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2011年房地产业五大猜想:疯涨难再现
作为牵动国计民生的重要基础性产业，房地产业2011年的走势备受关注。在资金、土地成本上升及宏观调控等因素作用下，房地产业景气度将迎来新考验。2011年房价会否再创新高？成交清淡能否倒逼开发商降价？……种种悬念，将贯穿于2011年全年。价格、销量、开发商、贷款、房产税等成为把握2011年房地产业走势的关键词。 房价疯涨难再现 国家统计局数据显示，2010年前11月70个大中城市房价上涨7.7%，全年涨幅预计将较此略低，达7%左右。分析人士认为，在高房价基数及政策因素影响下，2011年全国房价上涨10%以上的可能性很小，更可能出现的是房价高位盘整或稳中略降的态势。 从月度走势来看，2010年房价呈现1-4月上涨、5-8月份下降、9-10月回升、年底再度缓慢抬头的态势，政策效应影响甚大。从全年来看，房价环比波动较为微小。尽管楼市调控已初显成效，但当前仍要警惕以下几种可能推升房价的因素。 首先是地价涨幅高于房价，2010年前11月，全国开发商土地购置费用同比增幅达67.4%，折合单价来看，地价涨幅明显超过同期房价。尤其是2010年底，多个城市再度爆出“地王”，可能成为未来房价的推手。其次是刚性需求的推动。央行2010年12月公布的城镇储户问卷调查显示，居民购房意愿比例为16.2%，已连续两个季度回升。此外，在当前一线城市房价企稳的同时，大多数二三线城市房价可能出现“补涨”，这种情况值得警惕。 自2005年以来，我国商品房销售体现出价格同比波幅加大、波动周期缩短的特点。有分析认为，2008年以来，房地产开发企业营业收入增长与国房景气指数两个指标的周期越来越吻合。住建部等相关部门已表态，2011年将继续坚定不移地推进房地产调控。不难预料，房价大涨的情况难以出现。从目前市场看，价格大跌也不具备条件，而更可能表现为小幅波动。 销量小幅增长可期 2010年楼市销量继续上升，尽管2011年调控政策或将更为严格，投资需求受到抑制，但在刚性需求支撑下，楼市降温并不容易。 2011年房地产销售能否延续辉煌，业内人士普遍较为乐观。在多城市出台“限购令”的背景下，一线城市销量或将保持平稳，部分城市甚至小幅下滑，但受城市化进程推动，二三线城市销量有望明显增长。 2010年房地产企业“千亿军团”崛起，“500亿团队”升级，“300亿队伍”增加新面孔，房企的这种梯队形势在2011年仍有可能延续。中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家开发商2010年全年销售额累计达8691亿元，销售面积为8449万平方米。开发商的销售均价达每平方米10286.42元，同比上涨24%。 万科年销售额首超千亿元，销售面积达898万平方米。保利、恒大、绿城等5家超大型房地产企业销售额已超500亿元，其中保利地产以660亿元位列销售金额榜亚军，恒大地产销售面积大增43%至831万平方米，销售额达527亿元。万达、碧桂园等四家开发商销售额突破300亿元。百亿军团中出现众多首次杀入的新军，如复地、合景泰富、金科、雅戈尔、海尔地产等。 不过，房企在竞争中分化加剧，市场集中度加强，各梯队间已逐步拉大差距，房企扩张速度最快的时期正在过去。 对未来房地产销量增长点，业内较看好二三线城市。一线城市增量空间已近饱和，未来房企主战场在二三线城市。以万科为例，年销售超过千亿元，与其2009年开始加大二三线城市拓展力度密不可分，尤其是一线城市受限购政策及土地资源紧张等因素影响，房地产企业转向二线市场，能提前布局二三线城市的房企，2011年或仍有不俗表现。开发商新一轮洗牌来临 经历2010年的房价冲高、严格政策调控，房地产开发商交出“靓丽”成绩单。2011年情况或不容乐观，信贷规模控制、更严格的调控政策，将有效抑制房企高速扩张，中小房企甚至会遭遇资金难题。 银监会已向各银行业金融机构发布通知，警示四类房地产开发贷款风险，包括拖延开发期限、变相捂盘惜售、通过关联企业获取贷款等。与此同时，房企通过资本市场的再融资自2009年下半年几乎全面停止，涉及再融资申请总额高达数千亿元。从房地产调控角度出发，2010年房地产上市公司再融资政策难以放松。 北京市从2010年12月1日起实施商品房预售资金监管，此后天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市相继出台对预售资金监管的相关政策。可以预见，2011年，商品房预售资金监管制度将在全国各省市全面铺开。房地产开发企业只能按计划对商品房预售资金进行支取，不能再像以前那样任其随意支配。 尽管2010年调控政策频出，但销售仍然火爆，开发商回笼大量资金，加上2009年资金的累积，暂未出现资金问题。但有业内人士表示，与房地产有关的多个资金渠道已建起堤坝，外来资金来源日趋变窄、变细甚至干枯，开发商不得不转向依赖自有资金。国家统计局近期数据显示，自有资金在开发资金来源中所占的比重越来越大。 有开发商表示，如果楼市调控继续加码，开发商资金就不再乐观，到2011年下半年部分中小房企可能会资金链紧绷，出现“无钱拿地、无盘可开”的状况，最终将引起地产业新一轮洗牌。 金融“紧箍咒”将持续 2010年二季度以来，房地产企业资金来源同比增幅逐步收窄，这一趋势在短期不会改变。在稳健货币政策的宏观背景下，2011年开发商及购房者均将继续受到金融“紧箍咒”的压力。 目前首套房和二套房首付比例分别为30%和50%，利率则分别不能低于基准利率的85折和1.1倍。有关部门日前提出，房地产价格回到合理价位的调控手段之一是信贷杠杆，这意味着短期来看房贷政策工具收紧的可能性大于放松。 加息对房地产业的影响，一方面将增加开发商的财务成本，另一方面则将增加购房者的还贷压力。目前商品住宅开发商的平均毛利率普遍在35%以上，适度加息不会对房地产业利润产生严重影响，但在房屋交易低迷、土地增值税严格清算，严格预售款监管等多重压力下，加息周期将加剧房地产行业的资金压力。 对购房者来说，在第三套房全面停贷的背景下，目前自住需求购房比例有所提高。从这个角度来看，加息影响不及提高首付比例影响大。但无论是横向还是纵向比较，当前我国利率水平仍处于低位，再加上通胀预期有所增强，可以肯定的是，加息压力对房地产业的影响将持续显现。房产税改革或推出 在千呼万唤之中，2011年房产税改革可能最终以试点方式推出。短期来看，房产税对楼市价格的影响可能不会立竿见影。但作为未来地方税收的基础税种之一，其对房地产市场的影响将逐渐体现。 目前上海、重庆等城市正积极推进试点工作，进行试验性的房产税政策空转。“十二五”期间我国个人房产将逐步纳入征税范畴，但具体征收范围最初可能不会涉及大部分购房者，而仅仅围绕高端及多套房产拥有者。 至于该税对房价的影响，有分析认为不能一概而论。对自住购房者来说，由于开发环节税负可能降低，再加上征收房产税可能推高租金，房屋租售比趋于缩小，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。对投资和投机者来说，由于后期保有成本增加，随着保有环节税负加重，投资与投机者受影响程度逐步递增。 房产税有助于房地产行业的平稳健康发展，减少房价波动和泡沫剧烈程度。但开征该税的目的绝不仅在于调控房价，更在于调节居民收入分配，健全地方税收体系。参照国际经验，短期来看房产税开征与房地产价格为负相关，即会使房价微量下跌。但从中长期看开征房产税对房价的影响有限。来源于中国证券报-----------------------------7db261251307
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中国房地产市场的长周期
中国房地产市场的长周期房地产市场是最近几年讨论中国经济逃不开的一个话题。在经历了繁荣发展的十年和“史上最严”的楼市调控之后，中国房地产市场在未来十年的发展前景如何？市场上有一种观点将目前中国的房地产市场与日本80年代末的楼市泡沫相比，由此判断中国房地产市场将很快陷入泡沫崩溃的阶段。笔者认为这一观点值得商榷。首先，就经济发展的阶段而言，无论从人均收入、产业结构、城市化水平及经济潜在增长率各个方面，中国与日本70年代初都更具可比性。这中间最大的区别是，日本在80年代末已经完成了城市化的过程，经济增速也大幅放缓，因此楼市的崩溃是与住房实际需求的放缓同时发生的。相反，在未来十年内中国房地产市场的需求仍然强劲。中国在2011年城镇化率首次超过50%，在城镇居住人口大约为6.9亿，平均人均住宅面积为21平方米左右。仅仅从市场的刚性需求而言，笔者预计每年产生的住房需求大约在10亿平方米左右。这些需求可能来自三个方面。一是城镇化进程中新增人口的住房需求。根据过去十年的经验，我们假设每年的城镇化比率会上升1.3个百分点，也就是约1700万的人口。这部分居民的实际需求大约为3.6亿平方米。即使考虑到其中一部分是由于城镇的扩张（如乡改镇、镇改县），因而并不产生新的需求。以50%作为一个保守估计，由于城镇化每年产生的实际刚需为1.8亿平方米左右。二是住房面积改善带来的需求。假设中国平均每年要将人均住房面积提高0.8平方米（至2020年达到接近30平方米），这产生的需求大约为每年5.5亿平方米。三是因城市改建或住房老化产生的置换需求。我们保守估计每年2%的住宅存量需要拆掉重建，每年的置换量为2.9亿平方米。每年１０亿平方米的需求意味着什么？以２０１１年为例，房地产市场竣工面积达到历史新高，但也仅仅为８.9亿平方米。因此，从全国看，未来十年住房市场仍然会处于需求强劲的阶段，房地产行业仍然会是一个重要的经济产业。但是，一旦城镇化的进程进入尾声，楼市的刚性需求可能会大幅下降。以我们上面计算的三个刚需组成部分而言，由于城镇化新增人口和人均住房面积改善带来的需求都将大幅降低，只有置换性需求部分可维持稳定。另外，人口结构的变化，特别是人口老龄化的加速，会降低住房市场上的需求和增加二级市场的供应。两种因素的合力很可能造成楼市供求关系的逆转，导致房价的崩盘。要避免这一结局，最关键的是防止房价在短期和中期内的泡沫化上涨。因此，在“史上最强”的楼市调控政策之后，如何建立一个楼市稳定发展的体系，将会是个现实的难题。笔者认为，应付这一问题有四方面的措施。一是增加供应，在总量上满足由于城镇化持续发展所产生的实际需求。以当前为例，至今年６月份为止所有住宅在建面积为３６亿平方米左右，应可大致满足市场未来两年内的需求。但值得警惕的是最近土地销售和新开工面积均大幅下降。如果这一现象持续，可能会在两三年后导致市场上再度出现供小于求的现象。二是盘活存量，大力发展二级市场和租房市场。中国楼市除了总量上的问题外，更涉及到分配的问题。虽然没有一个官方的空置率的统计，但是空置房的比例在目前住房存量中应该占比不低。如果促成这部分住房在二级市场上出售，或者以租房的形式被真正利用起来，将会大大提高住房市场的使用效率。在这方面ZF可以采取一些税收措施，如房产税、空置税等。三是优先保障刚需，在近期尽量抑制住房作为投资品的功能。住房作为一件商品，同时具有消费品和投资品的特征。近十年的教训表明，在收入差距较大、城镇化过程仍在持续的阶段，尤其是刚性需求仍然旺盛的阶段，房地产市场设计应该优先关注住房的消费品特性。住房作为投资品的结果是，高收入阶层将中低收入阶层挤出市场，市场供不应求现象在短期内更加明显，进而推高楼市的泡沫现象和深化社会矛盾。作为至今为止在抑制住房投资性需求方面最有效的工具，限购令一直因其是一种行政措施而被市场所诟病。实际上，替代性的市场措施是存在的，如资本利得税和交易税均可以降低投资房产的回报率，尤其对抑制短期投机性需求效果明显。最后，要细分市场，发展针对中低收入阶层的保障房建设。这在一线城市或房价过高的城市尤为重要。比如在北京、上海，即使房价较当前水平下跌５０％，中低收入家庭仍然没有能力购房。２００９年以来开始的大规模保障房建设，是解决这一社会问题的必需之举。应该指出的是，随着保障房竣工数的日益增加，对于保障房的关注将很快会由融资问题转为分配、维护和销售各个后续环节的问题。
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求---中国房地产之厄
前言 王鍊利 这是一本不会让你失望的书！ 不让读者失望，这是作者对读者应有的尊重。 对每一个掀开本书书页的人——无论年龄、无论职业、无论性别——先道声感谢。再作一个小小的保证：我能向你们——无论年龄、无论职业、无论性别——提供你们各自想知道的一些东西。 你冲着《中国房地产之厄》的书名打开了这本书。中国写房地产的书铺天盖地，而你还想看“房地产”的书，这是作者的幸运。 作者的回报——不让你失望。 此书中有大量的信息，其中必有你感兴趣的。本书除了写房地产，更多的是涉及到房地产以外的广阔领域——《中国房地产之厄》谈论的内容就是“中国的方方面面是怎样‘被’房地产的”，而中国“‘被’房地产”的恶果，正由全民在承受——全国城镇野蛮大拆迁、居民就业难、社会消费难以启动。。。。。。种种社会动荡因素，都可以从“中国‘被’房地产”中找到答案！ 本书第十六章《国家灾难——在宏观经济称霸的房地产资金量》三千字不到，却是全书的“纲”，该章的两图一表涵括了本书中心内容——“被”房地产的中国！ 我不想“掠美”，告诉我中国“‘被’房地产”信息的，是国家统计部门。本书中的四十九张表（其中四十七张数据表）、二十八张数据图张张有来历，绝大部分来自国家统计部门的公开数据，我做的，不过是将这些统计数据梳理了一下，让大家看得容易、看得方便些。 当然，要想将国家统计部门的数据准确无误地转达，光会写阿拉伯数字是不够的。引用国家统计部门的数据乃至引用联合国、世界银行的数据，必须懂得统计规则。本书作者懂统计规则。 我是希望将统计数据梳理得能让小学以上文化水平的人都能看懂——要知道，根据2009年全国人口变动情况的抽样调查数据，中国大陆2009年时的小学和文盲人口还占到全国六岁以上人口的37%。 要想将统计数据梳理得能让小学以上文化水平的人都能看懂，光具备文字能力也不够，还需要懂点数学，懂点数理统计。本书作者从小就厌烦阿拉伯数字，然而四十年前的“批判四条汉子”运动将喜欢文学文艺的我网进了“修正主义文艺黑线典型”之列，接下来就是“批判”和人格侮辱。当时还未成年的本书作者不想自杀，就选择自学，包括自学本不喜欢的数学。几十年后，“用数字说话”成了本人的语言表达特色和思维表达特色。 《中国房地产之厄》是房地产类书籍中的“另类”，从来没有人这样写过房地产。 书中涉及的问题，都是我这十几年来思考的、研究的。我思考研究这些问题的初始目的很简单：很多专家学者违背了常识在信口开河，还不仅是在房地产方面。这一是良心问题，二是研究能力问题，三是体制内学术环境出了大问题。我自认为自己良心在、研究能力在，本人又不属于“体制内”，于是我来思考研究。 1998年5月31日，我的第一篇“涉房”文章《对住房问题的几点思考》摆上了共和国总理的桌案。2002年11月，《希望与危机并存的上海房地产业》一文得到香港大学中国金融研究中心主任宋敏博士这样的评价“IhavereadyourpaperonShanghairealestatemarketwithinterestandenjoyedreadingitverymach.Youhaveindeedprovidedmuchdataandinsightintotheimportantmarket.Ihopeyoucanpublishitininfluentialpapersinchina.” 2011年，《中国房地产之厄》终于出版。 从2002年12月8日满五十岁起，我的身份是“退休女工”。但学术研究能力从来与身份没有关系，知识面的深度和广度也与学历没有必然联系，尤其是在当今中国大陆。 《中国房地产之厄》是我写的第一本书。是不是最后一本，我不知道。我不会“为出书而出书”。 这是我的文字第一次成书，深深感谢香港“天地图书”的知遇。祝愿香港“天地图书”长存于天地。 这是我的文字第一次成书，深深感谢买这本书、读这本书的读者。作者是靠读者来成全的。祝愿你们希望总比失望多！祝愿你们不断实现新的希望！ 2011.3．8-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------附上简介
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明德房地产管理评论：“受益者”万科：政策无需对策
调控百日已过，利刃仍悬当空。前有“八五”销售，后现“相马”行动。降价呼声四起，高管离职兴浓。若问最大赢家，万科谁与争锋。先附打油诗一首，缓解一下各位看官的紧张情绪。毕竟，调控背景下，大家日子都过得非常艰难，却还有人在此大肆宣扬“调控受益者”，自然心里多了几分愤懑，生出些许嫉妒。当然愤懑之余，更重要事情是“揪出”受益者，好好“修理”一番。其实，在本次调控中“受益”最大的那个“家伙”，也是目前来看，唯一受益的“家伙”是老面孔了，各位圈里圈外（请发quan，别发juan）的人士都再熟悉不过了，套用歌词的写法，唱--“我们知道这赢家，它的名字叫万科”。说到调控政策，或者说只要谈到政策，我们总是很容易地联想起两个字“对策”。上有政策，下有对策，这种见招拆招的方式，似乎在此之前是屡试不爽。所以，大家在应对调控的过程中，经常会问几个问题：政策会持续多久呢？调控的力度有多大呢？地方**会不会全力执行呢？经济要不要平稳发展呢？是不是该降价呢？下半年要不要减少开工量呢？……问题大部分雷同，答案几乎没用。但事实上，我们如果稍微探究一下就会发现，作为房企龙头的万科，在应对调控的时候，很少提到上述问题。他们总是在强调，“随行就市”，“调控是资源整合的机会”。2008年市场调控的时候，万科“率先降价”实行“随行就市”。今年政策调控，万科虽然没有像恒大地产那样高调宣布“八五折销售”，但万科的高管们却不断在释放“随行就市”，“新盘出来一个月销售率要达到60%”等信号。再来看看万科上半年的成绩单，今年上半年实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，销售金额同比增长19.5%，成为目前惟一一家半年销售超过300亿元的房企。虽然万科的销售面积与去年同期相比下降了8.2%，但销售均价大涨30%还是有效保证了销售总额的同比增长。当然，这样的一个成绩，只是万科的短期行为的表现，毕竟调控背景下，混战于一线的富力地产签约销售面积同比下降22%，而经历巨大人事震荡的金地在销售面积上更是较去年同期下降42.8%。从这张成绩单上看到，万科虽然跟有瑕疵，但是比起众多知名企业，他们的成绩单还是非常漂亮的。当然，我们不能仅仅从短期的指标来评判企业决策的好与坏。我们还应该看看，调控背景下，万科从长期发展的角度考虑，采取了哪些行动，取得了哪些成绩。上半年万科是拿地最为凶猛的企业。在09年地王四起的硝烟中，万科一直低调谨慎，去年全年获得的权益规划面积仅为1036万平方米，一时被称作为“保守”和“踏错节奏”。数据显示，今年上半年万科拿地规模达到了规划面积1220.4万平方米，已经超过了去年全年总和。而事实上，万科今年上半年拿地总耗资为251.44亿元，拿地均价在2060元/平米左右，而去年这一数据为2400元/平米左右，2008年为3581元/平米，2006年为1861元/平米。这个数据可以看出，万科的拿地成本得到了很好的控制。更为具体的例子是，上海万科在6月30日以总价21亿的低价竞得宁波镇海绿核北部4幅地块，而且项目4291元/平方米的楼面价比商帮公园西侧地块6023元/平方米的楼面价低了近30%。而万科5月份买入的成都新都五龙山项目，楼面地价仅为870元/平米。从上面这些数据可以看出，在2010年的上半年，不仅通过“随行就市”保证了销售业绩，而且通过适时的把握抄底机会，以较为合理的价格，购得了大量土地，为未来一段时间的高速发展奠定了一定的基础。当然，我们不应忘记万科上半年之所以能够取得如此成绩，很大程度上是因为调控使得房企在销售上陷入困境，无法有效回笼资金，以及对于未来市场的不确定性，而导致在拿地方面，一无充足资金，二无充足信心。如此一来，09年买地少，存钱多，而2010年销售业绩仍不错的万科自然面对的拿地竞争就非常弱了。万科受益于本次调控的另一典型事例，便是此次“千里马”行动了。房企一方面在经历着房子卖不出去，钱收不回来，而又要还债的阵痛；另一方面，有数据显示，房企的“血脉”--人才，也存在着流失严重的迹象。金地此前就经历了高管离职的现象，而碧桂园也更换了新的掌门人。成都龙湖的功勋人物营销总监杨虎以及策划部长均已离职。有迹象表明，这些高层次人才的流失，跟当前调控导致房企销售出现困难有着较大的关系。而恰恰是在此时，万科适时地推出了“千里马“计划，在全国36个城市招募600多名专业人才。万科凭借着自身的品牌以及在人才培养和引进方面的深厚功力，再加上调控背景下房企人才蠢蠢欲动的心情，招募到优秀的人才队伍自然是唾手可得的事情。而此时储备足够的人才，无疑能为调控缓和后万科的进一步扩张做好充足的准备。所以，我们说万科是“调控的最大受益者”。当然，万科能够受益，归根结底的原因，还是跟他自身的战略与决策习惯有很大的关系。早在去年，万科的区域战略就进行了微调。在当时一线城市地价高居不下的情况下，万科“不当地王”的承诺也使得他在一线城市拿地屡屡受阻。正是在这样的背景下，万科将拿地的重心转移到了二、三线城市。而事实上，有研究表明，中国的一线城市的城市化率已经到到了70%，而二三线城市为40%左右。国际经验表明，城市化率在30%-70%之间是城市化速度最快的时期。如此看来，万科从去年开始就选择二三线城市，是非常明智的举动。当然，仅仅从区域布局上还不足以说明问题。今年，万科的产品结构的重点，也放在了首置和首改产品上。有数据显示，万科今年推出的产品中，86%为首置和首改产品。而本次宏观调控，调控的主要对象是一线城市和投机需求。万科一方面避开了一线城市，另一方面，首置和首改的产品都是针对刚性需求人群而提供。所以，调控的板子基本上落不到万科的身上，也难怪他们能够一身轻松了。从决策习惯上来看，万科从来不做“预测市场”的行动。在2009年的年报中，万科曾以这样的语句来表达他们的决策习惯“……但早在农耕时代，气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么，当时一个勤勉的耕作者，是否应以观测天气作为最重要的工作呢？……”万科看重的始终是房地产市场巨大的需求，以及消费者对于一个开发企业品牌的认同。万科始终把目光放在行业以及企业自身的长远发展方面。他们始终坚信这个行业的巨大发展空间，始终遵循“满足顾客需求“的铁律。所以，万科的决策不会被当下或者短期的政策或诱惑所迷惑。所以，万科是全球最大的住宅企业，万科能够在调控的过程中”受益“。总结来看，面对调控，万科其实没有对策。因为他们的决策在政策来之前就已经做出了。调控来的时候，他们最多是给一线的公司定定目标和原则而已。据万科副总裁肖莉的说法，万科今年预计的可售房源的价值预计在1000亿左右。如果万科今年实现了1000亿的目标，大家一定不要奇怪。当然，如果万科在调控年实现了1000亿的目标，那对于众多的开发商来老总们来说，这肯定是他们这辈子上过的最重要的一课。这门课的主题就是“政策，不需要对策“！。
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[转]易宪容：房地产投资者对加息反应即将显现
http://finance.sina.com.cn/roll/20101229/04329178047.shtml 其实26日央行的加息，既是市场预料之外，也是市场预期之中。这次加息意味着央行稳健的货币政策正式实施，政策目标就是让货币政策回到常态。加息令股市下跌是正常反应，但股市尚无继续大跌的理由，倒是会对楼市产生重要影响。 所谓预料之外，是因为在11月份CPI公布之前，市场普遍认为央行会加息，但在CPI达到28个月新高之际，央行没上调利率而是上调了存款准备金率。于是市场认为在2010年仅剩的时间里加息的概率下降了，结果央行再次给人以意外，25日宣布加息。 所谓预期之中，是因为货币政策转向为稳健之后，让非常态的货币政策回到常态的货币政策是必然。而要让货币政策回到常态，通常使用的工具有数量工具(信贷规模管制，存款准备率的变化)、价格工具(利率变动)及公开市场操作等，其中利率变化是使用最为频繁的工具。2008年下半年起利率下调了200多个基点，要让货币政策回到常态，就得让利率水平回到2008年9月份前的水平。因此，回到常态的货币政策，利率逐渐地上调是一种必然，否则就谈不上货币政策的转向。 从央行货币政策转向的基本目标来看，加息就在于逐渐收紧过多流动性、就在于应对通货膨胀过高的压力、就在于挤出房地产泡沫。 这次加息的时机，其实也是精心选择的结果。在全球化的大背景下，中国经济在全球经济复苏中的作用举足轻重，中国央行选择这个时候加息，就是考虑到在西方圣诞节假期，国际市场有更多的时间来消化加息的政策信号，减少中国货币政策变动给国际金融市场带来的冲击。 那这次加息对股市与房地产市场到底会有多少影响？一般情况下，对于股市来说，任何一种对流动性收紧的政策都会不利于股市。但中国股市头上的加息阴影已悬有两个月了，两个月来，只要有加息的传言，股市就大跌。经过两个月充分消化后再加息，其实意味着中国经济已走出下行的风险，整个经济基本面全面向好，企业业绩全面上升，中长期来看其实利好股市。因此，这次加息对股市负面影响不大，股市无继续大跌的理由。 不过，这次加息对房地产市场的影响不可低估。这两年国内房地产泡沫吹得这么大，其实是宽松的货币政策所致。央行这次加息向房地产市场发出了一个十分明确的信号：货币政策向常态转变，央行的态度十分明确。而且这种转向不会一蹴而就，会是一个较长的过程。货币政策转向了，那房地产市场向常态回归也将是一种必然。 或许有人会说，莫说是加息25个基点，即使再加息100个基点，对暴利的房地产市场而言仍可忽略不计。其实，加息对房地产市场影响主要是改变市场投资者预期，也就是说，一旦投资者认识到国内货币政策转向、认识到投机炒作的融资条件改变，利用银行高杠杆的机会就会减少，融资成本就会上升，投资者的市场预期会改变。一旦投机炒作者改变市场预期，那么房地产市场将会发生根本性变化。再加上，加息是一个逐渐的过程，它对房地产市场的作用是一种累积作用，而这种累积效应发展到某一时点，购买住房的主体结构就会发生根本的变化。因此，决不可低估央行政策对房地产的重大影响。 此外，在目前的按揭制度下，这次加息对已购房者的影响会立即显现出来。加上国十条后的住房按揭信贷政策在2011年1月1日会调整，这次加息对房地产市场的影响会比较大。房地产投资者对这种政策变化的反应会在近几天内表现出来。 □特约评论员易宪容中国社科院金融研究所研究员
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[转]房地产调控的逻辑：保民生还是保增长？
（赵晓陈金保）楼市反弹真的来了，而且这次是量价齐升。 国家统计局7月18日公布的70个大中城市住宅销售价格数据表明，时隔8个月后，70个城市的新建商品住宅价格环比平均指数首次出现上涨。而且，从与5月份的环比数据来看，新房5月份上涨的城市有6个，而6月份有25个；二手房5月份上涨的城市有18个，而6月份蹿升为31个。 另据《华夏时报》报道(2012年7月21日)，在北京，随着楼市回暖，一些之前以价换量的促销楼盘摇身一变成了涨价先锋，大部分热销楼盘5-7月的三个月时间涨价幅度已经超过20%。然而，既使这样，涨价似乎并没有影响到这些项目的销售，售楼处里仍然热闹非凡。 可以说，全国性的楼市反弹已成事实。“史上最严”房地产调控措施两年努力促成的房价合理回归短短三个月内即被“收复失地”。时隔两年，楼市再次反弹，个中缘由是什么呢？ 国家统计局高级统计师马晓明对此的解释是：一是利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强；二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，特别是市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹；三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。 其实，第一个原因不无道理，但很牵强。货币金融政策对市场的影响无疑是很大的，利息在购房总成本中占的比重的确也是一个重要的影响，但仔细考虑，就会发现利率下调对当前购房成本的影响基本可以忽略不计。因为银行购房按揭利率是每年一调整，百分之零点几的利率下调对当年的还款影响总计不超过1000元，而未来的利率是高是低谁也不知道。第三个原因等于就是说房价上涨是开发商调价的结果，自己解释自己，毫无意义，而且第三个原因本来就是第二个原因的结果。因此，这三个方面的原因归集起来其实就只有一点，那就是这两年房地产调控博弈期间积累的大量刚性需求和改善性需求购房者在某种原因的作用下对房价走势的心理预期出现了改变，甚至是逆转，出于害怕再次踏空的想法而造成了恐慌性入市，消费需求的集中释放导致楼市反弹，这才是最最基本的原因。 关键的是，我国GDP增速从2010年一季度高位(同比增长12.1%)开始一路下行，特别是今年二季度的“破八”已经超预期地加重了市场中的悲观情绪，甚至有人估计中国经济将有可能硬着路，反正就是对中国经济的未来不看好，这段时间股市的一再下挫就是这种情绪的集中体现。有意思的是，楼市反弹和房价上涨不奇怪，奇怪的是楼市反弹出现在了世界经济和国内经济都大喊“跌破相”的特殊当口，购房者的逆势选择和房价的反经济周期走向在世界上都是绝无仅有，也有违基本经济规律。那么，造成购房者心理预期逆转的根本原因又是什么？ 要回答这个问题，我们需要回顾一下中国房地产市场调控的基本历史。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，房地产市场宏观调控便由此开始。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产投资过快，其政策重点主要是提高房贷门槛和房地产投资成本，以打击供给环节和消费环节的炒作行为。2006年，中国经济开始出现过热，部分城市房地产价格上涨过快，中央出台了“国六条”。2007年，CPI突破5%，为控制通胀，当年除强化土地及金融政策外，还推出了房地产交易环节的税收政策(土地增值税)。2008年世界经济危机呼啸而来，房地产调控政策来了个180度大转弯，调控转眼变成了救市。随着2009年4万亿的推出，我国经济迅速复苏，房地产价格出现“报复性飞涨”，而且“稳物价、控通胀”又成了首要政策目标，房地产调控的“新国十条”和“国八条”出炉，限购、限价和限贷等严厉的行政调控手段相继推出。而房价走势方面，以北京五环附近的住宅房为例，每平米从2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1万5，到2010年的3万，到2011年底回落到2万6，直到今天又超过3万，可以说是一路狂奔。 按理来说，房地产调控的根本目的是一要保增长二要保民生，毕竟我们一再强调住房不是投资品，而是民生消费品。但是，从上面的历史回顾中我们看到，房地产调控政策一路左右摇摆，而房价是越调越高。另外，在上面的历史中，明眼人都能看到，从2005年到现在，房地产调控政策更多的是在为经济增长保驾护航，控房价保民生顶多就是保增长下的附属品。简单的规律就是，CPI走高，房地产调控就严，房价上涨势头得到遏制，而经济一旦下行，房地产调控就放松，房价随之报复性反弹。经济过热时，我们担心楼市泡沫破裂，而一旦经济下滑，泡沫和民生就很快被抛到了脑后。 出现这种现象的根本原因是，从1998年我国住房制度改革到现在，政府一直把发展房地产作为一种经济手段，用这个手段服务于宏观经济，服务于CPI。在这种习惯性思维下，住房本身的民生属性的重要性并没有得到体现，房价涨还是不涨，政府并没有特别关注，政府更关心的是房价的高低对经济的拉动或者抑制作用。房地产调控的基本逻辑都错了，房价调控当然难见效果。加之在开发商的合谋之下，房价越调越高，房地产市场在经济结构中的比重越来越重，到如今，即使政府部门有心加以限制，但在保增长的政策考量下也总是难以下手。房地产开发商的心态转变更清晰地说明了这一点，房地产上涨的时候，都是自由派，主张政府不要干预，都拼命批评政府。房地产下跌的时候，都变成凯恩斯派，都喊要救市，每个人都有每个人心中的小算盘。 市场是最好的老师，它教导中国老百姓到底应该如何去思想和行动。正是基于中国房地产与CPI之间的反向逻辑，购房者心理预期出现了逆势改变。进入2012年，中国经济开始超预期下行，特别是二季度，当时很多人预计GDP增速可能“破七”，CPI数据更是从2011年7月份的6.5%，下降到今年3月份的3.6%、4月的3.4%、5月的3.0%，一直到6月的2.2%，这种对经济的悲观预期和CPI的一路狂泻，以及近期货币政策的不断放水加速了购房观望者的担忧，担忧经济困难时期，政府又会扛起房地产救市的大旗，而且房地产调控政策的历史一再告诉他们，这种担忧很可能不是多余的。 特别是金融危机之后，地方融资平台和土地出让金成为地方政府弥补收支平衡的重要资金来源。而两年的房地产严厉调控使得地方政府的两大资金来源严重削弱，造成地方政府财政收支日趋紧张。数据显示，今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%，缩水超过4000亿元。这种情况在一线城市尤为严重，北京上半年土地成交72块，出让金额144.8亿元，同比下降55.7%，只完成全年计划的16%，仅为去年全年的13.7%。而支出方面，今明两年全国地方融资平台偿债额将达到4.5万亿元，而地方融资平台债务中至少有一半是拿土地作抵押。地方政府的这种财政窘况和对土地转让收入的过度依赖更是从另一个方面强化了购房消费者的心理预期。从去年下半年以来，各地地方政府松绑房地产调控政策的蠢蠢欲动更是为此做了最好的注解，芜湖、佛山、扬州，到最近的珠海、广州，不一而足。 客观地看，这次楼市反弹缺乏暴涨的基础，理由大家已经说的很多了，在此不再重复。今年以来，温总理已经七次特别强调“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”，但购房者好像还是害怕再次成为“傻子”，不是钱太多，也不是房价已经下落到合理区间，当下急忙入市确实是悲壮的无奈的选择。因此，从某个角度讲，此次购房消费者恐慌性入市折射出民众对政府房地产调控缺乏信心，如果此次的房地产调控再次失败，必将严重吞噬政府公信力，我们再也输不起了！ 对于当下地方政府与房地产市场的这种关系，有人用“臭鱼效应”进行了形象论述：房地产市场就是“臭鱼”，地方政府就是“猫”，除非把臭鱼从猫的身边拿走或者给猫罩上笼子，否则，让一大群猫看着眼前的臭鱼不去吃，显然很是困难。在宏观经济持续下滑、财政压力不断增大，中央房地产政策并没有实质松动的情况下，忍耐许久的那些猫可能忍不住又要悄悄出手了。对此，我们要问的是，笼子究竟在哪里呢？(作者赵晓系北京科技大学经济管理学院教授，陈金保系经济学博士)
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房地产投资减速过快 加剧楼市供需失衡
今年以来，在房地产市场调控政策作用下，我国仍有少数城市房价出现上涨，稳定房价压力增大。根据国务院督察组的报告，各地高度重视房地产市场调控工作，认真贯彻落实房地产市场调控的各项政策措施。既然调控政策已经得到很好落实，为何房价依然居高不下？其中的原因比较复杂。而住宅市场投资规模增速受到限制，显然会影响到未来住宅供应量的增长，有可能加剧而不是改善房地产市场供需失衡的格局，进而增强消费者的涨价预期，促动提前消费，并就此形成恶性循环。国家对于房地产市场的调控政策，特别是对于投资和投机性购房需求的抑制取得明显成效，但目前还没有完全实现房价回落的预期目标。国家统计局数据显示，前7个月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降6.6%，商品房销售额2.9万亿元，下降0.5%。商品房销售额的下降幅度明显低于销售面积的下降幅度，因此我们可以近似地认为商品房的名义销售价格是上涨的。在投资和投机性购房需求被挤出的情况下，房价仍然没有出现回落趋势，是否预示着消费性住房需求仍然没有得到满足，或者说住房市场依然保持供不应求的局面？在供求失衡和市场机制作用下，房价上涨将是必然结果。当然，如果没有现行的调控政策，房价上涨幅度还有可能更高。促进市场供需平衡和价格稳定的基本手段，应当是刺激房地产业增加供应，但在房地产市场调控政策的直接影响下，房地产企业普遍出现资金紧张的情况，限制了其投资规模和生产能力。据国家统计局数据，房地产企业到位资金增速自去年以来逐月下降，前7个月为5.1万亿元，同比增长6.2%，是近年少有的个位数增长率，去年同期则是增长23.1%。资金紧张无疑会迫使企业控制开发进度和节奏。以住宅市场为例，全国住宅投资规模累积量增速自今年年初以来一路回落，从2月的23.2%下降到7月的10.7%，其中90平方米以下普通住房的投资规模增速从18.9%下降到13.3%。住宅市场投资规模增速受到限制，显然会影响到未来住宅供应量的增长。从经济学角度来讲，超额利润是促使生产者增加投资和产量的直接原因。而在我国当前的房地产市场中，调控政策对房价上涨形成无形压力，价格对于投资的指导作用削弱，开发商不太容易从未来的房价上涨中谋求超额利润，自然也就没有了继续追加投资的动力。前7个月，全国房屋新开工面积10.4亿平方米，同比下降9.8%；其中住宅新开工面积7.7亿平方米，下降13.4%。在发达国家，这一指标的下降预示着住宅市场正在走向萧条，而我国的情况显然并不是这样。一方面市场存在旺盛的购买需求，另一方面是供应方陷入资金困局。诸多障碍阻止更多资金流入房地产行业，其中比较重要的是体制性和政策性障碍。比如，行业性或地区性进入门槛，将产业投资资金拦在门外；主业并非房地产业的企业被要求限期退出；社会闲置资金流入房地产业缺乏合理渠道；现行的土地拍卖机制和诸多税费项目，增加了房地产开发成本等。对于如何增加住宅市场的有效供给，学界向来有截然不同的两条思路：一为政府主导思路，一为市场主导思路。所谓政府主导思路，是指由中央政府和地方政府出面组织房地产开发和投资，以保障性住房建设和集资建房等非商业性模式，作为满足群众住宅需求的主要手段。所谓市场主导思路，强调打破行业和地区垄断，发挥市场机制基础作用，引导社会资金流入房地产业，以增加商品住宅供应的方式，缓解市场供需矛盾。现行的市场调控政策实际上是对以上两条思路的综合，仍然寄希望于市场机制，以房地产市场健康发展为主导目标，同时又对市场运行实施了较强的行政干预。实践证明，调控政策对于消费者产生了较强的约束力，而对地方政府的约束力则偏弱，主要体现在增加住宅用地供应方面。据国务院督察组报告，部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，有的城市完成还不到计划的10%。有效的土地供应是住房建设的先决条件。地方政府出于调控本地土地价格，增加土地出让金收入的考虑，有可能在价格走低时减少土地供应，目前还缺乏有力的政策措施增强对地方政府的约束力。至于对房地产开发企业在信息公开、诚信交易方面的要求，由于缺乏细致统一的可操作性规定以及相应的惩戒措施，使政策力度有所减弱。显然，增加房地产市场特别是住宅市场的有效供应量，需要在增加土地供应的前提下，积极扩大房地产行业投资规模。目前可以考虑的措施包括：鼓励房地产开发企业采用多种融资手段，增加到位资金数额，银行和证券监管部门应为此创造必要的政策环境；推动实现房地产业投资主体多元化，鼓励符合条件并有投资能力的企业和机构投资者进入房地产行业；继续弱化房地产特别是住宅的投资功能，坚持和完善现行的限购措施，适当增加以投资为目的的住宅的持有成本。总之，目前房地产投资规模回落的势头，可能会在房地产企业出清库存以后，减少明后年住宅市场总体供应量，不利于巩固房地产市场调控成果，值得各方面密切关注并认真研究对策。
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北京房地产行业平均年薪超十万
北京房地产行业平均年薪超十万2012-08-0402:22:20 来源:新京报(北京)来自网易财经http://money.163.com/12/0804/02/881FVPBB00253B0H.html去年，北京17个行业中，房地产开发经营业平均年薪达到10.2万元居首，是超市零售业3.67万元的近3倍。昨天，北京发布17个行业工资指导线，企业可按照函数曲线参照业绩是否达到行业平均水平，以确定涨薪幅度。房产业年薪5年来最高昨天，北京市人力社保局发布今年的工资指导线。该指导线是根据北京17个行业中生产经营正常、盈利能力良好的企业2011年销售收入、从业人员劳动报酬等数据加工整理形成的。和去年公布的数据相比，大部分行业薪酬水准有所提升。其中，尽管是在持续调控的背景下，房地产开发经营业的平均年薪仍是17个行业中的“老大”，以102191元居榜首，是平均年薪唯一突破10万大关的行业。据悉，这也是房地产业近5年的历史新高，超越了此前最高点、2009年平均年薪75998元。2010年，该行业因受到调控政策影响，平均年薪曾跌至53795元。此外，出版业、互联网信息服务业平均年薪分别为79849元、75386元，分列第二、三位。最低的是超市零售业，只有36888元。超市员工“性价比”最高市人力社保局同时公布了14个行业的“投入产出比”，也就是为员工平均投入1元工资，能够获得多大的销售收入。数据显示，超市零售业是员工“投入产出比”最高的行业，平均达到了1：96.96，意味着员工平均领到1元工资，就能够创造出96.96元的销售收入。其中国有参股及私营企业这一比值达到1：106.38。若以14个行业横向对比，物业管理业的工资投入和销售收入产出比是最低的，为1:4.64。企业涨薪可参照函数图据悉，每个行业的工资指导线都是一个函数曲线图，目前已在市人力社保局官网www.bjrbj.gov.cn上公布。企业可以按照所属行业的函数曲线，将本企业的业绩数据代入相应行业的函数公式，在函数图上“描点”，确定该企业在所属行业中所处的位置。如果描点在行业工资指导线之下，企业可较大幅度提高职工工资水平；描点若处于指导线和警戒线之间，企业应采取促进销售或加强成本管理等措施，在保证企业正常收益的前提下，适度提高职工工资水平；描点若在行业警戒线之上，企业可考虑降低工资增幅或停止增长工资。市人力社保局指出，当企业职工平均工资超过全市职工平均工资1.5倍以上时，其工资增速应适当降低。
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加息放大房地产调控影响 银行适时调整信贷结构
在一家外企工作的吴静年初贷款１００多万元买了第二套房，明年开始，她的月供将较加息前增加１７０多元。她告诉记者：“手头目前就几万块，不可能一下子还清房贷，只好打消了提前还款的念头。” 大部分商业银行将从２０１１年１月１日起执行新利率，对于部分今年１０月加息前贷款购房者，明年房贷利率将是两次加息的叠加，部分购房者月供压力加大。 中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，虽然加息带来一定月供压力，但长远看来，有利于控制流动性、平抑房价，对房地产市场稳定发展有好处。 央行２５日宣布年内第二次加息，一年期人民币存贷款基准利率分别上调０．２５个百分点。加之此前年内的６次上调存款准备金率、信贷规模管控、对银行业窗口指导等一系列措施表明，央行毅然决然地收紧了流动性。在重点调控的房地产市场，加息的影响更为明显。 郭田勇认为，两次加息后，各方对房地产行业管控将更为关注，购房者和开发商资金成本上升，行为将更受预期影响。 一位农行信贷管理部门人员透露，对于房地产行业，银监会曾要求至少保持在基准利率以上，不得下浮利率，而商业银行出于风险考虑，一般都会大幅上浮该行业利率。加息后，银行将会根据情况再次调整开发贷的利率和挑选客户的门槛。 交通银行首席经济分析师连平认为，从国家大举调整信贷结构、严控房价以来，房地产开发商贷款就受到商业银行的控制，审核标准严格，只有一些现金流较好，风险水平较低的开发商才能获得贷款。 “在依靠货币政策和财政政策的同时，调控房价还需要注意加大对保障性住房的供给，出台差异性的房地产政策，调整地方税收，拓宽资金投资渠道等问题。”郭田勇说。建行副行长朱小黄表示，加息是最为准确的调控手段，银行会据此设定差别化的利率，调整本行信贷结构。“明年建行将加大保障性住房开发的投入，从解决住房的刚性需求入手。”目前建行在经济适用房开发贷款和保障性个人按揭方面贷款余额达２００多亿元。 “在目前商业银行信贷收紧的情况下，部分开发商采取民间融资方式，市场利率也随之水涨船高，房地产开发贷成本也会增加。”连平说，“加息有累积效果，如果明年一季度连续加息，明年下半年房地产管控成效将更为明显。” 中国社会科学院学部委员余永定表示，在我国货币增速较高、热钱流入加剧、外贸顺差继续增加的情况下，流动性过剩问题不可能在短时间内消除。 连平同时指出，作为“十二五”开局之年，新建项目要求大量资金，明年资金供需紧张，市场利率水平将整体上浮。明年银根收紧要把握适度原则，以确保“十二五”大项目顺利开工，支撑新型产业发展，减轻资金紧缺对实体经济发展的影响。 “信贷收紧毕竟有限，不会妨碍经济发展，银行会留有足够规模保证投放能力。”朱小黄说，“明年建行将确保信贷投放国家确定的重大项目、新型战略行业、‘三农’和中小企业、民生工程四大方向。”来源于新华网
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西安市房地产开发投资趋稳放缓2010
西安市房地产开发投资趋稳放缓作者：西安市统计局来源：西安市统计局发布时间：2010-12-1815:17:50在房地产宏观调控政策频出的背景下，以刚性需求为主的西安房地产市场发展相对稳定，11月开发投资趋稳放缓，商品房销售高位回落。一、房地产开发投资趋稳放缓1-11月，西安市完成房地产开发投资764.22亿元，同比增长22.2%，增幅比1-10月回落0.3个百分点，比前三季度提高0.7个百分点。其中当月完成开发投资66.97亿元，同比增长19.2％，环比下降25.2％。土地购置费用增幅较高。1－11月，西安市房地产开发投资中土地购置费用87.27亿元，同比增长55.2％，高于开发投资速度33.0个百分点，为今年最高增速。住宅投资占比下降，商业营业用房投资快速增长。1-11月，西安市房地产开发完成住宅投资604.18亿元，同比增长16.4%；住宅投资占房地产开发投资的比重为79.1%，比去年同期回落4个百分点。商业营业用房完成投资75.47亿元，同比增长42.6％，增幅较1-10月提高4.8个百分点，较前三季度提高9.7个百分点。二、房屋施工面积继续扩大，新开工面积回落明显1-11月，西安市房地产开发施工面积6474.49万平方米，同比增长29.1%，增幅较1-10月回落1.4个百分点。新开工面积1859.65万平方米，同比增长16.6%，较上月回落24.0个百分点。由于本月新开工项目规模和个数较上月减少，加之去年基数较大，当月新开工面积为244.07万平方米，同比下降45.2％，环比增长22.2％。三、银行贷款增幅逐月下滑，自筹资金降幅缩小1-11月，西安市房地产开发企业本年到位资金1132.95亿元，同比增长26.1%。其中，银行贷款168.58亿元，同比增长9.2%，增幅较1-10月回落6.0个百分点；企业自筹资金408.21亿元，同比下降2.0%，降幅较1-10月缩小1.3个百分点；定金及预收款331.40亿元，同比增长67.3%；个人按揭贷款163.48亿元，同比增长104.1%。四、经济适用住房及廉租住房建设稳步推进1-11月，经济适用住房施工项目85个，工程建设累计完成投资30.28亿元，同比下降11.2％，施工面积520.03万平方米，其中，新开工面积212.26万平方米，同比增长3.6％，竣工面积164.01万平方米，同比增长3.9％，竣工套数1.83万套，同比增长11％。目前，我市建成廉租住房项目4个，在建项目19个。1-11月，廉租住房项目工程建设投资6.8亿元，同比增长53.5％，施工面积129.7万平方米，其中本年新开工面积26.39万平方米。五、商品房销售略有回落，住宅和办公楼销售依然旺盛1-11月，西安市商品房销售面积1309.48万平方米，同比增长27.1%，较1-10月回落1个百分点。其中，商品住宅销售面积1254.14万平方米，同比增长27.4％，占商品房总销售面积的比重为95.8％，比去年同期提高0.2个百分点。办公楼销售面积31.47万平方米，同比增长110.2％，占全市总销售面积的比重为2.4％，比去年同期提高0.9个百分点。11月当月商品房销售面积131.66万平方米，同比增长18.9%，环比下降13.2%。六、房屋交易备案情况从房地局提供的数据看，1-11月，商品房交易备案面积1261.01万平方米，同比增长13.4％，比1-10月回落0.3个百分点。其中，住宅面积1122.47万平方米，同比增长8.4％；非住宅面积138.54万平方米，同比增长81.7％。商品房交易备案套数12.05万套。其中住宅11万套。二手房交易面积150.51万平方米，同比下降13.7％，其中，住宅面积89.1万平方米，同比下降2.8%。二手房交易套数1.41万套，其中住宅1.07万套。11月份，商品房交易备案面积176.21万平方米，同比增长15.4％，环比增长13.6％。其中，住宅面积154.59万平方米，同比上涨7.7％，环比增长10.4％。七、11月西安房屋销售价格涨幅继续回落11月西安房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅较上月回落0.3%,比上年同期涨幅扩大6.5%；环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1%，其中新建房同比上涨11.3%，环比上涨0.1%；二手房同比上涨6.5%，环比上涨0.1%。（一）新建房同比上涨11.3%，环比上涨0.1%。新建住宅类，经济适用房销售价格同比上涨1.7%，环比上涨0.7%；多层住宅上涨18.8%；高层住宅上涨11.9%；别墅上涨13.3%；高档公寓上涨10.4%,环比下降1.8%。新建非住宅类，办公楼上涨10.1%；商业营业用房上涨26%；其他用房上涨10.6%。（二）二手房住宅类交易同比价格上涨6.5%，涨幅比上月缩小0.6%；环比上涨0.1%。分类看，多层住宅同比价格上涨1.7%；高层住宅上涨9.6%；高档公寓上涨12.8%。二手房非住宅类交易价格同比上涨5.7%，涨幅比上月扩大1.0%；环比上涨0.2%。
