-
房地产板块构筑大底 政策松动信号积极
房地产板块构筑大底政策松动信号积极2012-02-1006:11:49 来源:证券时报网(深圳) 有10人参与手机看新闻昨日，芜湖ZF发布了2012年房地产政策，在以收入增长为限的房价控制目标下，提出了针对购买自住普通商品住房的契税减免及购房补贴鼓励政策，同时放宽落户条件准许外地户口购房者迁入。此举激起千层浪，不仅引发业内热议，也激活A股市场的房地产板块。在沪指围绕2350点展开震荡之际，地产股走势强劲力挺大盘。截至昨日收盘，房地产板块上涨1.90%，领跑行业涨幅榜，这已是该板块连续第二个交易日大幅上涨。近期，房地产板块积极信号逐步显现，部分活跃资金立刻跑步入场。房地产板块积极信号显现近日，央行在2012年金融市场工作座谈会中提出“要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求”。会议同时提出，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。海通证券房地产行业分析师涂力磊认为，央行此次表态与前期住建部首提的“稳刚需”基本一致。目前房地产行业调控效果已经显现，管理层对行业的调控方式将发生改变。政策将从过去的全面打击，逐步转变为对普通住房和刚需偏温和的支持态度。从另一方面来看，银行住房按揭贷款也出现一定程度松动信号。据悉，目前多家银行首套房贷款利率出现松动，部分银行首套房贷利率可打9折，部分银行个人住房贷款审批和放款流程也开始提速。而从2011年的相关数据来看，我国房地产业固定资产投资完成额占全部固定资产投资完成额的比重达25.07%，仍是国民经济重要产业。有业内人士认为，为保障经济不大幅下滑，房地产建设投资仍会保持稳定增长。广发证券房地产行业研究员也认为，尽管短期以抑制投资投机为主的调控主基调不会发生大的变化，但是积极的信号在增加，扶持自住型购房需求的力度将进一步加大。有分析人士认为，此举或预示地方政策开始松动，政策面存在边际性改善。板块已近两年半底部资金陆续入场从2009年9月中旬股指见到阶段顶部以来，房地产板块开始进入到长达两年多的调整周期。以板块龙头万科为例，经过两年的调整，其股价已经由14元下调到8元，调整幅度近43%。从估值水平来看，目前房地产行业的估值水平处于相对低位。数据显示，截至2月8日，A股市场PE（TTM）在13.33倍，房地产板块PE（TTM）在14倍。经历腰斩后的房地产股进入两年半来的底部区域。从昨日盘面来看，受此消息刺激，房地产板块整体走势强劲，板块内超8成个股上涨。其中，云南城投、绿景控股等4只个股涨停，合肥城建、深圳华强、苏宁环球、大龙地产涨幅均逾6%。从资金流向来看，同花顺统计数据显示，昨日共有8.36亿元资金净流入房地产板块，加上前一交易日流入的3.29亿元，已累计有11.65亿元资金跑步进驻房地产板块。从个股来看，万科A仍是最受青睐的地产股龙头，昨日共有2.05亿元资金净流入该股；保利地产及金地集团分别净流入1.4亿元及1.01亿元；金融街也有逾9100万元资金净流入。从近期各家券商的行业研究报告来看，部分机构认为房地产行业存在一定安全边际，估值修复行情值得期待。涂力磊也认为，长期看，房地产行业估值低（2012年龙头个股PE在6-7倍上下）、龙头个股年报无明显利空、政策面优化预期将对行业估值构成支撑，维持对房地产行业的“增持”评级。(本文来源：证券时报网作者：邓飞)
-
[转]时评：房地产政策重点仍在增加供给
http://finance.sina.com.cn/review/fxzs/20110130/07179331328.shtml 摘要：近期房地产政策频繁出台，继续重申对房地产的严厉调控。继去年国庆前宣布停止三套房贷款后，1月26日新闻显示，除在各大城市推出限购令外，二套房首付将继续提高，从国庆时的50%首付比例再提高到60%，同时贷款利率不低于基准利率1.1倍。 近期房地产政策频繁出台，继续重申对房地产的严厉调控。继去年国庆前宣布停止三套房贷款后，1月26日新闻显示，除在各大城市推出限购令外，二套房首付将继续提高，从国庆时的50%首付比例再提高到60%，同时贷款利率不低于基准利率1.1倍。与此同时，重庆、上海的房产税试点也已启动，并有报道指出将在全国推广。而且国务院已经明确要求地方**确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。在眼花缭乱的房地产调控“组合拳”面前，有理清房地产业供求关系这一主线，才能穿透房地产市场乱象之迷雾，对各项政策的制定初衷及其预期效果作出准确判断。 当前房地产价格居高不下的两个原因，一是通货膨胀背景下，投资渠道不畅，实体经济效益下滑，导致流动性泛滥于房地产，这不属于房地产调控可以解决的问题。二是地方**对土地财政的过度依赖仍未解决，导致土地与房地产的供求关系扭曲问题一直存在。由此可知，房地产调控的重心仍然是供给方调控。而理顺中央-地方的财政分配结构，解除地方**的土地财政症，成为房地产市场调控的关键环节。 必须反复强调的是，房价上涨的根本原因是供给不足而不是需求过剩。居民住房需求确实是存在刚性的，在地方**和开发商仍然人为制造供不应求的扭曲市场环境下，不断将政策压力加诸购房即需求方身上，不但不能降低购房者的需求总量，反而会把新增的调控成本全部转嫁给购房者。 以此为参照系，反观最近的房地产政策，不难发现“提高首付比例”、“取消优惠利率”、“限制第N套住房消费”等政策手段，仍属于需求方调控的范畴，还需要加大土地供给方面的力度。 事实上自2008年以来，我国房地产调控已经出现了一系列强调增加供给的政策，例如增加商品房土地供应，提高中小户型比例，加大廉租房兴建力度等。但这些政策的顺利推行必须建立在地方**摆脱对“土地财政”的依赖，回归市场规则管理者的本位之基础上。但从2010年全国范围内“地王”频出，实际土地成交普遍无法完成目标的情况看，对增大供给的调控依然不足。 必须看到的是，“土地财政”困局的根源，是中央与地方的财政分配比例不合理，而不是由于地方**的收入来源不够多，解决土地财政的最终目的，是为了实现中央-地方的财政分配比例合理化，从而扭转地方**在“土地财政”下，以卖地收入最大化为目的引致的种种市场规则扭曲。降低从居民身上变相抽取的土地红利。 倘若存量财政收入的中央与地方分配比例不改，即使地方**得以开征再多的税项，也只能是在增量财政收入上提高地方收入，而这一收入来源，无非是通过增加居民纳税额度实现的。这就无法体现降低居民生活成本的政策初衷。 与此同时，实行保有环节征税的前提，是降低开发和销售环节的系列税负，诸如营业税、契税、土地增值税等，征收房产税的同时，是否降低相关税负，也成为政策进一步合理化的课题。 总之，判断房地产政策的标准只有一个，那就是能否增加供应量，降低开发、销售、购买、持有成本。无疑，2011年我国面临克服通胀与实现经济结构调整的双重考验，累积了巨大金融风险和民生怨怼，房地产调控成为攸关全局的关键，而解决中央-地方财政分配结构，扭转地方**对土地财政的依赖，已经成为无法绕过的攻坚环节。
-
中国房地产真相 之二
二、是谁在买房按照经济学的理论，消费者是理性的，总是追求消费效用最大化。那么每个消费者都会依据自身的可支配收入、消费偏好及商品价格来合理确定自己的消费，对单个消费者来说，消费偏好可能各异，差距很大，所谓萝卜白菜各有所好，但对某一国度或地区来说，消费者偏好可看成一个常数，那么种商品消费需求仅由消费者可支配收入及该商品价格决定，消费需求会随着商品价格上升呈递减趋势。但上面理论好像不适用房市，直观的经验是房价越涨，想购房的人越多，房价下跌，房市交易立马一潭死水。今天看到一则报道，我摘录一段：据北京房地产交易管理网数据显示，11月上半月，北京新盘签约为零，预定量也仅为14套，而当月入市新盘达到4014套，这创造调控后签约最惨淡记录。看看，北京房价刚刚松动（据说通州、平谷一带降了不少），就完全卖不动了！前期杭州、南京等地降价，立马就有老业主闹事，砸售楼处者有之，要求退房者有之，呵呵，怪热闹的。深圳的楼更有意思，很典型性的，记得2002~2004年间，深圳的房价格还是很低的，关内平均不到5000/每平方米，关外2千多的房遍地是，却很不好卖，西乡的海湾明珠，横岗的水晶之城，到处打广告，就是卖不动，急得开发商老板整天骂销售小姐。03年开盘时的海湾明珠不到起价不到2千，现在1万5的二手楼倒抢手得很，因为紧临圣淘沙要卖2万5了。诸位，这房价，你看不懂吧。不光诸位看不懂，做房地产开发这一行业也看不懂，我自己就是个例子，我做这一行，还整日忙乎研究房地产、研究经济，我也看不懂，哈哈，我可以说是给经济学误入歧途了。这房子真的是怪，越贵就越有人抢着要。在深圳，楼市火爆的06年、07年，09年、10年，普通百姓有时有钱也不一定能买到新开盘的一手楼，以至有钱买房还得走后门，找路子，不然你拿不到号，想交诚意金都交不了，更不要说挑好房了。可06年、07年，09年、10年，这几年的房价贵呀，简直贵得离普，贵到一般工薪阶层根本买不起，甚至有做秀的处级政府官员也喊买不起。那楼市火爆的时候谁在买房？那楼市刚开始火爆的时候谁在买房？最先有买房冲动的肯定是有闲钱的一类人，哪些人闲钱多呀？一是政府官员；一是富有却没有新投资途径的大小老板（包括炒房团，大小老板组合在一起不就成炒房团）；一是各路明星；一是各类企业高管所谓的金领（尤其大型国企的高管）。这四类人最先投资房产的，之所以说投资，是他们住的房子早就有了，不过闲钱没地方放，才买房。以本人亲见，前二类人是最厉害的角色，他们一来就是几套甚至是十几套的要，掌实权的政府官员则更是牛气得不得了，就一个电话：你先给我留几套。你就得给他留，而且房子要好，钱你怎么敢问，那不是太不识趣了吗？要等人家主动来付。当然，楼市火爆得不能再火爆时，有钱的没钱的，只要想法凑得出首付的各色人群都来了。小白领有点钱，见着房价一天一天涨，心都碎了，急匆匆追进来了；福利不错的公务员有房屋丰厚的公积金，正愁怎么把公积金套出来呢，房子天天看涨，更是座不住了；刚毕业的天之骄子，有文化有学历，想着今后的薪水低不了的，又有父母支持（就这一个独生子女，向来都是手心里宝贝），也骄傲的钻进了这个市场；在谈恋爱的，更不用说，除非两家都是赤贫，否则倾两家之力，怎么也得凑个首付，不然这个恋爱都谈不下去了。真正赤贫的百姓，只有望房兴叹的份。
-
房地产业称CPI涨幅回落或致楼市调控外紧内松
房地产业称CPI涨幅回落或致楼市调控外紧内松2012-01-1210:45:34 来源:网易财经 有532人参与手机看新闻转发到微博(2)网易财经1月12日讯去年上半年，国内CPI数据持续攀升，自10月开始进入明显的回落通道。12日，国家统计公布2011年12月数据显示，2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%，其中居住类价格同比上涨2.1%。其中，水、电、燃料价格上涨0.7%，建房及装修材料价格上涨2.4%，住房租金价格上涨2.9%。采访中，不少房地产行业人士表示，CPI的回落会或将引起2012年楼市政策略微明显的变化。同策咨询研究中心总监张宏伟分析指出，CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，通货膨胀将得到进一步缓解，存准率有可能在年初进一步下调，楼市调控政策继续呈现出“外紧内松”的市场特征。他认为，在银行存款负利率仍难以改观的市场环境下，在股市、基金、出口等投资渠道前景不明朗的市场环境下，尽管楼市调控哪个导致当前房价过快上涨态势已经得到控制，房产短期内获得升值的空间被压缩，但是，房产保值增值的基本属性还是存在。“对于商品住宅市场而言，只要‘价格’控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施。”他说，无论此前重庆的高档住房房产税门槛上调，还是北京、上海等地的普通商品住房标准的调整，一定程度上是变相放松调控政策，整体上呈现了2012年楼市调控“外紧内松”的调整。2011年12月，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%，数据持续回落，这是继去年10月份CPI下跌至6之后持续回落，CPI创2010年9月以来15个月新低。但广州地产专家邓浩志认为，2011年12月CPI上涨4.1%。通胀受到了遏制，涨幅缩小。但通胀没有得到全面控制，仍在较高水平上运行。虽然有保增长的任务，但通胀的问题不能不顾，于是今年的资金面整体仍然会偏紧，今年股市楼市的行情可察。戴德梁行华中区策略发展顾问部董事黎庆文分析认为，近期中央ZF已明确表明明年在保持原有政策不动摇的基础上加快保障房建设和房产税试点扩大等方面来促进房价合理回归，预期政策调控持续加强的可能性较高。短期内住宅成交量及价格将继续缺乏上升的动力。世联研究部吴志辉担忧，在中国房地产调控下，内需是迅速的萎缩，国内的经济增速回落，在2012年也不乐观。他认为，2011年PMI没有金三银四、金九银十，房地产也没有金三银四，金九银十，中国的经济还是会受到很大的威胁。GDP增速和CPI双降，一定会换来一定的货币空间。在面对经济下跌的挑战，中国的货币政策已经转向，受国债收益等一系列因素影响，市场未来或将还有一次降息，在这个大背景以及分析下，信贷定向宽松。“投入保障房，中小企业，市场短期的调整在2012年上半年正在加升。2012年也意味着中国房地产进入制度建设的阶段。房产税将会扩大试点，而且未来一定会改善。”他表示，大量资金流入房地产行业，其形成的债务将于2012年陆续密集到期。从这个情况来看，从开发商的角度，房地产去库存将会加速，市场降价情况将会在今年上半年更加明显。(本文来源：网易财经作者：朱玲)http://img3.cache.netease.com/stock/2011/7/9/20110709222151be928.gif
-
房地产行业周报:一线城市持平,二线继续上涨
房地产业研究机构：长江证券分析师：苏雪晶撰写日期：2011-01-30报告要点行业要闻国务院总理***26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,并提出新“国八条”的政策措施。会议特别强调强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。上海市人民**27日颁布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆市人民**27日颁布《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》,规定1月28日起针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房,以及外地人在该市购买的第二套住房,税率暂定作为0.5-1.2%。住建部、发改委及社保部联合出台《房地产经纪管理办法》,严惩赚取差价阴阳合同行为。《办法》的出台,对于整顿房地产市场秩序,规范房地产经纪行为,保护房地产经纪活动当事人合法权益,促进房地产经纪行业健康发展,将起到积极作用。《办法》将于2011年4月1日实施。财政部27日公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,通知规定,个人将购买不足5年的住房对外销售的,将全额征收营业税。公司要闻中国宝安订立股权激励计划,拟向激励对象授予不超过7,500万份的股票期权,约占本激励计划签署时公司股本总额109,075万股的6.88%,行权价格为14.60元,有效期不超过6年。荣盛发展发布业绩快报,公司10年营业总收入65.22亿,同比增长98.30%,归属于上市公司股东净利润为10.16亿,同比增长66.63%。中粮信托设立发行一项5亿的单一资金信托计划,用于受让荣盛发展对下属子公司南京华欧应收债权,用于南京华欧龙湖半岛项目建设,信托期限2年,、年融资成本10.5%。世茂股份公布预增公告,预计2010年度公司归属于上市公司股东的净利润为2.06亿元,较上年同期增长约300%。中航地产公布预增公告,预计公司2010年度归属于母公司所有者的净利润较上年同期增长300%-350%,盈利为25000万元-28000万元。
-
周俊生：房地产调控的两个目标不可偏废
房地产调控的两个目标不可偏废作者：周俊生来源：京华时报 2012-02-1407:58:002月6日至10日，国务院总理温家宝连续召开座谈会，听取各界人士对即将在今年全国人大会议上所作《政府工作报告》的意见和建议。在座谈会上，温总理再一次谈到了民众所关心的房地产调控，并且谈到了调控的具体目标。他指出，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期稳定、健康发展。相比于以往将房地产市场调控的目标归结为促进房价合理回归，温总理提出的这两个目标显示了对市场调控更缜密的思考。我国房地产市场的最大问题是长期以来地方政府不适当地放大市场对地方经济的拉动作用，导致市场被投资投机势力所主导，畸高的房价对市场的居住型功能产生了严重的挤出效应，从而积累了由住房而产生的民生问题。因此，调控的一个目标确实是让房价合理回归，这个目标就是让普通的劳动者能够以其数年的劳动收入买得起一套自住房。目前，很多城市的房价已经出现拐点，虽然离这个目标还有很大距离，但只要做到了总理所要求的“不动摇”，那么实现这个目标是可以期待的。但是，房价的下跌终有尽头，当其回归到一个公认的合理价格的时候，还会面临一个不容回避的现实问题，即仍有相当数量的中低收入者买不起自住房。因此，对于市场调控来说，更重要的是构建起能够保证房地产市场长期稳定、健康发展的机制让有经济实力购置高档商品房的群体能够安享优越居住条件带来的幸福，让依靠自有财力买不起房的群体也能通过保障房等机制得到起码的居住条件。如果说促进房价合理回归是一个短期目标，促进房地产市场长期稳定、健康发展则是一个必须长期坚持的目标。要实现这个目标，政府需要转变以往那种借助房地产市场来拉动地方经济、增加地方财政收入的“掘金”欲望，需要政府有勇气将更多的精力和财力倾注到困难群体，这显然是一个不轻松的目标。促进房地产市场长期稳定、健康发展，是一个远比控制房价困难得多的目标。我们看到，就在温总理召开座谈会的同时，芜湖市出台了受到全国瞩目的楼市新政，对购买住房者给予契税优惠和购房补贴。虽然这一新政已在日前被叫停，但它鲜明地显示了地方政府已经深感调控的压力，并正在试图改变调控方向。多年来房地产市场的畸形发展，已经使政府和房地产市场产生了盘根错节的利益纠葛，难以脱身。如果芜湖新政被肯定，它必然会引起各地政府的群起仿效，从而使市场回到以往那种在地方政府推动下房价快速上升的老路上去。这样一来，一个长期稳定、健康发展的市场就很难构建起来。房地产市场调控的两个目标是一个有机的整体，两者不能有所偏废。就近期来说，推动房价下跌是不可动摇的目标，也是深受高房价之困的广大民众的迫切愿望。但就长期来说，让市场长期稳定、健康发展，显得更为重要。因此，未来的市场调控，在继续坚持促进房价合理回归的同时，应该把更多精力用在重新塑造市场结构上，使市场能够向这个目标推进。具体地说，由政府权力来推进房价下降，能够做的只能是确定一个价格，但这个价格是否切合市场特性，却是难以把握的。日前，广东中山市出台了该市今年的房价控制目标，因为比去年有幅度不小的增长，受到了舆论的广泛批评。但这个事件反过来告诉我们，由政府来管制包括住房在内的所有商品的价格，常常是费力不讨好，也不可能产生好的效果。当然，在确定了市场调控的总体目标后，并不是说对于调控中的一些微观政策不能进行适当的调整。调控政策来自行政权力，难以与市场“严丝合缝”。因此，当市场发生变化的时候，微观政策作出适当调整不仅是可以理解的，而且是必须的。但是，这种调整必须服从于实现市场调控的两个目标，而不是以其为幌子来夹带其他目的，这是在市场调控走到目前的关键时刻必须充分注意的。
-
房地产有限合伙基金实务操作以及与信托的结合运用专题培训
2012年11月17-18日·北京第一讲房地产有限合伙基金的产品设计以及与信托结合运用的案例一、现阶段银行对房地产基金的项目选择标准和风控要求二、房地产有限合伙基金的销售渠道和营销技巧三、房地产有限合伙基金的产品设计以及与信托型房地产基金的比较四、房地产有限合伙基金与信托相结合的产品结构及其风险关注要点五、信托计划作为LP参与房地产有限合伙基金的条款安排和收益分配六、单一项目与多项目的房地产有限合伙基金案例分析七、土地开发整理的有限合伙基金案例分析（主讲人：银行专业人士）第二讲房地产有限合伙基金的投后管理和项目风险防控一、房地产基金项目投资管理流程与风控点二、房地产有限合伙基金的专业化管理1、成本管理2、进度管理3、营销管理4、财务管理5、人力资源管理三、房地产基金对项目的风险预警管理（主讲人：基金专业人士）第三讲房地产有限合伙基金的法律法规政策热点问题一、房地产有限合伙基金的若干法律实务热点问题1、国有企业是否可以作为房地产有限合伙基金的GP2、房地产基金推介和募集的“红线”3、房地产基金的治理结构、投资决策委员会和基金管理团队的主要职责4、房地产基金的出资安排5、房地产基金的“关键人士”绑定条款6、房地产基金的收益分配机制7、房地产基金的关联交易、同业竞争8、房地产基金的投资机制、主要投资工具二、房地产有限合伙基金与信托计划对接的法律热点问题1、“有限合伙+信托”的房地产基金基本法律结构2、“有限合伙+信托”的房地产基金利弊分析3、房地产有限合伙基金之中信托计划的退出方式4、“有限合伙+信托”的房地产基金流动性支持机制5、“有限合伙+信托”的房地产基金治理结构、出资安排、收益分配6、房地产基金的关联交易(基金层面与信托层面)和利益冲突问题7、“有限合伙+信托”的房地产基金登记、备案以及税收问题8、“有限合伙+信托”的房地产基金案例交流（主讲人：法律专业人士）第四讲房地产有限合伙基金的运营管理实务操作一、基金管理人（GP）与投资人（LP）的博弈二、房地产有限合伙基金的资金募集渠道三、房地产有限合伙基金的投资决策机制四、房地产有限合伙基金的资金运用方式五、房地产有限合伙基金的项目风险控制六、房地产有限合伙基金的内部管理机制七、房地产有限合伙基金的增值服务方式（主讲人：基金专业人士）来源：中国信托金融网
-
房地产高管逃离上海：选择村庄而非移民
房地产高管逃离上海：选择村庄而非移民2012-01-1310:49:17 来源:南方周末(广州) 有591人参与手机看新闻转发到微博(36)一样是“逃离北上广”，他们没有移民海外，也没有到二三线城市去，而是选择来到一个中国村庄，过着半隐居且自己真正能够“主宰”的生活，只为精神上更富足或与孩子相处时间更多。http://img5.cache.netease.com/finance/2012/1/13/2012011310490679007.jpg有些人把静谧乡村视为移民海外的“中转站”一年前，当看到阳光穿透云层，如同聚光灯一般打在海面上时，丁磊的内心掀起从未有过的波澜：就是这里了。找地、签合同，一个星期内，丁磊完成了36年人生中最富戏剧性的一个角色转换：从上海的一位高级白领变身为洱海边的一位新居民。吸引丁磊的，是大理洱海边一个名叫双廊的村子。就在丁磊决定迁到此地前，这个面积不到8平方公里的小村庄，靠海的闲置土地几乎被“瓜分一空”。而租下这些土地的，无一例外都是像丁磊一样的外地人。他们有的在此建客栈，有的在这里做一些小生意。就在中国精英们纷纷移民海外时，他们却选择了一种另类的方式：“归隐”山水间。离开大都市再次返回上海的丁磊开始前所未有地轻松：离婚，辞职，卖房，“就像一件理所当然之事”。在过去的十年间，丁磊顺风顺水，房地产做了八年，位至高管之列；后转做金融，公司正筹备上市。他的妻子是上海某知名房地产公司的副总。在外人眼中，他们是不折不扣的“成功人士”：有房有车，有事业有圈子。然而，光鲜外表下，痛苦只有自己知道。丁磊和妻子每天睡觉不到6个小时，手机不敢关，应酬不能拒。两人忙到连交流的时间都没有。由于是同行，生活和工作经常绞在一起。裂痕终于在2009年出现，两人闹到不可开交。“生活中出现了反推力，要么反抗，要么妥协。”在过去的日子，丁磊通常采取的是妥协，因为这样“省时间”，但这一次，他突然发现，眼前的一切，都不是他想要的生活，为什么要继续妥协？人生遭遇黑暗，却找不到出口。丁磊的姐姐建议他去大理看看。就在几个月前，她刚到大理看望两位朋友——由上海迁居双廊的自由艺术家沈见华夫妇。在上海时，沈的妻子秋秋在一家外企工作，压力巨大，身体一直处于亚健康状态。辗转多家医院，却找不到病症。有一次，秋秋从一本杂志上看到，一对台湾夫妇，因为孩子常年生病，四处求医，但始终不见好转，夫妻俩最后选择了放弃台北的生活，到乡村住了下来，一段时间后，孩子的病奇迹般好了。秋秋决定效仿。考察过几个地方后，他们最后选择了大理双廊，租了一处面朝洱海的院子，取名“白居”。生活由此发生180度转弯，他们不必穿着考究的服饰去上班，更不用在拥挤的地铁里用尽全力争取一个可以容纳双脚的位置。这里有的是阳光、海水，秋秋的身体渐有好转，而他们的女儿莺莺，也比任何时候都快乐。丁磊的姐姐看到这一切后，回去如同“中毒”一般，不停地和丁磊念叨。一个月后，丁磊也踏上了去大理的路。一住半个多月，每天四处走走，远眺对面的大理古城，他对比上海和双廊完全不同的生活，明白姐姐为何“中毒”。终于，对田园自由生活的向往战胜了一切，来不及返回上海处理“后事”，他就先在洱海边租了一个院子。再次返回上海的丁磊开始前所未有地轻松：离婚，辞职，卖房，“一切都好像理所当然”。“抢占”渔村其中有一个家庭，人都没来过大理，家当就直接打包过来了。快递公司电话问：东西到了放哪？答：先放你们仓库，等我来后找定住处了再来取。最近几年来，丁磊的故事在双廊、丽江、香格里拉等任何一个宜居之地，俯拾皆是。故事各有不同，但情节却很相似：在大城市，他们大多拥有一份不错的工作和收入，过得颇为体面，可以被称为“高级白领”或“金领”；但糟糕的交通、拥挤的住房、污浊的空气、不安全的食物、复杂的人际关系让他们充满厌倦。之后，他们或是旅游，或看望朋友过程中意外地发现了一处景色怡人之地，便留下不走了。他们中的有些人，迁居的想法由来已久。来自北京的陈阵即是其一。早在几年前，他就厌倦了北京的生活，一直在寻找一个新的栖息地。还有一些人，则完全为了孩子而“移民”。来自上海的尹铁宏有一个6岁的儿子，从小在家学习，随着儿子一天天长大，小区里的议论也越来越多，“为啥不让孩子去学校呢？”“这样会不会耽误孩子的前途啊？”当小区里其他小孩都去上学后，儿子也愈发孤单。无奈中，尹铁宏在网上诉说自己的苦恼，没想到响应者众。他建了一个“在家上学”QQ群，短短三个月，群里就聚了五百多个家长。深入讨论之后，大家提出，可以换个城市生活，让这些在家上学的孩子们都聚到一起，这样就不用担心孩子没有集体生活。半个月前，以尹为首的十多个家庭全部迁到了大理，而更多的家长，正在过来的路上。其中有一个家庭，人都没来过大理，家当就直接打包过来了。快递公司电话问：东西到了放哪？答：先放你们仓库，等我来后找定住处了再来取。丁磊和陈阵移居的双廊，最早不过是一个封闭的渔村。2000年左右，著名舞蹈艺术家杨丽萍在小岛的尽头，建了一栋房子。随后，画家赵青、《落叶归根》导演张扬等纷纷落户，从2009年开始，岛上开始热闹起来。最早在双廊建客栈的是来自广州的建筑设计师林灿，这同样源于一次旅游的际遇。据双廊村村委会主任赵八旬介绍，短短的三年时间，双廊的客栈，已经建好和正在建的，超过了八十多家，而这些客栈店老板中，除了他自己，没有一个是本地人。眼下，双廊就如同一个大工地，随处可见拔地而起的水泥立柱和铺路的小卡车。林灿刚进来时，一个院子的租金不过8000元/年，而今翻了十多倍，涨到了八九万。新来者依然络绎不绝，他们的脚步，开始往周边的挖色、青山村扩展。在其中的一个村子，一位广东老板一口气拿下了七个望海的院子，而后，经不住朋友的“央求”，又将这些院子“分”了出去。“是我们舍弃了北上广”开的虽是咖啡馆，上的却是行政班：上午9点开门，下午5点就打烊，周日还休息。CICI说，这么早关门，是因为要回家给老公和孩子做饭，“最好的时光要留给家人”。有人将这些“新移民”归为“逃离北上广”一族。“这么说也没错。”一年之后，在洱海边的客栈里，丁磊呷了一口普洱茶，慢悠悠地说，“不过，是我们舍弃了北上广，而不是北上广舍弃了我们。”当然，相比到二三线城市安家的一群人，这些人大多事业有成，无论是资金还是人脉，都要更强大一些。丁磊在决定移民时，就开始重新谋划自己的未来。他的第一兴趣仍然是做酒店，他给客栈取名“七间房”，即总共7间房，自己和家人住两间，剩下的对外营业。从租地到建房，丁磊投入近300万，在他的构想中，以后要将之做成一个连锁品牌，专在类似于双廊这样的地方开店，为此他们还专门成立了一个酒店管理公司。像丁磊一样，以客栈为家，同时也以客栈养家者不在少数。而要在这样的地方建一个客栈，少说也要一二百万，城市里的普通工薪阶层显然难以承受。不过，对自由生活的向往，并不因经济条件的好坏而有什么不同。新移民们也各有各的活法。一对“80后”的恋人——阿成和巴团在双廊开了间甜品店，阿成曾是银行项目经理，巴团曾是中学教师。2011年7月他们双双辞职来了双廊。他们的甜品店更像是一门业余生意。顾客少的时候，两人就划着房东的船，在洱海上晒太阳。来自广东的宋夏艳则在大理古城开了家蔬菜馆，专做素菜。三十多岁的宋毕业于北京航空航天大学，和尹铁宏一样，为了教在家上学的女儿，一年前移居大理。现在，她的艺名——“蔬菜妈妈”比真名要知名得多。同声传译高手CICI在大理洋人街上开了一家名为墨龙的咖啡馆，一次最多只能够装12个人——她开的虽是咖啡馆，但上的却是行政班：上午9点开门，下午5点就打烊，周日还休息。CICI说，这么早关门，是因为要回家给老公和孩子做饭，“最好的时光要留给家人”。相比大中城市，大理的生活成本要低很多。沈见华曾算过一笔账，在上海，他们一家三口，一个月的开支在12000元，而到了大理，直接去掉了一个零。陈阵刚到双廊时，一天的生活费更是不超过25元。“在大城市，我们是生存，到这里，是生活。”陈阵说，既然能够选择这样的生活方式，赚钱就不再是目的。正因为如此，对这些外来户而言，租房还是买房，似乎已经不再是一件那么紧迫的事。几个月前，刚刚卖掉上海房子搬来大理的作家许崧，现在的选择就是租房。还有一些人，则干脆将大城市中的住房出租，再在大理租了个新房，仅差价就够自己生活。参观并融入别人的生活新的平衡正在建立，而生活，也似乎在这里回到最本质之处。与“逃离北上广”话题相对应，坊间也曾有过关于“逃回北上广”的讨论。事实上对于大理和双廊村里的“新移民”而言，这一现象同样存在。对突然慢下来的生活，也有人在尝鲜之后开始不适应，转而又返回大城市的。那些留下来的人对此见怪不怪，当地流行着一句话：这里不能选择什么人来，但能选择什么人留下来。“在城市里，别人的喜怒哀乐酸甜苦辣咸和我全无关系，即使是好奇，出于礼貌和心防，也只可远远观望，”丁磊说，“但到了这里之后，我可以参观别人的生活，有着相似心路历程的移民们也很容易就成了朋友。”现在的丁磊也和双廊村民一样，日出而作，日落而息。没事的时候，就在二楼平台上看云，看山，看洱海。他笑言，前三十年缺的觉，现在开始慢慢往回补。事实上，因为有网络，丁磊并非与世隔绝，相反，他还是微博上的活跃分子。那些选择入住其客栈的客人，大多是在微博上同气相投的，连订房也可以在微博上私信完成。陈阵则用自己独特的方式办起教育来。他的妻子最初答应和他一起离开北京，有一个条件，就是要他解决儿子的上学问题。他们在北京住的是国际公寓，小区内都是外国小孩，放学之后的主要任务就是玩，而他的儿子上的是北京最好的小学之一，每天回家，却有做不完的作业。8岁时，儿子说，真想从窗户跳下去，夫妻俩吓了一大跳。自此之后，陈阵决定与传统教育决裂，让儿子在家上学。到了大理，陈阵打算复制美国夏山学校的模式——孩子想学就学，想玩就玩，因材施教——创办一个私塾，一方面解决自己孩子的教育问题，另一方面，也帮助那些移民家庭解决教育问题。陈阵将学堂选址在苍山半腰，面朝洱海，背靠树林，取名“苍山学堂”。现在，学堂已经有5名学生，4个老师。他计划再招收6名10岁以上的学生，从明年开始，环球游学。最近，双廊的客栈老板们正准备联合起来，搞一个自导自演的话剧社，“都三四十岁的人了，很难想象吧？”巴图说，以前在学校怕丢人，在社会也怕丢人，到了这里，怕什么？“丢人也没人认识。”“蔬菜妈妈”则正准备组织一个“共生社区”——将那些专门为孩子教育而移居大理的家庭联合起来，相互扶持，共同教育孩子等。而与本地人之间，新移民们相处得也颇为融洽。沈见华不但收了老邻居的儿子做学生，而且正在做一个农民画社，将当地50-70多岁的老奶奶们组织到一起画画。同时正在和村里合办一份完全公益的乡村画报，记录双廊的生活。新移民的到来，也在某种程度上改善着当地人的生活。一些渔民开始上岸，开饭馆、跑出租车，或者直接在客栈打工，收入来源比以前多了许多。新的平衡正在建立，而生活，也似乎在这里回到最本质之处。沧海一粟的店主林灿在广州时，整天忙于工地和图纸之间，虽然每天都可以看到女儿，却总是心不在焉。他忘了孩子是什么时候学会叫爸爸，什么时候长出第一颗牙。搬到大理之后，他有了更多的时间和女儿相处，有一天早上醒来，女儿问他：“洱海的水是从哪里来的？没有水之前是否可以在上面走路？第一条鱼又是怎么来的？”“这真是我最惬意最幸福的时刻。”他在博客中写道。(本文来源：南方周末)http://img3.cache.netease.com/stock/2011/7/9/20110709222151be928.gif
-
【房地产金融】Credit Supply and House Prices：Evidence from Mortgage Market Segm
1.论文标题：CreditSupplyandHousePrices：EvidencefromMortgageMarketSegmentation2.作者信息：ManuelAdelino，AntoinetteSchoar，FelipeSeverino3.出处和链接：NBERworkingpaperNo.178324.时间：February20125.格式/页数：PDF/51页6.摘要：Weshowthateasieraccesstocreditsignificantlyincreaseshousepricesbyusingexogenouschangesintheconformingloanlimitasaninstrumentforlowercostoffinancingandhighersupply.Housesthatbecomeeligibleforfinancingwithaconformingloanshowanincreaseinhousevaluesof1.1dollarspersquarefoot(foranaveragepricepersquarefootof224dollars)andhigheroverallhousepricescontrollingforarichsetofhousecharacteristics.Thesecoefficientsareconsistentwithalocalelasticityofhousepricestointerestratesbelow10.Inaddition,loantovalueratiosaroundtheconformingloanlimitdeviatesignificantlyfromthecommon80percentnorm,whichconfirmsthatitisanimportantfactorinthefinancingchoicesofhomebuyers.Inlinewithourinterpretation,theresultsarestrongerinthefirsthalfofoursample(1998-2001)whentheconformingloanlimitwasmoreimportant,giventhatotherformsoffinancingwerelesscommonandsubstantiallymoreexpensive.全文免费下载：[hide][/hide]
-
房地产市场季度2012Q3.pdf
【Wind资讯】房地产市场季度2012Q3.pdf目录一、土地市场是否真的回暖？.....................................5引论多数城市土地市场量价齐升.................................................................5一、什么因素支撑土地市场回暖？.............................................................69月房地产开发商加大拿地幅度................................................................................................................61.商品房成交量上升，开发商资金来源明显回升..............................................................................62.房地产开发商去库存幅度较大，有补充土地储备的需求.............................................................83.开发商投资意愿回升...........................................................................................................................9二、土地市场回暖是否具有可持续性？...................................................101.质疑商品房成交量回升的持续性.....................................................................................................102.质疑开发商资金来源问题是否得到根本解决................................................................................113.开发商：补库存还是去库存？.........................................................................................................15三、结论：开发商的抉择，“消化”还是“吃肉”？............................15二、全国第三季度商品住宅市场概况...............................17一、全国商品住宅价格持续回升...............................................................17二、第三季度供给量下滑，未来3个月有望扭转....................................19三、第四季度商品房成交量预测...............................................................211.公积金贷款政策艰难破围，商品房成交量增长存疑...................................................................212.住房信贷“红利”四季度难再现.....................................................................................................223.第四季度商品房成交量可能不容乐观............................................................................................24三、主要城市商品住宅市场状况..................................25北京二手房市场概况......................................................................................26上海商品住宅市场概况...................................................................................27深圳商品住宅市场概况...................................................................................28广州商品住宅市场概况...................................................................................29天津商品住宅市场概况...................................................................................30南京商品住宅市场概况...................................................................................31武汉商品住宅市场概况...................................................................................32重庆商品住宅市场概况...................................................................................33成都商品住宅市场概况...................................................................................34西安商品住宅市场概况...................................................................................35温州商品住宅市场概况...................................................................................36
