-
易宪容：新一任ZF绝对会挤掉房地产泡沫
主持人：每期来到我们节目的嘉宾，都会给我们爆一点料，不知道今天易老师带来什么料呢，是不是也跟房子有关？易宪容：也不是爆料不爆料，但是有一条，我可以相信，我们新一任的ZF，绝对的是把住房市场的，让这个泡沫逐渐挤出来。这个泡沫挤出来之后，让房地产泡沫回归理性。那些人想把房地产泡沫继续来推大，来欺骗民众，这种可能性几乎没有。因为新一任ZF来讲，一定不希望中国出现金融危机、经济危机。是不是。主持人：我们看到您在微博上发表文章说，中国住房市场的一个公开秘密，就是大量的房源是掌握在少数人的手中的。那有没有什么样的一个好的方式，能控制这种情况的发生呢？易宪容：其实要控制这个东西很简单很简单。首先我说过了，既然我们前段时间的错误政策，导致现在这样的一个相当不合理的中国市场，对吧，暴利，在少数人手上，绝大多数人住房条件比较差，而且我们住房市场还成了一个财富转移机器了。就是说即使买了房，但是你们三四代人买这个房，然后把这个财富都转移到少数人手里去了。这是一个相当不合理的东西，对吧。那么我们要做到这一点，首先第一条，对我们中国市场进行全面普查，这个住房有多少，这个房子在谁手上，这是第一条。然后普查之后，我们采取一个合理的信贷政策和税收政策。你不是存了很多房子吗？我可以通过税收，交易税，交易所得税，房地产税，你要挣钱嘛，我把你这个挣的钱拿回来，让你无钱可挣，无利可图。如果大家，你有房子，不仅你不能赚钱，很可能要交税的时候，你要房子干吗？你肯定不要了吧，拼命的把房子就卖出去了。所以来讲ZF要做个事儿，做这个事儿太简单太简单了，大家可以看到，这是香港，不是泡沫尝贷很高吗，好，没关系，你炒啊，我就通过房地产交易税来调整。你比如说在没有这个政策之前的，你的房地产交易税是4.25%，你买房要交易啊，没关系，你半年来交易再加20%，你一年来交易你要交大概15%，19.2。一年到三年内交易，要加10%，4.25%。好，不仅仅这样，还有什么？还有一个，不是香港居民，没有香港的永久性身份证，对吧，还要加一个15%。你买房，炒房了，炒死掉，先把自己炒死掉。所以来讲，ZF要想把房地产市场调整很容易很容易做的，香港都做过了是吧，人家市场经济快速发达，对不对，我们还是一个计划经济呢，人家市场经济都可以做。新加坡、香港、台湾、日本、美国、德国都是这样做，我们现在还不这样做。其实我相信新的ZF会这样做。主持人：那么说到房产，我们和易老师一起来看一个图片。说近期郎教授抛出观点了，说中国房地产比美国的房地产保值，那郎咸平说了，中国和美国的情况其实正好相反，中国房地产的保值性是要强于股市的。对这种说法不知道易老师您同意他的观点吗？易宪容：他这个东西来讲，也是他自己的角度看。如果住房市场，我们采取，我刚才讲的一系列税收政策，住房不是投资品的时候，保值和增值了，郎咸平所重要的来讲，一直把住房市场作为一个投资市场，而投资性是我们整个中国房地产市场的症结所在。所以中国房地产市场一定被调整，不是投资市场。所以保值跟增值没有关系。
-
房地产行业:房产税靴子落地,征税条件低于预期
房地产业研究机构：兴业证券分析师：王晓冬，虞淼，张忆东撰写日期：2011-01-28点评:房产税出台时点符合预期。去年12月就有消息称今年1季度房产税将开始试点,今年1月9日重庆原则上通过房产税,而在1月22日、23日新华社连续两天发表关于房产税的评论,市场对于房产税的出台已经有了充分的预期,此次房产税出台的时点符合市场的预期。上海房产税征收条件低于市场预期。此前对于上海房产税方案的传闻是税率在0.8%左右,对新购住房征税。从税率来看,方案中的税率规定为0.6%和0.4%,且按照交易价格的70%计算纳税,低于预期。从征收范围来看,本地居民新购住房从第二套开始计算征收,另外方案中提出了一些减免条款,照顾了刚性需求、改善型需求、引进的人才以及在上海长期工作的非户籍居民,征收范围也低于预期。上海房产税不影响刚性需求和改善型需求,对投资需求有一定影响,对整体市场影响有限。从房产税的征收范围来看,减免条件基本保证了刚性需求和改善型需求并不在征收范围之内。房产税除了调节税收结构的主要功能之外,也起到抑制部分新增投资需求的作用,但是由于每年的最高持有成本为0.42%,持有成本并不高,房产税对于预期层面的影响更大。同时我们了解到,2010年全年上海纯投资型购房需求的比例已经较低,近期在刚性需求和改善性需求的支撑下销售依然旺盛,投资性需求的持续观望对于市场整体影响有限。重庆房产税征收条件同样低于预期。对于重庆房产税此前的传闻是对高端住宅征税,税率在1%左右。从税率来看,此次房产税方案实行按价格差异化税率,综合税率低于1%。从征收范围来看,方案中对别墅存量增量一并征收,而高档公寓是对增量征收,而且均有一定的免税面积,虽然增加了对非本地居民购买两套以上的投资性购房的房产税征收,征收范围仍然并不宽泛。重庆房产税影响高端住宅市场。重庆房产税对于别墅市场的影响较大,对于高端住宅市场需求也有一定的抑制作用。但是高端住宅房产税开征,可能会使部分需求流向中低端市场,反而增加中低端市场的需求。另外,由于“新国八条”中已经规定了限购政策,短期房产税对于外地多套投资需求抑制的边际效应并不明显,房产税是对这一类需求的长期化的抑制措施。房产税的主要目的是调节税收结构,调节收入分配,试点作用大于实际效果。房产税出台的目的是调节地方**的税收结构,减小对土地财政的依赖性。此次上海和重庆出台两个版本,征收范围既包括了存量房、增量房,同时还涵盖了高价房、别墅、和按面积计算征收,各个类型的征收方式都有所涉及,试点的作用明显。
-
房地产行业2011年1月第5周周报:短期内房地产板块将迎来反弹
房地产业研究机构：浙商证券分析师：戴方撰写日期：2011-01-31投资要点:区域房地产成交行情概述长三角区域:上周宁波是区域内重点跟踪城市中商品房成交回调最大的城市,其成交面积为10.29万平方米,环比下滑了25.99%;同期上海商品房成交亦出现了小幅下降,成交面积为46.44万平方米,环比降幅为8.58%。此外,南京、杭州和苏州三个城市商品房成交环比上升,成交面积分别为21.77万平方米、23.76万平方米、17.34万平方米,环比升幅分别为21.87%、28.69%和18.61%。珠三角区域:上周深圳一手房成交和东莞商品房销售环比均出现了明显的下挫,其中深圳一手房成交面积为7.94万平方米,环比下挫49.92%;东莞商品房销售面积为8.72万平方米,环比下挫了36.10%。环渤海区域:上周北京和天津的商品房成交均出现了明显的回调,成交面积分别为32.50万平方米和23.72万平方米,环比降幅分别为16.15%和12.18%。其他区域:从成交面积角度看,区域内重点跟踪城市上周商品房成交集体反弹,其中成交环比涨幅最大。重庆、成都、武汉、长沙、福州和厦门的成交面积分别为46.81万平方米、40.66万平方米、40.06万平方米、29.33万平方米、4.73万平方米和7.53万平方米,环比分别上升了35.68%、120.81%、9.29%、17.17%、31.35%和18.34%。我们的观点1月22日-1月28日,我们跟踪的15个重点城市的总成交套数和成交面积分别为34864套和361.60万平方米,成交套数和成交面积环比分别小幅上升了4.45%和7.79%,成交继续保持平稳。随着“限购令”向二三线城市蔓延、“新国八条”细则的陆续出台,我们认为在短期内商品房成交有一个短期冲刺的现象,以期规避“限购令”、全额营业税、6成首付等调控政策的影响。当然从1月的成交情况看,传统销售淡季的基本特征没有改变。截止1月28日,重点跟踪城市整体成交面积约为1299万平方米,约为上月成交量(1727万平方米)的75%;我们预计1月份全月的成交量在1450万平方米左右,环比上月下滑15%左右。从市场表现看,上周房地产周跌幅为1.38%,跑输沪深300指数3.16个百分点,其中最为重要的原因在与1月27日晚“新国八条”出台对于房地产板块的***,28日板块跌幅达3.57%。随着“新国八条”的出台、上海和重庆房产税改革试点方案的公布且方案的“杀伤力”低于市场预期,并结合年报行情的到来,我们认为房地产板块将迎来一波反弹。当然,值得指出的是,加息和调高存款准备金率将会给此次板块反弹带来一定的压力。
-
2009-2010年青岛房地产市场深度研究及投资咨询报告
目录第一章房地产行业概述.......................................................................111.1房地产定义及本报告研究范围………………………………………………………111.2房地产业发展特征及主要影响因素…………………………………………………131.3房地产在国民经济中的作用…………………………………………………………181.4我国房地产市场发展回顾……………………………………………………………20第二章2009年我国房地产行业发展环境分析及未来预判…….292.1全国宏观经济环境分析………………………………………………………………292.2房地产政策环境分析…………………………………………………………………372.32010年宏观环境预判…………………………………………………………………46第三章2009年全国房地产市场简析……………………………543.1全国房地产市场综合分析……………………………………………………………543.2全国商品住宅市场分析……………………………………………………………….693.3全国办公楼市场分析…………………………………………………………………803.4全国商业营业用房市场分析…………………………………………………………87第四章2009年青岛市房地产行业环境分析……………………944.1行业发展回顾…………………………………………………………………………954.2青岛市宏观经济和社会发展概况……………………………………………………974.3青岛市政策环境分析…………………………………………………………………1104.4青岛市重点规划解析…………………………………………………………………1174.5青岛市房地产开发分析………………………………………………………………129第五章2009年青岛市土地市场分析……………………………1405.1土地市场的相关概念…………………………………………………………………1405.2青岛土地市场发展现状………………………………………………………………1555.3青岛市土地市场供应分析……………………………………………………………1785.4青岛市土地市场成交分析……………………………………………………………1875.5青岛市土地市场价格及溢价率分析…………………………………………………1955.6青岛市土地市场供需比分析…………………………………………………………2015.7青岛市土地市场总结及展望…………………………………………………………2055.82009年热点地块简析万科后桃林社区地块…………………………………………207第六章2009年度青岛市全市住宅市场分析……………………2266.1住宅产业概述………………………………………………………………………2266.2青岛市住宅市场发展现状及特点…………………………………………………2336.3青岛市住宅市场供应分析…………………………………………………………2396.4青岛市住宅市场存量分析…………………………………………………………2506.5青岛市住宅市场成交分析…………………………………………………………2606.6青岛市住宅市场价格分析…………………………………………………………2746.7青岛市住宅市场供需对比分析……………………………………………………2856.8青岛市住宅市场总结与展望………………………………………………………2906.92009年青岛市热点住宅项目简析…………………………………………………293第七章2009年青岛市分行政区域住宅市场分析………………3137.1市南区住宅市场分析………………………………………………………………3137.2市北区住宅市场分析………………………………………………………………3397.3四方区住宅市场分析………………………………………………………………3657.4李沧区住宅市场分析………………………………………………………………3907.5崂山区住宅市场分析………………………………………………………………4157.6城阳区住宅市场分析………………………………………………………………4407.7黄岛区住宅市场分析………………………………………………………………465
-
住房保障、房地产市场秩序与民生改善
住房保障、房地产市场秩序与民生改善(部分内容为图片格式，参见附件中全文）【原文出处】中共南京市委党校学报【原刊期号】20102【原刊页号】31～42【英文标题】HousingSecurity,OrderofRealEstateMarketandPeople'sWell-beingImprovement【标题注释】［基金项目］本文是国家社科基金重点项目(08AJY010)、国家社科基金项目(09CJY032)和(06BJY084)、国家统计局一般项目(2009LB021)的阶段性成果。【作者】王辉龙/王先柱【作者简介】王辉龙(1978-)，山东即墨人，经济学博士，中共南京市委党校经济学教研部讲师，研究方向：产业经济、城市与房地产经济；中共南京市委党校 江苏 南京 21000；王先柱(1980-)，男，安徽安庆人，经济学博士，安徽工业大学副教授，研究方向：房地产经济。安徽工业大学 安徽 马鞍山 243002【内容提要】住房作为一种生活必需品和重要投资品，既要保证社会群体的普遍可得，又要有一定的市场活跃度，以保持供求平衡。当前我国房地产市场的表象繁荣，与住房保障不够完善有着很大关系。因为绝大部分居民只有通过在商品房市场上购买住房产权，才能满足自己的居住需求。这在一定程度上强化了公众“人人都要买房、房价只涨不降”的心理预期。房价在已经超出普通居民可支付能力的情况下，依然伴随着买方热情的高涨而快速攀升，这种缺乏经济基本面支撑的表象繁荣，本身就隐含着市场的无序。无序的房地产市场造成了社会财富的不合理分配和居民生活质量的下降。破解这一难题的思路须遵循以下逻辑；实施有效的住房保障政策，稳定消费者预期，平衡市场供求，理顺市场秩序，通过营造健康有序的房地产市场环境提高和改善居民生活水平。【摘要题】城市土地与住宅经济【关键词】住房保障/经济适用房/廉租房/福利效应【正文】［中图分类号］F293.33 ［文献标识码］A ［文章编号］1672-1071(2010)02-0031-12一、引言2009年12月7日闭幕的中央经济工作会议提出了2010年六项主要工作任务，虽然工作任务未对房地产业进行集中阐述，但有三处涉及：明年财政政策实施重点包括保障性住房；要加强普通商品房供应，支持居民自住和改善性购房需求；加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。随后，12月14日召开的国务院常务会议认为，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。所谓政策连续性，是相对于此前关于稳定房地产市场一系列政策措施而言的。中国自1998年启动住房制度改革以来，经过10年的发展，商品房市场逐步发育成熟，但保障性住房建设相对滞后，低收入家庭购房负担明显加重。2008年受美国次贷危机和全球金融海啸影响，中国住房市场陷入低迷状态，经济增长面临下滑危险。在此背景下，国务院于2008年11月9日宣布在未来两年内启动4万亿元人民币投资计划，其中9000亿元用于保障性住房建设。同年12月10日闭幕的中央经济工作会议，强调要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。17日，国务院常务会议出台了促进房地产市场健康发展的三项措施：加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费；引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。中央在关于促进房地产业发展的举措中，旗帜鲜明地提出了加大保障性住房建设力度的要求。主要原因是中国房地产市场经过前一轮的发展，商品房市场已经得到了很好的发育，但保障性住房建设明显偏弱。导致大量的住房需求只能从商品房市场寻找出路，这种刚性的需求一方面推高了房价，另一方面形成了非理性预期，使得房地产市场出现供需结构失衡，市场投机盛行，市场秩序受到干扰，危机也蕴藏其中。我国正处在经济转型和快速城市化的过程，对住房的需求将持续增长，其中有相当比例的低收入阶层无法在商品房市场上解决居住问题，保障性住房建设的直接意义是帮助中低收入阶层改善居住条件，间接的、更长远的意义是促进商品房市场有序发展，保证国民经济体系的稳健性和民生的持续改善。二、文献回顾保障性住房是市场经济下ZF必须提供的一种准公共产品，无论是自由市场主导型还是ZF主导型经济国家，都会制定住房保障政策。（一）住房保障政策：供给方补贴和需求方补贴以美国为代表的自由市场型住房保障政策，主要是通过税收、金融政策进行需求方补贴，鼓励公众从市场上购买并拥有自己的住房，因此，美国的住房自有率相对偏高（表1）。美国的住房保障政策主要由地方ZF来实施，因为美国的地方ZF拥有较大的征税（主要是房地产税）权力，它也有责任提供一定的公共服务（丹尼斯·迪帕斯奎尔、威廉.C.惠顿，2002）。信奉自由市场经济的美国ZF认为住房问题可以通过市场解决，住房保障对象针对的只是少数低收入人群。从1930年代中期开始，美国ZF出台了各种各样的住房保障计划，Ledbetter(1967)认为，这些ZF计划的直接目的并不是为了减少贫困——它们或者是为了改善军人在国内住房条件的战争临时措施，或者是为了帮助中产家庭迁往郊区，或者是为了保持房地产投资市场的活跃，或者是为了改善居住条件、美化城市和乡村环境。后来美国ZF也意识到，要消除贫困，一个不可或缺的措施就是建造足够多的住房；而在住房（特别是市中心地带的住房）短缺的背景下，仅靠私人公司无法为低收入家庭提供足够的住房，公共部门必须介入。1980年代，美国联邦ZF对低收入家庭住房补贴的实际支出轻微上扬，但其对未来住房支出的预算权力却显著下降，住房保障目标由对供给方的建筑补贴转向对需求方的租赁补贴。1989年的《财政制度改革、恢复和执行法案(FIRREA)》，为向穷人提供住房服务增加了资金和制度投入。Ross(1990)评估了这些法案对提高穷人住房保障的作用，认为这些法案能否奏效，还取决于对低收入家庭住房分配体系能否把这些法案融合进来。从实践来看，美国在住房保障方面做得并不好，相比欧洲国家，其社会流浪者和无家可归者较多、住房水平较低。以德国为代表的社会型住房保障制度，ZF全方位介入住房市场，兼顾所有购房困难群体，关注的是社会责任。他们主要是通过提供保障性住房，进行供给方补贴。这些国家不鼓励居民拥有自己的住房，在购房方面的税收较重，造成商品房市场上的房价相对较高，因此，居民住房自有率较低，德国住房自有率只有40%。瑞典、荷兰等国家的住房保障政策与德国相似。PinfieldandEtherington(1985)分析了同在北美的加拿大西部地区资源型公司为员工建造住房的策略选择。在加拿大，由某项资源而形成的社区可能构成一个完整的社会形态。因此，这些公司的住房保障政策与国家住房保障类似。主要分为三种类型：建造足够数量和户型的房屋，以满足所有需求；公司提供购房补贴以减轻员工购房负担；制定规则把有限的住房在不同员工群体间进行分配。在我国住房保障政策实施过程中，也存在着采用供给方补贴还是需求方补贴的争论。黄征学(2004)认为对中低收入者的住房保障应以ZF提供购房补贴为主，经济适用房建设等供给方补贴可能是低效率的。其实，对保障性住房效率的分析，应充分考虑市场环境和消费者特征，徐虹(2008)认为在房地产价格持续攀升的时候，应优先采用供给方补贴的住房保障政策；当经济降温，住房供不应求的态势转变时，应适当考虑需求方补贴的住房保障政策。这样可以提高补贴效率，也能够适应我国存在庞大低收入阶层的现实。（二）保障性住房建设：分配方式及其效果目前我国保障性住房的保障对象以城市低收入群体为主。这是因为在农村仍以自建房为主，而城市则已推行了住房分配的货币化改革，商品房市场的发育在改善城市居民住房条件的同时，也带来了低收入群体的购房负担。美国ZF也很少执行乡村住房保障计划，其原因却不同于中国：美国农村居民中的流浪汉和露宿街头者要远远少于城市。Hirway(1987)认为美国联邦ZF不对乡村建房进行资金支持，可能是基于以下考虑：补贴性住房应提供给穷人，而在美国，城市里的穷人更多；低成本保障性住房应由地方资源来建造，尽量少动用国家财政；而且，公众、公司及家庭部门都应该参与住房建设。有人担心经济适用房建设可能人为地使不同层次人群分片居住，形成富人区和穷人区。Rosenbaum(1996)的研究发现，住房对决定美国家庭的社会地位和经济福利具有基础性作用。在新泽西和纽约市，与白人相比，黑人和西班牙裔家庭较难住在高档社区，少数民族家庭很难拥有自己的住房，这就部分地反映了白人与其他族群在居住区位上发生了分离。Gotham(2000)认为是联邦ZF的住房政策造成了美国大城市居住区的族群隔离和住房所有权的种族不平等。作为1968年住房法案的一项重要内容，第235节将住房政策的重点由原来的地方ZF提供直接供给方补贴给私人部门，变为刺激有色人种和穷人去获取房屋的产权上。研究发现，当提供购房补贴的时候，大量受补贴的白人家庭会在郊区购买新房，而非洲裔家庭则会购买位于城中按种族划分的社区内的旧房。社区对生活其中的家庭有着重要影响，许多研究都假设联邦政策能够帮助一些家庭搬离贫民区，改变他们的生活空间，但Clark(2005)怀疑这些假设的真实性，他通过检验发现，要干预诸如住房选择这样的动态过程，并产生政策效果，是非常困难的。居住区分割(ResidentialSegregation)的现象加速了社会的分化，从各国住房市场发展的经验来看，ZF都在积极应对居住分割或居住割裂可能带来的社会问题。一般认为，居住分割会造成不同阶层接触减少，降低社会凝聚力，妨碍社会和谐(SocialCohesion)，是社会稳定的重要威胁。因此，像荷兰等国家的ZF一直采取社区混居实验(ResidentialMixingExperiment)的积极干预政策，通过财税、法律等手段来力图促进不同收入阶层人群的居住融合机会。相比之下，我们在住房和城市规划的政策层面上对此问题还重视不够。（陈钊等，2008）英国在撒切尔夫人ZF的私有化改革之后实施了公房优先购买政策，鼓励居民拥有自己的住房。而为了保障中低收入居民的住房需求，仍设有社会公共房屋管理部门。目前英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权（表1），另外30%的居民租赁住房；其中，20%的居民从当地ZF租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋。英国这种住房消费格局，是其住房政策特别是公有住房政策实施的结果。ZF在财政预算中要对公房建设与维修资金进行分配。英国的社会福利保障部要会同一些保险机构，帮助贷款购房的居民在失业之后一定时间内仍能还款，不至于因短期的支付能力问题而失去住房。此外，地方ZF还通过规划手段对住房建设进行管理，比如要求私人开发商开发的房子超过14个单位，就必须有三分之一要纳入AffordableHousing（可负担住房，相当于保障房）的体系内。开发商新建保障住房，可以得到公共财政的补贴，但建设过程中要接受当地Housing Association（住房协会）或者地方ZF的监督管理。日本的住房保障制度以国家财政支持为主。上世纪50～80年代，日本住房短缺。以ZF为背景的住房公团、公营住宅和金融公库在对中低收入家庭的住房保障中发挥了重要作用。ZF提供保障性住房，主要以租赁形式解决低收入家庭的住房困难。保障性住房建设以国家财政出资为主，地方ZF的职责主要是出地（土地优先供应）及组织建设和管理。对于公营住宅，有严格的准入限制和退出规定，并按家庭不同收入标准详细规定了相应的租金标准，原则上租金不超过家庭收入的30%。对于收入达到平均水平以上的家庭，则应退出公营住宅，或者相应提高租金标准。为推动住房建设、改善居民的住房水平，日本ZF还制定有相当完善的税收调节政策和财政支持政策，如所得税、财产税减免抵扣、财政补贴等。这些政策经过几十年的发展，不断成熟完善。其总的原则是少税种、低税率的政策。近十几年来，日本大都市的高层公寓发展迅速，特别是ZF兴建的保障性租赁住房，因面积较小，不论是房价还是租金都相对较低，主要面向单身者，包括未婚青年、离婚、丧偶等，受到市场欢迎。新加坡是东南亚地区住房保障制度实施最好的国家。新加坡的住房问题并不完全通过市场来实现，ZF强力干预和介入住房市场。住房公积金制度是其住房保障的一大特色：由雇主和雇员共同缴纳住房公积金，分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。对公有住宅的出售，起初采用登记配售，即按登记的先后顺序出售。后改为定购制度，即每季度公布一次建房计划，在定购并申请房屋的人中进行抽签，中签者经购房审查交付订金，然后签订购房合同并交付房价的首付款。新加坡的这一办法缩小了各地区、各类型住房的供求差距。我国香港地区实行双轨制住房体系，即市场住房供应体系和保障性住房供应体系（公屋制度），刘云等(2002)认为，香港保障性住房供应体系改善了市民的居住条件，在一定程度上减小了贫富差距，促进了社会安定。内地城市在短期内无法提高居民收入水平和购房补贴力度有限的情况下，提供保障性住房应该成为住房保障政策的重要内容。虽然我国经济适用房政策在实施过程中确实还存在许多问题，如高收入者住进了经济适用房、某些单位以经济适用房的名义建超标住房，操作过程中出现“寻租”行为等。但只要对以上问题加以改进，还是能发挥保障性住房的社会效应和经济效应的（陈聪慧，2007）。李培(2008)认为在中国多层次的住房保障体系中，经济适用房建设发挥了重要作用，也存在一些问题，要使中央的经济适用房政策得到落实，必须建立对各地住房支付能力的评价指标体系，以判断经济适用房的供需结构，调整政策方向。林荣茂(2006)认为，经济适用房制度的政策绩效主要取决于中低收入家庭的住房价格弹性，在中低收入家庭对经济适用房的需求价格弹性较大时，经济适用房制度相对于直接的货币补贴而言，是一种合意的制度安排。在我国的保障性住房建设过程中，也有学者提醒应注意可能出现贫民窟，从而隐含不稳定因素的问题。不过，当前最紧要的问题还是先解决低收入群体的居住问题，因为城市化的快速推进和两极分化的加重，已经将部分人群推到了无家可归的边缘。三、保障性住房的保障功能、市场调节功能与社会福利效应房地产消费、特别是住房消费属于综合性消费，因为它可能波及和带动居民一般性消费支出，包括衣、食、住、行等各个方面都与房地产消费有关。比如，人们的服饰风格与其居住的社区和住宅档次有着紧密联系；足够的住房空间，可为人们居家下厨、烹饪烧菜提供便利；带有车库的住房增多，会促进私家车的消费等等。总之，住房水平提高和居住环境改善，可拉动多个领域的产品销售和劳务交换。发展房地产业，提高居民住房消费水平，可为人们其他方面的发展创造条件，促进居民生活水平全面提高。正因为如此，当人们的住房需求不能得到满足时，其他方面的消费和发展也会受到抑制。住房是必需品、是奢侈品也是公共品，作为必需品和奢侈品的住房消费，可通过商品房市场得以解决，作为公共品的住房消费，则不能置于社会保障范畴之外。（一）保障性住房的社会保障功能由ZF实施的社会保障，以满足人的基本生存需要为目标，通过向困难群体提供社会救助，来提高社会总体福利水平，从而扩大社会持续发展的能力。保障性住房建设的社会保障功能主要体现在如下方面：1.提供物质保障，提高社会财富水平物质是第一性的，是支撑人类社会繁衍发展和文明进步的前提条件。住房是人们生活、生产及从事文化、艺术等其他精神活动的基础。保障性住房建设最直接的社会福利效应，就是为那些没有能力、或者暂时没有能力解决住房问题的群体提供了从事社会活动的物质基础保障。特别是对中国社会而言，家的概念是以住房为基础的，“安得广厦千万间”是社会福利水平的象征，因此，保障性住房建设对中国社会产生的福利效应尤其突出。保障性住房的建设，为那些低收入群体提供了稳定的居所，增加了他们的财富水平和总体社会福利水平。2.提供安全保障，利于社会秩序安定家是一个人避风的港湾，拥有稳定的住所，人们才会有安全感，社会才会有安定团结的局面。在当前的风险社会中，人们随时承受着不可预知风险的压力，包括失业、疾病等各种风险的突然发生可能会打乱人们的正常生活秩序，特别对于困难群体而言，他们抵御风险的能力较差，极易陷入危机和困境中。当危机与伤害发生时，人们最想回到家中，在那里休息、疗伤，否则这部分人群极易转化为社会不稳定因素。保障性住房的建设，为困难群体提供了风险发生时的安全保障，可使他们在有安全感的心理状态下，渡过难关，继而寻求更高的生活质量。3.提供精神保障，提高社会群体的归属感对精神生活的追求是人类区别于一般动物的标志之一，并在一定程度上促进物质生产水平的提高。精神的需要包括友谊、情感、心灵归属等方面，人们在相互交流、接触中获得精神世界的愉悦，在群体互动中获得知识的提高，而所有这些交流都需要一个有形的场所。住房作为人与人交往、合作、互动的场所，不仅提供物质的基础，更能带来情感上的支撑，尤其对中低收入群体而言，住房更是为他们提供了精神保障，提高了他们的社会归属感。居住在高档社区的人，可能更多时间是穿梭于写字楼和会所间，住宅反而只是个睡觉的地方；而对于一般公众、特别是中低收入群体，他们的住宅承载了更多的内容：是教育子女的场所、家人共聚的场所、友人交流的场所……，现代社会生活节奏的加快、竞争压力增强，人们的精神世界里越来越需要沟通、倾诉和相互鼓励，由共享感情基础上的互动而产生的亲情、友情、信任、吸引和归属感，可给他们带来极大的心理动力和精神安慰。因此，保障性住房作为一种值得人们信赖和依靠的物质资源，显示出精神层面的价值，为社会中低收入群体建造了精神的家园，提高了整个社会群体的归属感。4.提供尊重保障，体现社会关爱在当前的社会转型过程中，竞争、流动和分化的加剧，使人们在知识技能、社会地位、生活方式等方面的差距越来越大。个人与个人、群体与群体之间在很多方面存在着观念分歧，相互隔阂、相互误解、彼此偏见严重、社会认同感降低，对于那些无法拥有稳定居所的人群，他们在社会比较、社会舆论中形成失落感、自卑感、挫败感，构成一定的心理压力和阴影，从而限制了他们潜能的发挥，如此恶性循环强化了他们的弱势地位。尊重是对个体价值观念或行为方式的接纳、承认，使之认识和确信自己是一个有价值的人。社会成员具有个体差异性，受自身条件、机遇等各方面限制，对资源的占有或获取资源的能力各不相同，但社会必须给予每个成员以尊重。使困难群体能够体面地居住，是对他们的基本尊重，这是社会的关爱，也是社会的责任。无家可归或居无定所的流浪者，难以获得尊重；那些负担不起住房成本，寄居他人家中或破旧房屋中的困难群体，也难以获得尊重。建设保障性住房，让家庭困难的社会成员也能居有定所，是从社会层面承认了这部分人群的价值，在这个过程中获得社会信任、社会尊重与社会认同感，使他们强化社会身份、增加自信、转变对自身的不利评价，树立积极健康的生活态度，建立对生活的希望和激情，维护他们的自尊，有助于他们进一步赢得社会尊重、实现自身价值。5.提供发展保障，实现社会公正马克思主义世界观把人的自由全面发展作为经济社会发展的最终目的，人的发展与自然界、社会的发展都必须以物质统一性为基础。人们的居住条件，是其自身发展的重要物质基础。稳定、舒适的居住环境，有利于孩子的健康成长、有利于劳动者安心工作。在人的成长发展过程中，可能机会并不均等，但从社会全局的角度出发，努力弥补这种不平等，尽量给予各社会群体以公正的发展条件，是ZF的职责所在。对那些没有能力在商品房市场获得住房、实现居住需求的人群，ZF应该提供住房保障，给他们发展的权利。另外，保障性住房建设不仅为困难群体提供发展保障，其更长远的意义在于实现社会公正，促进社会不同阶层的融合与互动。对于那些属于困难群体的人群，给他们发展的基本保障，让他们有一个安心学习、工作和奋斗的环境，他们就可以通过自己的努力，摆脱贫困，走出受救助的行列。只有让各个社会群体都看到发展的希望，社会才能形成良性互动。（二）住房保障对房地产市场的调节及其社会福利效应分析房地产市场的过度繁荣将引发投机盛行，市场秩序会受到严重干扰，最终损害宏观经济运行，这一点已被许多国家和地区的经验所证实。当前中国房地产市场的利益相关者主要有开发商、居住型购房者、投机和投资型购房者、银行、地方ZF。房价上涨的根本原因是庞大的需求与有限的供给不能实现平衡。在此背景下，开发商采取减缓开发节奏、捂盘惜售、媒体造势等策略营造紧张氛围，加剧房价继续上涨的消费者预期。房价上涨使投机投资型资本有利可图，纷纷转向楼市，恶化了供求矛盾，进一步推动房价上涨。由于在当前的税制结构中，房地产税收占到了地方财政收入的30%，且房地产投资对GDP具有很强的拉动力，地方ZF没有遏制房价上涨的内在动力。银行出于资金安全的考虑，也不愿意看到房价下跌，他们会在必要的时候给开发商以支持，开发商只要维持住资金链不断裂，就在与消费者的博弈中占据了主动。居住型购房者是希望房价下降的市场力量，但因需求量过大，加之投机力量的存在，使得他们的愿望难以依靠市场机制自动实现，因为按照市场经济理论，供求关系是价格波动的主要影响力量，价格又可以对供求作出调整，并最终达到一个均衡点。但对房地产市场而言，价格是不能调节供求的，这是因为：第一，从居住需求看，房地产是生活必需品，没有替代商品可以选择，居住需求部分的弹性为0，即需求是外生给定的，这就使得价格的决定力量由供给唯一决定，价格不具有调节供求的力量。第二，从投资需求看，房价是地租的资本化，这种虚拟价格很容易被市场炒作，从而脱离其基本价值形成泡沫。买涨不买跌的心理只会增加、而不会遏制投机需求，因此价格也不具有调节供求的力量。既然房地产商品的特殊属性使它不能依靠市场力量实现价格对供求的自我调整，就必须借助外力进行调整，以保持市场的健康和稳定。要平抑高涨的房价，无非是调节供给和需求两个方面。在几次房地产市场调控中，增加供给的政策几乎都遭到了失败，原因很简单，第一，中国的房地产市场失衡是一个结构性失衡，供给结构不能与需求结构相适应，大户型房子利润更高，而更多的普通消费者买不起大户型。ZF出台增加供给的政策，开发商供给的还是大户型，仍然不能有效满足市场需求。第二，中国的许多房地产企业热衷于炒地皮而不是盖房子，ZF增加供地，但土地出让后被开发商囤积了起来，不能形成住房市场的有效供给；ZF增加流动性，恰恰成了开发商借以维持资金链以坚守高房价的支撑。由此可见，要调节房地产市场价格，必须从需求角度入手。减少需求的方法就是完善住房保障，把商品房市场庞大的需求分流到保障房领域。这种分流可优化原有的商品房市场结构，那些投资性需求和想购买大户型的高收入者继续留在商品房市场，以保持市场必要的活跃度，而低收入者则退出商品房市场，这种退出不仅在于分流市场需求，更重要的意义是稳定市场预期，遏制投机、炒作等扰乱市场秩序的行为。福利效应指的是实施社会保障后，给经济社会及人们的生活带来的影响和效果。下面根据中国住房制度改革的现实，借鉴平新乔(2005)的标准分析方法，从经济学的角度通过一个模型来具体分析保障性住房对居民福利效应的影响。图1 住房需求补贴和供给补贴的福利效应如果ZF采用的是供给方补贴，即不是对消费者提供购房补贴，而是建造保障性住房，也就是通常所说的“砖头补贴”。保障性住房包括经济适用房和廉租房等，此类住房的价格明显低于商品房价格，所以保障性住房建设将使市场房价下降，此时，四、当前形势下我国住房保障政策的宏观政策效果（一）中国房地产市场现状受世界金融危机的影响，2008年中国房地产市场进入收缩性调整期；下半年，居高不下的房地产市场日趋萎靡，全国房屋销售出现量价齐跌的态势。根据国家发改委和国家统计局的数据，2008年全国70个大中城市房屋销售价格指数总体呈下降趋势，2009年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比下降0.9%，降幅比2008年12月扩大0.5个百分点。截至2008年12月底，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。这表明市场在继续向深度调整。根据本文的分析，在房地产开发企业投资意愿下降、居民购房负担过高并对房地产市场持续观望的背景下，ZF的住房保障政策以供给补贴——即进行保障性住房建设，要比直接给予购房补贴更有效率。保障性住房建设可以在缓解整体居民购房压力、提高社会福利效应的同时，增加住房消费需求，扩大萎靡不振的房地产开发投资，带动宏观经济复苏。房地产市场的下行趋势一直持续到2009年一季度结束，从二季度开始，房地产价格开始企稳回升，虽然4、5两个月份同比仍然是下降的，但从3月份开始环比已经开始上升。2009年下半年，房地产价格开始快速回升，部分城市房价增速过快并再次站上历史高位。如图2所示，从2008年1月到2009年11月，70个大中城市房地产价格指数经历了一个由衰退到复苏的过程。总结房价波动背后的影响因素大概有如下几点：1.宏观调控与金融危机的叠加效应逆转了市场人气2003-2007年房地产市场的持续繁荣把企业、投资者、消费者、银行以及其他各方面的人气集聚过来。过多的资本向房地产市场集聚所隐含的潜在风险让中央ZF极度关注，连续出台的金融、土地、货币政策逐步收紧了房地产市场的地根和银根，加之爆发于美国的次贷危机迅速演变成一场全球金融动荡。中国房地产市场人气在2008年出现逆转，买涨不买跌的心态使得无论是投资者还是自住消费者都处于观望之中。2.刚性需求在2008年末2009年初开始释放2008年，面对市场走势的反转，中央ZF的宏观政策也发生了变化，由遏制房地产市场过度繁荣，到鼓励居民积极的住房消费。投资型购房者可能会在市场收缩期持续的持币观望，但刚性需求在一定的时间内不得不释放出来。2008年末的时候，出于应对金融危机的考虑，一系列鼓励住房消费的政策从中央到地方开始实施。在这些优惠政策的刺激下，居住型购房者开始入市。但市场依然不够活跃，直到2009年一季度，价格一直呈下行态势。3.流动性充裕，房地产市场回暖为应对金融危机，中央采取适度宽松的货币政策，保持了比较充裕的流动性。大量的资金投放市场后引发了人们对通货膨胀的担忧。于是，资金开始寻找能够保值的产品，房地产自然受到关注。因为2008年房地产开发投资下滑，新房供给不足，在政策上的优惠使得投资型、投机型购房逐渐增多的背景下，房地产市场库存被快速去化，各地均出现有限的房源被抢购的现象。市场在4月份开始出现回升迹象，6月份70个大中城市房地产价格指数同比出现正增长。4.政策“末班车”效应，二手房购销两旺带动市场爆发式上涨2008年末的一系列优惠政策是针对当年市场人气不足和扩内需保增长的现实需要出台的，其中部分政策暂定一年执行期。于是，伴随着2009年二季度房地产市场的回暖，关于优惠政策即将到期的传言触动着市场敏感的神经，急于买房和急于卖房的人争相在年底之前出手，二手房市场出现井喷式爆发，市场的活跃推动新房价格一路上扬。京沪穗深四个一线城市的房价纷纷站上历史高位，房价的高涨将如何满足普通民众的基本居住需求这一民生问题再次凸显出来。图2 全国房屋销售价格同比指数数据来源：国家发改委、国家统计局联合发布《70个大中城市房屋销售价格指数》（二）当前形势下我国住房保障的政策意义1.保障性住房建设是改善民生的重要举措虽然目前房地产市场处在交易量的低迷期，但房地产价格并未降到一个普通城市家庭能够承受的水平上。Wind咨询数据显示，2008年12月广州一手住房交易均价为8012元／平方米，比2008年11月下跌1382元／平方米，创18个月新低；同期深圳房屋均价跌破9000元／平米，以广深两地2008年城镇居民可支配收入水平25317元、26729元，平均每户1.73个就业人口计算，一套100平米的住房，大约要花去一个家庭16年和18年的收入。已经远远超出了国际上公认的3-6年的正常标准。进入2010年，广深房价早已走出低谷，站在历史新高点，房价收入比进一步拉高。因此，推行住房保障政策，建设保障性住房，并非当前经济形势和市场环境下的权宜之计，而是ZF在特定国情下给予低收入群体以居住权的严肃社会责任。2.保障性住房建设是扩大居民消费支出的基础性工作由上文模型分析可知，保障性住房建设可扩大消费者的预算范围，相同情况下可扩大一般性消费支出。包括廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程等保障性住房建设，都是改善城乡居民消费环境和条件的基础性工作。消费理论认为收入水平是影响消费支出的重要因素，我们在努力提高居民收入水平的同时，加快保障性住房建设，从而扩大了消费者预算可能性边界，有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费，可产生很强的带动和辐射作用，与扩内需调结构的宏观政策目标相一致。3.保障性住房建设是带动相关产业逐步走出低迷的有力措施受经济危机影响，目前我国企业生产减少、投资乏力，根据宏观经济学理论，当私人部门投资减少时，ZF应进行公共投资，以刺激需求、拉动经济增长。房地产业具有很强的关联性，特别是在开发建设时期，可有效带动相关产业的发展。有关统计显示，2008年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费65万吨、水泥消费50万吨。另外，国家安排的17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，可拉动铸铁消费两万吨、钢材消费10万吨，水泥消费30万吨。住房消费又可带动家电等耐用消费品市场的复苏。可见，当前正是推行保障性住房建设的有利时机。4.保障性住房建设是推进我国房地产市场健康发展的重要保证我国的商品房市场从1998年停止福利分房起开始逐步形成，此后经历了一个高速发展阶段，并出现了投资过快、房价过高的问题。金融危机发生后，中国房地产市场处在低迷之中，投资增速放缓、销售面积下滑、价格向理性回归，这是市场机制的自我校正过程，而在后危机时代，由于刚性需求的释放和优惠政策的刺激，房地产市场再次出现价格快速上涨的局面。要破解当前房地产市场的困局，最根本的一条就是要分流商品房市场的巨大需求压力，稳定消费者预期，引导居民理性消费和市场价格向价值的回归，在此基础上，开发商合理确定开发规模、正确核算开发成本、拿出可被市场接受的价格策略，从而使市场回到正常的运行轨道上来。在我国城市化快速推进，住房需求刚性存在的背景下，要实现上述目标，必须启动保障性住房建设，包括经济适用房、廉租房等保障性住房的建设，除了提高社会福利效应外，其当下更重要的意义在于改善住房消费结构，使商品房供需回到理性的平衡区间，刺破因市场非理性需求而引致的房地产泡沫，促进房地产市场健康发展。下面借助图3分析当前形势下住房保障政策对房地产市场秩序稳定和民生改善的意义。在推动房地产价格上涨的因素中，主要是供求结构性失衡、消费者对房价继续上涨的预期和地方ZF追求GDP及土地财政的动力。从当前土地出让面积和房地产供给量的比较来看，存在较大的缺口，其原因就是开发商的囤地行为。据国土部调查，截至2009年12月，全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷。开发商拍得土地却不开发，只等其升值后获取价差收益，结果造成住房上市量缓慢。除囤地外，开发商还在房价上升阶段采取捂盘惜售、迅速抬高价格等营销策略制造紧张气氛，加剧供求矛盾。在住房保障不能有效覆盖中低收入者的背景下，刚性的消费需求只能与投机投资性资金在商品房市场上争夺有限的房源，结构性供求矛盾进一步助推了房价还要继续上涨的消费者心理预期。为应对高房价带来的一系列显性和隐性的社会经济问题，ZF必须进行宏观调控。于2009年中央经济工作会议闭幕后召开的国务院常务会议提出了调控房地产市场的四条意见（见图3），这四条意见是针对当前我国房地产市场存在的主要矛盾提出的。其中，住房保障政策被继续强调提出，有效的住房保障政策将对刚性需求进行分流，从而减缓房地产市场的结构性矛盾，稳定市场预期。对整个房地产市场的长期健康稳定发挥重要作用。同时，扩大国内消费需求始终是我国宏观经济领域的主要目标，消费需求的扩大意味着居民生活水平的提高和民生的改善。如图4所示，造成我国内需不足的主要原因是城乡二元结构和社会保障问题的存在。前者限制了农村消费市场的启动，后者使得城市居民不敢消费。解决城乡二元结构问题需要推进城市化，而城市化过程中遇到的阻力之一就是住房保障问题，因此完善住房保障制度可通过推动城市化，促进城乡二元结构问题的渐进解决，从而扩大国内消费需求。同时，住房保障是社会保障的内容之一，住房保障政策的实施可提高居民消费力，使住房消费更加理性和健康。五、结论本文分析了保障性住房建设的福利效应和当前形势下可能产生的宏观政策效果，认为保障性住房建设可为中低收入居民提供物质保障、安全保障、精神保障、尊重保障和发展保障，可以提高社会财富水平、稳定社会秩序、增进低收入群体的社会归属感、体现社会关爱及实现社会公正与和谐。住房保障政策分为供给方补贴和需求方补贴两大类，在房地产市场过热的时候，宜采用需求方补贴；而房地产市场趋冷的时候，则宜采用供给方补贴。从我国城镇居民收入存在两极分化趋势、当前房地产市场供需失衡以及我国房地产市场仍需长期稳定发展的角度考虑，都必须大力发展保障性住房建设，而当前经济环境下正是推动保障性住房建设的有利时机。当然，在保障性住房建设过程中，还有一些必须面对并且要高度重视的问题，这些问题能否得到有效解决，直接关系到保障性住房福利效应的发挥和宏观政策效果的实现。1.营运管理问题。保障性住房建设的主体是ZF，但基于公共部门在运营管理过程中的效率往往低于私人部门的事实，可以引进企业参与保障性住房的建设和管理。资金来源按照财政预算安排为主、多渠道筹措的原则，从土地出让净收益中提取一定比例用于保障房建设，建立稳定的保障房建设资金来源渠道。必须注意保障性住房与一般商品房的本质区别，前者以保证社会资源得到公平分配为目的，后者以在市场中盈利为目的。保障性住房建设可享受ZF划拨土地、低息贷款、税收减免等优惠政策，但ZF部门决不能因为保障性住房建设减少了财政收入而厚此薄彼，为了房地产业的长远发展，ZF要从政策上调动开发商参与保障性住房建设和管理的积极性。保障性住房建设容易，管好并不容易，一些相关的配套要相应出台和完善，以形成长期有效的住房保障制度。图3 当前房地产市场调控脉络图图4 住房保障对国内消费需求影响的传导机制注：实线表示形成的原因，虚线表示解决路径。2.分配机制问题。如何使保障性住房能够公平、公正地分配到困难群体手中，是一个必须从制度上加以解决的问题。目前我国还缺乏完善的个人信用体系和住房情况的相关记录，而账面工资往往又不能真实反映居民的收入水平。因此，根据消费者的收入水平和当前住房情况来判断是否具有享受保障性住房的资格，存在制度上的困难。地方ZF可以设立非盈利组织充当审核的第三方机构，对辖区内的居民住房情况进行摸底调查，建立网上监督平台，同时要进一步加强社会信用体系的建立。保障性住房除了保障城市低收入群体外，也应适当覆盖刚刚工作的年轻人。这部分人是未来商品房市场的主体客户，因没有积蓄暂时无力购买商品房，对他们的保障方式应以提供廉租房为主，等他们有一定经济能力的时候，再到商品房市场完成购房计划。这样既对年轻人工作初期的住房问题做出了过渡性安排，又缓解了当前拆迁、城市化和年轻人成家所带来购房需求的拥堵效应，有利于理顺市场预期。3.定价方式问题。保障性住房的定价以保本微利为基本原则，其低价格是ZF补贴的结果，不同于商品房市场上开发商通过提高管理水平、压低开发成本所带来的低价格。保障性住房的价格既要低于商品房价格，又要维持营运所需的成本，ZF应从统一规划管理的角度出发，统一工程招标、统一资金管理，限定建设工期，以利于成本控制，以合理的价格向中低收入者提供保障房。4.产权归属问题。保障性住房的土地由ZF低价供应，并补贴建房成本，其产权也应有所限制。可分为两类，一是纵向时间上的不完全产权，即购房者在某时间段之内不具有完全产权，不能转让、出租或者抵押；二是横向空间上的不完全产权，即保障房的产权由购房者与ZF共有，若居住者已不符合受保障条件或自愿放弃保障，只能由住房保障机构按照“以息抵租、原款回购”的方式回购，而不能参与市场交易。［收稿日期］2010-01-25【责任编辑】木秦【参考文献】[1]EmilyRosenbaum.Racial/EthnicDifferencesinHomeOwnershipandHousingQuality,1991.SocialProblems,1996,(4).[2]IndiraHirway.HousingfortheRuralPoor.EconomicandPoliticalWeekly,1987,(8).[3]KevinFoxGotham.SeparateandUnequal:TheHousingActof1968andtheSection235Program.SociologicalForum,2000,(3).[4]JohnP.Ross.TheFIRREActandHousingforLow-IncomeFamilies.Publius,Vol.20,No.3,TheStateofAmericanFederalism,1989-1990(Summer,1990).[5]LawrenceT.PinfieldandLoisD.Etherington.HousingStrategiesofResourceFimsinWesternCanada.CanadianPublicPolicy/AnalysedePolitiques,1985,(3).[6]WilliamA.V.Clark.InterveningintheResidentialMobilityProcess:NeighborhoodOutcomesforLow-IncomePopulations.ProceedingsoftheNationalAcademyofSciencesoftheUnitedStatesofAmerica,ResidentialMobilityofLow-IncomePopulations,2005,(10).[7]WilliamH.Ledbetter,Jr.PublicHousing:ASocialExperimentSeeksAcceptance.LawandContemporaryProblems,Housing.Part2:TheFederalRole(Summer,1967).[8]陈聪慧.我国经济适用房政策的经济学分析[J].天府新论，2007,(6).[9]陈钊等.安得广厦千万间：中国城镇住房体制市场化改革的回顾与展望[J].2008,(1).[10]高波.现代房地产经济学导论[M].南京：南京大学出版社，2007.[11]黄征学.经济适用房的政策效应分析[J].经济科学，2004,(3).[12]李培.中国经济适用房供求的省际差异分析[J].财贸经济，2008,(9).[13]林荣茂.论经济适用房制度的政策调整[J].消费经济，2006,(8).[14]刘云等.香港保障性住房供应体系的特点及其启动[J].上海经济研究，2002,(4).[15]平新乔.微观经济学十八讲[M].北京大学出版社，2005.[16]魏国平，曾洁雯.住房保障制度的国际间比较[J].商业时代，2008,(32).[17]徐虹.保障性住房政策的选择运用[J].中央财经大学学报，2008,(6).[18]丹尼斯·迪帕斯奎尔，威廉·C·惠顿.城市经济学与房地产市场[M].经济科学出版社，2002.
-
转载 不要把房租上涨扯到房地产新政上
不要把房租上涨扯到房地产新政上2011-2-16每日经济新闻没有任何一条规律指出房价下跌会导致房租上涨。房地产新政出炉起到了立竿见影的效果，2010年之所以出现反复是因为政策左右摇摆执行不力，加上通胀预期叠加效果。在“新国八条”等政策影响之下，上周北京楼市无论是期房住宅、二手房，还是总成交量均下跌六成左右。其中，上周期房住宅日均成交量不足110套，成为2010年调控以来的次低点，市场观望气氛非常浓厚。这当然不能说明调控已经成功，2009年调控之后出现三个月的房地产市场低迷，最终还是一飞冲天。今天房价能否上升，取决于政策的执行力度，取决于**能否有效地控制通胀。房价是否得到控制还没有定论，房租开始疯狂上升。根据国家统计局最新公布的数据，1月份，居住类价格同比上涨6.8%。其中，水、电、燃料价格上涨3.9%，建房及装修材料价格上涨4.3%，住房租金价格上涨7.1%。事实上，各大城市房租上涨幅度远超过统计局数字，大多在5%到20%之间。房租上涨使低收入阶层惴惴不安，租房群体大多收入不高，对价格变动十分敏感。房地产调控提升房租的理论横空出世。该理论的逻辑是，房地产调控限制了房屋成交量，导致可供房减少，而刚需居高不下，此时房租上涨是市场供需关系失调的反应。这一理论禁不起推敲。我国的房地产市场与房租之间没有必然联系。此前我国的房地产主要是投资品种与抗通胀品种，从2003年中国房地产彻底走向市场化以来至今，虽然房地产历经数次调整，但总的周期并没有改变，房地产依然处于上升通道当中，目前还是没有出现拐点。当然，笔者认为拐点在前，这是预期，与真正的拐点到来是两回事。不断上升的房地产价格催生出房地产投资客，赢利方法是买房、捂房而后择机出手获得资产增值收入。在房价泡沫不断上升远远超过房租时，投资客绝不会把出租当做主要的赢利来源，原因是租售比离谱，靠出租要几十年甚至一百年之后才能收回成本，每月收取的租金收益跑不赢一年期存款利率，没有人会傻到出租房屋谋利，看看手握五套、十套房的人有多少是做寓公收房租获得收益的？一线城市的房价十年涨五倍，但房租上涨速度可怜。据报道，号称在杭州租房业界揽下1/3生意的盛世管家市场部经理韩毅给记者看了一份员工培训材料：“这组数据我们要求每个新员工都要记牢的。”这组数据是，2000年到2009年，杭州租金均价从1500涨到2300，差不多10年才涨了50%。中国大城市的租售比一直在1：500以上，根据上海二手房指数办公室的抽样调查结果显示，除老工房的租售比比较合理外，大部分物业的比值在1：500至1：700之间，靠出租要40年到60年才能收回成本，这还不算其中的物业、维护费用以及折旧。很明显，房价高、房屋周转率高并不会增加出租房的供应量，而会增加捂房投资者。目前房地产新政如果能够真正抑制房价，将切断房地产作为投资品的属性，此时手握数套房的投资者只有两种选择，对未来预期不看好者或者资金压力过大者会赶紧售房兑现，而另一种选择就是出租获利，房地产价格下降而租金价格上升，将使租售比逐渐恢复正常状态，当租房一年的收益大于长期定存收益时，租房就会成为首选。历史数据印证了房价与租赁之间具有反向关系，21世纪分析师罗寅申表示，“上海二手房市场的历史走势表明，当楼市相对火爆时，租赁占比约40%，楼市相对低迷时，租赁占比70%。”房租价格上升的真正原因在调控之外。从去年至今房租价格上升，背景是通胀压力增加，最低收入工资水平上升。1月25号人力资源保障部公布的数据指出，2010年全国各地适时调整最低工资标准，到2010年底全国30个省份调整了最低工资标准，月最低工资标准平均增长幅度为22.8%，月最低工资标准最高的上海市为1120元，小时最低工资标准最高的北京市为11元。通胀压力上升与人均工资大规模提高给了房东提价的充足理由，由于我国尚未对租客有充分的保护，房东随时提价以测试市场底线。而急于驱赶低素质劳动力的地方**对此眼开眼闭，甚至禁止群租助纣为虐。另一个原因是，商品房市场走势不定，观望者增加，一些人暂时租房导致租房者有所增加。无论如何，房租上涨是有边界的，房价没有边界。房租与实体经济与租房者收入密切相关，不可能火箭式窜升，而房价取决于货币泡沫，直到泡沫崩溃。美国房地产市场前车不远。注：如果严厉的政策逼出空置房，房租会降，但代价是经济下行，不敢。现在是折衷方案，房产税温柔，上海几乎等于不收。CPI低于预期，市场偷欢数日。说权重调整没有影响，未必，基期与权重同时调整，大有影响。
-
首选房地产 “做空中国”势力外围集结
首选房地产“做空中国”势力外围集结叱咤风云的国际对冲基金大鳄再次“放话”做空中国。美国“空头大师”詹姆斯·查诺斯(JamesChanos)正募集资金对赌中国房地产，称将比迪拜“惨1000倍”。虽然境外机构看空中国经济的言论从未消停过，只是并未得逞。但这次，美国一些保持优秀投资记录的基金相继发行了特殊基金试图从唱衰中国经济中大赚一把。这些对冲基金以“投资过剩、资产泡沫、通胀、流动性紧缩”作为做空中国的途径，利用港股、美股、大宗商品和金融衍生品“绕道”做空。金融行业一位监管层人士认为，国外对冲基金做空中国对实体经济影响甚微，“但其逻辑却可成为中国经济发展的一面镜子，从中获得警示。”“高调”的空头查诺斯被称为“镜中巴菲特”，他最喜欢的策略就是寻找被市场高估的投资对象，然后迅速发起攻击直到挤碎最后一个泡沫，这正和巴菲特寻找价值洼地、长期投资的策略形成了相反的镜像。这位当年曾成功打垮安然公司的“镜中巴菲特”这一次锁定的目标是被许多人看作全球经济引擎的中国。“查诺斯又在高调散布他的言论！”美国一家证券交易所高层人士说，每次攻击目标之前，借助媒体的力量大举唱空已经成为查诺斯惯用的伎俩。查诺斯宣扬，近期他募集了2000万美元的离岸基金，对赌中国房地产泡沫破裂。“中国繁荣的房地产市场将以比迪拜惨1000倍的方式终结。”查努斯说，一年之前他就开始了做空中国的布局。查诺斯的同道中人还有41岁的苏格兰对冲基金经理休·亨德利(HughHendry)，在去年5月中旬就抛出了“中国经济即将衰退”的言论。亨德利已经发行了看空中国经济的特殊基金——中国“问题”基金（dis－tressedChinafund），该基金颇似巨灾保险。如果中国自身的竞争力下降，该基金投资者将会获得成倍的回报。此前，考瑞安特公司（CorrienteAdvisor）的马克·哈特（MarkHart）亦设立了一家看空中国的基金，他认为中国并不是全球经济增长的发动机；相反，中国目前正深陷巨大的风险。这位做空者曾因次贷危机和欧洲主权债务危机，而获益颇丰。事实上，也有一些对冲基金经理认为，这些“空军部队”释放出来的声音远远大于他们的实际力量。“‘空头’的声音很容易被媒体放大，他们就是要利用这种放大的效应，这是他们能够得手的重要战术。”中国对冲基金中心首席执行官锐衍说，“事实上据我们监测，针对中国，做多的基金还是占多数的。”“如此行径再正常不过，即便是一些更著名的对冲基金大佬也曾尝试做空中国，但都没有得逞，基本都是亏一把后赶紧就撤了。”1月26日，华尔街的一位投行人士说，对冲基金唱空中国也是一种常态的投资行为，但这么多年来从未兑现过。渠道和逻辑“中国的资本账户并未完全开放，国际对冲基金能够使用的做空渠道非常少。”法兴银行中国经济师姚炜说。猎杀在H股和美国上市的中国公司，是这些大腕们最容易使用的手段。“这是成功率最高的一种手段。”锐衍说，像查诺斯这样的空头基金近期对“中国概念”股集中调研，抓住把柄后配合媒体和监管机构进行打击，甚至造成了许多企业退市。近一年来，在美股上市的中国企业频频被曝“后门上市”丑闻，招致美国证监会的大面积调查，绿诺国际、旅程天下、博润、东方纸业等公司均遭遇过猎杀，股价暴挫40%至60%，甚至最终被勒令退市。查诺斯近日暗示，其做空中国的操作手段是做空中国房地产个股和相关板块。“港股正好提供了一个做空中国房地产的渠道。”上述美国一家证券交易所高管称据第三方机构DataEx－plorers提供的数据，目前香港证交所里最常被做空的10只股票中，三只都是地产股。做空中国的另一个渠道是做空大宗商品类的公司。许多专注于能源、资源的大型跨国企业目前最大的客户都是中国。一些对冲基金通过做空澳元来实现做空中国，因为澳大利亚是中国大宗商品的重要供应商。休·亨德利采用的手段似乎更为“另类”。他大举买入日本一些大企业债券的信用违约掉期。这些企业包括新日本制铁公司、JFE钢铁公司等，都是受益于中国建筑业的大企业。外汇市场也有利用衍生品对赌中国的行为出现。据了解，有对冲基金在香港NDF（人民币无本金交割远期）市场上，已经以期权方式投资几千万美元做空中国市场，令人匪夷所思的是，有基金赌升值通道中的人民币对美元一年后会贬至7.8。“NDF基本是一个假的市场，几千万美元在衍生品市场上基本不值一提。”美国那位交易所人士指出，目前外资很难参与中国境内的衍生品市场，而离岸市场和中国相关的品种的规模都非常小。有望在今年春天进入中国股指期货市场的QFII，按照证监会要求，短期内只能进行有限额度的套期保值交易，并且不能利用股指期货在境外发行衍生产品。“但是区分套期保值和其他类型的操作，一直以来都是颇难实现的监管。”亚洲期货业协会执行董事郎若斯说。虽然做空渠道上并无新意，但他们对中国经济的判断逻辑值得注意。法兴银行中国经济师姚炜表示，她所接触的海外机构里，半数以上都较为担忧中国通货膨胀和经济硬着陆的风险。“今年经济的风险不是下行，而是经济过热、投资过度。”姚炜说，如果2011年政策不能良好调控过热风险，2012年中国经济可能存在硬着陆风险。2010年底，美国一家网站公布了我国河南省郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。事实上郑东新区入住人口已达32万人。但是这些都成为海外对冲基金做空中国的依据，亨德利认为，中国已现“产能过剩”征兆，而固定汇率制度带来的产出增长，将引发资产泡沫以及随之而来的价格暴跌。姚炜认为信贷风险也是接下来要解决的，“今后3到5年正是刺激计划项目贷款还款的周期，如果到某一个时点经济过热太严重，这些投资会产生坏账风险，从而引起经济硬着陆。”警示国家外汇管理局官员向本报表示，国际头寸表中记录了外商投资企业的利润，如果真的出现问题，按国际惯例，当发生极端情况时，则可以外汇管制。表面看来，“投资过剩、资产泡沫、通胀、流动性紧缩”等负面因素似乎足以支撑国际对冲基金看空中国，但经济学家谢国忠指出，这些理由是割裂的，并不会产生连锁负面反应，因此，上述做空因素不成逻辑。谢国忠认为所谓对冲基金做空并不会对中国构成威胁。谢国忠解释，由于体制不同，可能外国人不懂——中国的信贷，基础设施、出口、消费等相互之间的影响并不大。就像中国的房地产是少数人玩的游戏，与普通老百姓无关。而美国信贷、消费、房地产都是联动的。“他们并不真正了解中国，亚洲经济并非真正的市场经济，尤其中国**不会任由危机出现。”谢国忠说。谢国忠认为，也不宜给中国经济定调，如“非黑即白”，因短期、中期、远期各有不同，无法用好与不好去描述；其实，“中国的核心问题是内部分配机制和外部的国际货币体系。”他说。“虽然有很多挑战，但总体上还是看好中国经济基本面。”摩根大通银行（中国）有限公司行长贲圣林表示。1月25日，摩根大通发布的中国经济2011年展望预计，2011年中国实际GDP增速将达到9.6%。但预计2011年CPI平均同比增幅将达到4.6%，高于**4%的目标。一位华尔街投行人士认为，目前中国经济的基本面并没有发生质的变化。“我们对资本进出规模的承受能力已经有了很大提高。中国的外汇储备全球第一，如果我们成立对冲基金在全球进行投机，恐怕不是我们怕外部，而是外部担心我们。”国家行政学院决策咨询部副主任研究员陈炳才说。
-
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念ZZ
中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从**到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这个概念本身就是一个伪概念。如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，**操纵着房地产行业，**对房地产有着绝对的掌控能力。房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本就是一个伪概念。当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破，而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。中国的房地产业本质上已经不是一种行业，像中国大陆的税收与垄断行业的垄断价格一样，成了少数人剥夺多数人财富的一种工具。在这个工具上，寄生着很多食利者。这个食物链的最上层为地方**，地方**通过卖地与房地产税收，养着一大批高薪的公务员及满足他们的奢侈需求。食物链的第二层为与官员勾结的房地产商以及受贿吃回扣的官员，第三层是炒房者，炒房者相当部分为拥有大量现金的官员及家属。市场经济的泡沫会破裂的，但中国的房地产不是市场经济，房地产价格也不是“泡沫”，所以它也不会破裂。中国的房地产价格被**严格操控着，不说是操控自如，也是有绝对的控制力。因为**掌控着土地银行汇率等房地产的关键要素。中国的高税收是泡沫吗?中国的垄断行业的高垄断价格如水价电价油价是泡沫吗?当然不是，他们是转移财富的手段。中国的房地产价格也是一种变相的“税收与垄断价格”，其“税率”与“垄断价格”是**控制的。这也解释了为何中国几年来房价如此之高，却不下跌，所谓“泡沫”却不破裂的原因。中国房地产的所谓“泡沫”会“破裂”吗?会，只要**愿意。
-
房地产行业简评:近期谨慎为主,可选择性逢低建仓
房地产业研究机构：中信建投分析师：陈莹撰写日期：2011-01-31事件:随着国八条和沪渝房产税的出台,有观点指出,政策风险全部释放,房地产板块重上上升通道。简评:对此,我们有不同看法,认为房地产板块的风险尚未完全释放,近期还是要以谨慎为主,但对好的公司可有选择性的逢低建仓,理由如下:1、国八条实质上已将房屋的定价权移交给地方**,在强大的政治压力下,2011年房价不可能再次快速上涨。2011年开盘销售的房屋以2009年拿到的地为主,地价较高,其他材料和人工成本也在上涨。成本上涨的同时,房价上涨被抑制住,挤压了开发商的利润空间,引起房地产板块估值中枢的下移。2、国八条最严厉的政策之一是限购。由于2010年16个城市的限购并没有取得预期效果,因此大家想当然的认为此次限购的效力一般,这是错误的。2011年限购的威力远非2010年政策可比,2010年每户家庭不管有没有房还能再买一套,但2011年限购政策规定,只要有两套房的当地户籍家庭、有一套房在当地工作的外地人家庭以及没有在当地工作的外地人家庭,就不能在当地(包括市区和郊区)买房了,限购城市范围也扩大到至少37家以上,波及范围是相当广的。这就导致需求群体大幅减少,对开发商的资金回笼造成影响。3、国八条出台的当天,由于大盘整体大幅上涨,导致房地产板块低开高走,跌幅不大,而接下来沪渝房产税的出台由于略好于预期,使得板块还略有上涨。由于国八条的严厉程度在股价上的反应没有充分释放,导致后续房地产板块还有下跌风险。4、近期中小板股票的大幅下跌使房地产板块的估值吸引力减弱。综上,我们近期对房地产板块持谨慎态度。由于反弹高位时基金对房地产板块进行了减仓,行业估值也处于历史低位,加上地方细则没有出台,而国八条对限购政策“原则性”的用词给予地方**一定操作空间,因此,预计板块整体跌幅有限,10%左右。信贷紧缩和限购引起的销售回款难度加大造成开发商的资金压力,据我们了解,一些银行已经对开发商的贷款利率进行了上浮,且对民营开发商的贷款非常谨慎。因此,资金压力是2011年开发商面临的主要问题。下一轮板块的反弹绝不是无论良莠、鸡犬升天,而是会出现两级分化,建议选择融资能力好、业绩锁定性好、有品牌的国有企业和少数优质民营企业逢低建仓,如鲁商置业、中南建设、北京城建、华发股份等。
-
房地产：“京十五条”细则点评
京“十五条”内容在限购方面严厉程度超出预期，在差别化住房信贷政策以及住房用地供应管理等方面与此前规定无差异。 1、对无房且不能提供五年以上纳税或社保证明的非户籍家庭限购。此前国八条要求为满一年，京版则提高至五年。这将对非户籍居民购房需求形成较强的抑制作用，09年北京市非户籍居民占比29%，而据中介结构抽样调查结果，09年北京市非户籍人口购房比例达到55%，我们预计限购对11年成交量影响将达到20%以上。由于远郊区县外来人口比重更高，大兴、通州等地受到影响将更大。 价格走势或出现分歧：（1）新房存量房影响或有不同。京“十二条”后，5月份北京新房价格下降而二手房价格上升，我们分析原因在于存量房卖方主要追求收益最大化，而限购在提高新购难度后更加大了追求收益最大化的意愿，所以未来二手房价格下降的可能性不大。（2）而对于新房，则远郊区县影响大于中心。一方面是远郊区县外来人口比重高，另一方面开发商对郊区盘大多采取高周转的销售策略。 2、政策性住房力度加大：通知提出2011年通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，竣工保障性住房10万套。保障性住房竣工量较10年4.6万套的计划增长117%，按每套60平米计算，是北京市10年住宅竣工量的40%，销售量的50%。保障性住房力度加大，且保障性住房主要面向户籍居民，进一步加深对市场的影响。 3、房价控制目标尚未公布：包括北京在内多个城市在出台细则的同时并未公布房价控制目标，我们认为这是未来最需要关注的政策信号，因为会反映各地方对调控的决心。 投资建议本次北京细则严厉程度超出预期，但目前重点公司11年平均10-12倍市盈率水平所提供的下跌空间已较为有限。并且由于北京房价上涨速度明显超过全国其他地区，所以其政策严厉程度也历来超过全国平均，所以北京限购政策在全国大范围被效仿可能性不大。此外，如果这一政策不严格监管执行，仍有政策漏洞可钻，例如非户籍家庭可找企业代为开据纳税证明即可规避上述政策。 目前一线公司的折价水平达到20%，部分二三线公司折价达到30-40%，已经一定程度反映未来房价下跌的预期。并且由于地产股的标配比例也由09年峰值的7.8%下降至4%左右，对资金的吸纳能力也同比下降，待地产股投资逻辑都比较完美时再增加配置也会比较被动，所以目前即逐渐增加配置，持股待涨是比较可行的操作策略，建议逢低增持一、二线龙头，推荐保利地产、金地集团、万科、招商地产、华业地产、冠城大通、首开股份、北京城建。 （具体内容请见附件）
