-
2010年厦门房地产市场年度研究报告
第一部分重要摘要1一、2010年关键词1二、排行榜41、企业商品房销售面积排行42、住宅单盘销售面积排行榜5第二部分宏观开发环境研究6一、2010年全国宏观环境概述61、GDP增长趋缓，回归历史长期水平62、房地产开发投资“领跑”固定资产投资，二者高位回稳73、工业生产增长速度上半年下滑，下半年走向平稳84、消费品零售总额平稳快速增长95、CPI和PPI步步高企，目前物价涨幅仍在可控范围106、国房景气指数节节败退，但维持在百点之上117、2010新增贷款失守75万亿，信贷规模控制急需改良128、宏观经济总结：宏观经济保持企稳回升态势12二、厦门房地产市场开发环境131、政策法规13(1)概述（政策全景图）13(2)土地政策15(3)金融政策21(4)税收政策23(5)保障房政策25(6)房地产监管政策28(7)其他政策312、2010年重大市政规划333、市场竞争环境38第三部分整体房地产市场40一、整体市场供给分析（全市商品房供应328万㎡，销售456万㎡）40二、整体市场需求分析411、价格情况（全市商品房均价10198元/㎡）412、销售情况（全市商品房销售面积456万㎡）42三、整体市场客户情况（受新政影响，本地客户比例大幅度攀升、异地客户比例明显下降）43第四部分厦门一级土地市场44一、土地市场盘点441、2010年土地市场供应量持续增加，成交均价回归理性442、城市综合体崛起，岛内市场高端多样化发展443、土地市场信心连续传递增强整体市场成交量444、金帝独揽同安区环东海域67%地块45二、历年土地交易量走势461、历年土地供应与成交量对比462、2010年土地市场特征47(1)开发商拿地更为谨慎，但市场预期持续看好；47(2)岛外商住市场主导地位稳若泰山，2010年全市占比提高到78%；岛内土地稀缺更加明显48(3)2010年商住用地主要分布集美和同安两个区，集美将成全城焦点49(4)平均容积率23；单幅出让规模185万平方米52(5)新生物业形态的供应——城市综合体，预示城市发展步入新高度53三、未来市场趋势54第五部分厦门商品住宅市场56一、供需价走势（商品住宅供应218万㎡，成交量236万㎡）56二、面积分段分析（岛内改善型需求力量与岛外首置刚需支撑2010年商品住宅市场）57三、总价分段分析（130万是岛内外总价分水岭，200万总价捍卫岛内高端产品）58四、全市库存量（首置型产品、改善型产品、高端产品库存比例相当）59第六部分厦门三级市场（二手房）60一、全市二手住宅销售情况(二手房市场旺热，逼近一手房销售面积)60二、全市二手居住用房分段面积销售情况61三、全市二手居住用房分区销售情况（新政刺激了二手房市场在今年第二季度的热销）62第七部分营销与媒体监测68一、营销监测68人脉拓展营销具有领先优势68二、营销活动梳理691．企业品牌活动692、项目造势活动693、人脉拓展活动704．实景展示活动715．价格优惠活动72三、2010年度营销活动的特点731．价格优惠活动减少，人脉拓展活动增加，重视企业品牌的推广732．浓厚的观望氛围下，多营销试水和创举733．下半年看豪宅营销73四、媒体监测74五、2010年报纸媒体投放走势分析761、08-10年各季度报广投放于住宅销售量走势762、投放时间段（星期四是广告投放峰值）77六、各区报纸媒体投放分析（仅住宅项目）78七、住宅销售排行榜与报纸媒体投放分析791、岛内住宅销售前20名报纸媒体投放成本792、岛外住宅销售前20名报纸媒体投放成本804、2006-2010年楼盘报纸媒体投放成本对比（今年的广告成本趋于适中水平）82八、诉求点年度前六甲解析83第八部分2011市场走势研判84
-
中国房地产业非火不可 中国建筑平均寿命仅30年 年产数亿垃圾
中国建筑平均寿命仅30年年产数亿垃圾2010-04-0523:33:00 来源:中国日报网(北京) 跟贴1978条手机看新闻核心提示：住建部副部长仇保兴近日透露，中国是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年。据资料显示，英国建筑的平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命达74年。中国日报网4月6日报道每年中国消耗全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，产生了巨大建筑废物，现在政府号召房地产开发企业提高建筑质量，将目前30年的建筑平均寿命延长至100年。仇保兴，住建部副部长。他在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说，我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25-30年。很显然，如此短寿的建筑将每年产生数以亿计的建筑垃圾，给中国，乃至世界带来巨大的环境威胁。“我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的30%～40%。据对砖混结构、全现浇结构和框架结构等建筑的施工材料损耗的粗略统计，在每万平米建筑的施工过程中，仅建筑垃圾就会产生500～600吨；而每万平方米拆除的旧建筑，将产生7000～12000吨建筑垃圾而中国每年拆毁的老建筑占建筑总量的40%。”陈宜明，住房和城乡建设部建筑节能与科技司司长。他告诉记者，政府的盲目拆迁和国内房屋自身的建筑质量问题一直是中国建筑业面临的一个难题。2009年中国不断出现的“楼歪歪”，“楼脆脆”等建筑质量问题不断给政府敲响警钟。2009年10月武汉新洲区邾城街南街社区振兴里，一栋新建6层正在粉刷装修的楼房突然倒塌，未发现人员伤亡情况。居民们分析，可能是地基不牢固引发倒塌。规划部门表示，在建的6层楼房是户主擅自将原来的平房推倒重建的，事先并没有取得相关主管部门的批准，事故发生时已经完成主体工程，正在进行外墙粉刷装修。2009年6月，上海闵行区莲花河畔一幢13层在建商品楼莲花景苑，因施工程序错误形成地基压力差，楼体整体倒塌，造成一名工人死亡，引起业界巨大震荡。根据上海市政府公布的调查结果，房屋倾倒的主要原因是紧贴7号楼北侧在短期内堆土过高，最高处达10米左右。与此同时，紧临大楼南侧的地下车库基坑正在开挖，开挖深度达4.6米。大楼两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。一个月后，南京再现“楼脆脆”。2008年的汶川大地震造成重灾区有3339所学校需要恢复重建，全省(包括非重灾区)受损学校13768所，需要恢复重建11687所，导致5335名学生在地震中遇难和失踪和546名学生残疾。住建部在一系列房屋质量悲剧之后于2009年7月发布紧急通知，要求各地立即开展对在建住宅工程质量的检查。通知显示，此次检查的范围包括保障性住房和商品住房等各类在建住宅工程。检查内容则包括工程实体质量情况，施工单位、执业人员和责任主体执行国家法律、法规和工程建设强制性标准的情况。全国30多个省的90多个城市中的180多个建筑工程接受了检查，结果显示96.1%的建筑工程合格。相比中国的35年平均建筑寿命，发达国家建筑，像英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年。(本文来源：中国日报网)http://img1.cache.netease.com/cnews/img07/end_i.gif
-
2009年南昌市房地产市场年度研究分析报告(35页)
【出版时间及名称】2009年《2009年南昌市房地产市场年度研究分析报告》(35页)【作者】：不详【文件格式】：PDF【页数】：35【目录或简介】：目录壹、环境篇.........................................................................................................4一、2009年南昌市经济运行简况.......................................................................41.1社会零售消费品...............................................................................41.2固定资产投资...................................................................................41.3工业投资..........................................................................................51.4房地产施工及销售............................................................................5二、2009年房地产政策及分析..........................................................................51、历年政策主线..........................................................................................52、2009年起颁布并执行的主要房地产政策................................................62.1银行贷款7折利率...........................................................................62.2公务员货币补贴实施........................................................................72.3财政部和税务总局发文：制止地方越权减免税................................82.4江西出台商品房交易收费规范.........................................................82.5房屋赠与所得税...............................................................................8三、2009年南昌市重要规划..............................................................................93.1昌九城际架桥跨越两条高速.............................................................93.2南昌市湾里区将建城区客运站.......................................................103.3江西保障性住房政策......................................................................103.4南昌地铁年内有望开工..................................................................113.5城区棚户拆迁改造..........................................................................12四、2009年南昌市及全国政经要闻.................................................................131.1建设部：筹划将部分闲置公积金用于经适房等建设.......................131.2住建部：493亿元住房保障补助大部分已经下达...........................141.3发改委：公布4万亿清单，4000亿投向保障房............................141.4国务院：首提研究开征物业税.......................................................151.5财政部：明年新增中央投资5885亿..............................................161.6国土部：坚决查处“小产权房”....................................................171.7住建部：牵头调研酝酿二次房改....................................................171.8中央银行：流动性压力加大通胀预期强化.....................................181.9统计局：前三季度GDP增长，CPI同比下降...............................181.10南昌经适房公布最高售价.............................................................19贰、市场篇.......................................................................................................20一、南昌市土地市场研究.................................................................................201、土地出让分析........................................................................................201.108-09年土地出让情况...................................................................201.209年土地出让分析........................................................................212、土地成交分析........................................................................................232.108-09年土地成交情况...................................................................23二、南昌房地产市场研究.................................................................................251、南昌市房地产成交分析.........................................................................251.106-09年成交趋势..........................................................................251.208-09年成交趋势..........................................................................262、09年南昌市房地产成交分析................................................................263、主要区域成交及推广分析.....................................................................273.1南昌市中心板块.............................................................................273.2红谷滩区........................................................................................283.3青山湖区........................................................................................293.4青云谱区........................................................................................303.5象湖板块........................................................................................313.6莲塘板块........................................................................................32
-
最新房地产行业券商研报
《中国房地产政策研究系列之土地增值税专题》正文目录我国房地产税收概况.............................................................................4土地增值税概况....................................................................................6土地增值税的征收历程..........................................................................................6如何计算...............................................................................................................7征收流程...............................................................................................................8土地增值税清算的影响.........................................................................9开发商的利润........................................................................................................9开发商的资金链.....................................................................................................14房地产市场价格.....................................................................................................14土地增值税纳税筹划的常见方法...........................................................15巧用利息扣除，降低土地增值税...........................................................................15机构分立法............................................................................................................15利用建造普通标准住宅的税收优惠政策................................................................16合作建房筹划法.....................................................................................................16股权转让筹划法.....................................................................................................16拆分销售法............................................................................................................17企业筹建期的巧妙运用..........................................................................................17增加土地开发成本，降低土地增值税....................................................................17附录：近年土地增值税清算通知...........................................................18附录一：《关于加强土地增值税征管工作的通知》................................................18附录二：《关于土地增值税清算有关问题的通知》................................................19附录三：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知21附录四：财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知..........................23
-
解剖房地产——房地产的前世今生
随着“新国十条”的出台，各地房市进入价滞量跌时期，各大城市一反往年国庆前后金九银十的火爆场面，出人意料的齐齐遭遇房市寒冬。成交量大跌。目前，随着房地产价格的节节攀升，整个社会对房地产的争议越来越大，国家重拳出击，出台一系列稳定房市的措施，显示了中央**对这一问题的高度关注。住房问题关系一头关系着千家万户的基本生存问题，另一头连着国民经济的数十个产业，对国民经济的增长有不可忽视的作用。深刻挖掘房地产行业价格高涨的根本原因，保持对房地产行业清晰的认识，对于明确现阶段房市政策的基本思路，以及未来政策的基本走向有着重要作用。一、关于一、关于房地产政策的前后不同的三种基本表述2009年12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”2010年3月9日，温家宝在**工作报告中指出：要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。2010年09月29日，中国出台措施巩固房地产市场调控成果，遏制部分城市房价过快上涨。二、二、房地产价格高涨的根本原因从国家对房地产政策的前后三种不同的表述可以看出，中央**对房地产价格重点在稳，而不在降。稳，一方面可以缓和社会上对房地产行业的对抗和仇视情绪，抑制房地产商和游资的投机行为，降低社会和经济风险；另一方面又为深层次的解决房地产问题赢得时间。一味的追求打压房价，压缩地方**和房地产商的财税和利润空间，在现阶段不是理智和冷静的政策。房价的高涨不下的原因，跟地方**有脱不开的关系。（一）分税制改革以前，地方**的财政状况从改革开放至1985年以来，中央和地方**的财政收入主要依靠国有企业的利税上缴。国有企业较多的东北地区，上海，华中地区每年上缴巨额的利税，国有企业负担较重；85年左右国有企业开始大量破产，国民经济发展缓慢，收入困难，中央财政也开始吃紧。为了解决这些问题，孙尚清提出财政递增承包制的改革思路。以85年的财政收入为基数，每年各省按一定的增长比例上缴中央财政收入。其要点是包死上缴基数，整个财政收入增长越快，地方财政从增量中留的份额就越大。这样调动了地方各级**当家理财的积极性，但同时也拉大了各省市间的贫富差距，强化了地方利益机制。（二）89学潮，叶选平的调任对地方财政的影响大包干体制调动了地方**的积极性，但也使中央财政收入占全部财政收入的比重由1979年的46.8%下降到1993年的22%，影响了中央的宏观调控能力。89学潮之后，江泽民逐步成为党内的领导核心，在争取各地方**支持的过程中，广东省省长叶选平自持雄厚的经济实力，带头反对江的领导地位，使中央看到了事态的严重性。从此，中央开始了对财政体制的改革，削藩成为改革的主导思路。（三）朱镕基进中南海，实行分税制改革，地方**财政吃紧基于经济，以及以上政治方面的考虑，朱镕基进中南海以后，大刀阔斧的进行了税制方面的改革。其中主要包括开始实行征收增值税等，实行中央与地方的分税制改革，取消农业税。增值税现在成为现行税制中最大的税种，其税收收入占到整个财政收入的60%，在改革中，增值税的划分是中央占75%，地方占25%，增值税的开征和划分方式缩紧了地方**的财政收入。分税制改革使地方**的财力大大削减，划归地方的税种大都税源分散，征收成本高，难度大，地方税收收入一般只占全国税收总收入的20%左右。中央通过税收返还和转移支付，增强了中央对地方的控制力。基层乡镇**的主要税收来源是农业税，取消农业税之后还要承担相应的职能，这就出现了财权和事权的脱节。基层**为了增加收入，开始了巧立名目，大范围的乱收费。以上三点均恶化了地方**的财政状况，但地方**还要承担一定的职能，财权和事权的脱节，使地方**开始寻求其他解决途径。（四）三、薄熙来“经营城市”的理念对市长思维以及地方**产生了深远影响地方**一方面面临资金短缺的困境，另一方面还必须要发展城市。很多地方城市为了增加**的可支配资金，把眼光放在做大做强企业，拼命拉高GDP，但办企业一方面面临市场风险等诸多不确定因素，又造成了环境污染等城市问题，城市这个国有资产会悄悄流逝，丧失投资价值，从而形成恶性循环。为了增加地方**财政收入，薄熙来在大连当政期间，提出经营城市的理念，重点是通过营造良好的环境，来吸引外资投资，通过城市这个国有资产保值增值，取得良好的社会效益、经济效益和政治效益。其主要观点如下所列：1、扒掉围墙，拆掉破房，盖起新房高校、企业、**机关的围墙扒掉，进行城区改建，拆掉旧民居，建起新民居。2、绿一点，亮一点，阳一点大力植树，美化绿化环境，从改变建筑的外观着手，提高整个城市的形象和品位。3、国外，国内经营城市需要资金，薄熙来当政期间，大连市区的绿化，市政设施，污染企业的搬迁都有长足进展，做这些事情的资金从何而来，就是通过美化环境等一系列措施促使土地的升值，增加地方**的财政收入，增加地方**的可支配资金，从而建设城市，经营城市。这一方面取得了良好的成效，另一方面也抬高了房地产价格，大连房价从九十年代中期的1000元一平米，增长到本世纪初的最高一万元一平米，最高增长了近十倍。任何一种发展思路都有利有弊，这种经营城市的理念也是如此。（五）四、卖地财政及其相关制度依据地方**的卖地财政有其制度支持，其中包括土地储备制度，土地挂牌制度，土地竞拍制度，一次性土地出让金制度。地方**可以进行土地储备，挂牌，竞拍，更重要的是，地产商人想要拿地，必须支付土地出让金，而且必须一次性支付。在现有的房价结构中，占比最大的，是土地出让金。假如一块土地有5000m2，地方**挂牌出售，最后以5000万的竞拍价格成交。如果容积率为2，则建筑面积为10000m2，这5000万的土地成本平摊到每一平米上就有5000元。即房子还没建好，就已经有5000元的成本，开发商用2500元/m2的成本建好房屋，售价10000/m2，也就是说光成本就有7500元，开发商的利润只有2500元，**打压房价，挤压开发商的利润，利润空间也就是2500。房价的大头的还是土地出让的成本，这些成本都通过房价转嫁到消费者手中。地方**通过出售土地获得了这部分额外的利润，也增加了自己的财政收入和可支配资金。高房价，有地方**的利益涉及其中，房价的下降不是简单打压房地产商人的利润空间，也不是简单的打击炒作投机行为，最根本的解决办法是财权和事权相统一，改变地方**卖地财政的现状。三解决五、解决房地产问题的措施（一）从税制入手，改变地方**财权事权不统一的状况，改变卖地财政（二）大力建设保障性住房，特别是廉租房的建设
-
转帖：被掩盖的真相令人震惊！房地产崩盘绝非戏言!
最近以来，关于房地产崩盘时间表的文章走红网络，是崩盘还是不会崩盘的两种观点激烈交锋。但所有的观点都忽略了一个前提：政策如何调整？离开政策背景去讨论是否崩盘毫无意义。因此，无论是崩盘论者还是不会崩盘论者，都必须首先回答一个问题：现行的对投机购房者的宽容政策还要继续下去吗？如果政策出现了根本性的调整，房地产在经历了短暂的阵痛后就可转危为安，反之，现行政策继续下去，房地产的崩盘就不可避免！那种把房地产和国民经济绑架在一起，声称“打压房地产就是打压国民经济”的恐吓纯粹是颠倒黑白、嫁祸于人！只有整治房地产才能挽救房地产，政策调整是房地产绝处逢生的唯一出路，纵容投机的房地产政策不改，才是房地产的末路和国民经济的陷阱！这个结论已经无可辩驳，因为，被掩盖多年的真相即将浮出水面，被隐藏的数据令人震惊！对房地产泡沫，从国务院相关部委、隶属于政府的研究机构到半官方的房地产协会，都众口一辞地认为：中国的房地产没有太大的泡沫，在城市化进程的背景下，就是有一些泡沫，也会被潜在需求所吸收，因而是完全可控的，只要进行政策的微调，稳住上涨过快的房价，就万事大吉了。这是一个巨大的、极其危险的错误！这种临危不惧的盲目乐观，使我国一再错失低成本整肃房地产秩序的大好时机，国民经济已经由于房地产的病入膏肓而异常危险了！因为：⑴国民经济对房地产已经形成了过度依赖，2009年商品房的开工面积达11.54亿多平方米，加上城中村农民自建房和政府主持兴建的各类保障房，以及其它未进入商品房统计的建筑物，住宅类建筑物开工总面积超过18亿平方米，对钢材的需求超过一亿吨。占全国钢材产量的20﹪，除此之外，装修行业、家电行业、广告行业、物流行业等都跟随着房地产的升温而欣欣向荣。但这样的好日子肯定是不能长久的，全国所有城市存量住宅类建筑物的面积已经达到150亿平方米，在这种情况下，每年新增18亿平方米，用不了几年，住宅类建筑物的社会拥有量将超过250亿平方米，将远远超过城市人口的实际需要。可以断定，房地产的供过于求并不遥远！不是象政府人士所认为的房地产还有20年的旺盛期，而是由盛转衰的日子近在眼前！少则三年，多则五年，商品房将严重过剩，作为国民经济重要引擎的房地产即将灭火，本来就很脆弱的国民经济将遭重创！⑵2009年全国商品房销售面积是9.37亿平方米，其中商品住宅销售面积大约为6.6亿平方米，加上政府投资兴建的廉租房、棚户区改造房和一部分从销售面积中扣除的回迁房，投入使用的新增住宅面积超过约8亿平方米。而城中村居民的自建房究竟有多少就难以统计了。可以肯定的是，我国每年新增城市人口约1300万人，从农村转移到城市的人口至少占60﹪以上，而他们绝大多数并没有成为商品房的获得者,而是住进了城中村。这就意味着，在城市新增人口中，只有600万人搬进了商品房或者是政府提供的保障房，其中，至少100万人是廉租房、保障房的获得者。剩下的500万人才是自住商品房的购买者。按照每人30平方米建筑面积计算，他们购买了1.5亿平方米的商品房，再加上大约300万人为了改善居住条件而购置第二套以自住为目的商品房，自住房的需求人数约为800万人，他们购买的商品房之和不会超过3.2亿平方米，与总计6.6亿平方米的商品房销售面积相比，只占不到50﹪！另一半3.4亿平方米的商品住宅基本上都落到了投资和投机者的手中！而在2010年以后，由于房价继续上涨，进一步挤压了自住购房者的空间，投资和投机购房的比例已经上升到60﹪以上，如果房价继续攀升，这个比例还会提高。这种趋势将带来什么后果呢？每年将新增3-4亿平方米的已售商品房空置起来,到2011年,空置面积将超过13亿平方米!达到2009年商品房销售总面积的近两倍，一旦投资者蜂拥出货，市场在中短期内根本无法消化，就是降价50﹪，也需要3.3万亿元的买盘才能吸收，而居住在城中村里的中低收入者根本不可能成为潜在的接盘者！无论房价降多少，70﹪的人都只能旁观！能够逢低买入的自住者手中的钱，与动辄手握几十套房的炒房者所动用的资金相比只是九牛一毛！中国城市化进程对自住商品房的潜在需求被严重高估了！租售比的严重不对称，使炒房者不可能用租金收入来填补贷款利息，低买高卖才是谋求暴利的唯一方式，暴露出我国房地产已经成为全球最大的赌场，在一线城市的赌局已经进入疯狂状态后，赌桌开始向二三线城市甚至县镇蔓延铺开，房地产（包括二手房）的吸金数量将超过GDP的50﹪！而投资和投机者不可能永远只满足帐面资产的增长而不提现的，提现数量大于买盘数量的这一天不会太遥远了，一旦大部分赌徒的忍耐到了极限，或者受国际关系影响使大行情有变，他们就会集中出货，而大部分无房户都是根本买不起房的旁观者，社会上根本就没有足够的货币购买力去收场！这种可怕的结果是迄今为止所有人都没有想到的！中国房地产将出现史无前例的崩溃，认为中国不会出现日本那样房地产崩盘的情况，是祸国殃民的严重的误算！⑶各可怕的是政府决策部门对房地产的恶性发展趋势毫不知情，2004年以来房地产泡沫已经发酵了6年，而住建部的官员仍然坚持房地产不存在泡沫。更使人感到震惊的是：房地产最重要的预警数据从来没有公布过！它包括：全国城市住宅类建筑物的存量面积（包括城中村）、全国城市每年新增住宅类建筑物总面积（包括城中村和商品房之外的住宅）、全国累计已售商品房出租率和空置率、全国新增商品房中的非首套房比例和出租率、空置率┄┄这些才是制定房地产政策的核心数据和科学依据。尤其是在商品房销售面积中非首套房的比例，这么重要的数据被房地产管理部门长期掩盖，从来不公布，显然不是不知道，而是这些部门，因为既得利益，对中央政府的有意欺瞒！致使历年以来出台的房地产政策雷声大雨点小，看似轰轰烈烈，实际上是隔靴搔痒，南辕北辙！这就是房地产越整越乱、越走越远的根本原因！当政府有关部门都敢于为部门利益而掩盖真相、并在政策制定上尽开一些无关痛痒的哄人处方的话，房地产的灾难就不可避免，因为中央本应得到的预警被“一切正常”的报告欺骗了！国民经济正在被真相的掩盖者引向深渊！
-
一个房地产商的告白：老百姓为什么买不起房子？
一个房地产商的告白：老百姓为什么买不起房子？在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。 我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。你们以为一定要财大气粗才能做开发商?你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟**关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。你以为开发商都是自掏腰包?你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱!你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。如果你们问银行就这么傻?我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找**，**就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。你们如果觉得**是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央**而已。但是中央**手里没一寸土地，土地全是地方**的。你们知道地方**征地多少钱一亩吗?几万块而已，可卖给开发商多少钱吗?几百万一亩哦!对于地方**来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方**会听中央的吗?好啊，中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊!地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有!老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价?不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。这就是房地产界的循环，**，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的**官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了。是的，我移民了，不要说我不爱国，我只是不想被某个强权集团继续统治而已。相信我，虽然我改变了国籍，但是没有改变我的心，我每天都会告诉我的孩子，我们是中华民族，我们930万平方公里的祖国美丽富饶，我们的人民勤劳勇敢。。。孩子长大了如果问我为什么要离开美丽的祖国，我会告诉他，爸爸只想让你和妈妈生活得好一点。
-
德勤发布中国房地产投资手册 预计政策将改变
中新网上海3月25日电尽管中国政府已经针对房地产行业出台多项降温政策，但随着房价上涨问题已成为一个重大的社会问题，并被列为政府的首要工作，德勤预计2010年政策很有可能将有进一步改变。 德勤在最新发布的《德勤中国房地产投资手册2010年版》(以下简称“《手册》”)表示，外国投资者尽管对于中国进行房地产投资有强烈兴趣，但对其投资策略仍将持谨慎态度，寻找具备清晰明确理念的资产或其他投资机遇。德勤中国全国房地产行业领导人何锦荣先生说：“中国房地产市场受惠于政府经济刺激方案及国内投资者追捧，于2009年下半年强劲反弹。房价急剧上升后，中国政府开始多管齐下抑压房价上涨。随着房价持续高涨，我们预计2010年的政策将有更多改变。” 中国国家统计局的数据显示，2009年全年中国完成房地产开发总额达人民币36,230亿元，较同期增长16.1%；房地产投资总额占全国固定资产投资总额的16%。 何先生说：“整体而言，2009年中国房地产业重要的领域表现各有不同。华北区高端写字楼租赁市场的租金升幅并没有华东区明显。由于国际零售商延迟其扩充计划，中国主要城市的高端零售租赁市场仍然疲弱。与此同时，住宅市场被视为最受惠于政府经济刺激方案。在复杂的市场环境状况下，追求国家风险溢价的外国投资者将继续依靠与成功的本地开发商的策略性合作获取投资机遇。” 在会计准则方面，过去几年，中国会计准则与国际财务报告准则的趋同为中国企业带来众多挑战，尤其是为投资性房地产采用公允价值模式计量模式。香港亦针对房地产公司的财务报告准则进行了一系列的修订，当中一项重大修订包括在建投资性房地产的计量方法。 何先生称，在建投资性房地产修订后要按公允价值计量，而不是按成本减去减值计量。他又表示：“新准则对如借款费用和用于房地产销售的广告宣传费用等也作出修订。新修订的香港财务报告准则或会被内地采纳。中国企业不应低估上述修订带来的影响，并应定期了解会计准则的最新变化。” 《手册》还重点讨论境内及跨境房地产投资的重要架构问题，当中一个重要问题牵涉利用境外控股公司投资中国房地产。就利用境外控股公司投资中国房地产而言，投资者应当对2009年12月15日颁布的国税函[2009]698号(“698号文”)予以考虑，该文件效力追溯至2008年1月1日。德勤中国房地产行业出资人子行业领导人孙菊茹女士称，中国税务机关可于某些情况下否定境外中介控股公司的存在，对该公司的股权出售(“间接出售”)如相关中国企业股权的直接出售般征税。 至于中国房地产投资信托基金(“REITs”)的最新发展情况，《手册》称，最近两年政府颁布的一系列公告显示，中国在近期即将完成REITs的立法工作。德勤亦获悉，在由中国人民银行牵头成立的管理协调小组监管下，北京、天津、上海三地的REITs试点工作已经基本准备就绪。(来源：中国新闻网)
-
2010中国房地产百强企业研究报告
1研究背景由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了七年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。中国房地产TOP10研究组启动“2010中国房地产百强企业研究”，在总结历年研究经验的基础上，以“理性成长”为主旨，进一步完善研究方法和评价指标体系，适当提高稳健性的评价权重，更全面、客观地评价企业的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率和综合实力；通过发掘综合实力强、成长稳健的优秀房地产企业群体，鼓励、引导广大房地产企业理性把握成长速度，以企业的稳健经营促进行业的平稳健康发展，为企业成长创造更和谐的发展环境。2主要研究成果2.1百强企业整体发展特点分析2.1.1销售业绩：百强企业销售业绩大幅增长，推动房地产市场与国民经济回暖百强企业2005-2009年销售额及变化2009年，在政策支持、信贷宽松、刚性需求及通胀预期等因素的影响下，中国房地产市场强势回暖，房地产开发投资直接拉动GDP增长达1.12%，对经济增长的拉动力度和贡献率都非常显著。作为房地产企业的优秀代表，百强企业销售业绩普创新高，销售总额达9742亿元，销售面积9877万平方米，同比分别增长99.0%、77.0%。与全国商品房75.5%的销售额增长率、42.1%的销售面积增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别高出行业水平23.5与34.9个百分点。继2008年以领先优势跑赢市场低谷大势之后，百强企业在2009年以更快的速度引领行业发展，为推动房地产市场回暖、实现国民经济增长“保八”做出突出贡献。2.1.2规模性：融资活跃扩大百强企业规模，总资产、净资产同比增长近40%百强企业2005-2009年资产状况及变化2009年，百强企业总资产、净资产实现强劲增长：总资产均值为256.4亿元，同比增长40.0%，近5年年度复合增长率达到37.7%，5年内总资产翻了两番；净资产均值为79.5亿元，同比增长36.4%，显示了良好的发展势头。总资产尤其是净资产的快速增长反映了百强企业经营规模与企业实力的提升。其中，净资产的增长主要源于本年结算规模扩大带来的净利润转增以及2009年活跃的融资活动对百强企业资产规模的提升，主要特点如下：（1）银行大额授信。（2）借壳上市受青睐。（3）赴港IPO热潮再起。（4）再融资方面呈现增发配售与债券融资并举格局。2.1.3盈利性：百强企业盈利质量面临挑战，净利润增长但毛利率下降百强企业2005-2009年营业收入与净利润及变化随着企业资产规模的扩大，百强企业的盈利规模也出现了大幅提升，营业收入均值72.4亿元，同比增长40.0%；净利润均值11.0亿元，增幅高达57.7%。百强企业中，净利润超过10亿元的企业数量为26家，较上年增加9家。保利、SOHO中国、绿地等10家企业均实现30亿元以上的净利润；万科（000002，股吧）的净利润更是达到63.1亿元，比上年增长了17.9亿元。2.1.4成长性：百强企业成长速度显著，土地储备满足2-3年增长需要百强企业2006-2009年成长性指标2009年既是百强企业的丰收之年，也是百强企业的快速成长之年，其房屋销售面积同比增长77.0%，房地产业务收入同比增长36.1%，净利润同比增长57.7%，均出现显著增长。同时，随着市场形势的变化，百强企业普遍上调年初制定的开工计划，新开工面积在2009年平均达到90.1万平方米，较2008年的79.4万平方米上升13.4%，也超过了2007年84.8万平方米的平均水平，将为2010年的市场供给提供保障。研究组选取了8家百强企业，测算了在满足当前销售面积复合增长速度的前提下，土地储备可以支撑的开发年限。所选取的8家百强企业近三年销售面积复合增长速度几乎都在30%以上。依此计算的企业土地储备可供开发年限，多数在3年左右，与项目平均开发周期接近，企业土地储备水平总体适当。2.1.5稳健性：百强企业财务稳健性提高，经营性现金流净额首次由负转正百强企业2005-2009年预收账款均值及变化2009年百强企业预收账款均值达44.1亿元，与上年相比增长81.4%，是2005到2009年来增长幅度最大的一年。预收账款影响房地产企业未来可结转销售收入的变化给企业未来的营业收入结转和会计利润留下一定余地，有利于报表业绩的平滑和稳定。百强企业2009年预收账款的增长，在一定程度上保障了企业今明两年的营业收入和利润额，为企业的稳健发展奠定了基础。房地产行业在我国处于快速发展阶段，企业为了增加土地储备的需要，经营性现金流历来负值居多，然而这一状况在2009年有了显著变化。2009年百强企业经营性现金流5年来首次转正，均值为6.9亿元；从经营性现金流净额为正值的百强企业个数来看，2007、2008年分别为47家与46家，但到2009年底，经营性现金流净额为正值的百强企业已经达到81家，体现了百强企业2009年现金流状况的明显改善。2.1.6运营效率：百强企业资产周转加快，存货消化周期明显缩短百强企业2007-2009年运营效率指标分析如图所示，百强企业2009年总资产周转率均值为0.38，较2008年的0.34略有提高；流动资产周转率均值由上年的0.40提高到0.47，周转速度加快对企业盈利能力起到增强作用。存货周转率均值为0.56，较2008年有所上升，存货的消化速度加快，存货消化周期也由上年的106周下降到93周。存货消化周期的缩短同时也要求企业的土地储备保持适度增长，以满足未来市场供应需要。2.1.7社会责任：百强企业纳税贡献保障地方财政稳定，积极践行责任地产与公益事业百强企业2005-2009年营业税及所得税2009年，百强企业继续引领行业发展，积极带动相关市场投资与需求的快速增长，对我国国民经济摆脱金融危机影响、实现稳定增长做出了重要贡献。从纳税情况来看，房地产企业在国家财政收入中的贡献继续稳步提升，2009年房地产有关税收已占到国家税收总额的11%；全年百强企业缴纳的营业税金及附加均值为3.9亿元，所得税均值为5.4亿元，共计9.3亿元，增长率达20.8%，为政府财政实现保增长目标提供了重要支持。2.22010中国房地产百强企业TOP10研究中国房地产TOP10研究组对企业规模性、盈利性、成长性、稳健性和运营效率等方面的进行了深入研究。3结语：百强企业理性发展任重道远（1）房地产政策环境由宽松转向从紧，百强企业需积极防范市场调整风险2007-2009年中国房地产市场经历了由高到低再到迅猛上扬的起伏行情，房地产企业也经历了由欢喜到茫然再到惊喜交加的心理剧变。2009年初，很多房地产企业还面临资金压力甚至现金流断裂的风险，而盘点全年，全国房地产市场销售量及销售价格已达到了前所未有的高度，百强企业获得了鼓舞人心的发展业绩，市场份额进一步加大，企业规模快速扩张，区域布局上加大了对二三城市的投资与开发，成长速度非常显著，为带动房地产市场回暖、国民经济“保八”增长做出突出贡献。从城市化发展进程来看，我国正处在快速发展的阶段与人口红利峰值的前期，对房地产的需求将继续增加，房地产业发展前景广阔。但从长远来说，我国房地产业仍处于起步阶段，百强企业的发展仍将面临持久战的考验。2010年1月7日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），标志着房地产业政策从“鼓励”转为“趋紧”，表明我国房地产政策环境整体发生了变化。作为国民经济的重要支柱产业和社会各方面高度关注的民生行业，房地产业无疑将在国家加强和改善房地产调控中发展。顺势而为方能四两拨千斤。基于长期房地产企业研究经验，研究组建议百强企业一定要密切关注政策变化，关注政策变化给市场环境带来的影响，以积极心态应对政策、市场变化，理性处理成长速度与战略目标的关系，谋求企业的长期稳健发展。（2）百强企业应提高资产周转效率，土地储备合理增长，促进企业可持续发展2009年，百强企业的现金流状况明显改善，企业预收账款的大幅上涨为2010的业绩水平也奠定了基础。但值得一提的是，百强企业2009年资产周转率均值为0.38，存货周转率约0.56，低于2007年相应指标的0.46和0.60.相比国外房地产开发公司，美国TOP10的房地产开发企业资产周转率为1-2倍，是中国企业的3倍以上。因为资产周转率较低，自身的资金积累难以满足成长目标需要，百强企业只能到资本市场上寻求外部资金支持，体现在2009年百强企业出现了港股IPO与借壳上市热潮，以及增发配售与债券融资并举的形势。尽管企业在资本市场上获取外部资产注入是企业发展的手段之一，但是这种大规模借助外部融资的增长是难以持久而且是蕴含了极高风险的。百强企业要想持续长久的发展，需要企业根据自身经营能力挖掘潜力成长因子，提高资产周转效率；而资产周转率的提高，又需要企业合理制定土地储备的扩张速度，把握拿地节奏并科学布局，既保障发展的需要，也不会因为过度的土地储备沉积大量资金。（3）百强企业需科学设计理性成长速度，同时坚守财务纪律成长速度目标决定企业经营的战略战术。合理的成长速度需要科学设计，百强企业需要综合考虑企业成长规律、现有资源条件、财务安全要求、发展战略要求、行业竞争情况等方面的情况，科学设计企业的理性成长速度，并根据理性成长速度测算企业未来1-2年的经营目标，为企业3-5年的发展战略提供依据，指导企业科学制定年度经营指标。在当前的房地产市场环境下，行业发展机遇与风险并存，百强企业要想持续的位于行业发展的前列，不仅要抓住行业机遇积极扩张，也要警惕行业风险，把握好扩张的节奏。在中外房地产发展史上，因为发展过于激进，导致在行业波动时资金困境而失败的企业比比皆是。而那些坚守财务纪律，将企业发展建立在健康的财务安全结构基础上的企业则在历史的长河中逐渐脱颖而出。在理性成长速度指导下，百强企业要能够坚持不懈地恪守自身的财务纪律，提高周转效率，防范经营风险，实现更为有序、稳健的发展，赢得企业长期发展目标的实现。作者：中国房地产TOP10研究组来源：《每日经济新闻》2010年04月03日
-
韩令国：房地产调控真相 (转载)
从09年底中央**开始出手遏制部分城市房价上涨过快后，截止到十月底，除去9.29新政后颁布限购令的十三个城市房价在10月份涨幅较小外，其它城市仅是在十月份出现了成交量小幅回落的趋势，房价房价涨幅程度与八九月份相比不仅没有下降，反而出现了“逆势上涨”的势头。到十一月份统计局公布十月份经济数据后，受CPI数据与发改委和央行通报最近几年超发42.6万亿货币等相关信息，及相关官员称物价上涨不可避免、“三高”等言论影响，包括广州在内的多数城市，出现了楼市量价齐升的迹象，9.29新政可以说是又一次出师未捷身先死。从最近全国多数城市的一手二手房市场升温现象看，如果中央**再没有比9.29新政更“严厉”的调控政策出台，未来一两个月时间内，很可能连同出台限购令城市在内的各地楼市都会出现量价齐升的趋势，这就不由得中央**不再出台更加严厉的调控政策以应对房价上涨过快将引发的一些列问题，有人猜想房地产将再次成为众矢之的，由此相信**会力促房价下跌。但事实上并非如此，因为**所谓的调控始终没有背离**的最终需求，尽管部分城市的房地产业受到**打压，但是打压的根本目的却是**的另有所图。事实上中国的房地产问题非常简单，**参与利润分配房价就会上涨，**退出利益链，房价自然下跌。如果**不参与利益分配，房子卖得好开发商就会多开发建设，供给面积自然增加，形成良好的市场调节机制，房价涨幅就会被抑制，从实体产业的市场发展趋势分析看，房价涨跌与每年500万购房家庭带来的自住与改善型居住需求没有太大干系，即使房价上涨，也不会出现类似于09年那样超出范围的不合理暴涨。相反，如果**继续参与利益分配，制造地荒并加重税负，开发商就即可以得到土地溢价收益，又可以借用**制造地荒导致的供应失衡格局借势提价，赚取更多利益，不合理需求也会利用**贪婪造成的地荒、房荒，囤积房源，等待通胀因素推动房价上涨从中获利，最终从中获取比开发商与**所得更高的利润回报。此外，从房价构成成本看，其中六成以上为各级**的最终所得（其中包含开发建设时各种手续审批需要的灰色支出），只要**从房地产上的利益分配角色中退出，房价涨幅势头就会被市场遏制，否则就会继续上涨。如果当初没有**行为从中作梗（分配利益、制造地荒等等），在正常市场情况下，即使是恶性通胀发生，受市场自然调节作用所影响，在有开发商承担供给建设缓解需求矛盾的情况下，供需格局也会时常发生周期性变化，对价格进行调整，当投资需求面临无法遇见的风险和没有明确预期情况下，也会谨慎投资楼市，通胀也就不会成为近几年推高房价的重要因素。很多人都在疑惑，为什么**如此力度的调控，房价却依然坚挺甚至上涨？原因实际上也很简单，就是**在以假借调控的名义不断为自己提高房地产利益分配中的比例，加税就是其中的最重要原因，无论是未来可能开征的房产税，还是可能提高的交易税、印花税等等六十余项税收，只要其中任何一项的比例有所提高，都会直接推动房价成本变化，转嫁给最终持有者。从上述原因中可见，由中央**操刀的这十几个月的房地产调控，实际上就是**在变相为自己在房地产利益分配角色中提高分配比例，包括遏制部分城市房价上涨过快政策中的经济处罚政策在内，都是以**利益提高为中心的，调控的根本目的也只是为了满足**不断膨胀的贪婪欲望，所以说，只要**不从利益链中退出，房价就会在**的粗暴行为下持续上涨，**贪婪才是房价上涨的元凶，推动房价上涨同样也是**调控的最终目标。
