-
内地首个房地产资产证券化项目有望推出——金融通讯
位于上海陆家嘴地区的一座顶级写字楼有可能成为国内首个房地产资产证券化项目它有望成为在资产证券化过程中走得最快的一个地产项目 位于上海陆家嘴地区的一座顶级写字楼有可能成为内地首个房地产资产证券化项目。消息人士透露，这座在浦东具有标志性意义的楼宇一直拥有良好的现金流，是一个成熟的收租型物业，这使之有条件成为在资产证券化过程中走得最快的一个地产项目。 “券商已经将相关资料都提交到了主管部门。”该人士称，与该项目几乎同时递交资料的还有一个路桥项目。在此之前，内地仅有联通收益计划作为企业资产证券化的第一项试点。 资产证券化渴求 去年通过的联通项目获得10倍的超额认购，这显示了市场对该创新产品的需求。 “今年虽然资产证券化可以达到1000亿元的总量，但是落到地产项目中的一定是少数。”海华永泰律师事务所首席合伙人颜学海称。然而，仍有一些开发商已经在启动资产证券化的尝试。据悉，上海东昌路附近一个新建成的写字楼就希望将收益权打包进行资产证券化。另有一个地处虹桥的五星级酒店也在进行前期的筹备。 《第一财经日报》了解到：未来两年内资产证券化业务规模将达到2000亿元。包括国泰君安、海通以及光大在内的很多券商现在正处在对产品的积极设计中。 资产证券化的核心原理是，以未来具有稳定现金流的资产为支持，发行证券进行融资。只要有合适的项目、稳定的现金流，公司就具备了发行相关产品的条件。在房地产项目中，“收租型”的物业具备条件。 “但目前房地产项目符合先期客观条件的只在少数。”颜学海对记者表示。他认为“成熟物业”和“收租型”是房地产项目资产证券化的两大先决条件。香港很多地产公司往往有40%~60%的物业项目为收租型物业，这与上市公司需要有稳定利润来源相关。但是内地很多地产公司目前依然仅仅以短线开发为主。 “所以现在开发商依然以银行、信托，或者过桥借款和海外基金为可行的融资方式。但是只要条件允许，没有哪家开发商不愿意去尝试资产证券化。”颜学海说。 新融资模式的屏障 与资产证券化相比，另一种新兴融资手段REITs——“对于国内很多开发商来说，现实意义并不大。”颜学海认为。 一位资深房地产业内人士表示：“从财务的角度分析，REITs主要是出售股权；而资产证券化则是出售债权。所以国家对后者更为倾向，而开发商也比较容易操作这种固定收益权的项目。” 因此，颜学海日前也在忙于推进资产证券化的进程。由于资产证券化是一种相当复杂的金融产品，交易环节多、参与方多，所以这种产品税务问题十分复杂。而这些都将对资产证券化的成本和最终收益造成决定性的影响。 由于要做资产证券化，首先要实现资产的独立。这意味着产品的权属不能在原有拥有者的账下，而是要实现“真实销售”。 上海国际信托投资有限公司投资银行总部副经理张文桥介绍：要不把资产放入信托公司，使其名义上属于信托公司；要不成立一个新的公司，并转入现有资产。这两种方式都将直接产生高达3%的契税。 “但是成熟国家在这方面可以免除部分税款，这才使他们的资产证券化成为可能。”张文桥说。按照他的估计，资产证券化本来的收益也就是3%，现阶段高税率问题必须得以解决。 除了纷繁复杂的税款之外，国内地产企业客观资产量不足的问题也必须得到解决。对此，颜学海认为：这也许可以通过“拼盘”的方式解决。换言之，就是将不同开发商手中的零散物业联合组成一个资产包，再设计一个包含10年~20年租金收益的产品。 然而上述尝试仍在进行中，资产证券化的突破性进展仍需冀望各项政策的调整乃至立法的完成。
-
2012英国剑桥大学房地产暑期交流项目，附剑桥官网信息推荐
2012年7-8月夏季英国剑桥大学房地产与金融课程班（CREFS）英国剑桥大学经济与投资课程班（CEIS）于2012年3月1日起正式开放申请剑桥大学LucyCavendish学院CREFS项目信息：www.lucy-cav.cam.ac.uk/CREFS剑桥大学CorpusChristi学院CEIS项目信息：www.corpus.cam.ac.uk/conferences/summer-programmes关于CREFS和CEIS课程的具体信息，详情请登录主办方嘉英青年联合会网站：www.garine.orgCREFS2012SUMMER简介：剑桥房地产与金融课程班（CambridgeRealEstateandFinanceSeminar,CREFS）将于2012年7月22日到8月11日在英国剑桥大学LucyCavendish学院举行。届时，来自剑桥大学土地经济学院（DepartmentofLandEconomy）与剑桥大学商学院（CambridgeJudgeBusinessSchool）的金融、房地产、经济与投资等专业的终身教授和学者将就国际前沿的金融、房地产、经济、规划等研究领域与个人研究方向进行学术讲座和课程讲授。作为剑桥大学的教授，他们是每年进入剑桥大学为数不多顶级学子的导师，拥有自主硕士、博士招生权，该项目的举办亦是他们遴选优秀学生与接触年轻思想的重要平台。剑桥大学LucyCavendish学院将官方合作CREFS项目。学员将全部入住剑桥大学LucyCavendish学院，并在学院内上课学习。每位学员将享受学院舒适安全的学院住宿和其他设施，享用一日三餐饮食（包括欧洲，美洲，亚洲口味菜肴）。每位学员将拥有自己的单人间，每个房间都配有高速无线网络入口、书桌、舒适的单人床，卫生间和其他起居生活用品。学员还将拥有剑桥大学学生权限通行学院并使用大部分设备，包括剑桥大学图书馆、活动厅、自习室、会议室及体育场等。伴随着2012年伦敦夏季奥运会的进行，学员将有机会亲临奥运会现场，同时为中国队加油助威。伦敦时间2012年7月26日5：00PM~9:45PM，CREFS全体学员将一起前往曼联老特拉福球场现场观战英格兰国家队奥运足球揭幕赛。课程期间，还会举办包括剑河撑船、剑桥大学正式晚餐、聆听国王学院唱诗班唱诗、剑桥学子分享申请和留学经验、剑桥学者座谈、剑桥大学公开课旁听、苏格兰舞会、泡吧、短途自行车旅行等在内的大量社会活动。自2010年始至今，CREFS已经成功举办三期，最近的一期——2012WinterProgramme已于2012年2月上旬圆满结束。CREFSers均是来自国内外名校的学子，部分同学已经获得剑桥大学老师亲笔撰写的推荐信。来自清华大学、北京大学、复旦大学的其他几位CREFS学员也都在申请剑桥、牛津、哈佛等顶级名校。在往期学员中，众多学生已被牛津，剑桥，LSE,帝国理工，圣安德鲁斯，哥伦比亚，杜克，纽约大学，东京大学等国际名校录取。日程安排2012夏季课程项目时间为：2012.7.22—2012.8.11；项目时长为22天。7月22日是注册及信息简介日，7月23日课程正式开始。对于7月20,21,22日达到的同学，主办方将提供免费的伦敦希思罗机场接机服务。抵达英国的时间可根据项目参与学生的假期时间而定（学生可以选择提前抵达英国）——但需在2012年7月22日当日抵达注册地点（对于不能按期到达注册地点的，请联系主办方说明情况）。具体地点和日程安排信息在录取通知函中会明确。申请条件中国大陆学生：全日制大一到大四学生、研究生。商科类专业学生优先考虑，非商科类专业学生鼓励申请；毕业3年之内、从事金融、财务、咨询、地产、经济管理类的毕业生。港澳台学生及海外学生学校无限制。申请材料＊《2012SummerProgrammeApplication》（登录www.garine.org，完成注册并在线申请）＊中英文简历＊护照和学生证扫描件（对于暂无护照的同学可先提交学生证扫描件，并尽快准备护照）奖学金申请表；中文成绩单扫描件（非大四学生可由学院出具公章的成绩单）托福或雅思成绩单扫描件（可选，对奖学金的评选有帮助）；其他材料（可选，如推荐信、实习证明、介绍信、推优信、其他证书等）注：带＊为必须提交材料申请方式1.登录www.garine.org完成注册和在线申请；2.将上述提及的申请材料（除申请表外）打包发送至以下邮箱：crefs.summer2012@garine.org和garinechina@126.com压缩文件命名：地区-学校-姓名，压缩文件尽量控制在5M以内。3.申请日期：2012年3月1日至2012年5月31日。奖学金申请截止日为2012年4月30日关于项目费用及奖学金，请访问www.garine.org获取详细信息。CREFS往期学员来自北京大学、清华大学、中国人民大学、复旦大学、上海交通大学、南京大学、浙江大学、上海财经大学、中国政法大学、中央财经大学、华东师范大学、大连理工大学、哈尔滨工业大学、中山大学、法国SKEMA高等商学院、新南威尔士大学、香港浸会大学等知名学府。目前部分学员已经在牛津大学、剑桥大学，帝国理工、圣安德鲁斯大学、杜克大学、纽约大学等就读深造。如果想联系各大学的往期学员，咨询CREFS项目情况，请直接联系嘉英青年联合会索取。申请咨询QQ:Consultant.Garine(1446393904)Email:Richard.ma@garine.org更多信息及学员分享请访问：Renren：www.renren.com/garine新浪微博：www.weibo.com/garinecn
-
美元指数暴涨意味着中国房地产的衰败
美元指数暴涨意味着中国房地产的衰败/余治国叶楚华推荐中国经济出版社出版的新著《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》一书我们在春节前的一篇文章中已经断言，美联储的货币宽松政策即将在2013年结束。果不其然，美元指数最近一段时间节节攀升，国际金价迅速下滑。这意味着2013年初以来的房价回升将是昙花一现，楼市回暖终究是回光返照而已。经常出国的朋友会发现，国外的物价竟然那么便宜。也就是说，按照现行的人民币兑换美元汇率，用同样的人民币在美国兑换成美元能买到更多的东西。什么原因呢？正如社科院研究员曹建海在微博上所言：短期人民币相对美元升值，长期必然贬值。因为比起美元人民币更滥。说一千到一万，是要告诉各位一个事实，人民币被高估了，人民币应该贬值，美元应该对人民币升值。而美国要维系印钱购物的空客经济，在长期中也必然要让美元坚挺。所以未来一两年美元一定会大涨。美元的暴涨就必然意味着中国房地产的崩盘。欧哲云，读史使人明智，读诗使人聪慧，数学使人精密，哲理使人深刻。当年，日本经济突飞猛进，无论是在实体经济还是在金融领域，都快将美国从世界霸主的宝座上拉下马来。但由于国际政治经济与金融格局的原因，美国可以通过不对称的手段有意制造日本经济泡沫，摧毁日本实体经济。天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》一书指出，“面对日本产业咄咄逼人的攻势，公平竞争条件下无法获胜的美国，利用美日不平等政治军事关系上的优势地位，使用金融手段成功地实施了对日本产业的不对称打击……从1965年开始，美国就在日美双边贸易中由顺差国变为逆差国，一方面日本产品大量出口美国，另一方面美国的产品却难以进入日本市场，从20世纪70年代开始日美之间发生了一系列的贸易摩擦……美国在贸易失衡上不断经历失败以后，放弃单个具体产业的关税、贸易壁垒的传统手段，开始运用汇率和金融手段综合地解决这一问题……恢复美国金融资本的竞争力，为金融资本在世界范围的扩张消除一切限制，为此不惜动用军事手段……1987年，美国、英国、法国、西德、日本、加拿大、意大利在巴黎达成《卢浮宫协议》，约定日本和联邦德国等实施刺激内需计划。《卢浮宫协议》签署后，日本ZF实施扩张性财政政策，利率下降，通货膨胀泛滥，日本经济一步一步滑入泡沫经济的深渊……货币是市场经济的基础，美国利用日本缺少货币主权的劣势，通过日本并不擅长的金融手段，在20世纪80年代后期的短短时间，就彻底动摇了日本制造业赖以稳定运转的基础。”（请参考天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》序言“从美国金融资本大举掠夺日本财富说起”）最终，日本经济硬着路，股市与房地产泡沫破灭，从此一蹶不振。（请参考天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》“日本可以说不”、“日本第二次战败”两节）尽管现在美国确实是处于衰退阶段，在国际政治经济与金融格局上的霸主地位日趋衰落，但百足之虫死而不僵，美军在海外的几十个军事基地控制着全球海洋航道与最为重要的一些关键地区，其维护经济与金融霸权的手段之丰富，策略之高超仍远远超过其他国家。其中最为关键的便是美元霸权，即美元的国际货币地位。要维持美元霸权，必须要维护美元的信用。最近几年，黄金价格暴涨，意味着美元价值不断贬值，美元信用不断下滑。据测算，自从2006年年以来，美元贬值50%。美元逐渐丧失了价值尺度的职能，于是黄金取而代之。这便是黄金价格数年暴涨的原因所在。但是，美国决策层决不能容忍美元霸权的丧失。无论采用什么方法，必须要挽救美元信用，提升美元价值，采取强势美元策略将是必然选择。2011年9月初以来，国际金价1923.7美元/美元的历史最高纪录开始暴跌，最低点已经跌破每盎司1800美元大关。与此相反，美元指数却暴涨。股市随之大幅下挫。由此可以判断，美国决策层维护美元霸权的行动已经开始了，强势美元策略将在很长一段时间内不会改变。当美元贬值、市场对人民币持升值预期时，大量国际游资金融中国大陆与香港，购买各种实物资产作为美元资产的对冲。比如，中国楼市有30%的资金来源于国际游资。有人会说，所谓在中国的国际游资（热钱）中的绝大部分无非是国内资金到某某群岛的离岸金融中心绕了一圈再回来（请参考天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》“离岸金融、人口控制与金融寡头的合谋”一节）。但无论如何，这些能够摆脱中国金融监管的资金的性质始终都是投机性极强的热钱。一旦中国爆发大规模的金融危机与经济危机，这些热钱的掌控者必将希望通过各种渠道采用任何方法将资金撤出国内。因此，热钱掌控者的国籍与民族并不重要，重要的是热钱本身最重要的属性是投机性。中国房价居高不下很大一个因素便是游资进入的结果。美国决策层一旦采取强势美元政策，美元价值开始时，国际游资将大量流出中国大陆与香港，由此导致房地产投机资金的大量抽出。其结果便是泡沫破灭、房价暴跌与楼市的大崩盘。由于金融制度的不同，黄金暴跌、美元指数上涨后，香港房产将首先暴跌，大陆房产最多只能挺半年，最终必然随着香港楼市的崩盘而暴跌。在这种情况下，如果中国决策层胆敢开闸放水，扩大信贷，人民币价值将很快向擦屁股纸的价值挺进，结果必然是人民币信用及其预期的大幅降低，甚至包括稳定性最强的FDI在内的外资将大规模出逃，楼市也只能回光返照地支撑几个月，最终必将崩盘，那时中国的经济形势不是讨论什么楼市与股市了，而是迎接货币与信用体系的崩溃与政权崩溃的结局。历史上这样的例子从不鲜见，具体请参考《世界金融五百年》一书。金融大鳄索罗斯曾指出，经济周期与信贷之间有着紧密的关系。信贷扩张若投资于生产性资本的话，通常会刺激经济活动与消费。但是，信贷扩张所涉及的资产往往是股票、房地产这样的虚拟资产，这不仅不能刺激经济活动，反而产生了债务——还本付息将抑制经济活动，因为本来可以用于消费或创造一笔未来收入的资金被撤回。随着债务总额的累积，还本付息的份额也随之增加。只有新增净贷款起到刺激作用，新贷款的总量也必须保持上升以保证净贷款流入。而信贷则取决于预期。银行的抵押贷款实际上也是财产，换而言之，可在将来获得的收入。抵押物的评估价值反映了潜在的资产。结果，贷款行为会影响到抵押品的价值。随着负债总额的累积，信贷总额的权重日增并开始对抵押品价值产生了增值的效应。这个过程一再持续，直到总信贷的增加无法继续刺激经济的那一点为止。此时，抵押价值已经变得过度地依赖于新增贷款的刺激作用，而由于新贷款未能加速增长，抵押品价值就开始下降。抵押价值的侵蚀对经济活动产生了抑制的作用，反过来又加强了对抵押品价值的侵蚀。到了那个阶段，抵押品已经用至极限了，轻微的下跌就可能引发清偿贷款的要求，从而引发灾难性的后果。因此，繁荣是长期的、逐渐加速的，而萧条却是突发的。现在的中国正处于这个临界点。国家发改委2010年在一次会议上的发言提到过他们的一个调查报告。报告指出，中国70%以上的商品房是由炒房的投机性利益集团控制的。因此，可以看到，虚拟经济与债务经济已在事实上成为中国经济的主角。在2008年，决策层之所以敢于孤注一掷，扩大信贷支持楼市，其原因在于当时美元仍趋向弱势。但在2011年的今天，美元强势化的过程已成必然，2008年的旧事不可能再次重演。因此，我们可以判断，美元强势化便是中国经济走向萧条的标志，楼市崩盘成为必然。据统计，全国居民存款余额约为30万亿，而中国基尼系数早已超过0.5，因此普通老百姓的存款最多不超过15万亿。由于房产开发周期约为2年，2009年与2010年的土地出让金收入共约4.2万亿。根据土地出让金占开发商成本的30%来计算，09与10两年所开发的房产成本最少为14万亿元。再根据一般的房产开发商利润约为30%-40%，09与10两年的房产库存至少价值19万亿。如果按照首付30%来计算，19万亿销售库存将消耗居民储蓄6万亿，房产信贷每年需扩张13万亿。相当于年年都是2008年。想一想2008年的政策导致的后果，年年都是2008年将是什么结果。如果考虑到普通老百姓的存款都是些救命钱，不可能都用来购买房产，那么问题还要更加严重。在这种形势下，如果还有投资者仍被房地产商的种种市场营销与资本营销手段所迷惑，那就真的是自己找死神仙也救不了！（参见中国经济出版社2013年1e月版《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》一书：所谓资本营销是指对房地产、股票这样的虚拟性资产销售的方法，比如，房地产商可以像股市庄家一样放出虚假信息，如某某大资本集团将购置某某区域的土地，该区域楼盘价值将上涨。其实该开发商的楼盘便在这一区域，而所谓大资本集团购置土地的消息纯粹子虚乌有。）那些所谓的内部认购无非是捂盘，甚至开盘那天有一半的人是中介和拉头，偏偏有大量的傻子也要去抢购。话说回来，没人是傻子，商人还赚什么钱呢？我们相信，仍然有傻子会自己跳入火坑。
-
以股权方式获取房地产项目的法律分析 经济
以股权方式获取房地产项目的法律分析一、引言 项目拓展工作的核心是土地使用权的获取。自“8•31”大限取消经营性用地协议出让之后，目前房地产项目土地使用权的获取方式主要包括通过土地公开市场获取土地、通过一二级开发联动获取土地和通过项目收购方式获取已出让土地三种。 虽然通过“招拍挂”方式所获取的土地权利明晰、操作透明、手续简单，能够很快地投入项目开发建设阶段，但是随着各地“地王”价格的相继攀升，从公开出让方式获取土地的主要缺陷——优质地块的竞争者众多导致价格过高也渐渐显现。另外，由于信息公开，在一定程度上也导致获取的不确定性。而一、二级开发联动方式获取土地虽然可以很好地控制成本及提高获取几率，但是该方式开发周期长、前期投入较大，还存在二级市场出让中未能成功获取的风险。 与此同时，目前在市场上存在许多优质的已出让土地，这些土地由于种种原因，原土地方希望通过项目转让的方式来解决遗留问题。而由于原获取方式的多样化，这些土地价格往往较公开出让方式获取更合理。项目转让获取土地的模式渐渐成为近几年常见的土地获取方式之一。 项目转让方式又分为直接进行项目转让和股权收购方式两种。本文主要通过对以股权收购方式获取房地产项目的法律特点和法律风险进行分析，总结适合我公司项目拓展过程中通过股权转让方式收购项目的法律风险规避方式。二、股权转让方式收购房地产项目的特点1、房地产项目转让的定义收购房地产项目可以采用两种方式，一种是直接进行项目转让（下简称“直接转让”），即将该项目作为一个整体由原项目所有人转让给受让方，从而实现转让；另一种就是通过收购项目公司股权的方式（下简称“股权收购”），间接实现该项目公司所有的房地产项目的转让。 作为房地产项目转让方式的一种，在定义何为“股权收购的方式获取房地产项目”之前，首先要明确房地产项目转让的定义。房地产项目转让的实质，是土地使用权的转让，但又不仅仅如此。因为房地产项目并不是一个严格意义上的法律概念，不表现为一种具体的可交易财产，而是房地产项目主体所拥有的以土地使用权为核心的一系列权利。在这些权利中，土地使用权是核心，土地使用权的转让必然带动其他一系列权利的转让。因此，与土地使用权出让不同，土地使用权的转让表现为房地产项目的转让，两者不能分别转让。2、股权收购方式获取房地产项目的特点 股权收购是指投资人通过购买房地产开发项目公司股东的全部或部分股权，购买后投资人取得项目公司股东的法律地位，从而全部或实际控制项目公司的经营管理权和财务权。通过股权收购方式获取房地产项目与直接转让房地产项目相比较有如下区别：①转让的主体不同 直接转让，转让的主体是项目公司，即项目公司将其所有的房地产项目转让给受让方；股权收购，转让的主体是项目公司的股东，通过收购股东所有的股权收购项目公司，从而间接拥有项目的控制权，最终达到获取项目的目的。②转让的程序不同直接转让，由于项目主体发生变更，在土地方面要进行土地使用权的过户手续，由于项目转让有一定的投资额的限制，故该项目已进行的立项及相关规划审批也要到有关部门进行主体变更的审批；股权收购一般只需要到工商行政管理部门办理股权变更手续即可，若涉及国有股权的交易，还需转让方上级主管部门的批复。③所缴纳的税费不同 一般房地产项目转让出让方需缴纳土地增值税、营业税及附加的企业所得税，受让方需缴纳契税，双方还需缴纳印花税。而股权收购由于不涉及土地使用权人的变更，不需要缴纳土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号文件）规定，对股权转让不征收营业税。因此，股权收购方式涉及的税种包括股权转让合同贴缴印花税、股权转让所得就取得所得主体的不同缴纳个人所得税或企业所得税。三、股权收购的优势 与直接转让相比，股权收购有如下优势：①程序便捷，易于操作 直接转让，由于项目主体发生了变化，因此要进行一系列的名称变更审批登记手续，如土地使用权人的变更、相关项目立项审批手续的更名等。而股权收购，由于项目的实际所有人仍为项目公司，仅需进行股权变更的工商登记手续，因此可以在不改变项目权属变更批准登记手续的情况下，实现转让。②ZF审批较为宽松 对于不涉及国有股权、上市公司股权收购的，无须审批。 对于涉及国有股权的，审批部门包括负责国有股权管理的部门及其地方授权部门，审批要点是股权转让价格是否公平、国有资产是否流失。对于涉及上市公司股权的，审批部门还包括中国证券监督管理委员会，审批要点是上市公司是否仍符合上市条件、是否损害其他股东利益、是否履行信息披露义务等。③不受投资额度的限制 根据《城市房地产管理法》第38条第1款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”直接转让要受到该规定的约束，即受到一定的投资额度的限制。 而通过股权收购方式完成实际的土地使用权的变更，于法定形式上仅仅为股权层面的变更，进行转让时仅需要满足相关法律、法规对股权转让的条件，不涉及权属公司的土地使用权的物权变动，因此无须受《城市房地产管理法》第38条的限制，对于通过股权收购方式间接使未达到规定投资额的土地使用权改变实际控制人，不影响到股权转让的合法性。④可根据实际情况减少需缴纳的税费 与直接转让相比，股权收购不会产生与房地产交易相关的税、费，仅需缴纳印花税和所得税。若原项目用地转让前获取的价格较低，则可相应减少土地增值税。四、股权收购的法律风险及风险防范1、法律风险 虽然通过股权收购有着以上诸多优点，但也存在与直接转让不同的风险，主要包括：①项目公司手续风险由于股权收购取得项目一般需完全控股或绝大多数控股转让方的公司，因此转让方公司的成立及相关审批手续是否完备，关系到所收购股权的价值和后续项目进展。转让方公司方面的法律风险主要表现为股东出资是否到位、公司成立相关审批手续是否完备等。②转让程序风险 在某些有多个股东的公司中，股权转让不仅要和转让方股权之间的协商一致，还要取得其他半数以上股东的同意。在同意的情况下，若其他股东愿意以同等的条件收购该股权，其他股东还具有优先购买权。③债权债务风险 股权收购后，被收购公司的原有债权债务情况对今后股东的收益有着巨大影响，因此在股权收购之前，收购公司必须调查清楚目标公司的债权债务状况。 对于目标公司的或有债务在收购时往往难以预料，因此，股权收购存在一定的负债风险。 除此之外，在某些特殊情况下，被收购公司原有债权实现的难易程度也影响被收购股权的价值。若被收购公司的债权难以实现，其股权价值势必降低，影响后续的股东收益。④项目手续风险 对于被收购项目，其相关手续是否完善将直接影响收购价值。这些手续包括土地出让金的缴纳、土地证的办理、相关规划立项手续的办理等。 其中，项目土地使用权证的办理是项目手续风险的核心。因为无论是直接转让还是股权收购，其核心都是获取项目土地。土地使用权证的完备是成功获取项目土地的前提。⑤国有公司股权收购的特殊问题若所收购股权为国有股权，除履行一般的股权收购程序之外，还有转让程序的特别规定。首先，需要有国有股东上级主管部门的同意及书面批复；其次，要由国家认可的资产评估机构对其进行资产清查及现值估价；再次，国有股权转让要在国有资产产权交易中心进行公示，公示后产生两个及以上竞买者的，还需采取拍卖或招标的形式进行。因此在收购国有公司股权中，不能仅通过与转让方达成收购协议而完成股权收购，还需履行相关程序。2、风险防范 要防范股权收购风险，在前期调查、合同订立和合同履行阶段需进行以下几方面的工作：①前期尽职调查阶段 在此阶段，调查工作主要围绕目标公司和目标房地产项目，调查对象是一切可能影响股权受让方潜在利益的因素。 首先，应对目标房地产公司的外部环境和内部情况进行审慎的调查与评估；其次，应着重针对目标房地产项目本身进行调查，这是是否进行股权转让的决定因素。在此阶段应审查与项目有关的各类合同和审批文件，并充分考虑可能存在的风险。②合同签订阶段 合同是构建交易模式、设定转让方与受让方法律权利义务的基础，是交易能否顺利达致的关键。 公司股权转让的主要风险是转让无效，如主体无效、程序不当等。转让无效的直接后果就是受让方不能实现收购房地产项目的目的。转让无效的风险完全可以通过受让方及其聘请的专业人士的审慎行事得以避免。为保障受让方资金支付的安全，在付款安排上宜拉长付款过程，转让方完成一定义务后，收购方才支付一定款项，要注意双方义务的对接。其中，付款进度的关键节点在于土地使用权证的办理。若所收购公司取得完备的土地使用权，则可相应降低收购股权付款的风险。 另外，房地产公司的股权收购并非办完股权变更手续后即告全部完成，房地产项目开发周期相对较长，很多潜在的问题可能会在开发过程中逐渐暴露。一旦收购方过早地将股权转让价款付清，则很可能遭受不必要的损失。 在公司股权收购过程中，受让方面临的最大风险就是对公司原有的、不可知的债务的承担以及承担之后向转让方追偿不得的风险。为控制这一风险，股权受让方可要求转让方对目标公司情况进行披露并承担披露不实的违约责任。 总之，在签订合同时，需要特别注意的重要条款是：付款阶段和比例；公司信息的披露义务及披露不实的违约责任；股权转让方对违约责任的担保方式；公司印章的移交以及移交前后的界限划分；股权转让生效前后债务的承担；合同的生效及公司股权转让的生效；工商变更登记手续的办理主体及时间。3.合同履行阶段 股权转让合同签订并生效后，并不会自然发生股权转让的法律效果。股权转让合同的生效是对合同当事人产生法律约束力的问题，股权转让的生效是股权何时发生转移的问题，即受让方何时取得股东身份的问题，两者不能混为一谈。即使在股权转让合同生效后，也尚需当事人的适当履行，股权转让才能实现。 在股权转让合同的履行方面，转让方的主要义务是向受让方转移股权，受让方的主要义务是按照约定向转让方支付转让款。根据我国《公司法》的相关规定，股权转让合同生效，房地产项目公司将新股记载于公司股东名册，并到公司登记机关办理变更登记后，股权转让生效，并具有对抗第三人的效力。五、总结 通过股权收购方式获取房地产项目，在土地获取竞争日益激烈的市场现状下，越来越成为一种常见的土地获取方式。在严格控制风险的前提下，加强前期尽职调查、完善相关合同条款及监督好相应的合同履行过程，以合理的价格获取项目土地，减少土地获取的不确定性。对于扩大公司的项目储备，提高公司利润，股权收购方式是一种较佳的土地获取方式。
-
房地产企业靠的是什么？——企业文化
对立足长远的房地产企业而言，利润最大化虽是经营者的内在驱动因素，但由于单纯追求利润必然导致企业的短视行为（有损于品牌、声誉、客户关系资产），从而必须深入研究企业经营成功（企业市场价值最大化）的背后决定因素——战略资源与核心能力。房地产企业的战略资源 企业资源有许多类别，如有形资产、专利及许可证、社会公众声誉、高素质的员工、稳定的客户群体、独特的成本控制机制和流程、企业文化和管理哲学等，它们都是企业完成组织使命及贯彻经营理念的要素。资源种类虽多，但并非所有资源都具有战略意义。 按照资源学派的观点，战略资源是能低成本高效率地满足消费需求，为企业带来较多经济租金的资源，是企业所拥有的对竞争优势建立和维持具有核心意义的资源。稀缺性和可持续性（一定时期内竞争对手难以模仿、难以替代）是其最显着特征。每类企业拥有的资源不同，资源要素本身所发挥的效率也不同，但是战略资源对于经营成功的贡献是难以磨灭的。 对应到房地产业，企业的战略性资源有哪些？ 本文认为土地、资金、市场信息、品牌形象、高专业化素质的员工队伍是保障房地产企业经营成功的战略资源。土地和资金 土地和资金过去一直被认为是房地产企业实力的象征。拥有土地储备意味着开发商可以在适当的区位推出适当的项目。按照房地产开发“区位、区位、还是区位”的传统投资理念，在成熟的房地产市场上拥有了合适的土地往往意味着项目成功的一半。优质的土地要素在房地产开发中不仅可能降低成本，而且会增加物业价值，产生较高的效用。土地资产的稀缺性、可持续性使其成为毋庸置疑的战略性资源；自有资金一定程度上确定了房地产开发的规模，自有资金少的项目一般财务成本高，抗风险能力弱。对房地产企业而言，资金也是竞争对手难以模仿、不可替代的战略性资源。市场信息 市场信息位于此列也许会招致不同意见。信息是无形的，有很强的时效性，不断产生、总量充分又不具有独占性。但信息经济环境下，信息是重要的生产要素，一方面它本身作为无形资产的价值得到认可；另一方面，由于知识和信息在房地产组织和业务流程中广泛渗透，传统的生产要素也发生了根本性变化。得到一条重要信息可能就给企业带来了成功的契机，贻误一条重要信息也可能就造成了难以弥补的机会损失。企业外部信息采集、发布、企业内部信息贯通也是企业取得竞争优势的重要途径。因而充分的市场信息也可列为企业把握现在、预测未来的战略性资源；品牌形象 品牌形象是向消费者传递产品信息的重要载体。房地产产品属于非经常消费类产品，外部客户关系主要体现在品牌形象上，所以品牌形象作为战略性资源也具有不可模仿和难以替代性。高素质的团队 高专业化素质的员工是房地产经营整个业务流程的执行者，无疑也是真正的价值创造者。从信息建立、项目决策到方案设计、开发前期准备、项目施工组织，以至于最终的营销活动和销售服务，员工的素质决定了一切资源的利用效率，长远，地说决定了企业的成败。竞争越激烈，市场环境越动荡，高素质的员工队伍在房地产企业战略资源中的作用也越发超越物质性资源。房地产企业的核心能力 企业能力包括组织能力、生产能力、技术能力、市场开拓能力和管理能力，核心能力是企业能力中能够协调不同生产技能和整合各种技术的部分。核心能力必须具有如下特征：1．价值优越性。能使企业在某些领域创造价值和降低成本方面比竞争对手更有效率；2．异质性。路径依赖性决定了企业核心能力的差异性，也决定了企业运行效率的差异；3．不易模仿性。模仿壁垒主要在于核心能力很大程度上是产生于过去的经营历史中的，机遇的偶然性、资源的复杂性令对手难以辨明核心能力的属性，从而难以模仿；4．延展性。在核心能力的基础上能衍生出一系列产品或服务，核心能力能发散性地扩展到最终产品上；5．难以替代性。核心能力形成的优势不易受到其它替代品的威胁；6．不可交易性。核心能力与特定经营历史相伴而生，与特定企业资源相互联结。企业某些资源要素可以在市场上买卖，但核心能力无法进行交易。 核心能力是企业获取和配置资源、形成并保持竞争优势的能力，既包括企业将资源集成转化成企业技能或产品能力，又包括企业组织调动各生产要素使企业各环节处于协调统一高效运转的能力，是支持企业经营成功的根本技能和关键因素。企业成功首先表现在产业市场上，最终产品的消费者价值、消费者满意度、产品的市场份额、品牌形象等。市场成功意味着企业价值链配置资源的成功。企业经营过程实质也是资源配置和利用的过程，适当的资源在适当的时候配置到适当的位置是资源高效利用的前提。在不同的房地产企业内部，核心能力的体现有所不同，但也主要分布在产品创新（引导市场）、资源配置、内部组织管理以及市场协同和市场发展等方面。笔者认为，“信息交流和快速处理能力、房地产经营流程中资源的配置利用能力、市场营销能力”是新型环境下房地产企业的核心竞争能力。信息交流与快速处理 信息是信息经济背景下最突出的战略资源。信息流是企业投资决策的引导者，是市场行为的背后支撑，是企业战略制定和调整的重要依据。信息处理水平决定了企业边界、市场经营范围，决定了能否把握住需求趋势进行正确的投资决策以及能否为消费者提供个性化的亲情服务。 信息搜集和应用能力也是企业认清自身的比较优势和劣势，有目标地寻求战略合作的基础。资源整合 资源整合是房地产开发的行业特点，经营流程中资源的配置利用能力也突出地表现为房地产企业的核心竞争能力。制度经济学中企业之所以在一定范围内能取代市场，正是因为它能成本更低地配置资源，更何况房地产商本身就是各环节资源和业务的组织者。配置资源的效率体现在价值增值最大化和运营成本最小化上，它也是由资金、土地、品牌、高素质的团队等战略资源相匹配才能产生的效果。市场营销 市场营销贯穿项目调研、需求分析、产品设计、理念落实、产品宣传促销、客户服务、信息反馈等多个经营环节，在市场表现力、业内发展力、内部管理能力、对外协调能力中都有明确的指标反映该项能力，可见业内外人士对该项能力的认同。市场营销能力强的企业通常会不断推出消费者价值较高的创新型产品，能以个性化服务创造企业品牌，甚至引导市场。营销能力是消费者满意和品牌忠诚的必要条件，从“赢得消费者——产业市场和资本市场表现良好——企业成功”的经营逻辑中可以看出该项能力对企业获取竞争优势的战略意义。营销能力是企业内部协调不同技能和有机结合业务流程各环节的学识，具有价值优越性、异质性、不易模仿性、难于替代性和不可交易性，因而也属于房地产企业核心能力范畴。 整体而言，企业的战略资源和核心能力都是建立与维持竞争优势的保障。资源位于生产要素层次，属于价值链配置的对象，而核心能力则是企业价值流转、增值和最终实现的内在驱动逻辑，属于资源配置及价值创造范畴，层次性决定了两者对企业成功的相对贡献。资源学派观点认为企业是一个有机生命体，资源与能力也有一个动态消长的过程。它们都具有相对稳定性，但随着外界环境的改变，资源与能力的内容以及战略地位都会发生相应调整。虽然历史依赖性使得战略资源和核心能力具有不完全的交易性和流动性，然而，不断积累和不懈地学习是能够改善资源与能力的现状的。 总之，战略资源和核心能力的竞争是房地产企业竞争的精髓，而最大限度地获取战略资源和培育核心能力也就成为企业发展战略的重心所在。
-
叶檀《房地产暴露居民真实收入》
房地产市场已由刚性需求主导，此时房地产市场不再以投资市场的风险收益主导，转而看供求关系与刚性需求者的真实购买力，房价收入比等数据将使国人的真实收入水平水落石出。今年1到2月，房地产市场销售势头回暖，销售出现的新趋势显示市场发生了变化。进入市场者价格敏感度高，中原地产研究部总监分析，跌价10％的项目占据了90％的成交量，各大房企纷纷降价求售。今年前2个月，万科、恒大、保利、金地等一线房企的销售均价，较去年下降约一成，其中金地的下降幅度最高，达24%。刚性需求主导的市场，供求关系逐渐显示威力。销量回升无助于缓解全盛期的供应量，根据统计局数据显示，截至2012年2月末，全国商品房待售面积超过3亿平方米，比2011年年末增加了3332万平方米。其中，住宅待售面积增加2674万平方米。上海易居房地产研究院3月14日发布的《月度存货压力报告》也显示，截至2012年2月底，北京等10个典型城市新建商品住宅库存总量为5766万平方米，与去年同期相比增长38.1%，与上月相比下降2.27%。库存总量同比仍然涨幅较大、处于历史高位。库存量超过2008年的水平，房屋去化不容乐观，如果政策不变，开发商降价求售将成为主流。政府鼓励刚性需求的预期十分明确，市场回暖正是刚性需求预期的产物。一些银行已经打开了首套房贷优惠利率的闸门，地方放开公积金贷款，上海等地降低了保障房供应门槛，鼓励更多的人进入市场，与政府共享产权。这是地方政府在狭窄的调整空间内，既要保障民生又要回笼资金的一箭双雕举措。刚性需求市场，降价边界在哪里？取决于收入地方财政实体经济与金融杠杆几个因素的的共同作用。温家宝总理在记者招待会上提出房价收入比，这是对房地产回归消费品的明确提示。按照国际常规数据，世界银行和联合国人居中心分别得出的“合理的住房价格”支出，应该为每个家庭3~6年和4~6年的收入，中国远远超出这一数字，房价有大幅下降空间。可以肯定的是，目前的收入数据大错特错。以北京市统计局数据显示，2011北京城镇居民人均可支配收入达到32903元，以三口之家计算，年收入在12万元左右。很难相信，北京居民人均可配收入仅止于3万元，否则中国不可能成为奢侈品消费第一大国。以万科等房地产商的数据论，收紧房贷对市场影响不大，在高峰期使用贷款购房者仅占20％。房价将让中国城市居民的真实收入水落石出，目前市场拥有的现金购买力可能远超出我们的想像。如果房地产价格下挫，出现地方财政破产危局，为了防止硬着陆，最好的办法莫过于加长刚性需求者的金融杠杆，如给予首次置业与改善型置业者以贷款优惠，房贷利率下降与降低首付比例，以增长金融杠杆。有人认为，给刚性需求者贷款风险太大，但从以往的经验看，鉴于东亚人士对于自有住房的看重，在东南亚金融危机日本泡沫崩溃后，没有出现类似于美国的大面积违约现象。尤其是香港，负翁一族继续缴款，信用令人感动。只要未来中国经济上升，收入相对于住房价格维持均衡水准，不必过于担忧刚性需求者的信用。促进刚性需求，提升居民收入，增加可控的金融杠杆，房地产逐渐落地可期。很多数据未必可靠，但市场会让真实的数据水落石出。比如房地产市场让居民的真实购买力贫富差距，奢侈品市场让中国的基尼系数等无可遮盖。注：看看钢铁、水泥这些基础行业，就知道刚性需求为什么重要。极端派搏眼球，如果成为现实，害人。房地产长期调控，缓慢回落，获益最大的是普通人。所谓跌50%刚需就入市说，纯属胡说。
-
BMI - Business Monitor International中国房地产2013 Q1 报告（含BMI预测）
CONTENTSExecutiveSummary.........................................................................................................................................5SWOTAnalysis.................................................................................................................................................7ChinaRealEstate/ConstructionSWOT.................................................................................................................................................................7ChinaPoliticalSWOT...........................................................................................................................................................................................8ChinaEconomicSWOT.........................................................................................................................................................................................9ChinaBusinessEnvironmentSWOT....................................................................................................................................................................10RealEstateMarketOverview........................................................................................................................11RealEstateMarketAnalysis–Office...........................................................................................................16SupplyAndDemand.............................................................................................................................................................................................16RentsAndYields..................................................................................................................................................................................................16Table:HistoricRents,2011-2012,(CNYperm2/month).....................................................................................................................................17Table:NetYield,2011-2012,(%)........................................................................................................................................................................17Table:TermsOfRentalContract/Leases–H112................................................................................................................................................18IndustryForecastScenario.......................................................................................................................................................................................18Table:ForecastRents,2012-2013,(CNYperm2/month)....................................................................................................................................18Table:ForecastNetYield,2010-2017,(%).........................................................................................................................................................18RealEstateMarketAnalysis–Retail............................................................................................................19SupplyAndDemand.............................................................................................................................................................................................19RentsAndYields..................................................................................................................................................................................................20Table:HistoricRents,2011-2012,(CNYperm2/month).....................................................................................................................................21Table:NetYield,2011-2012,(%)........................................................................................................................................................................21Table:TermsOfRentalContract/Leases–H112................................................................................................................................................21IndustryForecastScenario.......................................................................................................................................................................................22Table:ForecastRents–(CNYperm2/month).....................................................................................................................................................22Table:ForecastNetYield,2010-2017(%)..........................................................................................................................................................22Table:China’sRetailSalesIndicators,2009-2016.............................................................................................................................................23RealEstateMarketAnalysis–Industrial.....................................................................................................24。。。共72页
-
房地产行业大洗牌不可避免
“地产圈内，去年年底开始陆续出现的大笔收购兼并，是本轮地产周期内收购潮的开始。更多的国内外大鳄正忙于囤钱备战日后更具吸引力的收购机会。”上海一位国际代理行投资部人士透露。 一批涉房企业的资产及相关机构的涉房资产被摆上柜台，是涉房资产收购潮渐行渐近的主要背景。同策咨询研究中心分析师姚伯均坦言，短期内将有越来越多的房企资金链出现紧张，房地产资源整合不可避免，必将有一批“裸泳者”出局。 注意到，在大鳄囤钱觊觎的这波涉房资产收购中，隐约呈现出与以往不同的特点：更加国际化、超越房地产企业范畴，更加资本化、超越行业洗牌范畴等等。 注意到，近期集中出现相关资本大鳄公开表示对涉房资产收购的浓厚兴趣，这其中包括国内企业，也包括国际资本玩家。 3月20日，首创置业董事长刘晓光在2011年业绩会上公开表示，2012年海外融资、并购，是首创置业重要工作之一。他认为，并购从去年6月就开始了，今年大批并购机会已经出现，而且有的优质并购项目并不需要投入多少资金。 对于中国调整中的房地产市场，外资机构早已觊觎许久。 嘉里建设管理层在日前的业绩发布会上表示，今年将保持积极的态度继续买地。该公司将会在地产特别活跃的城市去选择地块，一般是一二线城市。 动作更大的则是新加坡嘉德置地。凯德商用总裁林明志对外表示，公司在国内的六个区域都会寻求合适的收购机会，有项目正处于商谈进行中。“中国收紧信贷，有助于提供资产收购机会。”林明志直言。 另一个值得注意的迹象是，这些国内外的资本大鳄，对外“放话”的同时，确在进行实质性的融资“囤钱”，为大笔收购做准备。林明志就透露，早前公司在新加坡发行的4亿新加坡元债券仍未动用，预计将有50%会用做投资中国市场。 仲量联行集团旗下领盛投资的最新报告指出，虽然区内的资金流动性会因本地的政策措施及承受风险意愿降低而紧缩，但2012年亚太地区仍会带领全球增长。 高纬环球全球投资及资本市场负责人GregVorwaller表示，经济发展前景不明朗，也给买家提供了机会。投资者照样能在全球债务和资产重组的影响下受益。高纬环球数据显示，2011年全球投资总量同比增长14%，至7270亿美元（若包含住宅，则为8080亿），亚洲仍是全球最大商业地产投资市场，交易总额占全球份额50%。中国连续三年保持全球最大投资市场。 内外大鳄囤钱备战收购大战带来的悬念是，中国将会有多少房企最终消失？ 在姚伯均的印象中，曾有不少房企在上海出现过，如今已经消失。其中一类是主营业务非房地产的国有企业，之后退出了市场，或者被其他国有企业并购了。第二类是原本做实体经济的江浙民营企业，限于资金实力或为了风险控制，自动退出上海市场，如浙江新湖、天安置业等。 第三类是外资房地产开发商，因为金融危机造成自身财务危机而被迫退出上海市场，或者将项目套现。如美国汉斯地产公司2010年将加州水郡项目剩余土地的股权卖给富力和合景泰富联合体，目前仅剩与光大集团合资开发的服务式公寓项目怡水豪庭。 “高地价、战略保守、规模小、战略退出和财务危机，是许多房企退出的主要原因。”姚伯均认为，在可以预见的短期内，房地产行业大洗牌已不可避免。本文来源：http://www.ocn.com.cn/free/201203/fangdichan34220836.shtml
-
“外资旋风”再袭房地产业——企业文化
按照中国加入世贸组织的议定，目前，国家政策对于外资的进入还没有完全放开，但是，境外资本的介入已经显得有点迫不及待了。近日，首创集团与2001年全球500强排名第24位的荷兰国际集团(INGGROUP)共同合资成立了“中国房地产开发基金”，这是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金。 同时，著名的全球性证券与投资公司摩根士丹利也公布了他们对海外基金投资中国房地产市场的一项研究，该项目研究表明：在未来2年～3年，将有3亿～20亿美元的海外资金投向中国的房地产市场。 看来，中国房地产市场将再度刮起一场强大的“外资旋风”。 港商捷足先登欧美紧随其后外资“汇集”内地地产 据了解，中国房地产开发基金的主要股东是来自欧美、东南亚、香港和台湾地区的大型房地产企业和金融企业，首创集团是这个基金的策略性伙伴。 “在国家政策没有放开之前，外国资本要想进入中国，目前最好的方式是境外投资人和中国相关的金融机构组建成合资基金。”对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓认为。 外商对华投资其实从我国对外开放以来就一直没有间断过，并呈现出迅速增长之势。以美国为例，在过去的21年中对华直接投资年增长率超过20%。即便如此，目前也只有约10.5%的外资与房地产有关.。 与此形成鲜明对比的是，房地产业对于外资的诱惑却越来越大。根据相关预测，未来5年内，内地房地产开发投资将达3580亿元人民币，平均年增长率达到7%。而住宅项目25%的边际利润率也是吸引外资眼球的另一重要原因。 面对内地快速发展的房地产市场，在中国加入世贸组织之前，外商已经开始摩拳擦掌，香港地产巨头早在1992年就捷足先登，抢食内地房地产这块奶酪。目前，香港的六大房地产集团———长实及和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设已在内地房地产市场中各占一方。长实及和黄在内地经常联手发展地产物业，单是和黄在内地已持有400多万平方米的土地储备。新世界中国、恒基中国及新鸿基地产，在内地持有的土地储备也多达2200万平方米。 据房地产业界人士介绍，海外的投资载体进入中国，一般会带来75%～95%的资金，本地公司以各种方式出资5%～25%共同成立项目公司，然后一起开发地块。目前，麦格理银行、Hines、荷兰ING集团等海外基金组织正在中国的房地产开发市场上进行投资，而这些西方投资者的投资会集中在北京和上海这两个城市。 外资抢注的动向已使内地房地产市场悄然生变。目前，有外资参与的房地产企业多达5000家，占全国房地产开发企业总数的20%，利用外资总额已逾40多亿元人民币。 市场运作不规范加大投资风险外资“摸着石头过河” 尽管目前内地市场具有强大的诱惑力，但境外投资者依然理性地看重内地房地产业的市场风险，近年来，除上海等少数城市外，外资房地产企业在我国的投资规模基本上处于原地踏步甚至逐步萎缩的状况。可以说，外商在内地房地产市场的投资仍处于“摸着石头过河”阶段。而市场结构不合理、运作不规范是其最大的障碍。 业内人士指出，目前内地房地产市场存在的偏重一级市场的新项目开发、二级市场不完善、交易过程冗长、市场中介欠缺、交易信息不透明，以及融资困难、物业质量偏低等弊端都加大了境外资金的投资风险。 新华远老总任志强在一次中国住宅产业商会香港分会的交流会上就提出，资金出境问题也是影响外资在投资房地产时犹豫不定的重要因素。因为从现在内地的情况来看，资金出境仍然存在很多困难，而对于外资来说，能不能把利润转移回本土是其首要考虑的问题。另一方面，汇兑风险和税收风险也有可能让这种投资“缩水”，影响投资利润。 也正是因为这些原因，香港大的房地产商在内地的投资大多是不赚钱的，而欧美国家的投资商进入内地房地产市场就相当谨慎，主要以内地最缺乏的建筑设计为主。目前全球最大的225家国际工程承包公司中，已有140家在内地有业务。内地已批准了120多家中外合作和合营的建筑工程设计事务所。许多内地主要城市的标志性建筑不少出自国外建筑师之手，仅以北京为例，市场上的住宅房有10%以上为外商设计。 专家指出，根据世贸组织协议，中国ZF3年内允许外商成立独资企业，合资合作企业在3年内开始享受国民待遇，届时，市场公开、公平，制度规范、透明，那种靠关系得到的税费减免、低价土地、优质地块的优先取得权等等将不复存在，欧美资金进入房地产开发领域的步伐可能会提速，外资在内地房地产业“摸着石头过河”的局面将会得到很大改善。 竞争产生马太效应资源整合应对冲击外资促进地产业升级 值得注意的是，外资不会携资金“单枪匹马”进入内地房地产市场，而是要以强势的资金、技术、销售、物业管理“排阵入市”。而我国现有的两万多家房地产企业长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，处于绝对劣势，缺乏竞争实力；同时，大量国有房地产企业还处于转制过 程中，企业制度不健全，与市场经济的要求不相适应，其经受市场竞争、抗御市场风险的能力都无法与外资房地产企业相提并论。 从投融资的角度来看，虽然到目前为止，外资开发商在内地开展的房地产业务失败的教训多于成功的经验，这个局面也不会在中国加入世贸组织后立即得到改变。但是更多的财团包括境外的资金会通过融资、投资的形式透过内地的机构从事房地产业务。外国金融机构的经营理念、服务意识和管理方式必将给我国的金融业带来巨大影响，而房地产业的发展离不开金融业的支持，目前，国内金融业的管理和服务水平低下更是让外资对内地房地产企业的冲击“雪上加霜”。 “市场在新资金进入的冲击下肯定会重新划分，在这个过程中，只有体制比较市场化，业务比较专业化，开放意识比较强，管理比较规范，形象比较健康，并有一定品牌优势的企业将比较容易得到境外资金的支持。”业内人士指出，马太效应势必在外资涌入房地产市场中再度体现。 安地房地产的有关负责人认为，企业的整合和资金渠道的扩充在某种程度上决定了房地产企业在这场优胜劣汰的竞争中能否脱颖而出，所以，国内众多的房地产企业应尽力加快现代企业制度建设进程，推进企业资产重组，加强企业管理，提高企业素质，以增强市场竞争力。 当然，外资进入房地产领域在带来冲击的同时，也会带来先进的观念和管理模式，刺激国内房地产开发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本、提高产品品质，改变我国房地产业现有的普遍低效的经营状态，增强企业的竞争能力，生产出高水平的、更适合消费需求的房地产产品。而国外先进的房地产服务公司的进入必然会引发国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上的较大改变，提高房地产服务业的服务水准，进而提升房地产业产品的供给水平，实现产业升级。 资料： 按照中国加入世贸组织协议，建设领域将逐步扩大对外开放： 1、在建筑业，将允许外国企业在中国成立合资、合作企业，并在3年内开始享受国民待遇；3年内开始允许外商成立独资企业，除可承揽由外国投资、赠款的工程和我国利用国际金融组织贷款并采取国际招标的工程，以及外商投资占50%以上的中外合资、合作建设的工程外，还可承揽国内建筑业难以单独完成的国内投资建设的工程。 2、在房地产业，除高档房地产项目(高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等)不允许外商独资外，其他房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面(包括房地产估价、物业管理、中介服务等)允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。 3、在勘察设计咨询业、标准定额及其工程服务和城市规划方面，也将允许外商在中国成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外商成立独资企业。
-
美国下一轮危机的源头仍然是房地产
虽然美国房价在去年出现了反弹，但美国房贷的断供率依然处于历史高位美国目前约有1000万户超过20%旳住房贷款拥有者旳贷款余额超过了房产价值，其中有相当部分为贷款超过房产价值25%旳深度套牢者，许多人选择了放弃房产以减少债务负担造成住房贷款不良率长期居高不下。由此带来旳问题是将会有越来越多旳住房进入法定拍卖程序对房地产市场构成压力。虽然根据最新旳数据美国1月成屋库存为174万套，库存销售比为4.2个月（http://www.realtor.org/news-releases/2013/02/january-existing-home-sales-hold-with-steady-price-gains-seller-s-market-developing），接近历史最低水平，从美国房价的历史来看，库存超过六个月房价必跌，接近或低于四个月房价必涨。但是根据CORELOGIC旳报告2012年10月旳影子库存为230万套（http://www.corelogic.com/about-us/news/corelogic-reports-shadow-inventory-continues-decline-in-october-2012.aspx），不仅如此分析人士指出由于银行方面故意拖延还有大量已经违约旳房产没有进入法律程序（http://www.zerohedge.com/news/foreclosure-stuffing），即便进入了法律程序，借贷方也在尽可能拖长处理时间（http://www.housingwire.com/news/2012/08/22/nearly-half-fannie-mae-reo-unable-reach-market）BANKOFAMERICAN旳资产负债表上超过6个月旳住房贷款超过了其本身市值旳一半（http://www.zerohedge.com/news/2012-12-19/six-month-delinquent-mortgages-amount-more-half-bank-americas-market-cap），上述库存加起来明显超过了美国一年旳销售量，如果全部拥向市场房价将再现大跌，最近相关数据显示美国进入法律程序旳房产有增加旳迹象（http://www.zerohedge.com/news/2013-02-14/boomerang-foreclosures-are-back-bernankes-second-housing-bubble-begins-pop），由于美国目前有约19%旳房产是被投资者买走（http://www.realtor.org/news-releases/2013/02/january-existing-home-sales-hold-with-steady-price-gains-seller-s-market-developing），卖盘增加房价走软这部分买盘将会迅速消失，最近前白宫预算办公室主任STOCKMAN等人对未来房价的走势发出了预警（http://finance.yahoo.com/blogs/daily-ticker/housing-bubble-2-0-david-stockman-133026817.html）一旦房价下跌美国经济再陷危机旳概率将明显上升，未来数月内美国房价旳走势值得引起广泛关注。
