-
房地产业快速健康发展——“十一五”时期山东经济社会发展系列分析之十四
房地产业快速健康发展——“十一五”时期山东经济社会发展系列分析之十四统计分析[2011513]时间：2011-06-14来源：综合处“十一五”时期，随着我省工业化和城镇化进程的加快，房地产开发企业实力显著增强，开发规模持续扩大，投资逐年增加，房地产业快速健康发展，为改善城镇居民居住条件、加快城市建设步伐作出了积极贡献，同时为提升我省服务业发展水平发挥了重要作用。一、房地产开发企业发展迅速，实力增强“十一五”时期，我省房地产开发企业数量迅速增加。2005年，全省共有房地产开发企业3039家，到2010年，企业数量已增至5793家，比2005年多2754家，年均增长13.8%。高资质等级的房地产企业增长较快，2010年，全省一级资质的房地产开发企业64家，是2004年的2.3倍，年均增长18.0%。“十一五”时期，我省房地产业的发展不仅反映在企业数量的增多，更反映在企业实力的增强。2009年，全省房地产开发企业实收资本1362.2亿元，是2005年的2.3倍，平均每个企业2302万元，比2005年多385万元。2010年全省房地产开发企业资产总计9135.8亿元，是2005年的3.0倍，年均增长29.8%。房地产企业效益大幅度提升。2009年，全省房地产企业开发主营业务收入2068.3亿元，是2005年的2.6倍，年均增长27.4%，其中商品房销售收入1996.7亿元，是2005年的2.7倍，年均增长28.0%；“十一五”前四年实现利润总额657.7亿元，年均增长28.0%。二、房地产开发投资力度逐步加大，增速较快“十一五”时期，我省进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理，主动顺应宏观调控，及时调整发展战略，研究和解决发展过程中存在的问题，房地产企业开发积极性逐步提高，开发规模持续扩大，保持了房地产市场健康发展。“十一五”时期，我省房地产开发投资累计完成10425.4亿元，年均增长27.2%，高于全社会固定资产投资年均增速10.0个百分点。其中，住宅投资累计完成8060.4亿元，年均增长29.2%，占房地产开发投资的77.3%；办公楼投资累计完成265.4亿元，年均增长14.8%，占2.5%；商业营业用房投资累计完成1256.4亿元，年均增长23.8%，占15.6%。在住宅投资中，90平方米及以下住宅投资完成2079.3亿元，占住宅投资的25.8%。分年度看，2006年全省房地产开发投资完成1185.4亿元，增长21.2%；2007年投资1521.0亿元，增长28.3%；2008年投资2038.5亿元，增长34.0%；2009年受国际金融危机的影响，投资增速减缓，投资2428.7亿元，增长19.1%。2010年投资3251.8亿元，增长33.9%，投资总量是2005年的3.3倍，投资总量占全国的7.1%，居全国第4位。其中，住宅投资完成2513.4亿元，增长35.1%，占房地产开发投资的77.3%；办公楼投资完成72.9亿元，增长19.4%，占2.2%；商业营业用房投资完成374.4亿元，增长14.3%，占11.5%。三、商品房建设规模扩大，施工面积稳定增长“十一五”时期，我省商品房建设规模不断扩大，基本满足了城镇居民购房需求。商品房施工面积累计完成98006.4万平方米，年均增长21.5%，其中，住宅施工面积累计完成80452.5万平方米，年均增长21.4%，占商品房施工面积的82.1%；办公楼为2096.6万平方米，年均增长13.4%，占2.1%；商业营业用房为10950.5万平方米，年均增长19.2%，占11.2%。在住宅投资中，90平方米及以下住宅施工面积累计完成19687.9万平方米，占住宅施工面积的24.5%。分年度看，2006年全省商品房施工面积12392.3万平方米，增长16.1%；2007年为15165.1万平方米，增长22.4%；2008年为20098.7万平方米，增长32.5%；2009年为22121.3万平方米，增长10.1%，是2005年的2.1倍。2010年我省商品房施工面积28229.0万平方米，增长27.6%，其中，住宅施工面积22881.8万平方米，增长26.2%，占商品房施工面积的81.1%；办公楼施工面积476.8万平方米，增长7.3%，占1.7%；商业营业用房施工面积3280.5万平方米，增长33.6%，占11.6%。四、商品房供应量逐年增加，基本保障了居民购房需求“十一五”时期，我省加大投入力度，加快建设步伐，建成了一批环境优美、配套设施较为齐全的商品住房。商品房竣工面积累计完成24257.5万平方米，年均增长6.8%，其中，住宅竣工面积累计完成18918.7万平方米，年均增长6.6%，占商品房竣工面积的78.0%；办公楼竣工面积累计完成380.6万平方米，年均增长9.9%，占1.5%；商业营业用房竣工面积累计完成2053.8万平方米，年均增长5.1%，占8.5%。在住宅投资中，90平方米及以下住宅竣工面积累计完成4560.0万平方米，占住宅竣工面积的24.1%。分年度看，2006年全省商品房竣工面积3699.1万平方米，增长2.7%；2007年为3794.7万平方米，增长2.6%；2008年为4535.1万平方米，增长19.5%；2009年为5026.9万平方米，增长10.8%；2010年为4999.7万平方米，同比下降0.3%，其中，住宅竣工面积4212.8万平方米，下降2.5%，占商品房竣工面积的84.3%；办公楼竣工面积84.5万平方米，下降29.4%，占1.7%；商业营业用房竣工面积497.5万平方米，增长16.9%，占10.0%。五、房地产市场需求持续见旺，需求量较大“十一五”时期，我省住房商品化、市场化程度进一步提高，城镇居民购房需求量较大，商品房销售市场比较活跃，销售量快速增长。商品房销售面积累计31046.1万平方米，年均增长19.9%，其中，住宅销售面积累计28533.9万平方米，年均增长19.8%，占商品房销售面积的92.0%；办公楼销售面积累计293.3万平方米，年均增长17.1%，占0.9%；商业营业用房销售面积累计1863.8万平方米，年均增长17.6%，占6.0%。在住宅投资中，90平方米及以下住宅销售面积累计6991.6万平方米，占住宅销售面积的24.5%。分年度看，2006年全省商品房销售面积4172.2万平方米，增长11.1%；2007年为5063.0万平方米，增长21.4%；2008年为5507.6万平方米，增长8.8%；2009年为7076.9万平方米，增长28.5%。2010年为9291.2万平方米，增长32.4%，其中，住宅销售面积8443.2万平方米，增长30.3%，占商品房销售面积的90.9%；办公楼销售面积82.5万平方米，增长32.6%，占0.9%；商业营业用房销售面积609.9万平方米，增长58.8%，占6.6%。六、房地产开发资金充足，自筹资金、定金和预收款为主要资金来源“十一五”时期，我省房地产开发资金累计到位13503.7亿元，年均增长32.0%，比房地产开发投资平均增速高2.8个百分点。其中，国内贷款累计到位2438.8亿元，年均增长33.8%，占房地产开发资金的18.1%；利用外资累计到位103.3亿元，年均增长23.3%，占0.8%；自筹资金累计到位5421.8亿元，年均增长31.1%，占40.2%；其他资金来源累计到位5521.9亿元，年均增长32.3%，占40.9%。在其他资金来源中，定金及预收款累计到位3820.5亿元，年均增长25.7%，占房地产开发资金的28.5%；个人按揭贷款累计到位1156.7亿元，年均增长75.2%，占房地产开发资金的8.5%。分年度看，2006年全省房地产开发资金累计到位1450.1亿元，增长31.2%；2007年到位1853.0亿元，增长27.8%；2008年到位2393.9亿元，增长29.2%；2009年到位3934.2亿元，增长64.3%；2010年到位4431.4亿元，增长31.3%，其中，国内贷款到位756.6亿元，增长19.0%，占房地产开发资金的17.1%；利用外资到位18.9亿元，增长46.5%，占0.4%；自筹资金到位1787.8亿元，增长40.5%，占40.4%；其他资金来源到位1868.1亿元，增长28.4%，占42.1%。在其他资金来源中，定金及预收款到位1126.4亿元，增长23.9%，占房地产开发资金的25.4%；个人按揭贷款到位447.5亿元，增长30.7%，占房地产开发资金的10.1%。
-
[轉貼] 浅述房地产开发项目成本、质量和绩效的平衡分析
作者：杨光清房地产开发项目的属性：房地产开发项目的所有工作都以项目为特征，每一个项目都作为一个独立成本的核算单元，有其自己的盈亏报告，开发商的总利润就是所有的项目利润之和，因此地产开发项目是项目驱动型。在驱动型项目管理过程中，项目经理总是在开发项目全寿命周期内追求成本、进度、绩效的合理组合，以此达到本项目的开发目标。要实现公司的开发目标，就要求项目经理根据项目开发计划进行时间、成本、绩效进行平衡、平衡分析。有经验的项目经理在危机出现时，心中预先已想好的合适的时间、成本、绩效平衡和平衡分析，并认识到平衡分析是持续思考过程的一部分。没有经验的项目经理，在危机出现时可能会出现脚痛医脚、手痛医手这种疲于应付的局面。房地产开发项目总是基于约束条件下而进行的。从大多数开发项目的开发实践分析，在项目定义阶段，绩效、时间是两个重要约束条件；在实施阶段，成本是一个重要约束条件；在项目竣工验收阶段，时间是一个重要约束条件。如果一个开发项目，上述三个要素都是固定的，那么除了全部成功以外没有别的选择。如果上述三个要素都可以变动，那么项目就没有了任何约束，也就是失去了平衡。平衡分析的方法：1、在决策过程中，识别并了解冲突。任何一个房地产开发项目，都有成本、进度、绩效管理和控制系统，以此比较实际结果与计划的差异，通过偏差分析来仔细研究成果，并提供状态报告，以保证实施正确行动并解决问题。首先，要检验早期警报来源和情报资料的正确性，回答下列问题：这些信息与本项目相关吗？信息及时吗？数据完整吗？什么因素促使这种情况出现并存在？如何确认信息是正确的？项目管理培训如果信息是真，对本项目而言意味着什么？理解冲突的潜在原因，进而理解三要素平衡分析的理由，大多数理由按帕累托原则可以集中为：人的误差或事故；不确定性问题；没有料到的问题。2、对项目目标进行全面检查。房地产开发项目目标通常决定着成本、时间和绩效之间存在的变化幅度。目标检查的内容为：项目目标；项目发起人关于项目整体目标和战略计划；工作描述；进度、成本和绩效描述；资源消费与计划。3、分析项目环境和状态。对房地产开发项目的实际成本、进度和绩效与初步或修改的项目计划的进行详细比较。在分析项目环境和状态十，着重解决如下问题：确定成本、进度和绩效的相对优先权；确定公司的赢利能力和战略计划的影响；得出一个管理评估。如果项目有一个从执行组织外获取的产品或服务的合同，那么就要求提供产品或服务的合作伙伴对他的项目状况进行自我评估，从而得出所获得的产品或服务对成本、进度和绩效的评估；从细节上检查项目每个工作包的状况，提出完成时间、成本和绩效要求。经过项目环境和状态分析，而找出项目是哪些方面存在问题。一般来说，往往是下列几方面会对项目造成影响：不充分的计划；范围变更；不良的绩效过激的表现；环境限制。4、找出替代方案。通过上述分析、讨论和评估，再寻找和确定替代方案。替代方案就是通过时间、成本和绩效的不同组合，列出完成项目的办法。寻找和确定替代方案时，对下面问题进行回答：进度：—顾客可以接受时间的拖延吗？—时间的拖延会改变公司的其他项目和客户的完工日期吗？—资源可以重新调配以满足新的进度计划吗？—对新的计划来说成本是什么？—增加的时间能给我们带来新的改进吗？—项目的拖延会引起别的项目拖延吗？—客户的反映将会是什么？—这会影响销售吗？成本：—是什么导致成本超过预期？项目管理培训—采取什么措施可以减少剩下的成本？—客户会接受额外的变化吗？项目管理论坛—我们应该接受别的成本吗？—在成本预算内我们可以重新协商时间或绩效吗？—项目剩余部分的预算成本准确吗？绩效：—最初的规格能满足吗？—如果不能，在什么成本下我们可以保证满足？—质量等级可以协商吗？—对公司和客户来讲质量等级改变有什么优点？—对公司和客户来讲质量等级改变有什么缺点？—我们是要提高还是要降低绩效？—客户会接受这种改变吗？—绩效的改变会导致产品或物业的责任吗？—质量、规格改变会引起资源重新分配吗？—质量、规格改变会影响销售吗？回答了上述问题，我们对成本、进度和绩效之间的平衡关系就相对理解了。
-
瑞银: 60页 中国房地产市场 20110531
UBSInvestmentResearch:ChinaPropertySectorDate:31May2011Language:EnglishFormat:PDFPages:60TableofContents—Recommendations...............................................................................................3—Appendix..............................................................................................................9—AgilePropertyHoldings(Ba2/BBSta/Sta)...........................................13—CentralChinaRealEstate(Ba3/BB-Sta/Sta)..................................15—ChinaOverseasLand&Investment(Baa2/BBBSta/Sta)..................17—ChinaSCEProperty(B1/B+Pos/Sta)..............................................19—CountryGarden(Ba3/BBSta/Sta).................................................21—EvergrandeRealEstate(B1/BBNeg/Sta).......................................23—FranshionProperties(Baa3/BBB-Sta/Sta)......................................25—GloriousPropertyHoldings(B2/B+Sta/Neg)..................................27—GuangzhouR&FProperties(NR/NR).............................................29—HopsonDevelopment(B1/B+Sta/Sta)................................................31—KaisaGroup(B1/BB-Sta/Neg).........................................................33—KWGPropertyHoldings(Ba3/BB-Sta/Sta)...................................35—LongforProperties(Ba2/BB+Sta/Sta)............................................37—PowerlongRealEstate(Ba3/B+Neg/Sta)......................................39—RenheCommercial(Ba3/BBSta/Neg)..............................................41—RoadKingInfrastructure(Ba3/BB-Sta/Sta)...................................43—ShimaoPropertyHoldings(Ba3/BBSta/Neg)..................................45—ShuiOnLand(NR/NR)....................................................................47—Sino-OceanLand(NR/NR)..............................................................49—SPGLand(Ba3/BB-Sta/Sta)...............................................................51—YanlordLandGroup(Ba2/BBSta/Sta).................................................53—YuzhouProperty(B1/B+Sta/Sta)...................................................55
-
房地产真神奇，72行殊途同归！
开发商自曝房地产暴利来源：湖南广播电视台-《法制周报》《法制周报》记者楚剑大众对于房价和房地产暴利话题从未降温。一方面是购房者对持续攀升的价格怨声载道；另一方面则是地产商自诉无钱可赚的论调。孰真孰假，房地产开发过程中有哪些潜规则，利润空间有多大，成为了购房者一解为快的谜题。业内人士王明向《法制周报》记者爆料，当前地产商暴利主要存在两种情况，一是正规地产商的投入与产出相比存在的暴利；另外是地产商通过官商联手及资本运作，以小博大带来的暴利。而在研究人士和业内人士看来，在没有外力左右下，正常的地产开发本已存在暴利，而今各种潜规则下的谋利模式，更是加剧了房地产暴利空间。《法制周报》记者经过多方采访，通过房地产商正规与非正规两种盈利模式的解析，试图为读者揭开地产商危险的资本运作模式和房地产暴利真相。基建老板起底楼盘收支王明（化名），湖南常德人氏，是一位从事20余年的“老基建”，也曾一度担任某楼盘法人代表，对当前楼盘收支情况了解甚深。王以自己担任法人代表的楼盘为例，为记者计算当前地产开发商的支出与收入，揭开成本背后的地产暴利。王介绍，当前地产开发商所需支出的费用主要包括地皮款、报建费、税费、基建成本（包括土建、水电、绿化、亮化等工程）、销售成本和管理费用。(法制周报新闻热线:0731-84802117)卖房所得减去这些开支总和，即为楼盘利润。以一个占地7000平方米的房产项目为例，折合为10余亩地，早年征得此地皮的时价为21万元/亩，即地皮花费约210万元。建筑成本，目前在常德约为900～1000元/平方米；各类税费累计占到每平方米销售价格的10％。另外，销售管理、应酬各方面占到每平方米销售价格的5％。折算下来，按照当前同地段楼盘均价4000元/平方米，这个楼盘每平方米的利润空间在1000元左右。换言之，此楼盘若开发环节不发生任何事故，理论上可赚取近700万元的利润。正因为此丰厚利润，国内各大知名企业也纷纷加入地产行列。“七匹狼做地产、美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产……”一条罗列了众多非以地产为主业、但均涉足地产业务的知名企业的微博近日被火热转发，网友不禁惊呼“神奇的地产，让72行最后都殊途同归！”房价快速上涨的同时，带来的巨大利润，也确实吸引不少原本不是地产圈的公司想尽办法要分上一杯羹。根据深圳证券信息有限公司数据中心提供的数据，在2010年年报中，共有200多家非地产主业的上市公司的主营业务收入中包含房地产相关业务收入。主营旅游业的中青旅2010年的房地产销售收入为1.02亿元，仅占其主营业务收入的1.67%，但其营业利润达到9036.09万元，毛利率高达88.76%，占其当年利润总额的16.57%。而以服装和纺织产品起家的红豆股份自金融危机以来，显著加大了地产业务在公司业务中的分量，其地产收入占主营业务收入的比例从2009年的25.13%猛然提升至55.81%，营业利润也从7386.16万元骤升至2.76亿元，已经完全超越了纺织服装主业。官商勾结的违法运作王明称，非正规模式盈利的核心是指，如何通过官商联手，违法取得暴利，“少投入，多产出，以小博大。”地产开发的利润不能用公式硬套，有很多不可预计成本和不可明细收入在其中，如找官员请求将地价、报建费打折，改变规划等，王明说：“当然，这些都需要投入，但不可否认的是这些投入都能得到成倍的收获。”此言不虚。记者留意到，近年来，通过职权为地产商谋利而下马的官员可谓层出不穷。近日，“双面贪官”湖南湘潭市原副市长朱少中一审获刑13年，“为地产商齐建平将时价60元/平方米的报建费降至10元。仅此一项就让国家损失800余万”。(法制周报新闻热线:0731-84802117)在给予地产商便利的同时，朱少中也从中捞取丰厚的好处费。记者留意到，通过手中权力为地产商谋利而落马的贪官不在少数，如杭州市原副市长许迈永、重庆市规划局原副局长梁晓琦、上海市住房保障和房屋管理局原副局长陶校兴……均为ZF官员与房地产商勾结的范本。另一个有力佐证是，2010年《人民论坛》杂志社调查解析“官场十大高危岗位”，其中国土局长位居榜首，而房产局长排名第十。开发商收取高额押金做周转此前曾被本报报道的湘潭众一国际楼盘法人代表李湘铭，是地产资本运作失败的案例。知情人士透露，资金短缺的李湘铭在众一国际楼盘开发之初，就可能借了巨额高利贷，同时向承建商收取高额押金作为周转资金。有迹可查的是，当前某网络论坛仍保留着该楼盘承建商之一罗治朝的实名举报。举报称，2007年5月，罗治朝与众一公司签订该项目《建设安装工程施工承包合同》，李湘铭收下其500万元履约保证金。罗在完成98%的工程主体结构的工程量、累计投入9000多万元后，按约定要求众一公司支付4800多万元，而资金链出现问题的众一公司却不能按合同支付相关款项。成戊平，湖南同升律师事务所主任律师，对房地产商资金运作模式颇有研究。作为李湘铭的众一国际项目ZF指定管理人单位负责人，他对其地产项目知悉甚细。成戊平称，李湘铭楼盘出现资金链问题，主要是对承建商收取押金不够，“没有像其他开发商一样下狠手”。王明也坦言，“押金已成为承建商不可回避的痛。动辄上百万，楼盘越大收得越多。表面说是为了保证工程顺利完工，完工后却不想退还承建商，说白了就是地产商想无息筹款搞开发。”“开盘前办理VIP卡×千抵×万”，这样的广告词对于购房者来说再熟悉不过。有报道称，开发商违规办卡黑幕，在项目未取得预售许可证的情况下办卡圈钱，以达到低价圈客高价开盘的目的。近日，央视二套记者对长沙部分楼盘进行了摸底曝光。如有“紫晶城3期白金卡两千抵一万”的网站宣传；长沙黄兴北路与湘春路交会处的东宸19公馆的售楼处进门显眼位置就张贴着办卡五千抵三万的宣传画……置业顾问表示那是开盘前的优惠措施，针对办卡客户，现在优惠是直接减免一个点。不言而喻，这些项目就是在未开盘的情况下，以办卡的方式收取客户诚意金。另外，在国际公馆售楼部，宣传标语称有“一千抵一万”的办卡优惠。(法制周报新闻热线:0731-84802117)现场置业顾问表示，上半年该项目推出700套房源，而招募到的办卡人数大约是房源的两倍，然后开发商根据蓄客量确定开盘价，办卡的人越多开盘价就越高。成戊平律师表示，其实办卡蓄客在房地产营销中已是公开的秘密，“开发商如果未取得预售证，以办卡的名义收费肯定是违规的。”成戊平指出，面对频繁出现的违法预售，房产主管部门以罚代管模式，放纵了地产商的违规。按照中华人民共和国《城市房地产开发经营管理条例》第四章房地产经营第二十七条的规定：房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。同时，该条例第五章法律责任第三十九条规定：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民ZF房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。“违法成本底也是预售VIP卡禁而不止的主要原因之一。”成戊平说。“假按揭”套现成惯用伎俩房地产行情低迷时，“假按揭”成为了多数中小地产商套现的惯用伎俩。2009年，本报记者曾接到长沙数名市民投诉，称自己被银行纳入黑名单，原因是拖欠银行贷款。事后，经过记者调查发现，这些投诉市民被列入黑名单均因长沙芙蓉中路某楼盘相关。2007年上半年，长沙房地产一度低迷。位于长沙芙蓉中路某黄金地段的某房地产开发商手里积压了一批房子，眼看资金链即将断裂，关键之时开发商想到了“假按揭”套现的办法。开发商首先大幅度抬高房子标价，将一套原来60万元的房子抬高到80万元，然后指使自己的售楼员工找到自己亲戚、朋友充当购房者“购买”该楼盘的房子，开发商与这些人约定，他们只“落名”而不负责还款供楼，一切由开发商支付。于是，这些假购房者以80万元的标价获得57万元按揭贷款，开发商成功实现资金套现。以后，当这些房屋遇到真正的买家时，开发商则提前向银行还贷，然后到房管局注销抵押登记，再转让给购房者。后来，房子依然无法完全销售出去，开发商停止支付按揭月供，这时贷款银行才发现出了问题，找到当初的“购房者”支付按揭月供。至此，“购房者”才如梦初醒，自己莫名其妙地上了银行黑名单。而此时，开发商早已转移走套现的资金，面对银行追究，“豪爽”地把那些卖不出去的房子抵押给银行。湖南金州律师事务所陈平凡律师表示，类似“假按揭”套现并非孤例，开发商通过“假按揭”来套现已成为地产行情低迷期的普遍情况。(法制周报新闻热线:0731-84802117)陈平凡透露，据他所了解到的，一个城市最少有二十几家所谓中介公司或个人专门联系银行作假按揭。陈平凡介绍，这实际上是开发商资金链开始断裂时的破坏性逃亡。而银行在这场危险游戏中扮演着参与者的角色。陈平凡分析，“假按揭”让地产商在低迷期成功地抬高了单价，最终的买单者是后来的购房者。王明、成戊平、陈平凡等业内人士和研究人士认为，房地产暴利是从一开始就存在的，而且在短时间内也无法控制。当务之急是，相关部门能完善监督机制、制度执行到位，严格监管地产商资金链情况，防微杜渐，别让购房者成为开发商资金链断裂的买单人。
-
2012上海易居房地产研究院企业研究中心招聘启事
上海易居房地产研究院2012年人才引进计划上海易居房地产研究院是国内权威的房地产专业研究咨询顾问公司，作为易居中国的研发机构，以卓越的房地产研究、咨询服务和策划能力在业内享有盛誉。易居中国是第一个在纽约证券交易所（NYSY）上市的中国房地产轻资产概念股（纽交所交易代码：EJ）。企业研究中心，是上海易居房地产研究院专注于企业管理战略咨询的顾问机构。多年来，凭借丰富的咨询实战经验和资深的专业团队在行业中树立了良好的口碑。伴随事业的快速发展，我们诚邀有志之士加盟，尤其欢迎具有国内外著名咨询顾问公司工作背景的精英加入我们的事业。1、咨询顾问-土地运营与规划方向岗位描述：独立带领项目团队完成土地运营前期规划咨询项目具体工作主要包括：1)担当项目负责人，开展土地运营前期规划项目的组织、协调及管理工作；2)熟悉土地运营前期规划各个要点，针对具体项目进行可行性分析、项目定位、项目前期整体规划；3)独立带领项目团队完成客户沟通、内部访谈、项目提报、研究报告撰写及成果汇报等工作。任职要求：1)1-2年房地产开发商或代理公司土地运营前期规划方面工作经验，建筑学、房地产经营与管理、城市规划等房地产相关专业大学本科以上学历；2)具有成功地产项目规划运作从业背景和成功案例，能够带领并指导团队；3)熟悉房地产开发流程和业务模式，包含项目选址、业态定位、规划设计、工程建设、招商运营、营销策划、财务统筹等环节；4)具有良好的职业心态与素养，良好的敬业精神，强烈的责任心，能承受较大的工作压力。招聘人数：3人，薪酬面议。2、咨询顾问-管理咨询方向岗位描述：独立带领项目团队完成管理战略咨询项目具体工作主要包括：1)担当项目负责人，开展管理咨询项目的组织、协调及管理工作；2)全面把握咨询需求提出的背景、项目方案的设计结构、时间计划、重点难点；3)针对企业需求提供从公司战略、业务战略到职能战略的全套综合性战略解决方案，包括企业核心竞争力提升、业务多元化方向和方式、业务流程再造或优化、公司治理结构、集团管理模式和区域规划等；4)与企业领导层进行项目沟通、内部访谈、调研以及撰写研究报告。任职要求：1）从事管理咨询工作2年以上，熟悉房地产企业集团管控模式，管理类或相关专业大学本科以上学历；2）有房地产行业管理咨询项目经验，能够带领并指导团队；3）熟悉管理咨询领域的方法论和工具，在平衡计分卡战略管理、集团管控、管控流程与组织架构、人力资源管理与企业文化等领域具有深入理论研究和实战经验；4）具有良好的逻辑思维能力、语言表达能力、人际沟通能力及文字表达能力，团队合作意识强。招聘人数：1人，薪酬面议。联系方式：rerl@ehousechina.com备注：应聘邮件主题为“应聘岗位+姓名+学校+专业”，如“高级咨询顾问+李明+上海财经大学+企业管理”详尽了解上海易居房地产研究院和易居中国，请登陆：上海易居房地产研究院官方网站：www.yiju.org易居中国官方网站：www.ehousechina.com
-
中国房地产政府可为与可不为
最近中国总理温家宝到浙江访问时指出，住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。在温家宝的谈话中，其表达了以下几层意思，一是住房是最大的民生问题，如果住房问题没有处理好，直接关系到广大民众的切身利益。而民众的住房民生又是通过住房供应及房价表现出来；二是住房的问题不仅关系广大民众的民生而且关系到国家经济健康稳定发展、关系整个社会和谐稳定，住房的问题既是经济问题，也是社会问题及政治问题，政府对此问题不可掉以轻心，也不可短期化，而是要看到住房的问题重要性与严重性；三是既然住房问题是当前经济、社会及政治生活的重大问题，那么政府对当前国内住房市场的房价过高、房地产泡沫过高、房地产投机炒作严重等市场的调控决心是坚定的，不会因内外形势变化而改变；四是对于房地产市场调整，不仅中央政策在决心，而且地方政府也要负起责任。政府对房地产问题年年讲、月月讲、时时讲，可见其问题的重要性。可以说，正如温家宝总理所指出的，无论是2010年的国十条，还是2011年的新国八条，中央政府对国内房地产宏观调控的目标是十分明确的，就是要严厉打击住房的投机炒作，让国内住房市场回归到居住功能，价格回归理性。可以说，该文件宗旨与调控目标是2003年以来国内房地产政策对住房市场最好的定位。温家宝的上述谈话基本上是围绕着该宗旨与目标而展开。不过，人们一定会问，为何有好的房地产宏观调控的宗旨及目标，但住房市场的调控效果却不是那样理想？为何政府一直要强调其住房市场宏观调控的决心也实际上效果南辕北辙？为何市场上对政府强调住房宏观调控的决心多以是不以为然？在这样情况下，国内住房市场又会走到哪里？我曾多次撰文指出住房市场的利益冲突将是未来中国社会十年最大的风险，那么我这种分析能够成立的前提条件是什么？等等。其实，对于房地产市场宏观调控，中国政府从来就没有一个明淅的边界。如果政府的房地产宏观调控的行为没有一个清楚的边界，哪些是可为的？哪是不可为的？那么这种房地产宏观调控要达到效果是不可能的。只有在划定政府行为边界之后，然后才能把握到当前中国住房市场问题之核心，知道问题的根源在哪里？知道当前中国住房问题的实质是什么？这才是解决当前国内房地产问题的根本之道。在一个完全市场化的住房市场，或在一个以市场作基础性配置资源的经济中，政府的基本职能就是界定产权、以公共决策的方式制定市场规则及保护市场弱势者的利益不受到侵害等。这是政府可为的事情。市场主体如何交易与谈判、如何达到价格协议、市场价格机制如何形成及如何运作等，这些方面政府是不可为的。它完全由市场主体自主决策、自主行为。从目前国内住房市场的情况来看，政府的不少住房政策在可为及不可为的界线分别不清。本来政府该做的事情或是出台错误的政策（这是中国房地产市场问题的根源所在），或是落后于市场，或是不做，或是做了但的方式不正确等。比如，如何保证住房市场信息的公开透明，保证住房市场交易过程不出现欺诈非法的行为等，这些方面中国住房市场与成熟住房市场差距较大。多年以来，我一直在呼吁要进行全国性的住房普查，通过住房普查建立起国内住房市场公开透明的信息系统，但是直到现在此建议石沉大海。可以说，如果不对全国的住房进行普查，对每一套住房建立起历史性的档案，那么要保证国内住房市场的信息公开透明，要制定出合符中国国情的住房政策是不可能的。试想，流动的人口都可以进行普查，但固定的住房则认为普查困难。此奇谈怪论到何地步。还有，到目前为止，国内房地产政策很少是通过公共决策的方式来获得，很少是通过公共决策的方式来平衡所有的住房市场当事人的利益关系，而是绝大多数住房政策或是闭门造车，或是出自持有私利的职能部门。在这种情况下，住房政策的出台不是保证市场每一个交易当事人能够在一个公平公正平台上进行交易，而这些政策往往容易把既得集团的利益制度化，从而损害绝大多数人的利益。可以说，2003年以来不少住房政策表面上是有利国内经济发展，但是实际上是通过这些住房政策让绝大多数人的利益在短期内向少数人迅速转移，或不少住房政策成了少数人掠夺绝大多数人利益的工具。否则，中国房地产的暴利能够持续十年以上的时间。还有，住房统计指标体系设计及信息收集整理公开透明等也存在同样的问题。也就是说，在如何保证住房市场信息公开透明，如何制定公平公正的市场规则，当前的中国不少住房政策与成熟市场相差太远，政府可做及要做的事情太多，但是政府却不做或仅做表面文章。在不可为的方面，政府又做得太多。比如以强大政治权力控制土地交易，国有公共土地成了少数人谋利工具，成了政府官员大规模贪污最有效的途径与方式；政府不是用规则或制度引导住房商品结构调整与变化，而是要求房地产企业生产什么与不生产什么；规定什么人可以购买住房或不可购买住房，住房的价格要限定在什么范围等。在这种情况下，政府不是市场规则制定者，而是成了最有权势的市场交易主体及市场交易裁判者。正因为这样，在市场中，政府不把可为与不可为的行为厘清，并由此导致国内房地产市场许多问题。当这些住房市场的问题与盘根错节的既得集团的利益搅在一些，国内房地产市场问题更是会进一步恶化，政府所面对的房地产问题要得以解决更是困难。比如，中央政府已经意识到当前国内住房市场问题的严重性，也找到了解决这些问题切入口，即严厉地打击住房市场投机炒作，去除住房市场的赚钱效应，但是，在落实及执行严厉打击住房的投机炒作政策与工具时，又被一些职能部门的政府用不可为政策所干扰，从而其它部门严厉打击住房市场投机炒作的政策不能够很好的执行。新国八条的限价令、限购令是前者，而住房税收政策则是后者。可以说，由于政府在房地产政策上的可为与不可为的行为界定不清楚，从而也无法把住房市场的投资与消费区别开，并对住房投资与消费采取差别化的政策。在这种情况下，住房投机炒作者就容易利用现有的有利住房投机炒作的政策，涌入住房市场把住房价格炒高，把住房的消费者挤出市场，住房市场完全成了一个住房投机炒作者的赚钱工具。这就是当前国内住房市场问题的实质。如果不是对遍布全国住房市场的投机炒作者进行严厉的打击与遏制，去除当前国内住房市场赚钱效应，那么国内住房市场生产住房最多也是无济于事，也是无法达到政府房地产宏观调控的目标，房地产市场问题同样无法解决。总之，认识当前住房市场问题的严重性自然是重要的，但其化解之道就在于清楚界定政府在住房市场的基本职能，可为及不可为。并在此基础上，通过税收及信贷政策严厉打击住房的投机炒作，去除住房市场赚钱效应，让住房价格回归理性，让住房市场回归到居住功能，这才是国内住房市场问题得以化解的根本所在。否则政府最有房地产宏观调控的决心，要想对中国住房市场进行真正的调整是不可能的。
-
中国的房地产数据
在中国，房地产行业是推动经济增长和原材料进口的关键引擎。房地产投资减速已经成为引发人们对世界第二大经济体发展前景的担忧的一个因素，并且令中国房地产数据成为投资者最为关注的指标之一。国家统计局投资司副司长赵培亚接受《华尔街日报》“中国实时报”(ChinaRealTime)栏目专访，介绍了中国房地产数据的编制方法。从赵培亚的话来看，国家统计局相信房地产数据基本能够反映中国房地产运行趋势。她的话还指明统计局正在从哪些方面（如保障性住房）更新这套体系，以反映经济中出现的新变化。相关报道专栏：中国房价不会大跌的理由博客：让人将信将疑的中国房价数据中国楼市降温无崩盘之虞中国房地产行业不但规模巨大而且变化迅速。据国际货币基金组织(InternationalMonetaryFund)估算，房地产行业占中国国内生产总值(GDP)的直接比重为12%。为反映这一行业的变动，数据从8万多家房地产企业直接采集，经过区（县）、地市、省、国家四级统计机构层层审核。赵培亚说：抽查和督查中我们也发现，个别房地产企业上报数据不够及时准确，存在项目没有正式开工就提前上报，或者项目已开工但滞后上报等情况。但因为是个别情况，我认为并不会对宏观数据产生影响。统计局2011年在重庆进行试点，主要是探索房地产统计从累计统计到当月统计的可行性。目前房地产数据是按照年初以来的累计情况上报的。比如今年头三个月的投资总额数据将在这个月上报，但这些数字不会细分为每一个月具体有多少投资。统计局希望从“累计”统计变为“当月”统计，并试验推出一种环比增长率指标的可行性。这将让人们能够更全面地把握房地产行业的当前动态。保障性住房数据的采集也是一个挑战。中国国务院总理温家宝今年3月份在两会上承诺，2012年将新开工建设700万套保障房。2011年的开工量是1,043万套。分析人士说，保障性安居工程的投资水平是决定中国经济增长率的关键变量，也是决定铁矿石等建筑材料需求的关键变量。赵培亚说，关于保障性住房的统计对国家统计局来说是个相对较新的领域。2011年，国家统计局联合其它八个部委建立了《保障性安居工程统计制度》，以提高数据的准确性和上报的及时性。赵培亚说，由于保障性安居工程种类多、管理部门多，所以建立了部门联合统计制度。目前这套制度还在试运行中。赵培亚说，所有由房地产企业承建的保障性安居工程，都已包含在当前的房地产投资统计数据中。一些由非房地产企业承建的工程（如棚户区改造）包含在总体投资数据中，而不一定体现在房地产投资数据里。对投资者来说，他们最担心的是中国积压的未售房产规模。随便到中国任何一个城市走走，基本上都能看到很多盖到一半的高楼大厦，等待竣工和出售。分析人士担心，供应过剩可能会冲击房价，减少房地产投资，而房地产投资又是拉动中国内需的关键因素。官方数据显示，2月底中国住宅施工面积为29.8亿平方米。经本报记者计算，这意味着中国人均新增住宅面积逾2平方米，即使未来近三年一幢公寓都不建，也足以满足中国人的住房需求。赵培亚提醒说，房屋施工面积包括各种不同工程的面积。她说，本期新开工面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积都包括在房屋施工面积数据当中。赵培亚说，部分项目有可能在本期施工后又停缓建。在建房屋数据所统计的各种房屋工程当中，有些可能会很快推向市场，有些则可能在较长时间内不会上市。了解一下开发商他们自己对于前景的判断就会发现，外界对于建筑业突然崩盘的担心也许有些夸张。渣打银行(StandardChartered)上周发布的对30家住宅房地产开发商的调查报告显示，超过三分之二的开发商计划增加施工规模，或在未来三个月保持目前的施工速度。渣打银行研究中国问题的经济学家王志浩(StephenGreen)对调查结果表示谨慎乐观。他说，调查不包括天津和大连等房地产供过于求现象最严重的城市，但我们认为房地产建筑业就目前来看是相当稳定的。TomOrlik
-
房地产“一业独大” 致使产业升级艰辛调控两难
自1998年启动的房改打开地产市场，2003年的纲领性文件国务院18号文和随后的招拍挂等一系列导向政策，几乎让所有人看到了这个市场潜在的“暴利”空间。面对这个高资金杠杆、平均40%毛利水平的行业，有多少资本能抵御诱惑？海尔、海信、雅戈尔、联想……过去的10年里，这些制造业的行业龙头纷纷跻身于房地产。形形色色的资本涌入已经令房地产一业独大，不仅使地产调控愈来愈“两难”，更重要的是，以房地产拉动的经济增长模式已经不可持续，对大量金融资源、产业资本、社会资源的占用，已经影响到中国其他产业的升级——多位专家发出如此呼声。制造业的本末倒置1998年，中国开始“以经济适用房为主体、商品房为补充”的房改。面对这个13亿人的巨大市场，从实业中赚到一些钱的人开始关注房地产，一些制造业企业开始尝试性介入。2001年，雅戈尔出资7000多万元收购了宁波雅戈尔置业有限公司全部的股权，向房地产等行业拓展的发展局面初步形成。但像雅戈尔创办者李如成一样的对土地敏锐者，仍然寥寥。2003年8月31日，国务院18号文首次明确“以商品房为主的”房地产行业成为国民经济的支柱产业。任志强回顾这个事情时，坦言当时也不知道有多大把握，只是尽力把行业意见做了客观反映。随后18号文中“支柱产业”的定位，顿时缓解了121号文件可能给房地产带来的冲击，此后《南方周未》的一篇还原18号文件出台过程的报道中，将推动121号文件成文的任志强称为“地产总理”。在行业龙头的带领下，制造业大规模进军行业龙头的号角悄然吹响。但此时的土地生意，对于更多的大佬而言，面目还不是那么清晰，2003年，出席一个重要商业活动的张瑞敏公开表示，海尔会坚持主业，不会进入房地产开发，而四年后，海尔力邀上实总裁卢铿加入海尔，海尔成为青岛最大的开发商。但是擅长资本运作的李如成，紧紧抓住了1998年之后中国市场上最大的一次商业机会，2004年8·31大限之后，土地价格大涨，这些手中原本就有些土地资源的制造业明显感觉到手中的土地的优势。2004年，“尝试性”进入的雅戈尔房地产开发的利润已经接近服装业务利润的二成以上。雅戈尔当年的年报称，将加大房地产开发规模，加快开发进度，使房地产业务的收入能持续增长。到2009年，李如成开发地产赚到的利润已经远远超过了纺织服装业。年报显示，雅戈尔纺织服装业务实现营业收入约69亿元，净利润约4.45亿元，分别同比下降3.43%和8.52%；地产业务营业收入约51.95亿元，净利润约11.9亿元，分别同比增长49.88%和53.16%；两者相比，雅戈尔房地产的利润率要高于纺织服装行业。据第一纺织网总编汪前进观察，和多数制造业一样，纺织业也是在五六年前进军房地产。当时，中国的纺织业不断面临整体利润下滑，产能过剩的困境，而房地产却走到了一个另一个腾飞的开端。据记者不完全统计，2009年，纺织行业上市公司过半都进入了地产业务。学者们更担心的是，“房地产抽走了更多的资本和优秀的企业家资源之后，会对制造业升级造成影响”，著名的经济学家王小广不止一次提出自己的“房地产的暴利没了，产业升级也就有了”的观点。后发者央企在房地产这个行业，行将沸腾到顶点时，央企才开始真正注意这个流金淌银的行业。2007年，地产“领头羊”万科成为世界上最大的住宅制造商，成为媒体热议的话题，在这一年度万科一年销售额为520亿元，早已超过了王石心目中的目标——美国帕尔迪房地产公司。而在2007年8月17日，方兴地产在香港悄然上市。直到2009年，和北京众多知名开发商角逐的广渠门15号地一役，才使得潘石屹认识了这家中化旗下的央资企业。这可以说是央企给民营地产企业上的最直接的一堂课，潘石屹回顾当时的场景说：“身后的小伙子也不算账，就一直举牌，然后他就是地王了。”央企得以大规模进入地产行业，凭借的是手中庞大的资源，这是一种“类政府信用”，在银行融资方面比其他开发商要容易和方便得多。2009年初，楼市还未回暖，方兴地产一次就获得中国银行200亿元贷款授信。而与方兴地产业务形成鲜明对比的是它的主营业务，作为中国最大的化肥企业，中化集团旗下上市公司中化化肥2009年业绩显示，截至2009年12月31日，营业额同比下降40.50%，股东应占亏损14.44亿元，除衍生金融工具之公允价值变动后，该公司去年股东应占亏损14.94亿元，每股亏损0.2059元。中化集团的其他几个主业农业、能源、化工等行业都不甚景气，公司主营业务中农化业务毛利大减49.05%，冶金能源营销业务毛利也减24.41%。而地产业务作为中化集团的五大主营业务之一，却有着不俗的成绩，2009年年报显示，方兴地产2009全年业绩，收入同比增长60％至63.2亿港元，实现毛利33亿元，同比增长50％。中国政法大学副教授贺绍奇认为：“央企各种租金与政策补贴所带来的增长潜力经过多年的挖掘已渐至极限，已经无法继续支撑盈利持续的高增长”，而“油价、通信等费用已创全球最高了，怎么还能通过规模化获得持续的增长呢？”学者担心，央企大规模进入使得调控复杂程度加强。“如果调控，房价掉了，那央企和地方政府怎么办？现在的地方政府是希望地价涨，好卖地，银行希望抵押资产上涨，央企当然也希望房价上涨，三者形成默契之后，对调控就很有影响。”贺绍奇称。而更重要的是，如果说民间资本的流入地产会对中小型制造业的产业转型和升级有影响的话，那么国企和大型央企关乎的是国计民生的更宏大意义的产业升级。“有资料显示，目前全国大中型国有企业中71%没有技术开发机构，三分之二没有技术开发活动。特别是航空设备、精密仪器、医疗设备、工程机械等具有战略意义的高技术含量产品80%以上尚依赖进口；即便一些国企引进了技术，但是消化吸收和二次创新能力也明显不足。目前我国国有企业引进国外技术资源的依赖程度非常高，在关键技术上的自给率低，对外技术依存度在50%以上(发达国家平均在30%以下，美国和日本在5%左右)，高科技含量的关键装备基本上依赖进口。”贺绍奇说。调控两难除了开发商，还有哪些人是这场游戏的获益者？“从铁矿石价格看，2002年以后，国际铁矿石价格连续6年上涨。2002年中国进口铁矿石平均到岸价只有每吨25美元，到2008年，这一数字上升到每吨136美元，6年增长了5．4倍。而同时，铁矿石的涨价和房价上涨的倍数几乎是相同的。”贺绍奇说。他认为，地产热潮“一个是助长了钢材、水泥等产能过剩，这些产能过剩所带来的社会成本，以及铁矿石不断涨价的成本都能被暴利房地产业轻松消化，这之间存在着必然联系”。然而获益更多似乎是铁矿石的供货商而不是钢厂。统计显示，从2002年到2008年，中国钢企仅因价格上涨就多支出了1000多亿美元，折合人民币约7000多亿元，相当于同期中国钢铁企业利润总和的一倍多。贺绍奇认为，“住房价格暴涨同时，铁矿石等进口价格也在暴涨，也就是说，从中国房地产暴利当中参与分配的还有国际大宗商品控制商和投机商，购房者还必须为他们暴利和中国过剩的钢铁和水泥等产能买单。”地产开发房地产需要更多是螺纹钢和线材。但这类的钢铁产品在国内又属于过剩的品种。今年年初，国家统计局总经济师姚景源提出，“房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇，不但不能动摇还要进一步发展，因为他们关联度高”。他说：“房地产上游可以拉动钢铁、建材水泥，还可以一直拉动到家用电器，家里新买一个房子，换一个电视，甚至纺织业也被它拉动了，窗帘也要换新的”。而大部分开发商对地产行业的信心，也正基于此——他们认定房地产之于中国经济的作用无可替代，所谓“一业独大”，关联产业62个，牵一发而动全身，房地产衰落，经济也受影响。南京市建委研究室主任陆玉龙对本报说，过去10年间，“地产行业文件不断，超过了其他任何一个行业。”这反映了这个行业牵连之巨大，致使决策层过度关注价格波动。而温家宝总理不久前在天津考察时提示，要防止出现政策叠加效应，也给上述担心提供了证据
-
我国房地产需求失控的原因
我国房地产需求失控的原因——城市化过程中楼市政策的中日韩比较（二）华生董申住房既不能隐藏，又无法转移，现已成为我国贫富差距最显性的标志。如果对这样明面上的贫富鸿沟都不去调节，何谈去控制什么更大的隐形违法收入？在这个意义上，楼市需求调控只是一面镜子，它将映射我们对于日益加剧的贫富分化的真实态度和决心。房地产价格飙升，不是需求膨胀，就是供给不足。我们先从需求的比较分析开始。全面向普通自住房倾斜的日韩楼市需求管理与我国长期并不区分自住房和投资投机购房，最新的限购令仍对城市户籍人口多少网开一面、只是严格限制外来移居人口购房，而且完全不触动现有多套存量房完全不同，日、韩在城市化过程中一直向移居人口的首套普通安居住房倾斜，运用多种经济手段和杠杆严格限制非自住房和高档大户型住宅，同时无论在保障房供给还是商品房市场上，都全力确保小户型自住房的发展，从而保证了在大量人口进入城市特别是大都市圈的社会转型时期，相对稀缺的有限住宅资源能优先满足基本民生的需要。如日本政府在人口向中心城市移居的初期阶段，就已经认识到住宅价格，特别是三大都市圈(东京、名古屋、大阪)住宅价格的快速上升是不可逆转的趋势。1964年，日本由经济发展为主向社会综合发展的国策转换时，国会确认了私有土地亦应具有公益性质，使大多数家庭能够拥有自己的普通住房分享财富的增长和升值。此后这一直被确定为日本的基本国策之一和各届日本内阁的政策理念。当时日本社会的主流观点的典型表述是，如不限制对家庭住宅的投资行为，极可能发生三大财富剥夺:1、食利阶层对创造附加价值的劳动者的财富剥夺；2、土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺;3、原住民对移住民的财富剥夺。因此，政府虽不直接干预住宅市场，但却全力通过以经济手段遏制投资需求，力求做到房价、地价的上升主要以基本住宅需求扩大为主要推动力。总起来看，日本、韩国在城市化加速期的楼市需求调控主要是采取了严密的税收制度和金融信贷倾斜政策。一、在住宅的流转、保有、继承的各环节建立完整的税收调节体制，全面保护自住需要、挤压投资投机需求。在住宅的流转环节，日韩与中国做法不同，是轻交易税，重所得税。这样既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房，售房者不易转嫁税负，又能精准地打击投资投机购房。日本在战后不久的1950年，鉴于城市化开始加速，大量人口进入城市的情况，实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款，而当年个人所得税综合课税的最高税率为50%。后来经过两次上调，至1969年，个人所得税最高边际税率调为75%，而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给与一个大额减免。由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10％住民税，这样就使得投资于住宅房产几乎完全无利可得。只是在1973年4月以后，此时大规模的城市化已经完成（城市化率已达75%），对非家庭自用的土地房屋在保有满5年出售时，不再纳入综合计税，而改按40%的分类税率课征（但仍需另交10％住民税）。未满5年的，仍按个人综合所得即边际最高达75%的税率计征。但很快在1975年——1980年间，又曾两次针对房地产市场的新情况对相关制度进行从严调整，如1975年将长期保有获利2000万日元（时约10多万美元）以下部分降低适用20%的税率，但超过部分仍使用高至75％的个人综合税率。1980年又将长期保有的时间定义从5年延至10年等等[ii]。直至1980年中期以后，日本进入后城市化、后工业化时期，政府宣布进入“平等社会”（社会上大部分人是中产），1980年代末又遇到金融和商业地产泡沫破灭的危机，整个日本经济走入长期萧条，对住宅地产所得的高额税收政策才逐步有所放宽。韩国在1970——1980年代的城市化高速期，对房屋转让收益在3000万韩元以下（相当于当今人民币18万元以下）基本税率为40％，加上防卫税和住民税附加，实际税率为47％——51％，其上实行快速累进，最高税率为60％，加上附加税后实际税率为70.5％——76.5％[iii]。同时对转让非高档住宅的1世代1住宅(一家一屋)所得免征所得税。但是对拥有高档住宅的家庭(那怕只有一套)及商住两用住宅的仍然适用累进所得税率[iv]。韩国在1987年开始民主化转型后，虽然城市化基本完成，但仍对楼市的税收和征管进一步规范化和法治化，在个人所得税综合税率已经大幅降低（10％至40％的累进税）后，对个人的房地产等资本收益实行单独分离课税。对拥有土地房屋超过2年以上仍实行30——50％的累进税率，而转让未登记财产则适用75％的单一税率，继续严格控制住宅的转让所得[v]。在保有环节，日本规定对“敷地面积”（近似我国除公摊面积外的建筑面积）120平米以下的自用住宅适用0.7%的优惠固定资产税率，对超过120平米以上的部分及家庭拥有多套房实行2倍的即1.4%的基准固定资产保有税率，各地方政府还可根据自身财政状况上调税率最高至2.1%[vi]，2005年废止了最高上限。韩国从1974年就开始长期对住宅实行从0.2％低水平起征的累进固定资产税。房产超10亿韩元（即约580万元人民币）保有税即达2％，对别墅和超过50亿韩元（约2900万元人民币）的高档住宅征收年5％的固定资产保有税（其中在城市化高峰期的1970年代后期至1988年，最高保有税率被调高为7％）。对拥有多套住宅的家庭实行所有住房加总累进的固定资产税[vii]。日韩两国税法都规定，房屋的出租租金除去必要的费用扣除，全部都要纳入个人综合所得适用高额累进税率。这与中国税法规定出租房屋只按20％的比例收税而且几乎从未实际向房主征收过是截然不同的。总起来看，在保有环节的税赋，韩国比日本要高一些。在继承环节，日本的税赋又比韩国重些。根据日本遗产税税法宽免条款中的规定在房屋遗产继承时，可减免3000万日元（现约240万人民币），超过部分与其它遗产合计后适用最高边际税率达70%的累进遗产税。韩国的宽免条款中则规定因继承而取得的符合一家一屋(除高档房屋外)原则的房屋免税，但对已拥有住宅或继承高档住宅，仍需缴纳最高50%的累进遗产税。不言而喻，在日韩以公平优先原则分配基本住宅的税收调节制度下，住宅的投资投机需求自然受到沉重打击，同时超前改善性需求和铺张奢华型需求也受到极大的压制，使住宅资源及其增值能较为均等地分布在广大居民中间。遗产税的制度安排还引导有望继承父母房产的子女宁可租房而不买房，以避免继承房产时的高额税收，这就更进一步节省和释放了住房资源。相比之下，中国长期以来住宅的转让所得仅按交易额1％征税，而且一般全部转嫁给买方。再加上阴阳合同盛行，监管部门明知故纵。投资房产一本万利，税收几乎可以忽略不计。房产既无保有税也无遗产税。因此，相对于城市一般工薪阶层一个月几千元的工资，都市中多一套房子就多几百万元，是工薪族一辈子也挣不来的钱。都市中很多人靠卖一套房子就可办西方发达国家的移民。因此难怪住宅财产拥有的严重不均等，已经成为中国贫富差距扩大的主要推手之一。而在日韩两国的税收制度下，这个差距就被大大挤压了。因为如在中国动辄几千万乃至上亿元的豪宅，或拥有多套乃至几十套的房产，在韩国每年往往光是保有税就需几百万元，大量屯房投资无论是出售还是继承都要交纳过半的重税。从这里也可以看出，中国楼市需求的极度膨胀其实是我们制度安排严重缺陷的必然结果。二、建立个人住房贷款资信审核制度，使用金融杠杆遏制投资性需求。住宅市场的价格预期为长期走高时，社会闲散资金及投机资金必然进入房地产市场。日本不仅没有禁止个人投资家庭住宅，更没有限制家庭的购房套数、首付比例、购房面积，而是将家庭收入与可贷款总量挂钩，使得绝大多数城市家庭无法利用金融杠杆放大资金总量投资炒作房地产和购买多套房。依据，日本个人申请购房长期贷款的年还贷额度不得超过申请时上年度家庭收入(以个人所得税纳税证明为依据)的35%。家庭如有其它长期贷款须合并计算，贷款最长期限为35年。由于住宅贷款与家庭纳税收入挂钩，这样就使绝大多数家庭不可能同时申请第二套房房贷。同时，日本在设计金融制度时，禁止在没有还清贷款前将房屋出租，“以租养贷”在日本根本无门[viii]，这样也直接限制了富裕阶层的炒房行为。相反，对于自住房，在一定限额内贷款总数的10%可作为个人所得税扣除额抵免[ix]。为了确保私有和市场化的商业银行机构不会规避政府指引支持投资性购房，日本还规定，仅对银行发放的普通自住房贷款纳入住宅公库的贷款保险，而对非自住房贷款则不与保险，这样也就加大了在房价和房租波动时商业银行投资性购房贷款的自身风险。比较日本的做法可以看出，中国虽然也试图用信贷控制投资需求，但由于贷款不是与税后收入挂钩，人们就很容易规避信贷调控。同时由于富裕阶层有能力支付较高的首付款和稍高一点的利息，商业银行出于自身利益更愿意贷款支持富裕阶层多套房的购买，因而和客户串通一起规避政策限制。日本的住宅金融制度的设计就很周密，它不是指望市场化的商业银行会无私地执行国家金融管理制度，而是在机制设计上让市场化的商业银行从自身利益最大化出发积极实施国家金融倾斜意图。日本住宅金融制度规定，购房人在还清房贷之前，房屋产权属于质押品，其质押前提为购房者家庭自用。因此对非自住房和出租房，商业银行可视为经营性商业房产贷款，将原优惠贷款利率（日本住宅房贷利率较低，通常为2％左右）直接上调数倍至12％以上，并须第三方担保。在这个制度设计下，所有商业银行自然均严格审查和追踪贷款客户是否将质押房屋用于出租等商业目的。与此相对照，在中国个人房贷是唯一可以合法使用银行资金的投资行为，在房价长期上涨的预期下，利用金融杠杆放大效应，购买多套房投资和以租养贷等已成为富裕阶层变得更富的主要理财手段之一。显然这就进一步加剧了我国住宅市场上的供求失衡和贫富差距。中日韩楼市需求管理的几点对照与启示从日韩走过的道路，仅从城市住宅的需求方面，我们可以看到以下几个鲜明的对照和有益的启示：一、在城市化加速期对楼市的需求是否需要政府强有力的调控？日韩的回答都是高度肯定的。日本和韩国基于城市土地和住宅是具有垄断性的不可再生资源，因此必须防止对劳动者和移居者财富剥夺的理念，对楼市进行了优先保障基本自住需求的综合干预。这与我国自1998年房改之后，在市场化的旗号下对住宅需求基本放弃了基于公平原则的干预是完全不同的。长期以来，我国相当部分房地商及其各界的代言人和应声者，基于利益或偏见，反对政府对楼市需求的任何调控。学术界也有一些人简单援引欧美发达国家在后城市化阶段，房地产市场较少国家干预的例证，反对政府干预楼市。他们完全忽略了这些国家土地资源充沛，城市化早已完成，房地产市场交易已转为存量二手房为主，供求平衡甚至周期性的供过于求这些完全不同于中国的国情和历史阶段。显然，由于长期以来对楼市需求管理的必要性和重要性缺乏清楚的认识和共识，我国楼市上充斥着膨胀的投资投机需求、超前的改善性需求、不受节制的奢华性需求，这成为住宅供求失衡、价格飙升的主要原因之一。二、城市化是外来人口大量移居城市的历史发展阶段。在这个阶段上日本和韩国的做法都是把楼市政策放在城市化的这个发展的大背景下，优先和充分满足外来人口对城市的基本住宅需求，以适应高速发展的人口城市化的需要。而为了满足全体国民平等和基本住房民生需要这个首要任务和巨大压力，就必然要严厉控制住宅的投资需求，抑制超前和奢华的改善性需求，使整个城市的布局、城市建设的规划更多从普惠民居和民生的角度去设计。对比之下，我国的楼市制度和政策设计，就基本没有考虑城市化发展阶段大量外来人口移民的需要，还在继续计划经济时代的城乡二元封闭格局。城市建设完全围绕户籍居民的需要，只有土地扩张和城市建设升级的城市化，而拒绝外来人口的城市化。这样就造成一方面是城市户籍居民人均住房面积急剧上升，城市建设贪大求洋、政绩和形象工程遍地开花，另一方面是2亿多（农民工及从边远中小城市的移居者）外来人口无法安居。现在城市中外来人口已占到户籍人口的约一半，一些城市如深圳等地外来人口已远超本地户籍人口。从日韩经验看中国已开始进入城市化加速期，这种趋势如不迅速改变，外来人口将很快普遍超过本地户籍人口，这必然将造成日益严重的经济、社会和政治问题。三、日本韩国在市场经济条件下对楼市的需求管理，主要采用了强有力的税收和金融杠杆。尽管如此，日本包括韩国在军政府时期，楼市炒作之风仍然时有泛滥，需要与时俱进地调节和强化。和日韩相比，我国的楼市调控虽然常称“史上最严厉”，但之所以屡不奏效，就是对真正经济杠杆的使用近乎于隔靴搔痒，力度太小太弱，常常诉诸于持续性差，反复性多的行政控制，结果反而刺激楼市炒作之风越演越烈。最后不得已使出病急乱投医的限购令。而限购只能限增量，管不了存量；只限部分城市，不能阻止投资投机需求转移祸害其它城市或卫星城镇；只限套数，不管面积大小，反而诱导住宅的大户型发展。最为关键的是，限购令借重于歧视性的户籍制度，完全背离了城市化发展的方向，造成了对原已松动的户籍制度的强化和身份歧视，从而形成改革的重大倒退和众多后遗症，根本没有长期实行的可行性。而日本和韩国的做法就完全不同。他们以自住房作为使用税收和金融杠杆调节的标准和基石，因此完全符合公平正义的原则和城市化不断吸纳外来人口的方向。由于住宅的登记转让在各国都是资料最完备和最精准的制度，因此日韩以在全国范围内一家一套的标准来进行调控，既完整周密、无懈可击、又具有可操作的扎实基础。在进入信息化、网络化的今天，我国其实比当年日韩更有条件迅速建立个人和家庭的住房信息库，以保障普通自住房为基准，满足所有城市化常住人口居者有其屋的需要。四、从调节楼市需求的税制设计和再分配制度中也可看出，我国税收制度设计严重扭曲，重在严卡本来不高的劳动工薪收入，而大量放行巨额财产收益，放手让富裕阶层将房地产等财产占有的不均转化为惊人的收入差距，以至我们自己号称搞社会主义市场经济，但却不能不在日韩资本主义市场经济的楼市税收制度面前汗颜。确实，住房既不能隐藏，又无法转移，现已成为我国贫富差距最显性的标志。如果对这样明面上的贫富鸿沟都不去调节，何谈去控制什么更大的隐形违法收入？在这个意义上，楼市需求调控只是一面镜子，它将映射我们对于日益加剧的贫富分化的真实态度和决心。如果说中日韩的比较说明，不受节制的需求膨胀和分配的严重不公不均是中国楼市需求方面的主要问题，那么，进一步的比较能否对问题更大也更混乱的中国土地和住宅供给体制也提供一些有益的启示呢？回答不仅是肯定的，而且会更让我们恍然大悟和豁然开朗。我们接下去将看到，在楼市的需求和供给两方面的病因都明明白白地解剖在桌面的时候，也许一个普通人都知道，什么是比限购令、比招拍挂的土地财政以及亡羊补牢但仍然定位存疑的保障房要好许多倍的办法。不过，虽然人们普遍赞成将别人的不当得利拿出来进行有益于社会的再分配，对于自己已经拿到手的那份，则不免有许多含糊。种瓜得瓜，种豆得豆。中国人究竟要什么，我们必须想好了选择。（董申：日本中央大学经济学博士。汲铮、刘利文参加了数据的搜集和处理）
-
大量外资加速涌入中国楼市 对赌中国房地产泡沫破裂
2011年06月21日04:19来源：中国证券报一边大肆唱空，一边积极做多，频繁被外资使用的“障眼法”最近再度上演。国际信用评级机构标准普尔最近的报告预计，中国新房售价可能会有10%左右的下降，因此调低了众多中国房企的评级展望；摩根士丹利也发布报告认为，三季度中国主要城市销售均价将进一步下降，一些对冲基金更是宣称对赌中国房地产泡沫破裂。然而就在不约而同唱空中国楼市之时，外资涌入中国楼市的步伐丝毫没有放缓，且呈现出加速态势。唱空中国楼市不约而同6月15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6至12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。由于2009年以来，中国的房屋供应量一直处于高位，加上强烈融资需求下的高杠杆率，标普对未来中国房地产公司的还款能力表示怀疑。标普还对30家中国房地产开发商的信用前景发表了评论，仅3家为投资级别，7家为“负面”。并警告称，若未来中国房企销售成绩倒退，会有更多房企评级下调至“负面”。同时，摩根士丹利也发布中国房地产市场研究报告，认为三季度中国内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。而在此之前的4月，国际评级机构穆迪就曾发布报告，将中国房地产业的信用评级展望由“稳定”调整为“负面”，认为中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境。自去年底以来，国际媒体和研究机构频频发布看空中国楼市的报告，进而发展为看空中国经济。美国《新闻周刊》曾预测中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃，列为“2010年十大世界预测”第二位；美国对冲基金大佬查诺斯断言，中国房地产业的问题比迪拜严重1000倍，资产高估与信用供应过剩是主要原因；国际评级机构惠誉则以信贷规模急剧扩大、房地产价格大幅上涨加剧了中国宏观金融稳定性所面临的风险为由，将中国的长期本币发行人违约评级的展望从稳定调整至负面。进入2011年，查诺斯、麦嘉华、格兰瑟姆等资本巨头，不约而同的“看空中国”。查诺斯宣称，他已募集了2000万美元的离岸基金，对赌中国房地产泡沫破裂；国际金融大鳄索罗斯也携带万亿热钱重返香港，大肆宣扬看空中国的观点。美国沃思堡顾问公司创始人马克·哈特甚至认为，可以利用看跌期权做空人民币，金融危机期间中国货币供应增长强劲、严重依赖房地产。一旦房产泡沫破裂，外资可能马上撤离中国，为了稳住贸易保经济增长，可能倾向于本币贬值。外资加速涌入楼市一边是外资不约而同的大肆唱空，另一边却是乘虚而入加速涌入中国房地产市场。商务部公布的数据显示，5月份中国实际使用外资金额92.25亿美元，同比增长13.43%。外商投资房地产业增速迅猛，前5个月，外商投资中国房地产金额达266亿元，同比增长57.3%。今年以来，外商投资中国房地产领域就一直保持高增长态势，1-3月、1-4月和1-5月外商投资房地产金额分别为144亿元、222亿元和266亿元，同比增速分别达到45.2%、62.3%和57.3%。从开发企业资金来源来看，1至5月国内贷款为5803亿元，仅增长4.6%；然而利用外资达到266亿元，增长幅度高达57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。易城中国根据国内83家重点房企的大额融资记录统计分析，与2010年相比，2011年一季度各大房企融资渠道的变化较大，银行贷款的比例已经降至37%，境外资金已经成为第一大来源，占比达到39%，而2010年这一比例只有25%。今年以来在境外市场融资的中国房企，几乎都获得了境外投资者的青睐，许多公司发债获得了超额认购。有机构统计，1至3月中资房企已经从境外市场融资超过30亿美元，今年全年很可能突破百亿美元，创下中资房企海外融资额的最高纪录。中国房产信息集团(CRIC)数据也显示，5月份又有多家房地产公司发行美元债券，仅远洋地产[简介最新动态]、华润置地[简介最新动态]两家就发行了11.5亿美元。不仅是通过房企的融资渠道进入中国楼市，外资还直接在市场上大举收购。上半年，爱尔兰房地产公司财富控股将位于上海市淮海中路的“淮海商城”收入囊中，交易价格为5.75亿元人民币；上海国际集团广场有限公司100％股权实现成功转让，该项目的收购方为新加坡的一家公司，成交价格超过3.1亿元；长沙广悦置业有限公司39％股权则被香港一家置业公司收购，成交价为2.9亿元。实际上，早在去年下半年外资就开始大举布局国内房地产业。2010年9月，美国私募巨头黑石集团宣布联手香港鹰君集团共同开发大连高端酒店和住宅项目。11月24日，外资房企荷兰GTC宣布其在中国的首个商业综合体凯丹广场落成运营。12月17日，中远集团将所持远洋地产的股权出售，接盘者为香港南丰集团和一家外资基金。金融危机阴霾散去后，摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、凯雷投资等众多国际公司均以不同形式再度涌入中国房地产业。世邦魏理仕的报告显示，2010年，中国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%。其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。综合、商办类物业受到境外机构投资者的青睐，成交金额占比达92%。唱空或别有用心对于外资这种表里不一的做法，复旦大学有经济学家表示，国际舆论唱空中国楼市、唱空中国经济这种炒作值得重视，其背后的用意可能是一场心理战，对冲基金借助舆论造势，小范围做空中国经济。利用此番言论，让国内投资客首先乱了阵脚，进行抛盘，外资最希望看到的是楼市大跌，从中抄底。财经评论人朱大鸣则指出，外资经常以唱空为幌子，实际上还是想在中国房地产市场赚钱。最近境外机构这种看空做多的行为，是国际金融资本的一个伎俩，国际资本看空做多，依然是在赌人民币升值。一边唱空一边做多的方法，已经多次被外资采用。早在2002年，外资机构就频频发布看空中国银行业的言论，认为中国的银行体系是定时炸弹，在今后几年可能引发金融危机，严重阻碍中国经济发展。就在高调发表对中国银行业悲观看法的同时，各大外资银行却纷纷斥巨资，以战略投资者的身份涌入中国银行业，获得巨额投资回报。2004年，摩根士丹利也曾多次表示，中国房地产业存在相当程度的泡沫，并言之凿凿地指出了泡沫破裂的大致时间。但就在旗下经济学家大肆唱空的同时，摩根士丹利却正在上海、北京等地进行大手笔的房地产投资。有专家指出，外资的真实意图值得怀疑，即便是真的想要做空也并不容易，中国尚未实现资本项目下的自由兑换，中国在楼市、股市等领域的风险完全可以自主化解。而从经济基本面来看，虽然通胀率偏高，但经济基本面发展势头依然良好。
