了将项目完全转让的“快刀斩乱麻”的方式。房地产拖累主营业务一位知情人士告诉记者：恒顺醋业已经打算退出房地产行业了。记者致电该公司证券事务办公室，记者询问：是不是打算逐步退出房地产业务？对方表示：公司已经不会买任何地了。针对恒顺醋业第三季度出现亏损，有分析认为是房地产造成的，房地产在公司业务中占多大的比例的问题，对方委婉地表示：房地产的确占的业务比重蛮大的。按照相关数据，恒顺醋业2010年50%的收入来自调味品，32%来自房地产。上述知情人士表示，这个公司的高层对是否应该进入房地产一开始就有争议，一位高管曾对这位知情人士表示过，实在不明白公司为什么要做房地产。从去年开始，对房地产的争议在公司内部变得越来越强烈。2010年，一支由券商分析师组成的调研团队到恒顺醋业考察，恒顺醋业表示，在三年内要逐步退出房地产，房地产对公司的资金造成影响。综合该公司数份财报，第三季度，恒顺醋业实现营业收入约2.7亿元，同比增长41.96%左右，环比减少6.2%左右，归属母公司所有者净利约-1188万元。越来越多的观察者将公司的亏损归结为房地产业务的影响。广发证券分析师胡鸿、汤玮亮在报告中认为：“第三季度单季度公司实现营业收入2.7亿元，同比增长41.96%，主要原因为：今年以来，公司通过营销改革、品牌整合力度的加强以及产品结构升级，使得三季度酱醋收入“淡季不淡”，综合而言，酱醋调味品销售收入前三季度同比增长22.61%。但由于宏观调控，今年公司房地产销售不景气，且四季度房地产收入存在不确定性，公司其他业务同比也呈现下滑。综合而言，我们认为，全年酱醋行业收入约为6.8亿-7亿元左右，房地产业务同比下滑1.5个亿元左右，其他业务基本没有增长。”沉重的“房贷”恒顺现在最不堪承受的可能是沉重的房地产贷款利息。三季报披露：由于公司老厂区土地未能如期变现，造成恒顺工业园建设银行融资规模增大，加上银行贷款利率较同期大幅提高，因此，公司本期利息支出同比大幅增加。广发证券认为：恒顺醋业本期利息支出同比大幅增加的现象或将持续至年底。今年盈利情况不理想，我们将大幅调低公司的EPS。长江证券认为：一方面，由于公司老厂区土地尚未变现，恒顺工业园的建设所需银行借款规模增加；房地产业务也需要较大资金规模的支撑。另一方面，银行贷款利率较去年同期大幅提高。因此，本期利息支出同比大幅增加。今年1-9月财务费用为6116万元，较去年同期大幅增加3767万元；财务费用率为8.16%，较去年同期增加4.27个百分点。房地产业务效益不佳，同时地产业务借款加重财务费用负担，导致利润总额同比减少。1-9月公司实现营业利润223万元，同比减少91.10%；营业外收支271万元，较去年同期增加382万元。1-9月公司利润总额同比减少79.37%；其中7-9月公司利润总额亏损1417万元。在***第二届地产金融创新峰会上，另一家跨行业进入地产的海尔地产董事长卢铿就表示：“当前这个行业出现了一些特殊的现象，比如灰色的融资非常猖獗，各种成本全面上升，房地产的利润空间非常小。”如果连海尔地产都觉得地产越来越难做了，那么对于一个营业规模很小的上市公司恒顺醋业而言，日子的艰难不难想象。三个季度的财务费用就是6千万，但2010年全年这个公司的合并营业收入11.5亿元，公司合并报表净利润为3608.65万元。不仅仅是利息，房地产开发的税金也影响了公司的利润。按照三季报的披露，该公司2011年9月30日营业税金及附加是1480.1万元，同比增加35.21%，变动原因是本期房地产税金同比增加。同时，恒顺醋业投资的一个商场收益却在下降，投资收益564.3万元，同比下降38.72%。明日黄花房地产曾经拥有巨大的魔力，很多公司从房地产上尝到了巨大的甜头。但现在有相当部分的公司选择了撤离。10月，郎咸平在文章中称：在严厉调控的2011年，我们发现房地产商一个非常有趣的现象，叫作有序地退出，这和2008年的恐慌情况刚好相反。上市企业里面有序退出房地产业务的公司有很多，包括大江股份(600695)、金发科技(600143)、建发股份(600153)、獐子岛(002069)、酒鬼酒(000799)、金种子酒(600199)等等。据记者不完全统计，今年以来，大约有13家原本不是做房地产的上市公司宣布退出房地产。记者采访了今年4月通过上海产权交易所将土地转让给私人的飞乐股份。该公司相关人士告诉记者：公司制定了新的发展战略，退出房地产是为了节约财务成本，改善资金状况，和眼下的宏观调控没有关系。但如果没有这场史无前例的对房地产行业的调控，不难想象：“全民炒房”会演绎到何等盛况。

中石化1元再转让房地产企业股权 央企加快退出

受让方需一次性支付转让债权1.6亿；央企将加快清退上市后存续资产　　78家央企退出房地产再进一步，周四晚间中石化集团旗下资产经营管理有限公司在上海产权交易所挂牌拟转所持河南华诚房地产开发有限公司股、债权，其持有的25.17%股权转让底价仅为人民币1元，但受让方需一次性支付转让的债权1.6亿。这也是今年上半年中石化以1元转让所持房地产股权之后，再度退出房地产业务的新动作。　　中石化清理整顿辅业　　今年上半年中石化也曾以1元挂牌价，转让旗下珠海市华瑞物业建设有限公司50%股权及1460万元债权。当时对于1元的挂牌价，中石化解释是因为该企业已资不抵债。此次转让的房企情况也类似，该家房地产企业不仅经营亏损，且有1.6亿元的债务。　　上海产权交易所里的公告显示，中国石化集团资产经营管理有限公司、郑州长江置业有限公司和浙江新钱塘实业发展有限公司分别持河南华诚25.17%、37.415%和37.415%的股权。而中石化转让底价由标的公司25.17%股权及1.61659亿元债权组成，标的公司25.17%股权转让底价为人民币1元。　　资料还显示，河南华诚连续2年亏损状态，截止到今年11月份，河南华诚利润为-2820万元，所有者权益约为-3.06亿元。对于这起房地产股权转让，中石化集团有关负责人昨日对记者表示，上述转让是集团公司响应国资委号召，积极进行房地产等辅业清理整顿的举措。　　央企加快退出房地产　　今年3月18日国资委针对78家央企发布“清退令”，但“清退令”下发9个多月后，退出房地产企业的央企数量并不多。此前有媒体统计，中远集团、中国航天、中石化、中石油等七家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权。本周又有华润总公司、中国商飞、南光集团和中石化先后挂牌欲转让5家地产子公司股权。日前中远集团宣布全部退出远洋地产，成为央企中首个全部清退房地产的企业。　　据了解，此次转让股权的中石化资产经营管理有限公司为中石化集团的非上市资产管理平台，其资产多达1000多亿元。涉及炼化、销售、科研板块企业等66家，连同集体企业、社区、物业、市政、土地房产等。　　23日国资委主任王勇在央企负责人会议上也表示目前有些央企的子企业层级太多，集团公司的管控能力不强，明年央企将加快清退央企上市后的存续资产，加快处理低效无效资产和微利亏损企业。　　对此有分析人士担心，“清退令”可能成为央企甩开包袱的好机会，那些真正盈利的房地产企业央企则很难退出。(钟晶晶)来源:新京报

梁荣对当前我国房地产金融政策与法规的思考

　　产生这些矛盾和问题的一个直接原因是固定资产投资增长过快、贷款规模过大，而房地产投资、房地产开发贷款(也包括少量消费贷款)在固定资产投资和贷款规模中占相当比重。因此，从房地产金融政策角度探讨房地产业与宏观经济发展的协调性，具有重要的现实意义。至于房地产法规是更深层次的问题。在研究房地产政策问题时，我们通常要假定现行房地产法规不存在问题为前提。研究发现，房地产业发展既与房地产政策有关，又与房地产法规有关，当房地产业发展的某些障碍归结为房地产法规问题时，房地产法规问题研究也就同样迫切和重要了。　　一、房地产金融政策法规的现状与问题　　进入90年代以来，中央ZF、中央银行颁布了一系列房地产金融政策，包括开发信贷、消费信贷、住房公积金、土地储备、市场规范和监管、抵押证券、住房置业担保、金融深化等方面，这些政策促进了房地产业和房地产金融业务快速发展。政策实施有效改善了居民居住条件，同时，在推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长、扩大就业等方面也发挥了重要作用。由于房地产业发展更具有明显的行业特征，再加上它与国民经济发展的强相关性，这就使得房地产金融政策的“双刃性”格外明显。如果政策适当、合理，房地产业就能够持续、快速、健康发展；如果政策不当或政策严重偏离实际，要么政策“失效”，要么房地产业发展出现大幅震荡，而后者显然与宏观经济整体发展目标是相悖的。当然，政策出现“负效应”可能与政策本身有关，也可能与政策实施有关，包括政策执行、政策监督、政策与法律的协调性、一致性，等等。当前，从总体看，房地产金融政策与我国房地产业发展所处的特定阶段和金融业发展水平是相适应的，但是存在不少问题，有的问题甚至相当严重。　　房地产(或不动产)领域所涉及的法律关系广泛，而且也复杂。自1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)，我国房地产法制建设及房地产法律体系的构建才具有了里程碑的意义。《城市房地产管理法》与《土地管理法》、《民法通则》、《继承法》等共同构成我国房地产法律体系中最高层次的法律。除了法律之外，还有一系列法规、规章、规定、条例等，如《城市私有房屋管理规定》、《城市预售商品房管理办法》等。这些法律法规是制定房地产金融法规的基础。房地产金融法律法规主要包括在《人民银行法》、《商业银行法》、《保险法》、《证券法》、《票据法》、《合同法》、《破产法》、《担保法》以及相关的司法解释中。总的看来，我国房地产金融法制建设在立足中国国情、并借鉴国外立法经验的基础上取得了长足进步，也基本上构建起房地产金融法所应规范的经济领域，对房地产金融业务和房地产金融活动进行了比较有效的调整、约束和监督，促进了房地产业和金融业的快速发展。但是，应当清醒地认识到，迄今建立起来的房地产金融法尚未形成完整、科学的体系，房地产金融法律只是初具规模，无论是法律规范的内容、调整的效果，还是法律规范的立法层次、立法技巧，都尚未达到较高的程度。　　2002年下半年以来，我国房地产投资和房地产金融业务在快速发展的同时，也出现了以下问题：部分地区房地产投资增长迅速，商品房空置率明显提高，房价上涨很快，低价位住房供不应求，土地炒作严重，违规违法现象明显增加等。可以推断，这些问题的产生，既与政策本身有关，也与政策实施、政策监督有关，到底哪一个或哪几个因素是主要的，需要具体分析。表现在供求关系上，既有价格问题，也有总量问题和结构问题。在这种背景下，中央对房地产经济形势的基本判断是：整体健康、局部过热。在建住房[2002]217号和银发[2002]247号基础上，颁布了银发[2003]121号文件。银发[2003]121号文件出台以后，面临着两个方面的问题：(1)中央金融政策在执行过程中“变形”。金融政策由中央银行制定，而房地产经济政策则产生并服务于地方经济。地方ZF与中央ZF在经济利益方面具有客观上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地产业发展，地方ZF会设法加以规避，这就使中央金融政策在执行过程中产生扭曲。(2)121号文件的政策意图与中央ZF的两难选择。121文件出台后，遇到了来自开发商、地方ZF和商业银行等利益主体的规避和抵制。就开发商来说，银发[2003]121号文件规定，“商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。”开发商的融资门槛将大幅度提高，融资成本将上升，这是导致开发商抵制的诱因。就地方ZF来说，地方ZF规避是基于两个原因：一是121号文件实施必然会在一定程度上抑制过热的房地产投资，客观上造成房地产经济增长势头减缓，对拉动地方经济增长贡献率降低。二是严格控制土地储备贷款的发放，增大了地方ZF土地资产经营的风险和成本。就商业银行说，商业银行存在放贷竞争，房地产信贷是一块竞相争夺的业务。在开发商与商业银行的积极配合下，121号文件的主要限制性措施的预期效果要大打折扣。

房地产泡沫终于要开始爆破了，有什么想法么？

三六五地产家居网编者按：近期京沪楼盘纷纷降价，房价的大起大落引发了多地退房潮。到底这些降价楼盘的降价幅度有多大，降价之后的命运如何？三六五地产家居网独家盘点。上海楼市降价排行榜>>>NO.1闵行星河湾项目——豪宅梦碎上海滩http://pic.house365.com/newcms/2011/10/28/13197796994eaa3d735e739.jpg图：楼盘降价让闵行星河湾梦碎上海滩“中国90%以上的黑檀木集中在星河湾，只为保证星河湾的品质感”；时至今日，星河湾的诸多宣传口号犹然在耳，但其贩卖的“上流生活”正在贬值：记者获悉，本周开始，闵行星河湾1号楼与2号楼本周起售价大幅下调20%，最低报价仅为3.5万元/平米。这是继鄂尔多斯项目开盘挫败之后，星河湾又一楼盘暴露出滞销现象。当地中介透露，如果折算上装修费，上述报价和同处颛桥板块的中档普通住宅相差不到万元；这意味着在去化缓慢的巨大压力下，星河湾处心积虑打造的“豪宅梦”正濒临破碎。降价之后的星河湾面临更大的问题：由于其早期投资客是来自广州、北京、山西、鄂尔多斯，上海本地的购房者极少。　　“在豪宅市场不景气的环境下，要继续在那些地区寻找到接盘人已经很难，而上海本地的豪宅购买人群，对花木和闵行这两个板块的认可度不大，因此星河湾以价换量的成效还有待观察”，业内人士说。>>>NO.2上海绿地秋霞坊——市场行为与契约精神http://pic.house365.com/newcms/2011/10/26/13196334504ea8022a66536.jpg图：上海绿地秋霞坊降价，前期业主冲击项目办公区“房价跳水三分之一还不止，几个月下来，直接损失数十万元，最高的还可能达到六七十万元，不但如此，除房价缩水，我们还陆续发现了不少开发商的其他问题。”这是上海绿地秋霞坊的业主围攻售楼处时的愤慨之言。从最高时的每平1.9万元，降至现在的每平1.1万元，上海绿地秋霞坊毫无悬念地迎来了老业主的责难与围攻。对此，上海绿地集团的回应是：要求退房、补偿是业主的权利，不退房不补偿也是企业的权利，业主认为不合理不合法可诉诸法律，由第三方仲裁。买房既然是市场行为，就应当遵守市场法则、契约精神。>>>NO.3浦东中海御景熙岸——降价受围攻房源遇哄抢http://pic.house365.com/newcms/2011/10/28/13197803764eaa401835aef.jpg图：中海御景熙岸降价后，老业主要求退房http://pic.house365.com/newcms/2011/10/28/13197801784eaa3f5255513.jpg图：中海御景熙岸降价后房源受哄抢，半夜开盘实拍http://pic.house365.com/newcms/2011/10/28/13197801834eaa3f5727aaf.jpg图：中海御景熙岸降价后房源受哄抢，半夜开盘实拍10月26日22：30分，位于浦东周康板块的中海御景熙岸再次热闹起来，大量人群聚集在售楼处现场，因为还有半个小时就晚上11时，这个降价6000元/平方米的项目推出的400套房源正式开盘选房。当晚上23时，在售楼处门口两个巨大的“太阳灯”下，随着一名工作人员在门口叫号，购房者开始排队进入售楼处。而在门口，多名保安逐一核对号码，一些企图提前混进去的人在严格核对号码后被拒门外。“我们也是傍晚才收到这个消息的。”还在等待叫号的购房者廖先生对记者说。对于售楼处外面黑压压的人群，廖先生坦言，大多数人主要看中的就是降价的因素。在其印象中，很少有楼盘会选择在这么晚的时候开盘选房。“虽然自己是首次购房，但遇到这种11点选房的，估计不会再有第二次了。”此前，中海御景熙岸由于楼盘降价受到老业主围攻，“就是因为有老业主的维权，搞得我们现在买房偷偷摸摸。”另一位购房者戏称。>>>NO.3（并列）龙湖郦城——龙湖不缺钱抢收很成功http://pic.house365.com/newcms/2011/10/28/13197807314eaa417b995db.jpg图：龙湖郦城退房，惊动上海防暴警察龙湖郦城项目的促销仅是龙湖地产推出的“抢收华东”促销行动的一部分。10月15日，该促销行动在上海郦城、上海好望山以及杭州香醍溪岸3个项目展开。截至10月19日，5天内认购金额达20亿元，销售去化率为90%。然而在抢收成功的同时，龙湖郦城也同样避不开前期业主的责难。面对质疑，龙湖集团品牌经理邵玉群强调“龙湖并不缺钱”。北京楼市降价排行>>>NO.1通州润枫领尚——对折甩卖跑量快http://pic.house365.com/newcms/2011/10/28/13197809414eaa424d3e4dd.jpg图：北京通州润枫领尚效果图“老业主一闹事，就跟打广告似的，大家都知道我们降价了，看房子的人呼啦啦地赶了过来。”销售员小严如是说。北京东边的通州，降价的字眼频繁出现在楼盘广告中。而这其中，润枫领尚的打折力度又是特别响亮的一个。8月底，润枫领尚宣布对外推出百套限时特惠房源，每平方米13000元起价，同时办卡还能再享受98折优惠。由于2011年5月预售时，润枫领尚的预售均价是每平方米27000元，因此被业界称为对折甩卖。降价之后，仅在10月份的前23天就成交了37套房源。据项目总经理郑德强介绍，之前客户认购的数量更多，有100多组客户，但是由于购买资格等原因，没有形成签约。>>>NO.2通州京贸国际城——降了再调调了再降http://pic.house365.com/newcms/2011/10/28/13197813164eaa43c4af005.jpg图：通州京贸国际城效果图北京市通州区的京贸国际城房价由13000多元／平方米一路涨至25000多元／平方米，孰料去年4月楼市调控政策剧变，去年年底时京贸国际城房价又跌回至近20000元／平方米，而如今京贸国际城是一降再降，价格回落至14000——15000元／平方米，引起了业主的不满。“这也表明开发商看低后市甚至是资金链陷入崩盘状态，实在扛不住了”，北京市联达地产机构董事长杨少锋表示，经过了新一轮调控大半年的打压，一、二线城市楼市普遍成交锐减，价格停涨，一些开发商被迫降价导致退房。>>>NO.3通州天时名苑——降价卖房为回款http://pic.house365.com/newcms/2011/10/28/13197815864eaa44d2a4707.jpg图：北京通州天时名苑主楼实拍通州的老项目天时名苑，2010年初价格曾达到每平米20000元到22000元，而在调控之后，销售陷入停滞。如今在价格回调至每平米15000元的水平后，10月份前23天也取得了销售44套的成绩。业内人士分析，北京通话区域领跌的原因是此前涨得太快，过度透支了购房者预期的价格。同时快到年底了，开发商也着急回款。

明德房地产管理评论：万达的核心竞争力（中）：头重脚轻，自有原因

明德地产文章《万达的核心竞争力（上）》一文提到了万达的两个核心竞争力——万达商业地产模式和集团管控，并着重论述了前者。本文将阐述万达的集团管控，并重点分析其选择“头重脚轻”的管控模式之原因。就一般的管理理论而言，单看万达的组织结构模式，你完全可以把它描述成“金字塔”结构。这是从机构数量上观察的结论。而就组织层级、职责划界和管理密度等管理的“质”上来看，它却是个头重脚轻的“倒金字塔”结构。稳不稳，先不论（明德会在下期万达文章中着重论述）。我们先看看这个“倒金字塔”。不算万达的董事层，万达管理就有专业委员会、系统总部、职能部门、区域公司和项目5个层次。其中前三个层次在集团。这个还不足以说明其头重脚轻。被归入集团的三个层次做什么呢？我们以开发地产为例，反过来从项目上看。万达的项目公司做什么呢？两件事，建造和销售。而且这个销售还只是销售实施。其他的工作呢？从拿地、规划设计、招商、成本控制、财务管理，甚至销售计划……全都由其他层次做了。所以，与其说万达是金字塔机构，不如说是倒金字塔，这是一个高度集权的结构。那这么一个看似不稳的结构，万达为什么要选择它呢？影响模式选择的因素很多，我们从行业特点、发展战略、组织规模、缔造者风格、企业文化等五个方面分析下。行业特点。一般来说业务运营单一的行业和企业会选择集权。就目前而言，中国核心房地产企业还是专注于房地产本业的，一来是因为这个行业自己已经有了多年的经验；二来是无论房地产业是否有冬天，这个行业的诱惑都很大。也许有人会说万科是在走住宅专业路线，是在做减法，而万达是在做加法。加法并非简单拼加，更不是乱点鸳鸯信手投资。万达的加法是加在了商业地产的产业链上，上游到联合，到设计，下游到管理，到运营。看似“加法”，实则还是一个专业、专一的做法，并没有游离于商业地产，这种选择必然促使万达在一定时期内高度集权。发展战略。万达选择了商业地产相关多元化的发展战略，进行前向和后向的一体化。万达确定了走以城市综合体位代表产品的商业地产发展商道路。而与此相关多元化的战略匹配的管控强度介于集权和分权之间，而万达基于其他因素的综合考虑，选择了前者。万达要做中国商业地产的老大，而分权式的小项目制不能集中兵力、统一指挥，不能发挥兵团效应。万达对商业地产产业链的整合的战略，要求其构建具有集中优势力量的管控模式。组织规模。这个似乎是个悖论，因为组织规模越大，管理难度越大，分权在所难免。而这只是个无奈之举，并非最优选择。能看的到能管得到，当然是集权好，这个也是组织规模小采用集权的原因所在。万达在从小变大，一跃成为中国商业地产第一的同时，人员和组织规模也随之变大，但是万达并没有变得失明、失聪。相反，万达通过建设地产行业乃至中国独一无二的信息系统，梳理流程等手段，让信息快速流动，决策信息高保真，决策反馈迅速。万达的集权模式并未随组织长大而失去存在基础。缔造者风格。万达的创始人王健林对万达的发展影响颇深。王健林的个性和成长环境又影响着其管理风格。王健林能轻松画出商业项目总图，能算出万达百货商场楼层的承重。他还能随口说出万达旗下产业的运营数据，甚至知道万达北京CBD项目有多少块非标准砖。这一方面说明万达的信息化程度高和王健林的好学。另一方面，也反映了他善于把握细节、有事必躬亲的倾向。而这种管理风格很容易造就集权倾向。此外，王健林作为军人，作为民营企业家，其特殊身份无形中形成了重指挥、缺乏安全感等环境影响因素，这会使企业负责人选择企业管控模式倾向于集权。企业文化。自律是万达的核心价值观之一。这跟万达的军事化文化很有关系，万达男士着装要求西装革履，女士必须穿职业套装，首饰禁止超过三件。万达集团副总裁尹海曾经这样描述过“就像士兵的天职是服从命令，对于万达的管理层和员工来说，使命就是按照要求完成任务，没有什么理由可以讲”。军队实行的是直线命令式管理，尹海所说的“员工使命”、“要求”其实就是某种意义上的命令。军事化的企业文化让万达选择了集权。当过兵的王健林，选择了高回报的地产行业。有雄心的万达，选择了商业地产发展商的道路。这两个选择，让王健林和它的商业地产王国迅速强大起来。这便是万达管控模式选择“倒金字塔”式的原因所在。本文为成都明德管理咨询有限公司原创，转载请注明出处。首页：http://www.mindchina.com.cn