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胡润百富榜近半缩水 制造业富豪首超房地产
昨日，胡润研究院发布2012年度胡润百富榜，中国富豪新的座次排位也随之产生。受持续下挫的股市冲击，“财富缩水”成为今年榜单最受关注的话题，其中1000名上榜企业家中有469人财富缩水，其中37人的财富下跌50%以上，而财富增长的企业家仅有291人，114位企业家财富不变。 随着财富的变化，富豪们的排名也随之经历了重新洗牌，其中宗庆后家族以800亿元重新登上中国富豪榜榜首位置，王健林、李彦宏、严彬、梁稳根、刘永行家族、马化腾、吴亚军家族、许家印、陈丽华分别位列前十位。宗庆后800亿重登榜首 今年是胡润研究院自1999年以来第十四年发布“胡润百富榜”，也是第五次上榜人数达到1000位。根据规则，今年上榜富豪上市公司财富计算的截止日期为2012年8月15日。宗庆后家族继2010年后，今年以财富800亿再次成为中国首富，也是自胡润百富榜开创14年来，第三位两度登上胡润百富榜榜首的企业家。 百富榜前10位的富豪变化不大，2至10位分别为王健林、李彦宏、严彬、梁稳根、刘永行家族、马化腾、吴亚军家族、许家印和陈丽华，其中马化腾和陈丽华首次挤进前10，他们取代的是美的电器的何享健、碧桂园的杨惠妍家族。今年还有150位企业家首次出现在前1000位的榜单之中。 市值大跌富豪身家“缩水” 今年以来，上证综指累计下跌7.85%，沪深A股当前总市值比年初时减少了9933亿元，若不考虑年内上市新股，市值蒸发达1.16万亿元。受此拖累，今年胡润富豪榜上榜富豪的身家普遍缩水。 据统计，今年前1000名入榜富豪的门槛已经从去年的20亿元下跌至18亿元，其中百亿富豪的数目为120位，也比去年减少了7位。而这1000名上榜企业家中有469人财富缩水，其中37人的财富下跌50%以上，太阳能、服装和零售行业成为财富缩水“重灾区”。 记者查询发现，创业板富豪、向日葵董事长吴建龙财富下降达69%，超日太阳的倪开禄、倪娜父女财富下降59%，而2008年以215亿排名第八的尚德电力董事长施正荣，今年财富仅30亿元，缩水185亿元。相比之下今年财富增长的企业家有291人，114位企业家财富不变。平均计算，富豪们的身家为54亿元，比去年下跌了8.5%。 由于市值缩水严重，一大批往年上榜的明星富豪今年从榜单中消失，其中包括万通集团董事长冯仑、当当网创始人李国庆俞渝夫妇，超大农业的郭浩、匹克的许景南家族等。 制造业富豪数量首超房地产 历年来，房地产行业是中国富豪的集中领域，今年也不例外，记者统计前百名富豪中共有43位从事房地产行业，占近半规模。但从行业分布来看今年出现了一个较大的变化，就是自百富榜开创以来，房地产首次被超越，今年富豪比例最高行业中制造业排名第一。从事投资的排名第三，共有13位，紧随其后的是金融业，共有9位。此外，互联网领域有7位富豪，服装、钢铁和能源领域各有6位，而零售和化工也分别有5位富豪。 从企业总部所在地来看，广东省实力雄厚，以165家企业高居首位，其次是浙江省，共有131家企业，北京位居第三，有125家。而从单个城市来看，北京仍然是最多企业家居住的城市，并且人数增长迅速；上海超越深圳，再次排名第二。根据企业家的出生地衡量，“浙商”实力最为强劲，浙江企业家人数排名第一，达到157人，紧随其后的是粤商和苏商。
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房地产:房产税落定,新老城市有别
房地产业研究机构：东兴证券分析师：郑闵钢撰写日期：2011-01-27事件:1月27日上海市人民**今日印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知,要求明日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。重庆市市长黄奇帆27日宣布市长令,作为国家首批个人住房房产税改革试点城市,重庆定于1月28日正式启动改革试点工作。观点:1.房产税落定,新老城市有别.市场议论很久的房产税终于出台,影响房地产市场的这一不确定因素走向了明处。从二地将实施的房产税的内容来看,重庆的房产税政策针对高端商品房,而上海剑指更注意商品房的面积。**以这二个城市作为试点有着很好的代表性,这二个城市虽然都是大城市,但这二个大城市却有着很大的不同。一个是大城市是老城市(城市化率高)即上海,城市规模已很大,城市化率已很高;一个是却是新兴的大城市,城市规模和城市化率尚不能与其它直辖市相比。对于上海一类的城市率高、城市规模大的老城市,上海**是通过控制商品房面积的分配这一指标来调节市场的供需。而对于重庆一类的新兴城市,城市化进程与其它直辖市相比尚处在发展的尚处在一个低水平阶段,商品房价格也处在较低的水平。房产税调控主要通过商品房结构的档次高低这一指标来引导市场今后的开发方向,这将有利于引导无论购房者或开发商更积极地去投入到中低档商品市场中去。我们认为通过房产税调控房地产市场**将采取因地制宜的灵活手法,今后其它老城市将有可能模仿上海的模式,新兴城市可能模仿重庆的模式。这样不一刀的切做法实施更有效果,有利于更有效地调控好各地的房地产市场。2.市场的预期利空释放,政策短期对销售市场影响不大.上海和重庆房产税的出台,短期的利空得到释放。根据二地具体的内容,其中重庆房产税的征税对象包括:对于独栋别墅,不管存量房还是增量房,均要征税;对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税;此外,对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产,购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产,将按房产价值的0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产,将按房产价值的1%征税;4倍以上,按1.2%的税率征税。而上海征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。从二地公布的内容看,目前对市场实质影响较小。从重庆来看,据中国房地产指数研究院的数据今年已过去的三周商品房销售周平均价格为7193元/平方米。销售价格与国内其它直辖市相比处在一个低位区域,高档房存量房也相对较少。此次重庆针对高档房开征房产税对现在市场的销售影响不大,但对市场开发中低档商品房有一定的推动作用。从上海来看,限购令已限制只能新购一套新房,而房产税中规定本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积,下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积,含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按本暂行办法规定计算征收房产税。另规定了本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税。这样的规定对于无房户和改善性购房者不受到影响,上海销售市场的增长将趋向平稳。这二城市房产税的出台,短期对销售市场影响不大,但心理上的影响会有较大的波动。3.股价波动加大,危机中反弹机会加强.上海和重庆二地房产税的出台,短期股价波动加大。短期利空释放,在危机中反弹机会加强。2011年弱势企业的成长将明显降低,而强势企业仍将保持很好的增长,调控压力将促强势企业突破。调控下企业间应该分化,还是建议关注强势企业。下跌仍建议重点关注一线大公司“个大且灵活”和拥有优势开发模式“筋骨好”的区域性公司;另外,对拥有资产较多的开发类公司和商业运营类公司适当关注。推荐招商地产、鲁商置业、保利集团、建发股份、万科、张江高科和广宇集团。
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谁吃了房地产市场的暴利
[hide]一直以来，大家都在说房地产行业是一个有最大暴利的行业，而我不这么认为。我承认我买不起房子，或者说毕业之后我也会成为一个房奴，更有可能我连首付都付不起成不了房奴。但是不管怎么样，我的现状不会改变我对社会理性的认识。任志强作为一个房地产商常说房地产没有暴利被认为是人民的公敌，我是力挺任志强的，作为学者我有必要（也是必须的）保持清醒的头脑去看这个纷繁的世界。如果说房地产市场是个暴利的行业，从某个角度是对的，那就是在土地交易阶段和税收阶段。真正的暴利的获得者是ZF。这几年中国经济的强劲增长，ZF可能有点沾沾自喜了，自以为是自己的聪明才智导演了这一切。但是我们仔细来看看中国经济迅猛增长的原因，说到底，是我们使用了西方经济学中的几个基本原理，从我们加入世界贸易组织开始及ZF开始重视市场经济的重要作用。没有一项不是用了经济学中的理论，可以说任何国家从纯粹的社会主义到市场经济的过度都会是经济产生迅猛的增长（俄罗斯就除外了），而我们的领导者们偶然走了这一条路，可以说是我们的幸运吧。在回到房地产市场这个话题上吧，土地市场交易一直都是垄断的，想想ZF怎么卖地给房地产商吧，在看看ZF在修建高铁时怎么征收土地的，农民在卖地的时候价格都是ZF说了算，而且是强制性的，想跟ZF斗那就是自己找死了。ZF在卖地给房地产商的时候呢就是通过拍卖尽可能把价格提高，而且不准产商囤地。ZF永远是骑在我们人民头上的，我们地位极不对称，也导致了房地产市场发展的畸形。在看看税收，国税发[2006]31号文规定开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民ZF所在地城市和郊区的，不得低于20%。2、开发项目位于地及地级市城市和郊区的，不得低于15%。3、开发项目位于其他地区的，不得低于10%。天啊，这简直就是抢劫啊，拿水泵抽房地产商的血啊。可以简单推测造一栋房子，收入的一半都进入了ZF的口袋中。我也曾经问过一个县级城市的地产商，他们也着实无奈，叹气的说：忙得要死结果给ZF搞一餐，自己并没赚到多少利润，相反风险倒是很大。房地产商是最无辜最无奈的，他们每天被购房者唾弃，被骂是没有良心的人。但是大家请看清楚，谁才是最没有良心的。用简单的博弈知识能很好的解释这个问题，每一个产商都是博弈中的一个玩家，加入每一个玩家都有40个点的利润（既40%），那么任何一个产商都有通过降价加大销售量而增加利润的动机，每一个产商都会这么想，最后的结果就是利润率可能就将至20个点或者只有15个点了。所以说房地产商是很难获得暴利的。从另外一个角度来看吧，由于我们古老的仇富心态作用，我们国人是最鄙视暴利的，但是获得暴利有错吗？即使房地产商能获得暴利那也是他们应得的，他们有本事，他们有能力，他们承担了风险。既然你眼红，那你也去搞房地产啊。中国人不是很喜欢买彩票吗，那就是一种在追求暴利的侥幸行为，好了，我们再也不要讨论暴利了，由于ZF不是人民公仆而是人民的领导，就让ZF拿去暴利吧，而事实也确实是这样。[/hide]
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房地产行业1月26日新政点评:新政不改行业运行趋势
房地产业研究机构：中邮证券分析师：邵明慧撰写日期：2011-01-27事件:***总理26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,会议确定了八项具体措施。点评:(一)进一步落实地方**责任。地方**要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民**要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。这一政策的出台将使地方**控制房价的目标更加明确,也使地方**的责任更加明确。之前的政策里面没有对地方**对房价的控制程度做出具体要求,也就使得规定流于形式。但这次规定了制定房价控制目标的具体办法和参考指标,是一个较大进步。不过,在现行的“土地财政”制度下,地方**显然不会把房地产勒的太死,最终的结果很可能仍然给房价一定的上涨空间。(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。本条旨在强调保障房建设。其中对保障房的渠道有更加细致的规定。保障房的建设对于商品房市场有一定影响,但影响有限。两者是并行的两个市场,针对的人群也不相同,因此现阶段保障房建设对商品房市场影响并不太大。(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。营业税改为全额征收也并非新政策。2009营业税优惠政策颁布之前,二手住房一直是全额征收营业税。但2009年国家为刺激房地产市场,在营业税方面实行了两项优惠,一是将免税期限从5年下调至2年,二是营业额的认定从之前的住房转让全额变成(转让收入-购买成本)的差额。第一条优惠从2010年1月1日开始已经取消,目前第二条优惠的取消使得营业税政策恢复到正常状态,不再有优惠措施。(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民**新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。二套房贷首付的提高对于投机行为有一定的抑制作用。预计一线城市对于二套住房的首付和利率将提高更多,但更多的城市可能不会自主提高,仅按照60%和1.1倍的水平执行。二套首付从50%提高至60%,影响程度有限。(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。本条中最值得关注的是“限房价、竞地价”的方式将会推广至更多的地区,这对于开发企业影响较大,促使开发企业从依赖房价上涨的“靠天吃饭”状态积极向成本控制方向转变,同时由于囤地、囤房已经无助房价上涨,客观上将加快开发企业的周转速度。但由于“限房价、竞地价”的模式并非完美,最终的推广范围能有多大我们不得而知,如果最终覆盖面较广,则成本控制能力强、周转速度快的开发企业将脱颖而出。(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。本条是限购令的进一步升级。首先是覆盖城市有所扩大,具体指明了“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”,较已经颁布限购令的20个城市范围扩大很多。第二是对于限购措施有了具体规定,“已拥有2套住房的本地家庭和已拥有1套住房的非本地户籍家庭”将不能够新购住房。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民**,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。投资建议:本次颁布的政策以打击投机为主要内容,从内容来看并无太多新意。总体来看,政策会使房屋成交有向下作用,减少房价上涨的动力,但不会使房地产市场陷入冰点。但其中需要注意的是“限房价、竞地价”的模式推广范围不确定,而这一模式对开发企业的盈利模式将产生较大影响,使企业从注重投资向注重成本控制转移,但我们认为新模式推广伊始影响有限。对于房地产板块而言,目前龙头型开发企业估值较低,仍然具备较好的投资价值,政策会使房地产板块暂时性下移,但效应过后估值存在修复性机会。不过需要指出的是,2011年政策环境依然严厉,调控会使得房地产股票波动较大,建议选择财务稳健、战略灵活的开发企业。个股推荐:万科A、保利地产、荣盛发展。
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任兴洲:当前房地产市场形势分析及需要关注的几个问题
当前房地产市场形势分析及需要关注的几个问题分析参考资料时间：2012-09-10任兴洲作者系国务院发展研究中心市场经济研究所所长当前房地产市场形势的初步分析从2010年4月开始，本轮房地产调控已经持续了两年多时间。到今年一季度，各地的交易量、房价水平都出现一定的下降和回调趋势，大量的投机性需求被遏制，土地市场交易也在趋向理性，房地产市场变化朝着调控的预期目标在发展。然而，从今年二季度开始，我国房地产市场出现了一些明显的变化。一是商品房销售面积较快增长。5月份，全国商品房销售环比上涨153%，同比虽然仍是下降的，但是环比上升很明显。1～5月份，北京、上海、广州、深圳，包括重庆、杭州这样的一线城市和部分二线城市的商品房交易量明显增加。进入6月份，各主要城市的新建商品住宅交易量上升更快。从6月4日到24日的20天内，北京市总成交面积同比上升了55.5%。除了北京、上海这样的特大城市以外，一些实施限购的中等城市，像我们调研的南昌以及珠海、成都、无锡等二线城市的住房交易量也出现了比较明显的上涨。一些非限购城市，相对而言交易量变化幅度不是很大，但是交易量也有小幅上升。二手房交易在4、5月份以来也发生了很大的变化。像北京的二手房网签量也在迅速上升，还有上海、深圳、天津等地也是如此。二是新建商品房的住宅价格发生变化。5月份，70个大中城市中，价格环比下降的城市43个，上涨的城市有15个。从10个在全国具有标杆意义的城市房价变动分析，新建住宅价格环比上涨了0.14%，同比上涨了2.55%，这是值得关注的。因为，这些重点城市房价环比在上涨，同比也在上涨。在29个限购的中等城市中，新建商品住宅价格环比上涨了0.19%，同比上涨了1.65%。可见，从房地产市场整体变化看，虽然房价同比大多数还是下降的，但是有一些重点城市价格出现了环比、同比都在上升的趋势。三是房地产开发投资的情况。房地产开发投资在我国整个固定资产投资中大体占四分之一左右的比重。5月份，房地产开发投资环比上涨了30%，同比上涨了18%。从环比来看也发生了一些重要变化。从东中西部地区房地产开发投资的情况来看，中部和西部地区增幅上升较快，东部虽然规模很大，但是房地产投资的增幅回落较多，上涨比较快的是中部和西部地区。四是土地市场的交易情况。5月份土地购置面积虽然同比仍是下降的，但环比上涨了115%。5月份，全国土地出让金环比上涨了193%（同比下降0.16%）。6月份以来，一些国内热点城市的土地成交活跃起来，对6月份的交易量有较大的拉动。一些城市“地王”再次出现。五是商品房的库存情况。5月末，全国商品房的待售面积为30740万平方米，比4月末增加了432万平方米，同时，在建的项目也很大，应该说商品房的库存量并不少，按照目前的销售速度，“去库存”应该还需要一定的时间。像北京等一线城市的商品住房的库存水平，仍高于历史均值，但是与全国其它地区相比，因为交易量上升较快，北京今年4、5月份以后，新建商品房库存水平的指标已经从阶段性的高点出现回落趋势。从房地产开发投资看，今年1～4月份，开发投资同比增长了5.1%，虽然有所增长，但整体上房地产资金链的根本好转应该说还没有真正到来。部分城市近期房地产市场变化的原因分析第一，开发企业“以价换量”取得了成效，应该说这是房地产调控政策效果的显现。例如，北京五环以外的房价，应该说都有不同程度的下降，特别是通州、房山、大兴等地，房价回落相对比较明显。五环以内的房价去年底以来也出现止涨回稳趋势。南京、广州、成都等地郊区房价下降的也都相对比较明显。这表明在调控政策作用下，一些开发商采取“以价换量”取得了成效，促使价格回落，部分刚需得以释放，中小户型、中低价位的住房销量在增加。从深圳的数据看，每平方米16000～20000元价位的商品住房交易量相对较大，这在当地大体上是刚性需求家庭购买的。总体来看，近期刚性需求的释放，是商品房交易量上升的主要因素。第二，上年基数较低的因素。去年1月份，调控的新“国八条”出台后，先后有40多个城市陆续开始实施限购措施，4、5月份政策的效果开始显现，限购城市的住房交易量、价格、土地出让等指标都明显回落。与去年较低的基数相比，今年3月份以后交易量回升显得比较明显。第三，季节性因素的影响。一般在3、4月份以后，特别是进入5月份以后，结婚、入学、入托，以及毕业生就业的周期陆续到来，这个时候住房需求量确实在增加。每年到这个时候，住房交易量以及价格都有明显增长和变化。第四，最为重要的是政策因素。特别明显的信号是信贷放松和降息等，也包括存款准备金率的不断下调，以及利率的市场化。近期央行推出了利率市场化措施，各地商业银行在基准利率下限基础上可以浮动0.7%。在这些政策影响下，各地商业银行对购房的贷款优惠程度大大提高，有的打9折、8.5折，甚至8折也出现了。同时，一些地方还出现了首付比例的下调，有些地方已经甚至已出现低于价款20%～30%的首付。这些政策的调整，实际上带动了3月份、4月份以后的价格变化和交易量的变化。当然，还包括购房需求预期的变化。这样的一些政策变化，以及最近一些重点城市“地王”重现，对房地产市场带来较大影响。实际上，目前房地产市场的神经是非常脆弱的，当交易量回升、价格开始往上涨的时候，很多刚需开始进入，也不排除一些所谓的恐慌性购买，因为担心价格又要出现2009年那样的反弹。在这种情况下，人们对市场预期发生了变化。第五，一些地方房地产政策调整的影响。目前，大约已有30个左右限购城市出台了程度不同的微调政策。从下调首套住房购买的首付比例、减免相关费用，到提高公积金的贷款额度、减免购房契税和增加退税、对个人购买精装房进行奖励等等。各地住房政策的调整也给市场带来了较强的政策放松的信号刺激。当前需要重点关注的几个问题针对近期房地产市场形势的变化，我们对当前房地产“稳增长、调结构、控房价”进行了一些研究。这几个目标放在一起实现实际上是比较困难的，既要发挥房地产市场投资增长的拉动作用，同时又能带动消费，拉动一系列与消费相关的产业发展，又要调结构和控房价，防止价格反弹。在这种情况下，目前的房地产市场比较复杂，政策调控面临“两难”境地。当前的房地产市场形势与2009年相比，确实有很多相似的地方，例如，存款准备金率不断下调，利率也进入了持续下调的空间，特别是这次利率下调还伴随着利率市场化的过程，即商业银行在基准利率的下限可下浮0.7%，利率政策更为宽松。然而，认真分析，当前房地产形势与2009年应对危机时的房地产市场相比，许多因素并不完全一样。一是当前房地产市场的调控仍在继续实施。二是遏制投机性需求仍然是当前房地产调控的主要任务，三是货币政策总体上仍然是稳健的，四是当前通胀压力依然存在，今年1～6月依然有3.3%的CPI上涨率，而2009年全年CPI都基本上是负的。所以环境已经发生很大的变化，仍然需要防止房价的大幅反弹和货币信贷的过度投放。在这种情况下，当前除了稳增长以外，还必须坚持调结构、控房价、防止泡沫再度聚集的政策目标。今年5月18日到20日，温家宝总理在一系列地方调研的座谈会上已经明确提出，要把“稳增长”放在更加重要的位置，这是在年初确定的“稳中求进”目标基础上，强调了“稳增长”的重要性。对此，社会上出现了不同的解读，有一种认为目前又到了需要主要依靠房地产市场快速发展来稳增长的时候了。但事实上，近期国务院常务会议明确指出，要稳定房地产市场的调控政策，严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施，促进普通商品房的建设和供给。这就表明，实际上中央政府释放的信号仍然是坚持房地产调控政策，还要实行差别化的住房信贷和税收政策。如果这些政策坚持的好，可能既能实现稳增长，又能够控制房价。当然如果调控政策不断被突破，那么确实也有可能像2009年那样出现“地王”频现、房价高腾、难以控制的状况。所以必须把握好政策调整的“度”，是下一步房地产政策决策中需要重视的。第一，应坚持支持自住性住房需求为主，坚决遏制投机性需求，限购政策仍应继续严格实施。现在入市的一般是刚性需求，但是也要注意其中一部分需求者的支付能力比较低，所以必须要考虑信贷等风险问题。同时，必须坚决遏制投机性的需求。因为，在调控政策较紧情况下，投机性需求只是暂时离场，大量的投机需求还在等待进入房市。另外，目前房地产信贷相对宽松，目的是支持实体经济的发展，如果房价过度反弹，将会吸引部分贷款冲向房地产领域，导致信贷等资源的错配，这个问题需高度重视。限购政策的实施对遏制投机需求发挥了明显作用，但人们认为这是行政性手段。我们认为，在目前一系列长效机制尚未有效建立的情况下，在部分重点城市实施限购还是非常必要的，应该成为一个常态化的政策，而且要上升到法律层面。第二，控制好利率、信贷和首付比例是当前房地产政策的关键。从2003年以来的历次房地产调控来看，实际上对市场起决定性因素以及遏制投机因素，就是利率水平和信贷政策。我们市场经济研究所经调研后认为，利率变动对家庭月供的水平和能力影响是非常大的。例如购买一个90平方米的房子，在全国平均年收入水平下，不同的信贷利率水平对一个家庭的购买能力有较大影响，家庭的月供额会有很大的变化。所以利率的调整，会对房地产市场的购买能力产生很大的影响。当然也包括心理预期的变化。同时，购房首付比例对家庭财富的积累周期也有非常大的影响。例如在北京市购买一套90平方米的住房，在同样贷款额度和利率水平下，如果首付三成，需要一个家庭积累13.9年，如果首付四成则需要积累18.5年，两者相差4.6年左右。所以，仅是一个首付比例的变化，对一个家庭的购买都会产生很大的影响，所以在确定利率和首付政策的时候，需要全面加以考虑。第三，应特别注意房地产优惠政策的叠加效应。目前，包括第二套房实行1.1倍利率政策实质上已被突破。例如，要买第二套房，拿你现有的第一套子住房去抵押，而且你有良好的信用记录，你就可以与商业银行谈基准利率贷款，甚至可以低于基准利率，而不需执行1.1倍的利率，这条政策实际上已被突破。所以，目前一些政策已经放宽了，商业银行也在千方百计增加住房贷款。但如果一系列放宽的政策产生叠加效应，可能对未来的房地产市场的走势产生很大影响。在这种情况下，优惠政策是否要加码，需要谨慎考虑。实际上，2009年的教训应该汲取，当时在短短的3、4个月时间内，利率下降了24%，首付比例普遍降低到一、二成，而且很多地方政府加上去一些特殊优惠政策，这些因素的叠加效应使房地产市场快速升温，以致难以控制。目前，我们既要鼓励、支持自住性需求，也要防止多项优惠政策的叠加带来负面效应。在这种情况下我们建议：首先，应保持住房信贷政策的稳定性，既不能过度从紧，也不宜过度放松。要释放一部分自住性需求，包括一部分改善性需求，因为稳增长也是当前的政策目标之一。我们建议采取中性的、差别化的信贷政策。其次，应建立平稳的住房供给机制，保证住房稳定供应，避免阶段性或区域性的供给不足。例如，北京市虽然目前商品房库存还比较多，但是根据它的土地供应量和在建项目，未来的两到三年，它的供给可能会发生比较大的问题。所以房地产的平稳运行，保障一定数量的合理供给是非常重要的。我们最近到天津去调研，天津的做法给了我们启示，就是根据市场的需求，政府每年按照需求供应一定数量的土地，保证土地供应和需求之间达成一个相对的平衡，以保证市场的平稳运行。第三，确保保障房的建设和供应，切实解决保障房建设分配中的突出的问题。保障性住房在稳增长、调结构、惠民生等方面都将起到比较大的作用。最近我们完成了一个研究报告，就是今年的保障房包括新开工和结转下来的，大体上有1200多万套建设规模，需要资金量估计在1.05万亿元左右，这对今年的整个固定资产投资有一定的带动作用。目前要切实解决保障性住房的资金、土地、建设和分配中存在的困难和问题。第四，正确认识房地产投资在固定资产投资中的作用。今年以来，房地产投资下降相对较快，特别是4月份，降到了18%。5月份有所回升。从中长期来看，房地产投资增长的速度回落具有内在的合理性。我国内在的、潜在的国民经济增长率下台阶的时间窗口正在到来，相应的，房地产投资合理回落的时间窗口也在逐步到来，不可能再长时期保持30%多以上的增长速度。根据我们市场所的研究测算，2010年，我国城镇家庭户均拥有住房是0.95套，根据发达国家的经验，当全社会的住房问题达到户均家庭拥有1.1套的时候，住房市场逐步趋向平稳（当然好要注意各城市的总量平衡问题）。我国大体上在2015年到2017年，房地产投资的高峰期将到来，过了高峰期以后，房地产的投资增速将出现逐步下降趋势。当然从短期来看，确实要密切关注房地产投资过快下滑对经济增长的冲击，所以现在进行一些预调和微调是必要的。事实上，近两个月以来很多微调政策，包括中央政府、地方以及银行等金融机构已经出台的调整政策还是比较密集的。第五，引导形成合理的市场预期。目前，房地产市场的消费心理是很脆弱的，有一点风吹草动对整个市场影响都非常大。所以我们建议，中央政府应进一步有房地产政策信号的明晰导向，明确下一步的政策大方向是什么，稳定市场的政策预期。同时，要防止舆论的过度解读和故意炒作，目前不乏故意炒作的行为。同时，地方政府的微调政策，应该与中央调控政策保持一致，过度突破的情况会很快向全国蔓延，从而带来一些负面影响。当然，中国房地产平稳健康发展，还需要有一些制度性的和长效机制的建设，这些年国务院发展研究中心也一直注意这方面的调查和研究。对此我们建议：一是要加强商品住宅和住房保障的法律体系的建设。二是建立和完善城市住房建设的总体规划。像天津的做法有一定的启发意义。三是加快住房信息系统的建设，为相关宏观经济和房地产决策提供准确的数据基础。现在很多的政策，实际上缺乏严格的数据做支撑。四是进一步推进房产税的试点工作，在持有环节按房屋的拥有量施行征税。虽然我们不能过分夸大房产税的作用，把房地产市场平稳运行的“宝”全压在房产税身上，它并不能解决所有房地产的问题。但是房产税确实要适时推出，因为它对房地产的平稳发展，对增加地方政府稳定的税收来源，都有长期的、制度性的建设意义。所以应在试点的基础上，总结经验适时推出。五是调整房地产贷款利率的模式。这是我们最近研究提出来的。利率的不断变化，对房地产市场大起大落起到很大的推波助澜的作用。而从德国的经验来看，在战后50多年的时间里，德国的市场房价比较平稳，上涨最高的时候也就5%～6%左右。当然，这是多种政策综合作用的结果。但其中有一点值得我们借鉴，就是德国在房地产的贷款利率上是相对固定的，即让消费者有一个非常稳定的利率预期，而不是由于利率的上下变化，给投机者炒作和投机的机会。一个相对稳定的利率，是德国的一个有效经验。我国可在这方面进行深入研究。作者系国务院发展研究中心市场经济研究所所长
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房地产行业:政策悉数落地,底部确认,预期即将反弹
房地产业研究机构：东方证券分析师：杨国华撰写日期：2011-01-28事件:1月27日上海与重庆均出台房产税征收办法。我们的观点:两地房产税征收对象及税率基本符合预期。市场之前预期上海仅对新购房征税,重庆仅对高端房征税,从两地出台的房产税征收办法来看,征收对象基本符合预期。上海针对新购房,具体指本市居民家庭新购且属于第二套及以上和非本市居民家庭新购。重庆针对新购及存量独栋房和新购高档房,具体指个人拥有独栋商品住宅(应该是通常所说的独栋别墅)、新购高档房(高档住房是指单价达到上两年主城九区新建商品住房成交均价2倍及以上的住房)、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房(事实上,这部分购房人群已基本不存在,因为按照1月26日出台的国八条的限购要求,非本地居民最多能购买一套房)。两地税率均比较温和。上海规定按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,税率为0.6%,相当于实际税率为0.42%,若房屋成交价低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%,相当于实际税率为0.28%。重庆规定,独栋商品住宅和高档住房单价在上两年主城九区新建商品住房成交均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上的普通住房,税率为0.5%。同时两地均提出免税政策,上海提出:新购且属于第二套人均免税面积60平米,新购唯一一套在满足一定条件下免征。重庆提出:独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。房产税本身增加的实质购房成本有限,出台的象征意义更大。以上海一套单价25000万/平米,总价250万元住宅为例,由于单价未超过2010年新房均价(上海新建商品住宅均价约为2-2.5万/平米)的2倍,故税率0.4%,考虑70%的应纳税额,假设不满足免征条件,则年度应缴房产税额为250。70%。0.4%=7000元,对购房人增加的成本有限。以重庆一套单价12000元/平米(2010年重庆商品房成交均价约为6000元/平米),总价240万元的高档住宅为例,税率为0.5%,扣除免税面积100平米,应缴纳房产税额为=12000。(200-100)。0.5%=6000元,相当于住房总价的0.25%,对于高档住宅的实际成本的增加也很有限。所以,房产税的出台,更多意味着房地产税收制度的完善,以及**对理性、合理购房消费行为的导向。国八条与房产税前后出台,可有效防止房产税对其他城市的负面影响。理论上,上海、重庆对新购房征收房产税的政策可能会产生其他城市抢购房的负面作用,但1月26日出台的国八条将大大规避这种情况出现的风险,毕竟二套房首付比例的提高、限购令的强化以及范围的大面积扩展,已经大幅增加了几乎所有一二线城市的购房门槛。房产税的“抢房”效应恐怕仅是理论上的可能,其他主要城市房价受此冲击的概率较小。随着国八条政策的再次强化,以及房产税等多种政策效果的累积,预计,未来房地产市场将朝着政策预期效果演变,即实现平稳发展。政策已悉数落地,地产股底部确认,即将反弹。随着房地税符合预期的推出,新一轮楼市调控政策已悉数落地,11年楼市调控政策就此清晰,地产股面临的短期政策压力已经释放,由于地产股估值水平已处历史低位,我们认为,地产股的底部已经确认,中期将呈现底部不断抬高的上升趋势。建议买入全国龙头股保利、万科、金地,区域龙头股首开股份、苏宁环球、中南建设;区域成长股华业地产等。风险:政策不断加码,其终极目的也是希望房地产市场平稳健康的发展,但政策的不断强化有紧缩过头的风险,应防止超调带来的房价大幅下跌。
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鄂尔多斯房地产崩盘：一家银行的讨债路
8月底的一天，上午10点，王元极不情愿地走进一间位于鄂尔多斯(600295,股吧)东胜区国贸大厦的特殊办公室，外面阳光明媚，室内却有些阴暗。 王元到来前，这里早已挤满一屋子人，有人在喧哗，有人在争论，有人在交头接耳，更多的人只是沉默地站着。他们来这里的目的只有一个：要回自己的钱！ 这间特殊办公室是鄂尔多斯东胜区临时设立的“打非办”（即打击非法吸收公众存款办公室），来这里的人大多是当时民间借贷的出资人和受害者，主要是当地靠拆迁补偿曾经一夜暴富的农民。 西装革履的王元在这群人中分外显眼，他是当地一家银行的职员，身份特殊，到这里来了解负债人的资产情况和债务清偿办法。 在此之前，王元所在的银行重金放贷给当地几家地产开发商，但现在已深陷地产泡沫。无奈之下，他每周都要到“打非办”来几次。“就是过来看看，能否要到钱，现在还不好说。”王元一脸无奈地对《新财经》记者说。 银行抢客户疯狂放贷 谈起最近两年鄂尔多斯房地产的火暴，以及当时自己所在银行对开发商放贷的热情，王元一脸感慨，如同在讲述一个久远的传奇故事。 故事的起源是鄂尔多斯近年因资源而暴富，由此吸引了大批外地投资客及掘金者闻风而来。而随着2005年起内蒙古地区开始整顿煤炭业，投资客们将目光不约而同地瞄向房地产。与此同时，当地政府希望通过造城来继续维系这个城市的表面繁荣，因而房地产业自2010年起步入狂热期。 房地产的狂热无疑让当地商业银行看到了广阔的信贷市场，但激烈的竞争也接踵而至。 不仅其他商业银行通过铺设网点不断涌入，与王元所在的银行争夺客户，而且鄂尔多斯的民间借贷此时也达到巅峰，不少开发商将融资的目光从银行转向一夜暴富的当地民间出借人。 “与银行贷款复杂的审批程序和手续相比，这些民间出借人钱多、胆大，而且不用走烦琐的审批程序，所以更容易获得急需资金的地产商青睐，”王元解释说。 一场争夺开发商的放贷战争悄然打响。 为了尽最大可能抢占大客户，王元所在的银行和当地商业银行开始简化贷款审核程序，以期加快放贷速度。 《新财经》记者从当地了解到，过去两年当地房地产业最火热时，数十万元的个人信贷银行一天就能办下来，数百万元的企业信贷也可在三五天之内办下来。 “贷款审批太慢人家就不要了，就选择民间借贷这个更便捷的渠道了。”银行审批程序被忽略，风险也由此放大。 据王元介绍，当时有的银行开始侧重委托贷款，将民间资金加收千分之几的手续费后，再融给当地企业。由于当地煤炭企业已完成第一步整合且市场持续向好，资金需求并不强烈，因此信贷市场中的多数资金都流向了房地产。 另一个有意思的现象是，当地不少地产商一边从银行借贷，一边通过民间借贷的渠道融资，甚至把从银行贷到钱当做吸引民间资金的由头：你们不用担风险，放心借给我们吧，银行都不怕风险，你们怕什么？ 地产停滞银行踏上讨债路 泡沫最终还是破了，而且比预期来得更快。自去年当地出现所谓的“九月风暴”后，鄂尔多斯的民间借贷几近崩盘，房地产资金断裂，深陷困境。 《新财经》记者8月底在鄂尔多斯看到，大量房地产项目赤裸着钢筋水泥，不见进一步施工的迹象，有些已经封顶的项目，也都是空落落的窗户，里面漆黑一片。记者走访了东胜区多个售楼部，无论是商业地产售楼处，还是住宅项目售楼处，大多门庭冷落，无人问津。 过去几年，鄂尔多斯楼市火暴时，很多地产商的背景都是煤老板，因此这些资金的主要来源一是煤炭收入，二就是民间借贷。在煤炭行情出现颓势的情况下，煤矿资金周转开始出现困难。与此同时，国家不断加强对房地产的调控，房地产开发很难从银行贷款。双重影响之下，资金更加困难，导致房地产开发陷入停滞。 当地一家房地产开发商的销售人员对《新财经》记者说，今年所在的公司基本没有营业额，但目前房价并没有大幅下降，就是没人来买，据这位销售人员介绍，不少地产公司已经大幅裁员，以缩减开支。 “如果没有给力的措施出台，鄂尔多斯房地产看起来都将烂尾。”这位销售员说。 据当地一家房地产开发商统计，今年在建工程约有75%处于停工或半停工状态。今年前4个月，全市销售商品房约150万平方米，同比下降两成；销售金额91亿元，下降6%。 开发商停工了，银行就急了。此前银行一味追求高效，而将风险控制的门槛一再降低。此外，银行实际上无从掌握借贷人民间融资情况。在这样的双重风险下，银行想要收回贷款，不仅要面对信贷企业中的房地产商，更要面对牵扯其中的民间借贷。 为此，自今年5月开始，王元所在的银行就派他托当地开发商“追债”，从此，王元走上了这条讨债路。不过，开发商负责人很难见到，导致王元每周只得极不情愿却又无可奈何地到东胜区“打非办”几次，加入这群浩浩荡荡的讨债人行列。 令王元头疼的是，“打非办”的人告诉他，出于维稳考虑，当地警方在清偿过程中，更多关注数量庞大的民间借贷人，而银行在这场讨债竞赛中反而处于劣势。 据《新财经》记者了解，目前开发商对银行偿债最有可能的办法是，将手中的房产抵债给银行。但在当下一派惨淡的环境下，如何将房产变现，成为银行将要面对的又一个难题。 如此情形已让当地银行对地产信贷变得异常谨慎。记者走访的当地几家银行分支机构均表示，房地产行业的信贷早已收紧，短期内也不大可能放松。 王元所在的银行今年已完全停止对房地产开发贷款的投放，目前只有针对首套房的按揭贷款。另一个变化是，贷款的审批程序更加严格了，“现在都要高层批准，而且要从高层往下批，而不是之前的从基层往上递”。
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易宪容：跳过挤房地产泡沫导致的经济下行阴影
就中国当前经济态势来看，关键在于如何挤出当前房地产市场之泡沫让整个经济结构进行重大调整，这才是未来中国经济得以持续稳定增长的核心所在从国内最近公布的数据如GDP、PMI、外贸出口、M2、CPI来看，基本上都好于市场预期，所以市场普遍认为，中国经济下行已经见底，第四季度将出现逐渐回升之态势，今年经济增长达到ZF年初所定的目标将不会出现太大的问题。当然，为了加快经济复苏，央行可能加大力度刺激政策。特别是9月份的CPI与PPI公布之后，这种要求央行货币政策进一步宽松的呼声更高。不过，这些呼声并没有跳出传统的经济思维，更没有把握当前中国经济变化的实质所在。从根本上来说，去年以来中国经济增长下行，与外部需求减弱有一定的关系，但最大的问题仍然是国内挤出房地产泡沫所暴露出经济衰退的风险。因为，近十年来，中国经济实际上走的是一条以房地产业为主导来拉动整个经济增长之路。而且这条路的核心是以银行信贷无限扩张来推高房价和GDP。可以说，近十年来，国内房地产市场价格出现绝无仅有的快速飚升，全国平均房价水平近十年大致上涨了2.5倍，东南部沿海城市上涨了5倍以上，而北京等一线城市上涨甚至达到8倍以上。这种房价上涨与上个世纪90年代日本与香港、最近美国及爱尔兰等房价上涨相比，有过之而无不及。同时，中国这种房价飚升是银行信贷无限扩张的结果。比如，2002年底货币供应总量为18.5万亿元，到2012年6月底达到92.5万亿元，不到10年增加5倍以上。也就是说，这种房价上涨虽然让中国GDP实现了增长，但是它严重超支了绝大多数居民的住房购买支付能力，严重超支未来多年中国的经济增长，是不可持续的。这就是为何ZF从2010年开始采取措施挤出这个巨大的房地产泡沫。但是，任何房地产泡沫被挤出，肯定会带来整个经济增长下行。美国经济学家福德怀雷(F.E.FOELVARY)研究表明，近200多年来，现代社会的经济大萧条，往往都是与房地产泡沫破灭有关。比如从1818年以来美国将近200年的历史中，每次的经济衰退特别是大萧条都与房地产泡沫挤出有关。只要房地产泡沫破灭，经济大萧条会发生。而美国房地产泡沫周期性大约在18年左右。2008年美国金融危机爆发及之后经济衰退都是与房地产泡沫破灭有关。而这些经验数据对我们也是一个很好的借鉴。对于中国来说，由于商品房市场只有十多年历史，到现在为止还没有真正经历过房地产发展的周期(上个世纪的90年代广东与海南除外)，因此，也就无法真正认识到中国房地产泡沫破灭对中国经济到底有多大的影响，更无法真正认识到房地产泡沫破灭是如何导致中国经济增长下行。因此，2010年以来的房地产宏观调控，ZF希望大造保障性住房来弥补挤出房地产泡沫可能导致投资的真空，来消耗过大的产能过剩。但实际上困难不小。所以，在挤出房地产泡沫过程中所导致的经济增长下行、严重的产能过剩及PPI连续的负增长，相关部门也就无法看到这是房地产泡沫挤出必然结果，而是以为经济增下行可以重新启用刺激政策来稳增长。比如，在不少人看来，当前国内经济增长减速，如果这种经济态势不改变，中国经济可能导致巨大的风险。比如，如果经济增长急剧下降至7%以下，对中国宏观经济影响将是颠覆性的。它可能导致大量国有企业破产倒闭、企业裁员、银行不良贷款率上升，甚至于引发严重的金融危机与经济危机。因此，央行必须重启宽松的货币政策工具，让经济重新回到增长快车道。从短期来看，ZF可能通过降低利息、保持维持人民币升值预期、保证抵押物价格平稳及尽快让国有企业私有化等短期政策来刺激经济增长。不过，这种思维根本就没有跳出几个方面的局限。一是欧美宏观经济调控设定的局限，以为中国同样有一个完善的市场(但实际上欧美国家都出现了市场失败)，通过市场价格机制可以来增加企业投资意愿及调整市场的需求；二是中国经济永远只能在早几年的高速轨道上，否则就会出问题。但实际上，对中国现实的经济生活来说，这两个假定都是不成立的。即中国金融市场价格机制仍然不完善，及中国经济增长不可能永远维持在不可能持续的“房地产化”的经济增长上。同时，也没有看到当前的经济增长下行主要是房地产泡沫挤出的结果。反之，他们仍然要维持这个巨大的房地产泡沫不破灭。但实际上，就当前中国经济增长下行情况而言，这并不存在多大问题，也无需如欧美国家那样以为经济增长下行就会导致中国经济出现衰退。而这种经济增长下行就是ZF宏观调控政策的结果或预期目标，也是对早几年经济过度增长而导致超支未来的纠偏。可以说，如果中国经济不做如此的调整，不让房地产泡沫挤出，那么当前这种“房地产化”为主导的经济，它是无法为中国经济未来持续健康发展奠定基础的。也就是说，当前经济增长下行不仅在于提高未来经济增长的质量，也在于能够保持这种高质量增长的稳定与持续，还在于挤出当前巨大的房地产泡沫。因此，对当前巨大的房地产泡沫，不是要不要挤出的问题，以及房地产挤出对经济增长影响有多大的问题，而是如何让挤出房地产泡沫对整个经济影响或受到的伤害降到最低程度的问题。因为，房地产泡沫挤出，一定会影响经济增长，一定要求产业结构重大的调整，一定会触及到各种利益关系等，因此，相关部门不必担心经济增长出现下行，而应该有意识地挤出房地产泡沫，尽管这样做无法跳过房地产泡沫导致经济增长下行的阴影，但也可把房地产泡沫破灭可能对经济造成的伤害降到最小程度。这就是当前所需要思考并付诸于实践的事情。所以，就中国当前经济态势来看，并非是经济增长是否能够保证达到年初的目标，也不是经济增长下行是否见底，而是如何挤出当前房地产市场之泡沫让整个经济结构进行重大调整，这才是未来中国经济得以持续稳定增长的核心所在。(作者系中国社会科学院金融研究所研究员)
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房地产行业:二套房首付比例提高到史无前例的60%
房地产业研究机构：申银万国(香港)分析师：KrisLi撰写日期：2011-01-271月26日召开的国务院常务会议出台了8条政策,以巩固楼市调控成果,其中包括二套房最低首付比例从50%上升到60%,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。我们的观点:新一轮楼市调控政策比我们预想的来的更早一些。我们之前预计在1季度较为宽松的信贷环境下房价再度攀升后**会出台进一步的紧缩政策。这表明了**调控房价的决心。我们认为,此次史上最严厉的调控政策将使得交易量下滑幅度超预期,房价调整也比我们预想的更早。在我们最近的行业报告“全国房屋购买力2季度可能企及历史最差,房价将追随供求转变而下跌”中,我们认为伴随未来几次加息后居民购买力将达到历史最差的水平,2011年房屋销量将维持平稳,房价在2011年中开始下跌。但随着越来越多的城市实行限购,抵押贷款首付比例提升至史上最高水平,我们认为2010年大城市出现的交易量萎缩将有在其他城市重演,房屋销量下滑30%不是没有可能。一般而言,开发商会等待3个月左右以观察购房者的情绪,由此我们推断房价调整最快可能出现在4月份。港股上市的内房股股价平均对应32%的NAV折价,而2006-2010平均估值20%的NAV折价,2008年48%的NAV折价。我们认为2011年的情况类似于2008年,短期内估值可能会达到2008年的平均水平,意味着20%左右的下跌空间。个股方面,我们看空世贸地产(813HK),在2010年我们推荐那些在二三线城市布局的开发商,但今年,随着越来越多的城市加入限购队伍,这些土地储备在二三线城市比重大的开发商面临的风险更大。主要楼市调控政策变动:信贷―此前三套房停贷,二套房最低首付比例达到历史最高的50%。而此次新政把二套房最低首付比例进一步提高到了60%。根据万科的销售数据,首套房购买者只占2010年销售额的30%。税收―a)对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税;b)严格执行个人转让房地产所得税征收政策。未来**可能把资本利得税统一提高到差额的20%。限购--各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。新政要求已有2套住房的户籍居民、已有1套住房的非户籍的本地居民以及外地居民停购。土地--要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。但要求的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。--缓解市场对于商品房用地紧缺导致房价上涨的担忧。地方**―强调地方**调控房价的责任。2011年各城市人民**要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。同时,要落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。首次明确要求各个城市提出明确的住房调控目标和提出问责机制。
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房地产的危险不在于高房价而在于冲击国家稳定
房地产的危险不在于高房价而在于冲击国家稳定/余治国叶楚华一直以来，很多人以为房地产经纪的危害在于高房价导致很多人买不起房，从而造成人们怨声载道。其实房地产的危险并不在于高房价本身，而在于房地产变成了一种财富转移与收入分配的平台，这个平台的扩张与极度膨胀严重冲击到国家安定与社会稳定。首先，众所周知，房地产利益集团中势力最为强大的便是一些地方政府。欧债主权债务危机的爆发，其根本原因在于欧洲政治与经济的分裂，这在我们的《欧元必死：揭开欧债危机的真相》一书中有细致的解析。尽管中国与欧洲不同，是一个大一统的国家，但在经济上却与欧洲有着某种相似的特点。20世纪90年代以来，决策层刻意压低劳动力价格，为富士康郭某人这样的资本家残酷压榨剥削劳工作背书，从而大力支持出口导向型的劳动密集型产业的发展，即现在所谓的血汗工厂。在这一政策的指引下，各级地方政府纷纷推出各种千奇百怪的外商投资优惠政策，通过贱价出卖土地、水资源等各种当地资源来招商引资，提升政绩。一方面是劳动力的廉价造成国内需求被压缩到极致，贫富差距急剧拉大，社会不稳定因素由星星之火渐成燎原之势；另一方面是我们有限的资源被掠夺性开发，生态环境急剧恶化，自主性的工业体系受到严重打击，比如就汽车行业来说，除了奇瑞、吉利外，中国汽车市场几乎变成了万国汽车博览会，无论是德日英法美的一、二流汽车品牌，还是韩国、捷克、意大利、瑞典这样的三、四流乃至于不入流的汽车品牌都成为中国家庭的首选。这必然造成生产过剩与消费不足并存的现象。为了解决产能的过剩与消费的不足，除了驱动出口增长外，只能通过房地产市场化来诱导民众消费，甚至是进行超过自己经济承受能力的消费。尤其是2008年的经济刺激计划让房地产的畸形发展到了不可遏制的程度。房地产利益集团也在这一过程中逐渐形成。尽管明面上，城市土地是国有制，实际上是地方政府所有制。因此，房价的主导权逐渐落入一些地方政府的手中。当年驱动房地产市场化的本意是缓解产能过剩的权宜之计，终究要被打回原形。然而，随着包括地方政府在内的房地产利益集团的膨胀，决策层的政策在很多情况下很难得到贯彻执行。无利不早起，一些地方政府越来越像企业而不是公共机构，对地方或者赤裸裸地说对执掌大权的地方官僚有利的政策将会得到坚决的贯彻与落实，对不利于自己的政策则阴奉阳违，能拖则拖，能混则混。在这种诸侯经济或行政分割经济的政府治理结构与现实的政治框架下，决策层任何希图改良或改革的政策主张都无法落实。所谓的房地产市场化改革也逐渐落入历史的窠臼，变成了一种以房地产为平台的当代的财富兼并现象。比如在汉代，当时佃农种地收入的50%以上的份额上贡给地主。按照两汉时代的农业技术水平，每户佃农最终声誉的粮食只有2900斤，当时军人口粮每人每年600斤。一户农民的口粮最多不过2500斤，一年到头忙里忙外，即使不算种子饲料的投入成本，也不考虑荒年歉收，每年也只能剩余3、400斤粮食。一旦荒年到来，不可避免地要出现人相食的现象。地主却不同。地主不仅无偿获得佃农50%以上的收成，还会用剩余农产品换取奢侈品。此外，地主阶层本身就与官僚、商人甚至是高利贷者是一体的。当官僚地主扮演高利贷者和商人角色时，则是囤积居奇，贱买贵卖，牟取暴利。富裕的商人与官府的官员本身就同属一个利益集团，他们对国家财政并无多少贡献。汉武帝的算缗令与告缗令无非是昙花一现而已。在政治上，官僚地主具有免役权，并可以通过其政治统治权来保护并扩大他们的财产。地主、官僚与高利贷者三位一体的利益集团在国家陷入危难之时，连皇帝的话都不会听从，而在国家和平时期则大肆与国家财政争夺财源。他们剥夺农民的财富越多，国家的收入则越少。这个集团越兴旺发达，政治的腐败则越严重，农民流亡、农田荒芜的现象随之会加剧，最终必然会毁灭整个国家的财政基础。汉末到隋初300多年的动荡不安与军阀混战就是历史给我们的答案。与佃农相比，自耕农的情况就要好得多。自耕农的比例越高，国家的财政基础约为坚实。这也就是历朝历代“重农抑商”政策的思想来源。其实，这种重农思想在当时是完全合情合理的。而所谓“重农抑商”，除了在汉初、明初短暂的几十年中存在过外，从来都是富商的地位远远高于贫下中农。当然，我们自然不能忘了，富商本身就是地主、官僚利益集团的一份子。现在的情况不比当年的汉代好到哪去。原本作为临时性的房地产产业化政策，在利益集团的推动下，变成了剥夺社会中下层经济财富和政治权利的平台，而且还是一种涸泽而渔焚林而猎的一锤子买卖的平台。这个平台严重透支了中国经济未来发展的潜力，降低了整个国家的核心竞争力，变成中国经济产业升级的最严重的威胁。任何继续目前房地产经济现状的政策都是中国经济的自戕与决策层的饮鸩止渴，最终必然会冲击国家的长治久安与社会稳定。一旦人力资源与稀缺的自然资源耗竭到某一个临界点，那将变成中国政治与社会经济的末日——经济将长期停滞，社会将动荡不安，萧条、腐败、贫困、混乱乃至于分裂必将长期驻留这一片拥有5000年文明史的国土上。要想改变这一切，只有一条——政治体制改革——要加强中央集权，改变整个官僚体制的运行方式。只有在这个基础之上，才能从根本上摧毁房地产利益集团，从而通过各种政治经济手段来解决贫富悬殊的严重问题，最终让我们的产业升级得以顺利完成，实现中国经济转型的一次飞跃。来
