珠三角二、三线城市经济及房地产市场综述

唯有熟悉城市的发展历程，才能理解城市的房地产市场。唯有了解城市的过往，才能预测城市的未来。-------------------是为序　　　　目录：　　1、珠三角二线城市之佛山篇　　2、珠三角二线城市之东莞篇　　3、珠三角三线城市篇：中山惠州江门肇庆珠海　　4、粤东之汕头篇　　5、粤西之湛江篇　　　　　　　　　　1、佛山　　佛山是珠三角经济规模排名第三的城市，也是珠三角乡镇经济模式最为典型的代表，集大成者。理解了佛山的发展之路，就能对整个珠三角二、三线城市有深刻和全面的认知。　　2010年佛山的GDP达到5651亿人民币，常住人口720万，人均GDP超过1.2万美元，人均可支配收入2.7万人民币，从数据上看，与一线城市几乎没有差距。对比而言，广州2010年GDP为10604亿人民币，常住人口1270万，人均GDP为1.3万美元，人均可支配收入3万人民币。在人均GDP和可支配收入这种决定居民富裕程度的关键性数据上，两者之间的差距极小。　　佛山是典型的工业城市，第二产业占据了最为主要的经济地位，且表现出极为强烈的地位上升趋势。2000年佛山第二产业占GDP的比值为53%，05年提升到60%，2010年这个比值上升到65%。这显示佛山对工业的依赖程度在不断加强。从2005年到2010年，佛山的第二产业增加值增长了154%，增长速度为全国最高。同期的成都依靠迅速汇集的代工产业和对整个西部地区的辐射，实现了146%的增长；天津依靠对北京的吸血以及对整个环渤海地区的辐射，实现了136%的增长；苏州依靠全中国最为集中的外资工业园区，实现了96%的增长；广州依靠日益集中的重工业产业链，实现了93%的增长；深圳依靠强大的科技产业，只实现了70%的增长；这些全中国经济最富有增长性的城市，在第二产业的增长速度上，均无法与佛山相比。在总量上，2010年佛山第二产业增加值3653亿，而珠三角的工业大市广州，第二产业增加值为3951亿，佛山已经与广州的差距仅为8%，以佛山在工业上突飞猛进的发展速度，预计在年内就可以实现对广州的超越。　　与此同时，佛山第三产业当然呈现出明显的下降趋势，2000年第三产业占GDP的比值为41%，05年下降到36%，2010年下降到33%，仅相当于第二产业的一半。佛山商贸金融等第三产业的发展速度明显滞后于工业的发展速度。由于缺乏第三产业沉淀资金，佛山第二产业创造的社会财富近年来呈现清晰的出逃现象。反映区域资金充沛程度的重要指标，即各项存款余额与GDP之间的比值，佛山2000年至04年比值为200%左右，此后进入下降通道，05年迅速下降到158%，08年下降到最低值132%，09年和10年为150%。做一下数据对比：广东省近10年来均维持在180%左右，广州近10年来均维持在230%左右，显著高于省内均值，这反应了广州在省内无可争议的中心地位和资金汇聚能力。深圳近10年来的比值维持在190%左右，仅略高于省内均值，这表明深圳对珠三角其它城市而言，缺乏资金汇聚能力，不具备打造金融中心的条件。佛山从高于省内均值迅速下降到显著低于省内均值，这说明了佛山的产业结构在00年代中期之后逐渐失去沉淀和聚集资金的能力。资金出逃的后果，是佛山虽然在财富的均值上与广州相差无几，但其房价就只相当于广州的一半。　　佛山正式成为广东省第三大城市，始于03年。之前佛山市直接管辖的面积仅市区77平方公里的面积。南海市、顺德市、三水市和高明市作为县级市，号称由佛山代管，但与佛山之间仅具有统计上的辖属关系，所有的行政管理事项，均由各市直接与省ZF对接。03年后这四市改名为区，正式纳入佛山。但佛山一直严格执行“职权下放”的政策，维持各区直接与省ZF对接的体制。因此佛山市级ZF机关的权限极小，几乎不对市内的任何行政事务负责，所有的具体事务均由各区ZF直接办理。有趣的是：各区长期的惯例是再向各乡镇放权，称之为“强镇放权”政策。　　这种长期以来的管理权限下放的政治体制造成了一正一负的两个结果。其正面结果为：由于政治上的桎梏极少，佛山各乡镇的民营经济拥有最为广阔的发展空间，形成了百花齐放的镇级民资产业区，简单举例：南海区狮山镇的汽配、大沥镇的有色金属、盐步镇的内衣；禅城区南庄镇的陶瓷；顺德区北滘镇和容桂镇的家电、乐从镇的家具及钢铁交易、陈村镇的花卉，等等。这些镇级产业区均占据了国内相关产业的主导地位，甚至是垄断性地位。如南庄镇的建筑陶瓷产量，占中国建筑陶瓷总产量的6成以上，盐步的内衣产量占全国的比例，甚至达到了8成以上。北滘的“美的”，是中国最大的家电生产品牌，年产量过千亿。2010年佛山GDP为5651亿，其中由民资创造增加值达到了3419亿，占比高达60%，广州的这一数据也只不过为34%。正是在强大的民间资本的推动下，佛山的第二产业才拥有了全国第一的增长性。2010年佛山规模以上工业增加值3292亿，民资创造了1953亿，占比59%；外资1100亿，占比33%；而国资及集体企业合共只占到了8%，几乎可以忽略。　　其负面结果为：由于缺乏强有力的市级ZF，资源整合能力很差，佛山的基础建设长期滞后，城市面貌与乡镇无异。反映城市建设水平的关键指标：城市基础建设投资（基本建设加更新改造）占固定资产投资的比值，佛山长期处于落后状态。2000年佛山这一数据仅为20%，到05年缓慢上升到30%，06年后由于佛山各区纷纷启动新城区建设，这一比值迅速上升到77%的最高值，09年为65%。对比数据为：广东省2000年这一比值约50%，到04年仍维持在53%，05年迅速上升到64%，此后维持在60%左右。这表明省内大多数城市在本世纪00年代中期启动城市建设，这也与珠三角大部分城市的房地产市场在05年左右进入快速上涨通道的轨迹相吻合。而佛山的数据在05年前显著低于省内均值，这揭示了佛山的城市建设水平长期滞后的问题。再来一组对比数据：广州的城市建设起步远早于省内其它城市，97年这一比值已超过50%，03年达到55%，04年60%，到09年上升到69%，这可以解释广州的房地产市场从上世纪末到现在的稳步上涨。　　强大的民营工业、分散的镇级经济模式、相对滞后的城市建设水平，是理解佛山楼市的前提。06年后才开始启动城市建设，导致所有的资源全都集中在各区的中心地区，尚未全面铺开。禅城的城南中心区、南海的千灯湖中心区及顺德的良桂中心区被逐渐打造成为佛山城市面貌最好、配套最完善、生活最舒适的3个区域，而一旦离开这三个区域，城市面貌立刻大降，为狭窄曲折的乡间公路和低矮残旧的临时建筑所充斥。08年后，富裕的各镇也开始尽其所能开展城市建设，建设自己的镇级新区，以狮山镇和北滘镇为其中的翘楚。上述这些新区激发了佛山富裕的民资群体的改善型购房热情，成为房地产市场最旺盛的区域。　　05年佛山的住宅成交量680万平米，这种成交量在此后长期保持，始终维持在700万平米的成交规模附近。成交均价方面，05年佛山的市场成交均价仅2910元，为纯粹的首次置业型市场。06年后，受益于城市新区建设，房价进入了上涨通道，08年均价温和上涨到5500元，2010年全面均价温和上涨到7500元，年底的均价为8100元。目前禅城城南中心区和南海千灯湖中心区的均价为全市最高，超过1.3万，顺德容桂中心区的均价约为1万。而各镇街市场的均价在7000左右浮动。佛山的房地产市场目前已经形成了清晰的二元格局：区级新区及个别镇级新区（如狮山和北滘）成为改善型需求集中的区域，而各镇街市场则主要针对首次置业型客户。　　2011年4月佛山开始实施限购，限购当月成交54万平米，此后三个月均稳定在40万平米的成交规模上，相对于佛山此前月均近60万平米的成交规模，在数据。区域上，以改善型需求为主的各中心区的成交几乎未受影响，而以首次置业型客户为主的镇街市场的成交下降了近一半，这也是佛山的成交规模下降的原因。这种数据变化揭示了调控政策的局限性：限购、提高贷款利率及首付比例，直接对经济实力最弱的首次置业群体形成了打压，而对佛山经济实力强大的民资而言，目前的调控政策无法遏制其呈刚性的改善型需求。　　我们预计，随着佛山城市基础建设水平的持续提升，在其强大民资支撑下，其中心区域的房地产市场将继续温和增长。由于佛山第三产业显著缺乏增长性，其资金外逃的趋势短期内不会得到改善，我们预计近年内佛山的投资性购房需求将不会成为主流。投资佛山，应以中心区域并可打造改善型产品的地块为主方向。

房地产调控核心是让利于民

其实房地产的核心问题除了房价之外，还有地价。如果不是土地市场被饱受批评的“招拍挂”制度垄断，房价是不会涨这么高的。“招拍挂”的出让方式，在这两年几乎变成清一色的拍卖，而所谓的拍卖，其实说透了就是政府想把地价卖个最贵的把式，归纳起来的特点一是土地供应不透明，信息的不对称造成开发商对土地资源恐慌的心理，虽然政府一再声明不会缺少土地资源，然而，这两年，核心城市的土地供应确实是僧多粥少，难怪开发商会感到担忧；特点之二是拍卖这种方式核心目的就是“价高者得”，拍卖师的作用正在于此，将十几个开发商集中在一个封闭空间，然后通过经验丰富的拍卖师鼓动，竞价过程中给予竞拍者考虑的时间通常只有几秒，这不是在哄抬物价是什么？在这种惨烈的现场气氛之下，许多人的行为已经不再是理性思考的结果，以至于北京拍卖现场曾经出现一个开发商已经是最高价的出价者，居然在紧张之下，又举了一次牌，毫无必要的将地价多举了2000万这样的笑话。如果说开发商囤房囤地造成楼市供应的虚假供不应求，那么政府这种行为难道不是哄抬地价？制造虚假的土地供不应求？所以，在中国绝大部分城市，地方政府的心态都很矛盾，一方面希望地价越高越好，这是政府的既得利益，另外一方面又希望房价越低越好，这样可以减少政府的舆论压力。可是，作为游戏规则的制定者和最大的利益者，更重要的是作为百姓利益的维护者，如果希望自己的利益得到最大的保障而指望以盈利为最基础目标的企业让利于民，这种心态如何能够实现房地产的宏观调控？造就中国今天房价的暴涨，“土地财政”即使不是罪魁祸首至少也是核心原因。终于，我们看到北京市政府表态改革土地拍卖制度，不再追求“价高者得”，宣布在一块土地交易前，将委托专家和评估机构，根据这一地区目前的房价和地价进行综合评估，确定一个地价的合理区间。如果土地竞价超过了这一区间，仍然还有开发商要加价，就不再是“价高者得”，而是综合评定竞标开发商的资质、资金能力、开发建设规划，特别是配建保障房和承担公益性设施建设等内容，来确定最终竞得者。很好，至少这是一个了不起的进步，终于有地方政府站出来说我们政府不依赖于土地拍卖收入来进行城市建设，虽然，来的有些晚。不过，房地产调控的核心应当是让利于民，而不是让利于开发商，地价昂贵是造成房价居高不下的原因之一，而不是全部。改变土地出让方式目的是为了让房价保持合理而不是地价保持合理。所以，需要警惕的是，让利于民不要演变成为让利于开发商，新的制度，应当是为老百姓牟利的，不要演变成为另外一个利益群体可以钻营的政策空子。所以，更重要的，当地价合理之后，政府需要保证让房价也合理，否则，政府让利而老百姓没有得到实惠，老百姓一样会骂娘。前两年，不是有个著名的例子么？广渠路某地块在拍卖时是规划作为保障性住宅，所以拍卖地价是控制了，然而，最终项目全变成了商品房，让利于民彻底演变成为让利于开发商。我们拭目以待。http://blog.msn.soufun.com/20285667/9782684/articledetail.htm

最严厉调控已持续一年半 房地产业到底差钱不差钱？

资金和土地是房地产行业发展的两大命脉。近年来，大量资金涌入房地产业，成为快速推高地价房价的重要原因。扼住汹涌的资金，就有可能扼住飞涨的房价——在这样的逻辑下，紧收房地产企业的信贷资金和融资渠道，成为本轮房地产调控的一大特点。最严厉的房地产调控持续了一年半，房地产企业资金不断趋紧，但企业尚未出现大规模的经营困难，房价也没有如人所愿地出现明显下降。房地产业到底差钱不差钱？房企资金紧张现有资金够生存，不够发展今年5月，曾先生用手头的20万元闲钱，投资参与了一家小房地产企业的集资项目。“尽管风险比较大，但利息比较高，年息在15%左右，很让人动心。”曾先生说。今年以来，由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。仅6月，上海土地市场企业联合拿地占到了50%以上。富力地产则通过联合拿地，将北京、上海、天津等一线城市地价总额超过百亿的地块收入囊中。万科也与保利、中粮以及一些地方的开发商组成联合体，在各地拿地。造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。今年以来，一线城市实行了严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑。以北京为例，7月北京新上市期房住宅签约率仅为7.1%，创近4个月新低。低迷的成交量导致企业资金回笼放慢，大量资金被“套”在项目上。另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。不少开发商表示，从去年下半年起，从银行“几乎贷不到钱”。此外，房地产企业直接融资的大门也已几乎关闭。Wind资讯的统计数据显示，2010年房地产企业在资本市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年的12.9%。北京中原地产市场研究部主任张大伟告诉记者，相比而言，一线房企与中小房企资金状况也出现了分化。一线房企凭借良好的品牌知名度，以中小户型为主的产品结构和以二、三线城市为主的项目布局，销售业绩依然跑赢市场大势，贷款、融资也相对容易。相比之下，中小房企土地和项目储备不多，周转率较低，市场调整之际，他们面临的资金压力更大。“上半年，房地产企业的业绩出现分化，资金状况差别也比较大。”中国房地产协会副会长朱中一表示，大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。（责任编辑：张少雷）

今明两年的房地产行业融资可能主要靠资本市场——安邦咨询

今明两年的房地产行业融资可能主要靠资本市场——安邦咨询今年以来，国内的宏观调控政策相继出台，房地产被指定为调控的重点对象。继去年下半年央行出台了“121文件”之后，在人民银行收紧银根的大趋势下，房地产作为资金密集型产业，加之目前其70%以上的资金来自银行贷款的现实情况，如果不想错过今年的地产好行市，只得其他地方想办法融资。目前基本上都琢磨着如何到资本市场融资。今年地产融资大潮风起云涌，成为银行融资潮之后的市场最大景象：2009年7月25日，招商地产发布公告称，将向不超过十名特定投资者发行股份，发行价格为28.12元/股，预计融资金额不超过50亿元。今年3月15日，包括招商地产在内一批等候半年多的地产上市公司，再融资申请已经在国土资源部填表，目前证监会正在审核中。这其中就有保利集团的申请，在3月初股东大会上首次明确再融资意向后不足一个月，保利地产就推出了新一轮的再融资方案：拟以17.92元/股的价格，非公开发行不超过7亿股，募集不超过96亿元，投向12个项目，其中保利集团承诺以不超过12亿元不低于1亿元现金参与认购。而中国地产龙头万科近期也表示到香港融资的意愿。统计显示，目前包括万科等38家上市房企公布了再融资计划，融资总额达到了约730亿元人民币。政府会不会严厉管制地产企业市场融资呢？想推测这个问题的答案，要先想明白下面两个问题：中国地产行业未来会出现大调整吗？如果出现崩盘局面，那么造成的冲击会有多大？中国地产行业未来肯定会出现大调整。道理很简单，近年来的高房价，是人为扭曲的低利率促成的结果。一年期定期利率不过2.25%，央票一年期收益率不过1.9%，城市公积金贷款利率3.5%，这样的低息，相对应北京上海等一线城市房价租售比达到400以上，也是合乎情理的。因为如此低的利率必然导致社会资源向地产行业倾斜。但如此低的利率水准，显然不可能长期维持下去，迟早要回归中性——一年期存款定期利率5%附近。到那时，中国房地产以及相关行业，必然会出现大调整。与政府官员以及大众媒体想象的相反，市场经济从来没有“有序平稳合理发展”一说，经济周期本身就有大起大落、混沌与有序相杂的特点。指望政府宏观调控之手熨平周期波动，那是天方夜谭，过去没有过，未来也不会有。就这个意义说，无论政府官员还是企业领导，或者市场消费者，都是走一步看一步，同样面对着不可预测的未来。但即使中国房地产业未来三五年内出现剧烈调整，也不会造成社会资源的严重浪费。在2006年前后，万科曾做过中国人口结构变化的研究。其中一个研究结论是：2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，2013年后新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加；到2017年左右，20－65岁的总劳动人口将达到高峰。此后将快速衰退。而目前中国城市化率为47%，业内预计将来一段时间仍可每年以1%的速度推进。根据大略测算，达到高峰的时间大概是2022年。也就是说，2022年之前，中国人口还将不断涌入城镇，对住房的需求不会停止。所以，尽管目前市面上有很多关于中国房地产将重演日本1990年泡沫破裂的说法，但只要对照中国城镇化率和人口红利拐点，就可以看出以上说法混淆了中日城镇化和人口年龄发展阶段的不同。综合上述，未来地产业的发展趋势就明了：房价和房地产行业的大落是必然，但这是经济周期起伏的必然特点和现象，否则地产行业也不会被称为周期性行业了。但即使出现大调整，甚至崩盘，对中国经济的冲击不会是伤筋动骨的，因为城镇化进程决定了城镇居民房地产需求是长期的，规模巨大的，会有一批市场玩家死翘翘，但赢家吞噬掉输家尸体后会变得更强大。整个中国经济的基本面不会因此而大伤元气。最终分析结论（FinalAnalysisConclusion）：如果上面推论是正确的，那就中国经济的决策者对于房地产行业融资的态度就好推测了：既然短期内不能将利率恢复中性，那么就要防止银行信贷资金过多配置到地产行业，因为房地产业崩盘，信贷资金不会回笼，很可能使银行陷入破产境地；而资本市场融资就回避这个问题，反正让投资者给地产行业风险定价。如果投资者觉得风险大，那么地产公司股权或债券融资的折让就大，反之就小，总之是投资者和地产公司打交道，不能把银行拉下水，防止出现系统性风险。不过，如果管理层不但抑制银行地产信贷，也抑制地产行业在资本市场融资，后果会如何呢？那么房地产市场供不应求，房价会一直涨涨涨。不过要是这样，温家宝总理在“两会”上的抑制高房价表态，岂不是白说了？

房地产调控入攻坚期 任志强称降价不会全国蔓延

谢国忠：不要指望中国房地产泡沫会缩小 除非政府动真格

中央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施，这一次，它明显地调高了按揭贷款的门槛：首次购房者的按揭贷款利率优惠减少；对于购买第二套房的人，首付比例提高到40%，利率的优惠取消；对于购买第三套房的人，首付比例提高到60%，银行可以自行调高利率。果然，房地产一级和二级市场的成交量明显下降。但是，没有人惊慌，甚至那些靠房地产泡沫吃饭的人。这是为什么？难道他们不应该害怕中央政府的打压措施吗？这一幕似曾相识。过去，中央政府多次推出过房地产市场调控措施，但每次市场稍受影响，政策就松了。根本的原因是地方政府，还有他们上头的中央政府，都靠着房地产获得财政收入。如今，市场已不相信政府会切断它们的财源。地方政府和房地产开发商都坐拥大量现金，这是他们去年卖地、卖楼及贷款得来的，当时在刺激经济的名义下，有一个什么项目都能上的时间窗口，可以轻易获得贷款。他们似乎认为，中央政府会在它们的资金耗尽之前改变主意，所以他们并不降价，而只是静静地等待。按揭门槛提高后，购买第二和第三套房的人被排在门槛之外。因此，如果房地产开发商现在要卖房给收入低、财富少的首次购房者，只能降价到他们负担的起。但这样的降价没有任何意义，因为中央政府可能很快会再次放松政策。在中央政府能对它的政策建立起威信之前，此样的游戏不会结束。中央政府建立威信只有一种途径，就是维持紧缩的政策，一直到地方政府和开发商把钱用完。如果真是这样，以后大家就会按新的游戏规则来做了。移民安置的作用与中央政府的政策意图相反，地方政府正在为新一轮房地产价格大涨做准备。地方政府一直借银行贷款来安置拆迁户，由于拆迁户需要有足够的补偿，才能按现在的价格买的起房，安置费用在飞涨。除非房地产价格大涨，否则地方政府可能会赔钱，这是他们无法接受的。去年，这种拆迁户重新安置产生的需求对支持房地产需求发挥了重大的作用。购房自住的需求中，绝大部分来自这些拆迁安置户，他们把拆迁补偿款用作了首付。自十年前低成本公房私有化以来，拆迁补偿是最大的政府向私人的财富转移。这可能是当前支持经济的最重要的政府行为。拆迁安置补偿有积极因素，但也有两个主要负面因素。首先，它使用了杠杆的形式支持需求。地方政府用土地作抵押，借钱支付拆迁补偿。拆迁居民使用补偿款作为首付，取得按揭贷款。这样，按揭贷款的首付实际上来自政府从银行借的钱，在这个资金链上，所有的钱都是从银行借的。第二，尽管高额的拆迁补偿款让拆迁户受益，但这让地方政府成为房地产价格进一步膨胀的推手。而最终，成本将由中国新生的中产阶层承担。不要指望中国的房地产泡沫会缩小，除非政府的调控措施是动了真格的；合理的房地产政策，前提是改革财政收入的结构过去数年，中央政府的经济政策有利于低收入阶层，具体做法是对农村的补贴，农地改革和生活必需品的价格管制。移民安置政策的初衷是另一项帮助他们的措施。但中产阶级需要为此支付成本，因为他们最重要的开支――房地产、汽车和教育都在飞涨。事实上，从绝对值来看，中国的房地产和汽车价格都在世界最高之列，若以相对于收入的比例而言，更是全世界最高的。除非政策发生重大变化，否则中产阶级受到的挤压会越来越严重。中国的房地产市场是一个巨大的泡沫。住宅物业，房地产商的库存、地方政府抵押给银行的土地，加起来的价值是中国GDP的三倍以上。在大多数城市，租金收入连折旧费用都覆盖不了。衡量购房负担的价格与收入的比率，在主要城市都超过20倍，这意味着中国人将不得不用20年的收入来购买一套平均价格的房子。泡沫将继续，因为中国的银行体系流动资金充裕，部分原因是由于热钱，因为政府有许多杠杆让银行资金进入市场。但是，泡沫持续时间越长，就越会损害经济。合理的政策现代社会的稳定，取决于有一个健康并主导的中产阶级。支持高地价的政策相当于是对中产阶级课税，从而延缓中产阶级的发展。中国有可能出现这样的社会结构，有少数超级富豪，大部分人没有房产，而中产阶级很小。这种结构不利于社会长期稳定。出台合理的房地产政策，前提是进行财政收入结构的改革。首先，以固定资产投资为主的政府开支应该受到限制。中国并不需要立即去做全面的建设。去年，政府的财政收入总和，中央和地方政府的借款，国有企业的开支，三者加起来超过GDP的一半。政府部门能够把这么多钱花得有效率吗？你知道答案。收缩政府部门应放在首位。第二，政府部门拥有的资产仍超过GDP。政府应该把这些资产分给私人，具体的方式要有利于中产阶段的成长。这一举措将支持消费，收入和税收。政府收缩、还富于民，对于平衡和可持续增长是必须的。政府部门的高速增长，只会激起他们对收入的渴望，让它们有动力去刺激地产泡沫。没有可信的政府改革，房地产调控是不可信的。

注定成为经济学教科书案例的房地产调控

这是大家翘首期待的时间表，但少有人想过没有？都盼着房价暴跌买一套，那房价怎么跌下来？……晚上看新闻联播，CCAV一口气说宏观调控终于将房价打压下来了，然后将房价下跌的城市一口气报出来，当时就笑出声来了，尼玛，不让人买房子不算，还掐住人脖子不让贷款，然后说房价跌下来了，你看看地产商中期财报，上半年各个赚得脑满肠肥，说地产形势一片大好没问题，说房价降下来，纯粹是找嘴巴抽，下午没事篡了个评论稿件，大家没事围观吧：持续多年的中国地产调控，简直堪称经济学教科书价格理论的典型案例：价格由供需决定，而交易成本上升只会导致成交萎缩，而非价格下跌。　　国家统计局今天（8月18日）上午公布，7月份全国70个大中城市中，只有海南三亚的新建商品住宅价格较去年同月回落，其它城市均呈上升。其中，29个城市的涨幅达到或超过5%。南昌、乌鲁木齐、丹东的涨幅达到或超过9%。新建商品住宅，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。鉴于二三线城市房价继续上涨，7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议提出，对于房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。为此，在楼市即将进入金九银十的黄金销售期之际，住房和城乡建设部于8月17日公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，二三线城市的限购令公布在即。现如今，连夜排队买房的场景不见了，但那是政府不让外地人买房而已，你都没资格买房，房价涨跌管你屁事？！但我们看到，即使在持续多年的地产调控之后，中国各大城市房地产价格固然涨跌不一，但大趋势依然维持上涨。无数“房地产价格即将出现拐点”的呼声中，7月份中国房价总体依然向上，这实在让空头们多少有点丧气。因为人们却忽视了一个最基本的经济原理：商品价格永远都由供需力量决定，无论是限购令还是地产税，最终只是抬高交易成本，实际上还是变相加价，最终导致交易萎缩而非房价下跌。　　譬如一套价值一百万的住宅，限购令或者地产税出台之后，交易成本上涨10%。但买家之前能出一百万，政策出台之后，还是一百万的购买力，其收入不可能因为政策而发生变化。此时地产商即使降价10%促销，买家最终还是要出100万，不过那额外的10万交给政府罢了。但地产商通常形势下不会降价促销，因为它成本在那里，降价促销要亏本，只要资金链撑得住，它就死扛下去。在利率不变、和按揭买房是市场交易主要模式下，卖方资金链不会断，买家购买力也不会萎缩，只不过因为交易成本高昂所以陷入对峙僵局，所以地产销售会降温，但绝不会降价。少有人注意到，在地产税和限购令下，其实类似狐狸分饼和朝三暮四这样的游戏，最终赢家是仲裁方　　如果利率上调，那么地产商固然因为资金链断裂而割肉跳楼大甩卖，但购房者也因为按揭成本高昂而购买力萎缩——此时才会地产崩盘出现。但崩盘后，消费者也未必能有多少好处，因为是自己买不起房子，所以才导致崩盘，而不会因为房价崩盘后就能买得起了。公众经常因为误解这个道理，而内心企盼房地产崩盘，其实是因果颠倒。　　抑制房价满足市场需求的王道，应该是增多供给而非抑制需求，或者增高成本。但无论是现有土地供应机制或者地产调控政策，都不鼓励降低住宅成本以增多供给，譬如让小产权房合法化，就足以抑制现有城镇高房价，但调控政策非但不搞制度变革，反而回归计划经济，采取可疑的保障房供给计划。至于房产需求，由于实际负利率长期持续，所以不可能萎缩，这种情势下的地产调控现象，将成为经济学教科书价格理论的典型案例。现在楼盘销售，商业噱头层出不穷，但真正打折降价的，其实还是不多……融谷网声明：融谷网发布《注定成为经济学教科书案例的房地产调控》不表明证实或赞同其观点；本文著作权属融谷网或其他机构和个人，如果你认为本文侵犯了你的著作权，请联系本站删除。转载本文，请在转载文章尾部注明来源融谷网www.RooGuu.com或其著作权人。

房地产价格上涨的原因之一——转载

昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。　　我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？”　　“房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。　　“那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！　　“现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。　　同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。　　http://512.img.pp.sohu.com.cn/images/blog/2010/2/24/10/0/127aea53739g214.jpg发布者职业经理人之家http://images.sohu.com/cs/sohuim/em/user_off_0.gif(http://njzwg.blog.sohu.com/)2010-03-2311:53一、买房不掏钱，你是怎么操作的？　　同学的话——　　你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。　　一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系――银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。　　信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。　　“两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着法的剥削我吗？”我还没有反应过来。　　“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。　　“啊......”　　“被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑......　　这，就是我第一次买房的经历。　　我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。　　并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是“童话”吧！　　同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？　　作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！　　同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？　　作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。　　同学的话——　　那我就说说。　　想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。　　房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。　　并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。　　就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。　　作者发言：后面又怎么操作呢？　　同学的话——　　你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”　　不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。　　什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？　　明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！　　想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。　　以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！　　有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”　　老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因何在？正在于此！三、你讲的，只是极个别的现象，不能代表中国楼市的整体形势。　　同学的话——　　老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看：　　李树彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。　　康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。　　姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。　　森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。（请看《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》　　建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公共安全专家局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。　　曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。　　同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。　　成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套，涉及金额近二千万元！而且事态还在进一步发展中。　　另外，今年银监会三令五申的明确要求，“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，40000亿资金依然流入楼市......老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢？为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难道银行的官员们都是傻子吗？　　其实，银行的官员们一点都不傻。　　原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。　　　这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行增加这些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。　　所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。　　　　违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系？况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上！原来，在中国，最大的****在银行！！四、我依然认为，这只是极个别的现象。如果你讲的是普遍的现象，为什么还没有开发商被收楼呢？　　同学的话——　　原因有许多，简单的有：　　1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”，上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不成为了“房东”；　　2、由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做的好的缘故，案子没暴露。　　　　掩护工作怎么做？很简单——只要一接近债务偿还期，开发商就会和“银行内部的同伙”们一起，把房子又一次加价卖给（转按揭）其它的“身份证复印件”（其实，房子依然在开发商手里）。这样操作，开发商永远不会被收楼。　　虽然这样操作，房价会不断的上涨，并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是，这样的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话，它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。http://512.img.pp.sohu.com.cn/images/blog/2010/2/24/10/0/127aea53739g214.jpg发布者职业经理人之家http://images.sohu.com/cs/sohuim/em/user_off_0.gif(http://njzwg.blog.sohu.com/)2010-03-2312:02回复

新一轮限购 民资“不撤出”房地产

新一轮限购民资“不撤出”房地产欢迎发表评论02011年08月24日01:21来源：第一财经日报作者：胥会云　　胥会云　　一方面，新一轮的限购即将在前期房价上涨较快的二三线城市铺开，对全国的楼市成交量和开发商业绩带来不小的压力；另一方面，有调研称，短期内民间资本不会大规模从房地产市场撤出。　　昨日，高和投资董事长苏鑫对《第一财经日报》记者表示，在新一轮限购到来之际，“不撤出”对于房地产行业是个利好消息。　　限购导致观望　　日前，住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《民间资本与房地产业发展研究报告》显示，短期内，相对于其他的投资方式，房地产依然是较安全和回报率较高的投资方式。购房置业的传统和住房消费的观念转变也尚需时日。因此，民间资本短期内从房地产市场中撤出的可能性不大。　　而中长期看，城市化及土地资源稀缺性导致住房供需关系将长期处于偏紧状态。调研中九成以上的受访者对房地产市场保持信心，认为房地产业在未来10年内仍会保持高速发展。　　为完成上述报告，高和投资联合住建部政策研究中心共同组成课题组，历时半年，走访山西、鄂尔多斯(600295,股吧)、陕北以及浙江温州等多地。　　前一轮限购开始之后，不少城市都出现了成交量的大幅度下滑，而资金随之转入未限购的二三线城市，使得部分二三线城市房价出现较快上涨，新一轮的限购，又将这些城市纳入其中。　　中原集团研究中心提供的分析称，根据住建部公布的新增限购城市5项建议标准，对目前尚未实施限购的42个二三线城市进行的统计分析，结果显示，洛阳、廊坊、丹东等13个城市属限购高危城市，即最有可能被列入限购；汕头、中山、淄博等16个城市属限购可能城市，被限购的可能性次于前者。　　中原集团研究中心根据公开渠道监测的数据，目前10家标杆房企在全国范围内在建和在售的项目共计732个，其中有78%的项目分布在已出台限购政策的46个城市中，其余22%的项目分布在未实施限购的65个二三线城市。　　《中国证券报》报道称，目前各省正将辖区内各城市的房地产市场运行情况报送住建部，新一轮楼市限购名单最快8月底出炉。　　虽然不会大规模撤出房地产市场，但是苏鑫表示，新一轮的限购会使得民间资本经历一段时期的冷却观望。“他们不确定要把资金投向何处，未来的投资策略一定是趋向保守的。”在最初的限购令出来后，许多民间资本都转向了商业地产和二三线城市。　　不仅是房地产调控影响民间资本的投资热情，目前我国对非法金融活动的整肃，也成为民间资本另一个观望的理由。　　苏鑫表示，此次对民间资本进行调研的几个区域，都有大量的地下钱庄，也都出现过问题，未来应该也会有问题出现。　　而近期关注度最高的，莫过于江苏泗洪县辖内的地区出现大批通过非法集资方式筹集资金进行高息放贷的情况，该地甚至出现了“宝马乡”。　　资金去哪儿　　不管是打击非法金融还是房地产市场调控，苏鑫表示，都会打击投资者的信心。由于传统投资渠道都出现了问题，因此这些民间资本可能转向房地产信托，或者以私募股权基金、政府发债、REITs方式等途径，未来民间资本以新型金融业态参与房地产业将渐成趋势。不过苏鑫也表示，这是一个乐观的判断，目前只有很小一部分人参与其中。　　大和资本大中华区首席经济学家孙明春22日发布研究报告称，开发商正在通过私募和信托的杠杆来调动中国庞大的私人资本，因为限购令和更高的房产持有与交易成本，中国的富裕群体也发现，房地产私募基金或者信托贷款比直接购房更好。　　但是，对于这一轮抑制投机和投资的房地产调控而言，民间资本以新型金融业态进入房地产领域，是否会继续推高房地产市场的投机投资需求，从而加大调控的压力？　　孙明春表示，从开发商反馈的信息来看，中国房地产市场已经做好了纠偏的准备，包括价格和销量。但是，这种纠偏作用可能很有限，因为开发商看上去准备充分，而且有大量社会资本（私人资本）去弥补银行信贷紧缩的缺口。　　不过，苏鑫表示，民间资本进入信托、基金，有利于将房地产投资从需求端转向供给端，也会增加供应。“如果没有资金支持，开发商不增加新开工，不拿地，当需求放开的时候，就会出现供应跟不上的情况。”　　但事实上，房地产信托已经出现了收紧的迹象。苏鑫表示，还是应该允许这些投资渠道畅通。“现在大家认为只要是给房地产提供投资平台都是错的，但关键是这些资金没地方可去。”

中国房地产泡沫究竟与日本有何不同

中国房地产泡沫究竟与日本有何不同2010/03/3017:20:33尹中立最近有关中国房地产泡沫与日本房地产泡沫比较的讨论很热。中金公司的分析师也写了一篇系统比较中日房地产泡沫的文章，作者在列举了中国房地泡沫与日本的八大相似之处之后，认为有四个不同点，并认为这四个不同点决定着中国房地产市场不会重蹈日本的覆辙。在此，笔者试图对中日房地产泡沫的差异提出一点不同的看法。中金的分析师认为，中日的房地产泡沫主要有以下四个不同点：首先是人口增长及结构不同。日本总人口在1990即达到高峰，而中国要到2030年才到峰值。日本早在上个世纪60年代末即出现“刘易斯拐点”(即农村剩余劳动力转移结束的转折点)，而中国2007年左右才出现“刘易斯拐点”。日本的“人口红利”（即适龄劳动力人口比重较大）于80年代才消失，而中国人口红利将持续到2015年左右，并且可以通过创新制度安排，建立养老保障制度，改善劳动力市场，提高教育水平和劳动力培训，打破户籍制度等实现第二次“人口红利”。其次是城市化的水平不同。1985年日本的城市化率已经达到76.7%高点，城市化已经接近尾声；而中国城市化进程正处于加速阶段，2008年中国的城市化率仅为45.68%。再次是两国的外资参与程度也不同。日本较少利用外资，出口企业中以日本本土品牌为主，而中国是全球第三大吸收外资国，近一半出口来自于三资企业，大幅升值会直接损害在华跨国公司的经济利益，所以美国逼中国大幅升值很难得逞。最后是政府对银行企业控制力不同。日本政府对银行监管不足，企业自主性较强。泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导及监管，日本金融机构是房地产泡沫的最大支持者，地产泡沫持续长达10年。而中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以适当引导资金流向，从源头上控制投机资本，并适时出台政策，打压房地产泡沫。下面是笔者的分析，主要集中在人口结构及城市化方面。从日本的经验看，对经济增长影响最大的不是“刘易斯拐点”，也不是总人口的减少，而是劳动人口占总人口的比例的下降，导致了工资成本的增加，使出口优势逐渐丧失，即“人口红利”丧失才是日本房地产泡沫在1990年出现破灭的最主要原因。如果按照通行的人口统计数据，将“劳动人口”的年龄假设为“15岁至64岁”的话，日本人口红利的拐点出现在1990年，而中国人口红利的拐点将出现在2015年。但如果结合中国当前用工市场的实际情况，应该将中国的人口红利的拐点提前数年，原因很简单，因为中国的劳动力市场是典型的二元结构，城市职工与农民工分属不同的劳动力市场，对于城市职工而言，他们的劳动年龄可以确定为15至64岁，而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁，55岁以上的农民工实际上已经被剔出工业领域。因此，将2015年视为中国“人口红利”的拐点的结论是有问题的。按照笔者的推测，从“人口红利”的角度看，2010年的中国和1990年的日本并无什么差异。再看中日之间城市化水平的差异。从现在的统计看，中国的城市人口占总人口的比重是46%，因此，不少学者认为中国未来城市化还有很大的空间，这是经济研究及经济决策中一个重大的误会。在日本及其他国家，农民没有类似中国的户籍限制，农民转移到非农业领域之后自然成为市民，因此，城市化水平基本上代表着农村劳动力转移的程度。但中国有户籍限制，大多数已经转移出去的农村劳动力并没有获得市民的身份，没有将其统计在城市人口里面，这样的人口应该有2亿左右。如果按照日本的统计口径，中国当前的城市化水平应该是65%左右，比现在统计局公布的数据高20个百分点。因此，观察中国的人口与经济问题时，“刘易斯拐点”比城市化率更具有意义。中金的报告里承认2007年中国已经出现了“刘易斯拐点”。既然出现了“刘易斯拐点”，说明已经农村劳动力已经基本转移结束，为什么又说中国的城市化还很低呢？还有人会说，即使现在的实际城市化率已经是65%，也不能说明中国已经出现“刘易斯拐点”了，因为按照当前的生产情况，农村人口只要20%就可以了。这是对当前中国农村实际情况的不了解导致的理论推导。从当前农村人口情况看，主要是四类人：老、幼、病、残。这里需要强调的是残疾人，这部分人口没有准确的统计数据，但根据笔者的了解，其数量十分庞大，至少占现在农村总人口的10%。再从企业层面看中日的差异究竟是什么？中金报告认为，“日本较少利用外资，出口企业中以日本本土品牌为主”，而中国的出口企业以外资为主。据此，中金报告认为美国不会让人民币大幅度升值。这个结论也许正确，但这不是中国企业与20年前日本企业的真正差异，真正的差异在研发能力和品牌上。20年前日本已经有了松下、索尼、丰田等雄霸世界的制造业品牌，当日本泡沫吹得足够大时，这些公司依靠这些世界级的品牌将制造基地搬到中国或其他成本低的国家，试想，如果当今的中国制造业有这样的能力吗？当我们的成本迅速提高以后，我们的制造业有办法在成本更低的国家贴牌销售吗？如果把这些当作中国企业胜于日本企业的地方，就大错特错了。笔者丝毫不怀疑中国政府对金融机构及经济的控制力，但问题在于，自2005年以来，无论中国楼市还是股市的表现，基本上与20年前的日本没有什么差异，我们现在应该拿出控制房地产泡沫的勇气与决心了，否则一切都将晚矣。（编者按：本文作者尹中立是中国社科院金融所副研究员。本文所述仅代表他的个人观点。）