余印升：中国房地产的真相 （之一）

中国房地产业从来都是最养口水的地方，房奴、炒房客、政府官员、各路专家、及当不起房奴的各色人群争相倾口相吐，真真蔚为壮观也。近来房地产应是感冒了，但没有体热症候，当是病毒性的，很重很重，你看金九银十本来该有点热闹的却冷场，害得各色人群着急得要命，各位看呀，有人大呼要放水急救楼市，有人说楼市跌对谁都不好，有人说不久就有报复性上涨，有人说楼市活该跌，还跌得太少，至少要跌一半以上，最高甚至看到要跌70%才合理，呵呵比娱乐界还娱乐！本人从事的正是制造房奴的房地产开发这一行当，业余游戏至经济这一领域（无它，只想充做聪明人，因为据说与经济学这个学问沾边的人都是人精得不得了的），所以本人看来是最有吐口水权的，对房地产业。哈哈，还是让咱来一吐为快吧！咱是要吐得赤裸裸的，要吐出真理吐出真相。下面是咱拟好的标题，让咱试着慢慢来吐吧。一、房子的总成本是多少，地产的利润有多高二、是谁在买房三、到底有多大钢需四、房价是怎么推高的五、谁在分享房地产业盛宴六、房地产业的资金来源七、群魔乱舞，中国房地产业成全球最大赌场八、房地产业影响社会稳定九、房地产对中国经济的影响十、房价的走势预测一、房子的总成本是多少，地产的利润有多高　　房地产口水最多的地方是房价，房价在不断的挑逗各色人群的神经。房价总是不断往上飘，断了线风筝似的，房子不过水泥、钢筋和砖块垒起的帐棚，结实一点而已，为什么就这么贵呢？它贵在哪呢？各位知道吗？可以说，普通大众甚至各色专家们，是不清楚这个答案的。不是建筑这一行的不知道房价为什么这么高，建筑这一行的更糊涂，分明就是几根钢筋加水泥块再加几块砖，怎么就值得了那么多呢？　　房子建筑成本是多少？说出来你也许要骂娘，但这绝对是真实的。当下中国大陆卖的房大多为毛坯房，毛坯房的建筑成本一般每平方米多少呢？据近一二年数据，房地产开发商包给建筑商的总包价在1200~1800/平方米元不等，也就说均价在1500/平方米左右，价格差距主要在楼盘档次高低及不计容的面积多少，比如高档楼盘，门窗、外墙、暖通等材料会用得好点，电梯、配电箱及其它机电设备会用贵一点的，智能化等弱电方面花的钱会多一点，还有就是不计容积率的赠送面积等会多点。但不管怎样，毛坯房，再高档，撑死不超过2000/平方米。是不是触及你神经了？各位同胞们，上面说的还是房地产开发商的发包价，房地产商一般是不直接建房子的，建房子这等琐事，开发商大都是总包给建筑商来承建的，要知道建筑商也是要赚钱的，不赚钱的买卖谁做？建筑商的利润（扣除税费及人员工资）一般在10~20%左右,那么毛坯房真正建筑成本是多少，各位可以算一算。上面列的是建筑成本，之外的成本还有三大块，一是土地受让金，二是税费，三是设计费，监理费。土地的受让金，各地差距很大，一线城市相对来说较高，建筑楼面价的可能达1万/每平方米，一般在2000~4000/每平方米，二三线城市会低很多，楼面价多数在几百块每平米。税费这一块一般占建筑成本20~30%，当然这里面实际不仅仅是普通意义的税费，其中包括与各层级政府官员润滑关系的费用，谁叫房地产商已成公开的肥肉呢，当官的哪个不想去尝一口呀。设计、监理费占的费较少，一般占建筑成本5%左右。再之外还有开发商管理人员的工资，这点费用小得几乎可以忽略不计。那么二三线城市普通住宅，若取中位数，地价以500/平方米计，房地产开发商的所有成本＝500+1500+1500*25%+1500*5%＝2450元/平方米，目前二三地级市的房价全国平均怎么也达到4000了吧，实际上，只要是临街的楼盘，还有商业，商业楼价一般是住宅是四倍左右。诸位可以算算，房地产开发商利润有多大，不算商业，利润都在60%以上，加上商业呢。当然，房地产商所得的利润最后还征收土地增值税，这个税是四级累进，增值额≤50%，税率为30%；50%≤增值额≤100%，税率40%；100%≤增值额≤200%，税率50%；200%≤增值额，税率60%。但全球人都知道中国人最聪明，偷税是国人拿手好戏，只要增加支出，税就少了。诸位60%的利润呀，哪个行业有？现在制造业的净利润有5%就相当不错了，难怪做电子的TCL、海信要切入地产，做家电的海尔做地产，做服装雅戈尔强势加入地产业，中国中铁、中冶等大型央也不务正业来做地产。所以王石讲万科超过20%利润就不做，你信吗？反正打死我也不信。上面我说的是二三线城市，实际上一线城市的利润大都会更高，因为一线城市的房价更是高得离普，上面说，房子的成本，建筑成本各地基本差不多，税费及设计、监理费用也基本没差别，房子成本差距只在地价，一线城市的楼面地价高很多，但房价呢基本是二三城市五倍以上计，所以房地产开发商的利润会更丰厚。北上广深，是普遍认可的一线城市，这四个城市，深圳我最熟悉，深圳曾是全国房地产的标兵，有一定的代表性。下面我以深圳几个有代性的盘来算算开发商的利润。2004年深圳香蜜湖曾拍出当时认为天价的（拍得的公司我就不直说了，是一家大型央企），每平米1万出头，容积率1.4，折合楼面价接近7300/每平方米，该盘2005年开盘，多层住宅卖2.5-3万元/平方米，联排别墅卖3-5万元/平方米。诸位算算，该地产商的成本=7300+1800+0.3*1800=9640/平方米（注：因为在深圳，同时又是高档盘，建筑成本我都取了最高的，实际上，2005年的建筑成本根本没这么高），这是百分之几百的利润呀。该楼还是生不逢时，那时深圳楼价才是刚启动阶段，楼若是放在2007年，或2010年，更不得了，该楼盘均价不会低于10万/平方米。再举一个关外宝安中心区楼盘，2006年开盘，均价1.8万/每平方米，该地块政府欠开发商钱作价赔的，因为拿地早，折合楼面价只有不足300/每平方米（当然按2006实际地价该地块涨了15倍以上，实际楼面价4500/每平方米左右），若按原拿地价，该楼盘成本＝300+1500+0.3*1500＝2250/每平方米，按当时实际楼面价，该楼盘成本＝4500+1500+0.3*1500＝6450/每平方米，实际上，该楼还有最值钱是有3万平方米的商业，临街最贵的每平方10万之上，二层的也要二万多每平方米，还有不计容的做车库的地下室，一个车位能卖到20万上，这部分也有3万多平方米，要值多少钱呀。该楼盘的利润我就不算了，算得太细了，怕冲撞诸位的神经！不用再多举例了吧，为什么中国富豪榜上基本让房地产商占了。房地产商的利润不是一般的暴利，是暴利N次方。新年快乐！待续注：税费这一块只是估算，一般来说，中低端楼盘以建筑成本来估算会准确一些，高端楼盘以销售价来估算较合适。因为房地产主要税种营业税是以销售额来计的，契税按地价来计，其余多数费用一般以建筑造价或建筑面积计取。

最新高盛报告--中国消费者研究（23页英文）以及房地产行业研究（8页英文）

摘要如下：China:RealEstateDevelopersDevelopershaveturnedmorecautiousthaninDecemberOnFebruary9-10,wevisitedcompanyheadquartersofleadingdevelopers,includingEvergrande/Vanke/Gemdale/KWGinGuangzhouandShenzhen.ComparedtoourDec2011industrychecks,developershaveoverallturnedmorecautious.----------------------------------------------------------ManyfacesoftheChineseconsumerDiffusionoftheChineseconsumer:OnesizedoesnotfitallIsthereatypicaloraverageChineseconsumer?Increasingly,wefindtheanswerisno.Whilethisshouldhardlybesurprisingforacountrywheretaxpayersrepresentonly2%ofthepopulation,webelievethemarketdoesnotdifferentiatebetweenthedifferentgroupsenough.Inthisreport,wediscusswhatweseeasthe4coreconsumergroupsthatdrivebulkofthesalesofcompanieswecover,butexhibitdivergentbehavior:1)MassMarket;2)CoreMiddle;3)AspirationalLuxuryConsumer;and4)MoversandShakers.WebelievesuchaquartilingoftheChineseconsumerwillshowquartiles1and3doingwell,whereas2and4aremorecautious(butstillgrowing).

巴曙松：中国房地产业面临第一次真正意义大调整

山东省长：不是教育家办学 而是房地产商在办学

“满脑子都是债务,被人追得跟杨白劳一样,哪有心思办大学?”20日上午,省长姜大明在参加政协科技界联组讨论时,再次提及高校债务问题。他表示,大学要办好,首先要把债务化解到合理水平。　　2011年两会上,积弊已久的“高校化债”问题成为两会热词。而今年两会,“高校债务”再度成为热议的话题。不少委员认为,只有化解好债务,高校才能轻装上阵。　　现在不是教育家办学　而是房地产商在办大学　　省长姜大明曾在去年两会省政协教育组讨论高校债务时发问:“没有图书馆,办什么大学?”20日,姜大明再次强调了高校化债与办一流大学的问题。“高校的债务严重影响了高校的发展。”姜大明说,“现在不少高校校长都背着一身债,满脑子想的就是债务,被人追得跟杨白劳一样,哪有心思去想办学的事儿。”　　我省提出化解高校债务四项措施:提高生均拨款、土地置换、鼓励政策和开源节流。2011年10月,省财政厅、省教育厅对78所公办高校化债规划进行审核汇总,共锁定2009年底全省高校银行贷款199.3亿元。省财政厅、省教育厅代表省ZF与首批49所有银行贷款的高校签订了目标责任书。目前,各个学校化债工作正积极推进。　　今年,ZF工作报告再次就高校化债出“重拳”:省属本科高校生均财政拨款从9500元提高到1.2万元,年内完成公办普通高校债务化解120亿元。　　在谈及利用土地置换的方式化解债务危机时,姜大明说,现在不是教育家办学,而是房地产商在办大学了。他说,中央目前有这个政策,首先要趁机把债务还了。“化解这120个亿之后,高校债务会达到一个合理的水平。不欠债也不现实,只要在一个合理的区间内,还是可以的。因此要赶紧把债还了,轻装上阵,否则你喊上半天也不会有人听,即便换了校长也是一样。”　　目前,省ZF出台了山东省高等学校债务化解奖补政策,极大调动了各高校化解债务的积极性。　　修改债务核定办法　让更多负债高校得到支持　　尽管ZF的奖补政策十分明确,但有些高校由于不符合债务核定办法,难以享受到ZF专项资金的支持。　　“比如说奖补政策中,债务核定定位‘从金融机构取得的、能够从银行征信报告中查询到的尚未偿还的银行贷款’,且‘以2009年底银行贷款余额为基础’。这一规定对不符合债务核定办法的学校来说,显然有失公允。”省政协委员、山东劳动职业技术学院计算机系主任田幼勤建议,根据高校实际修改债务核定办法,这样就能让负债的高校真正享受到ZF的支持。　　也有委员对于化解高校债务危机存在不同的解读。“关键看高校贷款的用途和去向,这需要有关部门认真核查清楚。”省政协委员、青岛理工大学机械工程学院院长谭继文说,不少高校的债务往往是由于扩大招生规模后,不惜代价地贷款征地、扩建新校区、购置教学仪器设备、完善基础设施等造成的。　　“尽管我省对高校的生均拨款连年增加,但是考虑到物价上涨的因素,所拨款项除了维持学校运转外,根本没有能力偿还贷款。”谭继文认为,如果在摸底调查后,证明高校贷款的确用于扩建校区、购置仪器等国有固定资产方面,那么这些合理应用所产生的贷款债务,应该由ZF偿还。　　一个显而易见的事实是,ZF对教育的投入逐年增加。“我省今年提出教育投入占到整个财政的20%,政策支持的力度逐渐加大,希望山东能有越来越多的一流大学。”姜大明期望道。

２０１２　房地产多元化发展格局初显

２０１１年，全国超过１２０个城市出台了房价调控目标，４８个大中城市出台了“限购令”，４０个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”；２０１１年，央行６次加息、上调存款准备金率；２０１１年，房产税落地实施，试点重庆、上海……　　２０１１岁末，房地产调控政策或将在２０１２年放松的言论在坊间流传，但紧随着温家宝总理、住建部的相继表态，以及最后中央经济工作会议的召开，确立“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的政策导向，２０１２年房地产市场政策走向最终定调。　　近日，著名财经评论员叶檀表示，对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢的企业，２０１２年会是非常难过的一年。央行货币委员会委员李稻葵在谈到房地产市场的软着陆时也表示，其中一个目标就是“取代传统的、单一市场化的房地产新格局，在调整的过程中逐步地确立。”　　对于不少大型房企来说，２０１１年尝试非住宅类地产项目收获颇丰。“２０１２年，房地产市场与其期盼政策变化，不如另辟蹊径寻找突围之路。”这已成为了行业专家与企业高管的共识。　　商业地产跑赢市场　　比起住宅市场成交量的一路下行，商业地产却为不断降温的房地产市场带来一丝暖意。尽管此前黑石集团撤资，行业推断其看空中国商业地产未来走势，而最近港资房企却频频闪现内地市场，被传抄底拿地，商业地产走势一时间扑朔迷离。然而不可否认的是，早一步进入这一市场的企业，其销售业绩已经得到了商业地产的明显助推，成效不俗。　　龙湖地产近期公布的销售业绩报告显示，２０１１年龙湖“天街”商业综合体和“山·海·湖”度假住宅两个全新业态在全国范围内推出，累计销售超过百亿元。富力地产近期也称，商业地产助推富力“逆势突围”。早在２０１１年上半年，富力商业地产盈利能力已经显现，酒店营运收入增长３７％，投资物业收入增长３２％，达２．１亿元。　　远洋地产相关人士也透露，２０１１年，得益于商业市场的增长，上半年远洋地产投资物业营业额大增６６．２％，北京远洋国际中心等办公物业的租金收入上升，成为支撑增长的主要来源。据了解，远洋商业地产已在全国拥有近２０个处于在建阶段的商业地产项目，布点城市主要有北京、天津、杭州等，预计２０１５年之前，这些地区将有约１０个购物中心相继亮相。　　数据显示，２０１１年前１０个月，我国商业地产投资完成额７９５６．５５亿元，已超过２０１０年全年投资完成额，其中办公楼投资２０２９．２９亿元，商业营业用房５９２７．２６亿元。北、上、广、深以及大量二三线城市的商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率明显攀升。价格的升高得益于市场需求的攀升。　　而对于商业地产市场的发展前景，远洋地产行政总裁李明表示，目前北京乃至全国可开发的土地有限，未来中国地产行业需要依靠商业地产，而商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间，加之有国外优秀的经验和模式可以借鉴，商业地产必将大有所为。　　旅游地产异军突起　　与商业地产存在投资风险被质疑的情况不同，旅游地产早先引人诟病的原因，则集中在可能对环境造成的影响和配套设施不健全等方面。中国房地产业协会副会长朱中一也曾提到，旅游地产发展挑战多于机遇。但正所谓有需求就有市场，旅游地产依然成为众多开发商追逐的对象。　　以打造国际旅游岛为目标的海南省为例，在经历２０１１年的低迷之后，终于迎来岁末年初的黄金销售期。根据搜房网数据监控中心统计，２０１２年１月，海南全省预计有３７个项目开盘，其中纯新盘达３０个，占比超过８１％。　　与海南较为成熟的旅游地产市场相比，其他省市虽然起步较晚，但发展势头却不弱。　　近日，大连万达集团董事长王健林率队、多家知名民营企业组成的投资团奔赴昆明，参加昆明市举行的招商引资推介会，投资团就拟投资昆明的旅游文化项目与昆明市委、市政府进行了交流。同期，重庆４家大型开发企业携１５０亿元资本空降贵州，共同开发旅游地产。今典集团张宝全之前更在北京宣布，２０１２年今典将全面向旅游地产转型。　　而远洋桃花岛项目作为远洋地产进军安徽黄山地产市场的首个旅游项目，于去年１０月开盘销售，逆市热销及高性价比产品赢得了黄山及长三角客户的良好口碑。这也体现了房地产企业进军旅游地产已经不是纸上谈兵，部分企业已经具备了自己的产品线定位。　　养老地产等多向开拓　　伴随着中国老龄化速度的加剧，国家“十二五”规划中明确指出“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。”近来，在调控及社会历史进程的双重推动下，养老住宅迎来了发展机遇。　　保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷涉足养老地产。专家指出，随着需求的逐步释放与政策的完善，未来１０年养老地产有望真正迎来快速发展阶段。中国房地产业协会名誉会长、建设部原副部长宋春华表示，根据年龄和自理能力，老年人一般从自主打理过渡到需要帮助，最后是依靠护理，自己打理、需要帮助、依靠护理是养老的三种类型需求。养老地产的发展也在规范中日益前行。　　同时，教育、工业地产等依托于区域资源的地产项目也获得了长足的发展，定位为城市运营商的北大资源，其副总裁刘阁曾表示，要努力配合政府做好民生改善工作，在满足居住需求之外，更多满足居民对教育、医疗等方面的需求。　　“多元化发展格局是降低企业自身经营风险的有效措施，是企业在变化的市场环境中抵御风险，保障广大股东权益最为有效的策略。”李明认为，住宅开发作为短期行为，销售完成后就不再属公司所有，这一特点决定其无法享受资产升值收益。“未来，远洋地产将稳健拓展物业投资，除了在商业地产领域大展拳脚之外，远洋地产旗下的产业地产、保障房项目、物业管理、装饰等业务也逐渐进入发力期。”　　但专家也提醒，从大环境看，不论宏观调控如何，大方向不会改变。即使银行存款准备金率下调也是对整个经济大环境的，而不单纯针对房地产业。旅游地产、商业地产、养老地产等主题地产的发展与住宅地产不同，拼的更多是人才、经验、应用管理等问题，企业对此应慎重，切忌盲目跟风。[02]

房地产急速膨胀、房价非理性飞涨的原因

近来，很多朋友开始纷纷步入婚姻殿堂，主要考虑的一个因素就是买房的问题，朋友讨论最多的也就是房价会不会下降的问题，其实，房价是涨还是跌根本无法预测，也最好不要依靠预测来行动，而是根据自己的能力结合房价来行动才是最合适的。对于房价的涨跌，影响的因素有很多，我们只要分析明白了致使其上涨的主要因素就可以明白它会不会下跌了。房地产从长久来看是必将继续繁荣的，这与国家的经济发展阶段、城市化进程、人口结构、居住模式等等有极大关系，但这是理性繁荣的影响因素，在此主要谈的是非理性繁荣的影响因素。1.单一的住房制度在我国自建房、福利房等被法律禁止，又没有保障房制度，这使得单一的商品房模式形成了垄断。所有的人都被迫购买商品房，需求群体迅速增大。2.土地财政商品房模式的核心就是土地垄断。本来的土地国有制度使得我国在土地上形成了垄断，加上后来的①取消免费分配宅基地，将土地拿到市场上招拍挂。土地由免费的赠予变成了有偿提供。②限制在自己宅基地上的自建房。把所有人都逼进商品房市场，造成了需求的扩大。③通过拆迁没收宅基地，进行货币化补偿，进一步的垄断土地。土地垄断格局的形成使得ZF收回了大量土地的使用权，各级ZF从卖地中获得了大量的财政，尝到这种模式的甜头之后，该模式迅速扩张，被各级ZF采用，垄断进一步加剧。3.经济发展模式消费、出口、投资是三驾拉动经济发展的马车。消费：中国一直以来消费不足，不像美国，靠消费拉动经济，因此消费这驾马车从来就不占主要；出口：近些年来，国内外经济环境恶化，人民币升值使得出口这驾马车也变得不力；投资，从近些年来看，中国一直靠此来发展经济，大搞建设，一般主要认识到了铁公基，事实上，房地产也是一大主力。4.ZF官员的GDP考核制度我国ZF官员的升迁考核是自上之下的，是由上级来考核下级，因此ZF官员更加倾向于向上负责。再加上一直以来的GDP考核模式，因此各级ZF纷纷开始以提高GDP为目的大搞土地财政，再由这些财政来大搞建设等。5.经济发展造成的财富存量经过几十年的经济发展积累，社会上已经储蓄了大量的财富，增加了社会的需求。6.货币扩张近十几年以来银行的快速扩张、低准备金率、低利息及大量的贷款导致货币扩张过快。从本世纪初到现在，货币供应量增加了约十几倍甚至几十倍。同时这还导致了通货膨胀，大量的资金寻找保值，而只有房地产和黄金是最好的保值品，甚至在现在这种国际环境下，黄金深受美金的影响，反倒不如房地产更保值。这就造成了大量资金涌入房地产。7.投资渠道少及投资环境恶化①经济及货币迅速扩张，但是投资渠道的建设却很滞后，渠道很少，除了股市、房地产之外几乎没有其他渠道，仅有的这些渠道还不健全。股市上投机、圈钱现象严重，股市大跌之后紧跟着的“姜你军、蒜你狠”等现象就是大量的资金被股市挤出所致，也证明了这点。公民有了大量的财富却无法投资保值，使得大量的资金只能涌入房地产市场，助推了房价的上行。②国外经济环境的恶化，加之长期以来的贸易顺差，急逼我国货币升值，人民币的升值大大的打击了我国长期以来廉价出口的优势，投资环境恶化。加之房价、地价上涨、通货膨胀等等使得投资环境进一步恶化。大量企业倒闭，增加了投机房地产的数量。而且房地产高额的投机利润使得大量企业开始放弃辛勤劳动赚取的微薄利润来追求投机房地产的高额利润，造成“实干的不如倒卖”的局面，进一步加剧了房地产的投机。8.金融机构的放大作用金融机构如银行在经济中起到一个放大器的作用，对房地产也是如此。对房地产的贷款：03-04年左右房地产开始蓬勃发展，当时房地产整体发展处于萌芽状态，潜力较大，利润较高，而房地产是资金密集型行业，各种贷款开始向该领域倾斜，使得房地产企业具备了大量的资金开发，供给上开始增加。对购房者的贷款：比如分期付款模式的采用，使得本来较小的客户群迅速增大，1块钱当成了10钱来花，本来没有能力买房的人有了能力，本来只能买一套的人有了能力买多套，造成了需求迅速增多。需求的增加速度明显大于供给的增加速度（原因有很多，比如开发周期），拉动了房价的上涨。

国际“做空中国”势力外围集结 首选房地产

叱咤风云的国际对冲基金大鳄再次“放话”做空中国。美国“空头大师”詹姆斯·查诺斯(JamesChanos)正募集资金对赌中国房地产，称将比迪拜“惨1000倍”。www.****.com虽然境外机构看空中国经济的言论从未消停过，只是并未得逞。但这次，美国一些保持优秀投资记录的基金相继发行了特殊基金试图从唱衰中国经济中大赚一把。www.****.com这些对冲基金以“投资过剩、资产泡沫、通胀、流动性紧缩”作为做空中国的途径，利用港股、美股、大宗商品和金融衍生品“绕道”做空。www.****.com金融行业一位监管层人士认为，国外对冲基金做空中国对实体经济影响甚微，“但其逻辑却可成为中国经济发展的一面镜子，从中获得警示。”“高调”的空头www.****.com查诺斯被称为“镜中巴菲特”，他最喜欢的策略就是寻找被市场高估的投资对象，然后迅速发起攻击直到挤碎最后一个泡沫，这正和巴菲特寻找价值洼地、长期投资的策略形成了相反的镜像。www.****.com这位当年曾成功打垮安然公司的“镜中巴菲特”这一次锁定的目标是被许多人看作全球经济引擎的中国。www.****.com“查诺斯又在高调散布他的言论！”美国一家证券交易所高层人士说，每次攻击目标之前，借助媒体的力量大举唱空已经成为查诺斯惯用的伎俩。www.****.com查诺斯宣扬，近期他募集了2000万美元的离岸基金，对赌中国房地产泡沫破裂。“中国繁荣的房地产市场将以比迪拜惨1000倍的方式终结。”查努斯说，一年之前他就开始了做空中国的布局。www.****.com查诺斯的同道中人还有41岁的苏格兰对冲基金经理休·亨德利(HughHendry)，在去年5月中旬就抛出了“中国经济即将衰退”的言论。www.****.com亨德利已经发行了看空中国经济的特殊基金——中国“问题”基金（dis－tressedChinafund），该基金颇似巨灾保险。如果中国自身的竞争力下降，该基金投资者将会获得成倍的回报。www.****.com此前，考瑞安特公司（CorrienteAdvisor）的马克·哈特（MarkHart）亦设立了一家看空中国的基金，他认为中国并不是全球经济增长的发动机；相反，中国目前正深陷巨大的风险。这位做空者曾因次贷危机和欧洲主权债务危机，而获益颇丰。www.****.com事实上，也有一些对冲基金经理认为，这些“空军部队”释放出来的声音远远大于他们的实际力量。www.****.com“‘空头’的声音很容易被媒体放大，他们就是要利用这种放大的效应，这是他们能够得手的重要战术。”中国对冲基金中心首席执行官锐衍说，“事实上据我们监测，针对中国，做多的基金还是占多数的。”“如此行径再正常不过，即便是一些更著名的对冲基金大佬也曾尝试做空中国，但都没有得逞，基本都是亏一把后赶紧就撤了。”1月26日，华尔街的一位投行人士说，对冲基金唱空中国也是一种常态的投资行为，但这么多年来从未兑现过。www.****.com渠道和逻辑www.****.com“中国的资本账户并未完全开放，国际对冲基金能够使用的做空渠道非常少。”法兴银行中国经济师姚炜说。猎杀在H股和美国上市的中国公司，是这些大腕们最容易使用的手段。“这是成功率最高的一种手段。”锐衍说，像查诺斯这样的空头基金近期对“中国概念”股集中调研，抓住把柄后配合媒体和监管机构进行打击，甚至造成了许多企业退市。www.****.com近一年来，在美股上市的中国企业频频被曝“后门上市”丑闻，招致美国证监会的大面积调查，绿诺国际、旅程天下、博润、东方纸业等公司均遭遇过猎杀，股价暴挫40%至60%，甚至最终被勒令退市。www.****.com查诺斯近日暗示，其做空中国的操作手段是做空中国房地产个股和相关板块。“港股正好提供了一个做空中国房地产的渠道。”上述美国一家证券交易所高管称据第三方机构DataEx－plorers提供的数据，目前香港证交所里最常被做空的10只股票中，三只都是地产股。www.****.com做空中国的另一个渠道是做空大宗商品类的公司。许多专注于能源、资源的大型跨国企业目前最大的客户都是中国。一些对冲基金通过做空澳元来实现做空中国，因为澳大利亚是中国大宗商品的重要供应商。www.****.com休·亨德利采用的手段似乎更为“另类”。他大举买入日本一些大企业债券的信用违约掉期。这些企业包括新日本制铁公司、JFE钢铁公司等，都是受益于中国建筑业的大企业。www.****.com外汇市场也有利用衍生品对赌中国的行为出现。据了解，有对冲基金在香港NDF（人民币无本金交割远期）市场上，已经以期权方式投资几千万美元做空中国市场，令人匪夷所思的是，有基金赌升值通道中的人民币对美元一年后会贬至7.8。www.****.com“NDF基本是一个假的市场，几千万美元在衍生品市场上基本不值一提。”美国那位交易所人士指出，目前外资很难参与中国境内的衍生品市场，而离岸市场和中国相关的品种的规模都非常小。www.****.com有望在今年春天进入中国股指期货市场的QFII，按照证监会要求，短期内只能进行有限额度的套期保值交易，并且不能利用股指期货在境外发行衍生产品。“但是区分套期保值和其他类型的操作，一直以来都是颇难实现的监管。”亚洲期货业协会执行董事郎若斯说。www.****.com虽然做空渠道上并无新意，但他们对中国经济的判断逻辑值得注意。法兴银行中国经济师姚炜表示，她所接触的海外机构里，半数以上都较为担忧中国通货膨胀和经济硬着陆的风险。“今年经济的风险不是下行，而是经济过热、投资过度。”姚炜说，如果2011年政策不能良好调控过热风险，2012年中国经济可能存在硬着陆风险。www.****.com2010年底，美国一家网站公布了我国河南省郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。事实上郑东新区入住人口已达32万人。www.****.com但是这些都成为海外对冲基金做空中国的依据，亨德利认为，中国已现“产能过剩”征兆，而固定汇率制度带来的产出增长，将引发资产泡沫以及随之而来的价格暴跌。www.****.com姚炜认为信贷风险也是接下来要解决的，“今后3到5年正是刺激计划项目贷款还款的周期，如果到某一个时点经济过热太严重，这些投资会产生坏账风险，从而引起经济硬着陆。”警示www.****.com国家外汇管理局官员向本报表示，国际头寸表中记录了外商投资企业的利润，如果真的出现问题，按国际惯例，当发生极端情况时，则可以外汇管制。www.****.com表面看来，“投资过剩、资产泡沫、通胀、流动性紧缩”等负面因素似乎足以支撑国际对冲基金看空中国，但经济学家谢国忠指出，这些理由是割裂的，并不会产生连锁负面反应，因此，上述做空因素不成逻辑。www.****.com谢国忠认为所谓对冲基金做空并不会对中国构成威胁。www.****.com谢国忠解释，由于体制不同，可能外国人不懂——中国的信贷，基础设施、出口、消费等相互之间的影响并不大。就像中国的房地产是少数人玩的游戏，与普通老百姓无关。而美国信贷、消费、房地产都是联动的。www.****.com“他们并不真正了解中国，亚洲经济并非真正的市场经济，尤其中国**不会任由危机出现。”谢国忠说。www.****.com谢国忠认为，也不宜给中国经济定调，如“非黑即白”，因短期、中期、远期各有不同，无法用好与不好去描述；其实，“中国的核心问题是内部分配机制和外部的国际货币体系。”他说。www.****.com“虽然有很多挑战，但总体上还是看好中国经济基本面。”摩根大通银行（中国）有限公司行长贲圣林表示。1月25日，摩根大通发布的中国经济2011年展望预计，2011年中国实际GDP增速将达到9.6%。但预计2011年CPI平均同比增幅将达到4.6%，高于**4%的目标。www.****.com一位华尔街投行人士认为，目前中国经济的基本面并没有发生质的变化。www.****.com“我们对资本进出规模的承受能力已经有了很大提高。中国的外汇储备全球第一，如果我们成立对冲基金在全球进行投机，恐怕不是我们怕外部，而是外部担心我们。”国家行政学院决策咨询部副主任研究员陈炳才说。

亚洲房地产不再值得买进

亚洲的一位专业人士说，亚洲逐渐转冷的房地产市场不再像过去那么值得买进了，他说，在西方萧条的市场中能找到更划算的房子。房地产投资顾问公司IPGlobal驻香港首席执行长墨菲（TimMurphy）说，他正在建议客户在纽约和旧金山购房，尽管伦敦一些项目的租金回报率排名也不错。而在亚洲，他唯一看好的市场是马来西亚，该国大城市的平均房价约为香港的十分之一，而马来西亚大宗商品支持下的经济也应该会比该地区中依赖出口的竞争对手有更好的表现。究竟发生了什么变化？墨菲说，在目前经济疲软的形势下，亚洲的论战来自于对通胀的担忧，之前经济乏力的时期并没有出现过这样的担心。具体来讲，他看到了相对于1997年亚洲金融危机时的“角色转换”，亚洲的许多地区给外资和投机活动设置了新的障碍，而西方遭受严重打击的城市正在做出减税和其他让步，以吸引投资。他说，目前该地区很多国家的ZF，尤其是中国，都在提防太大的流动性会引起美国式的房地产泡沫，给经济造成长期的破坏。墨菲说，新加坡和香港是世界上非常自由的两个经济体，然而在这里你却需要比在伦敦缴纳更多的印花税（房地产交易税），原因就是这两个地方的ZF担心市场持续过热。新加坡在去年12月开始对购买住宅的外国个人和企业征收10%的税，据说这是15年来首次针对海外投资者采取这种措施。这些举措同1997年亚洲金融危机时形成了巨大反差，当时资本外逃引发了泰国货币和房地产市场的崩溃，以及香港房价缓慢但稳步的下滑，最终在下降了70%后才止跌回升。墨菲说，我们认为当前的形势为亚洲人在海外购置房产提供了一个很好的机会。他还说，去年12月他在上海设立了一个办公室，以开展帮助中国的新富在海外置业的业务。在亚洲，最好还是等等吧不过，他对以中国为目标的房地产市场并不乐观，他认为香港和新加坡的房地产已经调整了六个月，并且调整还可能再持续6到12个月。墨菲说，考虑到每个家庭支付的按揭占其收入的比重，这两个城市的房地产市场都很不稳定。他说，同时，中国主要城市的房价在未来两年仍有可能下降，截至今年1月，房价已经连跌了五个月。他建议投资者避开中国市场。墨菲说，中国内地提供的法律保护和其他保障不足以使之成为一个理想投资地点。他建议投资者远离棘手且难以了解的市场。他还说，中国过于依赖建筑业作为增长引擎，这意味着中国经济十分脆弱。一些人估计建筑业在中国经济中占比达40%。墨菲的理由还包括内地一些新建筑的结构质量问题，包括整幢楼房倒塌的例子──这暴露出近几年冒出来一些建筑公司缺乏经验。墨菲说，从糖果生产商、汽车生产商到做烟花的商人，所有人突然一下子都想开发房地产了。他认为中国住宅建筑行业那一连串令人眼花缭乱的公司名称是这个行业不成熟的标志。他说，新建成未售存量房的降价还不足以清空存量。他说，降价迟缓或许是因为地方ZF和房地产开发商在获取新的融资，孤注一掷地寄希望于情况发生变化。墨菲说，他们将不得不降价出售以吸引买家。一旦你开始承认房子价格太高、开发商可能存在资金问题，那会是个令人紧张的信息。房地产经纪商搜房控股有限公司（SouFunHoldings）对中国100个主要城市的房地产开发商和房地产中介所做的调查显示，1月份住宅均价连续第五个月环比下滑。上周发布的这些数据显示，1月全国100个城市平均住宅价格环比下降0.18%，去年12月环比降0.26%。不过从长远看，投资中国内地仍有很好的理由：墨菲说，中国大片地区的生活质量仍处于“前工业化”状态，比狄更斯时代的伦敦好不了多少。他还说，人口向城市迁移以追求更好的生活，最终将支撑起城市房地产市场，而且这一趋势会持续很多年。墨菲说，他最近曾与一些投资老手探讨，他们甚至认为亚洲比西方更值得押注，所以正在观望并等待机会浮现。另一个有利信号是香港的地产开发商仍在进行项目开发和投资。这个群体过去在中国内地的投资成绩是有口皆碑的。这些开发商及其韩国、新加坡同行或许会从一波可能到来的整合大潮中获益，而中国内地规模较大、较为成功的地产开发商应该也会做得很好。墨菲说，ZF可能需要放手让这样的整合发生。从看涨到看空上述看空论调标志着墨菲改变了想法。据说，早先他曾将亚洲视为投资者的乐园。2003年非典爆发期间，他在香港炒楼大赚了一笔，后来在新加坡和马来西亚经济加速时也曾如法炮制。在美国次贷危机和楼市崩溃后的全球市场暴跌期间，墨菲不顾末日预言家们的说法，仍强调新加坡和香港的房地产市场值得买进。墨菲经常上彭博电视(BloombergTelevision)和CNBC发表评论，另外还在2010年出版的理财自助图书《化危机为利润》（TurningCrisisintoProfit）中详细阐述了他的观点。书中有专门的章节写到越南、马来西亚和日本，还谈到了印度和中国存在的机会。墨菲说，事后来看，他对于诸多房地产市场的看法都没有大谬，因为城市化、高储蓄率和其他造富力量刺激了该地区城市的兴旺繁荣。他说，越南是个例外，因为该国货币一再贬值，打击了投资者的买房兴趣。

房地产调控走在成功还是失败的路上？

“Chinaontheway”，是最近热播的中国国家形象片的广告词。其实，任何时候都是在路上，关键是走在一条什么样的路上。从结果来看，2003年至今，中国的房地产调控似乎恰恰走在了失败的路上；从手段来看，由于2010年的调控措施除了强调抑制需求，更加强调土地供给，似乎让人看到了转向成功之路的可能，但目前依然相当“跑偏”。这种“跑偏”体现在，中国**依然将遏制房价过快上涨的希望寄托在抑制需求上。从2010年初以来，从限贷到限购，抑制需求的行政调控手段层层加码，而土地供给却依然是谜团一片。2011年1月26日，中国国务院出台的新一轮房地产调控措施（新国八条）更是对需求“大开杀戒”。而1月27日，重庆和上海启动的房产税试点方案，由于基本对存量房网开一面，主要将新购住房纳入征收范围，也可看做是不恰当地瞄准需求的短视之举。新国八条的四大要点此次国务院新调控措施要点在于：1、二套房首付比例从不低于50%提高到不低于60%；2、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。此前，对于转让不足5年的普通住房按差额征收；3、各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，本地户籍家庭最多只能有两套房；非本地户籍家庭最多只能有一套房，而且如果不能提供一定年限的社保和纳税证明，不能购房。目前已经出台各种“限购令”的城市有30多个，未来会进一步蔓延；4、各城市人民**要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。综合2010年出台的各种措施，目前首套房首付比例为30%（使用公积金贷款购买90平米以下首套房比例为20%），二套房首付比例为60%，三套房及以上不仅停止贷款，而且还要求各大城市禁止购三套及以上住房。在税收方面，契税、个人所得税和营业税等也基本取消了优惠措施。有意思的是，新国八条中并没有涉及房产税的字眼，但仅隔一日，重庆和上海就宣布启动房产税试点，让市场悬着的心只放下了24小时。土地供给数据迷雾重重通过行政手段限贷和限购，寻租空间很大、监管成本很高，尽管也会抑制一部分需求，但随着限制政策的不断升级，短期也加剧了市场的波动，比如突击购房行为。从国家统计局公布的数据来看，2010年中以来，尽管房屋销售价格指数同比增幅出现了回落，但环比增幅回落不大，2010年底还出现了一定的反弹。客观地说，调控效果非常一般。除了通过行政手段抑制需求力有不逮，问题还在于**依然忽视了从供给方面解决问题。国土资源部部长徐绍史1月7日表示，全国30个省（区、市）城市住房供地计划近270万亩，比2009年实际供应增加约80%。“三类住房”（保障房、棚改房和中小套型普通商品房）用地量占计划供应总量的77%。如果单独看这几个数据的确很振奋人心，但是国土资源部似乎玩了文字游戏。这里面的问题有两个：一是徐绍史部长披露的只是2010年计划的数据，而不是实际的数据。按照国土资源部2010年住房供地计划公告，住房用地分为保障房、棚改房、中小套型普通商品房商品房和大户高档房用地，2010年住房用地计划供应18.5万公顷。这与徐绍史部长说的18万公顷的数字接近。二是，如果只是计划数据，“比2009年实际供应增加约80%”这一表述令人费解，因为按照上述关于住房用地的分类，2009年住房用地为7.65万公顷，2010年住房供地计划应该比2009年实际供应增加135%，而不是约80%。问题出在哪里？查阅2009年全国土地供应数据可以发现，房地产开发用地里面包括商业服务业用地和住宅用地，而2010年国土资源供地计划公告里所说的“住房用地”其实就是“住宅用地”，但在计算同比数据时，国土资源部却将2010年住房供地计划数据与2009年房地产开发用地数据相比（2009年房地产开发用地合计10.28万公顷），从而得出了同比增加约80%的错误结论。这种低级失误体现了什么呢？如果2010年住房用地或住宅用地确实要计划供应18万公顷，只是计算同比数据时找错了分母，那自然是皆大欢喜。但如果国土资源部把分子偷天换日，把2010年18万公顷的计划住房用地视作还包含了商业服务业用地的房地产开发用地，一个合理的猜测是，国土资源部可能无法实现2010年18万公顷的住房供地或住宅供地计划，所以不得不变换概念混淆视听。重庆和上海的“假房产税”从税收层面来看，如果需求更多地通过行政手段抑制，而土地供给又三心二意，在供不应求的背景下，加重交易环节的税负（比如取消契税和营业税的优惠），税收负担会大部分落在买家的身上，从而鼓励一轮又一轮的击鼓传花游戏，而且不会降低实际房价。因此，此次新国八条对于营业税的新规是值得商榷的。另外，从重庆和上海推出的房产税方案来看，暂时都还不是真正的房产税，如果指望它来遏制房价过快上涨，可能是事与愿违。当然，这也不是重庆和上海的初衷，它们的首要目的都是“调节居民收入分配”。首先，房产税的计税依据应该是定期评估的市场价，而不是一次性的实际交易价，但重庆和上海都暂时选择了房产交易价（上海还打了七折）。重庆方面表示“条件成熟时，以房产评估值作为计税依据”，但同时又表示（存量和增量）独栋商品住宅和（增量）高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，其计税交易价和适用的税率均不再变动，这基本还是沿袭了“老房产税”按房屋余值计税的征收思路。上海方面的表态相对积极一些，“计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估”，但“试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据”。因此，未来如果房产市场价不断在上涨，而房产价格评估工作开展的却不顺利，它们征收的房产税将打很多折扣。其次，在市场普遍认为空置率较高的背景下，房产税的一个重要作用在于加大持有环节的成本，从而增加二手房的供应以起到遏制房价的作用。但目前来看，上海是对本地居民家庭新购二套房和非本地居民家庭新购房征税；重庆主要对个人新购的高档房和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的二套房征税，只对个人拥有的独栋商品住宅这一存量房征税。这意味着两地的房产税方案，基本没有加重存量房（特别是一人持有的多套存量房）的保有成本，这会导致二手房供应日趋紧张，因为如果不卖并不增加持有成本，而如果卖掉了，在限购令和房产税的双重夹击下，就很难再买回来了。这不仅不会平抑二手房价，反而可能会推高二手房价。最后，房产税作为一种财产税，如果要抑制房价，还要考虑到一般均衡的因素。比如，如果只针对高档房征税，那么资金就会流向中低档房；如果只是重庆和上海征税，炒作资金就会流向其他城市，从而被动推高其他地方或其他档次商品房的价格，因此，只有全面开征房产税才有可能对整体房价产生抑制作用。当然，上述的讨论是建立在土地使用权的长期化以及整合现有交易环节税负的前提下的，如果这两个前提没有解决（重庆和上海之所以对存量房网开一面也可能基于这个考虑），并不具备全面开征房产税的条件。而个别城市针对个别新购房产征收的“假房产税”，只能被认为是一种权宜之计，或许可以调节收入分配，但副作用是变相推高未纳入征税范围内房产的价格。供给、供给还是供给短期来看，贸易顺差和银行信贷依然在膨胀，投资渠道依然狭窄，想要抑制房地产投资或投机需求十分困难，遏制房价过快上涨的核心措施依然是供给、供给还是供给。特别是保障房用地的供给，如果保障房工作做好了，房价的过快上涨也就不会引起民怨。这就相当于地铁和公交车一路畅通了，指责交通拥堵的人自然就会少了。长期来看，利率市场化、人民币升值和全面开征房产税，在宏观上会起到抑制房价过快上涨的作用。值得一提的是，人民币升值对房地产市场的影响并非市场想当然的那么积极，超发的货币已经在房地产市场上堆积过高，一旦人民币继续升值，中国的房价在全球将继续失去竞争力，房价下行初期还将伴随着严重的通胀。这一切都是货币的祸害。因此，加大房屋供给稀释货币也变得十分必要，毕竟中国的城市化率还不到50%，还有大量的潜在需求等待满足。当然，住房需求要随着居民收入的增长一步一步满足，步子迈得太大，房价居高不下，容易适得其反。就如同“龟兔赛跑”中的兔子，也许它也不愿意中途睡觉，只是太累了；也许它不是睡着了，而是迷路了。

人民日报：中国有条件避免房地产市场硬着陆

　近期国家房地产调控政策效果开始显现，大多数城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调。由于房地产相关产业众多，与银行信贷、地方融资平台也有密切的关系，房价下跌开始引发社会和媒体关注，甚至认为房价即将崩盘并引发一系列系统风险，同时国际社会唱空中国的言论也不时出现。我们认为，分析中国房地产市场，需要从中国的特殊国情出发。既不能忽视调整中的风险，也不宜过度夸大。坚持推动房地产的实质性调整，并不必然带来房地产市场硬着陆，我国也有条件避免硬着陆发生。　　一、海外房地产市场硬着陆的基本规律　　在1890—2007年长达120年的历史中，美国房市崩盘仅发生过两次：一次是在一战前至二战结束，房地产整体疲弱；第二次就是始于2006年的这一轮房地产调整。第一次硬着陆没有给经济带来太大的直接影响，反倒是大萧条影响了房地产市场的复苏。第二次调整则成为危机肇始的源头，对全球经济、金融产生了重大冲击。日本在二战后经历了三次较大的房地产市场调整，前两次并未出现硬着陆，也未对经济产生重大影响。只是第三次调整，引起了严重的金融风险和经济硬着陆。　　同样是调整，为什么有些是硬着陆，有些不是？又为什么有些对经济产生重大冲击，有些则不然？要回答上述问题，需要寻找造成海外房地产市场硬着陆的基本规律。回顾海外带来重大冲击的房地产市场调整，可以发现以下特点：　　首先，引发重大不良后果的房地产调整，往往发生在房地产市场的成熟阶段和经济缺乏内在增长动力时期。所谓成熟阶段，指的是供给已经能够基本满足居民的居住需求。从一手房和二手房交易量比例来看，在房地产市场较成熟的欧美国家，二手房是交易的主体，占交易总量的80%以上。　　另一方面，一些发达国家在进入经济增长动力不足时期之后，往往采用扩张性货币政策来刺激需求，进而使得资产市场（特别是房地产市场）脱离实体经济面快速上涨形成泡沫。当维持泡沫的条件无法持续时，市场就会崩溃。除了德国以外，美国、日本、英国、爱尔兰等在进入“后工业时代”以后，都曾因未能确立新的经济增长动力而过度依赖房地产和金融业的拉动，从而为以后的危机埋下了伏笔。　　其次，房地产成为重要的金融资产，是引发系统性经济、金融风险的重要因素。当房地产成为企业和家庭的重要金融资产之后，房地产往往作为抵押品推动信用扩张，使得房地产市场脱离实体经济过度发展，并容易导致经济的过度繁荣。一旦房地产市场开始调整，止赎房便成为恶性循环的引爆剂。　　第三，引入了过高的杠杆率，使风险急剧上升。房地产泡沫通常是在金融工具的帮助下实现的。美国次贷危机的起源，是金融机构给不具备购房能力的人放贷，并通过资产证券化等杠杆工具使经济整体负债率急剧上升，最终资不抵债。日本在20世纪80年代后期，居民和企业大量卷入房产和土地投机活动之中。银行、证券公司则推波助澜，使得资产泡沫借助贷款、股票、债券和投资信托产品循环放大。而一旦进入去杠杆过程，风险便开始暴露。