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谢国忠：中国房地产泡沫是如何炼成的
2012年03月12日19:41来源：环球企业家作者：谢国忠 中国刚刚下调存款准备金率0.5个百分点。从稳定货币供应的角度来看，这次调整无可厚非。热钱流入理应上调存款准备金率，一旦热钱转向，准备金率也的确应该下调。但是这次调整的主要用意，在于试图影响投资者心态。中国经济正处于非常微妙的转折点。由于出口势头不旺，国内房地产泡沫破裂，经济增速正在放缓，这种螺旋式下降的势头绝对不可等闲视之。如果当前局面下，所有人都急于脱身，竞相降价抛售，中国经济就会出现“硬着陆”；而如果所有人都持观望态度，指望将来资产价格还可以回升，那么经济“软着陆”目标就可以实现。 事实上，房地产泡沫破裂的过程中，单纯增加流动性是不足以改变市场走向的。甚至连延缓泡沫破裂的作用都起不到。地价下跌，信贷需求就会随之缩水，贷款抵押物价值缩水，信贷需求当然也会随之下降。唯一可能从根本上改变当前市场走向的做法，就是彻底放开信贷政策。具体到中国来讲，就是无限制地向房地产开发商和地方ZF提供贷款，而在抵押物方面放松要求。但是，这样的做法肯定会为更严重的危机埋下伏笔，现在看来ZF并不倾向于这样的做法。所以，增加了的流动性只会留在银行系统内部而已。另外，中国的商业银行放贷还是受到配额限制。所以说，调整银行存款准备金率这种调整流动性规模的政策工具，并没有多大实际意义。 不过，这项政策在心理层面的影响却不容小觑。美联储最近也在向金融市场传达一些挑逗性的信息，说有可能启动第三轮量化宽松，或者无限期延长零利率政策的有效期之类。这类说辞在政策意义上没那么重要，因为美联储必须根据实际的市场状况选择它的立场。但是，这类言论的确可以怂恿一些投机者，在较短时期内增加风险投资规模。政策制定者在跟市场玩心理战，因为他们也没有切实有效的办法解决当前世界经济面临的诸多问题，这些问题本质上涉及到了经济体系的深层结构。各国央行政策专家们鼓动市场投机，意在降低经济减速的幅度。上当受骗的投机者会输得血本无归，有了他们的损失，经济就比较容易实现“软着陆”。 如果全中国的房地产开发商，都被迫按照尽快出货的市场价格抛售，其中大多数都会破产。商业银行给他们延长了还款期限，这些开发商还有条件守着自己卖不出去的空房子，等着泡沫再次发酵。结果就是一个成交量越来越趋近于零的市场。这样下去可能会迎来一个长期的调整过程，就像日本1992年之后经历过的那样。 有两个错误的信条，导致了中国的房地产泡沫：ZF是万能的；中国土地资源稀缺。在过去十年，中国的货币政策有利于那些秉持这些信念的人。由于加入世贸组织和大规模的基础设施建设，中国社会生产力经历了一轮巨大提升。生产力的提高本应该带来名义工资水平的上升，或者货币的升值。但ZF选择加大货币发行规模，把生产力提高的成果引导到了支持地价上升的方向上，这种趋势最终导致了泡沫出现。中国之所以选择这样的经济政策，深层原因在于中国社会的政治经济结构。 （本刊系列专栏文章不代表本刊观点）
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香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史
二战战后开始考察，香港房地产市场在发展过程中，至今有过三次较大幅度调整的“熊市”。我们可以顺便考察下香港银行行业在房地产大幅调整过程中的兴衰成败。房地产行业作为香港的主要经济支柱，房地产市场波动对经济的影响比日本、台湾、泰国、美国等国家地区都更为显著。第一次“熊市”：1965-1968年从1954年开始，香港就进入了房地产市场的快速发展时期。一方面是中国内地迁移过去的居民剧增，也带去相当多的资金。香港60年代初期，人口就增加到300万。而伴随的是工业经济的腾飞，1956-1966年，香港制造业工厂数量从2944家增加到了8941家。财富的积累以及人口的迅速增长，加上香港房地产商推进的“分层置业”和“分期付款”模式都导致了香港战后房地产市场的繁荣。期间房价的涨幅是很惊人的，在尖沙咀商业区，地段较佳的商铺在1954年一年，房价就翻了1倍。而当时的香港房地产企业也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定规模的也有400家之多。不过这些房地产企业大多在后来的市场竞争中被淘汰了。例如当时房地产行业的龙头公司：置地、霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等，在后面都逐步退出或走向衰亡。繁荣之后就必然是调整，到60年代初期，市场已经暗藏杀机。这就是60年代初期香港爆发的银行危机。起源是1961年的著名华资银行：廖创兴银行被挤兑破产，创始人廖宝珊脑淤血病逝。为避免进一步的银行风潮，港英ZF制定和通过了《1964年银行条例》，首次真正对银行业进行监管，并设立相应的监管指标。其中最主要的包括针对股本的要求（每家银行必须有500万股本要求），流动资金比例至少为25%，投资股票/房地产不能超过股本加储备积累的25%，单一客户贷款比例不能超过总额的25%等等。港英ZF的想法很好，但结果却是致命的。因为香港银行业在经历了长期的粗放式发展后，积累的问题反而全部暴露出来。例如廖创兴银行在1960年的存款总额为1.09亿港币，但在房地产上的投资和贷款就高达8200万，加上家族同时又有经营房地产，其内部的关联交易频繁。在缺乏存贷比、资本充足率限制、单一客户贷款比例限制、流动性限制等等必要的行业监管条件下。香港银行，特别是华资银行的经营毫无稳健性可言，危机一触即发。1965年1月香港，明德银号被迫申请破产，然后是广东信托商业银行爆发挤兑潮。挤兑风潮席卷全港，在缺乏存款保护背景下，加上英资ZF的“不作为”，使得老百姓惊慌失措。恒生、广安、道亨、永隆等诸多华资银行被挤兑。后来在香港ZF宣布英镑暂时为法定货币，并且从伦敦大举运送纸钞到港，同时限制储户取款的金额等举措下，暂时平息。不过不久，又爆发更大规模的挤兑浪潮。经营了30多年的本地最大的华资银行——恒生银行被大举挤兑，一个月就失去了存款的1/6，提款的人群，从银行总部一直排到了香港会所。最终不得不以极其低廉的价格向汇丰出售股权宣布结束。这场规模浩大的银行风波，最终只有汇丰、渣打等少数外资银行获益。其中汇丰银行获益最大，一举吞并恒生等本地华资银行，几乎垄断了香港银行行业（市场占有率超过40%）。而华资银行从此走向衰落，也仅有永隆、道亨等少数存活较久。在银行危机收缩信贷后，引发房地产危机。冒进的房地产商因此遭遇资金周转的危机。1965年香港地价、楼价、租金都开始大幅度下跌。普通住宅及高档住宅价格在一年多时间跌去50%，商业及工业地产价格跌幅更大。在1966年的短暂喘息后，1967年又遭遇香港爆发“反英抗暴”运动，港英ZF出动军警镇压群众，左派受国内文革影响，反抗英国ZF管辖的活动此起彼伏。香港政局不稳，大批外资人员撤离，中资的中产阶级也纷纷移民。在风雨飘摇中，房地产市场再度恶化。1967年港英ZF卖地收入仅有1962年的18.7%。在危机背后，是新兴力量的崛起，李嘉诚、李兆基、郭得胜、郑裕彤等后来的地产大亨们正是在危机中看到香港未来的希望，大举在低迷时期逆势吸纳廉价地皮物业。这是一次财富的重大转移。尽管香港在1967年又一次修订了《1964年银行条例》，但并没有解决香港银行的监管问题。例如香港作为一个特殊的管辖区，没有自己的中央银行。汇丰、渣打银行一度作为发钞行，汇丰甚至常常扮演“准中央银行”的最后支付者角色。这些问题，为80年代的又一次大规模银行风波埋下了隐患。值得一提的是，香港恒生指数（追溯到1960年）从60年代初期的90多点，暴跌至1967年的58点左右，跌幅接近五成。如果时光机器将你带回1966年-1968年的香港，估计正常人是没有胆量敢于投资股市的。首先就是政局不稳。1966年就由于天星小轮加价事件引发动乱。随后港英ZF宣布戒严，期间骚乱导致多人死亡。1967年澳门又爆发一二三事件，葡方铁腕镇压，造成3死63人受伤。这导致港澳等地的左派人士极为活跃，被外国人压制已久的矛盾被激化。接着是全港大规模罢工，港英各部门基本处于瘫痪状态。港英ZF同时进行全港戒严和宵禁，宣布禁止在任何地方张贴“大字报”等煽动性标语。到9月份，有内地的一些中国搬运工人与罗湖边界的香港警察发生冲突，收缴了他们的枪械。因此，香港人认为中方会军事介入，人心更加惶恐不安。其次是，香港中下层居民普遍对港英ZF的“不公平”、腐败等现象感到不满。1966年8月份的《星岛日报》上刊登的文章是：“认为香港无出路，百万居民迷茫”。民意调查，从18000多户家庭深入调查，接近25%的居民表示如果可以选择，将移民别处。因此判断约100万的居民有意离开香港。白种人对有色人种的种族歧视和不公平的政策措施，成为老百姓最为诟病的地方。加上当时香港的工业制造业面临欧美发达国家的“反倾销”，制造业举目维艰。而房地产市场的崩溃以及银行的大规模挤兑破产，导致股市更是雪上加霜。到1967年，股市已是散户闻风丧胆的地方。《星岛日报》1967年6月的报道这么说的：“本港上周股票市况，出现大规模崩溃局面，由于人心浮动，降价抛售者挤，跌得更见凄厉。”正是在这么萧条黯淡的局势下，香港股市却开始了新的一波牛市，而且是至今为止最大规模的牛市。恒生指数从最低约60多点，涨到了1973年的1700多点！而房地产市场、进出口贸易、经济总量，都出现了空前的繁荣。丑到极处便是美。不到两年后的1969年，香港人开始从各个方面来解释股票市场的大幅度上涨了：例如时局的稳定、外资的涌入、“移民”资金的回笼等等。
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中国房地产疯涨的根本原因
不得不说的“房地产原理”前天的《华尔街日报》专栏文章题目是：房价下跌未阻中国地产商建立计划。最近一个时期，几乎没有一天没有人问我同一个问题：房地产市场和调控下一步会是怎样？这其中除了想咨询买房的人之外，大部分来自于地产和媒体同行和各行各业做生意的人，以及一些机关工作的公务员，甚至还有在位和退休的部一级的领导。其实大家关注的核心问题不外乎都是“房地产调控何时能够放松？”。因为但分懂点经济的都心知肚明，只要ZF允许商品房存在，所谓的“限购”总不会长久之计。中央的决心再大，目的也不过只是抑制和促进房价回归合理，而非不让去建商品房，取缔房地产市场。本人自1994年7月15日在原就职过的《中国经营报》开始从事房地产领域报道工作，亲眼见证目睹了内地房地产市场近二十年从无到有、从小到大，一直到泛滥成灾一发不可收拾的全部过程。在经历了上一轮（2007-2008年）房地产疯狂上涨，以及随金融危机之后出现的短暂下滑之后，预感到将会发生的更大的房地产危机，我在2009年将自己多年积蓄的对房地产全行业的观察，结合对当年领跌的地产行业老大万科发展之路的剖析，出版了《批评万科—中国房地产发展反思》一书。在这本书中我总结归纳了两条房地产的基本原理：1）住房需求“1+1”任选一个人在城市里，都要至少有一张床有一间房；2）中国住房需求=13亿人口×GDP“13亿”指的是城市化进程中的人口基数；“GDP”则指中国三十多年高速发展带来的财富人群增长数量；一，政治和政策问题：土地财政、现行土地出让制度、财税体制、房地产税制体现系、城乡土地二元制、土地出让和开发中的官员贪腐等等，这些问题能否改观尚不得而知。二，政策与市场的关系问题：建立一个完善的住房供应体系，需要ZF去投入解决中低收入人群基本住房保障；同时以市场化解决中高收入人群居住以及合理的房产投资。保障性住房问题，中央ZF是在09年之后也才刚刚真正意识到，才开始动手解决。但初始实践和过于急躁，其决策水平和解决手段上现在看都尚属小儿科，现在采取的“大跃进”方式，早晚需要修正。商品房市场现在是狗熊屁股硬压下来，在需求未解未疏的情况下，稍有放松能量就一定还会反弹放量。1999年虽有经济适用房政策推出，但由于粗放式建设，相关配套机制远不完善，经济适用房实施起来完全走样儿。2003年在当时建设部房地产业司举办的一次座谈会上，我即发言说认为经济适用房本身就是在制造泡沫。比如北京天通苑经济适用房包括一些影视文化名人整门栋的买下来投资，另一个经适房今典花园许多ZF机关的高官都在里面买房，很多是用于投资，停车场里豪车遍布。2011年中央一边压任务要求全国建1000万套保障房，同时出政策重压房地产市场。各地方城市最终上报的保障房建造数量是否真实不得而知，符合既有保障条件的有效供给过剩乃是必然。而房地产市场一片冷清的背后，并没有真正压下去需求，巨大的需求在待势而发，其积聚的能量一定只会强过09年，而绝不会次之。采取如此极端的方式处理保障房和房地产市场之关系，虽然显示了中央对于抑制房地产泡沫和进行经济转型之决心，但方式未免过于武断。结果可能会是所有人不愿意见到的，保障房和商品房市场都又走向另一个极端。三，土地、财税体制存在的问题：土地出让金收入早已是地方城市最主要的收入来源，也是各地城市近年大规模兴起的基础设施建设的坚强后盾。此一轮房地产调控之严厉，瞬间断了各地方ZF的财路。某种意义上讲，对房地产调控最大的抵触并非开发商，而是各地方ZF。地方发展的冲动是推高房地产的引擎，真要想抑制谈何容易。上述所罗列几点主要影响中国房地产之因素，其实是一张中国错综复杂的房地产利益关系图谱。关于细节的展开我想许多人早已有过无数次论述，这里没有必要重复赘述。本文所要阐述的核心是要说明一个很少有人提及的，却又是中国房地产最为适用的简单的“房地产原理”，就是“住房需求的1+1”和“中国住房需求=13亿人口×GDP”。首先说“住房需求的1+1”。一个人居住于某地，起码要有一张床，稍有条件的则要有间房供其居住。这是一个再简单不过的世间道理。“中国人口总量世界第一，所以房子的数量也必然是第一”。对不起，这并不是我所要说的判断结论。本人想要强调的是，在当代中国，影响住房需求的关键是要看人口的移动。移动带来增量需求，也带来了我们难以解决的城市住房供需矛盾。在这里有必要重提“春运”这个让国人一年一次无比敏感的字眼。官方公布的数据：2012年全国春运客流量达到惊人的31亿人次。这个数字在2010年时是25亿，2005年则是17.9亿。春运客流总量是全国就业流动人口的直接体现。这一点，相信不会有人有所质疑。也就是说，这个宠大巨量的流动人口除了在自己家乡的房和床之外，在他们的工作生活地，至少还要有他们的一张床和一间房。而我们从2005年到2008年，再到2012年春运数字增长之快速变化之大，无疑也可以让我们得出这样的结论：这七年间，随中国流动人口的急速增加，就业目的地城市的住房需求也一定在同步快速增长。我们再去看中国城市的房地产，这七年间，中国房地产恰恰是最快速增长的七年。对京、沪、穗这几个作为核心开通的城铁、高铁的城市来说，城铁和高铁通车给这些城市输送了较之前更多、更庞大的外来人口。一个多小时就可以乘坐高铁从山西、山东、河南、辽宁等地进出首都。交通条件的改善，“来了就不想走的人”客观上进一步增大了中心大城市的长期住房需求的压力。信息和交通等物质条件的快速改善，对中国牵动世界的城市化进程起到了巨大的助推作用。特别是近年高铁超速建设，高铁对于所连接城市有何影响？给城市经济发展和人民生活带来了哪些变化？连接城市的人口流动趋向呈何规律？其GDP以及产业经济的偏离或转移是否存在等等这一系列的问题，真的希望归口的国家最高权威研究机构，比如中国社科院那些花着纳税人钱的学者们去认真系统地好好的多去研究，而不要整天到晚除了说房价涨还是跌，就是评开发商好还是坏。下面再来说“中国住房需求=13亿人口×GDP”这个原理。这个等式解读起来，比上一个“1+1”原理则要复杂得多。因为人口数和GDP对应着诸如：城乡差距、户藉制度、资源分配、行政体制、财税制度、城市化战略，以及人性学、人口流动学、马斯洛需求理论等等一系列的因素。早年学习时曾经极为欣赏美国总统里根卸任前的《最后一次演讲》。里面的一段话至今铭记：为什么有那多么人不惜冒着子弹射杀的危险，翻过那道墙（柏林墙）来到我们这个国土？为什么有那么多人不惜以生命为代价，凭借一叶小舟漂泊过太平洋来到我们这个国土？……因为在我们这个国土上的孩子，他们想到吃什么样的冰激淋，就可以吃到什么样的冰激淋。……因为我们知道，追求幸福美好的生活是他们每个人的权利。人往高处走，追求幸福美好的生活是每个人的权利！这个真理，我想更适用于当代中国。因为在中国近三十年高速经济增长过后，我们至今仍面对着有目共睹的巨大的城乡差距、东西部差距、沿海与内地差距，我们仍存在甚至还在继续扩大着城乡民众接受教育的差距、医疗保健以及救护的差距、生活资源享受的差距、社会公共设施享受的差距，以及个人寻找发展、就业、创业机会的差距。在计划经济时代最束缚人们的户藉制度已被对绝大多数人所无视的现今中国，在交通、通讯物质条件大为改善的形势之下，上述的这些差距逼使不单是农村进入的人口，而且包括小城市、小地方城镇的人口多数涌向大城市、中心城市。进而造成大城市中心城市日益紧迫严重的住房需求压力。“人往高处走”构成了当今中国经济和社会发展现状促使的人口往城市集中流动的基数规模。而出于创富和安全的需求，则让当代中国财富和富有人群过于密集的涌入大城市。回顾过去七、八年间中国房地产急速增长的规律，我们不难发现，房地产发展最快、房价上涨领先的城市，绝大多数与这些城市的辐射力有着非常直接的关系。也就是说，一个城市的辐射范围越强，外来人口涌入的压力也就越大，房地产上涨也就越快。比如北京、深圳、上海这几个城市，其辐射外来住民的范围都是全国甚至全世界；杭州、成都、大连、青岛等城市属于区域性中心辐射城市，这些城市的房地产市场主体上都被外来购房人群所主导。从马斯洛人的需求层次理论去看，乡镇和小城市先富裕起来的民众移居至大城市，符合马氏理论的“安全需求”。山西煤老板在山里一夜暴富后，先想的是要把妻小父母以及他的财产移到相对安全的大城市；小县城里靠手工作坊积累起财富的江浙农民，也要想着把儿女送到上海、北京去上学前途才有保障。某种意义上讲，由于城乡差距，以及大城市与小城市资源等各方面存在的日益拉大的差距，房地产事实上只是中国大陆“财富马泰效应”的物质表征，是中国当下日益拉大的贫富差距的物化体现。一直以来总有一种观点在左右着ZF的决策，这就是用“房价-收入比”判断房地产是否存在泡沫，或者判断房价是否过高。我一直以来认为，此理论在其它任何一个国适用，但在中国绝不适用。原因只有一个：推动中国城市房价快速上涨的力量不是本地居民，而是城市外涌入的“移民”。如果拿着山西煤老板的收入与北京或三亚的房价去做比对的话，房价高不高大家彼此都心知肚明。业内一种说法是，全国的“县太爷”至少有八成人在首都有自己的房产；辽宁某市卫生局两个普通的干部在国贸对面的建外SOHO合着买了一个整层用来投资。此轮调控之前的调查数据显示，北京四环以内购买豪宅的客户超过六成为非京藉人士。所以，若要真正了解中国住房之需求，真要制定正确的房地产管控调节政策，前提则是必须要研判正确中国的人口流动趋向以及数量。在没有对流动人口进行理性分析判断的前提下，采取压制、限制之类的做法，其结果一定还会适得其反。中国城市化进程已经逆不可转。城市1+1的数量还会继续增大，而不会有丝毫的减弱。在这样的大势之下，文章一开头提及的开发商领头羊并未减弱市场进取的势头，也就合乎情理，在意料之中。
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论中国房地产保险发展的误区——保险租赁
房地产业与保险业是中国新经济体系中两个同样有着巨大发展潜力的产业。从国际经验来看，这两个领域在发展过程中有着诸多可以相互配合、相互推进的因素，尤其是两者最直接的联系纽带——房地产保险在许多国家都占有绝对重要的地位。然而，中国目前的房地产保险发展却存在着一些误区，举步维艰。 1 观念上的误区 在中国房地产保险的实务中，观念上的误区首先是保证保险与信用保险概念上的混淆。保证保险与信用保险是有着严格区别的两种保险业务。凡被保证人根据权利人的要求，要求保险人担保自己信用的保险，属于保证保险。凡权利人要求保险人担保债务人或买方信用的保险，属于信用保险。也就是说，保证保险是以投保人自己的信用风险为保险责任的一种财产保险业务；而信用保险是以他人的信用风险为保险责任的财产保险业务。信用保险等一般保险仅有投保人和保险人两个当事人，保证保险的当事人有三个，即保险人、投保人和权利人。 在西方成熟的房地产保险市场上，当贷款银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者不能如期付款而造成损失时由保险人赔付该损失的保险合同，这种保险合同就是房地产信用保险合同。保险费由银行缴纳，因为受益人是银行。银行可以在出售抵押房产(比如房市处于低迷期，房价大跌)仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于自己收入流中断而不能如期还款时由保险人代为付款的保险合同则是房地产保证保险合同。保险费由购房者缴纳，因为受益者是购房者个人。购房者可以在自己收入流中断的情况下保有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者在收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。 而目前中国各家公司试办的房地产保险业务则是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务与受益权利严重扭曲，不符合保险制度中权利与义务对等的基本原则。国内开办的所谓“住房消费信贷保证保险”通常的做法是：银行同意办理购房贷款手续的前提是要求借款人把自己所购房产抵押给银行，同时，为了防止购房者不能还款时银行拍卖抵押房产所得不能弥补贷款本息的风险，再要求购买商品房的借款人与保险公司签定一份由购房者缴费、由银行受益的“保证保险”合同。在借款人因死亡、失踪、伤残、患重大疾病或经济收入的减少而在一定期限内无法履行还款义务时，由保险公司负责赔偿银行的损失。银行或者将抵押房产的追偿权和处置权转让给保险人，或者自己处置抵押房产，处置所得不足以弥补贷款本息时再由保险公司补足差额或在事先约定的保险金额内给予赔付。 显然，这种保险业务并不是真正意义上的保证保险也不是真正意义上的信用保险，银行不交纳保险费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了保证保险的保险费，自己却不能得到应有的保障，缴费义务和受益权利严重扭曲。这种保险本身具有致命的内在缺陷，因而难以持久运营。 误区之二是银行、保险公司与购房者之间在房地产保险业务中对风险未能进行合理的划分。即使在西方成熟的房地产市场和保险市场上，银行也不可能通过房地产信贷保证保险和信用保险完全规避自己的贷款风险。银行有需要自身承担的贷款风险，不可能也不需要把自己所有的信贷风险都转嫁出去。银行应通过对借款人的资信评估和还款能力的分析来避免和减轻风险，同时从成本与收益权衡的角度辅之以信用保险合理地进行风险管理。保险公司的作用主要体现在两个方面：在房地产信贷保证保险中，在于保障那些与借款人相关的不可预见的和非主观的风险，例如死亡、伤残和失业等，这些风险可能使还款人完全或部分丧失还款能力，因此会使其丧失所购房产，保险的作用在于为还款者提供继续保有房产的保障；而在房地产信贷信用保险中，保险在于保障银行的信贷风险，银行通过少量的确定的保费支出获得高额的不确定的保险赔付，从而在一定程度上保证银行经营的稳定。至于购房者，他本身是风险产生的载体，不论是购房者的道德风险(比如虚假信用，在房价下跌时拒绝支付余款)、行为风险(比如疏忽引起抵押房产的损毁)，还是由于购房者发生了生病、人身意外、失业、失能或者死亡等引起收入流减少或中断的风险事故，其结果都是使所借款项不能按时归还。但对于购房者来说，他所担心的只是其收入流减少或中断的风险事故，而这些风险完全可以通过保险的形式转嫁出去；至于他的道德风险和行为风险则应是银行和保险公司应该着重考虑的内容。 而在我国当前的房地产保险业务中，银行则试图在把成本转嫁给借款人、把风险转嫁给保险公司的。条件下获得房地产抵押和信用保险的双重保障，完全规避自己的信贷风险，这是不符合市场经济逻辑也是不负责任的思路。保险公司收取了一份保费却承担了包括购房者的道德风险、行为风险(应属于银行缴费的信用保险的保险责任)以及引起购房者收入流减少或中断(应属于购房者缴费的保证保险的保险责任)的一切风险，这在中国目前信用经济尚待逐步建立的今天，风险之大，保险公司是难以承受的。 房地产保险观念上的误区之三是忽略了ZF在房地产信贷保险中的作用和责任。由于抵押贷款制度的高风险性和房地产抵押贷款保险具有较高的社会效益，房地产抵押贷款保险在许多国家和在一些国家抵押贷款保险发展的初级阶级阶段都被定义为政策性保险业务，一般需要专门的ZF机构主办或得到ZF的大力扶持。美国30年代罗斯福新政中由联邦住房管理局、退伍军人管理局以及农业事务管理局所提供的住房抵押贷款保险就是典型的政策性保险，ZF的信用曾一度促进了美国房地产业和保险业以及银行业的迅猛发展；加拿大房屋抵押贷款与住宅公司所提供的房屋抵押贷款保险也具有一定的政策性。ZF信用在这一领域具有个人信用和公司信用所无法比拟的优势。 随着我国住房制度改革的进一步深化，一些城市由于集团购买所推起的高房价正在逐步回落，同时失业和流动使个人收入的不稳定性急剧增大，社会风险、经济风险乃至自然风险都在增加，道德风险和逆选择等因素使房地产抵押贷款保险的风险对普通纯商业性保险公司来说不愿意承受。那么，ZF则应根据房地产抵押贷款保险具有的正效应和外部效应而以国家信用大力推动它的发展，而不是完全寄希望于商业性的保险公司。 观念上的误区之四是把房地产保险的范围片面地理解为房地产信贷信用或保证保险，实际上，房地产保险是一个相当宽泛的概念，除了信用与保证保险之外，还包括保障购房者由于意外伤害、死亡、生病等原因导致收入流减少或中断而不能还款的住房抵押贷款寿险、保障房屋产权合法契约关系的房地产产权保险、保障房屋因自然灾害或意外事故而发生损失的房屋财产保险、保障房屋质量的房地产质量保险以及保限建筑和安装工程(包括家庭装修)的建筑工程保险等等内容。 概念上的澄清意味着实务范围的扩大，也意味着房地产保险的发展可以从倍用和保证保险之外的领域寻求突破。比如，住房抵押贷款寿险的发展就可以彻底改变只有财险公司才可以办理房地产保险的观念，寿险的长期性和灵活性特点恰恰符合房地产交易的长期性特点，而且这种保险既能够保证银行按时收回贷款，又能使购房者在收入流中断时仍然保有所购住房，还能促进寿险业本身发展，可谓一举多得。在我国信用经济还没有建立起来，保证保险无法取得突破性进展之前，住房抵押贷款寿险无疑是市场的理性选择。再比如，激活二手房市场、促进装修业的健康发展，房地产产权保险和房地产建筑工程保险也都可以大有作为。 2 实际操作中的误区 除了观念上的误区之外，房地产保险实际操作中也有很多误区，简单概括有以下三种。 其一是费率提高。目前国内住房抵押贷款保证保险的费率一般定为5‰上下，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0.5‰，而日本则更低。尽管保险费率在市场上最终达成均衡是市场供需双方长期博弈的结果，保险公司为降低风险，在厘定费率所需以往统计数据不足(开办的时间短)的情况下，会把保费定得偏高，但过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为在保险中由于逆选择的作用，风险低的人(收入流稳定或道德风险与行为风险较低)不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险，当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下的是风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就有更多的风险相对低的人退出保险……恶性循环，逆选择若得不到有效的控制，保险制度就会因之而崩溃。 其二是手续繁琐。因为国内金融机构尚未掌握个人信用状况的详细记录，所以，为降低风险，保险公司要求投保人出具各种各样的证明文件。有的保险公司甚至要求投保人先出具银行已经贷款的正式文件，而银行贷款的前提条件却又是购房者先行获得保险保障，把购房者卡在当中。 其三是法律缺失。房地产保险业务的顺利拓展，没有严格的法律保障是不可能的。然而，这方面至今却是严重地缺乏法律依据。此类长期保险业务，在没有相应去律保障的情况下，别说是购房者个人，即便是保险公司和银行也不会有太高的积极性。 3 结论 中国房地产保险的发展需要整理思路重新定位。从宏观的层面看，ZF有必要组建政策性的房地产抵押贷款保险公司，以ZF信用为基础，扶持抵押贷款保险的发展。房地产抵押贷款保险的政策性经营方式，可以利用政策性业务的强制性遏制保险中的逆选择，使房地产保险中的信用风险在更广阔的时间和空间上得以分散，从而也大大降低保险费率，维持保险制度的稳定，保证房地产抵押贷款保险走上良性发展的轨道。具体思路是ZF从目前国有商业性的保险公司中撤出一部分国有资本组建政策性保险公司，这样既可解决政策性保险资金严重不足的问题，推动政策性保险业务的发展，也使国有保险公司的所有权结构发生一定程度的转变，最终从根本上解决国有保险公司所有者缺位、委托代理关系扭曲、内部人控制所引起的国有企业的诸多通病，从而提高效率，提升其国际竞争力。 在ZF介入房地产保险市场的同时，应允许和鼓励保险公司(包括财险公司、寿险公司和再保险公司)全面介入各种类型的房地产保险业务，对具有正的外部性的业务应给予税收及再保险方面的优惠，扶持其发展。同时，立法机构和保险监管部门应及时制定和出台各种规范性的法律、法规，保证房地产保险发展有一个健康的法律环境。 从微观的层面看，房地产抵押贷款保险应该严格分为信用保险和保证保险两笔责权明晰的业务，理顺利益关系，保证投保人的权利。同时，保险公司、银行、房地产公司宜相互配合，认清并合理地划分各自所承担的风险，通力合作，简化手续，降低费率，共同构筑房地产保险的堤坝，争取多赢格局的早门形成。
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房地产“国五条”细则引发的乱象分析
国务院公布房地产调控“国五条”实施细则，其中出售自有住房按转让所得20%计征个人所得税引发了众学者和报刊的强烈反响，认为房地产调控加码了，从这些议论的狂热中，折射出部门规定和行政行为的不规范，学术界、专家分析的不负责任，新闻媒体对事件报道的浅尝辄止，普通民众的焦躁和无奈。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国五条实施细则）表述的原文为“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”根据个人所得税法和个人所得税实施细则，以上表述没有是对法律和行政法规相关条款的重复。但经过新闻媒体分析报道之后，是什么情况呢？根据《新京报》3月2日的报道：“按现行政策，吴先生需替业主缴纳总房价1%的个人所得税，即150×1%=1.5万元；但是，如果按照新政策，因该经济适用房最初价值仅为20万元，如果按照差额缴税即（150-20）×20%=26万。”这有什么问题吗？按现行政策1%缴纳出自何处？根据个人所得税法和实施条例，没有关于出售房屋按总价1%缴纳个人所得税的规定。1%出自《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第三条：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”从这个规定可以看出，按照1%-3%征收是有前提的，即无法确定房屋原值。所以新京报的报道是有误导性的，如果知道房屋原值，通知出台前后的征税额是一样的。但搜索北京市地方税务局和一些房产中介的网站，上面将按照房产总额1%的征收方式作为房产转让个人所得税计算的主要方式，这说明什么呢。一是房产原值是非常难以确定的，需要准备各种材料，税务部门需要审核，而按照房产总额的1%征税，方法简单易行。所以在税收实践中，按照差价20%征税的方法就被架空了。一个国家税务总局的通知将法律、行政法规取而代之。通过以上分析，可以看出本来法律有规定的，但是被架空，没有被实施。当这项规定重新被提起时，却被人视为一项新的规定。不知这是法律的可悲还是人们的无知。希望专家、教授、媒体在发言、报道之前能够有起码的专业精神，不要信口开河，普通民众真的伤不起啊。
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“经济法的理念与科学发展观学术研讨会”暨“中国商业法研究会房地产——经济法
殷武（西北政法学院西安710063）由中国商业法研究会与西北政法学院联合主办、西北政法学院法学二系承办的“经济法的理念与科学发展观学术研讨会”暨“中国商业法研究会房地产与物业管理法专业委员”成立大会于2004年4月10日在西安隆重举行。参加本次会议的代表有：中国商业法研究会会长、北京大学博士生导师刘瑞复教授，中国商业法研究会副会长、中国人民大学博士生导师徐孟洲教授，中国商业法研究会副会长、天津商学院方嘉民教授，中国商业法研究会秘书长、中央民族大学徐中起教授，西北政法学院副院长、武汉大学博士生导师贾宇教授，西北政法学院法学二系主任黄河教授，法学二系副主任强力教授，《法律科学》总编韩松教授；还有全国二十余所知名大学法学院主要领导，著名专家、学者，陕西省法学会会长，辽宁省高级法官，辽宁省正宁律师事务所主任律师等二十余人。此外，西北政法学院经济法专业的部分硕士研究生也参加了本次大会。大会受到媒体的广泛关注，《中国教育报》、《华商报》等新闻媒体对本次会议做了相关报道。在中国商业法研究会秘书长徐中起教授的主持下本次会议拉开了序幕。西北政法学院副院长、武汉大学博士生导师贾宇教授致欢迎辞，对各位代表莅临本次大会表示热烈的欢迎，并向代表简要介绍了西北政法学院的历史及发展概况。中国商业法研究会会长，北京大学博士生导师刘瑞复教授在开场发言中指出，此次大会是中国法学界对中国改革开放积极回应的结果，并提出在中国法学界应打破英美法和大陆法之界限，建立反映中国特色的社会主义法律体系的建议。本次会议采取主题报告与分组讨论相结合的办法就“经济法的理念与科学发展观”的理论问题进行了广泛而深入的讨论。中国人民大学博士生导师徐孟洲教授作了《新发展观与经济法的理念》的主题报告。徐教授首先对新发展观的含义进行了解读，认为新发展观从经济领域开始提出，它要求经济的发展应与人类和谐统一、协调发展。提出与新发展观相适应的经济法要坚持以人为本、树立全面协调、可持续发展、使经济社会与人类应和谐发展的理念。其次，徐教授提出了“新发展观与经济法的理念重塑”的观点。他认为，经济法的理念是经济法的主要指导思想、精神及立法宗旨，是经济法显著的标志，由于学说纷纭，目前法学界对此尚未做出统一的定义。同时他指出，目前法学界有两种较有影响的观念：一种是认为经济法是国家干扰法、管理法，经济法的产生与国家干预、管理有很紧密的联系。对此他认为能否把经济法的理念归纳到国家干预方面尚需法学界的进一步研究；第二种思想观念强调经济效益，认为经济法的调整目标是为了经济效益的增长。徐教授认为这种观点是片面地强调经济的增长、GDP增长，关注企业赢利目标，而忽视了经济与社会的协调发展问题。在坚持以人为本，考虑可持续、协调发展方面尚有待研究。对此徐教授提出了自己关于怎样重塑经济法理念的独到见解：其一：要坚持以人为本的理念。他认为，以人为本的思想应是经济法理念的核心，原因有两方面：①人的发展、经济的发展是有目的的发展，生产的目的并不是为了生产而生产，而是为了满足广大人民群众的需要。因而发展经济的目的也应是为了满足人们生产发展的需要；②以人为本的要求是尊重人权、实现经济民主，只有坚持以人为本，才能在经济领域考虑到人权。其二：平衡、协调的理念是以人为本的保障。经济的发展需要协调，经济法的很多制度为此提供了手段，典型的是财政转移支付制度达到了东西部协调发展，因而平衡协调需要经济法律制度做保障。其三：社会责任本位是实现以人为本思想的强制性要求。所谓社会责任本位，是要求所有参加经济法律关系的主体必须以社会整体利益为目标，要对社会尽责任，把社会整体利益、经济全面协调发展作为经济法的目标，企业也不能仅仅只考虑要赢利，还要考虑到社会全面可持续发展，不能只简单地追求经济效益而损害社会整体利益。因此新发展观指导人们看待经济法理念要坚持以人为本、平衡协调发展、社会责任本位的“三位一体”的架构，经济法的制定要慎重考虑到该方面。最后，徐教授从主体制度、市场规制法与宏观调控法三个方面对经济法的理念与具体经济法制的完善提出了自己的看法，尤其在主体制度完善方面有独创性见地。他认为目前经济法主体体系，在兼顾以人为本方面不是直接强调社会责任本位，而是以企业、经营者为中心。他提出应当建立以消费者为核心的主体结构体系，经营者、ZF、社会为消费者服务，整个社会的生产是为了满足消费者的需要而进行生产，这样才真正意义上体现了以人为本的思想，强调出人文关怀精神。在“经济法的理论与科学发展观”的讨论过程中，天津商学院的方嘉民教授在讨论中首先简要回顾了我国经济发展的历程，主张应当研究经济法如何适应国家经济发展的需要，提出应当借鉴英美法的经验，强调实用法学，使经济法真正起到促进经济发展的作用。西北政法学院法学二系主任黄河教授在讨论中认为，科学发展观的树立为经济法的完善提供了新的契机，提出了在科学发展观中两个应当由经济法来论证和解决的问题：一是发展与增长、发展与效率、增长与效率等范畴的区分问题；二是科学发展观在诸如《不发达地区促进法》、《地区经济协调发展法》、《劣质产业扶助法》、《国家经济安全保障法》等具体法律制度中如何体现的问题。讨论中，郑州大学法学院程宝山教授认为，经济法与科学发展观之间存在着内在的、天然的联系，经济法是以促进国民经济协调发展为其宗旨，科学发展观的提出有助于经济法学研究的发展；强调科学发展观与经济法的联系，突出表现在经济法的理念与部门化上。西北政法学院法学二系的李永宁副教授认为，经济法的“人本主义”不同于民法的“人本主义”。经济法的“人本主义”仍是以“整体主义”和“社本主义”为基础的“人本主义”，“整体主义”的价值体现在国家干预上，而在“人本主义”影响下的国家干预是应更加体现出人文化、人性化和弹性化。本次大会上，中国商业法研究会会长，北京大学博士生导师刘瑞复教授就中国商业法的宗旨及成立情况向大会作了说明。他指出，商业法涉及与国民经济相联系的诸多部门，因此应当重视进行其与多学科交叉的研究。紧接着，山西财经大学法学院马跃进教授对商业法的概念进行了解析。北方交通大学人文学院法律系主任毕颖教授也从商业法与商法之间存在着较大差异的角度，谈到在外延上，商业法的范畴涵盖的内容应更为广泛的观点。其后，西北政法学院法学二系副主任强力教授结合理论与实践的层面，充分论证了商业法存在和发展的合理性。他认为商业法不同于传统的商法，它是实际中存在的商务法，是存在于现存经济法、民法、商法等不同层面法律领域中的商务法。他指出，今后商业法的研究应当更为关注到实务与社会实践，并建议应定期出版诸如商业法的学术论文集等刊物，从而加强扩大商业法的社会影响。会议上，中国人民大学博士生导师徐孟洲教授在发言中指出，商业法更像一个综合性的学科，它具有多学科相互渗透的特点。本次大会的另一个重要议题是：审议并批准成立“中国商业法研究会房地产与物业管理法专业委员会”。由西北政法学院法学二系的王兴运副教授代表筹委会成员，就“房地产与物业管理法专业委员会”成立的必要性与可行性进行了充分的论证。首先他提出在市场经济条件下，房地产业和物业管理必须在法治的轨道上才能健康发展，而蓬勃发展的房地产业要求着我们必须对这一行业的法律制度进行专门的探讨研究。其次，业已颁布且为数众多的房地产与物业管理法法规、规章已形成一个独立的法律部门，有必要对他们进行全面研究，以使其能够相互协调、共同调整与规范房地产及物业管理活动。再者，由于研究的滞后性、低层次性等弊端已难以满足现行房地产与物业管理活动的客观需要，因而有必要成立房地产与物业管理法专业委员会对房地产与物业管理法法规进行专门的研究。最后他指出，申请成立的该专业委员会背依西北政法学院，是在现有的西北政法学院“房地产法研究中心”基础上成立，因而有着足够坚实可靠的法律根基与可供其发展的法律平台。总之，凭借强有力的师资保障、凭借自己的理论体系及相当的科研成果、凭借在全国房地产法学界享有的一定声誉，因而该专业委员会的成立具有完全的可行性。同时，王兴运副教授还就该专业委员会的筹备情况向大会作以了详细说明。中国商业法研究会秘书长徐中起教授宣读了中国商业法研究会《同意成立房地产与物业管理法专业委员会申请报告的批复》及相关批准文件，这标志着“中国商业法研究会房地产与物业管理法专业委员会”正式成立；同时任命西北政法学院法学二系主任黄河教授任专业委员会主任委员，《法律科学》总编韩松教授及西北政法学院法二系王兴运副教授任副主任委员，王兴运副教授同时兼任该专业委员会秘书长。之后，黄河教授作了《我国房地产与物业管理法的研究状况、热点问题和专业委员会今后工作思路》的报告。报告中，黄河教授对改革开放以来我国房地产法律法规体系及理论的构件作了较详细的阐述，提出应以房地产业运行过程中所发生的生产、流通、消费环节来构建我国房地产开发、交易和物业管理法的理论体系的观点，并对现存房地产法研究中的若干热点问题作了精彩的论述，指出土地征用与土地征收之间存在着差别，二者的补偿标准不应相同。他提出不应当以公共利益作为土地征收的标准。此外，他还对城市房屋拆迁及物业管理法中业主公约的效力等问题提出了自己独到的见解。西北政法学院法学二系李永宁副教授在之后的讨论中认为，现行的土地征用补偿费用低的根结在于：土地价格以土地地力的倍数为计算依据，可能造成土地价格的扭曲。他提出可根据被征用地地方的低保标准来确定土地价格，以此确定土地征用后的标准。随之，黄河教授针对征用与征收的不同用途，谈到应将补偿标准相应地区分为完全补偿标准和适当标准，即针对征用，其补偿标准应当是完全标准，并包括农民因此而受到的精神损害；而对于因公共利益而发生的征收，其补偿标准应当是适当标准，不含农民因此而受到的精神损失。参加大会的西北政法学院经济法专业的部分硕士研究生们，在本次会议的讨论中，也热情踊跃发言，他们积极同与会的著名法学家、学者们共同探求经济法的理念，探讨经济法的未来。本次大会得到了西北政法学院校领导的大力支持，4月11日下午，为期两天的会议在与会代表热烈的掌声中圆满拉上帷幕。本次会议取得了良好的预期效果，为完善依法治国的理念、推动我国法制建设进程的向前延伸迈出了新的一步！作者简介：殷武，男，西北政法学院经济法硕士研究生，主要从事经济法研究。通讯地址：西安市长安南路300号西北政法学院研究生部125-17。电话：029—86387521。Email:Yin-Wu＠163.com
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《惊天大逆转的背后 揭示中国房地产运行的终极铁律》.李骁.扫描版.pdf
编辑推荐房价涨跌原因何在？政府怎样将良好的愿望体现到楼市政策中？百姓该如何判断买卖房子的最佳时机？媒体、专家的观点是对是错？房地产专家为你破解楼市迷局，以2007年到2010年的中国房地产大局变化为主线和分析对象，结合全国各地代表性城市的具体数据，以及各方学者、地产大鳄的观点，鲜活呈现中国地产业发展历程，探讨中国地产健康发展模式。在碰撞中针砭时弊，在挖掘中激扬河山。解剖地产样本，分析政策本质，预测未来三年的地产风云。让你看清房价趋势，理性买房。优价卖房。内容提要本书围绕此次金融危机下房地产“过山车”的行情这条主线，对社会关注的热点进行点评、对未来房地产走势进行预测。针对房地产业存在的各种问题，从宏观到微观，从行业到社会，徐徐道来，并分析其原因，提出解决办法。本书作者是全国知名房地产行销公司董事长，全国房经联上海执行主席，有20年从事房地产工作的经历。本书集其20年从业之精华，内容都是有感而发。目录:第一章逆转——冰火两重天1.风暴来临2.楼市遭遇拐点3.惊天大逆转4.从冰点到沸点5.谷底：各大城市表情6.顶峰：代表城市呈现第二章救市——逆转路线图1.深圳“断供风波”：成为救市导火索2.救经济,中央政策组合拳“三箭齐发”3.激进降息开启楼市起伏的潘多拉魔盒4.地方政府亦步亦趋救市新政频出5.地方政府“救市”动作能走多远、走多久6.暧昧不清的二套房贷政策7.新十条，中央维稳经济决心巨大8.4万亿下猛药，救信心于绝望之际9.4万亿中期利好，埋下逆转伏笔10.救市冷思考1：救市说法欠妥当,楼市亦不必救11.救市冷思考2：楼市低迷是否要推购房退税和购房入户12.救市冷思考3：房地产政策不到位，高房价卷土重来是必然13.救市冷思考4：是否该救市，政府亦曾矛盾重重14.救市冷思考5：白鼠试验、心理学和“国三条”15.救市冷思考6：只有戒除浮躁，楼市才会有希望第三章轮回——慧眼识房市1.万科降价潮,上演房价“跳水秀”2.恐慌加剧预示市场正在发生“质变”3.房地产市场是否已向金融危机发出请帖4.地王频现，“面粉贵过面包”之怪现状5.一口锅抢饭吃，供给结构性矛盾是高房价的短板所在6.资本金下降，按下楼市狂热定时器7.供求关系真的对房价失效了吗8.深度思考：未来3~5年，中国楼市将走向何方9.收紧二套房贷——依然难改房价上涨步伐10.土地政策重拳出击高房价收效甚微11.提高出让金首缴比例，地王游戏走向大鳄时代12.“国四条”“国十一条”，调控加码是不是新轮回的开始13.“涨声再次响起”，拐点将至的预期被击碎14.“新国四条”出台，调控力度进一步加大15.“新国四条”影响重大，但仍有迂回伏笔16.调控之下，楼市短期或者调整，中期依然难改上涨趋势17.房地产调控政策须防矫枉过正18.思考1：楼市寒冬，一二手房联动营销能否破冰19.思考2：楼市轮回频繁，时刻谨记未雨绸缪20.思考3：楼市狂热，需留一分审慎第四章房价——涨跌潜规则1.就算房价下跌，普通老百姓该感到高兴吗2.深度解析房价上涨的十大原因3.两大新因素将成为房价上涨的重要推手4.不差钱导致的通胀预期才是推高房价的主因5.用物业税来抑制房价上涨是对症下药吗6.房产保有税能否打压高房价7.深度思考：高房价是否会被真正终结8.附录：买房故事——追房价的人9.附录：蚁族问题不解决会成隐形炸弹10.附录：看看中产阶级是怎样沦为房奴的第五章整合——开发商生死录1.行业整合，谁动了你的奶酪2.促使房地产行业整合的三大因素3.中国房地产行业整合进入第二阶段4.顺驰之死，急欲称王反翻车5.泛海建设之痛，陷入泥潭难翻身6.龙湖地产与“顺驰第二”擦肩而过7.东方海外150亿折戟房市引发猜想8.万科创业史，中国房地产代表者9.碧桂园，中国首个地产“千亿航母”10.思考1：过度扩张，企业走向坟墓的捷径11.思考2：警惕多元化魔咒，不要赔了夫人又折兵12.思考3：百亿俱乐部成员是否都是强者13.思考4：遭遇危机，大企业与小企业哪个更脆弱第六章论剑——地产江湖传1.警惕伪学者言论危害房地产市场2.任志强若成全民公敌乃房地产业之悲哀3.问叶檀：深圳不救市怎么算不负责4.驳牛刀：“上海房价20%领跌”依据何在5.王石：从“拐点论”到“泡沫论”6.潘石屹：从“百日巨变”到“业主门”7.冯仑：从“猪坚强”到“双轨论”第七章关注——焦点新视角1.倒楼事件需要冷思考2.海南楼市狂热会否演变为第三次危机3.盘古大观，最牛“违章建筑”是怎样炼成的4.迪拜塔落成，楼市危机是否已过5.后悔权，又一起雷人的“砖家”秀6.小产权房转正将严重冲击楼市格局7.楼市政策不应该成为折迭扇8.圈地屯地，养鸡的不如倒蛋的9.地产总监的中国式生存之道10.政府、开发商和购房者的关系与博弈11.别让比窦娥还冤的房地产再冤下去12.长三角一体化光打雷不下雨13.新瓶装旧酒，“炒作法则”行不通14.豪宅那些事儿：豪宅市场火爆的前世今生第八章高端访谈录1.经理人观点：上海乘星行总经理李骁2.通胀预期下的楼市走向3.上海各大商圈再次升级原因何在4.楼市泡沫或会破，不过不在近两年[hide][/hide]
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联合开发房地产若干法律问题——经济法
内容摘要：联合开发房地产引发极易引发纠纷，且司法实践中认识不一。本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何确保合同的合法效等法律问题进行探讨。关键词：联合开发 房地产 概念 特征 组织方式 有效性对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有１００万元以上的注册资本；（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。（二）贯彻责、权、利统一的原则。实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。（三）法律关系复杂。联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。（三）、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。上述第２、３种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。 联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具体位置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。（五）、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。四、做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。以协议方式（即不组建项目公司）联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。 （完） 参考书目： １、《民法学》 郑立 王做堂 北京大学出版社 ２、《房地产开发法律实务》 朱树英 法律出版社 ３、《房地产合同实务》 符启林 邵挺杰人 法律出版社 ４、《房地产法》 符启林 法律出版社 ５、《民商法律总则理解适用与案例评析》 高言 田土永 人民法院出版社 ６、《房地产案件新问题与判解研究》 马原 人民法院出版社
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国务院：坚定不移贯彻房地产市场调控政策
国务院：坚定不移贯彻房地产市场调控政策http://www.sina.com.cn2012年03月16日20:23新华08网 新华社北京3月16日电国务院总理温家宝16日主持召开国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作部门分工。 会议指出，十一届全国人大五次会议审议通过的《政府工作报告》，确定了今年工作的总体部署和主要任务，这是政府向全国人民作出的庄严承诺。会议决定，将《报告》确定的重点工作分解落实到国务院各部门、各单位，明确责任，确保实现经济社会发展的预期目标。 会议强调，今年是“十二五”时期承前启后的重要一年，也是本届政府任期的最后一年，贯彻落实《报告》，做好政府工作，具有特殊重要的意义。各部门、各单位要以对国家、人民和历史高度负责的精神，善始敬终，恪尽职守，努力把各项工作做得更好。一要加强领导，抓好落实。抓紧制定落实重点工作的实施方案，提出明确要求，提高工作质量和水平。领导干部要以身作则，全面负起责任。二要通力协作，强化配合。需要多个部门参与的工作，牵头部门要切实负起组织协调责任，其他部门要积极配合。三要求真务实，开拓进取。所有工作都要讲求实效，坚决反对形式主义、官僚主义。四要加强检查，健全问责。各部门、各单位要自觉维护中央政策的统一性、权威性和严肃性，确保政令畅通，做到令行禁止。 会议指出，政府工作千头万绪，要坚持统筹兼顾、突出重点，抓住关键环节，着力解决经济社会发展中的突出矛盾，着力解决社会广泛关注、人民群众有迫切需要的问题。要切实搞好宏观调控，保持经济平稳较快发展；切实做好改善民生和发展社会事业的各项工作，维护社会公平正义；切实推动加快经济发展方式转变和经济结构调整取得新进展；切实加大改革力度，增强经济发展的动力与活力。在做好各项重点工作的同时，今年还要努力完成以下任务：一是制定收入分配体制改革的总体方案；二是制定并出台农村集体土地征收补偿条例，真正保障农民承包地的财产权；三是实现城乡养老保险全覆盖；四是按照新的标准全面推进集中连片贫困地区扶贫工作；五是实现教育经费占国内生产总值4%的目标，并使经费得到合理使用；六是坚定不移贯彻房地产市场调控政策；七是出台引导民间投资健康发展的“新36条”实施细则。 会议指出，当前，国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，国内需求平稳增长，工业生产总体稳定，市场信心基本稳定并有所提升，物价涨幅持续回落并有望进一步趋稳，今年经济工作开局良好。但也要看到，经济社会发展仍然面临不少困难和挑战，世界经济复苏缓慢，国内经济增长存在下行压力。必须增强危机意识和忧患意识，把困难和问题估计得更充分，把工作做得更扎实，牢牢把握工作的主动权，巩固和发展来之不易的好形势。(完) 温家宝主持召开国务院常务会议 确定《政府工作报告》重点工作部门分工 国务院总理温家宝16日主持召开国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作部门分工。 会议指出，十一届全国人大五次会议审议通过的《政府工作报告》，确定了今年工作的总体部署和主要任务，这是政府向全国人民作出的庄严承诺。会议决定，将《报告》确定的重点工作分解落实到国务院各部门、各单位，明确责任，确保实现经济社会发展的预期目标。 会议强调，今年是“十二五”时期承前启后的重要一年，也是本届政府任期的最后一年，贯彻落实《报告》，做好政府工作，具有特殊重要的意义。各部门、各单位要以对国家、人民和历史高度负责的精神，善始敬终，恪尽职守，努力把各项工作做得更好。一要加强领导，抓好落实。抓紧制定落实重点工作的实施方案，提出明确要求，提高工作质量和水平。领导干部要以身作则，全面负起责任。二要通力协作，强化配合。需要多个部门参与的工作，牵头部门要切实负起组织协调责任，其他部门要积极配合。三要求真务实，开拓进取。所有工作都要讲求实效，坚决反对形式主义、官僚主义。四要加强检查，健全问责。各部门、各单位要自觉维护中央政策的统一性、权威性和严肃性，确保政令畅通，做到令行禁止。 会议指出，政府工作千头万绪，要坚持统筹兼顾、突出重点，抓住关键环节，着力解决经济社会发展中的突出矛盾，着力解决社会广泛关注、人民群众有迫切需要的问题。要切实搞好宏观调控，保持经济平稳较快发展；切实做好改善民生和发展社会事业的各项工作，维护社会公平正义；切实推动加快经济发展方式转变和经济结构调整取得新进展；切实加大改革力度，增强经济发展的动力与活力。在做好各项重点工作的同时，今年还要努力完成以下任务：一是制定收入分配体制改革的总体方案；二是制定并出台农村集体土地征收补偿条例，真正保障农民承包地的财产权；三是实现城乡养老保险全覆盖；四是按照新的标准全面推进集中连片贫困地区扶贫工作；五是实现教育经费占国内生产总值4%的目标，并使经费得到合理使用；六是坚定不移贯彻房地产市场调控政策；七是出台引导民间投资健康发展的“新36条”实施细则。 会议指出，当前，国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，国内需求平稳增长，工业生产总体稳定，市场信心基本稳定并有所提升，物价涨幅持续回落并有望进一步趋稳，今年经济工作开局良好。但也要看到，经济社会发展仍然面临不少困难和挑战，世界经济复苏缓慢，国内经济增长存在下行压力。必须增强危机意识和忧患意识，把困难和问题估计得更充分，把工作做得更扎实，牢牢把握工作的主动权，巩固和发展来之不易的好形势。
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当前中国的房地产调控:一个无解的僵局
中国安邦集团研究总部发表在3月4日的英国《金融时报》上的发表称：当前中国的房地产调控是一个无解的僵局。新一届政府上任之后，应该转换思路，从国民经济更大的系统中来考虑进行改革和调整。随着中国“两会”拉开帷幕，中国政府换届进入倒计时。温家宝总理执掌的本届政府的告别政策，针对的仍然是让全中国人牵肠挂肚的房地产调控。2月20日，温家宝总理主持召开本届中国政府最后一次常务会议上，推出了被称为“国五条”的楼市调控新政。在安邦的研究人员看来，房地产调控是让本届中国政府最感纠结的一件事。事实上，自从温家宝2003年出任国务院总理以来，就一直在实施房地产调控，从2003年的“121”号文件打响调控第一枪，到2013年2月20日推出的新“国五条”最后一击。然而，从房价数据来看，10年来楼价在调控声中持续攀升。统计显示，从2003年末至2012年的10年间，北京市楼价上涨了365%，上海市一手楼价格上升341%，广州和深圳则分别上升261%和233%。虽然本届中国政府曾多次明确表示，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，但是在今年“两会”政府换届前，国内楼价依然节节攀升，成交暴增。如果单从房价变化与政府调控意愿来看，可以说本届政府的房地产调控没有达到效果，新一届政府必然迎来一个高房价时代。面对顽强上涨的楼价，新一届政府的不少政策操作空间都被压缩了。比如，中国政府正在大力推动的新型城镇化建设，调结构和经济转型，以及政府担心的社会稳定和社会矛盾等，都可能因为高房价而出现变数。看来，本届中国政府要带着房地产调控的遗憾告别了。为什么中央政府大力推动的房地产调控，却没有收到预期的政策效果呢？在安邦的研究团队看来，至少有两个因素：一是调控目标的选择。国务院的调控起初以限制房价过快上涨为目标，最后变为房价“回归合理价位”为目标。二是调控方式和手段。从近三年的房地产调控来看，各种政策手段出了不少，但最具有杀伤力的主要手段还是行政手段。在我们看来，这两个方面都忽略了一个核心问题：在中国，房地产是个有极大需求容量的大市场。在中国人的财富积累过程之中、在城镇化进程之中、在中国的投资品还很缺乏的时候，房地产注定是一个在相当时间内都会吸引资金追逐的资产。因此，房地产价格的变化是个较长时期上涨的过程。从中国政府的政策来看，城镇化是承载了巨大政策意义的手段，还要继续推进。2012年末，全国城镇人口占总人口比重达52.57%，其中流动人口为2.36亿人，占总人口17.43%。如果未来的城镇化将流动人口转化为城镇居民，对房地产的需求将非常巨大。这都是支撑中国房地产价格的刚性力量。安邦研究团队并非房地产调控的反对者，实际上，我们很早就提出中国过去的城镇化和房地产发展的模式不可持续，“土地财政”和以此为基础的“债务经济”模式，都给中国经济未来的发展埋下了风险陷阱；另外，房地产业的过度发展占用了过多的经济资源，客观上抑制了中国其他产业的发展示；最重要的是，中国在房地产业快速发展的同时，却忽略了“居者有其屋”对社会稳定的政治意义。当想起要来平衡的时候，普遍的社会利益矛盾冲突已经十分严重了。在这种情况下，如果单以房价是否回落来论政策成败，房地产调控当然很难说是成功的。在安邦研究人员看来，这个分析对于未来的政策制订是有意义的：第一，房地产调控必须调整目标，不要以房价涨落作为政策目标，至少不应该是核心目标。房地产市场的平稳发展、避免风险应该成为主要目标。第二，房地产调控应该与整个国民经济的调整相结合，降低房地产业占用经济资源的比例，使房地产业成为一个获利正常的普通行业，而不是暴利行业。第三，政府改革和角色调整是一个重要前提，必须让政府逐利之手从房地产市场中撤出，而这又涉及到财政体制的改革。第四，大力发展“后土地经济”，替代“土地经济”模式（这方面安邦已有详述）。如果以房价而论，当前中国的房地产调控是一个无解的僵局，这也是本届政府的一个重要遗憾。新一届政府上任之后，应该转换思路，从国民经济更大的系统中来考虑进行改革和调整。
