【转帖】曹仁超：2010选股避开资源房地产金融股

　　3月开始的美股反弹应在今年12月份结束，因为机构投资者买了十个月股票后，手上现金已经没了，而标普500指数由今年3月至今已反弹50%。美汇指数已发出买入讯号，油价则发出卖出讯号；金矿股今年虽然上升不少，但无法升穿去年高位，反之金价却再创新高，两者并不协调，不利后市金价。　　十年期美债孳息升至3.72厘的四个月高点，同二年期利率差距由年初的1.45厘扩阔到2.85厘，估计美国明年6月前加息0.25厘的机会升至46%，11月份还只有32%。美国政府财政赤字不断扩大，令政府必须不断拍卖债券去支付赤字，令中长期利率上升。另一方面，美国贸易赤字仍在收窄，令流出国外的美元减少，无法进一步推跌美元汇价，令欧元可见1.37美元。上述乃2010年大趋势！　　恒指大方向未明确　　展望2010年，美元转弱为强，美国经济情况开始温和改善，低利率政策保持；恒指仍在21000点至23000点之间上落。最终恒指必升穿上阻力或跌破下支持，到时大方向才会明确。　　过去两年伯南克令美国政府负债上升一倍，至2.2万亿美元，以阻止1930年代式大萧条出现。相信美国经济已可避免萧条，但“起起落落”式衰退则无法避过。至今为止实体经济复苏仍十分脆弱，尤其欧洲。明年各国政府的努力目标是如何在现有水平上将经济稳定下来。这次经济衰退和以前不同，今次元气大伤的是发达国家，令发达国家不能再做全球经济火车头。至于发展中国家，虽然已占全球总GDP的34%及全球人口的85%，但股票总市值加起来只占全球股票总市值的13%。今年印度尼西亚股市上升120%、印度股市升80%、内地股市升70%、澳大利亚股市升57%、香港股市升47%，仍未能令OECD国家经济兴旺起来。　　《机构投资者》杂志质疑股票胜过债券论，并认为“股票派对”已于2000年结束。2000年至2009年11月止金价平均每年升15%，债券平均每年升8%，但标普500平均年损失3.3%。2000年股票PE由44倍回落到2009年的20倍；派息方面，自1926年起，上市公司股息每年平均约9.5厘，但到了2000年只有1.8厘。　　美国今年第三季GDP增长率起初公布是3.5%，然后修订为2.8%，最后只有2.2%。上述GDP增长率，是依赖财赤达GDP的10%及美元汇价大跌造成。2010年又如何？　　2008年中国在经济低潮时宣布投资2万亿元人民币兴建或改善高速铁路网络。今天由北京到天津只需三十分钟，2012年北京到上海只需五小时(目前十小时)。整个系统在2020年完成，共16000公里，较2008年增加1/3。受惠机构包括加拿大Bombardier，获建80辆高速火车合约，及德国西门子，获100辆高速火车合约，其次是内地建筑公司，要兴建1318公里路轨，其中16公里是隧道，聘用12700名建筑工人，并令内地钢铁厂获大量订单，同时推动2009年GDP增长(其中45%来自火车兴建项目)，成为未来十年中国经济的新增长项目。如香港在铁路网络上不同内地接轨，将是香港未来一项大损失，因为香港已变成内地人的购物天堂。　　2009年年初的投资策略是以资源股为主，包括黄金(1107.50,-0.40,-0.04%)，另加金融股、房地产股及小量消费股。2010年又如何？2010年投资应避开资源、房地产、金融同酒店项目，因为今年升幅已大。时光一去不复还，例如《纽约时报》在2002年美股熊市低潮时每股市值53美元，2009年2月却只值4.68美元，现在反弹至10.8美元；最近更用总部作抵押，借入2.25亿美元……请记住，2010年应拣股不炒市。　　最近巴克莱资本加入推介亚洲科技股行列。赚大钱者都是那些有胆买入没人要的、后来却变成热门股的人，而非追潮流者。2008年年底，投资界一致看淡内房股及金融股，今年第三季却看淡工业股，最近工业股已回升不少。　　逆市而行乃发达之道，例如2000年年初很少人看好黄金，今天却差不多人人看好。去年不少人讲石油短缺问题，今年不少人讲黄金供应不足，但美汇指数自今年12月已止跌回升，欧元从十六个月高位1.52美元跌到三个半月低位1.42美元。明年上半年，相信美元仍属强势，因明年2月份开始美国联储局不再提供紧急贷款给其它银行。今年12月起，美元进入上升周期，背后理由是美元汇价已完成十年回落期，而且今年第三季美国GDP升3.5%。反之，由十六个国家组成的欧元区加起来的GDP只升1.5%，英国GDP更负增长，日本政府在负债达GDP的172%情况下仍宣布量化宽松政策。如要在美元、欧元、英镑、日元之间作选择，投资者只有选择美元。估计美元兑欧元可升20%、兑日元升15%。目前美元只升5%，即仍可再升5%-10%。在此影响之下，加元同澳元一样受压。　　铁路成中国未来十年增长点　　美11万亿美元住宅净值接近零　　经过今年之后，希望我们没有变成投机分子。2007年10月开始的“防衰退心态”有没有因2009年股市大幅反弹而扭转？　　各位信不信由1982年到2007年美国所建立的巨额负债，可因2009年的量化宽松政策而清理掉？今年的日本人中，每五个便有一个超过65岁，2010年起，美国65岁的退休人士亦进入急增期，一直到2030年。换言之，未来二十年美国将步上日本过去二十年的命运。美国经济衰退第二波自2010年又开始！　　美国住宅中有1/3是没有借贷的，其余2/3则有；2009年年底美国住宅总市值16.53万亿美元，扣除1/3没有借贷的住宅，即余下11万亿美元的住宅，负债却为10.3万亿美元，即2/3住宅净值十分接近零，部分已是负资产！在这种情况下，美国家庭明年如何透过增加借贷去增加消费？何况政治层面上，明年奥巴马已经没有增加量化宽松政策的需要，不然如何在2011年刺激经济繁荣，以便在2012年赢得连任？　　明年利率相信仍将人为地偏低，直到有一天通胀率回升为止。但美国ARM(可调整按揭利率)重整将由2009年12月起回升，另一高潮在2010年9月。换言之，因存款利率太低而引发的股市、原材料甚至内地楼价上升潮，明年将会再面对调整。　　1997年香港主权回归后，有20%香港人收入在过去12年升60%左右，但有80%人口收入却跌10%。贫者愈贫、富者愈富现象自1997年起恶化，令过去12年香港中产阶级进入“失落世纪”。他们的身家(主要是住宅楼)在首六年大跌65%，最近六年又回升100%，形成穷人愈来愈穷、富人愈来愈富的局面。　　一、1997年前在香港的大学毕业或专科毕业生，很快便成为企业内的中坚分子，收入足够享受中产阶级生活。今天香港大学毕业生能找到一份好工的机会越来越小，因为过去12年香港除了金融业外，其它行业并没有扩充业务的机会。　　二、香港楼价由1997年第三季起跌至2003年第二季，只付楼价首期30%的有楼人士早已变成负资产，因楼价跌了70%。2003年第三季开始，香港楼价不断上升，至今已回升100%，年轻打工一族如没有父母帮助根本无法置业。良好的土地政策应是楼价每年稳步上升，如每年上升5%-10%左右，而不是像香港一样，楼价不是狂升就是暴跌。　　三、中产阶级一向热衷投资股票。不过1997年、2000年、2007年过去十多年内，港股出现三落三上。超级富豪的财富因此增加不少，但中产阶级的财富却“水瓜打狗，不见一截”。在联系汇率制度下，港元汇价及利率必须追随美元汇价及利率，导致香港股市大上大落，而令财富大量转移到超级富豪手中，造成今天香港社会贫富两极化。2009年香港坚尼系数为全球最高。不患寡而患不均，自有人类社会以来，分配财富与创造财富之间的矛盾一直存在。　　输一次就一无所有　　RichardNorrisWilliamsII是哪位？大家可能不知道。　　1912年他才21岁，是铁达尼号沉没时的少数生还者之一。大难不死必有后福，翌年他赢了美国网球混合赛冠军，1924年更在温布顿赢了奥运金牌，之后连续五次赢得美国网球冠军。其后他加入一间投资公司C.ClothierJones&Co.，该公司在1929年股灾前出售大量投资，拥有500万美元现金。幸运之神一直眷顾他，1929年11月美国股灾后，该年12月他决定大举入市，美股果然反弹，因此在1930年4月投资界称他为“股神”，当年其家财已超过100万美元——以1930年美元购买力计，相当于今天6000万美元。1930年他事业爱情两得意，与爱人去了欧洲，并决定在1930年10月结婚……可惜美股自1930年4月起开始回落，他由于身在欧洲享受爱情生活，并没理会，他认为只是短期现象，还决定借钱买股票。1931年，他同公司四个雇员及一位大投资者一齐结束了自己的生命。　　在金融市场，无论你赢几多次，只要最后一次投资是失败的话，结果仍是一无所有！希望大家从RichardNorrisWilliamsII的一生中获得警惕。　　1969年我老曹开始在报章上写财经文章，当年认识不少香港百万富翁，当时他们存钱入银行收息，但他们的退休生活并不好过，因为过去四十年通胀将他们100万港元存款的购买力蚕食了95%。1997年不少朋友退休时拥有两个住宅单位，一个自住一个收租，两个单位1997年市值过千万港元；今天他们却要节衣缩食，因为香港楼价过去12年虽呈V形走势，但至今仍未重返1997年水平。2007年又听到不少朋友打算买股票作为未来退休之用……过去40年金融市场变化之快及之大令人咋舌。恒指由1970年1月的100点到2007年10月的32000点，上升320倍，金价过去40年上升33倍、楼价上升60倍；而大学生月薪由1970年的1500港元到今天的12000港元，只上升8倍。　　美国中产高峰期一去不返　　美国调查显示︰年收入少于10万美元的家庭在退休之时，除拥有自住物业外，余下财富十分有限；香港情况亦好不了多少。累积财富同储蓄及节俭无关，主要由你是否懂得理财而决定。　　理财第一步：支出永远少于收入。第二步：时间、精力及金钱都用于建立财富上，而非社会形象上，例如不要参加无谓的宴会。第三步：精于捕捉市场出现的投资机会。这方面既不必是天才，亦毋须精明过人。第四步：为兴趣而工作，行行出状元。第五步：对华衣、名车、游艇甚至长假期兴趣都不大，因为这都是浪费时间的玩意，只有赚钱才应是最大兴趣。退休时富有并不在于你是否努力工作，而在于投资方面是否成功。　　《NickelandDimed(锱铢必较)》一书的作者BarbaraEhrenreich认为，美国中产阶级高峰期已一去不返。过去20年中产的地位日渐低落，已形成趋势，无法再扭转。

中国房地产业泡沫会爆吗？

2010年，中国房地产市场掀起了一轮所谓的史无前例的宏观调控。政策出台已经很有些日子了，但全国房价不降反涨，中国房地产市场调控政策充满了戏剧性。中国经济的市场化并没有相应的社会基础体制跟进，这就决定了中国市场化改革缺乏深度和广度，市场化改革最终将沦陷为半个市场，剩余为政府主导。在政府主导经济的环境下，中国经济正在失去活力并陷入两难困境。早在2006年，王杰律师就撰文指出，行政扩权将加深国内经济危机。从中央到地方，从政府到部门，近十年来，行政权力的无限扩张已经导致国内市场化是一个扭曲化的市场，中央权力与地方权力之间存在博弈，中央政府部门之间权利存在博弈，地方政府与部门之间存在博弈，所有的博弈都围绕着如何主导市场资源，如此，宏观经济调控也就变成了一场权力与利益的博弈，充满权力和利益的博弈也就决定了国家宏观经济政策缺乏内在一致性，各级政府和部门之间经济政策不同的目标曲线也就导致国内经济波动曲线长期紊乱，起落不定。回忆一下2004年以来的国内房地产市场调控绩效，数一数房价的几起几落就可以知道了。每一次房地产调控，国土部门就会紧缩土地供应或提高土地门槛，金融监管部门就会限制信贷融资，财税部门就会发挥财税杠杆，住建部门就会加大保障房建设，这些看起来严厉的经济政策一旦实施就会产生反向调控效果：紧缩土地减少了市场供应，房地产就变成了稀缺资源品；限制融资形同虚设，长期的贸易顺差导致金融机构流动性需要外溢，处于市场地位的金融机构并不卖监管部门的账，财税政策前转后转，转来转去变成了成本和房价，保障房建设公共财政不足，不受地方政府待见。六年下来房价竟翻了几翻。住房信贷政策也是政出偏门，人为主观地将购房需求划分为一套房，二套房，三套房等等，这些看起来很明确的政策策略在实践中却没有落脚的地方，经不起市场的策略考验：投资投机者利用住房按揭购买的房屋可是几套，甚至几十套。在所有的房地产调控政策中，唯有一样经济政策长期处于宽松状态，那就是低利率。借贷成本才是房价真真上涨的根源。廉价的借贷成本导致储蓄资产长期处于贬值状态，受金融管制、投资渠道狭隘影响，房价不涨才是天大的奇迹。进入本世纪以来，中国央行“不显山露水”地已成为最具市场影响力的权势部门，货币政策的任何轻微转向等都将成为市场的风向标。“微调”的技术策略帮助央行成为了中国经济的实际驾驭者，这就是长期以来，央行大量运用数量工具而较少运用价格工具的原因。低利率是央行能够长期保持微调手段驾驭国内经济的基石。在微调手段下，中国决策者定制的产业调整政策，经济结构调整政策，都被低利率软化。可以说，中国经济结构长期得不到调整，资产泡沫长期得不到遏制都应归功于央行对经济的“熟练”驾驭。在低利率政策下，中国经济已经陷入了进退两难的困境。低利率已将中国经济变成了世界廉价工业品供给国家，相应地也变成了一个没有资源定价权的原材料及能源进口国家，失去商品定价权的中国经济在做这场旷世危机中也因为低利率变成为了世界上为数不多的资产泡沫极其严峻的国家。王杰律师认为，央行所谓的“微调”技术已经收窄了中国货币政策发挥空间，在美联储低利率政策钳制下，国内利率定价权已彻底丧失。低利率货币政策将中国经济推进一条没有出口的胡同的同时，也将央行微调技术推进了死胡同。中国房价虚高不虚高，房地产投资投机过度不过度，毋需看统计数据和国际比较数据，问问中、低等收入的中国老百姓就可以了。如果存在价格泡沫或强度泡沫，脱离了市场基础价格，无需区分第一第二套住房，只需要将住房按揭首付提高到5成并相应提高按揭利率就可以了，用不着太多的遏制政策。遏制投资过度和投机过热，只需要提高投资投机成本就能够达到目的。有人认为这样会伤及刚性需求。王杰律师认为，所谓刚性需求也是低利率的产物，当住房不再成为过度投资投机商品时，存量房的回吐不仅会引导增量房房价回归，而且也会及时增加中低收入者的住房选择权，无论租赁还是购买，价格的回归以及适宜的价格都会满足市场。房奴越少，消费就会越有利于经济发展，也有助于房地产市场价格的理性回归。如果不提高过度投资投机融资成本，就无法挤出房地产市场泡沫，也无法引导存量住房进入租赁市场，其后果将是，在市场的博弈过程中房地产泡沫将在年度期末自行爆裂。过度的住房调控政策一旦引发政策叠加负效应，在全球危机伺服的经济环境下，会放大危机范围。王杰律师认为，房地产业虽然在过去的十年间充当了国民经济的支柱产业，拉动了国内经济发展，但房地产市场的过度繁荣也限制了国内经济转型空间。作为固定资产投资的一部分，房地产投资和政府主导的城市基础设施投资已经对国内加工制造业产生了严重的挤出效应，固定资产过度投资对钢铁、水泥以及能源的大量消耗将继续推高国内制造业成本。继续加强固定资产投资拉动经济增长，不仅会进一步扭曲国内经济结构，延缓国内产业结构调整，阻碍产业升级进程，同时也进一步会削弱中国制造业在国际经济竞争力中的比较优势，导致国内制造业濒临崩溃。现在该到中国经济全面转型的时代，中国应当放弃将房地产作为国民经济支柱产业的模式，应当以新兴产业以及与新兴产业相关联的服务业作为拉动国民经济可持续发展的龙头；放弃将房地产作为国民经济支柱产业的模式，也有助于解决国内尾大不掉的土地财政情结，推动各级政府由投资型政府向服务型政府转型。王杰律师的建议是：中国的决策者一定要认识到，在经济全球化危机时代，当一国成为世界产品生产国与供给国时，凯恩斯主义已经失去了应用经济基础：继续应用，无助于化解产能过剩危机，相反的会加速加重危机：在国内，加大政府投资会加速对私人投资部门的挤出效应，在国际，会继续丧失商品定价权，驱动国内经济崩溃。

20080908-招商证券-当代中国房地产研究专题之三

【出版时间及名称】：20080908-招商证券-当代中国房地产研究专题之三【作者】：贾祖国、孟群【文件格式】：pdf【页数】：24正文目录一、OECD国家房地产周期情况................................................................41、房地产周期的总体情况......................................................................................42、OECD各国房地产周期情况...............................................................................43、OECD国家房地产周期总结...............................................................................6二、房地产周期与货币政策.......................................................................91、房地产周期与货币政策......................................................................................9（1）资产价格并未纳入央行货币政策目标..........................................................9（2）房地产周期与货币政策往往紧密相关..........................................................92、房地产周期与名义政策利率..............................................................................113、房地产周期与货币供应M3..............................................................................124、房地产周期与信贷增长....................................................................................135、总结.................................................................................................................15三、中国房地产市场下跌判断..................................................................161、90年代初房地产周期回顾...............................................................................16（1）房地产的兴起...........................................................................................16（2）调控政策出台的背景.................................................................................17（3）房地产调控政策........................................................................................172、中国当前房地产市场判断.................................................................................17（1）名义房价下跌时间判断.............................................................................17（2）名义房价下跌幅度判断.............................................................................183、房地产价格下降的影响....................................................................................18（1）房地产下跌与经济增速下降......................................................................18（2）房地产下跌与固定资产投资下降...............................................................20（3）房价下跌与财富效应.................................................................................21四、股票价格...........................................................................................22

房地产市场分析方法

《房地产市场分析方法》第一章房地产市场分析的基本思路第一节房地产市场分析方法研究的意义一.房地产市场分析方法研究对宏观经济层面的意义二.从中国房地产投资顾问业的发展看房地产市场分析方法研究的意义第二节房地产市场分析的基本思路与基本内容一.房地产市场分析中的常见问题二.房地产市场分析的思路三.房地产市场分析的基本内容第二章宏观经济分析与地区经济分析第一节房地产业市场行情与地区经济周期的关系第二节地区经济周期产生的原因一.外生变量周期理论二.心理因素周期理论三.消费不足周期理论四.投资过多周期理论五.技术创新周期理论第三节宏观经济与地区经济分析面临的问题一.是否需要进行宏观经济分析二.如何进行宏观经济分析三.进行宏观经济分析应关注的内容四.可借鉴的宏观经济及地区经济分析的成果第四节如何撰写分析报告一.报告的基本内容二.基本数据的获得三.基本数据的管理四.宏观经济与地区经济分析报告第三章房地产市场总体趋势的分析第一节房地产市场供求关系变动的机制与房地产价格一.供求关系决定价格二.供求关系的变化影响价格的变动第二节市场行情波动的分析方法一.指数分析法二.景气分析方法三.区位商方法四.投入产出方法五.价格及销售量分析方法六.价格指数在房地产市场行情分析中的应用第三节地区房地产市场总体趋势分析报告第四章房地产政策影响分析第一节政策对房地产业的作用一.政府对房地产市场进行干预的根据二.政府在房地产业的基本职能三.房地产政策的实质和类型四.房地产政策对房地产市场的影响第二节房地产市场政策影响分析一.房地产市场政策影响分析是一种艺术二.政策分析与政策影响分析三.房地产市场政策影响分析的方法第五章规划影响分析第一节城市性能与功能结构的分析一.城市性能判断的复杂性二.城市性能判断的标准三.城市功能的发展四.城市整体结构的演变五.城市规划中的矛盾和房地产开发的得失第二节规划对房地产市场的影响分析一.基础设施对城市布局变化的影响二.基础设施变化对房地产市场的影响方式第六章供求分析第一节供求分析的基本内容一.商圈的界定二.市场细分三.供求缺口的分析第二节供给量及供给结构分析方法一.开发程序与管道分析方法二.潜在供给量的分析方法三.现有市场商品住宅存量的分析方法四.供给量结构分析方法五.供给量数据的获得第三节需求量分析方法一.人口增长与住宅需求潜力二.人口结构与住户规模变动对商品住宅需求的影响三.收入与住宅需求潜力四.需求量数据的获得第七章房地产项目市场分析第一节房地产项目一般特性的分析一.法律特性的分析二.经济特性的分析三.项目所在地点自然条件的分析四.项目的关联性分析第二节对不同用途物业特性的分析一.住宅物业特性的基本要素二.零售.写字楼物业特性的基本要素第三节评价房地产项目及竞争对手的方法一.项目及竞争对手的评价方法二.评价方法的应用——确定最适合的用途三.评价方法的应用——估计市场占有率第四节消费者研究一.市场细分的目的二.消费者研究对于房地产市场研究的重要意义三.心理学研究成果对消费者需求偏好研究的启示第八章住宅物业市场分析第一节住宅市场分析的一般思路一.住宅市场的基本特征二.住宅市场细分三.住宅子市场供求变动的影响因素第二节住宅物业市场分析方法一.香港住宅市场供给的分析二.香港住宅市场需求的分析三.香港住宅市场供给与需求比较四.结论和借鉴第九章商铺物业市场分析第一节商圈的界定一.商圈界定的方法二.商圈界定模型的适用范围三.决定商圈大小的经营性因素：产品.服务.经营理念第二节对零售活动的分析一.商铺物业的细分二.零售产品和服务的需求分析第三节商铺物业需求的预测一.购买力分析二.支出模式分析三.商铺物业需求的测算四.潜在的和显在的供给量分析第四节商铺物业的产品定位一.对商业行为的理解二.商铺物业的产品策划第十章写字楼市场分析第一节写字楼市场背景分析一.宏观经济背景二.房地产市场背景第二节写字楼区域市场分析一.区域划分二.确定竞争区域三.区域发展条件第三节写字楼市场细分一.对写字楼使用者经济活动的认识二.写字楼物业的分类三.写字楼用户的分类第四节写字楼物业市场供求分析一.界定写字楼物业市场的地理区域二.总供给量的分析三.需求量预测方法第五节写字楼物业的产品定位一.写字楼物业功能的基本评价指标二.写字楼物业扩展功能的设置三.写字楼的交通四.写字楼的标准层五.智能化六.物业管理七.调查与产品定位参考文献

论房地产

论房地产自从住房制度改革以来，房地产事业真是欣欣向荣，一年一个台阶，高楼拔地而起，房价腾地而飞，好一片繁荣景象，人均住房面积扩大了好几倍，房地产商更是赚的钵盈盆满，腰缠万贯，可是这一串串漂亮数字背后又有多少百姓的苦泪啊！房地产主要分为商用地产和住宅用房，商用地产因受整个经济发展需要限制已经饱和，可是民用住宅因为中国人口众多，需求太广而缺口很大，远远不能满足需求。房地产更主要应该为全国百姓提供遮风避雨舒适温暖的住房。杜甫说得好：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。这是中国百姓梦寐以求的渴望啊！可是高高房价让广大百姓可望而不可及。房地产是百姓生活的必需品，耐用消费品，可是偏偏在中国成了资本品，买房不是为了大家居住，而是成了少数人升值的投资品。按理说房地产不该成为资本品，因为他不像黄金，会损耗拆旧直至毁坏，也不像古董艺术品因为内在价值而升值，更不像股票证券投资转为实业而增加生产力，从而创造新的价值、新的财富。可是由于中国土地本身有限，农村土地不能流转，导致城市土地便更加紧缺，且为地方政府垄断；而中国人口太多，人均土地太少；城乡就业几率都在城市周边，农村土地收益太少，大量农村人口进入城市。这一切使得房地产变得极为稀缺，成为众人瞩目的焦点，富人们更是趋之若鹜，恨不得人人都能分一杯羹，众人拾柴火焰高，“炒房团”更是兴风作浪，房价便也一天一个价，无论什么样的房子，无论哪个地段的房子都鸡犬升天，广大老百姓也只能省吃俭用勒紧腰带，人为刀俎我为鱼肉，为一套房子做一辈子的奴隶，或者干脆干瞪眼，只能做个旁观者而已。如此“景气繁荣”的房地产真的给我们的经济建设带来巨大帮助了吗？给我们广大老百姓生活带来便利与幸福吗？短暂的景气并不能带来长久的发展，局部的兴旺也不能带来全面的繁荣，长此以往，房地产并不能一枝独秀，持续发展。房地产的发展并不意味着高昂的房价，尊贵的“地王”。房地产的高价对我们社会主义经济建设最大的不利便是提升了我们进行生产、经营、生活的成本，从根本上阻碍了我国经济的发展，这一切毋宁说是饮鸩止渴。高房价让企业的生产建设增加了许多负担，土地征用更加困难，地租更加昂贵，成本更加巨大，造成了许多企业不能积累更多的资本进行技术改造，产业革新。高房价也必然使得店铺租金更加昂贵，商业成本也大大增加，虽然费用最终落实到消费者头上，可是这明显抬高了商品价格，使得经营风险更加巨大。高房价也影响了商业的发展。高房价对老百姓生活影响就更为巨大了。高房价首先让老百姓买不起房，住不起房。房价高了，租金也贵了，这就是我们为什么在高楼大厦耸立的都市仍然有大量棚户的原因。高房价带动高物价，这就是为什么上海的黄瓜比西安贵，高物价明显提升了老百姓日常生活成本，住的差也就算了，现在吃的，穿的也跟着差了。房地产贵的不仅仅是房子，它贵的是整个社会的生产经营成本，贵的是整个社会的经济成本。甩掉房地产这个包袱，我们才能轻装上阵，更快前进。同时不断高涨的房价吸引了社会的巨大的资本，这种即轻松又有高利润的好事，甚至央企国资，纷至沓来。有钱人喜欢倒腾房子，一来二去房价就飙升了。如果让这些人的资本和精力都去开发实业，投入到社会主义建设更需要的空间中去，那我们社会的生产力必然能得到极大提升，我们整个社会的财富必定更加丰富，老百姓的生活也能好上许多。所以房地产的暴利，吸引了太多资本追逐，造成了巨大的挤出效应，使得许多产业得不到资本的支持，这是巨大的资源浪费和产业结构失衡。都说我们现在的经济缺乏内需，居民消费只占GDP的40%，远远不及发达国家的70%——80%，这很大程度上要归于房地产的有力“支持”。房价每平方动则上万，一个普通老百姓之家一辈子也难得能买得起一套房子，老百姓不得不省吃俭用。这又从哪里去找内需呢?内需都耗在房子上了。老百姓为买一套房子倾家荡产举债度日，这更加造成贫富不均，两级分化，用消费拉动经济无从谈起，高房价掐住了内需的脖子，更造成了社会的不和谐。这几年大城市的房价上涨特别，而中小城市内地城市支出明显滞后，这造成更多的资源、资本向大城市集中，大城市也越来越金贵，越来越庞大，越来越拥挤，大城市问题越来越多，造成资源的巨大浪费和资源配置的低效率，可是广大中小城市却得不到发展，差距越来越大，造成了地区间的极大不平衡，这也是高房价惹的祸！高房价对政治也造成了巨大影响，它豢养了一个官僚阶级！土地——这一稀缺而又宝贵的资源都控制在地方政府手中，地方政府成立真正的地主。房地产业已经成为地方政府的支柱产业，地产收入占地方财政收入的一半。地方官员利用手中职权，与房地产商相互勾结，通过城市规划，侵占百姓房地；利用银行贷款，倒买倒卖土地，共同推动了房价的高增长，从中也取得了巨大的利益。动房地产就动了他们的奶酪。他们已经联合起来，已经成立一个独立的阶级，当他们只为自身的利益服务，置广大老百姓的利益于不顾的时候，他们就成了官僚阶级。他们手中的职权并不是用来为人民服务，而是用来养肥他们自己，高涨的房价正是他们所乐意看到的结果，正是房地产豢养了他们，从而也滋生了腐败和糜烂，这是我们社会主义的一个巨大隐患，我们应当警惕它的蜕变。房地产曾经造就了东京神话，一个东京的房地产抵得上全美国的房产，房地产业极度狂热，可是当房地产巨大泡沫破裂的时候，日本经济便消失了十年，蹉跎了十年。房地产泡沫经济不仅使日本经济陷入困境，也侵蚀了人民吃苦耐劳，投入实业的热情。当房地产价的一串串数字飙升的时候，谁还会有热情去关注实业，踏实地去干实业啊？总之，高房价对于我们社会的经济危害极大，当它形成的巨大泡沫破裂的时候，我们的灾难也就来临了，我们绝对不能轻视它，一定要警惕它、一定要遏制它、一定要消灭在萌芽状态。因此我们要想尽一切可能的办法，限制房价高涨，让人人都居有所属。首先，我们要珍惜土地。土地总是有限的，破坏了就很难恢复过来，当然我们首先要保护耕地，我们有如此巨大的人口，我们的粮食问题必须立足于自给，所以我们应当尽可能地利用荒地，尽量减少用耕地造房子，所造的房子按尽可能地利用土地，尽可能地推出小户型，高层建筑，限制大户型，杜绝超大户型，对大户型实行高税率，不贷款等政策。因为它是牺牲多数人的住房为代价的。一句话，用有限的土地造尽可能多的房子。再者，我们应该提倡一户家庭只拥有一套住房制，对于二套或更多的住房要加以限制，逐步加大税率，提高物业税，契税，实行高贷款利率，让绝大多数人对第三套房望而生畏，或者得不偿失。当然这得让住房登记全国联网。同时我们应当优先发展中小城市的住房建设，以减少大城市住房压力，而不宜进一步地发展大城市。中小城市优先发展起来了，全国的发展也就平衡了，当然这一切都在于党和政府的决定与魄力，敢于真正挑战既得利益集团——与房地产紧密相连的官僚阶级的阻挠，以及最广大人民群众的支持。李嘉诚曾经说过高地租与生产者的利益对立，同样高房价也与广大老百姓的利益对立，让我们遏制住房的高涨，挤出房价的泡沫，让房地产业可以健康持续的发展，让人人都居有所属吧！

房地产调控为何进退两难

●住宅特殊性质导致不同需求　　●地方财政对房地产有依赖性　　●必须强调住房的消费品属性　　●防地方财政与产业捆绑过紧　　在房地产新政实施3个月后，有关房地产市场的话题再一次引起人们的普遍关注。种种迹象表明，我国的房地产新政正处在“十字路口”，房地产市场调控也似乎陷入进退两难的状态。　　不可否认，4月中旬以来，随着房地产新政的实施，2009年以来房地产市场过热的状况得到一定程度的降温，一个重要的表现就是北京、上海、深圳等一线城市房地产市场成交量大幅下降，而且这种交投低迷的状况目前仍在延续。但与此同时，我们也应当清醒地认识到，此轮房地产调控政策的效果迄今为止并不十分理想，其突出表现就是在市场成交量下降的同时，作为调控目标的房地产市场价格并未出现明显下降，特别是一线城市的房价仍然处在高位。既然如此，房地产市场调控政策理应进一步加强。然而，国内外经济形势的再度复杂化却使现行房地产调控政策面临更加严峻的外部经济环境。不仅欧盟一些国家的债务危机可能会影响到世界经济的复苏，进而影响到我国经济发展，而且第二季度我国经济增速的下降也增加了人们对房地产市场持续低迷影响经济增长的担忧。由此，现行房地产市场调控政策不可避免地陷入进退两难的尴尬境地：进，虽然有利于降低虚高的房价，平抑低收入阶层因高房价诱发的焦虑和不满情绪，但房地产市场的持续低迷又必然影响经济增长；退，虽然有利于房地产市场的繁荣并带动经济增长，但又会使房地产调控政策半途而废，不仅失信于民，还有可能带来房价的报复性上涨，加剧房地产市场泡沫和宏观经济的脆弱性。　　笔者认为，房地产调控这种尴尬局面的形成是房地产特殊性质与房地产支柱产业定位叠加带来的必然结果。众所周知，住宅是与汽车等其他纯粹耐用消费品不同的具有多重属性的特殊商品，它既是任何人都必不可少的消费品，又是可以用于投资的投资品。住宅的这两重属性使得不同阶层对于房地产价格具有截然不同的诉求。人数上占绝对优势的低收入者不希望过高的房价排挤其基本的住房消费需求；人数虽少但掌握着多数财富的高收入者则希望房价不断上涨来实现其房地产投资的最大增值。住宅性质的这种多样性及其带来的上述矛盾，又由房地产支柱产业的定位而得以强化，并最终衍生出房地产市场调控的两难。因为，在把房地产作为支柱产业的情况下，各地必然围绕这一支柱大力发展上下游各种产业(有人统计过与房地产相关的产业有50多个)，由此便形成了以房地产业为核心的产业结构和产业链，这种产业结构决定了我国经济增长和地方财政收入对房地产及其相关产业的高度依赖性。在房地产业与GDP、地方财政收入捆绑过紧，呈现为一荣俱荣、一损俱损关系的情况下，为了实现GDP和地方财政收入的增长，客观上要求房地产市场的持续繁荣和价格的不断上涨。这样一来，任何房地产调控政策都必然面临一种相互矛盾的抉择：为了不至于损害绝大多数低收入者的基本住房消费需求，必须采取严厉措施防止房价的过快上涨；而为了增加居民特别是高收入者“财产性收入”和地方财政收入、拉动GDP增长，又必须保持房地产业和房地产市场的繁荣，防止房地产价格的持续低迷。面对这一矛盾，任何调控政策都必然显得无所适从。我国房地产新政实行3个月后所出现的进退两难窘境，就是这种矛盾的现实反映。可以预见，如果这种矛盾不解决，未来的房地产市场调控政策还会在上述两种抉择中继续摇摆。　　既然如此，笔者认为，要摆脱房地产市场调控的两难困境，必须从根本上解决住宅的定性和房地产业的定位问题。就住宅的定性而言，必须强调其作为基本消费品的属性，恢复其作为基本消费品的本来面目，而不应以“增加居民财产性收入”为名过分强调其投资品的属性，以防止房地产市场的过度投机；就房地产业定位而言，则应重新审视其支柱产业的定位，改变房地产业与GDP、地方财政收入捆绑过紧的状况，并在这一过程中着力培育新的经济增长点，实现经济结构和产业结构的不断优化。　　(作者为首都经贸大学金融学院副院长、教授)

任志强再放炮：房地产打下去GDP就掉下去----大实话

郎咸平关于房地产问题的阐述——转载

我们为什么不能征收房产税？　　　在讲这个问题之前，先看一看我的火山理论，了解一下房产税会造成什么样的冲击。首先，熔浆是两个原因造成的，第一个就是企业家的投资经营环境恶化，大量的企业资金进入房地产；第二个就是通货膨胀，使得大量逃避通货膨胀的避险资金进入房地产形成岩浆。而岩浆快要爆发的时候，政府插下两根导管，第一根导管就是地产商和地方政府的垄断，老百姓是自己不能卖地建房的，一定要向地产商买，所以人为的形成了垄断；第二根导管是目前各级政府，除了重庆等地以外，没有大规模的兴建廉租屋经济适用房，把全国老百姓都推向商品屋的结果就是房价水涨船高。两根导管一插下去的结果，就是火山岩浆顺势爆发，房价一发不可收拾。过去为什么调控失败呢？那就是政府把一个大石头直接压在火山口堵住，而这个大石头是经受不了火山岩浆的喷发的，这就是为什么过去的调控只有短期的效果。那么你知道房产税是什么结果吗？房产税就等于从火星上面拿来一块天外来石，直接压在火山口，这种宇宙上面的岩石特别抗高温，一压上去的结果还真能压住了，但是，我警告各位朋友，过去压上大石头压不住火山熔岩那还好，最多就是石头熔化了，火山熔岩继续爆发，房价继续涨。但是大家有没有想过拿一个房产税压住火山口，长期压住了，那么高温的火山熔岩就会从地壳的最薄弱环节再次爆发，就是说恶性通货膨胀立刻爆发、中国经济进一步衰退！千万不要一冲动就听从那些宠物经济学家的意见，因为他们根本没有搞懂房产税的本质，人家美国是在创造财富、藏富于民，我们可好，用来打压房价，完全搞错了！一旦搞错了，我们的经济就要承受不可想象的结局。房地产市场到底还有没有希望呢？我认为希望可能还是存在的，比如说重庆模式，只要重庆模式推出就可以解决火山问题，它可以斩断第二根导管、建构四千万平方米的廉租屋、经济适用房，同时透过引进大量的外资，包括惠普、富士康、思科等等，稀释掉火山岩浆。大量外资进来之后必然改善了投资经营环境，再加上减少税负、增加融资的管道，自然可以消化岩浆。所以目前政府的决策有两个，第一个房产税，第二个重庆模式。所以很多人问我未来股价如何走势、楼价如何走势？我不知道。目前就这两个不同的力量在博弈，只要房产税占了上风，将来前途一片黯淡，如果重庆模式占了上风，将来中国地产可以慢慢步入正轨。去的调控只有短期的效果。那么你知道房产税是什么结果吗？房产税就等于从火星上面拿来一块天外来石，直接压在火山口，这种宇宙上面的岩石特别抗高温，一压上去的结果还真能压住了，但是，我警告各位朋友，过去压上大石头压不住火山熔岩那还好，最多就是石头熔化了，火山熔岩继续爆发，房价继续涨。但是大家有没有想过拿一个房产税压住火山口，长期压住了，那么高温的火山熔岩就会从地壳的最薄弱环节再次爆发，就是说恶性通货膨胀立刻爆发、中国经济进一步衰退！千万不要一冲动就听从那些宠物经济学家的意见，因为他们根本没有搞懂房产税的本质，人家美国是在创造财富、藏富于民，我们可好，用来打压房价，完全搞错了！一旦搞错了，我们的经济就要承受不可想象的结局。　　希望在哪里　　房地产市场到底还有没有希望呢？我认为希望可能还是存在的，比如说重庆模式，只要重庆模式推出就可以解决火山问题，它可以斩断第二根导管、建构四千万平方米的廉租屋、经济适用房，同时透过引进大量的外资，包括惠普、富士康、思科等等，稀释掉火山岩浆。大量外资进来之后必然改善了投资经营环境，再加上减少税负、增加融资的管道，自然可以消化岩浆。所以目前政府的决策有两个，第一个房产税，第二个重庆模式。所以很多人问我未来股价如何走势、楼价如何走势？我不知道。目前就这两个不同的力量在博弈，只要房产税占了上风，将来前途一片黯淡，如果重庆模式占了上风，将来中国地产可以慢慢步入正轨。　　香港政府在这方面的做法是，保证大家有房住、政府负担50%的住房。1999年，政府所提供的廉租和经济适用房高达49%，2004年51%，09年53%，过半数的房屋都是政府所提供的。我们这边有吗？连重庆市也不过是20%！其他地方更不用讲了。那么，香港什么样的人能够享受国家补贴呢？月收入6万港币以上者，必须向私人开发商购买商品屋；月薪在2.6-6万之间的，政府提供低息贷款，优惠价供应住宅；月收入在1.1-2.6万之间的，以低于市场价30%-45%的价格出售房屋；月收入低于1.1万者，廉价出租屋　　香港政府在这方面的做法是，保证大家有房住、政府负担50%的住房。1999年，政府所提供的廉租和经济适用房高达49%，2004年51%，09年53%，过半数的房屋都是政府所提供的。我们这边有吗？连重庆市也不过是20%！其他地方更不用讲了。那么，香港什么样的人能够享受国家补贴呢？月收入6万港币以上者，必须向私人开发商购买商品屋；月薪在2.6-6万之间的，政府提供低息贷款，优惠价供应住宅；月收入在1.1-2.6万之间的，以低于市场价30%-45%的价格出售房屋；月收入低于1.1万者，廉价出租屋。严格执行的结果使得香港50%的老百姓都有政府的补贴，所以香港人没有仇富心理的。。严格执行的结果使得香港50%的老百姓都有政府的补贴，所以香港人没有仇富心理的。　　新加坡截止2009年底，政府总共建设了99.2万套经济适用房，保证85%的老百姓的住房，而且他不是根据成本核算的，而是根据收入核算的，保证老百姓6年的收入可以买一栋房。有15%的人住商品屋，每平米价格在4万到5万人民币，高地价、高房价保证用地的效率维持低税率。新加坡还有一点比香港好，就是香港的工业用地每平米高达8万港元，全世界最贵，所以它的制造业全线崩溃，只能做服务业金融业，而新加坡通过政府的绝对垄断，提供绝对低的价格，80%的工业用地都集中在政府工贸部所设立的裕廊集团内，出租价格每平米200-280元港币。所以新加坡有非常繁荣的制造业，这都是政府的规划。新加坡、香港、重庆目前都是采取双轨制，允许商品屋市场涨价，无所谓，但是一定要推出大量的经济适用房和廉租屋！　　我认为，我们应该学习香港、新加坡、重庆，采取双轨制，不要房产税，允许商品屋随便涨，如果政府多抽税也有没问题，大规模利用这些税收大量构建经济适用房和廉租屋！这样我们的未来才有希望！最近视频记者被通缉之后“夜总会”经济学　　新加坡截止2009年底，政府总共建设了99.2万套经济适用房，保证85%的老百姓的住房，而且他不是根据成本核算的，而是根据收入核算的，保证老百姓6年的收入可以买一栋房。有15%的人住商品屋，每平米价格在4万到5万人民币，高地价、高房价保证用地的效率维持低税率。新加坡还有一点比香港好，就是香港的工业用地每平米高达8万港元，全世界最贵，所以它的制造业全线崩溃，只能做服务业金融业，而新加坡通过政府的绝对垄断，提供绝对低的价格，80%的工业用地都集中在政府工贸部所设立的裕廊集团内，出租价格每平米200-280元港币。所以新加坡有非常繁荣的制造业，这都是政府的规划。新加坡、香港、重庆目前都是采取双轨制，允许商品屋市场涨价，无所谓，但是一定要推出大量的经济适用房和廉租屋！

安得广厦千万间……房地产市场略析

[color=#9900CC,strength=3);]安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜提要：普通百姓为一套房奔波劳累的时候，一部分人因炒房而赚得盆满钵盈，还有一部分人因“保八”成功而雀跃；如此冰火两重天的场景，为何在现实中会愈演愈烈？这背后究竟隐藏着什么？金融危机发生后，国家出台了十大产业振兴规划，这些产业都是我们眼中基础性、支柱性的产业，但其总产值只占了2009年GDP的1/3。记得去年还剩最后一个产业规划没有出台时，房地产商放话第十大产业振兴规划肯定是房地产业，不过他们最后并未如愿。尽管如此，2009年全国住房成交均价还是上涨了24%（这是统计局的数据，真实数字可能还要高），楼市的疯狂在金融危机中演绎得惟妙惟肖。那么，究竟是什么原因让房地产呈现如此发展态势呢？这里我仅从其对中国“特色”社会主义市场经济的带动性出发，做一个简单的分析。危机发生后，政府扩大了信贷投放，房地产企业融资问题得到有效解决，他们能游刃有余的进入各地房地产市场，同时，房贷业务在银行系统中属于优质贷款，所占份额也较大（2009年达20%以上），提高了银行利润，促进了银行业的发展。房地产企业融资问题解决后，会向Gov买地，Gov通常会以较高价格卖出土地（2009年全国“地王”现象层出不穷），这给Gov带来一大笔财政收入，有了这笔收入，其财政支出分为两部分：其一是投资性支出，比如铁路、公路等基础设施的建设，投资支出具有乘数效应，带动经济增长；其二是消费支出，比如购置办公用品，这属于最终需求，直接计入GDP。房产商买地成功后，将建筑任务承包出去，承包商雇佣农民工，就业问题得到缓解，且农民工收入至少能保持不下降，因此稳定了消费需求；这一过程中，直接对钢材、水泥等产业产生了大量需求，钢材、水泥等产业产能过剩问题得到缓解，企业职工收入至少能保持不下降，稳定了消费需求。房建好后，老百姓掏腰包买房，大部分都是贷款买房，又得找银行，金融业又发展了。要装修吧，一批装修工人带着装修材料上门给你家房子装修了，你又产生了一笔支出，同时又解决了一批人的就业，这批人消费可能还会有所增长，产出又增长了。房子装修好以后，要买家电设施吧，什么彩电、冰箱、空调等，直接拉动内需了。现在国外建筑节能技术发展较快，房地产还能促进国内自主创新的技术进步（当然这个可以忽略不计）。另外，还有很重要的一点，房地产市场属于资本市场，资本市场的繁荣会吸引更多资金进场。这些资金主要来源于：国企银行贷款、民营企业资金、消费者投机需求（如炒房团）、消费者住房刚性需求（如绝大部分即将结婚的年轻人）。资金进入后只会促进资本市场更加“繁荣”，繁荣使价格高涨，价格高涨又吸引更多资金进场……上面只是很简单的分析，但足以看出房地产经济是如何“循环”的，足以看出“房地产是‘保八’成功的重要支柱”，“房地产是我国经济增长‘火车头’”。写完，不由想起两句诗，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，“朱门酒肉臭，路有冻死骨”[color=#CC33CC,strength=3);]Zhouchen[color=#CC33CC,strength=3);]2/20/20101:06PM

叶檀：别为房地产市场回暖找借口

投资品市场量跌价跌，但中国的房地产市场在四个月的量跌之后，迎来8月份的绝地反弹。全国范围楼市成交量从7月份就开始回升。8月以来，北京、上海、深圳、广州等一线城市二手房成交量环比均出现较大幅度增加，二手房成交量甚至接近调控前的平均水平。京、沪、深三个典型的一线城市8月份市场表现来看，楼市成交量无一例外地有不同程度的上扬，尤其是上海和深圳两地。深圳一手房成交量环比增长超6成，成交均价环比上涨5.8%；二手房成交量增长近2成，不少业主开始顺势提价。8月1日-8月29日深圳新房销售均价为19240元/平方米，环比7月份的18179元/平方米的均价上涨5.8%。佑威房地产研究中心提供的数据显示，2010年8月，上海市商品住宅成交面积为73万平方米，环比7月增加了69.77%，十分接近新政前3月份全市80万平方米的商品住宅成交面积。8月上海商品住宅成交均价为21156元/平方米，环比7月上涨了9.54%。据北京房地产交易管理网数据显示，8月份全市新房共成交新房住宅6518套，同比下滑54.8%，降幅比上个月回落11.6个百分点，环比上涨13.1%。二手房方面，8月北京全市共成交二手住宅12780套，日均成交412套。虽然与去年同期相比降幅46.5%，但降幅比7月份缩小12.4个百分点，环比涨幅为23.3%。面对调控可能失效的尴尬局面，有人提出房地产市场是假回暖。此言煞是可笑，回暖就是回暖，有什么真和假？要说假，前几个月的房价闻风不动可能有做假数据的嫌疑。深圳官方曾强调7月新房价格比年初下跌超过22%以显示调控见效，但事实上，由于新房平均价格的统计抹杀了结构性，一直受到业内的诟病。比如在5-7月，深圳几乎没有一个豪宅和别墅开盘，在售的豪宅也都因为受政策打击最深而成交惨淡，这使得5-7月成交的主流全是普通住宅和中小户型，因而价格明显被拉低。但在8月份，一方面在售大户型豪宅成交变得旺盛，另一方面天涛、水榭山等别墅的开盘，也使得大户型单位占比上升，并直线拉高了房价。如天涛的成交价格高达7万多元/平方米，水榭山的成交价格也超过6万元/平方米。高档房销售增加一下子拉高了房价。上海同样如此，高档楼盘在8月集中上市预热金九银十拉高了房价。在房地产本轮宏观调控自4月中旬启动至今的约20周时间里，近20周的周平均成交价格高达22261元/平方米。除了降价楼盘的绝对价格依然较高原因外，上海豪宅再次发力成为最主要的支撑和推力。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，中高价位的项目在截止8月底的一周的成交榜前十中占据五席，包揽三甲，导致全市均价的进一步上升。如果说前两个月政府和开发商还能挡住高档楼盘的上市脚步以压低均价，随着下半年传统销售旺季的到来，随着新盘大量上市，这一招将失效。4个月的宏观调控，房价没有实质性下降，有人怀疑是政策不作为。事实上，口头上政策很有作为，从二套房贷款、闲置地处理到银行压力测试，从未停止。换个角度看，政策很没作为，雷声大雨点小成了惯例。比如预征土地增值税大多没有落到实处，预售款第三方监管落实到全国有待时日。根据中原地产监测数据，从2006至2009年期间，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。如果预售款受限，对于资金链紧张的开发商将有沉重打击。8月份成交量大幅上升，显示在房地产市场博弈中空方暂时投子认输。市场预期未来货币政策继续宽松、通胀压力不减，导致刚性需求在7月份开始释放，而胆大的投资者在房地产市场再次试水。而中小开发商资金链紧张可以通过将项目股权出售给大开发商、可以通过房地产信托的方式募集资金，无怪乎9月1日上海松江地区再出地王。说来说去，货币发行量太多、对投机者税收过于温柔、地方土地财政依赖是主因，将房价盖上假回暖的遮羞布，除了自我安慰，有什么意义？转自：http://blog.qq.com/qzone/622004674/1283527857.htm?pgv_ref=aio