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2012英国剑桥大学房地产与金融课程班（CREFS）开放申请
2012年7-8月夏季英国剑桥大学房地产与金融课程班（CREFS）英国剑桥大学经济与投资课程班（CEIS）于2012年3月1日起正式开放申请剑桥大学LucyCavendish学院关于CREFS项目信息：www.lucy-cav.cam.ac.uk/CREFS剑桥大学CorpusChristi学院关于CEIS项目信息：www.corpus.cam.ac.uk/conferences/summer-programmes关于CREFS和CEIS课程的具体信息，详情请登录主办方嘉英青年联合会网站：www.garine.orgCREFS2012SUMMER简介：剑桥房地产与金融课程班（CambridgeRealEstateandFinanceSeminar,CREFS）将于2012年7月22日到8月11日在英国剑桥大学LucyCavendish学院举行。届时，来自剑桥大学土地经济学院（DepartmentofLandEconomy）与剑桥大学商学院（CambridgeJudgeBusinessSchool）的金融、房地产、经济与投资等专业的终身教授和学者将就国际前沿的金融、房地产、经济、规划等研究领域与个人研究方向进行学术讲座和课程讲授。作为剑桥大学的教授，他们的优秀学子遍及五湖四海，而通过CREFS的平台，他们亦可深入接触来自中国顶级精英的年轻思想。剑桥大学LucyCavendish学院将官方合作CREFS项目。学员将全部入住剑桥大学LucyCavendish学院，并在学院内上课学习。每位学员将享受学院舒适安全的学院住宿和其他设施，享用一日三餐饮食（包括欧洲，美洲，亚洲口味菜肴）。每位学员将拥有自己的单人间，每个房间都配有高速无线网络入口、书桌、舒适的单人床，卫生间和其他起居生活用品。学员还将拥有剑桥大学学生权限通行学院并使用大部分设备，包括剑桥大学图书馆、活动厅、自习室、会议室及体育场等。伴随着2012年伦敦夏季奥运会的进行，学员将有机会亲临奥运会现场，同时为中国队加油助威。伦敦时间2012年7月26日5：00PM~9:45PM，CREFS全体学员将一起前往曼联老特拉福球场现场观战英格兰国家队奥运足球揭幕赛。课程期间，还会举办包括剑河撑船、剑桥大学正式晚餐、聆听国王学院唱诗班唱诗、剑桥学子分享申请和留学经验、剑桥学者座谈、剑桥大学公开课旁听、苏格兰舞会、泡吧、短途自行车旅行等在内的大量社会活动。自2010年始至今，CREFS已经成功举办三期，最近的一期——2012WinterProgramme已于2012年2月上旬圆满结束。CREFSers均是来自国内外名校的学子，部分同学已经获得剑桥大学老师亲笔撰写的推荐信。来自清华大学、北京大学、复旦大学的其他几位CREFS学员也都在申请剑桥、牛津、哈佛等顶级名校。在往期学员中，众多学生已被牛津，剑桥，LSE,帝国理工，圣安德鲁斯，哥伦比亚，杜克，纽约大学，东京大学等国际名校录取。日程安排2012夏季课程项目时间为：2012.7.22—2012.8.11；项目时长为22天。7月22日是注册及信息简介日，7月23日课程正式开始。对于7月20,21,22日达到的同学，主办方将提供免费的伦敦希思罗机场接机服务。抵达英国的时间可根据项目参与学生的假期时间而定（学生可以选择提前抵达英国）——但需在2012年7月22日当日抵达注册地点（对于不能按期到达注册地点的，请联系主办方说明情况）。具体地点和日程安排信息在录取通知函中会明确。申请条件中国大陆学生：全日制大一到大四学生、研究生。商科类专业学生优先考虑，非商科类专业学生鼓励申请；毕业3年之内、从事金融、财务、咨询、地产、经济管理类的毕业生。港澳台学生及海外学生学校无限制。申请材料＊《2012SummerProgrammeApplication》（登录www.garine.org，完成注册并在线申请）＊中英文简历＊护照和学生证扫描件（对于暂无护照的同学可先提交学生证扫描件，并尽快准备护照）奖学金申请表；中文成绩单扫描件（非大四学生可由学院出具公章的成绩单）托福或雅思成绩单扫描件（可选，对奖学金的评选有帮助）；其他材料（可选，如推荐信、实习证明、介绍信、推优信、其他证书等）注：带＊为必须提交材料申请方式1.登录www.garine.org完成注册和在线申请；2.将上述提及的申请材料（除申请表外）打包发送至以下邮箱：crefs.summer2012@garine.org和garinechina@126.com压缩文件命名：地区-学校-姓名，压缩文件尽量控制在5M以内。3.申请日期：2012年3月1日至2012年5月31日。奖学金申请截止日为2012年4月30日关于项目费用及奖学金，请访问www.garine.org获取详细信息。CREFS往期学员来自北京大学、清华大学、中国人民大学、复旦大学、上海交通大学、南京大学、浙江大学、上海财经大学、中国政法大学、中央财经大学、华东师范大学、大连理工大学、哈尔滨工业大学、中山大学、法国SKEMA高等商学院、新南威尔士大学、香港浸会大学等知名学府。目前部分学员已经在牛津大学、剑桥大学，帝国理工、圣安德鲁斯大学、杜克大学、纽约大学等就读深造。如果想联系各大学的往期学员，咨询CREFS项目情况，请直接联系嘉英青年联合会索取。申请咨询QQ:Consultant.Garine(1446393904)Email:Richard.ma@garine.org更多信息及学员分享请访问：Renren：www.renren.com/garine新浪微博：www.weibo.com/garinecn
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为什么“禁止国有企业集团涉足房地产业”是一条空政策
为什么“禁止国有企业集团涉足房地产业”是一条空政策 27.March2010 最近接连发生的如中信等现金流雄厚的国有企业成为“地王”引发了社会的强烈抵触。在这一背景下，3月18日中国国资委颁布规定“禁止78家（非地产开发为主营业务的）国有企业集团涉足房地产业，并责令它们加快调整重组，以有序退出相关投资。”它所发出的强烈信号，看似是对国有企业的约束令，其实主要作用（同我之前分析短期政策河蟹性一样）是对群众的抵触情绪进行舒缓。 先不说这条规定没有给出时间表，显得比较软。假设就算给出了时间表，它能够对地价调控起到什么作用么？起到多大作用？我给解读一下。 先简单介绍一下中国市场的背景。对于大多数普通上班族和打酱油的年轻人来说，中国的经济体制是非常陌生的。虽然在90年初证券市场建立一来，大大小小的国有企业进行了长期整合和私有化改革，大多数的企业已经建设成为了独立经营的私有式模式。但是，中国的目前的经济环境其实是寡头集团经济：即少数几个终极寡头，一层一层的控股下属企业。有兴趣的人可以做一些尝试，随机挑选几个同行业的知名企业，通过控股关系以及战略伙伴关系向上追溯终极控制方，很可能都是同一个人或者同一家企业。行程这样的一个寡头集团市场主要原因是国家制度对社会财富分配不平均，对中小股东财产保护不严以及金融市场流通部分小且信息不透明，从而很难让中小股东联合起来和并进行恶意收购。产生这种寡头性质的集团市场不是中国一个国家的问题，而是所有类似体制的国家的问题，包括东南亚、韩国、香港，甚至包括一些发达国家比如意大利。具体的就不展开了，有兴趣的人可以去读一读关于PyramidControl或是Entrenchment的文章 背景介绍完了，那来看看一条不起眼的，对上述政策进行的一条政策补充说明“国资委还宣布了16家归其控制的企业名单，这些企业以房地产为主业，它们将被允许继续从事房地产开发。”寡头集团性质的市场有两个特征：第一，很难确定终极控制方。尤其中国这样的金融市场没有强制规定和执行投票权等于控股权，使得即使是账面上的非控股股东，只要有足够强大的政治和社会资本（大多数情况下社会资本是家庭成员关系），就可以对决策投绝对票。对于一些信息很透明的金融市场，比如香港，可以做到将这种非控股的实际控制方找到，但是也很难。有兴趣的可以去读读国际货币基金组织Claessens博士的文章，他通过一些很繁琐的方法找出了李嘉诚集团等东亚的寡头控制网络。第二，终极控股方可以有非常多的网络和渠道可以进行资金的下发和利润的回收。比如，股权内部协议收购、股票置换、公司内议价货物买卖等等。对于很多非控股的业务，更可以采用非合并记账法轻松的掩盖掉其中的操作。 综上所述，第一，新政策可以做到禁止集团最顶端的母公司不参与，但是无法确定其旗下的下属关联企业不参与；第二，通过集团的网络渠道，被禁止的集团可以通过非常非常多的集团内部操作引导资金延续之前的土地开发，并获利。所以说，对于禁止国有集团参与土地开发，在中国独有的市场环境下，其实是一条虚规章。我相信中央有意愿也有决心找到一个实质有效地办法禁止国有参与，如同中国住房和城乡建设部部长表示，“今年房价肯定能保持稳定。总理都说了，不稳定怎么行？肯定行！不行也得行！”，但是在中国市场环境下至少这条规定是一条空政策。如果采用“另可杀错一百也不漏过一个”而将非控股的国有关联企业也囊括进来，恐怕中国市场至少40-50%的企业都会被牵连（参考我在亚太基金上的《混合经济的混合企业》一篇小品文，第6页）。 要根本治理房价，迟早是要回到大量放出闲置荒地，**出资兴建政策住房上来。但是之前我的几篇文中所说的，这样一来会触动土地和地方财政的利益关系，对于目前的国力财力和热锅上的蚂蚁一样的中央**来说，暂时还消受不起。
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7000亿房地产信托调查：倒逼房价下跌
作为过去两年中开发商资金链重要的一环，房地产信托的兑付风险集中显现。据多家机构调研统计显示，目前房地产信托存量7000亿，其中超过2000亿在今年内到期。 楼市持续下滑的销售，使得这些信托兑付出现危机。为了止损，一些信托公司选择提前终止，清盘。一些信托项目最终将不得不违约。 兑付高峰将在今年三季度出现。业内预计，在此之前的二季度，兑付压力将倒逼房企进行降价促销，其中以一二线城市为主。 刚性兑付或致违约出现 天津信托1月30日发布的公告显示，其2009年11月发行的正元投资·信达地产(600657,股吧)股票收益权投资及回购集合资金信托计划，于2012年2月10日提前终止。无独有偶，近日中融信托公告，将原定在2012年4月28日到期的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”，在2012年2月8日提前终止。 这些提前终止的信托意在止损，但这恰恰暴露出房地产信托的危机。“由于房地产项目销售放缓，信托到期还款风险较大。”中金公司研究员白宏炜预计，今年到期房地产信托规模2234亿，总还款额约2500亿，2013年预计到期信托规模2816亿，总还款额约3100亿。 多家房企过去两年通过信托融资。国泰君安证券的统计数据显示，万科A（000002）等30家A股地产上市公司目前共发行有118个信托项目、金额达630亿元。 国泰君安证券统计，信托累计发行规模最大的是万科A，达到90亿元。而今年到期规模较大的有中华企业(600675,股吧)（600675）44亿元、万科A为43亿元、金地集团(600383,股吧)（600383）24亿元。 在H股上市房企中，远洋地产有40亿信托将于2012年到期，绿城有10亿今年内到期，雅居乐26亿信托于2012年11月到期，世茂房地产有9.9亿于2012年3月到期，其他如融创中国、恒盛地产等中小开发商也有多笔信托于今年内到期。上述公司信托融资占有息负债均在10%以上。 “这种到期兑付是刚性的。”中国信托业协会有关人士对记者表示，信托融资与银行贷款的一个重要区别是，信托的滚动融资能力比银行贷款更差，在极端情况下，银行仍可以通过向借款企业别的项目发放贷款的方式，变相缓解借款人的存量贷款支付压力，而信托在市场融资环境不好和内部流动性枯竭的情况下，很容易出现断裂，产生违约风险。白宏炜预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险。 中小房企资金断裂之忧 “系统性的风险不可能出现，但是单个上市公司或者是单个项目有出现风险的可能性。”用益信托工作室分析师李旸表示。 经统计目前信托项目发现，分资质来看，一级资质开发商多使用权益投资及贷款等方式的信托，等价于高息贷款，且自身由于项目多，融资渠道广，资金可以周转腾挪，风险相对有限。三级以下资质开发商多为项目公司，信托介入较早，以股权融资为主，违约风险较高。以万科为例，市场中以万科项目为标的的信托产品，多是投向旗下多个项目，而非单个项目；根 据万科中报，仅2011年上半年，万科通过信托融资65亿元，加权平均利率为11.4%，低于当期行业平均水平。 上市公司中，小型地产公司明显风险更大。中金公司根据汇总的上市公司信托融资公告数据发现，无论是从信托融资总规模，还是从信托规模占净资产比例等指标看，小地产公司如阳光城、浙江广厦(600052,股吧)、南国置业(002305,股吧)等，面临更大的到期风险，其次是区域中做周转的中小型公司如荣盛发展(002146,股吧)、福星股份(000926,股吧)。 综合来看，三线城市、单项目、低资质的小地产公司，信托违约风险大于二线、多项目的地产公司，区域龙头风险大于全国布局的龙头。 以泛海建设(000046,股吧)为例，其公告显示，公司的信托融资规模达到25.56亿元，其中将于2012年6月底之前到期的高达20.89亿元。截至2011年9月末，泛海的账面货币资金仅为15亿元，不足以覆盖即将到期的信托融资，且考虑到除信托借款以外，公司仍有部分其他短期债务待偿还，未来面临的周转压力较大。 李旸认为，房地产信托到期涉及到的不仅仅是房地产公司的利益，信托公司面临的压力更大，一旦风险暴露，问题不能解决，信托公司将可能停业整顿。因此，信托公司将协助房地产公司渡过难关。白宏炜也认为，开发商、信托公司共渡难关，信托展期将风险延迟至2013年释放。 倒逼房价在二季度调整 上述信托业人士告诉记者，一般的信托项目均以房产销售收入作为第一还款来源，同时建立回款保证金制度，一般回款保证金要占销售收入的6成，因此，到期前一到两个季度，开发商会调低价格，尽量加快回款，保证信托资金偿付。 国泰君安证券的统计数据显示，房地产信托2012年三季度到期规模为716亿元，7月为今年年度高峰，将会达到504亿元。 中金公司也认为，今年2500亿还款主要集中在3季度，月均还款将达到360亿，且其中6成是布局在一二线城市，具备一二级资质的大中型开发商。 这意味着从二季度开始，开发商将加快销售，回笼资金，一二线城市房价面临调整压力。在此基础上，白宏炜判断，一二线城市房价将下跌10%~15%。 大型房企在一线和热点二线城市的降价已经悄然开始，继保利地产(600048,股吧)将喜春行动延至3月份之后，招商、龙湖、中海、万科、金地等也启动大规模降级促销。 在深圳，招商地产(000024,股吧)旗下果岭、半山海景·兰溪谷、观园及雍景湾四盘在售，目前半山海景·兰溪谷、招商观园和招商雍景湾均有划出十到二十套房源作为优惠特价房；在北京、龙湖、金地在大兴推出特价房，单价低至11000元/平方米。 在重庆，招商地产也以降价为噱头进行营销，推出新项目，并暗示万科、龙湖跟进。保利地产副总经理胡在新表示，3月份将是一个好的推盘时期，公司会加紧周转，尽快出货
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赖克：房地产危及美国复苏
华尔街和白宫的经济乐观人士正鼓起勇气。美国连续3个月就业增长提速。自2月初以来，首次申请失业救济的美国人数量减少逾5万人。企业利润状况不错。标准普尔500指数(S&P500)上周五以金融危机之后的最高点报收。 美国复苏是否已最终进入了一个甜蜜的良性循环呢？在这个循环中，更多的支出会创造出更多的就业机会，更多的就业机会会提升消费者的信心，信心进而会刺激更多的支出。从表面上看，情况似乎如此。 最近几个月，美国消费者释放出了他们被压抑的对汽车和电器的需求。企业一直在重建库存和更换旧设备。美国最富有的10%人群(拥有该国近90%的金融资本)感觉在大笔支出方面更是无拘无束。上周五公布的数据显示，消费者信心处于一年高点。 然而，美国经济下滑的时间太长，它需要大幅增长以重归正轨——这要远高于美联储(Fed)做出的今年增长2.2%至2.7%的预测(这一预测本身有可能太过乐观)。 经济的强劲复苏，不可能依赖被压抑的替换需求或最富有的10%人群的支出。消费者支出占美国经济的70%，因此强劲复苏必须有广大中产阶级的参与。 但美国中产阶级仍受到净就业损失和薪资及福利不断下滑的困扰。尽管美国人口数量现在远远超过10年前，但如今的就业总量并不比那时高。工作人口的很大一部分处于失业状态，其中很多人是永久性地失业。经通胀调整后的薪资中值继续下降。除此之外，不断上涨的燃油价格正更多地挤压家庭预算。 而对于大多数美国人而言，最大的持续性问题是他们的房子。新屋购买数量从2005年的峰值水平减少77%。今年1月，这个数字又下降了0.9%。整体房屋销量仍在下降，价格仍在下跌，尽管较2006年的峰值水平已跌去三分之一。1月的平均销售价格为15.47万美元，低于去年12月的16.221万美元。 房产是中产阶级的主要资产，因此大多数美国人远比6年前更为贫穷。在背负抵押贷款的房屋所有者中，近三分之一现在处于“吃水线以下”(underwater)，他们欠银行的债务超过了房子目前的市值。 乐观主义者指出，房屋库存不断下降与销量有关，但他们这是一种错觉。这些所谓的库存并不包括约500万栋抵押贷款拖欠、或丧失抵押品赎回权的房屋，这些房屋将很快进入到库存之中，也不包括近300万空置的房屋(丧失了抵押品赎回权，但还没有被挂牌拍卖)，或者由于无法以像样的价格卖出房屋、所有者撤出市场的空置房屋。 我们正见证着美国人对其房产意识的根本性改变。从二战结束后开始，房产一直被视为安全的投资，因为房屋价值持续上升。上世纪60年代末和70年代，婴儿潮时期出生的人获得了他们支付得起的最大规模的抵押贷款，并看着自己的小“鸟蛋”变成了“鸵鸟蛋”。房产变成了自动取款机，因为美国人把它们用作申请更多贷款的抵押品。多数人认为他们的房产将变成他们的退休储蓄。退休后，他们将把这些房产置换为面积更小的房子，依赖从中获得的资本所得养老。 房产价值的暴跌改变了所有这一切。年轻夫妇不再购买房产；他们选择租房，因为他们对于获得或维系足以让他们还贷的工作没有信心。中年夫妇处于“吃水线以下”，或者无法以让自己可收回原始投资的价格卖掉房子。他们无法迁移到别处寻找工作。他们退不了休。 在这些情况下，依靠较低的利率水平、以及降低那些坚持还贷的房屋所有者为自己处于“吃水线以下”房产再融资的难度(就像奥巴马(Obama)ZF所做的那样)，这些都是不够的。美国ZF还应努力改革联邦破产法，这样房屋所有者就能够利用破产保护重新组织他们的抵押贷款。(几乎没人会这样做，但这一改革将让房屋所有者获得更多议价权，让银行自愿修改贷款条款。) 第二种可能性是，美国联邦住房管理局(FederalHousingAdministration)将承担一部分家庭抵押贷款债务，作为回报，它将获得同等比例的房屋出售所得。这种债务与资产的互换，可能会对那些难以坚持还贷的房屋所有者有所帮助，同时在预计房价将上涨的未来时间不会增加联邦预算。 然而，房屋价值的负面财富效应，加之薪资不断下滑，使得美国经济迅速实现强劲复苏的可能性极低。作者：前美国劳工部部长罗伯特•赖克来源：英国《金融时报》2012年03月05日
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房地产的实质：狼、王八、狐狸、老鼠的故事
从前，有一只猪每年收入5万元，多年省吃俭用终于有了20万元积蓄，打算用这笔钱自建一个猪窝，打听了一下行情，买地要花5万元，建筑成本10万元、装潢、买家具要花5万元。20万元正好够用。 王八本来是包工头，看到想自建猪窝的猪很多，想到这里大有文章可做，于是就转型做房地产开发，为了从猪们身上挣更多的钱，找来策划专家狐狸帮忙。狐狸说：这好办，关键是要把猪窝的卖价拔高到自建费用三倍以上，狐狸建议王八开发的猪窝一套卖80万元。 王八：猪只有20万元积蓄，即使暂不装潢、不买家具，也只能承受20万元，猪窝这么高的售价猪肯定买不起。 策划专家狐狸对王八说：你太不懂策划了，通过我的策划，不仅能让猪能买得起80万元的猪窝，而且让你心甘情愿地付给我10万元策划费后，还比原来可以多赚许多钱。 狐狸的整体策划方案是：把开钱庄的老鼠拉进来，猪窝卖价80万元，让猪把现有积蓄20万元用作首期付款，剩余的60万元让猪从老鼠那里贷款分20年归还，老鼠20年可以向猪收30万元利息，而且猪窝抵押在老鼠手里，很放心，所以老鼠高兴地采纳了狐狸的方案。 王八对狐狸说：虽然把猪的积蓄掏空、未来20年的收入也提前掏空后，猪可以承受猪窝80万元售价，但是，比猪自建猪窝贵了60万元，猪难以接受，而且猪不习惯把未来的收入提前花掉。 狐狸说：这难不倒我，猪虽然是死脑筋，但并不等于一成不变，猪也会与时俱进，关键是要忽悠，只要从两方面忽悠，上述方案一定可以实施。 一方面是用投资增值来忽悠猪，通过各种渠道告诉猪，虽然80万元比自建猪窝高出60万元，但猪窝会不断增值，完全可以涨到200万元、300万元，所以现在80万元买是很划算的，一定要抓紧买，买晚了又要涨上去了。为了营造买晚了又要涨的气氛，狐狸让王八每年提高售价，并且策划了雇猪排队买房、自买自卖等一系列营销活动。 另一方面是用消费观念变革来忽悠猪，通过各种渠道告诉猪以前量入为出的观念过时了，提前消费才是先进的、与国际接轨的观念。 在这两方面忽悠下，加之盖房用地都由狼控制着，在王八花了5万元贿赂狼以后，狼就不卖给猪盖猪窝的土地了，狼只把土地卖给王八，猪只能从王八这里买盖好的猪窝，因此，猪一边发牢骚，一边抢着掏钱付首付、抢着贷款买80万元的猪窝。 在80万元的卖猪窝收入中，狼拿走了土地款5万、税10万，狐狸拿走策划费10万，工程承包商拿走建筑费10万，销售代理公司拿走销售提成5万，媒体拿走广告费5万元，设计、监理、律师等服务机构拿走共5万，王八付给老鼠贷款利息5万（因为王八没钱，运作费用向王八借的），王八向狼贿赂5万元，扣除各项费用后，王八盈利20万元。另外，猪向老鼠贷款60万元20年贷款利息50万元，是在80万元之外的另外付的。 狼拿走土地款5万、税10万、贿赂5万后，本来已经心满意足，但是看到王八盈利20万元后，心想这20万元是自己用低地价的支持下赚得的，所以要提高土地价格。通过土地拍卖加炒作，把每个猪窝对应的地价从5万提高到55万元。为了让王八和猪都能接受提价，狼花5万元在附近修了一条路，并画了一张未来规划的图。 王八买土地价增加了50万元，顺水推舟给每个猪窝加价50万元，狐狸说至少要加70万元，因为新盖的猪窝不仅交通和商业配套改善，而且有了生态概念、教育概念、科技概念等许多忽悠价值。 于是，一个猪窝售价涨到了150万元（是猪以前自建猪窝费用的10倍），参与其中的狼、王八、狐狸、老鼠，以及中介、服务机构捞到的好处都明显增加。 只是那可怜的猪，原来自建猪窝只需20万元，现在需首付30万元（总价的20%），贷款130万元，20年内除归还130万本金外，还需付贷款利息100万元，相当于总共付了250万元。 售价150万元、花250万元（加利息）买来的这套猪窝确实有投资价值，在狼、王八、狐狸、老鼠的共同忽悠下，20年后涨到了300万元，但是这只猪就这么一个猪窝，到死也不会去卖掉这个猪窝。与花20万元自建的、不能转售增值的猪窝实际上没有任何区别！
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房地产危及美国复苏
[摘要]对于大多数美国人而言，最大的持续性问题是他们的房子。房产是中产阶级的主要资产，因此大多数美国人远比6年前更为贫穷。在背负抵押贷款的房屋所有者中，近三分之一现在处于“吃水线以下”，他们欠银行的债务超过了房子目前的市值。房屋价值的负面财富效应，加之薪资不断下滑，使得美国经济迅速实现强劲复苏的可能性极低。 （世经评论·北京）华尔街和白宫的经济乐观人士正鼓起勇气。美国连续3个月就业增长提速。自2月初以来，首次申请失业救济的美国人数量减少逾5万人。企业利润状况不错。标准普尔500指数（S&P500）上周五以金融危机之后的最高点报收。 美国复苏是否已最终进入了一个甜蜜的良性循环呢？在这个循环中，更多的支出会创造出更多的就业机会，更多的就业机会会提升消费者的信心，信心进而会刺激更多的支出。从表面上看，情况似乎如此。 最近几个月，美国消费者释放出了他们被压抑的对汽车和电器的需求。企业一直在重建库存和更换旧设备。美国最富有的10%人群（拥有该国近90%的金融资本）感觉在大笔支出方面更是无拘无束。上周五公布的数据显示，消费者信心处于一年高点。 然而，美国经济下滑的时间太长，它需要大幅增长以重归正轨－－这要远高于美联储（Fed）做出的今年增长2.2%至2.7%的预测（这一预测本身有可能太过乐观）。 经济的强劲复苏，不可能依赖被压抑的替换需求或最富有的10%人群的支出。消费者支出占美国经济的70%，因此强劲复苏必须有广大中产阶级的参与。 但美国中产阶级仍受到净就业损失和薪资及福利不断下滑的困扰。尽管美国人口数量现在远远超过10年前，但如今的就业总量并不比那时高。工作人口的很大一部分处于失业状态，其中很多人是永久性地失业。经通胀调整后的薪资中值继续下降。除此之外，不断上涨的燃油价格正更多地挤压家庭预算。 而对于大多数美国人而言，最大的持续性问题是他们的房子。新屋购买数量从2005年的峰值水平减少77%。今年1月，这个数字又下降了0.9%。整体房屋销量仍在下降，价格仍在下跌，尽管较2006年的峰值水平已跌去三分之一。1月的平均销售价格为15.47万美元，低于去年12月的16.221万美元。 房产是中产阶级的主要资产，因此大多数美国人远比6年前更为贫穷。在背负抵押贷款的房屋所有者中，近三分之一现在处于“吃水线以下”（underwater），他们欠银行的债务超过了房子目前的市值。 乐观主义者指出，房屋库存不断下降与销量有关，但他们这是一种错觉。这些所谓的库存并不包括约500万栋抵押贷款拖欠、或丧失抵押品赎回权的房屋，这些房屋将很快进入到库存之中，也不包括近300万空置的房屋（丧失了抵押品赎回权，但还没有被挂牌拍卖），或者由于无法以像样的价格卖出房屋、所有者撤出市场的空置房屋。 我们正见证着美国人对其房产意识的根本性改变。从二战结束后开始，房产一直被视为安全的投资，因为房屋价值持续上升。上世纪60年代末和70年代，婴儿潮时期出生的人获得了他们支付得起的最大规模的抵押贷款，并看着自己的小“鸟蛋”变成了“鸵鸟蛋”。房产变成了自动取款机，因为美国人把它们用作申请更多贷款的抵押品。多数人认为他们的房产将变成他们的退休储蓄。退休后，他们将把这些房产置换为面积更小的房子，依赖从中获得的资本所得养老。 房产价值的暴跌改变了所有这一切。年轻夫妇不再购买房产；他们选择租房，因为他们对于获得或维系足以让他们还贷的工作没有信心。中年夫妇处于“吃水线以下”，或者无法以让自己可收回原始投资的价格卖掉房子。他们无法迁移到别处寻找工作。他们退不了休。 在这些情况下，依靠较低的利率水平、以及降低那些坚持还贷的房屋所有者为自己处于“吃水线以下”房产再融资的难度（就像奥巴马（Obama）ZF所做的那样），这些都是不够的。美国ZF还应努力改革联邦破产法，这样房屋所有者就能够利用破产保护重新组织他们的抵押贷款。（几乎没人会这样做，但这一改革将让房屋所有者获得更多议价权，让银行自愿修改贷款条款。） 第二种可能性是，美国联邦住房管理局（FederalHousingAdministration）将承担一部分家庭抵押贷款债务，作为回报，它将获得同等比例的房屋出售所得。这种债务与资产的互换，可能会对那些难以坚持还贷的房屋所有者有所帮助，同时在预计房价将上涨的未来时间不会增加联邦预算。 然而，房屋价值的负面财富效应，加之薪资不断下滑，使得美国经济迅速实现强劲复苏的可能性极低。
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【总裁研讨】战略与管控：2012房地产企业的内外攻防
2012-2-17周五，易居研究院召开2012首期总裁研讨，沪上20多位知名房企董事长、总裁参加研讨。张永岳教授、周建成博士做了2012房企的战略与管控主题发言，大家一致认为流程标准化非常重要。易居研究院流程标准化设计已走在国内外顾问机构的前列。总裁研讨会上，易居企业研究中心总经理周建成博士就2012年房企战略与管控两大主题，首先以绿城危机为例深入剖析了逆势年房企战略走向，其次依据研究院实地走访调研形成的房企多元化经营报告进行了分享；最后，周博士汇报的一份由管理战略项目部历时1年半走访调研形成的组织管控调研报告赢得了满堂彩！沪上名企恒盛地产（港交所代号845）首席运营官刘宁认为，在这一次市场调整中，企业过冬时间将会很长，更需要在战略和管控方面下大力气加强。而这也印证了周建成博士“2012年，战略迷失和管控失效，对绝大多数房企来说是更为严峻的挑战'的观点。与会房企嘉宾上置集团黎根发总以一个开发商的角度从当前调控政策和市场行情两方面讲到，房地产暴利时代早已不在，眼下的限购、限贷，高压调控一方面推动了行业的优胜劣汰，一方面也使管控调整、“修炼内功”成为刻不容缓的当务之急，变的无比重要。管控将成为2012年又一个竞争点。上海三盛宏业集团董事长陈锡年认为，房企应在关注政策的同时，拿出精力，面对现实，通过对企业管控的反思，来回归企业管理的正路。宝龙地产副总裁黄永华在易居研究院2月举办的总裁研讨“战略与管控：2012房地产企业的内外攻防”中指出，企业要做到两个方面，一是标准化，二是适当的瘦身和提高效率。宝龙地产也在这两方面进一步加强。刚泰集团规划投资中心总经理傅强：矿业经营、文化地产，多元经营、智慧探索，刚泰正走在多元化的路上。本次总裁研讨把因外部环境的变化而产生的焦虑浮躁转化成一种冷静的思考。易居中国大上海事业部执行总经理孙华良认为开发商把棋子压在限购取消上，我认为是不对的，真正的企业应该在这种形势下，考虑怎样生存发展,应该提高自身的专业度，包括战略、管控都应当有所提高。市人大代表、望源企业董事长季宝红认为，战略是方向，战略好了，管理的漏洞也只是比预期少盈利一些。但是战略不行管理很好，也只能是降低一些亏损额。房业战略专家周建成也指出，2012年是留给房企加强战略与管控的关键一年，如果浪费了，房企失去的将是下一个十年。欲知详情，欢迎下载！
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房地产调控的七点意见
作者任志我认为保障房建设效果不好，且可能浪费大量资金，最重要的一点是改变了房地产的金融属性，不利于市场的自由化。其一保障房建设可能扭曲需求的多样化结构，房价反而无法有效控制。其二限购令使大量资金无法进入房地产市场，促使流动性过剩，反而增加了金融市场的波动，有可能伤害实体经济。本人提出下列七点建议，对房地产市场调控有效。一．限购设计：每个家庭只允许购买（拥有）一套房子，超过一套的房子必须强制按揭贷款，如果购买者不愿意按揭，则按照确定的标准按揭年限、利率及首付金额计算出终值，购买者以此终值付现；或是以给一个最低安全利率（或无风险利率）贴现为现值，以此现值付现，以此终值或贴现现值减房价的差额上缴国家财政。如果购买者要在按揭期间任意时刻付完余款，付款金额等于终值减已经月供总金额与首付；或是等于将终值减已经月供总金额与首付的余额用最低安全利率（或无风险利率）贴现所得的当期（现）值。最后除去银行所得余下部分上缴国家财政。按揭年限确定为最长年限，利率按最高利率或是中等利率计算（转卖困难），首付以银行最安全的减值准备来确定最高首付比例。贴现率以安全利率或无风险利率来确定最低。家庭单位以登记为夫妻来确定，一个家庭子女多，子女必须结婚登记才可以确定为一个新家庭，并享有购首套房的优惠。二．限制交易年限：单个家庭拥有第一套房，可以得到按揭利率、首付金额等众多优惠，也不限制其上市交易的时间。单个家庭拥有第二套房，第二套房将不享受优惠，且三年之内不允许此房上市交易，如果单个家庭将第一套房出售，第二套房的“三年之内不允许此房上市交易”自动取消（即：在任意期间单个家庭拥有一套房子便可以自由买卖，不限制交易时间），但不能享受购置第一套房子的各种优惠。单个家庭拥有第三套房子不享受优惠，且第三套房子在五年之内不得上市交易。购入更多房子即可以此类推。如果夫妻离婚，一方得房产，并支付给另一方与房子当期现价金额相当的一半金额，再婚除非双方无房，否则不享受购买第一套房的优惠，单个人购买按假设已经有一套房子的制度执行，结婚后自动取消并享受**补贴。第一点限购设计与第二点限制交易年限为短期政策，家庭拥有住房比例上升到某一设定目标值，即可逐步取消。三．将房产权分为建筑物权与土地使用权。相同、相似或造价相近的建筑物出售时，价格应当依据国家制定的最高利润区间内计算所得，而且开发商只能出让建筑物权，土地使用权由国家持有，国家决定土地使用权出让价格并享有其收益。购买者只能同时取得这两种权利才可以上市交易房产，国家可以根据购买家庭的实际情况决定土地使用权价格，对没有房子的家庭可以少收或不收，有一套房子以上的家庭超收。土地使用权可以一次性购买，也可以分期按揭，**可以将土地使用权打包成土地使用权证券上市流通融资，提前收回其土地使用权让渡所得的收益。**应该限制房地产商的超额利润，将超额利润转化为土地使用权收益，土地使用权对不同家庭施行差别征收或补贴。四．房产交易制度。购买方的实际支付房产价格等于交易价格加减出卖方与购买方的土地使用权评级的差额。差额与第二点限制交易年限的评级相适应。例如，拥有两套房的出卖方卖给没有房产的购买方房子，则有“实际支付的房价＝协议房价－（出卖方的土地使用权享有价格－购买方的土地使用权享有价格）”；协议房价包括土地使用权价格与建筑物权价格，“国家对购买方的补贴＝出卖方的土地使用权享有价格－购买方的土地使用权享有价格”。国家对购买方的补贴价格为负表示购买方要为国家上缴金额，为正表示国家应该对购买方补贴的金额。土地使用权金额的偿还先于建筑物权金额的偿还，两者都可以按揭贷款。防止出售方与购买方合谋骗取国家补贴款，一经发现将重处双方，并记入黑名单。买卖房产越多，土地使用权享有价格越高。五．开发商开发销售楼盘不能超过某一时间限制（防止囤地囤房）。开发某一楼盘，从获得土地开发权到楼盘竣工不得超过法制规定的某一最长周期，开发商可以任意获得土地开发权，土地开发权可以差别定价，土地开发权价格与开发商可获得利润成正比，即土地开发权从**那里取得的价格越高，开发商就可以通过提高建筑物权售价的获利空间越大，但不能超过国家限定的最高获利区间，超过的部分开发商将自动上缴国家财政。这一点主要适应于居住类房地产，不必强制适应于商业地产。六．税收控制：单个家庭或个人买卖房产越多，利润上缴比例越大，房产经营商除非将房产用于经营，如收取租金或自营，否则按个人或家庭上缴利润的比例计提上缴税收，纯房产中介商不受限制。如果开发商同时经营房产，应将开发与经营房产业务分开，独立核算经营成果并分别纳税。应建立个人与家庭（房产经营商）的土地使用权享有价格及交易的房产记录的详细的电子数据管理系统，以便进行统一一贯的管理。七．备注：土地权、土地使用权、建筑物权、土地开发权不同，应加以区别，其中土地使用权、建筑物权、土地开发权有时间限制。国家完全拥有土地所有权即土地权，购买者（房产经营商）只能拥有建筑物权与土地使用权，而且只有两权同时归购买者所拥有，房产才能入市交易。开发商只能拥有建筑物权与土地开发权。土地使用权只在国家与购买者（房产经营商）之间或介入的第三方商业组织之间交易，开发商不能介入交易。土地开发权只能在国家与开发商之间交易，购买者（房产经营商）不能参与。建筑物权在购买者（房产经营商）与开发商之间或介入的第三方商业组织之间交易，国家不参与。八．上列七项主要适用于个人类消费房地产，不别一一适应于商业用途与公共用途类房地产。观点仅供参考。截稿与2011-3-11引用：双货币理论利率论通货膨胀及其影响作者任志博客：http://blog.sina.com.cn/soblog微薄：http://t.sina.com.cn/soblog
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住建部重申房地产调控政策绝不会松动
地方ZF绝不能为局部利益动摇中央ZF房地产调控的大局。两会召开前夕，带着关于房地产调控政策是否会有所松动的疑问，记者从住建部独家证实，针对近日部分城市的“小动作”，住建部会毫不留情。一位负责房地产市场监管的司长表示，与中央ZF调控要求不符的地方ZF“微调”，已经被一一“叫停”。他强调，露头就打，绝不允许地方ZF在房地产调控上唱反调。房地产权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林，在接受记者独家专访时也隔空喊话：中央ZF早已明确坚持调控的决心，如果一些地方ZF仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。王珏林还强调，中央ZF2012年房地产调控基调已经非常明确，两会后也不会松动。地方微调被一一叫停连续几年来，房地产调控都是两会代表、委员热议的话题。在2011年房地产调控取得显著成效后，近期有个别城市开始尝试对房地产调控政策进行“微调”，但均被“叫停”。对此，王珏林分析指出，2011年之所以取得多年来较好的调控成效，最大的一个原因是合力。“地方和中央的一致性，执行政策的一致性，还有各部门的一致性，形成了一个合力，才取得房地产调控目前的调控效果，来得不容易。”王珏林强调，2012年各地在贯彻房地产调控政策当中，必须更加严格。“个别城市的调整要谨慎再谨慎，因为现在房价反弹的可能性并不是不存在。现在稍微有一些风吹草动，一个城市的政策会影响更多城市，局部会影响整个房地产调控大局。”他特别指出，2011年全年房价没有下降，只是涨幅较缓，涨得慢了、涨得小了，房价还有反弹压力，所以调控不能放松。王珏林说，希望房地产保持稳定和健康发展，就是要严格执行国家的调控政策，“只有这样才能使市场回归理性、使房价回归理性。”长效机制制定中记者了解到，目前住建部正在加强研究，完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进住房价格合理回归。按照要求，各省区市的个人住房信息系统今年要实现联网。这对于加快房产税等长效机制的推进，起到基础性作用。事实上，在2011年年终工作会上，住建部部长姜伟新就明确要求，加快推进个人住房信息系统建设。按计划，40个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住建部联网。“房产税实际上是市场调整消费的重要手段，所以现在上海、重庆搞试点一年，通过总结经验，现在到了加快推进这一政策的时机了。”王珏林说，房产税搞试点的目的就是在全国推广，但房产税还肩负着对房地产的税收进行合理、科学的整合任务，也不能操之过急，因此既要稳妥又要加快。
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东方证券-110304-国外房地产市场专题研究系列之一-德国房地产市场
一、德国房价变化的两个阶段.........................................................................4二、德国房价变化与经济、收入、人口的关系................................................41房价与整体经济发展的高度相关性.................................................................................42房价与居民收入的明显相关性........................................................................................53房价指数与人口变化.......................................................................................................6三、德国低房价及其形成原因.........................................................................71低货币供应量.................................................................................................................72德国充足的住房供应.......................................................................................................83德国均衡的城市发展模式.................................................................................................84德国住房制度对控制房价起到了积极作用........................................................................9
