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叶檀：中国是全球少数维持房地产泡沫经济体
在八卦经济学中，楼的高度与女性的裙子长度一样，成为度量经济的指标。楼越高，经济崩溃的可能性越大，女性裙子越长，经济越冷。 目前中国的高楼数量之多，似乎已经印证中国经济离坍塌不远，可业绩不这么看。湖南长沙望城区拟建设一座高达838米的摩天大楼“天空城市”，超过目前“世界第一高楼”迪拜塔10米。不仅长沙，各地都在大兴土木，除了轨道交通、污水处理站外，最醒目的就是林次栉比的高楼大厦，以至于笔者到湘江、赣江、长江边上，常常产生时空倒错感，这些城市江边建筑大同小异，甚至连楼盘的名称都很像。 据专业网站摩天城市网历时半年的不完全统计，以美国“152米以上的建筑为摩天建筑”为标准，中国大陆现有摩天大楼350座，在建摩天大楼287座，规划摩天大楼461座。如果一切顺利，五年后中国摩天大楼的总数将超1000座，达到现今美国的4倍。 笔者到长沙时，当地朋友兴奋地告知，很快世界第一高楼就会矗立在长沙，所有人都在强调，比迪拜塔还高，由当地的远大企业建设。在很长的时间里，作为中国重要商埠、米市的长沙静默不语，现在，这座城市终于要拥有一座全球第一的标志型建筑了。人们表现得有些兴奋，有些担忧，有更多的自豪。 高楼追求症像政绩追求症一样，不可克服。高楼已成为当地发展水平的象征，是发展中国家追赶式经济的图腾，象征在任官员业绩、企业家能力的直观标志。高楼一旦建成，容易被超越，各个城市难以掩饰内心的焦虑，他们担心本地的高楼只能独领风骚三两月。在焦虑心态主导下，让人难以逾越的“更高”目标纷纷出炉。 高楼经济常常成为经济的反向标志，因为“建筑热是信贷过剩的一个信号”，香港巴克莱资本房地产调查主任安德鲁·劳伦斯认为，摩天大楼的建造与信贷宽松、土地价格飙升和过分的乐观紧密相关；往往建筑完工之日，便是经济进入紧缩衰退之时，这就是“劳伦斯魔咒”。巴克莱资本的研究表明，过去140年来，摩天大楼热是标志着经济崩溃即将来临的一个可靠的指标。让纽约的克莱斯勒和帝国大厦腾空而起的建筑热，就发生在1929年的纽约股市崩盘和大萧条前夕。 ZF是高楼热情的始作俑者，高楼不仅可以成为城市象征，还能够带动周边的商业气氛，让周边土地增值，可谓一举数得。而对于房地产开发商而言，既然ZF可以给予廉价土地、税收优惠、期房销售、配建住宅项目等政策，何乐而不为？ 据《21世纪经济报道》今年5月31号披露，绿地集团内部一位人士表示，“做地标性建筑不是我们想做的，而是ZF想做。”当地ZF为政绩工程心甘情愿支付隐性成本，郑州市ZF为了280米的绿地广场，给予绿地包括土地出让金等值金额奖励性补助，建成营业之日起5至8年内所交纳的营业税、所得税等值金额奖励性补助等。低廉的成本如同兴奋剂，助涨了建楼热情。绿地已经把为地方ZF建设超高层建筑作为重要的业务定位。该集团的公开资料显示，目前绿地建成和在建超高层城市地标建筑达15幢，统一冠名为“绿地中心”。 对中国城市化、对亚洲泡沫经济的信心，是支撑高楼经济的重要因素。当记者把同样的高楼魔咒问题抛给上海金融中心的缔造者日本森稔株式会社的社长森稔时，他根本不屑驳斥。森稔在日本东京市中心拥有100多处高回报率的建筑，用17年建造了日本的“香榭丽舍大街”，用14年完成了日本东京六本木新城，虽然承担着72亿美元债务的高负债，但东京核心地段的土地与商业物业租金，给了他足够的底气。 后来者选择性地遗忘了史玉柱巨人大厦的前车，转而津津乐道于香港中环、上海陆家嘴、北京金融街的高租金回报率。人们相信，在各经济区域的中心城市的核心地段建设摩天大楼，必然会带来一年10%以上的租金回报。如果资金链遭遇问题呢？没关系，大不了出售部分物业回笼资金，反正——商业中心地带的房地产只会上升不会下降。上海金茂大厦一度出现财政困难，而现在被证明是个好投资。 城市化，人口，房地产特色，支撑了摩天大楼经济，中国能够有远超美国的摩天大楼而不会出事。所有的人都在信奉这一点，在房地产泡沫崩溃之前，已经成为一种不亚于魔咒的信仰。有一点可以肯定，目前房地产市场泡沫从住宅转向商业，双轮驱动，泡沫的增长速度将更快，在全球多数地区房地产价格下行时，中国是少数不得不维持房地产泡沫的经济体。
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（转）税务总局官员称房产税将扩大试点，同时将建立房地产税制度并会在全国实施
近年来，房产税试点扩容屡被舆论提及，关于房产税的功能、征收对象和标准的各种说法甚嚣尘上。在2011年之前，房产税仅针对办公楼、商铺等经营性物业征收，而个人的住宅则处于缴费范围之外。2011年初，上海市、重庆市开始征收个人住房房产税，由此拉开了房产税试点大幕。专家如何看待上海、重庆房产税试点效果？房产税征收的难点是什么？业界比较赞同什么样的房产税征收方式？本报对话三名业内专家。记者昨天获悉，据媒体报道，国家税务总局政策法规司巡视员丛明20日在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步我国房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在今年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。去年中央经济工作会议提出，要推进房产税改革试点；《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》提出要适时扩大房产税试点范围；国务院关于2012年以来预算执行情况的报告提出，将稳步推进个人住房房产税改革试点。而房地产税则出现在十二五规划中，十二五规划中明确提出“要研究推进房地产税改革”。就此丛明在会上详细分析了房产税的概念，他强调一定要区分房产税和房地产税的概念，“这是两回事”，需要特别注意。他说，房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控。目前上海房产税的计税依据是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，重庆计税依据是房产交易价。丛明介绍说，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。此外丛明还透露，目前上海和重庆已经开展了房产税的试点，下一步将会双管齐下，包括进一步扩大试点以及逐步建立房地产税制度，“目标是消灭房产税，建立房地产税”。丛明介绍说，即使税收合理，但是如果增加负担的话，政府也会非常慎重。他预计，房地产税的深化可能在年底或明年3月份以后。丛明表示，房地产税最终会在全国实施。解读业内人士称，目前关于房产税和房地产税的叫法一直较为模糊，房产税是根据购买房屋时的原值征税，而房地产税是将来可能采取新设立的征收税，是指按照房屋的评估市值征税。也就是说，例如2005年购买的一套房，当时花了200万元，而如今该套房已经涨价到市场评估值500万元，则房产税是按照200万的原值征税，房地产税是按照500万元征税。今后的趋势是在全面推广房产税基础上，根据市场估值变化，征收房地产税。本文来源：京华时报责任编辑：立东
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房地产行业事件点评报告:试点方案“杀伤力”有限,板块有望反弹
房地产业研究机构：浙商证券分析师：戴方撰写日期：2011-01-28事件:2011年1月27日晚,上海和重庆两市公布房产税改革试点方案(具体内容详见附文)。分析:1月27日晚上海和重庆两市公布房产税改革试点方案,是对1月26日出台的“新国八条”的贯彻落实和补充,基本符合我们在《控制目标旨在调“价”,“限购令”旨在控“量”_房地产行业事件点评报告》一文中“新国八条为房产税试点吹响了‘集结号’,……,我们判断重庆和上海的房产税实施细则或将在春节前后推出,与‘新国八条’相呼应和承接”的基本判断。两市房产税改革试点方案相对“温柔”。一是征收涉及范围相对较小,基本以增量征收为主(重庆独栋住宅包括存量);重庆重点关注别墅和高级公寓等高档商品房(新购住宅价格高于9941元)且征收范围仅限于主城9区,预计覆盖人群在10%左右。二是征收税率相对较低,重庆分为0.5%、1%和1.2%三档,上海分为0.6%和0.4%两档,没有出现市场所预计的3-4%,且税率累进程度相对较低。三是税收减免相对宽裕,重庆以户为单位(独栋住宅180平方米,高档住宅100平方米),上海以人均为单位(人均60平方米,且以房产交易价格的70%计算缴纳);此外,上海方案还考虑了改善型需求、结婚分户需求以及人才引进需求等,更为人性化,减少了居民合理需求的错杀。四是计税依据暂为商品住房市场成交价格,而非市场此前预计的市场评估价;在简化征收程序的同时,在一定程度上削弱了房产税对房价的调控能力。综上所述,我们认为此次上海和重庆房产税改革试点方案的“杀伤力”低于市场的预期,给购房者所带来的房产税压力相对有限;房产税的作用更多的体现为保障房建设补充适当的建设资金,对于当前商品房房价调控力相对有限。当然,目前两市的房产税改革方案仅为试点,不排除未来管理层有进一步完善和强化的可能。维持行业“中性”投资评级。随着1月26日“新国八条”的出台、1月27日上海和重庆房产税改革试点方案的公布,我们认为近期针对房地产调控将告一段落,短期内房地产板块将迎来政策消化的平稳期,结合估值修复和年报行情,房地产板块迎来一波反弹的可能性很大;当然市场预期中的加息和存款准备金率的上调将会给板块反弹带来压力。对于房地产板块2011年整体态势,我们还是维持度策略报告中“2011年房地产板块‘V’型反转;1季度震荡行情,有望构筑反弹底部”的基本观点。
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中国房地产最后的归宿——崩溃
国务院又派出督察组啦，去巡查房地产调控。 这些钦差大臣，做空客380头等舱，威风八面，下江南走天津卫又到岭南观光，吃香的喝辣的再带上地方官员孝敬的美钞、黄金和小妾，返京上书天子，天下大安，房价稳定，皇上万福。皇上面呈喜色，发布诏书，天佑吾国，吾民安居。吾皇万岁万岁万万岁。于是，这场全球经济史上最大的圈地运动，就这么过去了；这场全球经济史上最大的房价泡沫就此消除。真的如此轻松吗？ 本朝的没落，就在于只顾经济增长而不致力于任何制度建设，因此，本朝的泡沫的全面的，不仅仅只是房价泡沫，而且，货币泡沫、财政收入泡沫、制造业泡沫、外汇储备泡沫等等一起泛起，构成了人民币资产的全面泡沫，没有一场惊心动魄的经济危机的爆发根本就不可能消除泡沫。而泡沫最终将危害统治者的统治，统治者的选择只有两条路，一是政权发生惊天变局，一是经济泡沫彻底破灭。 谢国忠描述房价泡沫破灭的前景时这样说，房价每年跌去7%，连跌20年，最终将跌去80%。我认为这是不可能的，其一，这种跌法，中国将错失经济转型的大好时机，以至于发生大明王朝的落后世界500年的悲剧；二是中国人民不会给统治者这么长时间修正自己的经济错误，继续腐败下去直至灭亡。所以，我的观点是要么泡沫破灭，主动清理烂账坏账，重新修复金融体系，这样房价开始大跌，断崖式的，炒房客彻底被套；要么暴涨，一年再涨20%，这样炒房客才有钱赚，因为楼市投机资金不可能听任财富损失，可能会殊死一战；要么大通胀来临，央行继续印钞。只有这三种选择。 第一种方式的好处是，就是李克强副总理不断强调的“调结构扩内需”。所谓调结构扩内需，那就是让投资和出口在GDP比重中逐步归于正常，逐年放大内需的比重，力争用五年的时间，把内需扩大到60%至70%之间，投资从57%降到20%左右，把出口降低到15%左右，这才是经济运行的良性反应。这不只是人力所为，而是经济规律的必然。所以，对房价泡沫的容忍度最多只有一年，也是我以前一直判断的，2013年底前房价泡沫破灭。 第二种方式就是温家宝总理强调的稳投资保增长。所谓稳投资保增长就是继续以房地产拉动经济增长，那么，房价泡沫会被继续放大，数据依然好看，但是，增大了对整个经济体的危害，崩溃起来就会更加轰轰烈烈。目前来看，温家宝本人也没有再提稳投资保增长，而是由中央政治局提出稳增长，这就意味着中央决策层放弃了稳投资，放弃稳投资，那么，后一步必然要加强制度性建设，取消房地产预售，开征房产税就会被提上议事日程。 第三种方式就是继续印钞，消化地方债务。这一步是冒险，因为大通胀一爆发，货币体系就将崩溃，尽管可以消除地方政府债务，但是，稀释了全民财富，导致制造业全部倒闭，失业人数会增加到1.8亿人口。从某种意义上说，这是找死。 中国社会的主要矛盾是上层建筑完全不适应经济基础的发展，泡沫经济已经极大的危害了经济基础，崩溃即将来临。这就是日本当年宁可把色情产业列为支柱产业也坚决放弃房地产业的理由。何去何从，考验的是中国人民的智慧。至于国务院督察组，哈哈，好笑。
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易宪容：新国八条意在挤出房地产泡沫
1月26日，国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的新国八条。与2010年的国十条相比，新国八条对房地产宏观调控又有了新的内容。 首先，进一步明确住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件，房地产市场是一个消费为主导的市场。这明确回答了住房到底是什么产品，住房发展的宗旨是什么的问题，是为住房的“去投资化”、“去赚钱效应”明确定调。 其次，为了打击房地产投机炒作，进一步强化了使用针对炒房的各种税收工具的预期。比如加强住房交易税和住房交易所得税，要求住房财产税征收试点展开。对于这些房地产税，除了住房财产税没有出台还不知道什么内容之外，对于住房交易税及住房交易所得税，如果不采取严厉的或高累进税政策，要想通过房地产税来达到遏制住房投机炒作是不可能的。比如，在我国香港及新加坡，最近都出台了对住房交易严厉控制的税收政策，从而使得住房投机炒作得到有效遏制。而国内十分温和的住房交易税作用将十分有限。**一方面要对住房投机炒作严厉打击，另一方面不通过严厉的房地产税来限制。两者在政策及经济逻辑上还有待统一。 第三，对于这次差别化的信贷政策，重点放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平则与以前相同。对于第一套住房信贷弹性在商业银行，这就得看央行今年的货币政策是如何展开了。如果信贷规模严格控制，那么第一套住房的利率及首付都会提高，甚至于取消优惠利率；如果信贷规模控制不严格，那么第一套住房的优惠的信贷政策又可能放开。这对商业银行有较大自主，同样也面临很大不确定。不过，对于第二套以上住房的利率与首付，对于不同的地区，增加了央行酌情权。为了强调政策严肃性，新国八条加上对违规者的处罚条文。 第四，新国八条要求各地方**全面落实住房限购令。即本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房。第三套以上的住房禁止购买。并且这种限购令在全国所有的城市开展。对此需要严防的是，由于对未来买房难度预期加大，地方**的限购令反而会鼓励有了一套住房的本地居民加快再购买一套住房。因为如果没有针对炒房的税收政策，已购一套住房的居民都可能用这一套住房来投资，购买第二套以上住房的居民也可以借机炒作。一方面政策要严厉遏制住房投机炒作，另一方面政策又可能会有副作用，一定程度上会鼓励居民购买第二套以上的住房，因此新国八条之后还需要有更完善的配套政策，而且需要各职能部门配合执行形成合力。否则，新国八条的执行实施效果仍会有不确定性。 第五，加大保障性安居工程建设力度，严格住房用地供应管理，以及问责制，都是国十条的内容，这次属于再次强调并增加了一些东西，而且这些方面应该不是这次房地产宏观调控的重点。重点应该放在严厉打击房地产投机炒作上，放在挤出房地产泡沫上。不过，问责虚假信息也是新国八条的新内容。关键的问题是**如何来落实，如何来追究这种虚假信息的责任。 总之，新国八条出台既说明了当前国内房地产市场面临的问题太纠结、太严重，也说明了**对这些问题有清醒的头脑，并有决心来调整。而要化解当前房地产问题，重点就在对住房“去投资化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。（易宪容单位：中国社科院金融研究所研究员）来源：京华时报
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破8后中国房地产崩盘进入倒计时
开发商这么多年来，一直在炒作所谓的预期价格，现在这些预期已经全部破产。预期价格是什么意思，大家很清楚，他卖的不是现在的价格，而是未来的价格，现在他们的未来已经是一片黑暗，面临死亡，怎么可能出现预期价值？ 开发商最经典的预期是以下几个方面： 一是人民币涨到2元，中国会永远通胀，所以住宅会永远保值。道理上可以这么说，如果人民币上涨，热钱始终流入，房价必然上涨。客观现实是现在恰恰相反，人民币已经涨到顶，热钱正在大规模出逃，未来人民币将进入长期下跌的通道，按照开发商的这个原理，那么，现在中国房价也已经见顶，将来房价是一直下跌的。 二是中国城市化率很低，将来农民都会进城。是的，那看进什么城，鄂尔多斯康巴什这个鬼城也是城，山东乳山一个包括农民在内总共人口只有30万人的城市，现在空置房有25万套，可住75万人。春节后我到过安徽、湖北、江西、湖南许多县城，一眼望去，都是一个景观，那就是盖好了的和正在盖的房子一望无际，多少农民都可以住，条件是农民得有钱才能住进了，谁给他们钱？地方贪官污吏不但不会给农民弄钱，反而残酷的加大税收力度，盘剥农民。数据显示，6月份，全国土地增值税366亿元，同比增长56.6%；耕地占用税282亿元，同比增长39.7%；城镇土地使用税184亿元，同比增长51.2%。可见，他们盘剥农民的力度是多么大。 三是GDP增长房价也要涨。理论上不是如此，房价上涨与居民收入上涨正相关。现在恰恰相反，想在是城市居民不仅收入没有上涨，人民币购买力却在下降。这三年人民币平价购买力已经跌去50%，2009年开始狂发货币，当年人民币平价购买力下降9%，2010年通胀爆发人民币平价购买力下降27%，2011年通胀达到顶峰，人民币平价购买力下降12%，2012年人民币平价购买力依然在下降。而且，中国的GDP一贯在造假，地方ZF比赛多报，为求升官。今年上半年国家统计GDP增长7.6%，全世界堵在质疑数据造假。赵晓说只有7.6的零头。赵晓论证：二季度7.6%的增长实在太神奇，也许去掉前头的7.还差不多！有一种简单推算：上半年国内增值税13434亿元，同比增加1001亿元，增长8.1%，据此工业增加值的增长大约也是8.1%，再按除于1.5的经验法则，则上半年中国经济增长率也许仅有5.4%。我的论证很简单，关键看第一第二产业的用电量，第一产业是负增长那就不用说，第二产业增长3.8%，按照中国GDP增长的需要，如果GDP增长8%第二产业用电量应该达到10%，3.8%的用电量说明工业一遍萧条，何来7.6%的增长？大衰退来临，那么，按照开发商的忽悠，那就房价大崩盘的来临。 还有什么可以忽悠的，理论上已经没有了，一切关于房价要上涨的理论全部破产。在中国房价中，不仅有土地泡沫，税收泡沫，更有灰色支出的泡沫，开发商自己算了一笔账，在房价中给各级官员的行贿和回扣低的超过15%，高的达到25%。这在全世界都是没有的。大崩盘来临。
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房地产行业:“温柔一刀”,利于减缓股价调整压力
房地产业研究机构：齐鲁证券分析师：孙国东撰写日期：2011-01-28投资要点事件:房产税正式起航:国务院原则同意在个别城市开展房产税试点工作,具体方案由地方制定。重庆和上海两大城市随即推出了房产税征收细则,从1月28日起实施。新“国八条”出台次日,沪渝房产税出炉,我们认为近期政策集中颁布,短期政策面利空基本出尽,剩下的可能只有加息。温柔一刀,有利于减缓地产股价调整压力。第一、政策力度总体较为温和,征税范围基本与之前传言一致,上海主要针对增量房,重庆主要针对高端房;税率方面,低与预期,上海税率略低于之前传闻的0.8%,而重庆累进税率明显低于此前最高为3%的传闻。同时为了误伤合理需求,上海的税收优惠范围比较详尽,实际操作中比重庆版更有章可依。第二、出台时点方面早于预期,之前普遍传闻在两会前后,但是临近春节淡季出台,反而有利于资本市场走势。因此综合这两点,我们认为此次房产税较早落地更有利于减缓股价调整压力。试点初期对住宅销售影响有限;税收收入对保障房贡献甚微,难以替代土地财政。以重庆为例,2010年高端住宅和别墅销售额为163亿元,仅占住宅总销售金额的8.83%,对地产销售影响较小。税收收入也比较微薄,若分别以累进税率0.5%、1%和1.2%计算,税收收入分别为0.81亿元、1.63亿元和1.96亿元,而重庆2010年的土地出让金为642.08亿元,高端房产税收入仅为土地出让金的0.3%,因此难以替代土地财政。而对于重庆公租房的支持,重庆三年建4000万平,大约需要1000亿资金,平均每年需要333亿资金,那么高端房产税收入的贡献率也仅为0.24-0.59%,可谓杯水车薪。仅房产税本身对市场影响微乎其微,但与新“国八条”叠加将加速销量盘整,从而缓解房价上涨压力。当前房价居高不下的根本原因还是供应、收入结构和存量货币充裕,税收虽然有调节收入结构作用,但仅仅一个房产税作用单薄。但是与之前严厉程度超出预期“国八条”依然会产生叠加效应。投资建议。我们依然坚持前期观点,认为2011年成交量将是业绩增长和板块估值修复的首要驱动力。静待销量盘整、房价上涨得到遏制之后成交恢复,板块将迎来更好的趋势性机会。但沪渝房产税较早落地有利于减缓股价调整压力。依然建议战略性配置行业龙头股以备全年行情。重点关注高周转龙头股万科A和保利地产;资金充裕、业绩成长锁定的区域龙头中南建设、首开股份、冠城大通;成长性商业地产龙头世茂股份。
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胡润百富榜近半缩水 制造业富豪首超房地产
昨日，胡润研究院发布2012年度胡润百富榜，中国富豪新的座次排位也随之产生。受持续下挫的股市冲击，“财富缩水”成为今年榜单最受关注的话题，其中1000名上榜企业家中有469人财富缩水，其中37人的财富下跌50%以上，而财富增长的企业家仅有291人，114位企业家财富不变。 随着财富的变化，富豪们的排名也随之经历了重新洗牌，其中宗庆后家族以800亿元重新登上中国富豪榜榜首位置，王健林、李彦宏、严彬、梁稳根、刘永行家族、马化腾、吴亚军家族、许家印、陈丽华分别位列前十位。 宗庆后800亿重登榜首 今年是胡润研究院自1999年以来第十四年发布“胡润百富榜”，也是第五次上榜人数达到1000位。根据规则，今年上榜富豪上市公司财富计算的截止日期为2012年8月15日。宗庆后家族继2010年后，今年以财富800亿再次成为中国首富，也是自胡润百富榜开创14年来，第三位两度登上胡润百富榜榜首的企业家。 百富榜前10位的富豪变化不大，2至10位分别为王健林、李彦宏、严彬、梁稳根、刘永行家族、马化腾、吴亚军家族、许家印和陈丽华，其中马化腾和陈丽华首次挤进前10，他们取代的是美的电器的何享健、碧桂园的杨惠妍家族。今年还有150位企业家首次出现在前1000位的榜单之中。 市值大跌富豪身家“缩水” 今年以来，上证综指累计下跌7.85%，沪深A股当前总市值比年初时减少了9933亿元，若不考虑年内上市新股，市值蒸发达1.16万亿元。受此拖累，今年胡润富豪榜上榜富豪的身家普遍缩水。 据统计，今年前1000名入榜富豪的门槛已经从去年的20亿元下跌至18亿元，其中百亿富豪的数目为120位，也比去年减少了7位。而这1000名上榜企业家中有469人财富缩水，其中37人的财富下跌50%以上，太阳能、服装和零售行业成为财富缩水“重灾区”。 记者查询发现，创业板富豪、向日葵董事长吴建龙财富下降达69%，超日太阳的倪开禄、倪娜父女财富下降59%，而2008年以215亿排名第八的尚德电力董事长施正荣，今年财富仅30亿元，缩水185亿元。相比之下今年财富增长的企业家有291人，114位企业家财富不变。平均计算，富豪们的身家为54亿元，比去年下跌了8.5%。 由于市值缩水严重，一大批往年上榜的明星富豪今年从榜单中消失，其中包括万通集团董事长冯仑、当当网创始人李国庆俞渝夫妇，超大农业的郭浩、匹克的许景南家族等。 制造业富豪数量首超房地产 历年来，房地产行业是中国富豪的集中领域，今年也不例外，记者统计前百名富豪中共有43位从事房地产行业，占近半规模。但从行业分布来看今年出现了一个较大的变化，就是自百富榜开创以来，房地产首次被超越，今年富豪比例最高行业中制造业排名第一。从事投资的排名第三，共有13位，紧随其后的是金融业，共有9位。此外，互联网领域有7位富豪，服装、钢铁和能源领域各有6位，而零售和化工也分别有5位富豪。 从企业总部所在地来看，广东省实力雄厚，以165家企业高居首位，其次是浙江省，共有131家企业，北京位居第三，有125家。而从单个城市来看，北京仍然是最多企业家居住的城市，并且人数增长迅速；上海超越深圳，再次排名第二。根据企业家的出生地衡量，“浙商”实力最为强劲，浙江企业家人数排名第一，达到157人，紧随其后的是粤商和苏商。
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人民日报：中国有条件避免房地产市场硬着陆
近期国家房地产调控政策效果开始显现，大多数城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调。由于房地产相关产业众多，与银行信贷、地方融资平台也有密切的关系，房价下跌开始引发社会和媒体关注，甚至认为房价即将崩盘并引发一系列系统风险，同时国际社会唱空中国的言论也不时出现。我们认为，分析中国房地产市场，需要从中国的特殊国情出发。既不能忽视调整中的风险，也不宜过度夸大。坚持推动房地产的实质性调整,并不必然带来房地产市场硬着陆,我国也有条件避免硬着陆发生。 一、海外房地产市场硬着陆的基本规律 在1890—2007年长达120年的历史中，美国房市崩盘仅发生过两次：一次是在一战前至二战结束，房地产整体疲弱；第二次就是始于2006年的这一轮房地产调整。第一次硬着陆没有给经济带来太大的直接影响，反倒是大萧条影响了房地产市场的复苏。第二次调整则成为危机肇始的源头，对全球经济、金融产生了重大冲击。日本在二战后经历了三次较大的房地产市场调整，前两次并未出现硬着陆，也未对经济产生重大影响。只是第三次调整，引起了严重的金融风险和经济硬着陆。 同样是调整，为什么有些是硬着陆，有些不是？又为什么有些对经济产生重大冲击，有些则不然？要回答上述问题，需要寻找造成海外房地产市场硬着陆的基本规律。回顾海外带来重大冲击的房地产市场调整，可以发现以下特点： 首先，引发重大不良后果的房地产调整，往往发生在房地产市场的成熟阶段和经济缺乏内在增长动力时期。所谓成熟阶段，指的是供给已经能够基本满足居民的居住需求。从一手房和二手房交易量比例来看，在房地产市场较成熟的欧美国家，二手房是交易的主体，占交易总量的80%以上。 另一方面,一些发达国家在进入经济增长动力不足时期之后,往往采用扩张性货币政策来刺激需求,进而使得资产市场(特别是房地产市场)脱离实体经济面快速上涨形成泡沫。当维持泡沫的条件无法持续时，市场就会崩溃。除了德国以外,美国、日本、英国、爱尔兰等在进入“后工业时代”以后，都曾因未能确立新的经济增长动力而过度依赖房地产和金融业的拉动，从而为以后的危机埋下了伏笔。 其次，房地产成为重要的金融资产，是引发系统性经济、金融风险的重要因素。当房地产成为企业和家庭的重要金融资产之后，房地产往往作为抵押品推动信用扩张，使得房地产市场脱离实体经济过度发展，并容易导致经济的过度繁荣。一旦房地产市场开始调整，止赎房便成为恶性循环的引爆剂。 第三，引入了过高的杠杆率，使风险急剧上升。房地产泡沫通常是在金融工具的帮助下实现的。美国次贷危机的起源，是金融机构给不具备购房能力的人放贷，并通过资产证券化等杠杆工具使经济整体负债率急剧上升，最终资不抵债。日本在20世纪80年代后期，居民和企业大量卷入房产和土地投机活动之中。银行、证券公司则推波助澜，使得资产泡沫借助贷款、股票、债券和投资信托产品循环放大。而一旦进入去杠杆过程，风险便开始暴露。 二、现阶段中国房地产市场的四个特征 与西方国家房地产市场相比，中国房地产市场存在以下四个方面的差异，不能简单比照国外房地产市场波动的历史来推测中国房市走势。 1.中国的房地产市场仍属发展中市场，存在刚性需求 我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。从市场成熟度看，北京、上海等少数一线城市只是在近两年二手房交易量占比才上升到60%左右，离成熟市场还有距离，其他城市则相差更远。目前我国城镇化率刚达到50%，如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平，每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。过去10年中，我国人均收入年均增长12%，预计未来也将保持较高的增速。大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，是实现以价换量的基本条件。只要房地产市场经过了实质性调整，就可能吸引一定的刚性需求买家阶段性进场。 2.中国的房地产市场结构尚不完善，存在调整空间 住房是兼具社会和商品属性的特殊产品。出于社会稳定的需要，一些主要工业化国家都通过不同形式向民众提供保障性住房，使住房结构能够满足不同层次人群的合理需求。但到目前为止，我国的住房供应仍存在较大结构性缺陷，保障房覆盖率不超过10%，远不能满足中、低收入群体的必要需求。“十二五”期间，我国将建设3600万套保障房，使城镇居民住房保障覆盖率达20%左右。住房保障体系的建设，对稳定房地产市场将起到积极的作用。 3.房地产杠杆率低，风险主要通过产业链传导 尽管我国房地产已具备一定的金融属性，但杠杆率仍较低。银行贷款要求的首付比率较发达国家高得多，二手房市场的抵押品放贷率也只有60%左右。我国老百姓对住房看得很重，轻易不会出现美国式的大量“止赎”。而且中国人不喜欢大量负债，家庭的整体负债率很低。2010年，住户贷款/GDP只有28%，而在此轮危机爆发前夕的2006年，美国的家庭债务余额与GDP之比高达170%。我国房地产相关贷款(土地贷款、开发贷款和购房贷款)占全部贷款余额在20%左右，按揭贷款只占GDP的12%，比美国低了60个百分点，按揭贷款证券化率为零。另一方面，由于我国房地产市场以新房为主，房地产行业对上下游产业和地方财政收入均影响较大。2010年房地产增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑业增加值合计占比更是高达12.22%。 综合上述情况，我国房地产市场调整可能引致的风险将主要通过产业链传导，并不会像美国那样由于房地产内部的去杠杆化而引起金融市场的塌陷。任何有助于保持宏观经济平稳、保持地方必要财政收入的措施，都能有效降低房地产调整风险。同时房地产风险的传导过程，也会因产业链条的多层次而具有一定时滞，从而为化解风险提供了必要的时间和空间。 4.房价回落是ZF主动调控所致，并非供求关系出现逆转 2010年以来，为促使房地产市场长期健康发展，ZF采取了一系列调控措施，抑制了房价的过快上涨，削弱了房地产市场的金融属性。当前一些城市出现的房地产价格回落，是ZF主动调控的结果，而非房地产市场自我恶化、发展乏力所造成。针对今后我国房地产市场的走势，ZF仍拥有很大的政策调整空间和灵活度。 三、我国具备避免房地产硬着陆的宏观有利条件 房地产市场调整，会否引发金融风险和宏观波动，关键是经济和房地产市场是否有内在增长动力、房地产市场杠杆率水平和整个经济体应对调整带来的短期流动性和偿付能力冲击的能力。从宏观上看，我国具备避免房地产硬着陆的有利条件。 1.经济具有保持较高速度增长的潜力 作为发展中国家，我国由城镇化、工业化、市场化和全球化带来的增长动力尚未完全发挥，仍能支撑必要的经济增长。更重要的是，我国还存在巨大的制度改进和结构调整空间，13亿人口的内需市场还没有被充分激发出来。因此，尽管未来我国的潜在增长速度相对过去30年将有所下降，但仍具有保持较高速度增长的潜力。 2.金融体系抗风险能力大幅提升 近些年，我国金融机构的风险管理、基础制度建设等方面已有长足进步。2011年三季度，中资银行加权资本充足率达12.3%，拨备覆盖率达270.7%，核心资本和拨备总额超过6万亿元。同10年前相比，我国商业银行的抗风险能力已大幅提升，房价的适度波动不会影响金融体系的稳健运行。此外，我国的资本项目管制尚未放开，境外资金流动在很大程度上受到限制，对国内资产市场的影响力有限。 3.ZF拥有充足的提供最终流动性的能力 我国目前拥有3万多亿美元的外汇储备，约16万亿元的存款准备，近2万亿元的央行票据。商业银行拥有超过4万亿元的国债。中央银行具备足够的政策调控能力和运作空间，应对房地产调整可能引发的流动性冲击。 4.具有较充实的财政基础 随着经济的发展，我国财政收入总量连年增长，2011年将达到10万亿元。同时我国无论是赤字水平还是负债率，均远低于国际警戒线，财政安全性高于西方国家。此外，中央和地方ZF拥有数十万亿的国有资产，可在必要时用来弥补财政的不足。
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【中国青年经济学者论坛】分论坛二：中国的房地产问题
2012年9月22日14时，第十二届中国青年经济学者论坛分论坛二暨中国房地产问题研究报告会在南开大学经济学院五楼会议室举行。这次会议的议题是中国房地产市场的经济规律问题研究，围绕经济学领域相关理论对我国房地产市场存在的问题进行探讨交流，充分反映了在此领域的进展与成果。会议由周京奎教授主持，赵红梅、赵娜负责现场会议记录；参加研究报告会议的有青年经济学者陈利锋、赵西亮、李雪增、侯成琪、刘姿彤等五人以及代替冯科教授出席会议的硕士研究生一名。这次议题和各位青年学者的学术报告吸引了全国其他高校的师生前来旁听。会议在和谐轻松的气氛中进行。首先，周教授作了简短的介绍，报告会正式开始。陈利锋首先作了题为《通货膨胀、房价通胀与中国社会福利损失——一个校准的中国经济NKMP-DSGE框架》的报告。陈利锋博士在这篇文章中主要做了两方面工作：一是构建了一个两部门NKMP-DSGE框架；二是对包含房价膨胀的社会福利损失进行了估计。报告中指出通过敏感度分析，如果房地产市场垄断势力越大，社会福利损失越大；家户在增加住房面积上的开支越大，社会福利损失越大。这一结论意味着降低房地产市场的垄断势力有利于降低社会福利损失。所以在当前我国楼市调控过程中，可以采用同时盯住住宅产出与房价的混合货币政策规则，这样既可以调控住宅供给，也能对房价进行控制。赵西亮对住房价格变动和居民消费的关系进行了大量研究，作了《住房价格变动与居民消费：中国存在“住房财富效应”吗？》的报告。赵西亮主要用实证分析的方法讲述了住房价格变动和居民消费的关系。他采用了2002年和2007年的CHIP数据，在Attansioetal.的识别规则下，分析得出中国不存在住房财富效应,这显然不符合中国实际。于是赵西亮结合中国实际情况，提出新的识别规则——分析房价对有房家庭和无房家庭的影响，在新规则下，经实证分析得出的结论是：首先，房价对居民非住房消费具有显著的正向影响，并且影响程度相当大，房价上涨10％，会使GDP增长率提高0.78个百分点；其次，房价变动对消费的影响，有房家庭（特别是商品房家庭）显著高于租房家庭，因而，存在住房财富效应。李雪增就《侵占冲动、有效保护激励与财产安全悖论——兼评房地产行业中的强拆现象》作了报告。他通过将财产安全性内生化,建立了一个一般均衡模型来讨论经济主体在生产活动、保护个人财产和侵占他人财产行为之间的资源分配,并重点分析了外生的产权制度和司法体系对这种分配行为的影响，得出结论：居民的产权安全程度与其票赋大小无关,并且企业侵占行为的有效性越强,居民的遏制防护投入就越大。结合我国现实情况,他还指出了一种均衡状态下的财产安全悖论一一对于一个村民财产主要为土地的村庄而言,如果开发商的侵占行为足够有效,那么这种侵占的有效性越强,村民的财产安全性和福利就越差,但是整个村庄的福利反而更高。李雪增最后指出改变财产悖论的核心措施是通过建立公正的司法体系以及规范ZF行为来降低开发商侵占行为的有效性。冯科教授的研究生代替他做了《我国房地产投资波动与经济周期》的报告。冯教授分别用单变量和多变量的无法观察成分时间序列模型研究了宏观经济周期变量与房地产市场周期变量之间的相互关系和动态作用。他得出的主要结论包括：第一，我国房地产投资占GDP的比例较为平稳，但房地产投资波动剧烈且与固定资产投资高度相关，这引发了整个经济体系波动的连锁反应。第二，从序列的周期性行为来看，房地产投资短周期和中周期与GDP周期较为接近，其中短周期拐点先于经济周期，可以此预测经济周期波动；中周期两者十分接近，房地产波动会引发经济周期波动的共振。第三，房地产投资在固定资产投资以及经济周期中占据重要位置；就房地产市场本身而言，房地产投资与房地产价格指数相关系数显著为正，而价格指数与投资、GDP的系数为负，即过快增长的房地产价格会损害经济增长。第四，在趋势上房地产增长与GDP增长一致；短期内房地产波动对经济波动影响显著；房地产投资与消费的动态关系表明，快速发展的房地产市场对居民消费存在抑制作用。基于上述研究结论，冯科教授针对性的提出了几点建议：第一，保持房地产投资在全社会固定资产投资中的适当比例，抑制房地产投资的过度扩张。第二，大力发展理财产品市场，减少居民对房地产“财富效应”的过度依赖。第三，深化财政体制改革，重构中央ZF与地方ZF的财政分权。第四，深化土地制度改革，加快推进土地供给的市场化进程。侯成琪与会报告的题目是《两部门经济、房地产市场波动和最优货币政策》。以往学界认为货币政策不需要对房地产价格波动做出直接反应。侯成琪认为这个结论未将住房生产因素纳入考虑。于是，他首次把住房生产因素纳入考虑，得到货币政策应该对房地产价格的波动做出反应，否则GDP将产生更大的波动的新结论，具有相当的参考价值。最后他还就应该采取限购政策还是增加住房供给政策来控制房价进行对比分析，在结合结合实际、充分思考其利弊的情况下认为我国控制房价的根本出路在于增加住房供给。刘姿彤的报告名为《基于地方ZF竞争的“租税替代”模型与各主体在房地产市场的策略选择》。她从中央ZF、地方ZF、企业三个层次主体展开论述，通过“租税替代”理论研究，揭示了房地产发展与ZF财政收入之间的关系，得出最优地租率与税收成反比的结论。最后，她认为ZF可以通过调整考核机制和改革税制来改变现在地方ZF对房地产过分依赖的状况。经过三个半小时的会议，分论坛二暨中国房地产问题的研究报告会在热烈的讨论中圆满结束。这次会议对解决中国房地产现存问题以及未来发展都具有重要的参考意义。同时，通过这次交流研讨，与会者不仅对于中国的房地产问题有了更深刻的认识，而且自身的学术理论水平都得到一定程度提高。这次会议对学者、对中国房地产发展都大有裨益。转自南开大学经济学院网站：http://economics.nankai.edu.cn/html/news/xyxx/1793.html
