“房地产商办大学”戳破了大学功利和脸面

“满脑子都是债务，被人追得跟杨白劳一样,哪有心思办大学?”2月20日上午，山东省长姜大明在参加政协科技界联组讨论时，再次提及高校债务问题。在谈及利用土地置换的方式化解债务危机时，姜大明说，现在不是教育家办学,而是房地产商在办大学了。(《齐鲁晚报》2月21日）山东省长姜大明表示，大学要办好，首先要把债务化解到合理水平。与之相关的一个问题就是高校债务的严重性已经到了不得不解决的时刻。而“现在不是教育家办学，而是房地产商在办大学了”恰恰证明了债务问题已经严重制约和影响着高校的发展。对此，我们该如何认识？　　应该承认，“现在不是教育家办学，而是房地产商在办大学了”的出现有着特定的社会背景和诱因，如扩招等因素的影响，但是，大学在所谓“跨越发展”、“抓住机遇”的名义下，盲目求大求全，无疑是主要原因。而原中国人民大学校长纪宝成曾指出，大学“要钱不要命，要钱不要脸！”两者结合，在笔者看来，“现在不是教育家办学，而是房地产商在办大学了”戳破了大学的功利和脸面。　　清华大学梅贻琦校长留下的名言至今传诵：“大学者，非谓有大楼之谓也，有大师之谓也。”对大学精神有着同样理解的还有曾主掌浙江大学的竺可桢，他认为“大学犹之海上之灯塔，吾人不能于此时降落道德之标准也。”“大学是社会之光，不应随波逐流。”但是大学在当下社会中的利益至上和功利追求早已背离了大学本真。“房地产商办大学”就是一种表现。　　“现在不是教育家办学,而是房地产商在办大学了”的背后是大学正在成为一个利益集团，而非人类文明的守望者。科技部部长万钢指出，除了为社会提供源源不断的知识成果和人才，大学没有自己的私利，大学不谋求成为一个利益集团。而大学热衷于扩张，谋取自身利益，就是试图成为利益集团的征兆。我们知道，大学之大，在于它是一个典型的公共领域，为社会提供了伦理道德论坛。但是，由于社会发展实际的制约，大学的职业性、专业性和实用性、功利性定位的色彩越来越浓，自由教育流于空想。教育的利益化、商品化驱使一些人把大学当成与社会进行名利互动、金钱交换的利益平台。正因为如此，“现在不是教育家办学，而是房地产商在办大学了”是对大学的无声批判。　　公众之所以关注“房地产商办大学”，是由于公众对大学边界意识可能丧失的忧虑显现。一是大学能否在日益商业化的社会中保持守望者的角色，二是大学能否不被金钱俘虏而坚守社会批判者的意识，三是大学独立性如何与利益的谋求取得平衡，如此种种，才是问题的关键所在。哈佛大学前校长DerekBok忧心忡忡地指出，目前大学已从一个知识学术的中心，逐渐转变为牟利为主的机构，这是应该及早警惕及防范的现象。他表示，当代社会对于专业知识、科技发明及终身教育的需要与日俱增，为大学提供了创造财富的商机。无论体育活动、科学研究或推广教育，都成了有价商品。学术与商业的结合固然得以学习企业界的效率和精神，但一旦追求利润超于一切，学术价值随之沦为商业化的祭品，大学教育的核心使命势必崩解。这或许能帮助我们深入认识“房地产商办大学”的真正意味。　　必须明确，不管在大学的发展中如何利用市场运作手段，大学的最终目的都不应为现实功利目的所左右，大学永远不应该抛弃对人类精神和文化发展所负有的使命。正因为如此，“房地产商办大学”为大学敲响了警钟。

北京香江兴利房地产开发有限公司

综合/北京香江兴利房地产开发有限公司一、实习岗位：内部审计师二、招聘对象：2012应届毕业生，本科学历，男性三、专业要求：财会类、审计、金融四、工作地点：朝阳区东三环中路7号北京财富中心写字楼（央视新址对面）五、公司网站：www.hki.com.cn六、岗位职责：1.实施制度审计，评价内部控制合法性、合理性、有效性；2.实施财务审计，评价财务核算合规性；3.实施专项审计，包括但不限于：开发项目预决算审计，工程项目的建设程序、建设资金申请和使用等工作内容的真实性和合法性进行审计，对项目勘查、设计、施工、监理、采购、供货等方面的招标活动、合同履约情况进行审计；4.实施经营性成果审计、离任审计；5.建立及维护部门各类档案、资料。七、任职条件：1.具有较强的分析能力与沟通能力；2.具备计算机操作能力；3.能长期全职实习者，具备相关实习经验的学生优先；八、实习安排1.周一至周五，8:30-17:30，能适应加班工作；2.实习时间无故不要间断，个人简历须注明可实习的具体时间，便于公司安排；3.实习期根据实习生情况安排。九、实习待遇：1.提供实习、餐补。2.实习期满，可对本人出具实习鉴定；3.实习期满，经公司考核，表现优秀者可聘为公司正式员工，并解决北京户口。有意者请于2012-4-30前将简历（附个人证件照）邮寄至：北京市朝阳区东三环中路7号北京财富中心写字楼A座3501人力资源部刘小姐，邮编100020；或以电子邮件形式发送至：jialu.liu@hki.com.cn。请勿来电、来访。公司介绍：香江地产以“创造地段财富”为核心开发理念，着眼于城市规划的远期目标，选择城市的核心位置或交通枢纽位置开发物业，遵循“规划在先”的开发思路，以规划引导建筑，使物业具有可持续发展的竞争力，采用国际团队合作方式，开发的各个环节均与专业机构建立长期的合作关系，实现资源有效整合最大化；业态涵盖写字楼、公寓、酒店式公寓、酒店、商业、别墅等，以多元化的物业开发实现土地价值的最大化。公司坚持务实求稳的发展原则，采用现代化管理手段，合理配置资源，把握市场脉搏，寻求突破创新与稳健发展的最佳结合。公司内部的决策程序、财务管理、人才配置具有高度的科学性，力求将管理风险降到最低。公司非常注重人才培养，将对员工的教育和培训作为公司管理的重要组成部分，提倡"以人为本、任人唯贤"的管理理念。原文出处：http://www.fkmg.net/thread-9593-1-1.html

房地产拐点为期不远

【财新网】（专栏作家沈建光）2月18日，国家统计局依据房价统计新方案，公布了中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。受房产税出台、加息预期增强等因素影响，部分居民的购房需求提前释放，导致1月份重点城市的房价普遍上涨。　　从新建商品住宅价格来看，70个大中城市中有68个城市同比上涨，十个城市涨幅超过10%。二手房市场同样活跃，70个大中城市中65个城市同比上涨。　　1月份价格上涨主要有两个原因：一是调控政策出台前，房产税、加息预期等因素引发部分居民购房需求提前释放；二是未来通胀预期影响。央行发布的城镇储户问卷调查显示，城镇居民已经将“更多投资”取代“更多储蓄”，作为第一选择。另外，结合房价收入比、租金收入比、按揭还款入息比等指标分析，我们认为，中国城市房屋价格已经过高。预计未来，伴随着新一轮调控政策的落实以及对房地产价格预期的改变，房价将下跌。　新一轮调控政策史无前例　　从近期公布的房地产调控措施和地方实施细则来看，我们最容易读出两点内涵。一是，调控力度史无前例。“史无前例”这一词语早已不是首次使用，三轮房地产调控政策，无论在**监管、金融、税收、需求管理、房源供应等各个方面，调控力度都是“一浪高过一浪”。　　从上海、青岛、济南、成都、北京相继推出的地方实施细则来看，新一轮限购条件则更为严厉。特别是房价较高的一线城市北京，限购措施要求有一套房的本市户籍家庭、持有效暂住证提供连续五年(含)以上在该市缴纳社会保险或个人所得税证明，无房非该市户籍家庭，限购一套房，非本市户籍居民不能提供五年社保及纳税证明的，暂停房企向其售房。而此前的政策为，不能提供一年社保及纳税证明的非该市户籍居民，要求商业银行暂停向其贷款。本次限购对非本地居民购房五年社保及纳税证明条件要求甚高，将会限制相当一部分非本地居民人群购房。中指数据显示，2011年1月，北京市外省个人所购期房占比为43.7%，如果有一半的人不能提供五年社保及纳税证明，或者已有多套住房，那将有至少20%的购房者无法买房。　　二是，打压高房价决心坚决。我们观察到一个细微的变化，描述当前房地产调控政策目标的词语，已经由过去的“遏制房价过快增长”转到“遏制房价过高”。仅仅语句的转变，却显示了**对于当前高房价的界定以及打压房地产泡沫的决心。　　房价继续上扬对中央**已成影响政治和社会稳定的难题，中国**不会继续容忍房价上涨。　　房地产税试点落地　　自1月28日起，重庆、上海对个人住房征收房产税，这宣告了“纠结”多年的“房产税试点”终于落地。尽管房地产税试点推出的主要目的是调整财政税收结构和收入分配制度，但由于其推出的时点恰与“新国八条”这一最为严厉的房地产调控政策相呼应，显示了地方**对于缓解房屋的供需矛盾，抑制投机炒房的积极表态。　　重庆提出了“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的住房调控原则，即公租房不收相关的税费，中端市场在税费方面有适当优惠，而“高端有约束”则征收房产税。因此，作为住房调控政策中重要的一步，我们认为，未来房地产税试点的全面铺开，将使得高端房投资者需求得到极大的抑制，房价泡沫难以积聚。货币政策趋紧快于预期　　当前经济政策的重心已经转为对抗通胀风险和打压房价泡沫，政策趋紧步伐可能快于市场预期。一方面，自2010年以来，央行已经八次上调存款准备金率，大银行已升至19.5%。今年起，对各家银行实施差别存款准备金措施，市场上充裕的流动性面临收紧。例如，1月份，新增贷款同比下降超25%，就大大超过早前市场预期。　　另一方面，官方和市场利率上升，无疑将加大购房者的成本。“新国八条”将二套房首付款上提至六成，并要求贷款利率不低于基准利率的1.1倍。因此，自去年10月份开启的新一轮加息周期，无疑加大了购房者的成本，必将对楼市产生较为深远的影响。　　房地产商资金趋紧　　房地产业被较多地方视为国民经济的支柱产业，并获得支持。2008年，中国**曾一度挽救一批濒临破产的房地产企业，以致不少地产商自信可以“被保护”。而从此次调控政策来看，房地产开发商也面临诸多被动局面，如银行收缩贷款、销售前景不明、公开募资叫停等，资金链正逐步趋紧。　　国家统计局数据显示，去年中国房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。央行数据也显示，去年中国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10个百分点。其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。因此，我们判断，房地产开发商可能最终不得不做出让步，以降低价格来缓解资金紧张。　　保障房建设力度加大　　中国**三轮调控政策，均延续了“打压房地产需求，提高房屋供应，通过供需组合调节降低房价，保持房地产投资的原则”。今年保障性住房建设加大、保障性住房用地将单列，将给房屋供给以保障。今年将规模推进公租房等保障性安居工程建设，建设保障房、改造棚户区1000万套，改造农村危房150万套；保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。另外，新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。　　保障性住房数量的大幅增加，也将有效保障供给和支持房地产投资，因此不必过于担心调控政策会对钢铁、建材、工程建筑机械等上下游产业和经济造成较大影响。　　在新一轮房地产调控政策更加严厉、房产税试点逐步深入、新一轮货币紧缩周期启动、房地产商资金链趋紧、保障房供应充足，以及当前房价实为过高这六大重压之下，尤其是在加息和房产税试点的措施下，中国的房价将出现拐点。预计2月份房地产市场交易量仍旧低迷，房地产价格会趋于温和。预计今年中国房地产平均价格至少下降5%，一线城市至少下降10%。■　　作者为瑞穗证券大中华区首席经济学家

巴曙松：房地产投资可能会在2012年上半年见底

时寒冰:房地产调控还能维持多久？

作为套在地方ZF头上的紧箍咒，房地产调控政策，一直被各地ZF想尽办法化解、突围，只不过有的办法太直接，霸王硬上弓，搞得中央没有面子，很快就被叫停。比如，芜湖市出台的“免契税、补贴”的楼市新政，新政以红头文件形式下达，证据确凿。并且，新政没有任何前戏部分，无论入戏的还是看戏的，都觉得索然无味。好比跳交谊舞，第一步就踩在了对方脚上，让中央疼得鼻涕都流出来了，还假惺惺地问“亲，真的……踩到您了吗？”结局当然是很快夭折。此为下下之棋。相比而言，中山市就略微含蓄一些。一边声称严格执行中央的房地产调控政策，在政治上与中央保持一致——先保证舞蹈时不踩住中央的脚，一边宣布将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元，为房价悄悄打开上行空间。此为明修栈道，暗渡陈仓，但中山市暗渡陈仓的事毕竟搞得天下人尽皆知，此为中等之棋。接下来，最高水平的登场了，是上上之棋，却出神入化到几乎看不见棋路（以下媒体部分如果不另外注明，都源自2012年2月21日的《新闻晚报》）。“根据去年年初出台的上海版限购令，大多购房者及市场人士均理解为对已拥有1套及以上住房的非上海户籍居民家庭，政策应是暂停售房。而近期市场却传出外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质的消息。”“上海市房管局房地产市场监督处副处长蒋慰如在接受采访时表示，上海市住房限售政策没有改变，上海市ZF也已经明确了本市将继续全面贯彻国家对于房地产调控的一系列政策和措施，政策不改变，力度不放松……徐汇房地产交易中心的税务咨询人员介绍，非本地户籍人员在沪购房，需要全额缴纳房产税。而按上海户籍居民家庭，新购第二套住房，仍可享受合并计算人均住房面积不超过60平方米、免征房产税的政策优惠。”吃过晚饭，我跟专职负责采访房地产口的记者交流，确认，上海市过去从来没有执行过“居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的政策，这是一个全新的全面突破房地产调控的新政策。但是，如果直接这样做，势必遭到中央的强力干预，而上海市做得实在是太滴水不漏，令人叹为观止！上海的这盘棋是这样下的。一、先自己“发明”“居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的所谓传言，然后，就此事表明立场，显现出自己完全是被动的，不是主动的——连半推半就都不是，完全是在不知道怎么回事的情况下入戏的，从头到尾都非常无辜，清纯得令人心醉。二、把从来没有在上海出现过的“居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的政策，作为“固有”政策进行强调，表明自己是走在中央调控前面的，不仅轻易突破了中央调控房地产政策的最严厉的一条限制，而且，给足了中央面子，并完全规避了责任，避免了被问责的任何风险——上海市等于告诉中央，我伸出的脚是多年前的脚，这是一种历史性的穿越，而中央伸出的是现实的脚，无论跳什么舞，都不可能踩到对方，因为两者在一个空间而不在同一个时间轴上。这是一种穿越的舞步，是一种团结的舞步，是一种前进中的舞步，是一种催人向上的舞步……三、假如中央注意不到相关细节，上海方面即可正式施行“居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的政策，至于“居民持长期居住证满三年”的条件，太容易突破了——办个证还能花几个钱？您懂的。也就是说，限购令在上海已经完全被废除。不仅去掉了这种限制，而且，还给予购房者大优惠——“按上海户籍居民家庭，新购第二套住房，仍可享受合并计算人均住房面积不超过60平方米、免征房产税的政策优惠。”高！太高了！就好比被禁止的脱衣舞表演，芜湖市ZF上去就脱得精光，完全没有艺术性；中山市则穿着透明裤衩，多少给人点想象空间；上海则是脱光后涂上颜料，可以理解为类似人体彩绘的艺术——尽管脱得精光，呈现在人们眼前的却是一幅画。至于旁观者看到的是画还是裸体，纯属个人思想觉悟问题，跟上海市没有任何关系。可以肯定的是，大部分人都会说自己看到的是画，而不是裸体，不然显得太庸俗、太阴暗——这正是上海市的高明之处。我这样说，绝对没有嘲讽上海市的意思，每每想到这些年来给报社找来的麻烦和给相关领导带来的心灵创伤，我都非常内疚，整天以泪洗面，以排遣这种极度的愧疚之情，让自己能够坦然地面对现实的生活。我其实完全理解上海市的做法，我这样说，只是总结上海市的宝贵经验并加以发扬光大——我对任何被无情埋没的才华都有种难言的悲悯之心。各级ZF为什么不断突破房地产调控政策？2012年2月15日，我在供职的《上海证券报》头版发表了题为《不动摇下的摇动》的评论，指出：尽管中央再三强调楼市调控“不动摇”，但地方ZF不断变着花样“摇动”。为何总有地方ZF试图摇动楼市调控的底线？一个很表面化的原因是，这些试图摇动调控政策的地方ZF官员，都没有受到惩处，甚至连所谓“新政”的叫停也是由他们自行宣布的。不仅没有损失，勇闯“雷区”的地方ZF还为当地做了一场免费广告，大大提高了知名度，更像是完成了一种行为艺术。为什么会是这样的结果？中央有自己的苦衷：这些地方ZF都是卖地专业户，突然专业没有了，他们一下子满脑子的空白，不知道该做什么了。中央当然知道各级ZF官员的难处，没法加以严厉问责。另一方面，令箭即出，无论怎样，大家都得配合一下，如果都把令箭当鸡毛，中央的权威还如何保持？因此，上面会暗示出轨的地方ZF自行穿上裤子了事——你当你没有脱，我也当我没有看见。这场戏算白演了，OK？地方ZF还敢有半个“不”字么？问题是，假如中央看不见呢？这种侥幸的机会让一些地方官员想想都激动得如同发情的猫，但都会把声音压抑在心里。他们要做的，只是充分发挥自己的智慧，在细节上多点变通而已。比如，广东中山市宣布将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元，放松“限价令”的做法，属于间接救市，但它并非像芜湖那样以红头文件形式下发，从头到尾都比较含蓄和低调。看起来很像前戏，其实是在动真格的。　　“也因此，中山市的做法尚未遭遇叫停。接下来，恐怕还将有地方ZF借鉴、模仿这种含蓄的风格继续做新的尝试。”我在文中的这个判断不幸成为现实，上海市的做法一旦被全国其他省市效法，则房地产调控前功尽弃！　　那么，地方ZF为何在严格的楼市调控之下摇动不止？实在是现实的困境所致。2010年的全国土地出让收入约2.7万亿元，相当于同期地方财政收入的66.5%。这一数据在芜湖更高，其2010年的土地出让金占财政收入的90%，房价下跌，成交量下降，带动地价下滑，使得财政收入立即捉襟见肘，它想到救市其实是顺理成章的事情。上海应该是中国最具活力和创造力的城市，也是中国财政最宽裕的地方，上海市的ZF官员也是中国最务实、最敬业的官员——即使用尽天下最美的词汇，也不能形容我对上海的仰慕之情——如果连上海都走不出这种障碍和局限，那么，还有哪个地方能够真正走出来呢？上海的现实困境，充满了悲凉的无奈，在中国，也就具有了标志性的意义。这是当下对地方ZF的错位定位导致的必然结果——投资导致而非民生主导。我在发表在报纸上的评论中写道：　　如果追根溯源，我们就会发现，地方ZF的财政收入相当大的一部分用到了投资方面，而非民生方面。由于投资项目的大小没有边界，所需资金也没有边界，地方ZF就会不断推升地价以获取更多资金用于投资。当这种冲动与个人利益密切相连时，就会变得难以遏制。　　显然，地方ZF屡屡摇动房地产调控的根本动力，源于ZF职能的扭曲和错位。ZF的职能并非主导经济，而是提供公共产品、公共服务和公共福利，地方ZF的职能倘若回归到民生方面，他们便再没有摇动调控的动力。　　因此，在上不动摇而下摇动不止的背后，一个更当紧的事情是让地方ZF从扭曲、错误的定位之下走出来，逐步变成民生ZF、小ZF——这当然只是一种设想而已。在当下，任何有损于地方政绩的政策，都会遭到各种各样的抵制。为房地产调控政策默哀！草于2012年2月21日晚

[转]房地产是怎么洗劫你财富的？

记得去年有关媒体做了个调查，看看大家最关心的话题是什么？以前官员的腐败问题一直是大家最关注的，但是现在变了，百姓无一例外的在关注高房价的问题。现在咱们该仔细思考一下放假为什么像现在这样？记得朱镕基总理执政期间曾经说过了一句话“中国如果不发展高科技，中国的经济增长就到头了”。可是到了现在我们发现我们的高科技依旧进展缓慢，但是我们的经济却依然以GDP年均增长10%左右的水平笑傲世界。这是什么原因呢？两个字——房改。房改后我国形成了一个独特的情况——双垄断（没有竞争），即**垄断土地，开发商垄断盖房子！再加上税收体制改革，很自然的形成了大家熟悉的所谓“土地财政”，地价涨了起来，道理太简单了，地价高了，地方**活动经费多了，相应的灰色收入也多了起来。所以有时候开发商也很无奈，为什么房子要卖这么贵？因为拿地成本太高了。想想开发商也有委屈，下面我就来谈谈开发商。讲一个例子给大家听：我的家乡在淮河岸边，风景很是秀美。几年前家乡很少有商品房，高楼大厦也不多，我有一次在淮河岸边玩，突然发现沿着淮河的河坝内沿大面积的盖起了房子，才明白是开发商来了，后来听说开发商只带了200万块钱来，一边盖一边卖，赚了上亿走人了！开始我并不明白怎么钱赚的这么快？后来我们地方的县委书记因为腐败被查处我才明白了开发商获取暴力的手法。其实很简单，先带些钱来打通关系给相关的分管领导“进贡”，先把地拿下来，然后在找到相关的建筑公司把盖房子这个加工环节包给他们，顺便让他们把地钱先给垫上，建筑公司必须垫上,为什么呢？因为你不垫上工程就不包给你了。工程队如果有了好的价格就再转包给别的工程队，这就让我们明白了为什么我国一地震就要死那么多人，为什么新西兰地震死的人远远比我们少，因为经过层层的转包，最后盖房子的工程队不偷工减料根本没有利润！所以现在很多商品房的住户就习惯了楼上两口子过夫妻生活，你在楼下听的很随意了。房改这些年正好赶上了人民币升值这个事情，很自然的有许多国际热钱进来购买以人民币计价的中国资产，房产是他们很好的选择，所以我们看见了很多发达地区楼价飞涨。开发商也抓住了广大老百姓买涨不买跌的心里，即使楼房不好卖我依然提价，大家一看房子价格不停的涨，很自然的去抢购了。很多企业的老板看到了房地产的暴力都不安安稳稳做实业了，要不去炒楼要不去当开发商了，当然了很多的搞出口的老板也是被人民币升值升的企业没有利润而被逼的炒楼了！国内很多媒体和经济学家倒是配合着房改以来地产投机的大潮，编出了房价涨的各种借口,比如我国正处在高速的城市化进程中等等，间接助推了我国房地产价格的暴涨。但是房地产的诸如高房价、暴力拆迁等等导致了现在民怨很大，逼得国家不得不调控房地产，但是正如我们所看到的一样，调控难以取得好的效果。想想现在的政策该是很严厉的了，但是依然没有办法打压下来房价，上有政策下有对策，最近的限购令不是有很多的房产中介主动为客户造假吗？此乃**的政策调控之难！**也有自己的难处，近年来的经济高速发展大多指望房地产了。据有关部门统计和房地产相关的行业（诸如上有的建材和下游的家具、家电等等）有好几十个，这对经济确实拉动很大。再加上我国社会流通领域的货币数量太大，大幅加息怕伤害实体经济，小幅加息配合人民币升值预期又会诱导热钱加速流入，所以**金融手段的调控非常之难！　　想想我们周围很多的青年男女，按中国人的传统观念，他们结婚很自然的要买房，这也造就了现在父母把家里大部分继续拿出来付首付，子女跟着还贷的中国特色现象，有的甚至把爷爷奶奶都拉了进来，祖孙三代当房奴，所有存款全炸干，这就是我周围很多人生活的真实写照！想想我们周围有哪一个行业把几个家庭几十年来的积蓄一把掏空还背着一身债呢？　　想想08年的次贷危机发现一个道理，很多国家买了美国的国债，这就相当于借钱给美国人发展经济，所以美国的经济是全球最好的就不难理解了！而我们现在的房地产正好是国内游资和外国热钱一起来掏空中国老百姓财富的最佳掠夺工具了！　　希望大家有所思考！

中国十年房地产牛市已到尽头！

中国十年房地产牛市已到尽头？英国《金融时报》中文网特约撰稿人陈绍霞背景收藏http://www.ftchinese.com/story/001037348%0a%0d%0a%0dBestRegards,%0a%0d"target="_blank">电邮打印评论[85条]2010年是中国出台房地产调控政策最密集的一年，然而，调控最终依然沦为“空调”，房地产市场在层层加码的调控措施面前我行我素、房价在一片争议声中节节攀升。最新消息：上海楼市成交均价跌破2万。房地产行业10年牛市走到尽头。调控为何成空调？无论从那种角度来看：2010年房地产调控措施较2007年更为严厉，然而房价却一骑绝尘，为何调控成“空调”？在国内历年房地产市场的调控中，2007年下半年中国房地产价格曾一度出现松动，并持续下跌了一年多，直到2008年底国家出台救市政策、房地产市场才走出低谷。比较而言，2010年以来的房市调控力度明显大于2007年，导致2010年调控始终未见成效的最主要原因很可能是过去一年来利率明显低于2007年时的水平、且信贷政策宽松：2007年央行自年初开始连续六次加息、一年期贷款基准利率由6.12%提高到7.47%，首套房优惠利率为基准利率85折；10年央行加息姗姗来迟、直到年末才两度加息，首套房优惠利率在2008年底出台救市政策时被下调为基准利率7折、此后7折优惠未明确废止、一直被沿用。另一方面，2007年央行实施紧缩的货币政策，而10年则实施宽松的货币政策，全年新增信贷不仅突破了7.5万亿元的目标、而且还通过银信合作方式曲线放贷2万多亿元；在宽松的货币政策环境下的一个副产品是，二套房贷未能得到严格执行，很多房产商在售房时都明示可以帮助二套及以上购房者获得75折甚至7折优惠贷款利率。贷款基准利率低、二套房贷政策执行不力、甚至可以享受7折优惠贷款利率，使得投资、投机性购房者实际的房贷利率水平远低于07年。正是这种异常的低利率水平刺激了投资、投机性需求，使得房地产调控政策屡屡沦为“空调”。http://media.ftchinese.com/picture/4/000023014_piclink_0_0.jpg高利率抑制高房价路径高利率从两方面抑制高房价，一方面，高利率会大幅提高炒房者的资金成本。对投机炒房客而言，贷款利率以目前基准利率1.1倍计算，实际贷款利率6.39%、而在2010年炒房客可以基准利率7折获得贷款、实际贷款利率仅为3.72%，以100万元30年期贷款计算，利率上升后月供将增加1637元、累计利息支出将增加58.9万元，炒房者的资金成本将会大幅增加，从而抑制投机性需求。另一方面，利率上升大幅增加开发商屯地、捂房成本，基准利率的上升仅仅是一个因素，货币政策收紧对开发商的压力更大，开发商的贷款利率在基准利率基础上大幅上浮；实际上，很多开发商将面临无款可贷的困境，一些上市公司公告信息显示，在2007年至2008年期间，一些开发商通过委托贷款方式获得资金的年利率为20%，而民间借贷的利率则更高。最近曝光的重庆市人大代表张明渝实名举报案则揭开了当时地产商通过地下渠道获取高利率贷款的冰山一角，由张明渝控股的重庆同创置业在2008年期间通过信托获取贷款的利率月息为6%、年利率高达72%！从举报内容来看，利率72%的贷款并非是短期内的过桥贷款。在面临资金紧张时，是将其拥有的土地、房产降价出售（如果能够出售并回笼资金的话）、还是以高达72%的利率拆借资金？对于一个正常的企业而言，显然是选择前者，而以72%的利率融资来化解资金链断裂风险，实际上无异于饮鸩止渴。这也从一个侧面反映了当时地产商面临的资金困境。在这种情况下，降价促销成为地产商唯一的出路。这也是2007年下半年至2008年间中国房地产价格持续下跌的主要原因。高利率刺破美国房地产泡沫2001年初，美国IT泡沫破灭后，为了刺激经济走出危机，美联储大幅下调利率，2001年-2003年间美国联邦基金利率由6.5%持续下调至1%的历史低位并在较长时期内将利率维持在极低水平，美国房价强劲上扬，房地产业的繁荣推动了美国经济的持续增长，同时也催生了一个更大的泡沫；2004年6月至06年6月美联储将基准利率由1%上调至5.25%，美国房价也于2006年6月见顶，此后大幅下跌并导致次贷危机的爆发。http://media.ftchinese.com/picture/2/000023012_piclink_0_0.jpg十年牛市已到尽头？自1998年东南亚金融危机之后，中国长期维持低利率水平，一年期贷款基准利率由1995年7月的12.06%持续下调至2002年2月的5.31%，直到2004年10月才首度加息，距离上次加息时隔近10年。长期低利率环境刺激了房地产市场的活跃，但也导致了此后房地产市场的高烧难退。2004年底开始，国家也曾出台了一系列房地产调控政策，但一直未能奏效，直至2007年央行数度加息、并采取紧缩的货币政策，炙手可热的房地产市场终于出现了明显的降温。然而，随着2008年全球金融危机的爆发，央行大幅下调利率，与此同时国家出台一系列救市政策，房地产市场在一片惊愕中骤然由寒冬转入盛夏。随着通胀压力不断增大，货币政策由宽松转向紧缩的趋势日益明朗：一个明确的信号是，央行在过去几个月内三度上调存贷款利率、并多次上调存款准备金率，未来数月内央行仍将有进一步上调利率的可能性。http://media.ftchinese.com/picture/3/000023013_piclink_0_0.jpg在过去两年新增信贷大幅增长之后，信贷增速也将受到更加严格的控制。今年中国货币政策的基调由宽松转为稳健，但实际执行的力度很可能是紧缩，其原因在于2009年以来过于宽松的货币政策导致的高通胀压力。在货币政策执行层面，虽然没有设置新增信贷目标，但对银行贷款额度的控制将更为严厉：今年对银行的信贷额度控制已由银监会负责转为由央行监管，为此央行今年推出了差别准备金率举措。据新华社报道，“2011年以来，央行已开始在货币信贷调控中运用差别准备金动态调整工具，已对40多家资本充足率较低、信贷增长过快、周期风险隐患增大的地方金融机构实施了差别准备金要求”。在央行挥舞“差别准备金率”大棒的威慑下，银行过度放贷的冲动将会受到强力遏制。1月份中国人民币贷款增加1.04万亿元，同比少增3182亿元；中国证券报报道，预计2月份新增信贷将锐减至6000亿以下，较去年同期继续呈大幅下降趋势。总体而言，今年信贷市场紧缩的力度有可能重回2007-2008年期间的态势。表现在利率方面，贷款利率已经出现大幅上浮的趋势，地产商低成本获取信贷资金已无可能，炒房客7折优惠利率贷款也将绝迹。随着中国经济过去十多年来的快速增长，中国经济过度依赖投资的弊端日益显现：作为全球第二大经济体，中国日渐庞大的投资规模拉动了全球大宗商品价格持续上扬；在经历全球金融危机的短暂冲击后，目前全球主要大宗商品的价格已纷纷突破或逼近危机前的高点。只要中国经济高度依赖投资的发展方式不改，高通胀将难以从根本上得到遏制。未来相当长时期内，中国将进入一个高利率时代。为了抑制通胀，货币政策也将在较长时期处于紧缩状态。过去十年间长期低利率的市场环境将不复存在，房地产市场十年牛市或许已经走到尽头。（注：本文仅代表作者本人观点。）

远华案的那些人和事 有官员已下海开发房地产

　　12年前轰动一时的开始，即将在同一地点划上句号。　　位于湖滨北路11号的厦门市中级人民法院门口平静如常。2000年9月，这里曾荷枪实弹警员林立，审理厦门远华特大走私案的两批刑事案件。　　该案受审者高达273人，包括党政机关、厦门海关、公安系统、商检局、港务局、海上安全监督局、外代外运、税务系统、金融系统大批官员与国企高管。除厦门外，还在福州、泉州、漳州、莆田等四市的中级人民法院同时审理。　　“涉案人员共有600多名，有近300人被依法追究刑事责任，其中涉案厅、局级以上领导干部30多人。”福建省高级人民法院前副院长刘炎多年后在一篇论文中回忆道。　　2001年4月，最后一批办案人员回京时，总计17箱档案材料随他们一起运离厦门。　　而今，这起案件的最后一批案卷已经送达厦门中院，曾在加拿大流亡12年的赖昌星也正关押在同一个城市的某处，等待开庭。　　新华社消息称，检方已经对赖提起公诉，由厦门市中院正式受理。据本报记者多方了解，目前法院合议庭正在审查赖昌星案的大量材料。　　“赖昌星被遣返，即将给远华走私案划上一个最终的句号。”曾在远华走私案中担任过辩护律师的赵国华说。　　红楼变身工会　　12年，物人皆非。　　“(远华)红楼里面都拆掉了，只剩下个壳了”，一位年轻保安说。　　昔日的远华“红楼”，位于厦门市湖里区的光华路2号。这座建于1996年9月的7层小楼由于红顶、红瓦、红墙而被称作“红楼”。在闽南侨乡习俗里，红色代表着发财和吉利。　　在远华案发后这里就被查封，案结后这里曾经短暂作为教育基地对外开放，后一度封闭，如今已经被厦门市总工会接管。　　现在，这里的外墙悬挂着中国移动的广告条幅，1至6楼都被中国移动租赁，成为福建厦门分公司湖里营销中心的办公所在地。原本的餐厅、桑拿房、卡拉OK厅、总统套房被悉数改造。而原最高层赖昌星的办公室则成为了厦门市开发区工会的办公地。　　当年的白楼则成为厦门市总工会进城务工人员服务中心，初春的午后活动室里不时传来欢声笑语。　　而赖昌星十多年前的梦想，在厦门的几何中心嘉禾路吕岭路路口建设厦门第一高楼，88层的“远华国际中心”，随着赖的逃走曾经留下一个巨大的水坑，而被外界称作“远华大坑”。　　2002年7月，厦门市中级人民法院曾对原远华集团所属大宗涉案资产首次进行对外公开拍卖，拍卖项目为原厦门远华集团标志性建筑“远华国际大厦”，首次拍卖因无人参加竞拍而宣布流拍。　　其后几年，这座大厦的拍卖一直不顺利。这块地最终被一家名为福隆的港资房地产公司以3.36亿的价格购下，后建设成30多层的住宅楼。　　2008年开盘的“福隆国际”至今已经销售至尾盘，售楼人员介绍说“这里只是当年远华拿下土地的一部分”。　　在高楼迷论坛中有厦门楼友则感慨说，“老赖走了，他的国际中心也随风而去”。　　当年赖昌星将大量财富投入到房地产中。当年报道显示仅“远华”涉案土地就多达200多万平米，其中商品房开发用地110万平米，工业及码头用地16万平米，其它用地100余万平米，占据厦门市的各个黄金地段。　　财富鼎盛时期，赖昌星曾在远郊同安区东北角的五显镇建造了一座酷似天安门外形的仿造建筑“远华影视城”，里面建有仿造的故宫、明清街等景观，由于几次流拍在远华案后已经收归国有，改名为“同安影视城”。　　“走私”案里的死者和免死者　　12年间，已有不少远华案中因“走私”而获刑者已经刑满出狱。　　一位来自北京的刑事辩护律师曾代理过远华案中一家国企高管的刑事案件，据其透露当年这位高管由于在服刑期间表现良好，后来获得减刑，已经刑满释放出狱，回归正常生活。　　甚至，“走私”这个罪名本身也已经发生了量刑上的变化。　　检方于2月14日称，对赖昌星起诉的罪名为“走私普通货物罪、物品罪”和行贿罪。根据当年系列案件显示，赖昌星集团涉嫌走私的普通货物、物品主要包括植物油、成品油、香烟以及汽车等。　　在过去11年间，赖曾向加拿大司法机关提出不能遣返的一个重要理由是，“回国后有可能被判处死刑”，而加拿大则是已废除死刑的国家。然而去年年初，中国《刑法修正案》(八)出台，明文废除了走私普通货物物品罪的死刑，已让一切迎刃而解。　　“中加ZF之间已经无需私下承诺了，根据现行中国法律赖昌星已经可以避免死刑了”，赵国华说。　　在当年震慑一时的“远华案”中，两批审判中共有8人经最高人民法院核准后执行死刑。其中就有王金挺、接培功、黄山鹰、庄铭田、李宝民等五人都是以“走私普通货物罪”的罪名被判处死刑。　　厦门大学法学院教授郑金火说，近年来我国死刑政策逐步调整，减少死刑和慎杀逐渐成为共识的情况下，经济犯罪率先成为减少死刑罪名的领域。　　在《刑法修正案》(八)中废除了四个走私罪的死刑，分别为：走私文物罪、走私贵重金属罪、走私珍贵动物制品罪和走私普通货物、物品罪。　　“不是说法律为了赖的个例而改变，但是可以说赖是这种改变的受益者，现在的社会环境、法制观念意识都和十年前大大不同了”，郑金火说。　　赵国华也认为，在当时国家重拳打击走私犯罪的原因是，走私给国民经济造成了巨大的冲击，而近年来在一般经济犯罪领域取消死刑已经成为大的趋势。　　官员主犯的减刑　　由于在被调查期间主动交待了收受赖昌星一辆小汽车的事实，原福州公安局长庄如顺在最后时刻命运发生逆转。　　其在一审中被判死刑，但在福建省人民法院的二审中，庄如顺被改判为死缓。　　庄早在任福建省石狮市公安局工作期间就与赖昌星相识，1996年时任福建省公安厅外联办的庄如顺收受赖昌星赠送的一部价值42550元的全新丰田“佳美”小轿车，而庄如顺则以外联办派遣人员名义提出申请为赖昌星妻弟曾铭铁办理了《前往香港通行证》。　　最令办案人员惊讶的是他在2003年11月，1999年4月20日厦门海关走私犯罪侦查分局决定对赖昌星走私犯罪集团立案侦查时，还4次给赖昌星通风报信，出谋划策。　　这一情节也被记录在福建省高级人民法院对于庄如顺的二审判决书里，并作为受贿牟利情节中的一部分。　　2006年，庄如顺再度由死缓减刑为无期，与他一同获得刑期减免的还包括陈燕新、王燕棣。其中陈燕新原为福建省石油总公司原副总经理，和赖昌星一样是晋江人。　　12年前，众多官商以及进出口工作人员的个体命运曾在这起世纪大案中交汇。　　其中令人关注的一个群体，是当初被处理的一批党政机关官员，包括厦门市委副书记刘丰、张宗绪，厦门原市委常委郭晓菱，厦门原副市长蓝甫、苏水利和厦门市政法委原副书记林金栋、共青团福建省委员书记詹少敏。　　除了被判无期徒刑和死缓的刘丰和蓝甫仍在服刑外，林金栋与郭晓菱11年刑期已满。　　而未曾移交司法程序的部分涉案官员则在“远华案”后被党内处分和行政处分，其中张宗绪由正厅级被降至副科级，自谋出路;苏水利则随即被一家台资企业以月薪三万元人民币聘用，一直消失在公众视野中。　　也有官员已经下海开发房地产，他们的政治生涯已在远华案终结。

房地产商会流道德之血吗?天问----转

道德的血”房地产商根本不会自动流！房产论坛,装修论坛,业主论坛6r)?-~　　“你们的身上也应该流着道德的血液。”这是总理今年与网民在线交流时对房地产商说的话。.com.cn"I8n2o9M#W　　然而，“应该”是一回事，流不流则是另一回事。房地产商会自动流“道德的血”吗？我看不会。据我所知，北京南二环某个楼盘，其4号楼预计本月中旬开盘，开盘价将达每平米4万元。这是在国家和北京相继出台最新调控政策之后，该楼盘所做出的最新反应。如果孤立地看这个价格，似乎也看不出什么名堂来。可是，在2月中旬之前，该楼盘前期项目还以每平米3.2万元对外促销。一个月后，价格就涨了25%。再看。该楼盘2008年底首期项目开盘时，其销售均价为1.8万元。两年多后，价格涨了1倍还多。那么，它一涨再涨翻番涨的理由是什么呢？据它们自己的财报显示，上述楼盘的地块是2003年买下的，其楼面均价为每平米500元。按最新销售价格每平米4万元计，当初的地价只占到了80分之一。很显然，其暴涨的房价与地价无关。难道这两年里其它成本有大的提升吗?即使有也绝不可能这么大。看来，“坐地起价”才是真正的理由啊。这个例子明白无误地告诉我们，“道德的血”房地产商不会自动流。"q:B7E+}3K新浪乐居买房,购房,装修论坛,房产论坛&P$b/W*P8s'k@　　面对一次次调控，房地产商曾一次次“抱屈”，什么房价高是因为地价高了，什么利润其实没那么高了，等等。的确，高地价称得上是高房价的祸首之一，但这并不意味着房地产商都是“无辜的好人”。如果这个行业不存在暴利，财富榜上会有那么多房地产商人吗?会有那么多“门外企业”想方设法挤进来吗?而“地价500，房价4万”就更能说明问题了。0s){"C8D*B!d4G6l,y8]J新浪乐居论坛　　比起“道德的血”，“法律的皮鞭”也许更管用。拿上面那个例子来说，2003年拿地，2008年才首期开盘，这是不是有囤地之嫌?2008年首期开盘，2011年才推出4号楼，这是不是有捂盘之嫌?如果每平1.8万不算暴利，那每平4万还不算暴利吗?如果**及时对这些行为施以严厉监管，那是不是就不会导致今天的局面呢?买房,购房,装修论坛,房产论坛*}2q7S$[+S9H%~0K!O　　今天的中国房地产业已经不是“道德的血”就能约束的。在一个“想不缺德都很难”的环境里，别指望谁会自动流出“道德的血”。

产业投资利好之四 房地产行业的后市收益之利

　　房地产行业在我们的产业预测中存在一定的不确定性，行业的发展与政策走势息息相关，甚至可以说从2011年开始，中央的楼市调控政策的变动决定了房地产行业的预期发展潜力。从目前ZF对待楼市政策的相关表态来看，我们认为虽然房地产行业的政策松绑需要一定的行业契机，但是从投资利好角度来看，我们认为当前房地产市场是产业投资利好的重要一环，市场消费潜力以及后期的政策松动将成为投资收益的有力保证。　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉对上述推测持赞成态度，他认为中国房地产市场的支撑点是我国始终被抑制的刚需动力，虽然政策的限制导致我国的房地产市场当前处于假象平衡的状态，但是随着市场虽抑制的刚性需要逐渐增加，房地产市场的调控政策必然不符合行业的发展趋势。对比当前我国楼市调控政策对行业在销售以及融资方面的影响，我们当前进行房地产投资有望达到投资收益最高、投资风险最小以及后续投资的稳定性可保三个最优化目的。　　其一，当前投资收益最高的原因是房地产行业受到政策调控，行业融资渠道受到政策影响，大部分房企在银行融资方面存在问题。随着2011年我国的紧缩货币政策的逐渐深入，2011年末，我国的大部分房地产企业都存在资金链压力增加的现象，部分房企希望通过其他渠道进行融资。例如中投顾问发布的《2012-2016年中国房地产信托市场投资分析及前景预测报告》指出，中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。但是需要注意的是，房地产企业的信托融资成本随着调控时间的增加正在逐渐上升，预计产业投资收益将随之有一定提高。　　其二，虽然产业投资收益逐渐增加，但是投资风险却在降低。（高危类房企或者资金链断裂可能性较大的房企除外），一方面，房地产行业的发展与我国经济走势有着密切的联系，中央政策调控的根本目的是为了民生建设，对行业本身只是暂时的采取限制作用，不会将行业发展推至绝路；另一方面，从当前住建部以及部分地方ZF的表态来看，我国的房地产行业已经处于临界点，政策松动或者市场松动正在眼前，由此我们认为当前的投资风险已经明显低于2011年中期，其市场甄选难度相对简单。另外后续投资稳定的含义是我国房地产行业通过近年来的调控之后，将逐渐趋于理性化，这决定了行业投资收益在后期虽然会有所波动，但是整体投资利好趋势不会改变。　　由此通过政策以及市场层面分析投资收益趋势属于正确的行为。他建议投资者需要注意甄选投资个体，虽然当前的房地产投资风险逐渐降低，但是并不意味着市场不存在投资陷阱，投资者需要对企业经营个性进行深入研究，以此规避最相应的投资风险。http://www.ocn.com.cn/info/201202/fangdichan281220.shtml