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叶檀：取消房地产限购 征收资本利得税
取消房地产限购正当其时。因为取消房地产限购可以锁定庞大的货币流动性，可以建立统一的全国市场；同时实施房地产资本利得税等，可以让商品房市场成为中国保障房资金的源头活水。我国货币压力巨大，却缺乏回笼之术，冲销手段无法收回社会资金。按照央行的报告，截至今年3月末，金融机构住户存款余额为32.8万亿元，同比增长17.9%，增速比上年末高1.4个百分点，比年初增加2.7万亿元。目前的住户存款足以冲垮任何一道筑防通胀的堤坝。财富在不断创造和不断集聚的过程中，由于欠缺有效、公平的税收手段，贫富差距也在同步恶化的进程中。通过资源、房地产、证券市场，财富加速向少部分人集聚。一份最新的投资研究报告显示，资源主导地区的财富集聚效应惊人，鄂尔多斯[18.311.50%股吧]保守估计拥有资产过亿的富豪人数不下7000人，榆林的亿万富豪人数则也不在鄂尔多斯之下。如何锁住疯狂的货币？仅靠被动的发行央票等办法远远不够。目前富豪的投资渠道除了能源、民间金融市场，就是房地产。从目前主流投资趋势看，民间资金大约15%投资证券市场，主要仍然是银行存款和房地产投资。这两年十分火爆的艺术品市场、黄金市场基本上只是小众市场，无法成为大众投资市场。债券市场本应成为大众市场，但这两年的发展并不尽如人意。根据焦点房地产网与北师大金融研究中心钟伟等人的报告，综合各种估算，截至2006年底，沉淀在土地上的资金约2.4万亿元，沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度净利润总额。证券市场是另一个资金集聚地。根据央行的报告，2010年，沪深股市累计成交54.6万亿元，同比多成交9647亿元；年末市场流通市值19.3万亿元，比上年末增长27.7%。2010年中国GDP总量约为39.8万亿元，证券化率将近50%。股票市场筹资规模明显增加，融资再融资全球第一。据初步统计，2010年各类企业和金融机构在境内外股票市场上通过发行、增发、配股以及行权方式累计筹资1.13万亿元，同比多筹资6351亿元，为上年同期的2.3倍，创历史最高融资水平。其中，A股筹资8955亿元，同比多增5060亿元。似乎楼市与股市可以锁定蛟龙。笔者以往有个观念，认为依靠房地产与证券市场就能够锁定大部分货币，不至于让通胀不可收拾。事实上，此前我国房地产与汽车业、证券市场被认为起到了锁定货币之功效。这样的认识是错误的。房地产锁住了巨量货币，但这样的锁定没有意义。中国房地产长期以来没有持有环节税，也没有真正意义上的资本利得税，换句话说，在房地产上升阶段，随时可以用低成本进行高额套现。套现后，房地产依然成为滚滚的货币巨龙横冲直撞，外汇占款的基础货币，经过资本与货币市场急剧放大。货币仍在资本市场。从民间投资去向看，有70%仍投向房地产行业，但并非直接在二级市场交易，而是通过房地产基金等方式获得10%左右的收益，这不仅扩大房地产金融的风险，也使虚拟经济更为庞大。证券市场同样如此，大量公司上市或者再融资，未能减少货币量，只是发生了持有变更，由投资者手中转移到了上市公司、转移到了大股东手中。这从狭义与广义货币发行量大幅增长就可见一斑。以限购方式抑制房地产投资初衷良好，在短时间内为房地产市场降温的作用明显，但从长期来看，对改变中国犹如洪水猛兽般的存量货币并无好处，货币如水，终将逐势而行，并泛滥成灾。存款与房地产市场如同堰塞湖，不可能解决洪水。更重要的是，以行政手段限购还会阻碍中国统一的劳动力市场的形成，无疑是在走回头路。在探讨中，徐滇庆教授强调，限购是个下三等的政策。如今应放开限购，允许消费者与投资者入市，但放开限购必须有其他措施保驾护航：第一，严控银行的房地产贷款规模、继续缩短房地产金融杠杆、鼓励自有资金购房，在回笼货币的同时减少银行风险；第二，厘清房地产税费，推出资本利得税等以缓解贫富差距、为保障房筹措资金。取消房地产限购是推进房地产总体改革的步骤之一。建立全国统一的市场，建立现实、合法、严格、公平的税收体制，改革基础货币发行体制，加快推进民间投资体制的改革，这些举措将与房地产改革一道，成为中国未来市场改革不可或缺的因素。取消房地产限购，以长效改革取代短期行政手段，是大势所趋。
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房地产近忧与远虑：2015年开始往下走？
由国务院发展研究中心主办、中国发展研究基金会承办的主题为“中国：改革开放与全面建成小康社会”的中国发展高层论坛2013年会23日在北京钓鱼台国宾馆举行。 在“中国房地产的近忧与远虑”分论坛上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，根据第六次（2010）人口普查的数据和相关数据推算，到2010年，全国积累住房存量179亿平方米，2.2亿套的住房，按2010年常住人口的家庭户来算，户均1.02套。中国住房最短缺的时候可能已经过去。到2015年“十二五”以后，城镇家庭户户均会达到1.08套，全世界的经验是达到这样的水平以后，住房市场峰值就到来了，整个市场开始往下走。 任兴洲认为，下一步的发展除了数量型的发展，不断的多建房子以外，更重要的是提高质量以及住房结构问题。他指出，一线城市存在缺房问题，部分三四线城市甚至省会城市（比如鄂尔多斯、温州等）存在产能过剩问题。因此，一刀切措施可能不太适合了。任兴洲建议，应该有针对性地去进行房地产的调控和社会管理。 对于房地产业2013年的发展轨迹，任兴洲认为取决于两大因素。第一，政策因素，3月份二手房市场井喷式的交易量和国五条、国办六条细则有很大的关系，未来的市场会怎样，与各地实施的细则有很大的关系。第二，工作政策，特别是金融政策，今年的货币发的多不多，以及金融优惠政策会决定今年的市场的走势。” 国土资源部副部长胡存智的观点恰好印证了任兴洲的观点，他指出，目前中国的土地供应对满足城镇化和房地产用地需求是足够的，并非是土地供应不足导致房地产价格上扬。但目前的市场表现出来的情况却是供不应求的表达方式，这主要原因是投资性的需求过于旺盛，因此总体表现为供不应求。 所以，胡存智认为，当前应该考虑把现在已经成功的限价、限购的政策转化为用经济手段来进行。最值得考虑的是对现有的房屋，对第二套以上，比如说从第三套开始征收不动产的调节税。如果能够尽快用经济和税收的手段，就会使整个调控取得比较好的效果。这样的话能够把投资、投机性的需求抑制在合理的水平上。 与任兴洲和胡存智的观点相映成趣的是，作为内地著名的房地产企业之一的绿地2012年在海外的业务收入达到20亿人民币，为什么要去海外？是不是内地对房地产的限制太多？又或者已经预测到了2015年的峰值的到来？ 绿地集团董事长、总裁张玉良的回答是，中国华人在海外的购房，有数据统计比例是非常高，澳洲70%的新房都是卖给中国的消费者。中国旅游客有关部门的统计是达到一亿人次，未来几年会翻番到几亿人次，增长的速度是非常快的。张玉良认为，中国的大企业在积极稳妥的情况下拓展海外市场是到时候了。 张玉良同时指出，目前国内的房地产市场差异性比较大，譬如说有的地方房价在上去，但是有的城市房价根本没有上去，有的城市人口超千万了，房价仍是非常低的状态下，这种地区我们征收20%的交易的盈利税是不需要的。胡存智对张玉良的观点表示赞成，他认为，调控政策要有精确的针对性。房地产是相对独立的，或者是相对隔离的区域性市场，不同的城市间差别很大，一些三四线城市可能还要培养、培育房地产市场，一线城市可能过热。无论是保障房还是房价，还是供应量等等，都会有很大的差异，因此调控政策要有差别化要有精确的针对性。 张玉良还指出，要合理控制房价，需要对城市总体规划的布局，对特大型城市来说，城市有序的流动需要有一些措施。还比如房地产价格中，综合的税负可能需要统一考虑，把已经在房价中很沉重的税负，能不能综合来减减。有个数据调研是，开发企业一般的税收大概在整个房价中占了20%，在供不应求的城市中，客观上负担就转嫁给了消费者，再加上土地供应中的税负，房价中的税负的负担更重。因此我认为需要有一系列的综合性的措施，来解决我们未来的远虑。 胡存智对此回应道，调整房地产税收，把投资、投机性需求引导到两套房之内，这是中国的特色，使第三套房以上的房子失去过多的投资价值，这样的话就使得现在的供不应求的局面能够得到扭转，使大量的存量房，就是多余的套型的房能够作为供应源，逐步的供应到市场中来，这样市场是稳定而且是可持续发展、长期的稳定的市场。在税收的环节上，国土部门也一直在研究，国土部一直建议，减少流通的税费，增加保有环节的税费，是两套以上的保有环节的税费要增加。在这个基础上就可以把有关的资金，用于首次置业或者是租赁房屋的人员，这样使得房地产能够健康而有序的发展，不用过多的采用行政手段来处理。
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孙明春：房地产泡沫将在未来10年破灭
关于未来10年中国经济会遇到的挑战，上一篇文章我们已经论及：中等收入陷阱、就业问题、收入不平衡问题。而在这三个挑战之外，其实还有很多。 自然资源：越来越紧的约束 如果中国到2020年成为世界第一大经济体，届时中国也应该成为能源和自然资源的最大消费国。 中国现在已经是一个自然资源的消费大国。例如，2010年中国占全球铝消费量的37%，锌消费量的46%，铜消费量的38%，尽管中国占全球GDP的比重仅为10%。 目前，中国已经是世界上第二大电力消费国(仅次于美国)，尽管中国的人均用电量仅是美国的六分之一。由于中国的人口庞大，即使中国的人均用电量仅上升到英国的水平，相当于美国的一半，中国对电力的需求也将大于美国现在的用电量。 如果中国对能源和自然资源的需求如此迅速地增加，在未来10年很可能会推动全球商品价格上升到比今天高得多的水平。由于中国的经济增长在很大程度上依靠能源和资源密集的投资和制造业，不断攀升的自然资源价格将会在很大程度上阻碍中国经济的增长。 为了减少对能源的需求同时兼顾经济增长，中国ZF已在第十二个五年规划中规定，单位GDP能源消耗将在未来五年内累计下降16%。如果中国能在未来10年内实现这一目标(假设中国的实际GDP在2011~2015年每年增长8%，2016~2020年每年增长6%)，根据我们的估计，到2015年和2020年，中国的能源消费量仍将从2010年的水平分别增加25%和40%。 由于中国庞大的能源消耗基数，即便是这25%~40%的能源需求增加，都可能对全球能源价格造成显著的影响。因为，中国25%的能源消费增长相当于2009年日本的能源总消耗量，而40%的增幅相当于2009年日本和加拿大的能源消耗总和。 环境成本：越来越重的负担 众所周知，中国过去30年快速的经济增长是以环境(包括土地、空气和水)的恶化为代价的。我们认为，环境成本可能会在未来10年或20年间限制中国的经济增长。 二氧化碳排放的成本是潜在的环境成本之一。中国的二氧化碳排放量已经是世界最高，但中国的人均二氧化碳排放量只有美国的四分之一。如果中国的人均二氧化碳排放量在2011~2020年增加一倍、达到日本的水平，中国二氧化碳排放量的增加将会超过美国目前的水平。由于中国的增长模式是依靠能源和资源密集的投资和制造业，如果在未来10年全球引入二氧化碳排放的收费机制，中国的生产成本将会激增，从而削弱中国的竞争优势。 投资：潜在的危机导火索 中国的投资总额和增速一直维持在很高的水平。这是长期以来中国最受诟病的增长驱动器，也是多数悲观派认为的泡沫源头之一。我们认为，投资会是中国在未来10年最有可能触发危机的导火索之一。 众所周知，中国的经济增长是投资驱动的。从绝对数值上看，中国的投资(以资本形成总额作为衡量)是世界上最高的。资本形成总额在2009年达到2.4万亿美元，高于美国的2万亿美元，仅低于整个欧盟0.5万亿美元。从其占GDP的份额来看，投资占中国GDP的48%，而投资仅占日本GDP的20%、欧盟的18%、美国的14%。在过去的10年中，投资对中国实际GDP增长平均贡献了5.5个百分点。 高速投资增长在未来10年是否能持续？由于大规模的城市化进程，产业从东部转移到中西部，对公共住房和农村灌溉系统的投资将加大，对公共基础设施尤其是交通的投资会持续，外国直接投资会持续大量流入，我们预计以上因素将支持投资增长在“十二五”期间保持强劲。 但是，强劲的投资增速在2016~2020年将难以维持。一方面，届时中国的投资基数(到2015年我们预计投资从目前的2.4万亿美元水平增长超过一倍)将变得过大，而难以实现高速增长。同时，随着中国的低端制造业逐渐失去国际竞争力，企业家将不会继续对中国投资，并把工厂迁移出中国。我们认为，这种情况在2016~2020年发生的机会远高于在2011~2015年。随着低端制造业开始迁移出中国，对更好的供应链的需求，也就是基础设施投资，也将随之下降。因此，制造业和基础设施投资(2010年占中国近60%的固定资产投资)的增速，将同时开始放缓，甚至可能变为负数。 由于投资占近一半的GDP，到2016~2020年如果实际投资增速由目前的约10%放缓至0，中国的实际GDP增长将会失去相当重要的5个百分点，从目前的近10%下降到不足5%。如果发生这种情况，由于低端劳动密集型制造业失去竞争力而造成的严重的就业问题就会雪上加霜。失业率上升将对消费产生负面影响，这将会使GDP增长放缓得更快。多米诺骨牌效应可能会发生，从而影响资产价格、银行体系、人民币汇率，甚至社会的稳定。 资产价格：泡沫似乎不可避免 在许多人看来，中国的资产价格已经有泡沫，特别是房地产市场。我们认为，它很可能在2011~2015年进一步膨胀，增加它在2016~2020年破裂的风险。 过去两年房地产价格急剧上升，尤其是在诸如北京、上海等大城市。居民住房支付能力因此被大大削弱。例如，全国平均房价收入比在2009年达到8.1倍，远高于发达国家的水平(3~5倍)。在北京，平均房价收入比已经超过13倍，而上海超过14倍。 虽然这些比率已被作为中国房地产市场的泡沫迹象而引用，但我们并不是特别担心。我们认为，如果从一个动态的角度来看，中国的收入增长(名义收入每年以两位数的百分点上升)比发达经济体快得多(多数以较低的个位数百分点增长)，这在一定程度上解释了中国的高房价收入比。 事实上，在中国房价最昂贵的城市——北京和上海的房价，仍远低于亚洲其他大城市。如果未来5年北京和上海的家庭收入增加一倍，在10年内增加两倍或甚至三倍，这两个城市的房价将进一步上升。 尽管我们预期楼价由于ZF紧缩政策将进行短期调整，但我们认为未来10年有五大因素将可能驱动资产价格进一步攀升。这包括： 大规模的城市化：我们预计城市人口在未来10年增加约1.55亿，这将为住房带来持续强劲的需求； 快速的收入增长：从现在起到2020年，人均收入可能增加一倍以上，甚至两倍，这将很大程度地提高家庭购买力，并且为资产配置及多样化创造更多的需求； 货币状况：中国的M2货币供应量在2010年达到11万亿美元，超过日本和美国，成为世界上“最大”的货币； 资源价格上升、有限的土地供应以及由于大宗商品价格和劳动力成本急升而造成的建筑及生产成本的上升，将为资产价格尤其是房价的膨胀提供更多的动力； 货币升值：如果人民币对美元每年升值3%，10年升值将超过30%(从6.6到4.8)。这种长期升值预期将使人民币资产对国际投资者更具吸引力，并且带动全球资本流入中国。 由于这些原因，在未来10年中国的资产价格泡沫似乎不可避免，尤其是在2011~2015年。在泡沫形成的初期，它很可能通过财富效应和信心增加为经济增长提供正反馈。然而，随着泡沫逐渐变大，一旦破裂，它对实体经济的伤害将会是巨大的，正如过去的中国香港、日本和美国所经历过的危机。 我们认为，泡沫的形成和破灭都可能发生在未来10年。投资的大幅下滑，正如前一节中所提到的，将导致GDP增速放缓和失业率高企，这可能会影响投资者的信心，引发对中国资产(无论是不动产或金融资产)的抛售。(作者系大和资本大中华区首席经济师)
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德国经济模式的五个支柱及借鉴意义（对房地产和环境分析不错的文章）分享了
德国的办法是鼓励租房，抑制买房，打击投机，非常有特色，房地产市场以稳健著称，这值得中国借鉴 为什么要借鉴德国模式？为什么德国模式特别值得我们关注呢？这里有两个原因。 首先，在世界发达国家一片衰退、经济低迷的大背景下，德国模式仍然表现出了稳健成长的经济态势，值得学习。 第二，德国一些基本的基础体制跟中国有相近之处，比如相对而言，德国人跟中国人都比较注重社会秩序，在社会秩序跟个人自由之间似乎更加偏重社会秩序；都是欧洲大陆法系，由国家立法。而不像美国、英国是普通法；同时我们都有强烈的改革意识，改革社会基础仍然存在。 但是我要特别提醒的是，并不是德国成功的经验都可以照搬过来。那么德国模式究竟在哪些方面特别值得我们关注呢？主要有以下五个方面。 稳定的公共财政 德国的公共财政非常有特点，第一是在税收来源方面相对比较均衡，直接税跟间接税比重相对比较均匀。德国个人所得税在整个税收体制中占的比重为27%，比美国低很多，同时它从流转过程中征收的税收比较多，比如增值税占到整个税收体制的36%。这是因为，流转税和经济周期的相关度相对比较低，相对容易征收，而个人所得税的税基是个人收入，跟就业相关，波动性更大。因此一个相对均衡的税收体制能够帮助公共财政提供稳定的税收收入，这是德国应对本轮经济衰退一个潜在的法宝。 第二点是提升能源税、资源税。这不仅能够提供稳定的政府税收，更主要的是促进节能环保，推动环境友好型社会发展。 第三是以人为本的转移支付，即根据各个地方的实际社会发展的需要进行转移支付，尤其是在所谓的穷州和富州之间能够直接进行转移支付，不经过中央政府。 所以公共财政方面三点可以值得我们借鉴。第一直接税、间接税并重，目前中国必须改革对土地出让税过多的依赖，因为这个税种对经济周期的依赖度非常强；第二是应该想办法出台政策适当地逐步增加能源税、资源税；第三，财政转移的方式要按需分配，以人为本，而不要从上至下按项目分配。 政府大力扶持实体经济 实体经济稳健发展是德国成功的一个重要支柱，究其原因，第一是稳定有序的劳动力市场，在德国，工会的主要作用是跟各个企业进行集体谈判，而不是单纯追求工会自身的利益，很多场合中工会参与企业的管理。同时在教育方面，双轨制的教育体制使学生从小学毕业后开始分流，相当一部分学生进入职业教育的轨道。 第二个特点就是在实体经济发展方面，职工有序参与企业决策，比如说2万名员工以上的企业必须要有20人的监事会，其中必须有10个职工的席位，而这10个人中的3个必须是工会的会员。通过这种监事会机制把职工和企业高层管理人员的决策有机结合在一起，让职工也以企业为家，参与企业的管理，同时德国有不许随便罢工的严格规定。 这方面对中国的启示是三条。第一是合理协调劳资关系，让职工有序参与公司治理，尤其要避免恶性劳资冲突事件，产生一个有机的机制，让职工能够跟企业的老板和高层管理人员平等合作、合理协商。 第二是政府应该对企业用工提供保险。一般的政府做法是提供失业保险，但德国还对用工提供保险。比如说2009年以来德国的很多企业经营短期出现下滑。这时企业将工人工作日从一星期5天减到3天，工资只付3天，失去两天工资的60%由政府提供。一旦经济转好，企业再恢复工作时间和工资，这样就减少劳动力市场上过多的摩擦。 第三条是注重职业教育，中国职业教育发展的前景是很广阔的，目前并没有完全展开。 稳健的房地产市场 德国的房地产市场以稳健著称。从1975年开始到2011年，如果去除通货膨胀，德国的房价下降了22%，德国房租也是下降的，同时房价的波动性也是最低的。 仔细分析总结后可以概括为四句话。第一句是供给补砖头。就是政府直接给开发商提供补贴，鼓励开发商开发房子，但是开发出来的房子不许卖，用于长期出租，而政府对租金有一定的管控，不能随便涨价。 第二句话是需求补人头。就是对于租房子而不是买房子的民众，政府通过各种方式提供补贴。 第三句话是鼓励租房。如果租房子政府提供补贴，房租不能随便涨，每个地区每个房子的记录都是有的，只要房价涨一点，马上政府可以进行管理、控制。 第四句话是抑制投机。就是对于借钱买房子的这部分家庭，政府有相当的控制。比如说收入低的家庭如果要买房，政府反而要提高你的首付比例。原因是担心收入低的家庭买了房子又还不起贷款，变成金融体系房地产市场的包袱。这种做法跟美国次贷危机前的做法完全相反。总的来说德国的办法是鼓励租房，抑制买房，打击投机，非常有特色。 这对中国有什么启示呢？首先要鼓励租房，我们的政策在租房这一侧缺位，一定要增加新建住房供给，尤其是租赁房的供给，同时提供一定的补贴。第二要严格抑制投机性的购房，适当提高购房的门槛，建立稳定的购房融资体系。 审慎的金融体系 何为审慎？首先，德国金融监管部门对金融机构的监管非常严格，以至于德国金融机构的投资回报率在欧洲是比较低的。整个欧洲一百家最大的银行平均回报率是9.9%，而德国平均的回报率是4%左右。为什么这么低？这是因为有非常严格的监管措施，比如说2001年德国政府取消了对储蓄银行的政府担保，要求它们自己担保自己，这样很大程度上减少了银行的高风险行为。同时政府对商业银行的拨备要求非常高，所以整个德国商业银行体系不良资产率逐年下降，在金融危机爆发之后也是如此，这是一个监管带来的奇迹。 还有一条非常值得我们关注，是消极的马克国际化。德国政府在这个问题上极其冷静，他们仔细研究了自己的情况，发现自己的金融体系远远比不上美国、英国那么发达。同时也发现自己的经济总体规模与美国差很远，如果完全放开管制，资金会流入德国的商业银行，抬高马克的汇率，那么对德国的制造业和实体经济是十分不利的。分析利弊之后，政府采取的措施是消极应对国际上的马克国际化的呼声。 在金融方面德国对中国的启示是两条。第一条是审慎的金融监管具有全局意义，不仅能够避免金融业回报率过高的情形，保持金融业的稳定，同时也能使资金和人才逐步流入到企业、实体经济，促进实体经济的健康发展。 第二条是在人民币国际化方面，我们一定要保持冷静的头脑，不能被国际舆论以及华尔街的很多精英人士捧杀，我们一定要考虑中国的实体经济和企业的承受能力。 基业常青的家族企业 德国的经济实力还源于拥有一大批基业常青的家族企业。这些家族企业跟我们想象的不一样，它们往往是家族控制，但却由职业经理人管理，家族并不介入日常管理，比如说汉高和博世这样的百年大公司都没有上市。 这跟美国、日本不一样，美国往往是乔布斯模式、比尔·盖茨模式，自己创业之后把企业卖了做自己喜欢的事情。日本大公司也几乎没有家族控制，比如丰田汽车，丰田章男也只有1%的股份，不能完全控制公司。 这背后是什么原因呢？第一是注重教育，德国的大家族注重教育，家族成员接受严格的管理和教育，以便将来接班。 再一个原因是他们的国家体制。德国遗产税最高达70%，但遗产税对家族企业的传承却网开一面。如果继承者承诺若干年之内继续经营，他的遗产税几乎是不用交的。遗产税对于家族企业的传承、基业常青起到一个正面作用。 这个方面对中国的启示，第一是家族长期控制加上职业经理人管理，可以成就伟大的企业。以往我们脑子里想的一般是美国企业，第一代创业了，第二代不愿意干了，就把这个企业交给社会，而德国模式给我们展现出了另一种选择。 第二是教育是传承的关键，同时还有遗产税设计方面的借鉴，遗产税是一个正在兴起的话题，不管中国的遗产税要不要，怎么设计，一定要考虑这种家族企业的传承。（作者李稻葵系清华大学中国与世界经济研究中心主任，本报记者许钊颖根据其在“德国模式：启示与借鉴”专题研讨会上的发言整理） Q&A精彩问答 1.中国汽车产业如何向德国同行学习？ 罗兰·贝格：现在都是汽车传动制造时代，今后肯定不是，所以就中国和德国来说，我们在新汽车时代都是刚刚站在起跑线上，中国也有机会实现跨越式发展。 2.德国提倡租房，但在中国很多人会觉得买房非常重要，怎么看待经济规律和民族传统观念相冲突的问题？ 郑新立：德国没有把住房当成投资投机的对象，所以德国也没有房地产泡沫。中国的房地产有点走偏了，被当成第二股市，这个问题上，我们绝不能学日本、香港，要学德国。 3.在中国如何发展职业教育体系？ 罗兰·贝格：如果政府和企业也打算大力发展职业教育的话，它自然就能做得好，就能发展起来。 大家不要忘记德国的经济中，也有很多的商会和行业协会等自律性组织。德国的行业协会也在职业教育和学徒制中发挥着重要的作用。 另外，现在德国年轻人进入职业教育学校学习，今后仍然有机会去大学读书。大学教育和职业教育之间有很好的透明度和连接性。 4.德国在清洁能源政策和可持续发展上有非常好的执行力和决策力，这方面有什么特别的经验？ 罗兰·贝格：环保不是一个技术问题，它是一个政治问题。环保是一种公共的财富，环境是公共产品，因此政府应该在环境保护中发挥主要的作用，要确保自己的国家政策能够管住企业的行为。 5.中国现在大力倡导城镇化，在走城镇化的道路上我们能从德国模式上学到什么？ 郑新立：我们现在讲的城镇化不是建城，而是人的城镇化，先把已经进来的2.6亿城市居民市民化，享受城市市民的待遇，这才是核心。 中国的平原面积只有12%，德国、美洲、澳洲都是大平原，地理条件决定了我们不能铺开搞。我们的城市是跟行政管理体制吻合在一起，大城市的行政资源的配置权也大，各种优质的资源就会集中，机会就多，所以人们会争相涌入。 再过20年，中国这种基本格局还很难改变。因为中国是13亿人口的国家，再往后发展，好多方面都会是世界上没有的，它会形成三千万的大都市区。如何有效治理和管理大都市区，也是我们新的挑战。 罗兰·贝格：欧洲各国情况不一样，法国的人口就集中在城市。德国的工业是以很分散的方式建立起来的，所以德国才能够允许这么分散的城镇设计。
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绝对震撼！ 你所不知道的房地产行业潜规则
我从事房地产销售差不多块3年了，很多老百姓会去分析我们的市场状况，包括我们是怎么赚钱的。我今天可以通通告诉大家。原因就是我对这个行业感到愤怒!在销售一个楼盘之前我们会做一些前期工作，通常会积累一些意向客户，这些意向客户通常能决定我们的销售业绩。开盘前以预约之名来收受意向金，这其实是开发商的一种变相非法集资，因为在未获得预售许可证的情况下，即可以摸清市场状况，又能收入很大一笔资金来弥补资金不足，从而根据市场状况来确定房价。在预约和开盘这一期间内，就是业务员和案场经理赚钱的时间。我们通常会去找中介帮忙，然后联系预约的客户或是有意向留过电话的客户，想要买到理想的房源就交保留金，就是可以帮你保留房号，到时排队装个样子就可以买到你想要的房子。保留金一般是5000—20000元不等，也要分高低档次，通常中介能拿10%左右，其余都是我们业务员和经理瓜分，这种灰色收入很难被老板查到，即使有人投诉，也只会被推到中介身上，我们是安然无恙的。还没完，通常在开盘前业务员手里会选中几套房子来预约，通常会用家人的名字，主要是不想让开发商或老板察觉我们在炒房。等我们选中理想的房源以后，到了开盘的时候我们会下一张定单，我们也会照常付定金，但是我们绝对不打合同，等开完盘后价格会往上调的，当然调的越高我们心里越爽，因为代表着我们可以赚更多的差价，等每平方涨到一千的时候我们会把房子再抛给现在想买房的老百姓手里，由于我们手里的房源位置都不错，通常比较好转手，合同上打的还是开盘时的价格，但必须补足差价。一般真正要买房的好好和他沟通问题都不大，除非你不想买房。开发商偷税情况严重，通常是发生在车位的买卖中，只开收据不开发票，由于现在车位通常是比较紧张的，所以卖出是价格也一直走高，几万到十几万，而且车位的买卖也十分霸王，不买车位不能买房，买房必须买车位。以后如果你们遇到这种情况的话教你们2个方法，第一就是拿出车位预售许可证，其实很多人不知，开发商为了回笼资金通常是会把未拿到销售许可的车位拿出来卖，而购房者通常只会看房子的预售许可，通常会被忽略，你若能发现然后举报，开发商会中伤的。第二就是开发票，如果不能开发票就举报，这个会非常严重。但我卖了那么多年房子却从没遇到过这样的购房者，只能说你们的购房自我保护意识太薄弱了。车位的紧张通常也给我们提供了赚钱的机会，就是强卖给别人的车位，他真的不想要。所以到了后期没有车位的时候我们会找到真正想要买车位的客户，高价转让给他，我们会和之前强卖给他的客户达成约定，原价返给你，不让你花冤枉钱，他们是悻然接受的。然后就是5万卖8万，6万卖9万。由于车位没有产证只有协议，所以更改十分便利，有时候开发商都不知道，我们只需撕毁原有协议从新写一份盖章就行了。这是一笔十分可观的收入，也要感谢开发商的强卖车位策略。很多人问现在市场那么不好，还有没有炒客?我告诉你们，你们可能会觉得惊叹，有!虽然不多但是十分隐蔽!怎么操作?就是不管你有没有限购，有没有限贷，在销售进入中期的时候会留出一部分房源提供给炒房者，举个例子，我现在在苏州，上海人来我们楼盘买房是限贷又限购，根本没法买。但我们在销售中期的话通常业绩也比较差，这时我们就把房子留一部分给他们，他们只需付首付(通常首付会比较高)然后打购房合同，虽然说不能贷款又不能拿房产证，但打购房合同却丝毫不受影响，也就是说这套房子是卖给你了，反正是期房也不用着急。等到房价涨起来的时候我们会拿着这些房子比市场价略低抛出，厉害的业务员也可以买出高价，通常我们会收取一定的差价，这个开发商也是默许的，然后就是公司开个证明就可以去建委合同跟名了，投资者不用交任何税，对于我们来讲只是赚点外快。这一暗招对于开发商来讲也可以回笼不少资金，而且非常隐蔽。开发商饿不死，资金链难断。这么一招也是没法防，就是骗贷款。如果开发商出现了资金问题，解决的办法就简单多了。他会让公司的中层或是高层管理人员来买自己的房子，但并非真的自己来买，就是公司借员工的名字打合同、开发票，然后去办贷款，因为手续都齐全，所以银行放贷就一点没问题。贷款金额可以占到总房款的70%，有了这笔钱开发商怎么会饿死呢，然后公司帮员工每月还贷，然后这些房子再交到我们手里进行销售，合同也要进行更改，这个过程是比较复杂的，最长是要等到交房办产证可以结束，最快就是上面腐败一下，一般很快能办下来，但对于我们销售的话难度比较大而已，其中也出现一房两买的情况，但这种情况通常是不被察觉的，十分隐蔽。到最后房子肯定是能到真正购房者手中的，所以这种一房两买不会造成不良后果。再说说中国的银行，胆子也够大，真的不怕风险!而且现在执行政策的力度十分有限，像农行还有些小银行做贷款还是比较宽松的，对国家的政策部知道他们是怎么理解了的，外地人社保交了半年，甚至有社保就能贷款。让你们诧异的是，上海人在苏州买房居然可以在上海办贷款，前提就是要交纳总房价的2%给上海某些银行。或许你会觉得不太可能，上海的银行怎么如此大胆，据业内朋友透露说，是银行上面的领导默许的，如此一来房价如何会跌?开发商拿着老百姓的血汗钱在冒风险，你们不在我们这个行业中很难看到这种危机的。如果你选择去销售中心看房，我可以给你传点经，让你处处伤到他们软肋。如果销售人员给你讲的天花乱坠的时候，请记住问这样一句话，这个写进合同吗?你要记住，合同都是开发商自己拟定的条款，根本不可能给你更改，所以坐下来谈的时候就让他们拿出合同条款来进行阅读。等付完钱再看合同的时候，你已经是上了刀俎的鱼肉了。对于绿化率、景观、容积率等说辞一定要进行记录，如果合同没有的话，只能说明在开发商资金不足的时候他可以进行偷工减料，而这却不违反合同。看房子的时候一定要让他们把价格公开，不能要一个含糊的均价或是约数。要让他们提供多套房源共你选择，价格要一一列出来。通常业务员会以销售火爆来告诉你还剩下哪些房源，通常这些都是难以消化的房源，一般会提供一套到两套共你选择，再你要第三套的时候他们一般是不会给你的，这个时候就会出现销售暗语。销售暗语根据不同的销售团队来制定。一般销控表格会在案场经理手中，当客户问第一套房子的时候我们通常会说，这套房子可不可以介绍，如果房子在的话，回答当然是可以介绍。当客户看了一套又一套的时候，这时候请注意了，暗语来了，不是可不可以介绍了，会变成有没有卖掉或是还在吗。这时的答案都是一致的，对不起卖掉了!中国的房地产行业让很大一部分人富了起来，但请你们记住，当房子不只是满足你们居住需求而腐化出其他价值的时候，请你们慎重对待你们的血汗钱。
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多家银行有意控制房地产开发贷
监管机构日前明确要求，今年农村金融机构房地产开发贷款占比要在上年基础上持续下降。同时，动态排查涉房贷款风险是今年银监会各派出机构的工作重点之一。由于层层严格监管以及配合新一轮房地产调控政策，多家银行已开始有意控制今年房地产贷款的规模和增速。 接近银监会的人士透露，银监会正就房地产信贷中的土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、经营性物业贷款、保障性安居工程贷款制定工作指导意见。一直以来，监管机构对房地产贷款风险保持高度警觉，控制规模、加强涉房信贷风险排查、加强压力测试是监管的主要方式。 开发贷再收紧 今年年初，房地产开发贷一度井喷。但3月以来，房地产调控升级，各家银行的房地产开发贷额度有所收紧。一位股份制银行人士称，目前尚未收到暂停开发贷的文件，目前该行开发贷的投放对象仍以全国50强的房地产开发企业为主，要求项目较优质、销售回款较好。 有房地产企业人士反映，获得银行房地产贷款变得困难了。“有些银行可能是为了配合地方房地产调控，也可能确实额度有限，3月底一度暂停房地产开发贷款的投放。” 一位农村金融机构人士表示，今年银监会明确要求压缩农村金融机构的涉房贷款规模占比，原则上只降不升。“这导致开发商只能再次转向成本昂贵的信托或私募股权的融资渠道。” 接近监管机构的人士表示，目前农村金融机构的风险控制能力相对薄弱，如果不从规模上进行控制，此类机构容易产生放贷冲动，从而滋生风险隐患。 截至2012年末，我国金融机构房地产贷款余额超过12万亿元，占各项贷款的比重为19.2%。曾经作为地产商最重要资金来源的银行开发贷，近年来占比不断下滑，而销售回款的占比逐渐上升。 不会引发系统风险 接近银监会的人士透露，银监会正就房地产信贷的土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、经营性物业贷款、保障性安居工程贷款制定工作指导意见。 在今年的全国银行业监管工作会议上，银监会重申，对于房地产贷款风险，要认真执行房地产调控政策，加强名单制管理和压力测试。银行人士介绍，一方面对房地产开发企业实施名单制管理，清退部分中小房企；另一方面，对企业回笼资金实施封闭式管理，确保用于还贷。 对于今年的房地产市场，接近监管机构的人士表示，目前整体风险可控，不会出现大面积违约情况，更不会引发系统性风险。其理由是：一是房地产贷款的总量不大，仅占各项贷款的19.2%，远低于其他国家水平；二是个人住房按揭贷款的按揭率低，大部分贷款已还款8年以上，且近年来房产市值稳定，借款人的还款意愿较强，目前个人住房按揭贷款不良率仅为0.28%；三是房地产开发贷的发放审慎，且贷款成数仅为房地产市值的60%左右，不良贷款率不到1%。 某地方银监局人士表示，今年要继续做好房地产贷款调控，引导银行通过盯重点项目、盯重点开发商、盯市场行情变化，加强对房地产开发贷款的动态风险排查，密切监测房地产信托项目到期兑付风险。
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我国房地产市场十余年发展的些许思考
1980年，邓小平提出了住房商品化改革的构想，此后的十多年，我国的房产市场取得了长足的发展，却并未从根本改变原有的住房制度。在此，首先要说说98年以前住房市场的主体情况。在相当长的一段时间里，我国城镇居民住房来源主要依靠低租金实物福利分配，房产流通环节极为缺失。而且因上述原因，商品房市场只能面向社会少数的高收入群体，市场极为狭窄，导致房产供应长期供大于求，而房价也因相关企业的垄断关系以及面向市场主体的特性居高不下。由此，开发商并不能获得较好收益，投资意愿较低，城镇居民也不能获得良好的住房环境，形成一种恶性循环。研究表明，当居民收入足以满足日常生活时，对住房需求将成为拉动经济的重要增长点，1998年的中国正处于这样的水平。这一年，国家管理层通过对房产市场深刻的研讨，做出了关乎整个住房市场今后发展的重要决策。当年3月，朱镕基总理提出要让住房建设成为中国经济的增长点，要将现行福利分房政策转变为货币化，商品化的住房政策，使居民自己买房子。同年6月，温家宝副总理明确提出要推进住房商品化和市场化，积极发张住房建设，满足人民的住房需求。可以说，中央的明确表态快速促成了整个住房制度走向市场化，各个配套措施陆续出台，房产供应告别分房制，转而由市场调控，伴随着流通环节的健全，房产需求不断释放，同时拉动其他行业的消费需求，促进了整个产业链的快速繁荣，为拉动我国经济增长做出了巨大贡献。然而，阅览当时的相关措施（即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》），我却发现了一些问题，或者说我的疑惑，或许正是这些问题，为房地产市场健康发展埋下了一些隐忧。通知中有一条解释提到了加快公房租金改革，具体办法是逐步提高公房租金价格，通过租金市场化推动存量住房商品化，仅保留少部分廉租房。我的想法是，提高租金似乎意图促使人们对房产需求由租转购（租房成本大幅提高，而购房是可以保值的），但只要房产能够实现商品化流通，因中国人口数量庞大，对住房巨大的刚性需求应该足以拉动房产市场的快速繁荣，而房产持续升值带来的投资价值也会进一步推动居民的购买意愿。因此依靠这条措施来挤出一个过于庞大的需求群体，导致长期的供需严重失调，并不利于房产市场稳定发展。事实证明，庞大的刚性需求每年都在快速推高房价，而投机商对房产的囤积加剧了房价的上涨。在住房建设配比中，相关办法中明确提到面向群体是最广泛的中等收入者，房屋供应以经济适用房为主体，随着居民收入增长逐步扩大商品房占比。而事实上，由于商品房有着更强的流通性，其投资收益也相对较高，使得大批开发商主要以商品房建设为主，经济适用房并未得到大规模的发展。地方ZF为追求政绩，也主观上希望拍出更高的地价，而只有进行商品房建设的地价才高的起来！没有严格约束的经济适用房建设就这样被搁置了下去，使得大批的住房需求只能转向商品房市场，而长期强劲的房价也给民众一个房屋买了不会不会亏的暗示，所以，房地产市场不缺乏买主。的确，房产市场迎来了繁荣，1998年当年房地产投资对中国GDP的拉动就达到了一个百分点，并逐步开创了房地产市场十年大牛市，同时拉动数十个行业的消费需求。可我们不得不看到，在房地产市场对经济强劲拉动的同时，却忽视了居民收入并没有跟上GDP增长，造成实际居民对住房购买力呈逐步下行趋势，房价却在投机者拉动下大幅上涨。因而，2005年3月，旧国八条，也就是《国务院关于切实稳定住房价格的通知》出台。提出了八项措施稳定房价，避免房价过快上涨，此后连续出台新国八条等一连串调控政策，却并未触及房价上涨根本，也就是供需平衡问题。房价在短暂的停滞过后，继续一路飙升，直至2007年经济危机爆发，市场一片清冷。随后的事大家都知道，在经济危机过后，停滞了一两年的需求集中爆发，房价迅速回归并超越了历史高点！温总理坐不住了，因为大部分的民众已经难以接受了，而房地产泡沫化正变成现实。去年4月以来，号称史上最严厉房地产调控政策出台。货币政策的限制，税收政策的调整（房产税开始试点），甚至限购令也搬了出来。而最核心的，经济适用房建设提出了硬性要求，如果能转变人民消费观，并从根本上保障有足够的经济适用房供应，也就可能实现从根本的供需平衡上稳定房价。可以看到，在一系列严厉措施下，京上广的房价已经出现松动，可以相信二线城市的房价也会逐步松动，但这都是因为如信贷和政策干预等短期政策压制下的无奈降价。能不能真正从根本上掐住房产价格快速上涨的咽喉，仍需看经济适用房建设能否实现98年提出的满足大多数中等收入群体的住房需求，只有这部分的供求能够基本平衡，投机者对房产投资高额回报的预期便有望减弱，从而使房地产市场回归大部分买房者是实际住房者的健康市场。不得不明确，限购令等短期政策终究会退出市场，怎样实现在退出时不造成房产价格的剧烈波动，这考验着管理层的智慧。
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房地产业应逐步回归民生本质
在近日举行的“中国发展高层论坛2013”年会上，国家发展和改革委副主任朱之鑫表示：“房地产应该说是国家重要领域，很多人都说把房地产作为支柱性行业，我查了一下文件，没有这句话，我们提出来是把建筑业作为支柱性产业。” 回顾过去10年中央层面发布的文件，若说没有文件明确提及房地产行业国民经济支柱地位，似乎有些武断。早在2003年8月，国务院发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就指出，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。这也是国务院首次在文件中明确肯定了房地产业的国民经济支柱产业地位。 事实上，不管有没有文件为房地产的支柱产业地位正名，过去十几年间房地产市场的表现确实无愧于“国民经济支柱产业”。从1998年7月3日，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，拉开房地产行业市场化发展序幕以来，房地产行业持续保持了惊人的增长速度，也是极少数增速能够与同期国民经济增速相匹配的行业。即使在房地产调控进一步深化的2012年，房地产投资在全年固定资产投资中的占比仍接近20%，而去年投资对 GDP的贡献为50.4%，粗略来看，房地产对GDP的贡献约为10%，即拉动GDP增长0.7至0.8个百分点。同时，房地产行业关联度高，相关数据显示，约有60个产业的兴衰与房地产行业息息相关，若将这些产业计算在内，房地产业对经济增速的拉动作用将更为明显。 不过，在取得巨大的经济效益背后，房地产行业的发展也逐步进入过热甚至畸形的程度。不仅市场的繁荣在很大程度上源于投资、投机性需求的泛滥，而且对于不少地方政府来说，房地产业收入已经占到了地方财政收入的半壁江山。可以说，房地产行业虽然在国民经济中充分发挥了其支柱产业的作用，但在更需要其发挥作用的国计民生领域，房地产行业却未能真正地承担起责任。其实，在2005年发布的《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中，虽然仍有“房地产业是国民经济支柱产业”的提法，但也明确要求“把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务”，足见中央已经意识到这一问题，而从这一年开始，国八条、新国八条、国六条等房地产调控政策陆续出台。 应该说，作为一个关联度高，带动力强的产业，房地产行业在未来一段时间内的影响仍不容小视。但从长期看，房地产业不可能成为具有国际竞争力的产业，也不能满足中国经济可持续发展的需求，随着经济发展方式转型和产业结构调整，房地产行业国民经济支柱产业地位的淡化是必然的。未来房地产行业应从追逐经济利益向满足居民合理住房需求转变，逐步回归民生本质。就像“十二五”规划中所提到的，要坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。
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叶檀：应取消房地产限购 征收资本利得税
http://img.hexun.com/2011-06-03/130228778.jpg财经评论员叶檀（资料图） 取消房地产限购正当其时。因为取消房地产限购可以锁定庞大的货币流动性，可以建立统一的全国市场；同时实施房地产资本利得税等，可以让商品房市场成为中国保障房资金的源头活水。 我国货币压力巨大，却缺乏回笼之术，冲销手段无法收回社会资金。按照央行的报告，截至今年3月末，金融机构住户存款余额为32.8万亿元，同比增长17.9%，增速比上年末高1.4个百分点，比年初增加2.7万亿元。目前的住户存款足以冲垮任何一道筑防通胀的堤坝。 财富在不断创造和不断集聚的过程中，由于欠缺有效、公平的税收手段，贫富差距也在同步恶化的进程中。通过资源、房地产、证券市场，财富加速向少部分人集聚。一份最新的投资研究报告显示，资源主导地区的财富集聚效应惊人，鄂尔多斯(600295,股吧)保守估计拥有资产过亿的富豪人数不下7000人，榆林的亿万富豪人数则也不在鄂尔多斯之下。 如何锁住疯狂的货币？仅靠被动的发行央票等办法远远不够。目前富豪的投资渠道除了能源、民间金融市场，就是房地产。从目前主流投资趋势看，民间资金大约15%投资证券市场，主要仍然是银行存款和房地产投资。这两年十分火爆的艺术品市场、黄金市场基本上只是小众市场，无法成为大众投资市场。债券市场本应成为大众市场，但这两年的发展并不尽如人意。 根据焦点房地产网与北师大金融研究中心钟伟等人的报告，综合各种估算，截至2006年底，沉淀在土地上的资金约2.4万亿元，沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度净利润总额。 证券市场是另一个资金集聚地。根据央行的报告，2010年，沪深股市累计成交54.6万亿元，同比多成交9647亿元；年末市场流通市值19.3万亿元，比上年末增长27.7%。2010年中国GDP总量约为39.8万亿元，证券化率将近50%。股票市场筹资规模明显增加，融资再融资全球第一。据初步统计，2010年各类企业和金融机构在境内外股票市场上通过发行、增发、配股以及行权方式累计筹资1.13万亿元，同比多筹资6351亿元，为上年同期的2.3倍，创历史最高融资水平。其中，A股筹资8955亿元，同比多增5060亿元。 似乎楼市与股市可以锁定蛟龙。笔者以往有个观念，认为依靠房地产与证券市场就能够锁定大部分货币，不至于让通胀不可收拾。事实上，此前我国房地产与汽车业、证券市场被认为起到了锁定货币之功效。 这样的认识是错误的。房地产锁住了巨量货币，但这样的锁定没有意义。中国房地产长期以来没有持有环节税，也没有真正意义上的资本利得税，换句话说，在房地产上升阶段，随时可以用低成本进行高额套现。套现后，房地产依然成为滚滚的货币巨龙横冲直撞，外汇占款的基础货币，经过资本与货币市场急剧放大。 货币仍在资本市场。从民间投资去向看，有70%仍投向房地产行业，但并非直接在二级市场交易，而是通过房地产基金等方式获得10%左右的收益，这不仅扩大房地产金融的风险，也使虚拟经济更为庞大。证券市场同样如此，大量公司上市或者再融资，未能减少货币量，只是发生了持有变更，由投资者手中转移到了上市公司、转移到了大股东手中。这从狭义与广义货币发行量大幅增长就可见一斑。 以限购方式抑制房地产投资初衷良好，在短时间内为房地产市场降温的作用明显，但从长期来看，对改变中国犹如洪水猛兽般的存量货币并无好处，货币如水，终将逐势而行，并泛滥成灾。存款与房地产市场如同堰塞湖，不可能解决洪水。更重要的是，以行政手段限购还会阻碍中国统一的劳动力市场的形成，无疑是在走回头路。 在探讨中，徐滇庆教授强调，限购是个下三等的政策。如今应放开限购，允许消费者与投资者入市，但放开限购必须有其他措施保驾护航：第一，严控银行的房地产贷款规模、继续缩短房地产金融杠杆、鼓励自有资金购房，在回笼货币的同时减少银行风险；第二，厘清房地产税费，推出资本利得税等以缓解贫富差距、为保障房筹措资金。 取消房地产限购是推进房地产总体改革的步骤之一。建立全国统一的市场，建立现实、合法、严格、公平的税收体制，改革基础货币发行体制，加快推进民间投资体制的改革，这些举措将与房地产改革一道，成为中国未来市场改革不可或缺的因素。 取消房地产限购，以长效改革取代短期行政手段，是大势所趋。
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中国房地产：泡沫要破裂了吗？
中国房地产：泡沫要破裂了吗？英国《金融时报》吉密欧报道中国房地产市场是否出现了可能破裂，影响中国经济增长并动摇全球经济的泡沫，这是从巴西铁矿石贸易商到伦敦金融城对冲基金经理的所有人都在问的一个问题。英国《金融时报》中文网从今天开始推出中国房地产专题，本文是这个专题的首篇文章。英国《金融时报》驻北京记者站站长吉密欧(JamilAnderlini)在此文中表示，无论泡沫破裂与否，中国当前的局面是不可持续的。在1998年中国ZF决定将大部分城市存量住宅产权私有化之前，大多数中国人甚至都没有想过有一天能拥有自己的房子。尽管现在的中国官方数据显示城镇居民住房自有率达到了89%（许多人对这个数字颇有争议），但分析师们指出，中国房地产是目前保持全球整体经济健康最重要的一个因素。瑞银(UBS)经济学家乔纳森?安德森(JonathanAnderson)表示：“房地产和住房建设主导着中国内地的增长模式。它们是决定大宗商品需求的最重要因素，是中国外部盈余最大的非主流推动力，而且事实上是真正理解家庭资产负债表、储蓄和投资的关键因素。”去中国任何一座城市看看，密密麻麻的起重机和永不停歇的建筑工地，应该足以让最漫不经心的观察人士明白房地产在这个全球第二大经济体中的重要性。尽管经济学家和分析师没有就中国房地产价格快速上涨和大规模建设热潮是否真的形成泡沫达成共识，但一些中国官员强烈担忧，长期而言，当前的增长是不可持续的，这一点几乎得到了所有人的认可。按照一些人的估计，中国目前消费了全球多达50%的主要大宗商品和原材料，比如水泥、铁矿石、钢材和煤炭，而中国房地产是这种需求的主要推动因素。例如，房地产建设直接占到中国钢材使用量的40%左右。但是如果把家用电器、汽车生产、与房地产相关的基础设施以及其它依赖房地产的行业考虑进去，中国高达三分之二的钢材消费量基本上是由房地产支出推动的。自去年以来，中国ZF一直在努力遏制房地产价格飙升，并限制遍布全国的对中高端住宅开发的过度投资。与此同时，中国ZF史无前例地推出了建设数千万套ZF保障性住房的计划，为不再负担得起在城市买房或租房的绝大多数中国居民提供住房。该计划的目的是在商品住房市场放缓之际继续投资和建设热潮，但也是中国ZF解决日益扩大的社会差距的一种尝试——在一定程度上这是中国如此高速增长所造成的。实际上，中国房地产市场的兴起一直伴随着一系列意料之外的副作用。一些分析师估计，如果把居住在城市中的庞大农民工人口考虑在内，中国主要城市的实际住房自有率可能接近45%，而不是官方所说的89%。地方ZF目前很大一部分财政收入都严重依赖向房地产开发商出售土地，而向普通老百姓征地或许是中国严重社会动荡的一个最大来源。尽管中国官方数据通常很难解读，而且最近数据显示经济形势好坏参半，中国房地产市场的命运仍将影响从澳大利亚矿商到德国出口商乃至美国消费者的所有人。安德森表示：“从宏观角度看，如果你不理解中国房地产，你大概就不会理解中国。如果你在追踪这些大宗商品和行业（比如金属、水泥、铁矿石、煤炭、汽车零部件、建筑设备、发电机械等等），你最好能对中国内地的房地产市场做出正确的判断。”译者/何黎
