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厦大王亚南经济研究院袁宇菲（房地产经济学、货币经济学）在线访谈问答汇总
袁宇菲YufeiYuanAssistantProfessorWangYananInstituteofStudiesinEconomicsEducationPh.D.inEconomics,UniversityofWesternOntario,Canada2009M.A.inFinance,BeijingUniversity,P.R.China2004B.A.inEconomics,ShandongEconomicUniversity,P.R.China2002ResearchFieldsQuantitativeMacroeconomics,RealEstateEconomics,MonetaryEconomicsandFinancialEconomicsTeachingExperienceWangyananInstituteofStudiesinEconomics,XiamenUniversity.AdvancedMacroeconomicsI(Graduate),2009,2010,2011AdvancedMacroeconomicsII(Graduate),2009,2010,2011IntermediateMacroeconomics(Undergraduate),2012问答汇总Q1:坛友伪摇滚爱好者：袁老师您好，我有两个问题请教您：1我记得袁老师的主要研究方向是数量宏观经济学，而这次访谈涉及的主要方向是房地产经济学，我的问题是国内房地产以及很多领域的很多统计数据不完整，数据很难标准化，请问您是如何进行课题的的化分析呢？2袁老师在西安大略大学有过读博的经历，我的问题是您觉得出国读书和在国内读书相对比，你的收获是是什么？还有就是国内某些所谓的经济学家，很多人都认为他们受惠于某些利益集团，为其发言，您觉得这种现象是正常的吗？在国外是不是也是这样的呢？接着再问一个问题，我有看过袁老师的论文“HousePriceBubblesinChina”，写得很棒，言简意赅，模型也很好，非常期待“WhytheHousingSectorLeadstheWholeEconomy:theImportanceofCollateralConstraintsandNewsShocks"的早日见刊，我的问题是袁老师现在研究的领域越来越像房地产经济方向靠拢，但是wise的主要研究资源在于计量这一块，那么会不会研究房地产有些小众，受制于学术资源呢？我觉得wise应该是有发paper的要求吧，那么请问袁老师，您是如何平衡发paper压力和研究感兴趣方向的关系呢？谢谢袁老师A1:1中国的数据确实是有很多问题。因此在研究中国问题的时候，要根据数据的定义和特征来建立结构模型，规避数据的缺点，利用数据的优势。比如中国住宅的供应总量数据，是以平方米为单位的水泥建筑，具有比较大的同质性，比较容易加总量化。不像美国的数据，通常是以独户为单位，建筑材料差别很大，不容易加总量化。2对于读博士来说，出国经历会有很多帮助。国外的博士培养理念系统和国内比有较大的区别，对于培养独立的研究能力非常有用。WISE已经尽力按照美式的理念来设计博士培养体系，但是现实中仍然碰到了比较多的中国特色的障碍。3这是对WISE的误解。WISE的很多资源，比如数据资源，是服务所有学科的。WISE在资源分配上，并没有学科偏好。现在国际的杂志，在审稿发展中国家的研究时，通常都会有一个实证计量的审稿人，来验证文章的数据结果是否可靠。而中国数据的问题是非常多的，很多时候需要严谨复杂的数据处理方法，因此WISE计量的能力很强对于处理中国数据是很有帮助的，通常都可以找到同事来处理messy的数据，我想这也许是WISE的优势。Q2:坛友shuiping2：袁老师，您好！1、请问您认为当前中国面临的房地产难题是否有解？一方面，财税制度不改变，地方依赖土地财政的状况不会改变。另一方面，以行政命令的限购限价行为及保障房指标又迫使地方ZF不得不经常用行政命令干预房地产市场。从而形成一种自相矛盾的局面。2、您如何看待“地产党”这一称呼？是否在ZF、开发商、银行之间已经形成了一定的联盟。A2:1中国当前所面临的房地产难题有供应和需求两部分的问题。供应的问题是土地财政，但是土地财政问题关键并不是地方ZF对房地产的财政依赖。世界上大部分国家的地方ZF都依赖当地的房地产来为公共服务进行融资，包括美国也是这样。土地财政问题的关键是，地方ZF垄断了住宅用地的供应，造成了中国住宅的供给缺乏弹性。如果需求上升1%，而供给只上升0.2%，结果就是80%的需求压力都放在房价上面，这就造成了住宅价格的大幅波动。我们已经有了一篇理论和数据都很翔实的研究，结果已经完成，正在修改并即将投稿。可以告诉你部分结果，中国住宅供应的弹性的上限只有0.2，而美国是超过1的，中国的住宅供应极度非弹性。而这样的供给非弹性在需求下降的时候，则会加速房价的崩溃，所以，这样的土地供应制度，恶化房价的暴涨暴跌，对整个国民经济和金融稳定都十分不利。过去十年，中国经济增长很快，对住宅的需求也是这样。单看总量，中国的全国住宅总量的增长率和需求是同步的；但是细看各个城市，我们发现，需求增长很快的城市，住宅总量的增长率低；需求增长慢的城市，住宅总量的增长反而快；简而言之，住宅的供应，存在着严重的资源错配问题。不仅如此，现在的房产税改革对于扭曲的住宅供应，也是一个糟糕的选择。增收房产税会降低房屋的投资需求，从而降低房地产的资产价格，这是毋庸置疑的。但是它也会把地方ZF的利益从新房供应分流部分至二手房的房产税收益，这会使地方ZF更有动力来限制土地供应，从而带来整个住房供应状况的进一步恶化，增加全民的居住成本。和供应相比，需求方面的问题则明显的多。城镇化和经济增长必然会带来住宅需求的上升。除此之外，由于中国2001年加入WTO时，采用了非常低的要素价格，和盯住美元的汇率制度。这十年来，国内的真实汇率一直在快速上升。基本的国际经济学告诉我们，真实汇率快速上升的经济体，其真实利率会非常低。因此过去十年，有80%的时间，我们都是在负利率的状态。负利率，会极大地刺激住宅的投资需求，我个人认为，这是造成中国住房租金比世界的另一个最重要的因素。2第二个问题不清楚。不过，作为一名经济学者，我认为任何所谓的联盟，都是稳定的经济利益为基础的。Q3:坛友昨夜星空：房地产经济在中国之谜——货币超发与低物价矛盾中所起的作用有多大？A3:首先，中国真的存在货币超发吗?想一想这些M2背后的基础货币，是从哪里来？很明确，从外汇占款而来。由于中国2001年加入WTO时，采用了非常低的要素价格，和盯住美元的汇率制度。这导致大量的美元通过贸易和投资的方式流入中国，而中国央行印刷人民币买下大部分外汇市场的美元。2005年中国的外汇储备一年增长了50%，惊人的数字。所谓的货币“超发”，只是流入美元的被动超发而已。这样的货币超发是不稳定的，会随着美元的流出而蒸发，除非央行放弃盯住美元的汇率政策，而这又貌似和国际化的目标相违背。其次，这样的货币“超发”本质上是引发中国真实汇率的急速上升，所以中国的物价增长是真的“低”吗？自2002年之后，中国的GDPdeflator远超CPI，GDPdeflator才是本国要素价格真正准确的衡量指标。看看GDPdeflator，你还会认为中国有货币超发和低物价矛盾吗？Q4:坛友book992008：中国的产业结构调整需要从哪些方面进行改变，才能达到良好的效果？我国城镇化建设的根本瓶颈是什么？A4:我个人认为城镇化建设的基本瓶颈之一是土地供应体制。请参考我回答shuiping2的问题。产业结构的问题不了解。Q5:坛友liaoxubiao：货币供应量与实体经济的关系？货币的供应量与资本市场的关系？A5:这里以货币供应量上升来做例子分析。短期实行宽松的货币政策，增加货币发行量，由于价格粘性的效果，会通过提高真实货币量所造成的流动性效应来降低利率，造成资金面宽松的局面。由于利率下降，资本市场会出现牛市行情。中长期，由于价格粘性的效果消失，货币供应量上升导致通胀率上升，会使得利率上升从而使资本市场回调。也就是说资本市场，特别是股票市场，会对货币供应量出现overshooting的动态反应。而实体经济的价格调整则由于粘性的原因会出现滞后于资本市场的状况。如果央行此时回收流动性，则有可能在价格经历了上升之后造成真实货币供应量比政策前还要低的情况，会急速的提高市场利率水平，从而人为地造成资本市场的崩盘。Q6:坛友枯荣：1，中国银行“钱荒”发生的背景，影响和中央ZF可能的对策。2，美国三次量化宽松政策侧重点有什么不同？A6:1“钱荒”发生的背景很复杂，涉及到中国金融体系一些内在的结构性要素。我倾向于认为外汇占款的下降是外部环境因素，而理财产品的治理是内部政策因素。从经济的整体结构来讲，我个人认为最根本的原因是如下。中国2010-2012年投资占经济的比重超过50%，这种巨大的投资却没有相应的居民消费使之转换成回报，从而导致某些金融部门可能出现了贷款回收困难。而有资金的人在看到2010-2012年投资巨大的状况下，认为继续投资的回报很低，不愿意进行进一步的投资，同时也不信任把钱借给那些前期的投资者，导致资金聚集在经济内部的某个部分，沉淀下来，从而使货币流动性大为降低。2从开放经济学角度来说，宽松货币政策的作用有两个：是压低利率，从而刺激国内需求和资产市场；第二是通过压低利率来压低汇率，从而刺激出口，也就是国外需求。而美国的QE是在联邦基金利率到达0.25%，已经降无所降的时候，所推出的政策。次QE的目的是在本国金融市场崩盘的情况下注入流动性，救助大金融机构。第二次QE的目的是为美国ZF的国债进行融资，因为美国ZF已经陷入破产边缘。由于美国从2008年之后进入了去杠杆的阶段，家庭部门的资产负债表状况很差，因此消费意愿非常低，内部需求是不可能在短期内刺激起来的。所以2008-2012年外部需求的复苏对美国避免大萧条来说至关重要，为了保证外部需求，美国需要一个低美元汇率。QE的另外一个关键作用是通过压低美国的国债（无风险）利率，反复压低美元汇率。第三次和第四次QE是购买长期国债和MBS，目的是为了压低长期利率。家庭的资产负债表得到快速改善需要房地产市场的复苏，因为美国人和中国人一样，家庭资产的部分是房子。而经过两次QE后，美国经济的复苏已经有苗头，这个时候利率期限结构会反映经济向好和通胀率上升的远期预期而向上倾斜，因此按揭贷款这些长期负债的利率会上涨，这是不利于房地产价格复苏的。（联邦基金利率只能影响短期利率。）Q7:坛友liuzm-868：房地产是现在的一个热点问题，我想请教的是：新ZF的一项经济政策是去杠杆化，而房地产的经济杠杆效用是的，是否意味着要限制房地产业发展。我所看到现在干得最热火朝天的行业是房地产，ZF最不希望的是房地产泡沬破裂，而待婚购房族则眼巴巴盼着房价下跌。望老师能给出某个时期ZF房价底限、开发商房价底限，给待婚购房族－个参考。根据我国国情，房地产和金融货币是有一定联系的，利率的调整会影响房地产的，而货币的超发与收缩我想也是会影响房地产的。那么这种影响和联系的关连度有多大？金融货币政策调控房地产有多强？A7:我不是“ZF决定论”，而是“经济规律决定论”的持有者。我认为ZF只能够一时的扭曲经济，但是中长期来看，经济规律的反作用力是我们无法想象的强大可怕。所以，我不认为ZF最不希望房地产价格下降，房地产价格就不会下降；ZF的房价有底限，房价就真的会停在什么底限位置之上。关于你的问题，可以参考一下这篇文章http://xm.lanfw.com/2013/0319/146949.htmlQ8:坛友dragonasdf：袁老师，您好！1.DSGE模型适合用来研究中国的经济问题么？中国的经济发展过程和现实似乎都不满足DSGE的一些假定，用该模型来研究中国问题，是否存在较大的偏差？2.浮动汇率下，扩张性的货币政策会使国货币贬值，在这种情况下我们是否应该坚持做空该国货币？但日本的情形似乎不是这样的，这种情况该怎么解释？3.央行的货币超发和美国的QE有哪些本质的不同？有观点认为，除了外汇占款，由于中国的很多资产还没有货币化和流通，比如农民的自建房、农民的土地，一些国有资产等，如果把这些也货币化，人民币超发其实也算不上超发，这种看法有道理么？4.如果说中国的房地产问题的根源是土地垄断供应的制度问题，那按理说在土地私有的西方国家就不应该发生房地产泡沫之类的问题。另外，在可预见的将来，在中国要实行土地私有化似乎是不可能的事情，在这种制度约束下，是不是中国的房地产问题只能是一个无解的问题，我们只能坐以待毙？中国的房地产给人感觉就是地方ZF伙同房地产开发商共同搜刮民脂民膏。5.老师能不能谈下房地产在宏观经济研究中的地位和作用？感觉房地产研究在中国的宏观经济研究中没有得到应有的重视。A8:1我个人认为目前的中国经济不适合DSGE模型。经过利率市场化之后的经济可能会适合2宽松型货币政策-降息-》货币会由于息差下降贬值。但是，汇率相对于宽松政策会出现overshooting的状态，做空该国货币的策略应当进行有效变通。日本的利息已经降到0附近，所以很难通过降息贬值。这种情况下，日元的汇率取决于美元区和欧元区的利息，如果后者上，日元将会由于利差的原因贬值。直到去年年10月份之前，日本央行的资产负债表的扩张速度落后于美欧；日本国内的通胀率长期低于美欧，所以，日元由于PPP的原因一直相对于在美元和欧元升值。3中国央行的货币超发是盯住汇率体系下的被动行为，不是主动的货币政策。现有汇率体系下，中国中央银行无法完全控制中国货币政策节奏和力度，实施货币政策所导致的经济扭曲和福利成本也非常高。所以汇率体系改革是一定要做的，只是时机是否合适的问题。后边的观点不了解，无法置评。4影响地产市场的有供应和需求两个因素。土地垄断制度只是谈供应问题，但不是所有的问题。土地私有的西方国家也会发生房地产泡沫，而大部分是需求问题。5房地产在西方的宏观经济研究中是核心的问题之一。Q9:坛友yeshuhuai123：请问您认为中国可以效仿房产税政策么？A9:中国现在的土地制度不适合效仿西方的房产税。增收房产税会降低房屋的投资需求，从而降低房地产的资产价格，这是毋庸置疑的。但是它也会把地方ZF的利益从新房供应分流部分至二手房的房产税收益，这会使地方ZF更有动力来限制土地供应，从而带来整个住房供应状况的进一步恶化，增加全民的居住成本。Q10:坛友FlyUFalcon：袁老师，你觉得在中国，宏观经济政策对于房价有没有实质性的影响？如果有的话，影响是强还是弱？为什么？A10:有。很强。比如货币政策中的利率。Q11:坛友zsqiang：中国的利率自由化和金融自由化进程会在这一轮经济结构调整中加速完成么？A11:也许。Q12:坛友whimari：DearProfYuan:WhatisyourviewpointtoChina'sinterestratemarketization?Whatistheimpacttothemacroeconomy?A12:关于这个问题，参照Finland1980-1994国际资本市场，利率和汇率市场化改革的过程会很有帮助。Q13:坛友扶夏：袁老师，您好！想请教您2个问题：1）美国退出QE现在看个大概率事件，美国国债长期利率将增加，这对新兴国家，特别是我国有什么影响呢，上一次美国长期国债利率飙升后，亚洲金融危机就出现了，现在印度货币贬值比较严重，不知道14年美国彻底退出QE后，我国经济会不会受到大的冲击，请问下您对这个问题的看法。2）还是上一个问题的延续，如果美国长期利率飙升，那么我们资产价格去杠杆去只能硬着头皮去了，对地方ZF赖以生存的房地产市场（土地市场）影响又会怎么样呢。此外，一些三四线城市，比如贵阳，开发1500万平米的大盘，这种一个楼盘就可容纳几十万人的楼盘是目前三四线城市的缩影，三四线城市房地产泡沫早晚得挤掉，不知道您对这个问题怎么看，谢谢！A13:1影响肯定会很大。我个人认为中国经济会受到很大的冲击。2我个人认为对房地产市场是很大的利空，特别是34线的地产市场。Q14:坛友ruiruihh：袁老师对于其他的地方的地产价格水平做出怎样的预测呢？现在市场上的噪音太多了A14:我对中国的房地产市场总体是比较悲观的。具体可见这篇文章http://xm.lanfw.com/2013/0319/146949.htmlQ15:坛友ruiruihh：已经学习了袁老师的文章了，CKGSB的甘洁教授还是认为ZF起主导作用，但决定需求factors在哪里，转折点又该怎么判断呢？A15:决定房地产需求的因素主要包括收入增长利率人口结构
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中国房地产协会蔡云：碧桂园·十里金滩开创滨海度假刚需模式
中国房地产协会蔡云：碧桂园·十里金滩开创滨海度假刚需模式【提要】7月20日，以“解读半岛蓝色经济,见证一个伟大临海建筑群的崛起”为主题的碧桂园·十里金滩全国媒体新闻发布会在十里金滩五星级标准酒店大堂内盛大举行。发布会上，知名专家学者——中房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士分析了中国度假市场，并指出：“碧桂园·十里金滩开创滨海度假刚需模式。”7月20日，以“解读半岛蓝色经济,见证一个伟大临海建筑群的崛起”为主题的碧桂园·十里金滩全国媒体新闻发布会在十里金滩五星级标准酒店大堂内盛大举行。丁字湾新城建设指挥部副总指挥王庆先先生、全国数百位媒体、知名专家学者——中房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士、碧桂园·十里金滩邀请的VIP客户共同见证碧桂园·十里金滩全国媒体新闻发布会的启动。发布会上，蔡云分析了中国度假市场，并指出：“碧桂园·十里金滩开创滨海度假刚需模式。”中房协专家蔡云深度分析中国度假市场碧桂园模式受肯定蔡云首先对中国度假地产市场现状进行分析。她指出，越来越多的企业投入度假房地产领域，旅游、度假与房地产的嫁接日趋成熟。同时，随着中国居民收入水平不断提高，国内已经进入全民度假时代，消费市场的过渡使度假房地产发展空间加大。另外，我国度假房地产潜力巨大，广阔的发展空间和市场潜力，使度假物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线。在国家政策上，国家大力发展旅游事业，特别是十二五期间，国家对于旅游行业发展提出了新的要求，对于旅游发展都做了一个非常重中之重的发展方向，所以旅游地产发展在整个国家宏观经济中，也起到了一个重要作用。就旅游业而言，纵观全球，占GDP总值美国是18%，香港是10%，中国是4%的发展水平，所以从现在的情况来看，国家大力发展旅游事业促生了旅游地产的发展，这次十八大以后，国家对于新型城镇化的要求，提出了一个更高的标准。再加上正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国度假房地产市场开发提供了巨大的发展空间。并且市场日趋成熟等多方利好，这都为度假房地产的发展提供了巨大空间。同时，蔡云认为碧桂园度假项目模式值得让其他开发商去借鉴和学习，现场对碧桂园度假地产项目模式进行了深入分析：顺德碧桂园率先构建五星级家园开发模式赢得了社会的广泛认同，成90年代港人度假的首选；碧桂园假日半岛首创4+3度假生活模式；十里银滩、十里金滩则创造了滨海度假刚需模式。最后，蔡云对碧桂园度假大盘模式进行了赞赏。她认为，碧桂园项目具备多个优点：1、配套完善，满足长短期度假需求；2、高性价比，提供精装修，价格贴近主流需求；3，服务完善，物业服务“给您一个五星级的家”，代租代管服务，社区建酒店，社区文化建设等。4，环境一流，选址与中心城市保持一定距离，度假质量高。十里金滩“配套先行”造城宗旨受肯定开放首日认筹余千套碧桂园·十里金滩以丰富的社区配套为业主带来梦幻般的全天时度假体验。项目将延续碧桂园“4+3”度假理念，也就是一周中的4天在市中心上班，3天在郊区享受度假生活。让业主过着在海上隐居，却又不与城市之繁华背离的生活。十里金滩拥有五星级标准滨海酒店、超万平米的英伦商业街、海边酒吧街，并规划有游艇俱乐部、海滩游乐设施、三大主题公园等，更有中国最优质教育资源——IB国际学校，为孩子带来一站式顶级教育。让您一年365天随时享受滨海度假式生活。成为碧桂园·十里金滩的业主，买的不单是观海的房子，是海的浪漫和项目的配套服务，更是远离城市的忙碌，享受这种慢下来的滨海休闲生活方式。7月20日，碧桂园·十里金滩正式对外开放。开放当天，销售中心人头攒动、场面热闹，超百个看房团挤满现场，逾万人抢滩认筹！据悉，当天认筹超千套，“中国滨海度假刚需第一城”受到了全国各地客户的热捧。
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国元证券：房地产行业周报(35周）100901
投资要点：1、上海成交面积大幅上升。上海本周商品住宅成交3194套，成交面积为34.30万平方米，环比上涨22.36%。成交均价13271元/平方，环比上升5.69%。我们认为上海自新政以来，成交面积已经出现较大大幅度的反弹，未来上涨的空间依然存在，但是增速将会趋缓。2、北京本周成交面积大幅反弹。北京本周剔除政策性住房后，本周商品住宅（期房加现房）成交1517套，成交面积19.75万平方米，环比增加50.15%。成交均价21595元/平方，环比上涨14.48%。北京市此轮房地产调控最为严厉的区域，成交面积回落幅度最大，如果不出新的调控政策，未来成交面积将会继续上升。3、深圳成交面积震荡。本周商品住宅成交811套，成交面积为7.32万平方米，环比下跌0.64%，成交均价19690元/平米，环比下跌7.86%。4、二级市场表现弱于大势。35周房地产行业（申万）指数表现弱于大势，弱于沪深300指数1.05%。
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【绩效】房地产企业如何优化绩效考评
F公司是一家成立于20世纪90年代、总注册资本1.3亿元、现有员工近200人，已实现累计开发面积超过150万平方米，总计投资超30亿元且拥有一级开发资质的中型房地产开发企业。2008年该公司实施全面绩效管理，并制定了严格的绩效考评指标体系。该绩效考评指标体系在平衡计分卡（BSC）的思想理念指引下对“公司整体经营计划”的目标进行分解（MBO），同时结合项目开发全过程的关键节点计划完成情况，对高层和中层管理人员进行关键绩效指标（KPI）考核，对普通员工进行工作计划考核。其中，高层管理人员按年度进行考核，中层管理人员按季度进行考核，普通员工实行月计分、季考核。该绩效考评工作由人力资源部牵头，经营管理部负责绩效目标制定及考核，人力资源部负责考核数据的搜集汇总及绩效薪酬核算。 F公司引入全面绩效管理后，在一定程度上提高了员工的工作积极性和公司业绩，但随着公司的不断发展和业务渠道的拓宽，该绩效考评指标体系的弊端也逐渐暴露出来，如经常出现部门目标超额完成，但公司整体业绩却未见实质性提高，项目进度慢，部门间协作不良等问题。为此，公司决定引入管理咨询公司M，对公司的绩效管理进行彻底的诊断，并提出改善措施。 M管理咨询公司通过问卷调查、访谈、座谈等方式，对公司绩效考评制度进行了详细的分析诊断，找出了该公司绩效考评体系目前面临的主要问题及原因，如下： 第一，绩效目标纵向支撑弱。首先，月度计划占考核指标体系的75%，但月度计划采取从下往上逐级汇总的方式制定，因此，不能有效地支撑公司年度经营目标的落实；其次，缺乏对公司战略目标的有效分解，公司年度目标制定与战略目标脱节。 第二，职能部门与项目间横向拉动乏力。首先，节点奖励力度弱，且未以项目整体开发结果为导向，以项目结果为导向的横向拉动及部门间协同力度弱；其次，项目一、二级节点控制偏少，部门月度计划节点安排有较大的自由裁定空间，月度计划考核对横向目标一致性、耦合性的驱动力度弱；再次，职能部门与项目部考评指标缺乏直接联系，双方协同性较差，且互相推诿责任，项目进度常不能达到预期目标。 第三，考核不客观。首先，项目关键节点缺少基准周期标准，不利于通过基本目标和挑战性目标设定以及对非长期性的周期项目进行正向激励；其次，员工个人业绩采取强制排序方式，部门负责人考核压力过大，反而易造成平均主义（轮流坐庄）及唯结果导向，从而疏于业绩及技能的沟通指导。 基于以上问题和原因，M管理咨询公司通过与F公司各级管理人员进行详细的沟通和讨论，提出了“减少对员工绝对奖惩的压力，通过给压力、留空间、讲艺术并举的方式促进员工业绩及能力的提升”的绩效考评思想，将考核和激励有机地结合起来。其中“给压力”是指部门业绩排序结果决定部门负责人、部门员工绩效工资总额的增减：“留空间”是指部门内取消员工业绩强制排序，员工按实际考核分数参与部门内奖金分配，给部门负责人留一定的变通空间：“讲艺术”是指用业绩压力促使部门负责人用感化、奖励、辅导、交心等领导艺术帮助员工业绩提升而非追求对员工的绝对奖惩。 同时，根据F公司的具体情况及经营特点，M公司决定采取以下措施对原有考评制度进行优化： 首先，通过对战略目标进行分解并制定年度目标，再将年度计划分解为季度、月度目标，形成以分解到月度的年度职能计划+项目计划+当期临时安排为重点的月度绩效指标相结合的考核指标体系，并强化自上而下的目标分解体系。 其次，从节点重要性、可控性两个维度全面梳理并定义关键节点及一、二级节点作为计划考核控制重点；其中关键节点由公司总裁及各总裁助理组成的项目管理办公室（PMO）进行控制，并将控制结果纳入PMO相关人员的绩效考核中，一、二级节点作为部门总监及项目经理月度考核控制点及考核指标，一般员工则以月度计划完成率作为主要考核指标。 再次，参照公司以往工程进度及行业标杆企业工程运行进度制定各级节点的基准周期，以提高考核结果的客观性，同时，设计基于项目最终开发成果及部门节点业绩表现的激励机制，以提高员工积极性。最后，根据部门业绩排序结果确定部门绩效工资总额，在此基础上确定员工业绩排序，按达标率分配奖金。同时部门负责人及人力资源部应及时就绩效考评结果对员工进行反馈、沟通和辅导，从而提高员工工作技能及工作积极性。华恒智信的资深人力资源顾问付文艳老师指出绩效考核是一根指挥棒，它决定了企业行为、管理者行为和员工行为。要把公司治理贯彻落实到人、到事、到岗位，让我们的效益“绿色”起来，让我们的人际“和谐”起来，让我们的企业“长寿”起来，企业年终考核就必须重视过程考核。考核，就是考核企业制度、流程和技术的执行力，检查制度、流程和技术在运行中还存在什么问题，企业如何更进一步去坚持它、完善它、改进它，把我们好的结果用制度、流程和技术更进一步固定下来，使企业更好地去坚持好的成果、巩固好的成果、发展好的成果。绩效考核在企业人力资源管理中发挥的作用越来越大，然而作为企业管理人员尤其是人力资源工作者，绝对不能仅仅将考核作为奖金分配的工具，而应该把考核作为企业人力资源管理的基础，为人才的选、用、育、留提供依据。
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七成央企涉足房地产 后续主辅分离成难题
面肩挑“保增长”的重担，一面频频拍下“地王”，在“三年大限”即将到期之际，央企的双面角色显然令国资委陷入了两难境地。据相关媒体报道，80多家副业为房地产的央企在二季度的收益中，有近三成来自房地产业务。专家对此认为，需要明令禁止央企把“保增长”的资金投入到副业中，国资委还需要进一步推进央企重组和结构调整方面下重拳。据国家统计局公布的最新数据显示，1-7月全国房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%；房地产开发企业资金来源28639亿元，同比增长28.7%。此外，7月份房价依然持续攀升，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%；商品房销售额19600亿元，同比增长60.4%。另据专业机构统计数据显示，上半年，各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由国资背景企业获得。近两个月内，国企陆续竞得近20个热门地块，涉及土地款超过265亿元。其中，刷新单价和总价的地块达到13宗，直接导致地价的爆发式上涨。根据相关媒体报道，当前国资委分管的136家央企中，逾七成企业涉足房地产业。其中以地产为主业的有16家，如保利、远洋、华润等；辅业包含房地产的则达80多家，他们的主业原本和地产关系不大，来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业，这些企业组成了最新的一股拿地大军。一位不愿透露姓名的房地产业资深人士表示，在金融危机的背景下，政府为保增长、保民生、保稳定，首先要稳定央企，国家的4万亿投资更多地分配给了央企；同时，在大规模的银行信贷的支持下更使得国字头企业在拿地时显得“财大气粗”。然而，若投资实体经济的话，出口下滑使得传统制造业的利润大幅下降甚至亏损，在宏观经济环境仍不确定的情况下，“钱”途渺茫。资本的“逐利”特性必然使其流向近期销售火爆、高利润的房地产市场。因此房地产成了很多央企避险的投资领域和新的利润来源。有数据显示，二季度主业非房地产央企的直接利润中有28%来自于楼市。中国政法大学企业重组研究中心主任李曙光认为，随着经济的复苏以及房地产市场的持续回暖，目前有一些央企本身并不是做房地产的也进入到这一块业务中来。从近期上海、北京等地“地王”现象的频频出现可以看出，许多央企在房地产行业高额的利润诱惑下，又开始偏离主业投身其中。与此同时，国资委则在“保增长”的第一目标下，对于央企的整合重组以及主辅分离工作可能有所放松，推进的速度也慢了一些。李曙光表示，虽然目前国资委处于一个两难的境地，但国资委推动结构调整和重组的决心不能变。对于央企房地产业的重组，国家一直是有设想有规划的，但下一步的难度是，一些原来不做房地产业务的央企现在也进入到这个领域，这将给结构调整和房地产业的重组带来很大的困难。因此，国资委要更进一步推动央企主辅业分离工作，从风险上加强预警与监管，禁止“保增长”的资金投入到房地产业务等高风险业务中
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[下载]房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程
为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下，并附图解房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。[subject_BPR]
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Paul Schulte - 房地产危机
时间:2013-07-26来源:PaulSchulte独立分析师，此前为于建银国际证券金融战略及亚洲银行业研究全球主管——利率上升、汇率下降使昂贵的创业板市场地产变得脆弱摘要：大宗商品生产国的通缩仍在继续。需谨慎对待高经常账户赤字（C/ADeficit）和高贷存比国家的房地产市场——巴西、印度、印度尼西亚和南非等。聚焦：中国海外发展有限公司（COLI）（股票代号668，香港）的股票被广泛持有，但如果中国遇到一个困难时期，该公司可能会很脆弱。在中国著名的房地产企业中，该公司有着最健康的资产负债表，但是这种情况可能会遭到冲击。我们使用详细的阿塔曼Z测试（AltmanZTesting）对该公司信用进行了深入核查，结论：购买保险！·许多投资者认为这就像是1994年一样。其实恰恰相反。在1994年，创业板市场有着大量的经常账户盈余，其货币估值也很低。但现在，他们的经常账户已经变成了赤字，且其货币业已被高估。为了筹集并售出美元来买入本国货币，他们正在从美元债券的购买者（为避免其货币升值）变为出售者。那么还有谁来买债券呢?日本？不太可能。中国？不好说。·现在美国经济正在恢复活力，美国银行准备开始放贷（这意味着这些银行可能也想减少其持有的债券），但全世界为持续的债券抛售做好准备了吗？·印度尼西亚就是一个很好的例子，今年，该国已经为保护其货币售出了其14%的美元储备。·不过，大部分东南亚国家的货币已经像巴西、南非和澳大利亚货币一样被高估了。·这些国家明智地使其货币进行了调整。这又将给美元带来更多的上行压力，（相对而言）目前对国际房地产投资者来说美国是一个便宜的投资目的地。·对火热的新兴市场来说，上述情况意味着实际利率升高而房地产价格降低，银行承压而货币疲软。而这些会使美国看起来更有吸引力。·我们也考察了Marquee交易平台（高盛集团的大宗股票业务自动化交易平台）的地产股的信用动态。我们对其发布“3号台风警报”。在这个漫长而炎热的夏天，务必购买保险对冲风险。快速环顾一下世界。美国情况良好（而且是全球最好的，信不信由你），而新兴市场正快速地陷入困难时期。创业板市场引擎处于停顿的危险之中，同时，中国看起来正面临一场全面的银行系统危机。美联储面临着艰难的选择：是不顾全球状况，谨慎紧缩以求自保？还是快速紧缩引发全球衰退风险？1）流动性和风险偏好重返美国。这股力量将为量化宽松减压。美国银行已经准备好放贷。所以，在美联储和银行之间面临着一场“拔河比赛”。银行一直在向美联储输送其过量的存款，以获取25个基点的基准利息。美联储过去一直在用这些流动性来购买美国国债和抵押支持债券（MBS）。但现在，我们看到一场“拔河比赛”，即银行将流动性投向贷款，而美联储将流动性投向债券购买。同时收益率也上升了。2）这增加了中央银行们为保护其汇率进行的美国债券销售行为的已有压力。“4R俱乐部”面临着下行压力：即印尼货币卢比（Rupiah）、印度货币卢布（Rupee）、南非货币兰特（Rand）和巴西货币雷亚尔（Real）。由于利率上升和信贷问题的出现，这些国家的贷存比一定会下降。实际资产问题近在眼前。小心！而这些国家还正在应对耗尽的外汇储备问题！真糟糕！3）脆弱的万能货币：泰国正迅速进入经常账户赤字状态，同时该国还有着创业板市场中最高的消费者债务比率（ConsumerDebtServiceRatios）。这属于“拥挤贸易”（CrowedTrade）现象。4）头号信贷风险：美国再杠杆化（Re-leverage）使美元强劲上扬，而大宗商品价格下跌，而此时新兴市场（大宗商品的主要来源地）的房地产价格却高涨，并被迫进行去杠杆化。这使得股票价格面临通缩压力，并推高了实际利率。经常账户赤字居高不下的杠杆化国家则处在水深火热之中：如，印度、土耳其、巴西、澳大利亚和南非。高经常账户赤字和高贷存率国家的这一困境似乎总是会带来政治的不稳定。5）需要给中国的问题一个新的说法吗？下一个“五年计划”的核心，是培育一个发达的资本市场体系，以减少对银行信用的依赖。而这需要对银行进行整顿并对会计系统进行彻底检查。有人见过一个国家在进行银行整顿的同时还拥有一个坚挺的货币吗？反正我从来没有见过！我们都需要给中国一个新的说法。“看好中国”这些老旧陈腐的措辞应该被抛掉了。如今，事实却证明，中国犯了致命和深刻的错误。
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继政府投资之后：房地产和出口最具增长弹性
国家信息中心首席经济师兼经济预测部主任范剑平21日在接受中国证券报记者专访时表示,下半年宏观经济调控重在优化、改善，而通胀压力尚未成为现实,流动性情况不会有太大变化，不可能也不应出现流动性紧张的局面。他认为,继政府投资之后，房地产和出口将是经济增长最具弹性的两个领域。中国证券报：从全年来看，“三驾马车”将对我国经济增长发挥什么样的作用？范剑平：今年来看，投资是“保增长”的主角。下半年新开工项目投资的高潮应该已经过去，因此投资增速有可能呈现前高后低的局面，但具体低到多少还具有不确定性。未来最有希望接过政府投资接力棒的是房地产。我国固定资产投资中约有20%是基建投资，20%是房地产投资，还有60%是二、三产业的产能投资。上半年基建投资已经发挥明显作用，但下半年由于全球产能过剩压力，产能投资不仅在今年，恐怕明后年都很难有大的起色。房地产投资目前已经比年初有所加快，但10%左右的增速仍然是偏慢的。不过房地产业的不确定性也比较多，房地产价格在先前的调整中未能调整到位，一些本应进行的企业兼并重组也没有完全解决。上半年尽管出现了几个“地王”，但总的来说开发商拿地规模仍呈现负增长局面。未来房地产投资仍可能由于政策微调等原因而回落。这要求未来一方面政府投资不能松懈，另一方面，政策方面也要为房地产投资稳步发展创造条件，明确房地产的政策调控信息方向，政策调控要平衡政府、开发商，特别是广大民众购房承受力之间的关系。消费方面，如果没有太多新的刺激因素，消费增速进一步升高的可能性不大。扣除价格因素后，目前的消费实际增速达到17%、18%的水平，已经是最近十几年的新高。这主要是通过短期政策刺激实现的，但同期老百姓的消费意愿却在回落，这说明目前的高增速不一定具有可持续性。从历史来看，我国消费增速能达到12%左右，已经是稳中偏旺的情况。因此即使往下掉一点，也没太大问题。未来我国经济增长弹性最大的两个领域除了房地产，就是外贸。下半年名义上看，外贸同比降幅会收窄，甚至个别月份有望转正。这一方面是基数原因，另一方面是由于价格企稳。但外贸领域的不确定性在于，虽然欧美经济有望探底回升，但反映到我国出口领域需要时间。而如果国外经济复苏不是缘于消费回暖，而是由于新能源、新材料行业等其他刺激因素，那么对我国外贸则起不到明显的带动作用。中国证券报：目前宏观经济调控有无微调迹象？下半年宏观经济调控与上半年相比，主要异同在什么地方？范剑平：上半年我国宏观经济调控主要着力点是制止经济过快下滑，属于非常时期的非常之策。当前随着经济企稳回升，宏观经济调控有逐步转向正常化的需要，但不能拐弯拐得太急，而只能根据实际情况变化相机抉择，现在没法确认宏观经济调控“转向”的确切时间表。在大方向不变的情况下，下半年首先要落实先前已出台的政策，其次是优化。上半年由于时间比较急，一些宏观经济调控工作可能做得比较粗，结构性矛盾比较突出。下半年应该进一步优化这些工作，包括信贷。下半年信贷应继续保证4万亿投资的顺利进行，此外，如果下半年情况好转，外贸企业的贷款需求也会回升，普通商品住房信贷需求可能回升，中小企业信贷也可能回升，信贷增长要争取保证这几块的需求。下半年流动性情况不会有太大变化，不可能也不应出现流动性紧张的局面。至于很多人喜欢用“微调”一词，事实上就是宏观经济调控优化、改善的过程，重要的是把握好调控的重点、力度和节奏。任何一个政府在出台扩张性或紧缩性政策时，都会考虑相关的退出机制，把这当成政策限制是没有必要的。 中国证券报：7月份CPI同比下降1.8%，能否说物价拐点已经来临？范剑平：今年物价回落主要是由去年的翘尾因素决定的，下半年翘尾因素会逐渐收窄。由于去年8月CPI涨幅回落，今年8月降幅也可能收窄，两者呈对称走势。预计CPI最快到年末出现零增长或轻微正增长。我国CPI中食品价格所占比重很大，目前粮食价格始终处于低位，未来如果粮价不涨，CPI回升的动力也不强。此外，国际油价还处于触底反弹范畴，还没有到传导至农产品价格以及农业生产资料价格上的程度。至于货币原因导致通胀，理论上是有可能的。但首先，流动性随时可以调控。其次，我国适度宽松的货币政策与发达国家很大的不同是，我国目前的储蓄水平很高，动用的货币存量，政府发行的国债基本是由居民储蓄购买的。实际上是把已有储蓄拿到政府使用而已，降低存款准备金率实际上也是把过去存款进一步活化使用，这与美联储先前施行的量化宽松政策是不一样的。总之，最近一段时间，抑制物价上涨的因素仍是矛盾的主要方面。在产能过剩的压力下，诸多产品处于供过于求的阶段，这种情况下担心通胀有些为时过早.转自:http://news.xinhuanet.com/fortune/2009-08/22/content_11925077.htm
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[推荐]国际清算银行关于美国房地产的最新报告
配合次贷学习的好材料Thehousingmeltdown:WhydidithappenintheUnitedStates?MonetaryandEconomicDepartmentSeptember2008AbstractThecrisisenvelopingglobal nancialmarketssinceAugust2007wastriggeredbyactualandprospectivecreditlossesonUSmortgages.WastheUnitedStatesjustunluckytohavebeenthe rsttoexperienceahousingcrisis?Orwasitinherentlymoresusceptibletoone?Iexaminethelimitedinternationalevidenceavailable,toaskhowtheboom-bustcycleintheUShousingmarketdifferedfromelsewhereandwhattheunderlyinginstitutionaldriversofthesedifferenceswere.Comparedwithothercountries,theUnitedStatesseemstohave:builtupalargeroverhangofexcesshousingsupply;experiencedagreatereasinginmortgagelendingstandards;andendedupwithahouseholdsectormorevulnerabletofallinghousingprices.Someoftheseoutcomesseemtohavebeendrivenbytax,legalandregulatorysystemsthatencouragedhouseholdstoincreasetheirleverageandpermittedlenderstoenablethatdevelopment.Giventheinstitutionalbackground,itmayhavebeenthattheUShousingboomwasalwaysmorelikelytoendbadlythantheboomselsewhere.需要点钱买别的书，抱歉收费。非常好的解释了美国房产的危机形成，共36页，英文。[此贴子已经被作者于2008-10-313:24:39编辑过]
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《房地产利益集团已处在人民的包围中》支持的顶
《房地产利益集团已处在人民的包围中》和全民为敌的房地产利益集团，现在已经发现它自己处在全民的包围中。无论是在经济战线上，或者是在政治战线上，房地产利益集团都打了败仗，都已被它所宣布为“屁民”的力量所包围，并且想不出逃脱的方法。 房地产利益集团及其主子官僚剥削主义者，错误地估计了形势。他们曾经过高地估计了自己的力量，过低地估计了人民的力量。他们把经济风暴之后的中国房地产，看成和过去一样，不许改变房地产上任何事物的样式，不许任何人违背他们的意志。在美国金融风暴以后，他们决定要使中国房地产回复到过去的旧秩序。经过政治协商和经济周旋等项欺骗办法赢得时间之后，房地产利益集团就调动了地方政府和无良媒体实行了全面的进攻。 中国境内已有了两条经济战线。房地产利益集团和城市“空军”的战争，这是第一条战线。现在又出现了第二条战线，这就是数以亿计的农民工和应届大学生的失业浪潮和以畸形高房价为代表的垄断经济体制之间的尖锐斗争。随着经济危机的愈演愈烈，农民工下岗和学生失业的浪潮也日益扩大。一切社会同情都在农民工和学生方面，房地产利益集团及其恶毒主子完全陷于孤立，狰狞面貌暴露无遗。农民工和学生失业是整个经济危机的一部分。失业浪潮的高涨，不可避免地要促进整个人民追求经济自由与独立运动的高涨。过去解放战争时期和文革时期的历史经验，已经表明了这一点。 由于官僚资本主义及其走狗房地产利益集团采取了变中国为欧美经济殖民地的政策、发动经济剥削的政策和加强经济独裁统治的政策，他们就宣布他们自己和全国人民为敌，他们就将全国各阶层人民放在破产和赤贫的界线上，因而就迫使全国各阶层人民团结起来，同房地产利益集团及其反动主子作你死我活的斗争，并使这个斗争迅速发展下去。全国人民除此以外，再无出路。被房地产利益集团各项反动经济政策所压迫、处于团结自救地位的中国各阶层人民，包括了工人、农民、城市中产阶级、民营经济、知识分子、其他爱国分子、少数民族和海外华侨在内。这是一个极其广泛的全民族的统一战线。 房地产利益集团所长期施行的极端反动的财政经济政策，现在被空前的从松的货币政策所加强了。在放贷宽松的基础上，垄断的银行资本和房地产利益集团的官僚买办资本紧紧地结合在一起，控制着全国的经济生活。其结果，就是极端的通货膨胀，空前的物价高涨，民营经济的日益破产，劳动群众和公教人员的生活日益恶化。这种情形，迫使各阶层人民不得不团结起来为防止破产而斗争。 经济剥削和舆论欺骗，是房地产利益集团维持自己反动压迫的两个主要工具，现在人们已经看到这些工具的迅速破产。 房地产利益集团的势力，无论在哪个战场，都打了败仗。从17大到现在共计十六个月中，仅就其正规军来说，即已被歼灭了诸多代表。“周老虎”、“最牛县委书记”、“建造最牛别墅群的处级干部”、“最牛房产局长”等等骨干人员悉被歼灭，不但过去开发布会、到皇城跟抓人、住豪华别墅、抽九五至尊时候的那种神气，现在没有了，就是去年叫嚣绑架了银行、不买还涨时候的那种神气，现在也没有了。房地产利益集团及地方政府曾经错误地估计了底层人民的力量和城市“空军”的作战方法，以为沉默就是胆怯，放弃买房就是失败，妄想在三个月或六个月内解决大城市房地产问题，然后再解决全国省会级城市问题。但在十个月之后，房地产利益集团全部联盟体已经深入绝境，被底层人民和城市“空军”所重重孤立，想要突围，已很困难。 一切事变都证明我们估计的正确。我们曾经不断地向人们指出，房地产利益集团不是别的，仅仅是一个经济垄断独裁的势力。这个势力欲以垄断剥削的手段，削平中产阶层的一切经济力量，达到变中国为欧美经济殖民地和维持自己经济独裁统治的目的。这个团体因为采取了这些反动的经济政策，它就在政治上变得毫无威信，毫无力量。房地产利益集团的强大只是暂时的，表面的，它实际上是一个外强中干的势力。它的进攻是能够打败的，不论是在什么地方和在什么战线上。它的前途必然是众叛亲离，全军覆灭。一切事变，都已经证明并且将继续证明这些估计的正确性。 进入09年后，中国房地产事变的发展，比人们预料的要快些。一方面是城市“空军”的胜利，一方面是下岗农民工和失业学生斗争的前进，其速度都是很快的。为了建立一个经济上和平、民主、独立的新中国，中国人民应当迅速地准备一切必要的条件。
