中国房地产学术研讨会在中央财经大学举行

来源：中央财经大学新闻网　　由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国高等院校房地产学者联谊会和我校联合主办的“中国房地产学术研讨会暨高等院校房地产学者联谊会2011年年会”，于10月29—30日在我校学术会堂召开，年会由我校管理科学与工程学院承办，来自60多所高校的160余人出席了本次年会，会议入选论文90余篇。　　10月29日上午，由本次大会执行主席、我校管理科学与工程学院院长李文斌主持了开幕式，我校副校长王瑶琪教授致欢迎辞，中国高等院校房地产学者联谊会轮值主席冯长春教授、中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长和副会长柴强博士在开幕式上发表了致辞。http://news.cufe.edu.cn/images/content/2011-11/20111103173156744419.jpg年会现场　　随后，三位嘉宾围绕住房保障问题进行了主题演讲。住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤博士作了《住房保障的形势与任务》的报告，阐述了ZF对住房保障发展的相关政策并指出了需要研究探索的问题；华东师范大学张永岳教授作了《住房市场和住房保障的有效结合》的主题报告，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授作了《公共住房融资》的报告；中山大学廖俊平教授作了《两种不同的住房保障》的报告。随后是校企对话环节，主题是“房地产专业人才培养”。对话由清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授主持，嘉宾包括香港大学黄国俊教授、中国指数研究院、龙湖、中海、中化金茂等，校企双方围绕房地产领域的人才培养问题进行了热烈的探讨。　　10月29日下午，举行了高校学者联谊会理事会，大会进行了理事会和主席团换届选举。随后，与会代表分组研讨论文，参与研讨的论文共60余篇，涉及“城市化与城市发展”、“房地产投资与金融”、“房地产市场与价格”、“房地产市场风险与调控”、“住房市场与保障”、“房地产市场与税收政策”、“房地产企业与项目管理”、“土地利用与土地管理”、“住房市场与政策”、“房地产市场与宏观经济”等专题。　　10月30日上午，与会代表分组讨论了“房地产学科建设”、“房地产专业建设”。研讨会由同济大学教授施建钢主持，清华大学刘洪玉教授、南京大学高洪波教授、我校管理科学与工程学院院长李文斌等作了主题发言。与会代表对房地产学科的定位进、对房地产专业学位设置进行了深入探讨。“房地产专业建设”研讨会由中国人民大学教授吕萍主持，华东师范大学崔裴、我校房地产系主任易成栋、山东师范大学房地产系主任程道平等教授作了主题发言。　　在论文颁奖仪式上，柴强博士及主席团成员等代表中国房地产估价师与房地产经纪人学会向优秀论文作者颁发了奖金，大会于30日中午闭幕。http://news.cufe.edu.cn/images/content/2011-11/20111103173235810530.jpg主席团成员等向优秀论文作者颁奖http://news.cufe.edu.cn/images/content/2011-11/20111103173323697612.jpg合影

谢国忠：大陆QuanGui支撑香港房地产繁荣。

香港未能从1998年的房地产市场危机和经济衰退中吸取教训。恰恰相反，这座城市一直在致力于重新制造泡沫。经过十年之久的供给压缩之后，借着美联储零利息率的东风，泡沫终于再次出现。　　　　整个香港经济都受累于此。1997到2011年间，香港名义人均国民生产总值年增2%，平均薪资年增2%。在同一时期，生活成本却大幅攀升—油价涨到原来的五倍，食品价格翻了一番，大陆用工成本上升至原来的三倍。不难明白，为什么香港人缺少幸福感。更具破坏性的，是香港经济对房地产和金融行业的过度依赖。　　　　尽管香港被看作是一个高收入经济体，但是很多香港居民，甚至包括一些三代共居的香港人，都只能挤在一间房子里居住。香港现有土地，有超过2/3没有开发。而填海造田这种新加坡获取土地的主要渠道，在香港同样有潜力。尽管通常人们会把香港的高房价归因于土地稀缺，这种见解却并不符合事实。香港精英阶层诱使人们得出这样的结论，只是为了隐瞒真相。　　　　尽管香港经济政策存在重大失误，却不至于陷入崩溃，这是因为它可以从大陆汲取营养。大陆经济的繁荣也给香港创造了全新的产业—帮助大陆权贵阶层在海外进行权钱交易。这轮香港房地产市场繁荣就跟这类势力有关。而这个产业同样难以持久。这类交易在伦敦和纽约同样存在。不过，即便他们的精英阶层也一味钻营，那些城市还有很多其他的产业，足以让当地人过上较为体面地生活。　　　　1998年危机之后，港府采取措施，为土地拍卖制定了最低限价。由于ZF是土地的唯一供应者，这样的做法就决定了：经济必然围绕着ZF确定的底价来运转。那些面向全球市场竞争的行业就难以在这样的环境下存活，所以纷纷转场至其他城市。香港经济体系中的胜利者和失败者，博弈结果取决于何时购买房产。这个博弈过程只进行收入分配，而并不会增加经济总量。　　　　除非香港经济不再把房地产当作战略核心，否则就难以确保美好的未来。房地产本身并不能创造价值。它的价值来源于房产使用者的竞争力。香港必须按照它自身的发展需求控制土地供给，而不是以维持房价为出发点。作为一个城市，应首先设定好人口目标和住房条件目标，例如每人不少于200平方英尺(约合18.58平方米)，然后由此设定土地供应计划。只要美联储提高利率，当前的地产泡沫还会像从前一样破灭。到时候，ZF应该拒绝通过控制供给支持房价的做法，而是要把这看作一次进行经济重组的机会。　　　　要控制房地产市场崩盘可能造成的损失，ZF应该加强对银行系统的风险管理。香港在房贷方面资本账目要求比较不合常规，银行发放房贷的资本要求只占借款金额的8%。也就是说，香港银行发放住房贷款时的资本需求接近于零，所以香港的抵押贷款利率才会这么低。　　　　香港的银行系统，是房地产行业走向的放大器。这对开发商来讲也许是好消息，但是对整体经济发展却有害无益。如果把房贷资本要求提高到50%，与ZhongGuo大陆地区保持一致，就可以起到显著增强本地经济实力的效果，这才是香港ZF的当务之急。（完）

巴曙松：房地产短期降价中长期破产兼并

破8后中国房地产崩盘进入倒计时

我原以为中国只是高房价崩盘，现在看来不是，而是整个房地产都会崩盘。开发商这么多年来，一直在炒作所谓的预期价格，现在这些预期已经全部破产。预期价格是什么意思，大家很清楚，他卖的不是现在的价格，而是未来的价格，现在他们的未来已经是一片黑暗，面临死亡，怎么可能出现预期价值？开发商最经典的预期是以下几个方面：一是人民币涨到2元，中国会永远通胀，所以住宅会永远保值。道理上可以这么说，如果人民币上涨，热钱始终流入，房价必然上涨。客观现实是现在恰恰相反，人民币已经涨到顶，热钱正在大规模出逃，未来人民币将进入长期下跌的通道，按照开发商的这个原理，那么，现在中国房价也已经见顶，将来房价是一直下跌的。二是中国城市化率很低，将来农民都会进城。是的，那看进什么城，鄂尔多斯康巴什这个鬼城也是城，山东乳山一个包括农民在内总共人口只有30万人的城市，现在空置房有25万套，可住75万人。春节后我到过安徽、湖北、江西、湖南许多县城，一眼望去，都是一个景观，那就是盖好了的和正在盖的房子一望无际，多少农民都可以住，条件是农民得有钱才能住进了，谁给他们钱？地方贪官污吏不但不会给农民弄钱，反而残酷的加大税收力度，盘剥农民。数据显示，6月份，全国土地增值税366亿元，同比增长56.6%；耕地占用税282亿元，同比增长39.7%；城镇土地使用税184亿元，同比增长51.2%。可见，他们盘剥农民的力度是多么大。三是GDP增长房价也要涨。理论上不是如此，房价上涨与居民收入上涨正相关。现在恰恰相反，想在是城市居民不仅收入没有上涨，人民币购买力却在下降。这三年人民币平价购买力已经跌去50%，2009年开始狂发货币，当年人民币平价购买力下降9%，2010年通胀爆发人民币平价购买力下降27%，2011年通胀达到顶峰，人民币平价购买力下降12%，2012年人民币平价购买力依然在下降。而且，中国的GDP一贯在造假，地方ZF比赛多报，为求升官。今年上半年国家统计GDP增长7.6%，全世界堵在质疑数据造假。赵晓说只有7.6的零头。赵晓论证：二季度7.6%的增长实在太神奇，也许去掉前头的7.还差不多！有一种简单推算：上半年国内增值税13434亿元，同比增加1001亿元，增长8.1%，据此工业增加值的增长大约也是8.1%，再按除于1.5的经验法则，则上半年中国经济增长率也许仅有5.4%。我的论证很简单，关键看第一第二产业的用电量，第一产业是负增长那就不用说，第二产业增长3.8%，按照中国GDP增长的需要，如果GDP增长8%第二产业用电量应该达到10%，3.8%的用电量说明工业一遍萧条，何来7.6%的增长？大衰退来临，那么，按照开发商的忽悠，那就房价大崩盘的来临。还有什么可以忽悠的，理论上已经没有了，一切关于房价要上涨的理论全部破产。在中国房价中，不仅有土地泡沫，税收泡沫，更有灰色支出的泡沫，开发商自己算了一笔账，在房价中给各级官员的行贿和回扣低的超过15%，高的达到25%。这在全世界都是没有的。大崩盘来临。（转发自牛刀博客）

房地产市场将何去何从？（原创，欢迎拍砖）

通常而言，衡量房地产市场是否存在泡沫有两种方法，一种是房价收入比，一种是房价租金比。房价收入比大家最为熟悉，就是每套住房的均价与居民（或家庭）年均收入的比例，但是是毛收入还是可支配收入还值得商榷。尽管如此，从大家的亲身体验来讲，房价收入比已经超过了世界公认的3-6倍。中国房地产市场存在价格泡沫已经成为不争的事实。房地产投机活动是房地产泡沫产生的最为关键的因素。房地产泡沫不仅仅只存在于中国。上世纪八十年代末九十年代初日本、上世纪九十年初的海南、上世纪九十年代末的香港以及美国都出现过房地产泡沫。现阶段的西班牙也存在一定程度的房地产泡沫。但目前的荷兰基本不存在房地产泡沫。个人认为主要有以下几个原因：首先，荷兰城市化水平已经很高，没有大量的居民移入城市增加城市房地产市场的需求，并且荷兰人口自然增长率较低，因此市场的供给和需求差距很小，不会造成房地产价格的大幅上涨（荷兰房地产价格从2000年开始小幅上涨，但由于2007年美国次贷危机的影响，2007、2008年房地产价格出现下降，虽然近期房地产价格出现小幅上涨，当目前房价为2000年的106%），房地产价格的稳定性使投资者对房价没有上涨的预期，投资者也就不会投资房地产。其次，荷兰征收较高的房地产税。即房地产保有者每月都需要根据房屋的面积缴纳一定的房产税。对于纯粹的投机者而言，十年房价的上涨额不足以弥补其十年内支付的房地产税，因此，投机者不敢进入房地产市场。再次，荷兰的生活方式和生活观念导致房地产价格较为稳定。荷兰人很关注自己的生活质量。无力购买房屋时，他们更倾向于租赁他人房屋，而不是通过抵押贷款购买住房。他们用手中剩余的钱去旅游，去做一些自己喜欢的事，做一些对社会有益的事，去帮助别人。有钱的人买single-familyhouse，但是很少购买第二套住房。荷兰的房地产市场总体而言是供求均衡的，因此价格也比较稳定而我国正处在快速城市化阶段（国际经验表明，城市化率在30-70%之间为快速城市化阶段，而我国目前在40-50%之间），城市居民的数量快速增长，房地产市场的供给在短时间内难以满足新增长的需求，导致供需不均衡，因此房价上涨。在宽松的货币政策下，房价上涨的预期导致投机者进入房地产市场。需求和供给的矛盾进一步加深，房地产价格上涨，而房地产价格的上涨巩固了投机者对房地产价格上涨的预期，因此，更多的投机者进入房地产市场。最终导致了现今的房地产泡沫。为解决房地产市场泡沫的进一步扩大，最重要的手段就是缓解房地产市场的供需矛盾。房地产供给是有限的，因此，调整需求就成为必然。中国正处在快速城市化阶段，城市人口的快速增长是符合经济社会的发展规律的，因此，调节房地产市场的最终落脚点是调节房地产投机。征收房产税、提高房地产交易税、提高房地产交易年限、提高二套房贷利率、限制二套房贷、完善房地产市场信息、增加房地产市场的透明度。这些政策的初衷是好的，但是效果并不明显。社会信仰的缺失，导致人们一味的向钱看、向权看。他们一次投机赚了钱，就扩大投资规模进行下一次投机活动，乐此不疲。企业需要有社会责任，个人也要有社会责任！“一部分先富起来”对于他们是金玉良言，而“先富带后富”却被抛之脑后。政策被一次一次的“攻陷”，房地产市场还是一片“繁荣”，泡沫不断被吹大。缺乏社会道德、没有社会责任感、没有信仰已经导致了房地产市场的非理性化发展。文学典著宣传的道德感被我们抛之脑后，马列毛概没有教会我们社会责任，我们学会了理财，但是我们没有学会如何提高精神生活的质量。房地产泡沫不仅是经济的问题，而且是社会文化体系的问题。仅仅依赖经济手段已经不能解决目前的问题。房地产价格这么高，投资者希望其继续上涨，而买不起房的希望房价下降。然而，房价的上涨和大幅下跌都是非常可怕的。上世纪八十年代末九十年代初日本房地产泡沫的破裂导致日本经济在十年内出现负增长和零增长，伴随着较高的失业率，即所谓的日本“失去的十年”。海南房地产泡沫导致海南房地产在之后的十多年内一蹶不振，大量的废弃的未完工的房屋造成社会资源极大的浪费。美国房地产泡沫的破裂造成全球经济增长放缓。房地产价格的进一步上涨可能导致泡沫进一步扩大，潜在的泡沫破裂的破坏力也进一步扩大。而房地产价格的大幅下跌将会引发房地产泡沫的破裂，有可能造成中国经济或者全球经济危机。房地产泡沫的破裂将会导致房地产开发企业的经营活动难以维继，经济危机可能导致失业率大幅上涨。在我国目前的福利体制下，较高的失业率导致大量的人口温饱成为问题，这可能会造成社会的动荡。因此，房价的上涨和大幅下跌都是我不想看到的。理想状态是房价保持在一个稳定的水平，人们的收入逐步上涨，收入与房价之间的差距逐渐缩小，泡沫被逐步挤出。有人问过我，你学房地产的，你认为一下中国房价将会怎么样？我真的没办法回答这个问题。经济规律是建立在理性的基础上，而房地产市场的现状已经超脱了理性。而且，市场没有提供足够的信息。现在没有统计数据显示存量住房中的空置率，也很难以预测中国房地产市场的刚性需求。当供需难以界定的时候，价格也难以确定。

房地产市场调控仍处在关键时期

今天，国家统计局发布的70个大中城市房价统计数据显示，6月份，70个大中城市房价同比下降城市个数虽然继续有所增加，但环比上涨的城市个数也增加较多。对部分城市房价出现的新变化，马晓明高级统计师进行了解读。　　马晓明分析说，首先，从同比数据看，大部分城市房价仍然低于去年同期水平。6月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格下降的城市有57个，比5月份增加2个；二手住宅销售价格下降的城市有58个，与5月份的下降城市个数相同。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市个数均超过80%。一线城市中，北京、上海、广州和深圳的新建商品住宅销售价格分别下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，二手住宅销售价格分别下降了2.8%、1.5%、1.0%和2.4%。这表明，经过艰苦不懈的努力，房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制，房地产市场调控取得了明显成效。　http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/W020120718347472743788.gif　http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/W020120718347472807742.gif　　马晓明说，同时也要看到，从环比数据看，新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市均有所增加。其中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有25个，持平的城市有24个，下降的城市有21个，环比上涨的城市个数比5月份增加了19个。二手住宅销售价格环比上涨的城市有31个，持平的城市有20个，下降的城市有19个，环比上涨的城市个数比5月份增加了13个。一线城市中，北京、上海和广州的新建商品住宅销售价格分别上涨了0.3%、0.2%和0.2%。深圳虽然环比下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格分别上涨了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/W020120718347472854703.gifhttp://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/W020120718347472921880.gif　　马晓明指出，近几个月来，在房地产开发商以价换量销售策略影响下，市场成交逐渐活跃。在成交量放大的同时，6月份一些城市房价出现环比上涨。分析其原因，主要有三个方面。一是利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强；二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，特别是市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹；三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。由此可见，6月份一些城市房价环比上涨的原因是多方面的，并且具有一定的特殊性。　　马晓明认为，正像国务院领导最近强调指出的那样，我国房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，防止变相放松购房政策，促使房价合理回归，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑。随着这些政策的再次明确，我国住宅价格变动将会趋于理性。

IMF总裁拉加德“指点”中国经济政策 呼吁重振房地产

俄罗斯之行刚刚结束，国际货币基金组织总裁（IMF）克里斯蒂娜·拉加德便马不停蹄地飞抵北京。银发、干练、美丽，是这位第一次以IMF总裁身份亮相中国的女政客，给记者的第一印象。昨日，日程紧张的拉加德出席了国际金融论坛2011全球年会并发表主旨演讲，会议更因拉加德时间紧张，取消了15分钟的休息时间。除了强调解决欧债危机需要全球合力外，拉加德更对中国经济政策略加“指点”，呼吁中国放松货币政策、重振房地产业。四点共识救欧洲“12月有望提高对希腊援助资金”欧债危机悬而未决，国际上要求中国伸出援手的声音也不断。那么，这位代表IMF的美女政客又会带来何种立场呢？对于这个大家翘首企盼的答案，拉加德并没有过多寒暄，就进入了正题。在用几句简单的中文问好后，拉加德谈起了欧债危机。拉加德说，当前全球经济正处于飘忽不定、不稳定的大背景之下，各国如果不携手共进，全球经济复苏的潜力将会“深受质疑”。目前包括中国在内的一些国家和地区已经出现了复苏的势头，但如果仅靠中国一家努力，不可能抑制金融危机和欧债危机带来的负面影响。因此全球发达国家有责任采取相应的政策重建信心，重新发展。“我们也希望通过欧洲领导人之间采取的一系列政策和措施，实现上述目标。”拉加德称，对于欧债危机，各国领导人已经达成四点共识：“首先一定要救希腊，让其留在欧元区；其次对欧洲银行进行资本重组；第三加强金融防火墙，目前已经有了欧洲金融稳定工具（EFSF）参与合作的救援蓝图，并走向可操作层面；最后要加强欧元区银行层面的治理，加强对违规行为的制裁。”拉加德还透露，欧洲加大对希腊的援助是解决欧债危机的一个很重要措施，援助资金有望在12月提高。两点建议送中国“放缓从紧的货币政策，重振房地产业”说完欧债危机，拉加德又用三言两语点评了中国国内经济。拉加德称，为实现经济持续发展，中国必须进一步放缓过度从紧的货币政策，重振房地产业的发展。在她看来，中国扩大内需的重要一步是重振房地产行业，“中国正处于经济发展的上升通道中，拉动内需是非常重要的一步，因此中国需要调整经济增长模式，其中包括重振房地产业”。但对此言论，与会的央行货币政策委员会委员李稻葵并不认同。“不知道你们注意没有，部分西方人士已经开始希望中国放松货币政策。”会议间隙，李稻葵对着将其团团围住的记者表示，“短期内，中国的货币政策不宜放松。”李稻葵表示，目前中国宏观调控已经取得了不错的效果，经济结构调整正出现好的苗头，此时突然放松货币政策并不恰当。“实际上，中国货币政策应当趋于放缓，但那是就中长期而言，短期突然放松不仅对中国经济不利，对世界经济也不利”。李稻葵预计，今年全年居民消费价格指数(CPI)按年升幅为5.5%，明年全年CPI按年升幅将降至2.8%。

跳出房地产看调控 谨防房价报复性上涨

跳出房地产看调控谨防房价报复性上涨中国经济新闻网2011-11-0716:11:22　　当前，房地产市场调控仍然面临各种力量、利益的博弈，观望、僵持的市场开始松动，“拐点”逐渐显现，调控已进入深水区。业界认为，当前必须坚持调控不动摇，才能进一步巩固和扩大调控成果。与此同时，宏观经济形势复杂多变，应该对楼市外部因素加强调控，尤其要注重降低楼市的投资属性。(《半月谈内部版》2011年第11期)　　最严调控下，房价还能扛多久？　　近期，北京、上海、广东等地多家银行调整了房贷利率，提高了首套房贷首付和利率。广东金融学院中国金融转型与发展研究中心主任陆磊认为，各商业银行可以根据自己的头寸(即可用资金调度情况)和风险来调整贷款利率，提高利率则传递出银行界对房地产持有一个风险偏高的判断。　　事实上，在限贷、限购等一系列调控措施之下，部分地区楼市成交量持续低迷，房价涨幅开始回落，一些开发商资金回笼缓慢，房地产风险开始显现。尤其是在一线城市布局的开发商受限购影响更大，其中，富力地产今年9月26日已经宣布下调全年销售目标，从年初定的400亿元降至320亿元，成为今年以来首家公开下调销售计划的上市房地产开发商。　　尽管楼市成交日益低迷，却鲜见楼盘直接降价促销。半月谈记者近期在广州市区采访也发现，尽管各种促销噱头非常多，如送物业管理费、抽奖送车等，但是促销优惠幅度非常有限，基本局限于9.8折等常规折扣，直接优惠幅度并不大。业内人士也表示，这些促销优惠看似让利，但价格依然坚挺。　　“今年开发商的行为耐人寻味。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说，2008年金融危机来临的时候，曾有开发商主动降价促销，2011年采取主动降价促销的大开发商很罕见。这些开发商在等政策调整，因为开发商相信地方ZF比他们还焦急，限购等政策难以长期维持，所以即便开发商纷纷“慎拿地、缓开工、少供应、快销售”，但就是不愿意降低房价。　　事实上，已经有些地方ZF开始按捺不住。今年10月11日，广东省佛山市住建局就发布了《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，对限购令部分内容实施了放宽。业内人士指出，对于地方ZF来说，楼市成交量的萎缩直接影响了土地出让。于是，地方ZF执行调控政策难免投鼠忌器，甚至一些部门担心政策过于严厉会拖慢经济增长的步伐，于是想方设法变相放松调控。　　值得庆幸的是，佛山限购放松政策一天之内即被召回暂缓执行。这表明国家对楼市调控依然从严，尤其在当前房价并无实质性下降的情况下，不允许地方ZF有放松调控的行为。事实上，有关方面已经多次明确态度，即“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。这意味着此轮调控效果将逐步在继续从严调控中全面显现。　　房价并非调控唯一目标　　随着调控政策的落实，房价过快上涨势头逐步得到遏制。国家统计局数据显示，9月70个大中城市新房价格与8月相比，下降的城市有17个，持平的城市有29个。与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。　　但涨幅趋缓的房价仍处在高位调整而非下拐。合富辉煌首席分析师黎文江说，近期来看，万科、恒大、保利、中海、碧桂园等大型开发企业，前三个季度的销售业绩不错，其大部分业绩来自不限购的二、三线城市，他们目前仍然掌握着房价话语权。他们的房价不动，市场整体价格就难以明显下挫。　　对此，广州一个房地产商表示，“市场并没有出现实质性降价”。由于限购政策的影响，当前郊区楼盘趁势推盘，价格较低、成交量大，整体均价被拉低。事实上，统计数据反映的价格回落很大程度上是受区域性成交结构的影响，而非趋势性的变化。　　当前，部分城市的房价是一个“虚假供求关系”的呈现，尤其是一线城市的房价出现涨势放缓，更多是受限购政策影响。一旦限购政策有所松动，压抑已久的投资需求则会迅速涌入楼市，导致房价报复性反弹。　　事实上，过度紧盯“房价”会掩盖房地产自身存在的诸多问题。比如，一些地方经济发展对房地产业依存度偏高、房地产供求结构存在不平衡性、住房保障机制有待进一步创新、房地产业集约化发展水平较低等问题。　　当前，我国经济发展面临的国内外环境仍然十分复杂：受国际主权债务问题影响，我国出口增长形势严峻；一些中小企业受多重因素挤压，出现经营困难；物价上涨压力犹存。在投资者规避通胀、追求保值的愿景下，房地产仍然具有强大的吸引力，房价上涨的短期和长期驱动力仍然较大。　　更应该引起社会思考的是，历经此轮调控之后，房地产是否又会重新陷入“涨价-调控-涨价”的怪圈？如何借此次调控之机，研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策才是关键。　　跳出房地产看调控　　当前必须坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。　　不过，一些专家也指出，应该进一步拓宽调控思路。目前，更多的调控政策只是局限于房地产行业内部“转圈圈”，而造成楼市炒房顽疾的病根在楼市之外，因此应该“跳出房地产调控房地产”。　　首先，应降低房地产的投资属性。作为市场经济中的一个行业，房地产无疑具有投资属性，尤其在有效投资渠道相对缺乏的条件下更加明显。但是作为生存必需品，难以企及的房子则会引起社会民众不满，而通过落实好1000万套保障性住房开工建设计划，加强保障房的建设，实现住有所居，则可以变相降低房地产的投资属性。同时，ZF还应该想方设法拓展投资渠道，通过大力推进房产税等税收政策降低房地产的投资属性。　　第二，应通过加强社会改革降低房地产背后的“福利属性”。目前国内读书教育、户口等诸多社会福利都系在房子上，这些附加在房子上的诸多社会福利需求也逐渐演变成房价上涨的内在动力。　　此外，宽裕的货币流动性引发了对于未来通货膨胀的预期，对抗通胀的有效武器目前在国内只有房地产，这也是房地产商不降价最大的底气。因此，楼市未来量价走势还取决于ZF对流动性的管理。(记者陈先锋)

巴曙松：下半年房地产投资有望企稳回升

建立房地产业对冲机制的可行性--周洛华 薛小峰

据地产中介机构估算，截至2010年上半年，我国房地产市场的总市值已经接近我国GDP的两倍。该比例相当于2008年美国次贷危机前的水平，但仍然略低于上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭前的水平。与此同时，日益高涨的房价和房地产泡沫带来的风险成为人们关注的重点。提供房地产市场对冲工具的迫切性和必要性笔者认为，房价涨跌是经济发展方式及其相应货币政策相互作用的结果，只要房价涨跌不影响整体金融安全和整体经济运行，就很难判断应该对房地产市场出台什么样的政策。因此，政策的出发点应该基于防止房地产市场的波动影响金融稳定，而不是简单地作用于房价本身。特别需要指出的是，美国2001年因特网泡沫破灭时，其纳斯达克指数曾经从最高时的5000多点暴跌至1000多点，并未引起金融机构的倒闭；2008年，国际原油价格从每桶147美元跌至34美元，也没有导致石油公司破产或者投资于大宗原材料市场的基金被迫清盘。而美国的房价截至2008年底，仅仅比其最高峰时期下跌了30%左右，就导致了全球性的金融危机，并在美国本土市场引发上百家银行倒闭。究其原因，恐怕在于股票和石油等资产均可以通过交易所对冲其价格风险。伊曼纽尔·德尔曼金融机构掌握了做空工具之后，不仅能够使其从标的物资产的价格暴跌中全身而退，还能够为金融机构向做多该资产的投资人提供一个市场化的融资做多的利率。费雪·布莱克和罗伯特·莫顿的有关看涨看跌期权之间保持无套利均衡的平价原理也体现了这个思想。房地产是无法做空的一项资产，其交易标的物是不标准的，其交易也是不连续的，虽然美国的投资银行开发出有关房地产抵押按揭贷款打包成标准化产品（MBS）之后，又开发并交易了其相应的衍生品（CDS，信用违约掉期），但是，所有这些证券化产品所对应的标的物资产——房地产本身，却仍然是不能对冲的。现在看起来，标的物资产不能执行对冲交易之前，对其衍生品进行交易并没有消除市场风险，而是在一定程度上放大了投资人的杠杆，并为今后更多的危机埋下了隐患。时至今日，如何将非连续交易的标的物资产证券化并纳入连续时间金融的框架仍然是美国业界和学界努力追求的目标。综上所述，对冲标的物资产价格风险是从根本上防范系统性金融风险的手段。值得注意的是，我国的房地产市场总市值已经接近美国次贷危机前的水平，所以，我们开发出一种能够防范房地产价格波动导致金融系统损失的对冲工具的迫切性日益增强。而且，美国的前车之鉴也说明，抛开房地产这个最终的标的物资产不对冲，开发衍生品进行对冲交易不仅不能防范金融危机，反而会在危机到来时放大风险。基于这样的认识，笔者提出一项设立房地产ETF（ExchangeTradedFund，交易所交易基金）的建议，希望能够为解决上述问题提供一种新的思路。房地产ETF的框架及其运行机制第一，由金融机构和房地产机构投资人发起设立一家房地产ETF基金管理公司，按照行业和区域，将符合预先公告的特定条件的房地产纳入该基金管理范畴。这些条件包括但不限于：某一特定区域内的酒店式公寓、CBD区域内的写字楼、内环线以内租金年收益率在5%的住宅等。第二，基金将指定的各物业单元与固定数量的基金份额相挂钩并公布本基金起始日的物业配置表。如果基金管理公司整体购入某酒店式公寓，则将该物业所包含的各套单元依据市价原则与一定数量的基金份额相互对应起来，以便将来允许基金投资人在持有一定数量的基金份额之后，如果对基金公司的物业管理和租金收益水平不满意时，向基金公司申请实物赎回。第三，基金份额通过交易所体系进行交易，并向开发商和普通公众投资人开放申购赎回通道。普通投资人可以通过交易所直接购买ETF基金，并获得基金公司派发的物业租金收益。开发商可以将其建成的物业，依据基金公司公布的标准和条件，向基金公司申请实物申购ETF份额，并在公开市场抛售获利。对于大额资金申购基金份额的机构投资人，基金公司应该在预先设定的工作日内答复，如果没有合适的收购对象，则无法按照当前市价确认其申请；如果规定工作日内基金公司能够撮合成交大额资金申购和实物申购，则批准其申请。第四，未来应该允许投资人对该ETF产品进行融资融券交易。开发商可以融券做空ETF基金，由此获得了资金，去从事房地产开发，如果未来房产ETF基金市价下跌，则开发商获得了融券利润，但是开发商开发的楼盘也会有相应的损失。如果开发商遇到逼空行情，则可以将融券期内完工的物业向基金公司实物申购份额，回补融券空头。第五，允许取得相关资质的机构投资人发行针对某ETF产品的认购或者认沽权证。基金管理公司本身可以创立并发售认沽权证，其市场价格将随着现有ETF产品的收益率波动，这就从根本上实现了“投资收益率与波动率平价”的理论框架。而开发商可以创设认购权证，这样就获得了市场的融资，如果到期日开发商不能交付基金份额，则允许其按照折扣价格交割实物。房地产ETF的优势一旦建立了这样的资产证券化平台，就可以从根本上打通连续时间金融框架与非连续时间金融框架之间的隔阂，而且这个平台能够为化解金融风险、完善多层级金融市场提供一系列丰富的交易品种。ETF交易体系将为市场提供做空房地产的平台，允许市场对同一标的物双向做空和做多恰恰是防范金融风险的重要手段。在ETF基金管理下，就不会有投资人“捂盘”、“惜售”和“空置”等问题，投资人可以选择将其物业实物申购ETF基金份额并持有，这样对于投资人来说，就能够通过ETF基金的分红来获取租金收益，对于市场而言，将减少空置率，加大了市场供应量，房地产市场效率将随之提高。使用ETF交易平台将使得房地产市场很难被操纵。如果有人将基金价格炒高，不仅现有投资人将抛售基金份额，还有更多开发商会申购基金，争取高价抛售。对于将某物业价格炒高的投资人来说，还要面对炒高该物业价格之后，ETF基金的投资人赎回实物向市场抛售类似物业的风险。我国的银行业目前所应用的按揭贷款利率水平是根据监管部门的要求执行的。未来如果要推行利率市场化，就应该参照认购认沽权证的价格。举例来看，价值100万元的房产在首付30万元条件下，其按揭利率应该是浮动的，第一年的贷款利率应该相当于一个1年期行权价格70万元的认沽权证的价格，这样才能确保银行没有承担额外的风险，以此类推，其按揭贷款的利率水平可以随着银行风险的减少而降。但是，我国目前的交易品种中，并没有针对房地产的认沽权证，这就使得银行被迫估算一个推定利率，其中也就蕴含着一定的风险。ETF基金的衍生品恰恰能够解决这个问题。房地产ETF的限制与障碍任何金融产品的创新都应该在符合现有法律法规和交易平台的前提下进行，制约我们推出房地产ETF产品的主要困难有以下几个方面：一是基金公司治理问题。按照什么样的市场价值来收购物业，按照什么样的条件来开放申购赎回，哪些物业的估值具有合理性等问题均与公司治理有关。二是杠杆化问题。购买房地产实物的投资人如果使用按揭贷款，将放大其收益与风险。普通ETF产品的投资人很难在交易所进行融资，导致其杠杆化水平低于地产实物投资，由此将降低该产品对投资人的吸引力。建议考虑允许普通投资人融资购买房产ETF，或者允许该产品的基金管理公司使用贷款收购具有租金收益的物业。三是税收的豁免。普通投资人从房地产ETF基金的投资中获得的收益，应享受个人所得税和印花税豁免的优惠。除非其申请实物赎回并向公开市场抛售房产，否则不触发税收义务。对于地产开发商收购基金份额后抛售获利，因各地税收标准不同而仍然需要个案研究。尽管如此，笔者认为房地产ETF产品的风险可控，其作用与意义均超过了实施难度，是继续探索化解金融风险和努力培育金融市场的一个良好的切入点。■作者单位：上海大学房地产学院；新华信托股份有限公司