中国房地产还能火多久？（转发）

在《中国有多少人抱怨高房价？》一文中，笔者探讨了住房私有率（私有住宅面积占比）和住房自有率（拥有自有产权住宅的家庭户数占比）的差异，并粗略估算过去10年累计有至少6亿中国人抱怨高房价。要说明的是，“抱怨”相当于潜在需求，并不意味着所有抱怨的家庭或人都一定要拥有自有产权的房子，从国际上看，住房自有率在60%-70%之间就已经是较高的水平。但对于中国来说，渴望拥有自有产权住房的比例恐怕要更高，一是因为“居者有其屋”的传统观念；二是因为投资渠道有限，再加上房价连年上涨，投资或投机需求较为旺盛；三是因为收入分配不公，促使中低收入阶层更渴望拥有住房这个最大的家庭资产，以备不时之需。但无论是什么需求，背后都是人，人口年龄结构和人口流动性等因素会显著影响房地产市场的潜在需求。而且，人口变迁也将直接影响中国经济未来的增长潜力，从而间接影响房地产市场，要知道，房地产市场的发展是以中国经济增长为依托的，而不是相反。人口年龄结构来看，大致的结论是，10-15年后中国房地产市场的潜在需求将显著放缓。从“几零后”分类来看，中国50后-00后分别有2.03亿、2.4亿、2.17亿、2.22亿、2.09亿和1.63亿人，其中50后、60后和80后都经历了人口高速增长阶段。过去10年间，在中国经济高速增长的背景下，人数最多的60后正值事业高峰期，尽管他们赶上了福利分房时代，但改善型需求和投资需求十分旺盛；没有赶上福利分房的部分70后也不得不被迫进入房地产市场首次置业；而人数相对较多的80后相继进入婚龄，他们大多要从原来的家庭中分立出来重新组建家庭，这也带来了巨大的潜在需求。这几重叠加之下，导致过去十年房地产潜在需求呈现爆发式增长。当然，大部分85后因为年龄还小在过去10年可能还无法参与购房，我们再重新细化一下分类。1975-1984年的出生人口约有1.94亿，1985年-1994年的出生人口有2.3亿，而1995年-2004年的出生人口只有1.82亿人。可以看出，1985-1994年出生的人口最多，因为上世纪80年代末90年代初中国经历了一波生育高峰（1987年最高），这部分人口将在2010年开始进入婚龄。相比之前的一辈，他们当中的城镇人口更多，即使是农村人口也更向往城市生活，这群更庞大的潜在住房需求将在未来10-15年内释放（之所以说10-15年内，是考虑到目前房价过高，首次置业年龄可能要推迟一些）。但到2025年以后，由于下一波进入婚龄的人口骤减（减少了约5000万），再加上人数众多的50后、60后可能开始面临死亡的威胁并导致住房闲置增多，这样供求两方面都决定了房地产市场可能风光不再。有人会说，那时不是还会有改善型需求和投资需求吗？这就需要考虑到人口老龄化的威胁。按照联合国的标准，一国65岁以上的老年人口超过该国总人口的7%，就进入了老龄化社会，中国在2000年左右就已经踏入了老龄化社会，2009年这一指标达到了8.5%。到了2025年会是什么样子呢？根据联合国的预测数据，2025年，中国65岁以上人口将占13.4%，这是1970年的德国、1990年的日本和2010年的美国的水平，值得一提的是，印度到2050年才会达到这一水平。当然，尽管过去10年人口老龄化已经加速，但由于出生率连续20多年走低，中国的总抚养比依然在下降，相应的15-64岁劳动人口比重还在上升，也就是说人口红利似乎还在继续。但根据联合国的预测数据，2010年左右就将面临转折（印度要到2045年左右才会出现这一转折），人口红利将逐渐消失，到2025年左右将下降到全球平均水平。从总人口来看，中国2030年也将达到峰值。人口老龄化是一个全球现象，老龄化与资产价格密切相关，理论上，年轻时借钱消费和买资产防老，老了就要卖资产消费和还债。国际清算银行2010年8月发布了一份报告，研究了22个发达国家1970-2009年之间的房地产价格走势，其结论是老龄化的确会对资产价格产生负面影响，但并不必然会导致资产价格崩盘。不管怎样，对于中国来说，老龄化是一个逃不开的魔咒，到2025之后，房地产改善型需求和投机需求也将因为老龄化减少。从人口流动性来看，根据国家统计局的数据，2009年中国流动人口规模达1.8亿，2005-2009年间增长了约30%，同时2009年外出农民工在1.45亿，粗略估算有3500万左右有城镇户籍的流动人口。虽然难以准确预测未来10-15年流动人口的变化，但由于过去几年农村劳动力的快速转移以及新农村建设、中小城镇建设等相继开展，未来10年流动人口的增量会呈现逐渐递减之势。由于中国官方称还有1亿农民需要转移，其中约有一半外出打工，因此，到2020年，外出农民工总量应该在2亿左右；按过去四年的增长水平，城镇户籍的流动人口将在6000万左右。这样总的流动人口将在2.6亿左右，其中非婚龄流动人口约在1亿左右。尽管这1亿左右的非婚龄流动人口也许在农村或其他城市有住房，但既然他们背井离乡甚至举家外迁，客观上需要在居住地购房落脚，但现实却让他们的需求一直受到压抑。这里面涉及两个重要的制度，一个是农村的土地制度，一个是户籍管制制度。土地是农民的命根子，农民工即使外出恐怕也不愿意放弃手中的土地，除非能够得到市场价的补偿，这样他们才会在城镇有购房的本钱，如果农村土地不能有效且合理地流转，那么农民工恐怕难以在城镇购房。而对于城镇户籍流动人口来说，户籍管制意味着即使他们在居住地购房，也将面临子女教育、社会保障等诸方面的限制，也许用不着限购，他们就会逐渐厌恶这片令人伤心的居住地。这也意味着未来10年甚至更长的时间内，流动人口的潜在住房需求将会削弱，因为如果这两个制度依然长期压在头顶，他们中的大多数可能就会从希望变成绝望了，从而不愿意“流动”了。综合来看，未来10-15年，中国房地产市场依然相对比较乐观，从人口结构来看，庞大的85后群体建立新家庭存在购房需求；从人口流动来看，流动人口一直受压抑的潜在购房需求也很大，当然，需要**在土地和户籍制度方面作出让步。但不管怎样，到2025年之后，随着老龄化的加剧和人口流动的衰减，中国房地产市场或将伴随中国经济进入衰退期。

中齐泰安尽职调查报告（泰安房地产市场-房地产信托）

中融-天御苑股权投资集合资金信托计划尽职调查报告1项目背景与交易结构概述................................................................................................41.1项目背景........................................................................................................................41.2交易结构概述................................................................................................................41.2.1合作方案简述....................................................................................................................41.2.2资金用途............................................................................................................................42融资人资信情况...............................................................................................................62.1融资公司基本情况.........................................................................................................62.1.1融资公司控股（大）股东情况介绍................................................................................62.2项目公司情况概述.........................................................................................................83泰安房地产市场情况........................................................................................................93.1项目投资环境................................................................................................................93.1.1泰安宏观经济概况............................................................................................................93.1.2泰安地产市场概况.........................................................................................................123.1.3项目周边可比案例..........................................................................................................204项目地块概况.................................................................................................................244.1项目基本情况..............................................................................................................244.1.1项目用地情况.................................................................................................................244.1.2项目基本控规指标.........................................................................................................244.2项目建设条件..............................................................................................................254.3项目开发方案..............................................................................................................254.3.1项目定位....................................................................................................................254.3.2项目客户定位.............................................................................................................254.3.3物业类型和户型定位及配比......................................................................................264.4项目成本......................................................................................................................264.5项目销售收入..............................................................................................................264.6项目收益分析..............................................................................................................284.7项目建设实施进度.......................................................................................................295项目还款计划及来源......................................................................................................295.1项目还款计划..............................................................................................................295.2项目还款来源..............................................................................................................296信托方案与风险防范措施..............................................................................................306.1交易结构安排及信托计划摘要....................................................................................306.1.1信托结构.........................................................................................................................306.1.2交易结构.........................................................................................................................306.1.3风险防范措施.................................................................................................................317信托公司本项目议价能力及收益预测.............................................错误！未定义书签。8意见及建议.....................................................................................................................319项目资料...........................................................................................错误！未定义书签。

（新闻播报）房地产“鬼城”再调查：复活最长或需百年？

调控日益严厉的背景下，曾经遍布全国许多地区空城化状况严重的房地产新城（又称“鬼城”），作为中国房地产泡沫的“终极产物”，如今又是何种境遇？“随着时间的推移，昔日‘鬼城’、空城如今开始出现鲜为人知的变化。大部分新城在经历了艰难而又痛苦的‘空城期’以及‘鬼城期’之后，相继开始出现一些积极变化，人气开始聚集，新城的活力逐渐显山露水，似乎鬼城一下迎来了‘复活时代’。”洲联集团·五合智库总经理邹毅及其团队近期的一项专题调查发现。不过，邹毅指出，这些鬼城的真正复活还有很长的路要走，如果各地**部门新城开发终极目标不改变，“鬼城”复活将是一厢情愿。更有甚者，按照常规速度测算，国内个别“鬼城”要达到规划人口导入目标，所需时间可能是100年。“鬼城”现状60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城……这些都是迄今为止国内知名的“鬼城”。严格意义来说，上海的新江湾城还够不上这样的级别，但在许多对这个板块熟悉的人眼中，这里也是一个微型的“鬼城”。不久前，本报记者驱车前往新江湾城实地了解情况。车子停在路口等红灯，偌大一个十字路口，只有一辆车停在斑马线后，面前绿灯通行的道路在整整近一分钟的时间里，没有一辆车通过，斑马线上同样见不到一个人影。“我到新江湾城遇到这种情况也很正常，而且可能是在不同的时间段遇到。在上海交通如此拥堵的地方在一个区域经常遇到这样的情况，感觉还是很奇特的。”一位有过同样经历的人士表示。记者对新江湾城的实地探访中，遇到最多的人是保洁人员、保安人员、售楼人员以及三三两两出入售楼处看房的人们，以及在新江湾城天然河道边的垂钓者。一位垂钓者告诉记者，“大部分人都是从市区驱车前来的，主要是这里天然环境好，安静，全当度假。”在一个已经运作了近5年的区域内知名楼盘，记者看到，较大体量的前期房源已经交房，但很少能看到私家车出入和居民在小区出现。面对记者的质疑，该项目的销售人员表示，由于天气较热，居民很少外出。该人员同时指着几栋已经交房入住的小高层说：“你看，住户的窗花和窗帘都已经做好了，当然是有人住的。”不过令人奇怪的是，这些房源的窗花和窗帘，从一楼到顶楼，不仅贴着完全一样的窗花，而且几乎连窗花所贴位置和窗帘的款式都是一摸一样的。对于记者的质疑，销售人员无奈笑笑并未正面作答。“新江湾城空城的原因，首先是这里的不少项目尚未开发完毕，部分房源已售但未交房入住；其次，这里投资客比例极高，据说肯定超过30%；另外，这里的商业生活配套尚未完善，居住不便。”附近一家中介的服务人员告诉记者。就是这样一个空城，汇集了华润、仁恒、九龙仓等知名房企，以及中途退出的美国汉斯、铁狮门等国际知名房企。此处当前的新房价格，已普遍超过5万元/平方米，是不折不扣的豪宅空城。在洲联集团·五合智库的此次调研中，类似新江湾城这样的“空城”显然还只是非常小规模的，甚至不具有代表性。真正的“空城”，规模更大，空得更为彻底。邹毅指出，细数大多数国内“鬼城”的开发建设会发现，这些新城的建设无一不是**廉价供地、开发商高调出位、以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式。在这场借着城市化东风兴起的造城盛宴中，地方**在经济与政治利益面前与房地产开发商一道大快朵颐，新城表现出投资巨大、开发规模过大、规划过于超前、建设速度过于迅速等非理性特征。一个较极端的例子是，根据资料显示，改革开放30年，我国平均每年城市化率仅为0.86%。以人口规划100万的云南呈贡新城为例，结合云南省最大的城市昆明人口有320万人，第二大城市曲靖人口50万人口来看，按照常规速度，呈贡要聚集100万人口将需要大约100年的时间。“鬼城”硬伤去年美国《纽约时报》针对中国房地产泡沫而对鄂尔多斯新城作出的鬼城报道问世后，人们这才发现中国城市化进程中，由各地方**和房地产商合力掀起的新城狂欢，原来是“鬼影”重重。“‘鬼城’复活绝非易事。”通过这次调研，邹毅在其报告中直言，目前国内的这些“鬼城”有着太多硬伤难以补救。洲联集团·五合智库的调查团队发现，直到目前，许多地方的新城配套功能缺失依然难以改观。从地域维度来看，绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比，配套设施体量大幅落后于主导功能建设量司空见惯。“例如：温州新城从兴建开始，教育配套就一直缺位，在新城开发建设18年之久的情况下，由于先期规划时未留出足够的教育设施用地，造成现在增建小学无地可用的尴尬。广州珠江新城**性质的公共厕所和垃圾压缩站仅有1个，已建成的变电站仅2座，肉菜市场3个，已经竣工但是尚未移交的中小学也仅有3所。”邹毅说。无独有偶，“鬼城“内部配套措施即使在总量上可以满足规划人口导入量的使用需求，但是在新城分区土地规划时，设计单位大多未能合理确定配套设施的建设地点，造成“鬼城”内局部位置同类配套设施的分布过于密集，而其他位置却紧缺的不合理现象。无论是何种类型的配套缺失，都会破坏“鬼城”宜居功能，降低“鬼城”整体的运作效能，导致“鬼城”人口导入受阻，后期招商引资难度加大。徒增“鬼城”的复活难度。最大的问题还在于人口结构均衡难以达到。“明显的三大缺陷处处彰显出‘鬼城’中人口结构难以达到均衡的现实窘境，这必将影响‘鬼城’复活的效率和优劣。”邹毅直言。人口过度同质化造成社会结构脆弱、特定需求人群潮汐现象带来的交通和就业问题、人口社会经济地位的过度差异化或将阻塞人口流入，被认为是目前多数“鬼城”在人口结构方面的三大突出缺陷。新城开发终极目标之殇已经存在的众多“鬼城”，带来的负面影响不仅仅在感观层面，地方**“骑马难下”的境遇才是最大痛苦。目前现状是，新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷，只能靠后期运作来完善与整改。这意味着新城开发后期成本加大，而纠错的成本往往比用来完善的成本大得多。更何况这样的后期成本更多时候是个无底洞。“以京津新城为例，2005年建成之时，其配套设施投资高达68亿，2008年二次定位整改时期配套设施建设追加资金40亿，接近原计划相关投资的三分之二。”上述报告披露。另外，为了使“鬼城”能尽快复活，各地**伤透脑筋，从人才引进到各种政策优惠，想方设法，甚至不惜代价地进行招商引资，须付出巨大的人力和财力成本。邹毅指出，这些城市尝尽了“先造城后造市”的苦果。在邹毅看来，根本的问题在于各地新城开发终极目标的定位上。“是以假借城市化浪潮，超额投资，换取经济利益乃至政绩为目标，还是以尊重城市建设发展规律，务实为民，建造美好舒适新城，提高人居品质的城市化发展需要为目标？”答案逐渐浮出水面，如果不改变城市开发和建造中的极权管理模式，继续将广泛的公众意见排除在理性决策的大门之外，在新城开发建设的终极目标上不顾“以人为本”的城市化现实需求，众多“鬼城”的复活终将只是一厢情愿的美好希冀。报告最后指出，“中国新城建设狂欢之后的精疲力竭，必将为我们城市发展史留下一段不堪回首的往事。”

朱镕基清华谈话曝光 提及房地产和地方ZF

国际空头大师欲做空中国 对赌房地产泡沫将破裂

　　在中国经济高速成长的道路上，从来都不缺乏唱空的声音，不过这一次似乎有所不同，随着越来越多的国际空头大师加入唱空的阵营，并且公开宣称要做空中国，中国似乎从万众瞩目的明星，开始变成一个前途未卜的国家。　　詹姆斯·查诺斯，世界最大空头对冲基金尼克斯联合基金公司的总裁，曾经准确预见到美国安然公司的破产，并且通过做空“安然”而闻名于世。这一次，中国的房地产市场成了他眼中的“安然”，在他看来，中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上，中国经济将在一次惊人的房地产泡沫破灭中崩溃。查诺斯表示，他已经募集了2000万美元的离岸基金，对赌中国房地产泡沫破裂。乔治·索罗斯，全球最知名的做空大师，1992年成功狙击英镑一战成名；1997年攻击东南亚国家，被马哈蒂尔斥为“亚洲金融危机的纵火犯”。去年底，索罗斯在香港地区设立了他的首个亚洲办公室，据称主要目的也是做空中国。在这些标志性空头人物的带动下，大量国际热钱也都伺机而动，等待做空中国的机会出现。　　做空，这个词从金融学上来理解，可以分为两个层次：一是主动攻击型，比如索罗斯在1992年攻击英镑，以及1997年攻击东南亚货币，导致这些国家的汇率大跌；二是投机取巧型，如果投资者预期某一股票或者其他资产将来价格下跌，可以通过提前卖空或者其他类似方式来获益。　　如果从主动攻击型来看，纵观历史上曾经被国际资本击溃过的国家，不难发现这些国家都具有明显的三个特征：一是宏观基本面开始恶化，二是外汇储备不足，三是某些领域比如股市、楼市等出现资产泡沫，或者本币被高估。　　从上世纪90年代初索罗斯攻击英镑的过程看，当时的英国刚刚加入欧洲汇率机制(ERM)，德国马克是当时欧洲汇率机制的核心，是欧洲汇率之锚。机制内的成员国货币和德国马克挂钩，货币政策也向德国看齐。英国加入欧洲汇率机制时，英镑对德国马克的比例维持在2.95.　　事后看，这样的汇率水平对于英镑而言显然是高估了。当时的英国经济并不强大，1992年爆发的西欧金融危机让很多国家都陷入衰退，英国将自己的货币和德国马克捆绑在一起，实际上已经丧失了独立的货币政策，尤其是当本国经济衰退需要降息刺激时，英格兰银行无法自行其是，必须等待德国降息。但是德国并没有降息的打算，当时的德国虽然是欧洲最强经济体，但是“两德”刚刚统一不久，需要为前东德的重建投入大量资金，一旦降息，就有可能诱发严重的通货膨胀。在这样的背景下，对于英国而言，唯一的出路就是退出欧洲汇率机制，然后对英镑贬值。　　索罗斯很清楚地看到了英国的困局，于是调集大量资金做空英镑，尽管英国**多次公开宣称英镑不会退出欧洲汇率机制，也不会贬值，但是以索罗斯为首的对冲基金并没有放松对英镑的攻击。在英镑保卫战中，英国**不到300亿美元的外汇储备很快就全部耗尽，不得不在1992年9月15日宣布退出欧洲汇率机制，英镑最终大幅贬值，索罗斯在此一役中赚取了20亿美元。　　如果说英国的失败主要是因为在一个不恰当的时候做了一个不恰当的决定，错误地加入了欧洲汇率机制，从而给国际资本以可乘之机，几年后的泰国则几乎包含了金融危机爆发的所有元素——经济减速、出口锐减、楼市泡沫、股市泡沫、本币高估、汇率政策错误等等，这样的经济体自然无法逃脱索罗斯的猎杀。　　英镑和泰铢，上世纪90年代的两大狙击战，成为国际炒家攻击经济实体的最经典案例。如果将眼前的中国和当时的英国、泰国相比，不难发现基本上没有可比性。从经济总量来看，中国是全球第二大经济体，去年的GDP超过6万亿美元，无论是1992年的英国还是1997年的泰国，其经济实力和中国都不在一个量级上。从外汇储备来看，当年的英国和泰国的外汇储备均只在300亿美元上下，在捍卫本国货币的保卫战中，很快就被国际对冲基金耗尽，最终不得不放弃干预，任由本币大幅贬值。而中国的外汇储备为3万亿美元，如果将全球所有对冲基金放在一起，其规模也只有2万亿美元。更为重要的一点是，从本币是否高估来看，当时的英镑盯住德国马克，泰铢盯住美元，两个国家的货币都被高估，而在今天，几乎全世界都在呼吁人民币升值，这样的背景下，人民币显然不存在高估的问题。　　近期国际上做空中国的呼声之所以格外引人关注，主要原因还是据称索罗斯加入了做空中国的阵营。由于这位空头大师曾经成功导演了对英镑和泰铢的攻击，所以当传言索罗斯要做空中国，也就引发了不一样的震撼。　　首先且不论索罗斯做空中国的传言是否属实，就索罗斯本人而言，虽然是当之无愧的空头大师，但其能量也被人们大大神话。人们大多记住了他对英国和泰国的成功狙击，但却忘记了他在俄罗斯和中国香港等地的惨败。1998年，俄罗斯金融危机导致卢布贬值和主权债务违约，埋葬了著名的长期资本管理公司，索罗斯同样在这场危机中损失了数十亿美元，只不过其轰动效应被当时的长期资本管理公司所掩盖。在随后的美国网络股泡沫破灭中，索罗斯再次遭受重创，不得不在2000年关闭了旗下的量子基金。　　1998年，索罗斯为首的国际对冲基金攻击香港地区，最终也以惨败收场，这次战役充分说明了国际炒家也并非无所不能。1998年8月，亚洲金融危机爆发已有一年时间，大多数亚洲经济体在遭受金融危机冲击后，本币大幅贬值，但是香港是个例外，仍然牢牢维持7.8港元兑1美元的联系汇率。在周边国家货币大幅贬值之后，这使得港币看上去太贵，人们预期港币将会贬值，以维持香港地区的国际竞争力。一批国际对冲基金精心策划了一场对香港的攻击，在股市和汇市上对香港进行双杀。具体而言，就是国际炒家首先在香港股市卖空，借入股票然后卖出，获得港币后再大量兑换成美元，加上在债券市场借来的港币，国际炒家对港币大做空头。这样做的意义在于，如果香港允许港币贬值，国际炒家在港币上的空头头寸将会因此获益；如果香港维持港币汇率，很有可能通过加息来维护本币，但这样势必会对股市形成打压，股市将会因此大幅下跌，国际炒家在股市上的空头头寸将从中获益。　　但香港并没有如国际炒家所愿，选择加息来维护港币，反而是主动出手予以反击。当时的香港外汇储备接近1000亿美元，高居全球第三。香港金管局利用这批外汇储备进入香港股市，大量购买恒生指数中的33种成份股，恒生指数很快止跌回升，让这些在香港股市上大做空头的国际炒家损失惨重。作为世界上自由经济指数最高的经济体，香港特区**干预股市的做法一度在国际社会引发巨大争议，自由学派的旗帜性人物米尔顿·弗里德曼说香港**简直是疯了。但事后看，香港干预经济的成本远小于任由经济动荡的成本。　　一个经济实体遭受国际资本的攻击，一般而言都是集中在股市和汇市两个领域，而对于中国经济而言，这两个领域遭受攻击的可能性甚微。首先，中国拥有3万亿美元的外汇储备，足以应付任何对冲基金的攻击；其次，中国的资本市场相对封闭，能够做空的金融工具也很少；最后，中国的人民币和股市的估值都不高，甚至可以说较低，往下大幅做空的空间很小。所以，对于今天国际市场公开宣称要做空中国的炒家，不太可能有谁能够真正对中国经济发起主动攻击，更多的只是押注中国经济即将衰退。那么，中国经济真的即将由盛转衰吗？　　毋庸讳言，今天的中国经济的确面临重重考验。不过，观察中国经济是否会由盛转衰，最核心的因素是看中国未来是否会面临严重的需求不足：如果需求萎缩，中国经济将会面临较大的麻烦，只要需求强劲，其他的问题都不足以阻扰中国经济的成长。　　从外需来看，今年一季度，中国经济在外需贡献为负的情况下，依然取得了9.7%的增长。一季度贸易呈现逆差，一方面是因为国外发达经济体依然没有从经济危机中彻底复苏，对于中国经济的拉动作用还没有恢复到危机前的水平；另一方面，也是因为中国从海外的进口额越来越大，并且超过了同期的出口额，进而导致贸易逆差出现。从国外需求看，虽然国外发达经济体很难在短时间内恢复到全盛时期的水平，但至少已经开始走出低谷，所以中国经济海外需求趋好的概率大大高于恶化的概率。从中国的内需来看，无论是投资还是消费，都还有很大的潜力，广阔的中西部欠发达地区的崛起、13亿居民收入提高之后消费能力的日渐增强等等，都是中国经济的强劲引擎。　　如果具体到中国经济眼前的考验，劳动力成本上升、通货膨胀居高不下、房地产市场价格持续上涨……这些问题虽然的确构成了中国经济的困扰，但显然并非不治之症。劳动力成本上升，对于中国经济的出口竞争力自然是不小的打击，但也可以视为倒逼中国经济转型的契机。今年一季度，中国经济在贸易逆差的背景下取得9.7%的增长，充分显示了中国内需的潜力。劳动力成本上升虽然侵蚀了出口型企业的竞争力，但从积极角度看，劳动力成本提高也意味着居民收入提高，这将有利于刺激人们的消费能力，对于改善中国经济消费不足的顽疾大有裨益。　　从通货膨胀来看，目前10%左右的经济增速对应5%左右的物价指数，其实并不算过于严重的通货膨胀，毕竟高增长低通胀的黄金时代已经一去不复返。今年4月的CPI虽然仍然保持在5.3%的相对高位，但下半年将有望回落，全年物价指数呈现前高后低的走势，与去年前低后高形成截然反差。首先是央行持续紧缩的货币政策将在下半年显示出累加效应，高达21%的存款准备金率，以及广义货币M2在4月份创下15.3%的两年新低，都显示央行的努力已经大大回收了流动性。国际大宗商品价格在近期大幅回落，以及人民币的稳步升值，都将大大减轻输入性通胀的压力。从物价翘尾因素来看，去年下半年的物价指数远高于上半年，对于今年下半年的物价翘尾贡献因素将会减弱，也有助于今年下半年的CPI回落。如果从更长远的眼光来看，只要中国的粮食生产不出现减产，货币供应不再像前几年充裕，中国的通货膨胀就不会失控。　　除了通货膨胀，中国出现严重资产泡沫破灭的可能性也并不大。中国过去几年的房地产价格虽然出现了过快上涨，部分城市的确出现了泡沫化的迹象，但是过去一年的涨幅已经明显放缓。从去年4月份开始，这场史上最严厉的房地产调控已经历时一年多，至今仍然未有丝毫的放松迹象。虽然房价没有出现明显下降，但已经遏制了快速上升的势头，避免了房地产泡沫的进一步恶化，也使得中国的房地产不至于成为国际炒家的攻击对象。房地产调控对于中国经济增速的影响自然不可避免，但是一方面通过保障房的建设来予以对冲，一方面也促使中国经济培养更多新的增长点，可以早日摆脱对房地产的高度依赖。除了房地产存在一定泡沫之外，中国的股市大体健康，估值水平并不高，除了创业板之外，整体上难言泡沫。　　世界上没有完美的经济体，每个国家都会有各种各样的问题和矛盾，中国也不例外，但这并不意味着中国是一个可以被国际炒家做空的对象。今天国际炒家的喧哗，更多只是一种心理战术。1998年国际对冲基金攻击香港地区时，市场上也曾经散布各种谣言，比如人民币将大幅贬值、港币将脱离美元挂钩、香港银行将陷入挤兑潮等，国际炒家们通过各种传言制造市场恐慌情绪，以便从混乱中渔利，但最后这些谣言也都不攻自破，国际炒家也纷纷败走香港。今天，关于中国经济即将崩溃的种种言论，其实也不过是又一次老调重弹而已。

谢国忠预言中国房地产崩盘 在明年下半年开始

全文：中国经济正在放缓。下半年甚至可能会巨幅放缓。这对中国经济整体来说令人欣慰。　　过去的快速增长依赖的是不可持续的泡沫经济。增长持续的时间越长，经济衰落就会带来越多的痛楚。中国的选择要么是现在吃药，要么是日后动手术。　　经济放缓并不意味着货币紧缩政策就足够了。中国的利率在过去五年相对于平均通胀率实在是太低了。如果这种局面得不到扭转，即使经济增长放缓，通胀也会继续上升。中国应当尽快将存款利率提高三个百分点，才能防止通胀预期恶化。　　经济放缓不会变成硬着陆。出口、消费和基础设施将会继续增长。因为美元疲软，中国有击破房地产泡沫而不引起衰退的优势。　　如果中国以保护增长的名义再次手软，那么房地产泡沫必将重振。这将增加未来调整的幅度。房地产泡沫的破裂很可能会是因为美联储货币紧缩政策的影响，而非中国的选择。硬着陆将不可避免。　　现在是结构调整的好时机　　当前经济是从一个非常高的基数上开始放缓。20世纪90年代，电力消费平均低于8%。如果经济效率能够提高，甚至8%都可以带来10%的GDP增长率。在过去的八年间，电力消费以13%的速度增长。从当前水平上的进一步放缓不应当被视为是令人担忧的。　　尽管地方ZF将会有所收敛，支出还是会继续增长，但速度会慢很多。这对提高效率将十分有益。显然，形象工程在地方ZF支出中占了很大比例。如果流动性限制迫使他们取消这些项目，将有助于提升效率。　　虽然出口在数量上不会像以前那么增长，但是价格提升将是一个好消息。这将有助于工资的增长，从而刺激消费。中国在这方面是幸运的。还没有国家在制造业上能与中国抗衡。因此，这可以帮助将成本增长通过价格增长转移给全球消费者。这给了中国时间来处理通胀问题。　　通胀伤害了消费。但只要工资继续增长，就有望高于通胀，消费部门也将会持续增长。　　虽然房地产业状况不佳，地方ZF支出增长缓慢，消费、基础设施和出口仍将继续保持增长。现在对于中央ZF来说是紧缩房地产市场的一个大好时机。硬着陆的风险相对较低。尽管明年的增长率可能会低得令人担忧，但从未来的标准来看，这是件好事。不论是因为通胀还是经济复苏，美联储将把利率提高到5%以上。具体时间还不确定，可能会在2012年下半年开始。当这一切发生时，美元可能会反弹。中国境内的大量热钱将会撤离。房地产崩盘将会随之而来。对中国来说，这样的突然调整将会是一件极为糟糕的事情。选择现在调整最符合中国的利益。　　15年前，东南亚没有进行调整，因为疲软的美元不断注入流动性，从而维持了房地产泡沫。当美元形势扭转，整个地区也就土崩瓦解了。经济危机很快演变成了政治危机。整个地区仍在这种遗留影响中苦苦挣扎。中国应该从邻居身上吸取教训。　　放缓并不意味着紧缩结束　　有关紧缩政策最为流行的一种理论认为，中国必须通过发展来解决现在的问题。如果增长放缓，很多问题就将暴露。这种论调彻底错了。这些问题源于投机。货币政策紧缩之后，问题背后的利益关系也将暴露。但是，如果不调整，问题只会越来越大。　　另一种说法是在信贷下行周期，中小企业更容易受到伤害。但是，中小企业的流动性问题与投机有很大的关系――需要新的资金来继续游戏。　　当放缓变得更加明显，很多人会认为紧缩政策即使不是180度转弯，也至少应该结束了。这种观点错了。经济正在摆脱不平衡状态。流动性紧缩在地方ZF和房地产行业引发了重大调整。中国的通胀问题很大程度上可以归咎于这两个部门的过度开支。但是，如果没有这两个部门的过度支出，中国的通胀将会比以前更高，因为劳动力和能源市场平衡已经转向有利于通胀。　　中国的M2在过去四年翻了一番。其通胀力量还没有在经济中全面显现出来。当前16%的M2目标远高于经济的潜在增长率。因此仍在增加通胀的压力。　　中国正在进入一个工资两位数增长的十年。这对经济再平衡是件好事。但是其通胀影响不容低估。如果处理不好，可能就会导致不稳定。很可能5%的通胀率将会是一个长期现象。要解决这一问题，存款利率应尽快提高到5%以上。否则，通胀预期不会稳定下来。　　劳动力、土地、资源和环境尚未充分利用的时代已经结束了。试图维持过去的快速增长在未来十年将是十分危险的。　　尽管过去的八年间，中国名义GDP翻了一番，但是人们对此几乎没有任何感觉。中国不再像以前那样需要快速增长了。就业问题已经基本上得到解决。经济发展的目标应该转移到生活质量上。如果体系设置合理，5%的增长率可以很好地改善生活质量。（本文有删节）　　网友拍砖　　＠tjcc2008：将中国的现状放在一个成熟的市场经济国家，也许他的预言会能应验，可惜这是在中国，远远不是市场经济国家，很多事情你是没法按照正常逻辑进行预测的，要尊重现实。　　＠changshoujiang：房价要暴跌，2013年新的当家出现了哦！　　＠seein：怎么那么多人骂谢国忠呢？2007年股市6000点，他预言2008年股市暴跌，也就他一个人这么说；2008年四万亿也就他最坚决预言10年通货大膨胀，人民币贬值。　　＠222.70.☆.☆：现在还在说房价不会跌的，或会涨的人，只有两个可能，一个是房托，一个是炒房的，作为一个P民，连猪都看得懂的趋势，2012必出大事。　　＠疯言疯雨：老谢认为要美息升到5%，美元就掉头升值，中国的外资就开始撤离，楼市就开始崩盘。这个不太对。原因是几年内美息也不会升到5%。不过，我的看法是当人民币对美元升到6之上时（比如说5.9之类），国内的外资就会开始套现离场了，这时候，中国楼市就一定崩盘啦。这个事情也就1-2年内出现的。本文复制sohu网页！

谢国忠：地方**和房地产业过度开支导致通胀

　中国经济正在放缓。下半年甚至可能会巨幅放缓。这对中国经济整体来说令人欣慰。　　过去的快速增长依赖的是不可持续的泡沫经济。增长持续的时间越长，经济衰落就会带来越多的痛楚。中国的选择要么是现在吃药，要么是日后动手术。　　经济放缓并不意味着货币紧缩政策就足够了。中国的利率在过去五年相对于平均通胀率实在是太低了。如果这种局面得不到扭转，即使经济增长放缓，通胀也会继续上升。中国应当尽快将存款利率提高三个百分点，才能防止通胀预期恶化。　　经济放缓不会变成硬着陆。出口、消费和基础设施将会继续增长。因为美元疲软，中国有击破房地产泡沫而不引起衰退的优势。　　如果中国以保护增长的名义再次手软，那么房地产泡沫必将重振。这将增加未来调整的幅度。房地产泡沫的破裂很可能会是因为美联储货币紧缩政策的影响，而非中国的选择。硬着陆将不可避免。　　现在是调整的好时机　　当前经济是从一个非常高的基数上开始放缓。20世纪90年代，电力消费平均低于8%。如果经济效率能够提高，甚至8%都可以带来10%的GDP增长率。在过去的八年间，电力消费以13%的速度增长。从当前水平上的进一步放缓不应当被视为是令人担忧的。　　在第三季度，经济放缓可能要加速，因为地方**和开发商放弃了中央**将会再次放宽政策的希望，接受了较低的流动性水平，并相应地削减开支。当这种情况发生的时候，电力消耗增长率可能会低于10%，甚至是8%。　　尽管地方**将会有所收敛，支出还是会继续增长，但速度会慢很多。这对提高效率将十分有益。显然，形象工程在地方**支出中占了很大比例。如果流动性限制迫使他们取消这些项目，将有助于提升效率。　　虽然出口在数量上不会像以前那么增长，但是价格提升将是一个好消息。这将有助于工资的增长，从而刺激消费。中国在这方面是幸运的。还没有国家在制造业上能与中国抗衡。因此，这可以帮助将成本增长通过价格增长转移给全球消费者。这给了中国时间来处理通胀问题。如果由于价格上涨造成出口下降，中国就必须被迫迅速压低通胀，这很可能将造成经济的硬着陆。　　通胀伤害了消费。但是消费仍在以不错的速度增长。新一代消费者似乎有着较高的消费偏好。只要工资继续增长，就有望高于通胀，消费部门也将会持续增长。　　虽然房地产业状况不佳，地方**支出增长缓慢，消费、基础设施和出口仍将继续保持增长。现在对于中央**来说是紧缩房地产市场的一个大好时机。硬着陆的风险相对较低。尽管明年的增长率可能会低得令人担忧，但从未来的标准来看，这是件好事。　　中国正在经历一场巨大的房地产泡沫。调整只是一个时间问题。现在调整优于以后再调整，因为中国现在可以在不用担心外界压力的情况下解决这一问题。　　不论是因为通胀还是经济复苏，美联储将把利率提高到5%以上。具体时间还不确定，可能会在2012年下半年开始。当这一切发生时，美元可能会反弹。中国境内的大量热钱将会撤离。房地产崩盘将会随之而来。对中国来说，这样的突然调整将会是一件极为糟糕的事情。选择现在调整最符合中国的利益。　　15年前，东南亚没有进行调整，因为疲软的美元不断注入流动性，从而维持了房地产泡沫。当美元形势扭转，整个地区也就土崩瓦解了。经济危机很快演变成了政治危机。整个地区仍在这种遗留影响中苦苦挣扎。中国应该从邻居身上吸取教训。　　放缓并不意味着紧缩结束　　有关紧缩政策最为流行的一种理论认为，中国必须通过发展来解决现在的问题。如果增长放缓，很多问题就将暴露。这种论调彻底错了。这些问题源于投机。货币政策紧缩之后，问题背后的利益关系也将暴露。但是，如果不调整，问题只会越来越大。投机者永远不会浪费大好时光。如果中国听从了这种观点，那无异于把自己逼上绝境。　　另一种说法是紧缩政策将会伤害中小企业。他们无法获得发展所需的融资。在信贷下行周期，中小企业更容易受到伤害，因为银行出于安全的考虑往往倾向于大公司。但是，中小企业的流动性问题与投机有很大的关系。如果没有正在进行的资本项目，中小企业可以通过限制投资，只用营业利润进行再投资来解决流动性不足问题。这不是许多中小企业现在所处的情况。相反，他们正身陷某种投机活动，需要新的资金来继续游戏。　　当放缓变得更加明显，很多人会认为紧缩政策即使不是180度转弯，也至少应该结束了。这种观点错了。　　经济正在摆脱不平衡状态。流动性紧缩在地方**和房地产行业引发了重大调整。中国的通胀问题很大程度上可以归咎于这两个部门的过度开支。但是，如果没有这两个部门的过度支出，中国的通胀将会比以前更高，因为劳动力和能源市场平衡已经转向有利于通胀。　　然而，过去还没有过去。中国的M2在过去四年翻了一番。其通胀力量还没有在经济中全面显现出来。当前16%的M2目标远高于经济的潜在增长率。因此仍在增加通胀的压力。　　中国正在进入一个工资两位数增长的十年。这对经济再平衡是件好事。但是其通胀影响不容低估。如果处理不好，可能就会导致不稳定。　　能源市场的情况也与此类似。由于生产成本增加，产量增长放缓，中国的主要能源——煤炭价格可能会大幅上涨。很可能5%的通胀率将会是一个长期现象。要解决这一问题，存款利率应尽快提高到5%以上。否则，通胀预期不会稳定下来。稳定通胀预期应当被视做一场长期的战斗，应当同地方**和房地产行业的调整分开。　　“缓慢”增长是必要的　　劳动力、土地、资源和环境尚未充分利用的时代已经结束了。试图维持过去的快速增长在未来十年将是十分危险的。　　30年前，当中国向外国资本和贸易打开大门时，中国还是一个尚未充分利用的经济。国有企业的劳动力工作量很小。自然资源，主要是能源部门，尚未开发。中国实质上低估了这些要素的价格以增加在国际市场份额。装满水杯的过程正是快速增长的原因。　　现在杯子已经装满了。在很多领域，中国是在向未来借资源来补贴今天的生产。比如，环境将需要花费甚至超过中国外汇储备总额的巨额资金来进行保护。不保护环境就是为了GDP牺牲人民的健康。但是，巨大的健康危机可能就只是一个时间问题了。　　当这种情况发生时，政治力量可能就需要将重点从发展转移到安全上。最好是现在就能开始这一进程，而不是有一天突然面对。　　中国劳动力市场正在面对蓝领工人短缺、大学毕业生过剩的问题。推动增长无法解决这一问题，反而只会增加对蓝领工人的需求，这是增长的本质造成的。只有脱离建设，转向服务的经济再平衡，才能解决大学毕业生的就业问题。　　未来增长将主要取决于生产力(全要素生产率)，其次取决于资本深化。中国年均全要素生产率大约为4%至5%。维持这一速度将是非常困难的，因为简单学习已经结束了。但是，由于各种结构性问题，中国经济效率仍然较为低下。改革可以提高效率。把这两点结合起来，4%至5%的速度仍然是可能的。　　中国的基础设施建设仍然规模庞大，但是已经快接近尾声了。高速公路、铁路、地铁等短时间内就将完成。就像日本，未来的增长可能效率会很低。中国的资本深化主要发生在基础设施部门以及近来的重工业部门。下一个十年的机会将远远少于上一个十年。　　因此，到2020年，中国的增长率可能会从现在的10%降低到5%。如果质量较高，5%也是一个比较理想的增长率。　　尽管过去的八年间，中国名义GDP翻了一番，但是人们对此几乎没有任何感觉。中国不再像以前那样需要快速增长了。就业问题已经基本上得到解决。经济发展的目标应该转移到生活质量上。如果体系设置合理，5%的增长率可以很好地改善生活质量。　　最后，经济放缓仍然可以使中国在2020到2022年间成长为世界最大的经济体。如果通胀率为5%，2020年中国的名义GDP仍将是现在的三倍，达到18万亿美元，基本相当于美国的GDP总量。如果中国不发生经济硬着陆和货币贬值，这种可能性还是很大的。　　因此，中国在对发展和稳定进行权衡时可以更加保守。可持续比速度更重要。

上财中级房地产投资课件

《中级房地产投资》教学大纲一、课程基本信息1、课程类别：专业必修课2、课程学时：总学时363、学分：2二、课程的目的与任务：《中级房地产投资学》是房地产经济学专业的方向必修课程之一，它涉及房地产投资资金来源与筹措方式、投资环境及其评价、房地产投资的市场调查与预测、房地产综合开发与决策、房地产开发的前期准备、施工组织、效益评价、房地产投资方案的比较与选择以及房地产投资的ZF管理与行业管理等相关理论、方法和应用。本课程旨在使同学们系统掌握房地产投资过程中认识环境、分析市场、科学决策的理论和方法，并能运用所学知识分析、研究各种房地产投资问题。三、课程的基本要求：正确理解房地产投资的含义、p原则、内容和基本程序；了解房地产投资资金的筹集方式、筹资成本的计算，及房地产开发投资过程；领会和掌握不动产投资环境分析；系统掌握市场调查的方式和方法，掌握市场调查分析的常用方法；系统掌握房地产投资决策方法、投资效益分析、不确定性分析与风险分析等相关内容。四、教学内容、要求及学时分配：第1章房地产资金及其资金筹集2学时内容：房地产投资概述、房地产投资资金的筹措。重点：房地产投资资金的筹措。第2章资本成本的测算2学时内容：资本成本的概念与内容、资本成本率的种类、个别资本成本率的测算、综合资本成本率的测算、边际资本成本率的测算。重点：个别资本成本率的测算、综合资本成本率的测算。第3章房地产投资环境及其分析方法4学时内容：投资环境概述、房地产投资环境分析的内容、房地产投资环境分析方法。重点：房地产投资环境分析的内容、多因素和关键因素法、波特的五力因素模型、SWOT分析法。第4章房地产投资的市场调查2学时内容：房地产市场信息的概念、房地产市场信息的特征、房地产市场信息的作用、房地产市场调研的意义、房地产市场调研的内容、房地产市场调研的程序、房地产市场调研方法与方式。重点：房地产市场调研的内容、房地产市场调研的程序、房地产市场调研方法与方式。第5章房地产投资的市场预测4学时内容：房地产市场预测的意义、房地产预测的基本原则、房地产市场预测的内容、房地产市场预测的一般程序、房地产市场预测的方法。重点：房地产市场预测的一般程序、专家预测法、时间序列法、因果关系法。难点：因果关系法。第6章房地产综合开发与决策4学时内容：房地产综合开发的内涵与意义、房地产综合开发的主要内容与程序、房地产投资项目的可行性研究、房地产投资项目可行性研究内容和步骤、房地产投资项目可行性研究报告的撰写。重点：房地产综合开发的主要内容与程序、房地产投资项目可行性研究报告的撰写。第7章房地产开发的前期准备工作2学时内容：工程勘察与规划设计、p土地使用权的取得、拆迁补偿与安置。重点：拆迁补偿与安置。第8章房地产开发项目的施工组织2学时内容：工程建设招标与投标、p建设工程监理、工程竣工验收。重点：工程建设招投标、工程监理与验收。第9章房地产投资的微观效益分析2学时内容：房地产投资微观效益分析概述、房地产投资财务数据估算、房地产投资项目的财务评价方法与指标体系、房地产投资财务评价的基本计算表。重点：财务评价的数据估算、p房地产投资项目的财务评价方法与指标体系。第10章房地产投资项目的宏观效益分析2学时内容：房地产投资项目的国民经济评价概述、国民经济评价参数、房地产投资项目的外部效果、国民经济评价的基础报表与评价指标、房地产投资项目的社会评价。重点：国民经济评价参数、国民经济评价的基础报表与评价指标。第11章房地产投资敏感性分析2学时内容：房地产投资风险概述、p定性分析方法、盈亏平衡分析、敏感性分析。重点：盈亏平衡分析、敏感性分析。第12章房地产投资决策的方法2学时内容：房地产投资决策的类型、房地产投资的风险决策、不确定型决策方法。重点：不确定型决策方法。第13章房地产投资方案的比较与选择2学时内容：投资方案的相互关系、p互斥方案的比选、独立方案的比选、混合方案的比选、一般相关方案的比选。重点：各种方案的比选。五、考试考核办法：与房地产投资相关专题论文一篇，要求结构严谨，格式规范，字数在5000字左右，并要求汇报准备的专题内容。六、参考书：1.董藩、刘正山编著，《新编房地产投资学》，东北财经大学出版社，2004年第一版2.尹伯成、边华才，《房地产投资学》，复旦大学出版社，2002年版3.骈永富、阎俊爱，《房地产投资分析与决策》，中国物价出版社，2003年版4.李伟，《房地产投资分析与综合开发》，机械工业出版社，2003年版

陈宝存：房地产调控僵局谁之错？

本轮地产调控注定陷入僵局，延续了03年开始的屡次调控之错，但是责任在谁呢？愿房企还是地方**？实际谁也别埋怨地方**与房企的不配合，是你的调控从基础到手段的完全错误，而我们的高层再重复错误，又永远不承认。保障房乱象是注定的，早在年初1000万套保障房计划大力推出之时，我们很多业内专家就将根本不具执行可能的保障房建设计划定义为大跃进。早在2月21日我的文章《陈宝存：保障房住建部问责住建局有效吗？》中，我曾经讲了一个故事：“前天（2月19日）某地房管局的朋友和我说了一个事：刚上任的新局长，给下属各分支机构下指标，必须完成多少套公租房，不论你采用何种手段，是买是租还是建。貌似要求十分强力，但是我们知道的是，恰恰城建房管部门一无资金，二无土地，问责一把手最终演变为问责住建局，住建部会有何感想？”我评价政策的后果：“最近看电视剧《钢铁时代》，对于大炼钢铁的历史场景有了新的认识。那个时期人们对社会主义祖国的建设倾注了极大的热情，人们不但“人有多大胆地有多大产”，也同时认为钢产量的翻番可以通过土法上马大建家庭小高炉实现。但是，科学性却不是热情可以解决的。由于大跃进引发的三年自然灾害后果十分严重。对于保障房建设的热情，我们并不否认。但是，超越过程的所有努力，都未必见效。强加给地方的保障房建设任务，在保障房问责制下，会产生什么问题，目前我还想象不到。但是，我想在目前的土地供应局面下，靠配建制解决1000万套保障房的目标是不可能实现的。那么，1000万套保障房的开工还必须完成，地方**的各级机构会如何操作保障房建设的完成情况报告，值得我们关注。上述房管局领导的做法，我不认为是决心使然。简单的行政命令加上官本位的机制，下属的分支机构用什么智慧帮助领导完成目标，如何完成目标，在我们民间超强的变通能力下还是有的。”现在已经有了初步答案：首先石家庄市罚没违建小产权基本属于胡乱粗暴行政。山西发文直接将职工集资建房建房这样只针对少数特权和小利益群体的保障房加以肯定。北京更是直接鼓励央企国企中央与北京市机关、行政事业单位等等建设职工福利房。如此乱象，主要是保障房大建计划是那么不切实际。关于保障房分配的问题，我一直强调，即使土地资金建设盈利问题都能解决，保障房分配一定是新的不公正。我们惯有的思维决定了公平才是主要社会问题。而建设过程与分配过程中选择公平太难了。如何做到公正公平？什么才叫公正公平？　　我们曾经50年选择公共租赁房，也就有了50年住房供应的巨大欠债，我相信不是资金问题，而是积极性问题。这也是启动房改的最大因素。我们不是没有选择过公有制实践，我们的养懒人机制下的所谓公有制效果如何？我们不能健忘到这种程度。靠分配解决，抛开市场因素的分配是最大的不公平。保障房分配是不可能解决分配公平问题的。那么还原市场解决住房问题是必须的。而且十二五期间的保障房3600万套只是阶段性的解决基本住房需求，这对市场上主要以换房、改善性住房的需求根本没什么关系。而外来人口的住房需求，与3600万套的关系只有大约800万套的公租房，而公租房40平米为主，实在是无视每年进城1500万农村人口的实际需求。那么，商品房还将是未来新晋城市人口的重心，只是，我们的保障房大建只能放慢商品房土地供应。这样造成的需求压制的结果才是最大问题。我们有否解决方案？还是从此以后不让老百姓进城，也不让本地居民提升住房品质？靠目前延续了很多年的房地产调控政策，只能制造更大的不平等，更大的不公平。也会制造最大的市场波动。转自：http://chenbaocun.blog.sohu.com/173522840.html

美国经验与中国房地产市场的出路

[摘要]为了避免房地产泡沫过度膨胀以及房价过高引发的社会问题，从2010年起我国ZF密集出台了一系列房地产调控政策。从目前来看，调控所取得的初步成效尚不足以让市场满意。对于房地产市场未来出路的讨论，成为人们热议的焦点。作为宏观经济的重要组成部分，房地产市场总体走势与经济周期、信贷周期运行密不可分，本轮金融危机前后美国房地产市场的具体表现就充分体现了这种复杂的互动关系。对当前美国房地产市场走势的分析，有助于我们换一种视角重新审视中国房地产问题，思考影响房地产市场走向的决定性因素，探索促进房地产市场持续稳定发展的可行之路。　　（中经评论·北京）一、美国房地产市场走势的基本判断　　　　（一）美国房地产周期短期内难以进入复苏阶段　　　　金融危机爆发前，美国房地产市场的大幅扩张并非刚性需求上涨所引起的。银行信贷扩张以及由此引发的消费者消费模式的变化和金融创新过度以及由此导致的投资乃至投机需求的扩张，才是本轮房地产泡沫膨胀的主因。历史经验表明，受金融信贷杠杆刺激形成的泡沫一旦被刺破，复苏将会经过更长久的调整才会来临。美国房地产市场、信贷市场以及宏观经济自危机爆发以来总体持续低迷的表现也证明了这一点。而从刚性需求来看，美国房地产市场未来前景更令人忧虑。一方面，近年来美国的人口净迁移率一直维持下降趋势，房屋刚性需求与过去相比大幅降低；另一方面，美国人口生育率自二十世纪九十年代初开始就进入持续下降通道，加之美国“婴儿潮”一代目前也开始陆续退休，美国人口数量与结构的变化对房地产市场刚性需求的负面影响将逐步显现。　　美国ZF在危机爆发以来推出的超大规模经济刺激政策取得了一定的成效，控制了经济下滑趋势，但受房地产市场持续低迷影响，失业率维持高位，经济复苏的不确定性加大。尽管从银行资本结构调整到资产购买计划、量化宽松，美国采取了多项非常规措施，但房地产泡沫破裂对私人部门资产负债表造成的严重破坏尚未恢复，信贷紧缩局面未能有效改善。近期美国房屋销售仍呈下跌态势，待售房屋和存货数量庞大，抵押贷款拖欠率和止赎比例没有明显改善，止赎房屋将不断进入市场，严重压制房地产市场的复苏。综合考虑美国经济复苏疲软、失业率居高不下、信贷紧缩的总体格局难以迅速改善等现实情况，预计美国房地产未来复苏形势不容乐观，短期内进入复苏阶段难度较大，房地产市场的调整至少将持续至2013年。　　　　（二）美国房地产市场继续深度下探的可能性不大　　　　从目前来看，美国房地产价格较危机爆发前下降了30%以上，住房按揭的成本也在美联储0－0．25的基准利率水平影响下处于历史低位。2010年年初以来，美国住房按揭贷款申请数量开始呈现上升趋势，信贷市场也有了一定的松动迹象。此外，ZF持续推出的刺激政策也有助于对防止房价继续下跌形成较为有力的支撑。一方面，美国ZF利用ZF支持企业计划（GSE）继续为受供应过剩和失业率持续高位振荡影响的房地产市场提供支持，另一方面，其推出的旨在压低长期贷款利率的定量宽松货币政策，也进一步延长和扩大了资产购买计划。　　截至目前，美国新房月度销售量继续徘徊在30万套左右，二手房销售量连续4年多徘徊在500万套左右。从库存销售比来看，2008年年初以来美国新房库存／销售、二手房／销售一直维持在10倍区间宽幅振荡。低销售量数据的长期维持以及库存销售比的变化趋势表明，美国住房需求已经逐步形成底部，未来继续深度下探的可能性不大。　　　　（三）美国住房金融改革的前景预测　　　　自2009年年初奥巴马总统上任以来，美国ZF就采取了多项措施以稳定房地产市场并向陷入困境的私人部门提供紧急援助，具体包括：扩大首次购房者的税收抵免，为各州和地方房屋中介提供额外支持，颁布并实施社区安定和发展计划、按揭贷款修正和再融资举措、房地产咨询计划，加大支持力度以帮助获得联邦住宅管理局提供担保的按揭贷款，加强消费者保护等。与此同时，美国ZF还通过优先股购买协议继续向“两房”提供财政支持。这一系列政策的确有助于避免房地产危机的进一步恶化，但失业率上升、家庭财富减少、信贷标准提高等因素对房地产市场形成了持续的负面影响，而此前大量积压的未售住宅为市场所消化尚待时日。尤其值得注意的是，作为在美国住房按揭抵押贷款市场所占份额达75%的政策性金融机构，“两房”已动用了美国联邦ZF1．5万亿美元救助资金，其债券占美联储资产负债表的近四成。然而，“两房”目前仍遗留许多问题。据美国ZF预计，到2013年救助“两房”还需3630亿美元。　　为了重构ZF与住房市场的关系，针对美国住房金融体系特别是“两房”的缺陷，美国财政部与住房和城市开发部2011年2月向国会提交了《改革美国住房金融市场》的报告，就住房金融体系中ZF与市场之间分工等问题提出一系列改革建议。但由于美国住房金融改革涉及面较广，周期性经济复苏与结构性改革的矛盾叠加，加上民主党与共和党复杂的政治博弈，美国住房金融改革的具体措施至今仍未完全确定。　　总的来看，在美国房地产市场已经缩水30%，又面临止赎、就业不振和债务去杠杆化等诸多不利因素情况下，美国ZF应对房地产市场的政策措施如有不慎，可能对仍旧疲软的房地产市场乃至整个金融市场形成较大冲击，并对实体经济复苏形成显著的负面影响。我们认为，美国住房金融改革要想取得明显成效，除了充分考虑房地产自身运行规律以及政治影响因素之外，也应充分重视经济周期、信贷周期与房地产周期的相互影响，制定一整套政策措施以推动房地产市场复苏，实现经济稳定、可持续发展。　　　　二、美国房地产市场的三大启示　　　　（一）启示一：宏观经济的平稳运行是遏制房地产泡沫过度膨胀的基础　　　　美国房地产周期运行的历史经验表明，宏观经济过热往往会引发房地产市场短期内需求激增，而由于土地资源的有限性以及房地产开发的滞后性，房地产供给难以迅速跟进，导致土地价格与房屋价格均出现快速上扬。在这一过程中，经济飞速增长、就业率大幅提升，改善居住条件成为住房需求扩大的一项重要动因；与此同时，在过热的经济景气之下，投资者风险偏好往往远超正常水平，市场资金出于逐利目的对房地产的追捧，则将房地产市场需求进一步放大，往往会导致房地产泡沫极度膨胀。而宏观经济的急速下挫则将给房地产市场造成严重的冲击，甚至可能直接导致房地产泡沫破裂，进而出现房价与经济增速螺旋下降的恶性循环。因此，我国ZF应理性看待改革开放以来国内经济的高速增长，合理把握经济发展的热度，积极运用市场监控指标体系，科学甄别经济运行中的反常现象，采取适当的宏观调控政策措施，一方面要保证经济可持续发展，把市场热度与泡沫维持在可控水平，另一方面又要避免调控力度过大，导致经济转向、泡沫破裂。　　　　（二）启示二：信贷与杠杆的合理化水平是房地产市场健康运行的关键　　　　在金融危机中，美国各地房地产贷款违约事件与前一阶段贷款激增和相关杠杆化操作存在紧密关系。IMF对40个样本国家进行调查的结果也表明，房地产泡沫与信贷扩张“双热潮”是大多数国家陷入金融危机与严重经济衰退的主要原因。而仅有房地产“热潮”而无信贷“热潮”的国家则经济衰退相对温和。有鉴于此，控制市场信贷与杠杆的过度扩张有利于降低房地产金融危机爆发的概率。事实上，就中国的情况而言，市场上货币供应量的多少在一定程度上将直接影响房地产的景气程度。中国国家发改委早在2007年发布的一份报告中就已作出警示：我国资本市场流动性过剩资金有很大一部分为房地产行业所吸收，而房地产市场和信贷市场之间的相互推动机制，又会在一定程度上加剧我国房地产泡沫的积累。因此，为了避免房地产市场与信贷市场的过度“捆绑”以及泡沫风险向金融领域的大量集中，将信贷与杠杆限制在一个合理的水平尤为必要。从目前来看，可能需要对抵押贷款制定更加严格的规则及借贷标准，并实施更大的反周期缓冲措施，以缓解银行资本头寸的波动。　　　　（三）启示三：加大ZF监管力度是房地产市场合理有效运行的重要保障　　　　目前我国ZF对房地产关注度相对较高，但除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用的规定外，尚无一个明确的专门机构负责对房地产金融机构进行管理，房地产金融业务的有关规范也有待明确。为了预防房地产金融市场风险过度积累，我国应针对房地产相关金融业务与产品建立适宜的监督管理机制，在保障金融工具为房地产市场发展提供有力支持的同时，避免金融创新对房地产市场风险的过度放大。此外，结合我国土地产权制度特征，建立透明的产权交易与转让体系，保障土地供应的公平、合理、有效，为房地产市场的有效运行提供一个良好的制度环境。　　从近期我国房地产市场走势来看，政策调控已初见成效。根据国家统计局报告，2011年10月全国70个大中城市房价环比首次下跌了0．14个百分点，其中新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市数量达到34个。在考虑下一步房地产政策调控时，应进一步将宏观经济的平稳运行、信贷与杠杆的合理化水平同时纳入考虑范畴，加大ZF监管力度，重点关注两个方面因素：一是调控政策是否准确把握了影响房地产市场走向的决定性因素；二是调控政策对房地产市场的作用机制是否合理。在此基础上，出台具体的调控政策，促进房地产市场持续稳定运行。　　　　三、中资银行应当关注的重点　　　　一方面，中资银行应密切关注美国房地产市场阶段走势，及时跟踪美国ZF在房地产金融改革方面推出的一系列政策措施，做好风险管理及资产配置等方面的应对方案，特别应重点关注房地产市场走势给美国经济与信贷市场带来的影响。与此同时，还应注意美国房地产市场走势对美国金融机构财务状况、违约风险的影响，以及由此可能引发的在美外汇业务的交易对手风险和贸易融资业务的违约风险。　　另一方面，随着国内房地产调控进入关键时期，中资银行应加强房地产贷款潜在风险的防控，关注相关房地产开发项目资金缺口、建设进度、销售情况以及贷款收回情况等等，全面评估房地产开发项目的各类风险，逐一制定切实可行的风险化解方案。　　此外，中资银行还应注意防范房地产市场风险向宏观经济和信贷市场传递可能造成的损失。从目前来看，国内宏观调控的基本取向在短期内不会发生变化。未来房价走势可能将出现拐点，宏观经济与信贷市场可能将受到不同程度的影响，市场流动性风险可能有所上升。有鉴于此，中资银行应进一步加强流动性风险监控与预测，健全完善流动性风险管理体系，合理安排各层次流动性储备，实现流动性与收益性的有效平衡。