人民币贬值不可避免--从房地产泡沫谈起

前言：本人现为非经济类专业的博士生，对经济学满怀热情，故近来将一些个人浅见发到本校学友会的bbs上。奈何本校论坛人气有限，转发本处，无惧献丑，但望和各位版友交流，如蒙高手指点，不胜感激。人民币贬值这个话题看上去有些弱智，因为不识字的大妈通过菜市场的菜价也能得出最近“钱不值钱”了的结论。如果我说早在2年前，我就有这样的想法，又肯定有吹牛之嫌。一些类似的话题，在我看来实在是很有趣，又和我们的生活切实相关，所以姑且把我的想法在这里写出来，和大家一起讨论知其然背后的所以然。由于人民币的币值受国际国内两大环境的影响，为叙述简便，在下把两方面的因素分开说。驱动国内市场人民币币值变化的根本原因在于两点：1房地产泡沫和2贫富分化。贫富分化的根本原因在于制度上权利分配的不合理，其解决与否取决于底层民众的承受能力和执政者的政治道德水准，此话题涉及层面更深远更敏感，肉食者谋之，在本文中尽量不展开叙述。直接决定人民币币值必走贬值路线的，还是中国的房地产泡沫。中国的住房商品化肇始于九十年代末的房改，那个年代地方**对房地产操作的层次停留在搞开发区吸引项目资金，向国家要政策要投资这样的水平。究其原因，一方面当时人们的头脑里还有这样的常识——实业生产从根本上创造财富，看不出只能住人的又没啥高科技含量的不能动的房子怎么能产出更多的钱.当时实业投资环境尚处于良好阶段，很多民营企业高科技企业在那个期间发展壮大；另一方面，那时刚刚结束福利分房制度，城里人不管大小基本有自己的住房，外来人口的主体为贫穷的农民工，没有能力消费，而“白领”那个时候还是新兴词汇，市场需求确实不大。可以说，那个时候的房价甚至可以说是偏低的（由于地皮有政策，人工便宜，地产业还是利润丰富）。随着时间的推移，市场化的房价在向其本身价值回归，慢慢涨了起来。进入21世纪，随着银行个人购房贷款政策的放开，房价的增长开始提速，2008年左右开始实体经济发展遇挫，之后却如郎咸平预测的那样，房价进一步发烧，稍微下挫一下，之后报复性上涨。那么，如此高的房价正常不正常？有人说正常有人说不正常。说不正常的大多是凭自己的感觉，简单的说就是“贵，买不起”；说正常的理由有很多：比如“中国人多地少，全国的人都往几个大城市跑”，比如“丈母娘刚需”，所以贵也应该，买不起也正常。我个人认为中国的房价是高的，而且泡沫很大。论坛里的各位大多在日本，不妨拿东京的房价做个类比。日本同样也是个人口密集的国家，东京作为日本的超级大城市是这个国家人口和财富最集中的地区。至少光从数字上来说，上海的房价已经超过东京，而日本的住房是包括土地所有权且我相信房屋质量更在中国之上。大家再看看东京住宅建筑的容积率，称得上高层的寥寥，还有众多的3层以内的户建。相似的供求条件，更高含金量的产品，价格却更低一些，更重要的是东京人的收入水平是上海人的数倍。这不足以说明问题么？郎咸平给出了中国房地产业发烧的病因，但是对于病灶本身的病理，没有具体的阐述，关于这方面的介绍网上零零散散已有很多，在此我仅就我的理解作以简单说明。在我看来什么“丈母娘刚需”“国际热钱”都是扯淡，一个个为结婚忙得焦头烂额的刚毕业小青年能有多大的能力掀起这么大的资本风浪呢，国际热钱都狡猾得很，在一个外汇管理严格政策随意性强的国度投资一个自己不能掌控的价格高估了的商品，他们才不会做呢，一旦有了风吹草动，跑都跑不掉。真正的推动房地产市场的动力是：**，房地产商和炒房团。**方面低价拆迁，高价出售地皮，这一简单的左手倒右手的操作就能换来无数直接的财政收入，土地出售之后的开发又能带动GDP的增长。从土地拍卖贷款施工验收各个环节都会有或明或暗的收入，所以这一层面不必多说。房价越高，土地就越抢手，土地出让金就可以定得越高，GDP也越高，他们是乐见其成的。房地产商的操作手法呢？买地皮和房地产开发资质这一块，市场化的竞争是不够充分不够透明的。尤其是在早期，有了关系就能搞到土地，搞到土地就可以和银行贷款盖房子。打个比方，贷款1个亿，可能只用5000万盖房子，然后把房子标价2个亿出售。这样操作的好处就是，无论怎样他们都是赚钱的，稳赚不赔——卖出去就赚取暴利，卖不出去就把高标价的房子扔给银行，不必再负更多的责任。因为早期的房地产开发的圈子不大，至今也不透明（拒绝透露房地产开发成本），所以在圈子内达成这样的价格默契或者攀比，并不难。再说说，下一个级别的炒房团。温州炒房团的鼎鼎大名，早就如雷贯耳。但是，很多人认为他们只是先入手在房价低时买入，等房价高的时候卖出赢利。这样才能赚几个钱呢，又有房价暴跌的危险，可能还不如去全世界做皮鞋呢。温州人不会这么简单。还是打个比方，他们可以这么操作，保证小本万利：兄弟二人A与B，分别拿20万元人民币，银行按揭贷款，买下标价100万的房子，过一段时间，两人分别以200万的售价，通过银行抵押贷款，把自己的房卖给对方，这样在这个交易的过程中，他们分别以20万的资本投入，赚了100万的差价。他们不在乎房价究竟有没有泡沫，涨了可以继续卖，跌了就把房子扔给银行，反正钱已经落袋为安。除以上三者以外，买房自住以及等待房产升值的人，都是小鱼小虾，搭上了顺风车的算是幸运，成了房奴的，算是倒霉蛋。很多人会强调三者的操纵只是在房地产业发展的早期,现在已经规范化,操作空间不大,而且自己身边更多的人确实是老老实实买房,甚至有很多全款买房的人,即认为即便以前存在人为操纵,到现阶段也只占很少的比例,现阶段的房价应该是市场的正常反应,而不是三者的操纵。这里我要指出，任何一场巨大的泡沫，都是由早期的庄家推动，到后期市场散户资金全面跟进，达到高潮，最后资金链断裂，破灭掉的。股市已经给出了类似的例子，那些庄家的操作虽然是早期行为，但是却成了后期市场火爆的导火索，你不能说因为后期全民跟进炒股了，股市就比当初只有少数庄家做局的时候更健康，股市的火爆就不是当初庄家炒作的结果。只不过相对于股市，房地产泡沫的周期更长牵扯的层次更深罢了，而且更重要的是，即便是跟进的散户，银行按揭仍然占了非常巨大的比例。话题转回来，从以上三者可以看出：1真正推动房价的巨鳄，玩儿的都是银行的钱，赚了的钱归自己，风险留给银行；2只要房价在不断攀升，这个游戏就可以很好的继续。那么大家可能会问，这样的游戏是否能继续下去。大家都是受过高等教育的，无论从哲学的完美性还是从物理生物的模型延伸，都可以得出“一个不平衡的系统不可能长期的维持下去”的结论。任何一个系统，如果不修正，都会有其固有的周期，关于这一理论我会另外开一帖详细讲述。那么，问题就变成了，这个泡沫会如何结束。原则上来说，无外乎1破灭2稀释，或者两者的结合。过去十多年间房地产泡沫的积累，虽然技术上是由于多方力量的操作，但根本上来说是实体经济产生的财富在支撑，有了这些财富不断向房地产领域的转移，才能不断地推高房价。实体经济赚的钱通过税收的形式交给国家，国家补贴国有银行，从实体经济中赚钱的企业把钱存到银行，银行又把钱贷给房地产企业和购房者，企业用自己赚来的钱加上银行的贷款不断的投入到房地产开发相关领域，普通的工薪层从实体经济赚到的工资用来做首付和每月的银行还款。这些是支撑房地产不断膨胀的根本动力。只要实体经济在不断发展，房地产的泡沫有可控制在一定的范围内，那么随着经济总量和国民收入的不断提升，当初即便花了大头的钱支付了巨款，在明天看来也许无所谓。一个月赚六千的白领，在他的工资涨到五万的时候，不太会为当初花高价买的房子感到懊丧。这其实就是一种自然的泡沫稀释方式。然而，房地产的泡沫增长过为迅速，超过GDP增长，超过国家财政收入增长，更远远超过人均收入的增长水平，另一方面实体经济特别是民营经济已经由于房地产等因素的侵占挤压以及国际经济环境的恶化而发展艰难，利润率低于炒房，而企业贷款由于受国家对房地产控制的牵连利率不断走高，工薪阶层住房教育养老医疗压力大消费能力受限压缩了国内的市场。这些原因都决定了实体经济不可能再继续长久的支撑房地产泡沫。即便考虑到我国的特有制度因素，人为的强制继续推高房价，那么也意味着要进一步从民间加强财税的征收加大对实体经济的挤压压缩工薪阶层的日常消费，进一步恶化经济环境，甚至可能演变成政治危机。前面已经说了，因为人为炒作的因素，房地产的售价大大超出其本身的成本（否则地产商不会那么强烈的拒绝公开成本），且绝大部分的购房者都抱着房价会不断上涨，甚至预计着自己的收入会不断提高而购买超出其偿还能力的住房，从这些特征来看，中国的房地产信贷是标准的次级信贷。这很容易就让人联想到美国的次贷危机。那么从道理上来讲，中国的次贷危机比美国的还要严重：美国的**只是采取宽松的金融政策，而中国**则参与到房地产的炒作之中直接推动；美国的银行是私有的，放出次贷只不过是因为贪婪，还是从自身利益出发的，而中国的银行则是国有的，当权者发放贷款时很有可能只从个人的收益考虑而损害银行的利益；美国的房价与中国大城市的水平相当，人均收入却高很多。正因如此，所以中国的房地产泡沫不太可能像美国一样在短期内得到控制和解决（美国也仅仅是通过**的援助，暂时阻止了泡沫的突然破灭，而整个社会对泡沫的消化将是一个长期的过程）。美国的私有银行可以破产，而中国的国有银行破产则意味着**经济和信用的破产；美国**可以出面救市为银行提供信用担保，而中国**早就在给银行注资，一旦银行出了问题，**信用也就不管用了。倘若任泡沫破灭，则会是一场从房地产波及整个金融业进而扩散到所有行业危及绝大多数人利益的社会大危机。对谁都没有好处，大家一起悲剧。在可控的范围内，中国**绝对不会允许这样的事情发生，简单的说就是——中国的房价不会跌。这里所说的中国房价，是指价格的数字。一百万买的房子，跌到80万甚至更低，是很多人都不愿意看到的，也是对绝大多数人不利的，所以**会避免这种情况的发生。但是面对长期以来积累的不可持续的巨大泡沫，**必须采取行动。那么可行的办法就是超发货币，人民币贬值，CPI上涨，让房价的不合理的部分相对于经济总量越来越小，超发的货币还可以补给国有银行冲抵不良信贷。这样，如果政策执行顺利，房价的增长应该低于CPI的增长，甚至运气好的话可以低于GDP和人均收入的增长，如此，**可以在有效稀释房地产泡沫的同时，又能让广大的房奴不放弃还贷，进而解决这十多年来的房地产泡沫。然而，由于制度和决策的原因，这条路也并不好走，存在诸多变数。比如：

房地产行业:2010年房地产运行数据点评

房地产业研究机构：长江证券分析师：苏雪晶撰写日期：2011-01-17报告要点全年新开工、投资高位增长,符合我们预期2010年全年,房屋新开工面积16.38亿平方米,累计同比增长40.7%;房地产开发投资48267亿元,累计同比增长33.2%。在2010年年初市场对于新开工与投资数据一片悲观时,我们基于实地调研与数据模型预测的基础上提出新开工与投资将会大幅增长,从目前来看市场数据印证了我们这一判断。2010年市场销售面积整体增长了10.4%左右,相对于09年的增长大大的缩小了,基于这一点2011年市场新开工将不可能如2010年那么高的增长速度。但是考虑到保障性住房的加速以及我们实地调研大的房地产企业仍然保持着很高的新开工计划,预计2011年上半年的新开工与投资数据将会延续较高的增长,在下半年增速会有所回落,预计全年新开工在17万平米左右,投资在5.6亿左右。商品房销售面积小幅增长2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米,同比增长10.1%。其中,商品住宅销售面积增长8%,办公楼增长21.9%,商业营业用房增长29.9%。从成交同比增速来看,我们可以看到全年的增速处于下降的通道中,与此同时地产股估值也处于下降的通道。从分类数据来看,全年商业性用房增长相对于住宅用房来说增长显著,这与我们一直以来看好商业地产的观点是一致的。我们认为未来商业地产仍将会更受资金青睐,商业地产相对于住宅来说更具有投资价值。房屋销售价格环比持续上涨12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点;环比上涨0.3%。从数据上看,价格同比虽然在持续的回落,但环比连续五个月出现了增长。从我们实地调研的数据上看,前期受抑制的一线城市价格开始出现了明显的动摇已经具有上涨苗头。这充分说明楼市资金对于未来通胀的担心,我们认为价格环比小幅上涨仍然可能持续。国内贷款占资金来源下降2010年全年,房地产开发企业本年资金来源72494亿元,同比增长25.4%,其中12月份增幅出现了下降,这主要是因为央行在12月份控制信贷所致。其中,全年国内贷款12540亿元,增长10.3%,与去年同比增幅相比下降较大;自筹资金26705亿元,增长48.8%,远远高于去年17%的增长幅度。从这个市场数据来看,银行贷款在开发商资金来源中占比在缩小,缩小的缺口主要由开发商自筹资金来解决,特别在12月份显得更加明显。在2011年新的信贷额度下来后,在一月份银行贷款占比将会显著增加,但全年在开发商贷款方面我们仍然不是很乐观。同样开发商资金成本上升将成为2011年楼市价格又一推手,值得警惕。

【转】ZF房地产限购的假戏真做

五月份，随着部分城市商品住宅总成交量同比有所上升数据的出笼，高呼房地产又要暴涨的声音又开始多起来了。是呀，房地产憋的难受，高呼也是权利，也要像“允许适度腐败”一样，允许下房地产口号式的“适度暴涨”。高呼者，也不单是只喊口号，还例举了大量数据。经济基本面恶劣和资金大面积出逃，是不争的事实，这样环境下，千万不要相信看起来十分生动的反弹数据，就如股市下跌半途的所谓放量反弹，实质是烟雾下的诱惑。如果说到数据，北京市公安局发布的北京空置房381万套，是否准确或还需考证，但公安局和房地产的关联，似乎并不密切，其调查情况可能是无意插柳，但至少挑明了空置房已很严重的问题，倒是要引起更多注意，当然，北京是公安局更应加强对空置房的监视工作，看看能否及时发现腐败官员嫖宿幼女和窝藏金银细软的线索。五月这次房地产的反弹，更像是一次有组织的房地产开发商和大的投资者局部突围逃逸，不论其表面陈述是何种理由，核心是以羞羞答答降低价格来换取成交量拼凑，这让部分限购后长期观望的购房者，按耐不住而主动入套。如果是自用，真入套，无所谓，套中有乐，如果是幻想保值增值，甚至，再想转手倒买赚大钱，那你也一定要做好“适度苦恼”的准备。当然，关于房地产上涨和下跌，在我国特定环境里，是个永远辩论不清楚的话题。认为会暴涨者，有的是利益关联，必须高喊，急的脱身，也必须粉饰太平；有的则是身在房地产江湖，目前在黑漆漆的夜色里走盲道，亮嗓子是吓鬼壮胆；也有极少部分，没有利益纠葛，真的以为又要暴涨了。很多看似复杂无解的事情，其实破解之道就是回归常识。我们习惯把大宝押在ZF身上，一边口诛笔伐房地产把我国经济迫害致残，一边又希望ZF继续饮鸩止渴，好让别人昏头接棒。特殊的体制下的浑水摸鱼阶段，听党的话不吃亏确实是经验，问题是，我们是否考虑过：当一个ZF几乎可以万能的时候，也是一个ZF开始万万不能的转折点了。最近，振兴各种产业的政策是比肩接踵的发布，而被振兴的，却兴奋疲乏了，在没有统一的规制和对大的深层级瓶颈问题有个说法的情况下，振兴计划只能是振兴一小部分人的腰包，发文件的万万能，正在演变为发下去的万万不能，而这同样体现在房地产身上。现在已到了ZF救不了房地产的时候了，不要以为ZF是主动调控，其实是真的再无力维系过去的房地产杀鸡取卵模式的表现，而又不想让房地产下滑太快，才想出了技术含量还可以的一招，是要给接盘人制造一个错觉：房地产没问题，你想买，我还限制你买那。这点上，你还真要佩服下ZF玩手段的本领，以攻为守，通过限制来积蓄所谓的刚需和培育买单者的冲动。同时，而为让高价生意不中断，也必须给已买房者一个安慰，来防止出现集体反悔而蜂拥投诉和退钱砸馆行为，还要为税费找个高台阶。尽管全国已有33个地方ZF尝试了花样百出的楼市政策微调，内容涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，但房地产这次为什么翻不了盘？有人说，是中央控制的不让地方ZF放松，才导致效果没有出来，这话你都信的话，最好先摸摸自己的口袋；有人说，房地产本来就是给有钱人买的，这话你也信的话，最好先点点有钱人已拥有的房屋套数。过去我们的房地产刚需，很硬，像钢皮，现在我们的房地产刚需，很软，像三合板，都是压碎的木屑粘合起来的，很脆。房地产这条大船上，承载了我国改革开放以来太多利益群体，早期上船的，获利大大，想转让船票的，还会有多少是不想出来的。让我们把羡慕嫉妒恨的目光转向横渡大洋彼岸那些另寻房地产投资处所的人吧，不管白道黑道得来的钱，买的是永久产权，受的是上帝似的服务，那里的房价也不暴涨暴跌，不就是图个财产安全吗？领导干部陆陆续续都在“适度下手”，这才是正确的投资方向。一线城市的限购，限制不了强势群体，官员的孩子和有富爸爸的孩子，解决北京户口并不难，而且，真的北京能够呆下去的，弄个蓝印户口也不难，说实在，就是不限购，无权无钱者，你不也是白搭，虽然这话说出来不好受，但阿Q下，咱们不是还有句台词可以和女朋友说，你看，不是哥没钱，是ZF不让买。二三线城市的限购，就更没真料，你要不信就试试，全放开了，看多少有钱人会去投资。我的一个亲戚，在三线城市最好中学旁边有套新房想出手，而且按照行市价格低报，并声明价格还可商量，在十多个中介挂出两个月了，到目前为止，连一个电话都没有接到，这恐怕不是个案吧。限购，假戏真做，效果现在看，还真不错。当这场有史以来最大的土中淘金运动破灭后，亲，最终你会明白的。在我国，人的一生是这样度过的，你精打细算的以为有产了，不知不觉的却当了一辈子傻逼，又轮回到共产主义了。

郎咸平：香港的房地产为什么会在1997年崩盘

文章来源：中国证券报2010年开始了一场全民大猜谜，很多开发商、专家学者、购房者都参与进来了，估计大家都知道猜的到底是什么了吧，对，就是2011年的房价走势。引爆这场大猜谜的是中国人民大学的经济研究所发布的一个报告，报告的主要观点是说2011年上半年房价将下跌两成。给出的理由是当时的宏观调控，尤其是房地产调控非常严格，开发商的钱开始收紧了。到现在，2011年已经过去一大半了，谜底其实还没有揭晓，但我今天不想去探究到底谁猜对了，或者谁猜错了，我想探究的是开发商的信贷是不是真的收紧了?我在《我们的生活为什么这么无奈》这本书中，特意查了一下当时的真实数据，太可怕了。因为仅仅是2010年的前三个季度，开发商的贷款竟然就有6000亿。各位晓得2009年一整年银行放出的贷款是多少吗?告诉你，是5980个亿，而且很多专家都说2009年中国银行业的特征已经是天量信贷了。可是，现在的状况是2010年的前三个季度发放的贷款竟然比2009年一整年还多，同时还超过了2007年与2008年的总和，这难道不可怕吗?透过这组数字，我想告诉你的是，开发商现在根本就不差钱!也就是说，我们将会继续看到开发商囤地、捂盘惜售。所以说，我们现在所说的房价应该下跌或即将下跌，可能更多的是从道义上来讲的，是一种道德感。但是，正是这种道义上的评判，却在很大程度上导致了老百姓更大的痛苦。我为什么这么说?道理很简单，正是因为一些所谓的专家到处说这个房价会下跌，老百姓才会抱有希望。但实际情况是怎样的呢?房价是一涨再涨。这对老百姓来说，其实已经变成了一种折磨，就像是用钝刀子割肉，一点点让你死掉，这还不如干脆点，让大家死个痛快。更有意思的是，现在这个房价是涨是跌，已经构成了一个新的分水岭。它把持不同意见的知识分子分成了“唱涨派”和“唱跌派”。其实我觉得这两拨人都有点奇怪，如果说是为了打压房价，那我们ZF出台的政策，包括之前推出的新“国五条”、“国十条”，都不会成功的。为什么?因为这都是表面现象。猜房价，更是一件非常荒谬的事情，明明都是瞎猜的，给出的理由根本经不起推敲的。当然，不管这些专家学者吵的多热闹，我得先做个表态，很多人在网络上留言说，郎教授说了什么什么样的观点。我在这里要清楚地告诉各位，我不是股评家，也不是理财专家，我从来不会去预测股市、楼市会怎么样，这方面的话题，我是从来不谈的。为什么?因为我水平不够，而且这也不是我的风格。我只想谈谈，目前这种状况，究竟是怎么造成的?还拿北京为例吧，在2010年10月份的时候，我们的感觉就是房价确实在降，因为当时的开发商突然变得很高调，都嚷嚷着要降价，同时还出现了各种折扣、让利的活动，最明显的一条消息就是通州房价直落7000块。而且，北京市ZF还出台了一个政策，说对于单价在3万块以上的新楼盘不发预售证。这样下来，那些单价在3万块以下的楼盘，就很容易拿到预售证了。后来的情况是，这些售价在3万块以下的楼盘，基本上是一开盘就能卖光。各位有没有想过为什么会出现这种状况?其实它的背后就是一种人为的操纵，而这种房价的下跌其实就是“北京式”的下跌。这种“北京式”的下跌其实是属于心理按摩，只是暂时缓解一下大家的情绪，根本没有触及到问题的本质。问题的本质是什么?各位想一想，为什么市区中心的房价都这么高了，还是一个劲地往上涨?而且，即使它一个劲地疯涨，为什么还是有那么多人要买市区中心的房子?你是不是觉得奇怪?其实也没有什么好奇怪的，道理很简单，就是因为所有好的资源都集中到市中心了，比如说学校，医院。而我们老百姓，为了让自己的孩子接受更好的教育，为了让家人生病时能接受更好的治疗，就只能想尽办法住得离市中心近点，更近点，所以才会出现市中心房价都这么高了，还是供不应求的状况。想想看，如果把好的资源迁到河北的涿州去，或者迁到燕郊去，那北京的二环、三环、四环还会这么堵车吗?房价还会这样吗?所以说，现在问题的本质是资源分配制度的问题，如果说不从根本上改变这种分配制度，而只是想透过某种手段抑制这种强烈刚需的话，中心城市的房价根本就降不下来。还有一个值得我们关注的问题，就是房价究竟是高是低，我们应该用一个什么样的指标来衡量?还以北京为例吧，如果说3万块钱算高，2万块钱算高，那1.9万块钱是不是就不算高了?所以说，其实我们现在进入了一个误区，我们把房价的涨和跌，当作判断房地产是否陷入危机的最重要的一个指标了。我要告诉各位的是，不是说房价涨了，它就一定有危机，房价跌了，就没有危机，问题不是这么简单的。最可靠的指标是什么?是老百姓的负担能力。我举个例子，各位晓得香港的房地产为什么会在1997年崩盘吗?如果你跟媒体一样，说是因为索罗斯狙击香港，那我告诉你，你完全搞错了，因为那只是表面现象。根据我们的调查发现，香港的供楼负担水平在1997年金融海啸之前已经很高了，在1994年、1995年的时候是90%，1995年跌到70%，然后1996年又上来了，在金融海啸之前最高达到110%，都成了负资产了，这太可怕了，因为这是崩盘的前兆。想想看，香港的老百姓把收入的90%、70%、110%，都拿去还房贷了，甚至都透支了，还怎么消费?老百姓没有钱消费的结果，就是香港经济的猛然下滑，这种状况持续下来，香港楼市怎么可能不崩盘?索罗斯的狙击不过是压死骆驼的最后一根稻草而已。而且，透过中国香港的国民生产总值也可以看出来，1998年金融危机之后的经济并不是最差的，之后香港经济还经历了两次衰退，等到2003年“非典”爆发的时候，香港的旅游业和酒店业几乎停业。这整个过程中，楼价一直下跌，经济萎靡，其中很重要的原因就是月供太高了，透支了香港人的钱包，一直到这个比例下降到30%以下，香港经济才开始好转。所以说，30%是一个很神奇的数字。为什么这样讲?我给各位分析一下。如果说老百姓用30%的收入拿来还房贷的话，就能用剩下的70%的钱去消费，透过消费可以拉动经济，经济就可以稳定地增长。那我问你，如果房贷的负担是70%呢?那是不是就只剩下30%可以消费了?你知道老百姓消费能力大幅下降的后果有多可怕吗?整个经济就会萎缩。想想看，如果老百姓不消费的话，那么多企业生产的产品卖给谁?产品卖不出去，库存就增加了，怎么办呢?只有裁员。然后呢?倒闭。这是不是就形成了一个恶性循环?这太可怕了。这是什么?一个萧条开始了。所以，作为一个国家来讲，一定要保证让老百姓的收入中，最多30%是用来还房贷的，70%可以用于其他支出，这样经济才不会走下坡路，才不会出现萧条。那么，我们来估算一下我们中国当前的情况。在我们中国的一线城市，房贷利率如果按照5.22%来算的话，一线城市老百姓是60%到89%的负债，远远超过美国规定的30%。二线城市的老百姓也好不到哪去，也高达40%到60%。这表明现在的一线城市是非常危险的。如果说贷款利率再上调，比如说由目前的5.22%升到6.07%的话，那一线城市每个月的还贷比率就是63%到95%，二线城市是45%到65%。我们再看下全国的平均水平，如果按照5.22%的利率来算的话，全国平均是47%，而按照6.07%的话，全国平均就是50%。当然，目前我们这个比例还没有像美国次贷危机前，中国香港1997年崩盘前那么高，但是50%这个比率已经很高了，说明我们的楼市现在已经不是一个健康的楼市了。更何况，一线城市还贷比率最高已经接近95%了，很可怕的。在房价高企的背后其实还有一个更深层次的问题，那就是高房价让我们整个国家的经济失去了创造力。我可不是危言耸听，你想啊，所有的人拼命工作，拼命挣钱，之后把钱都投到哪里了?我告诉你，既没有投到实业上，也没有拿去消费，基本都买房子了，这是很病态的做法，也是最可怕的。想想看，对于普通老百姓来说，自己的收入基本都拿去还月供了，那实质消费就减少了。对于那些手里有不少闲钱的人来说，本来想投资做点什么，可是，考察一圈下来发现，制造业也好，服务业也好，基本没有什么钱可赚的，那干嘛还要辛辛苦苦地做呢?我还是拿去炒房吧。这真的很可怕，因为对于一个国家来说，整个创造力的下降其实才是最大的危机。你看10年前，马云花50万创立了阿里巴巴，小马哥的这个腾讯也是差不多50万，陈天桥也是50万，他们都用了差不多50万创立了自己的企业。再看看现在的年轻人，如果手里有50万的话，他们肯定不会投到创业上去，那干嘛呢?肯定是拿这50万去付首付了。

巴曙松：中国房地产调控的政策逻辑

房地产业“对流”现象明显 行业洗牌过程还将加速

据报道，中国房地产市场正在发生一场围城内外的交替。就在很多房地产企业开始涉足足球等其他领域、一些早期进入房地产的实业企业选择退出的时候，另外一些家电、服装、酿酒等行业的龙头却又纷纷开始选择进入。分析指出，不管是出来还是进去，都是因为一个“钱”字。　　尽管楼市处在低迷期，杉杉、五粮液、长虹等行业的大佬却在房地产领域崭露头角。不过虽然脚已经伸了进去，大佬的嘴却很严，不愿意过多地谈论自己的跨界行动。　　四川长虹旗下房产子公司——长虹置业位于成都中心地带的首个写字楼项目已正式启动。长虹相关负责人只是表示，这是盘活现有资产的需要，而不愿意透露更多。　　长虹负责人：怎么样去盘活现有的资产，对于行业内的企业来说，都是必须要去做经营的。在房地产规划这一块企业是怎么去规划的，某种程度上它还是属于企业内部的一些商业的机密吧。　　公开资料显示，长虹拥有大量地理位置优越的商业储备用地，这意味着它有继续开发房产项目的基础。　　无独有偶，五粮液集团旗下同泰置地开发的首个项目也即将亮相成都北部新城。但当记者向五粮液方面询问此事时，公司董秘彭智辅却对此失口否认，并且明确称五粮液没有涉足房地产业的打算：　　彭智辅：没有，那是错的，没有，你说的那个我不知道，但我可以告诉你，没有。　　否认也好，承认也罢，这种现象其实一直就没有停止过。水井坊、雅戈尔等都成功实现“主业+地产”的双轮驱动，地产甚至成为雅戈尔的主要收入来源。今年这种现象更是愈演愈烈，据统计，在房地产领域亮相的行外资金已超过500亿元。　　中原地产总经理李文杰分析说，房地产本身就是一个门槛较低的资金密集型行业，只要手上有资金充裕，进入的难度并不大。　　李文杰：其他行业它实际上通过各种渠道，有比较好的信贷支持和融资渠道，这些资金也要寻求出路，反而也会积极地进入到房地产行业。目前从整个行业上来讲，土地成本不高，相对比较便宜，同时如果ZF鼓励刚性需求和改革性产品的话，这部分的市场需求空间还是比较大的。　　有评价说，现在的房地产业就像是一座围城，外面的人想进去，里面的人想出来。就在一些企业涌入房地产业的同时，很多曾涉足房地产业的企业却选择将房地产剥离。在打退堂鼓的人群中，也包括很多开发商。　　楼市新政之后，一批非房地产企业选择退出楼市，转向矿业、生物制药、影院等其他行业。中国社科院财贸所城市与房地产研究室主任倪鹏飞分析说，在退出的企业中，有的是迫于资金压力，但也有的是主动出击。　　倪鹏飞：其他行业向房地产行业进入这是一个主流，当然我们也注意到一些房地产行业的企业它们在盈利状况比较好的现实情况下，它们也想获得长期的可持续的发展，有的企业也进入了一些技术含量较高的行业。　　在退出的队伍里面，不乏以房地产开发商。北京首钢旗下的首钢地产已经彻底撤出北京海淀高端豪宅——西山壹号院项目。一位首钢内部人士透露，首钢打算处理的并非这一个项目。　　首钢集团人士：这是就是悄悄地做比较好，不宜公开地报。我跟你讲不止这一个项目，还有别的项目。　　日前绿城集团也表示有可能在低价卖完所有房子后退出房地产业。而在这之前，以恒大、绿城等多家俱乐部为代表的“房地产足球”也已经不是什么新鲜事。中原地产总经理李文杰认为房产调控加剧了业内企业的分化和重新洗牌。　　李文杰：这个转型，主要是因为今年ZF实施了限购政策，好多企业的开发模式都发生了转变，它的这种高附加值、高增长的模式也不太可持续。今年对于很多房地产开发商来讲是一个很明显的洗牌的过程。　　随着年关的逼近，倪鹏飞判断这种洗牌的过程会进一步加速。　　倪鹏飞：因为时间已经不多了，资金紧张的程度更加剧了，特别是到年关的时候银行要向房地产企业收贷了。另外一个，长期的房地产销售低迷，也使它的回款收到了极大的影响。资金链应该会进一步紧张。　　虽然喊打的声音一直都没有停止，但是板子更多地是落在商品住宅开发上。只要口袋里钱最够多，对于这些企业来说，商业地产的开发仍是投资的一个去处。中央台记者黄耀伟报道。作者：黄耀伟来源：中国广播网2011年10月09日

许小年：房地产还有前景 房价不该高但还会更高

一头银发，清瘦的身材，休闲西装，中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年学者“范儿”十足。8月29日，他应邀出席朗诗集团主办的“房地产业的绿色转型”高端论坛，演讲开始便开宗明义：“我先说我的结论：这个冬天会很冷，这个冬天会很长。”尽管许小年一再强调，他只是个教书的，而且是教宏观经济的，对房地产了解不深入，但是在高端论坛观点碰撞中，他还是直言：房价确实太高，房价不应该高，但房价还会更高。　　建言：“穿好棉衣过冬房企有必要开始转型”　　“这个冬天会很冷，很长”许小年说的是宏观经济形势。发挥老师的特性，许小年演讲中用上白板，他画出一条凹凸有致的线，形象地分析了当前世界主要经济形势。　　“处在下滑坡口，但却位置最高的经济体是中国，下滑线中央是欧洲，处在谷底的美国。”他认为当前中国经济面临：过度储蓄、过度投资导致产能过剩、消费跟不上、加上欧美等外部需求急剧减少，使得经济增速明显放缓，主要存在结构性问题。传统财政政策与货币政策对解决当前中国经济问题作用不大。　　“即便是欧美国家爬出”沟“，中国经济也恢复不到经济危机之前。”他建言企业当“穿好棉衣过冬”。在这一轮经济形势下，“负债高的企业，需要还债还息，资金流动性困难情况下容易倒闭。”房地产业转型有着必要性和迫切性。　　事实上，目前已有不少重量级房企开始尝试转型。绿地集团涉足能源，绿城开始要参与菜篮子工程，万科在良渚文化村开设村民食堂，金地今年开始发起“云服务”……8月29日最新消息是，朗诗集团绿色转型战略升级：将一个具有绿色科技特色的房地产公司转型为绿建科技能力为核心，集绿色地产开发、绿色科技服务、绿色养老产业以及绿色金融服务为主要内容的绿色集团公司。　　观点：房价不该高但还会更高　　在宏观经济颓势下，房地产是否还有前景？许小年认为房地产市场还没有饱和，其原因是目前中国城市化率仅50%，而国外发达国家城市化率一般达到60%—70%，中国再往前推进10%城市化率，就有1.3亿人口进城需要房子。“在目前僵化的体系下，这些需求没有释放出来，未来房地产业还有比较好的前景。”　　同时，他犀利地批评目前楼市调控明文规定“抑制投资投机”。自由市场中“投资”是正常行为，“不犯法不违规，凭什么抑制房地产投资需求？A股市场都是投资，相对应是不是也该抑制？”　　这一观点，引来高端论坛嘉宾热议，也掀起本次论坛高潮。首先站出来的是朗诗集团董事长田明。田明是许小年的学生，这回在台上上演“师生论道”。　　针对许小年“抑制投资”的言论，田明直接摆出观点：“目前用行政手段管理房地产不恰当，但ZF控制房价快速上涨，我支持。国内房价涨得太快，已经超过可支配收入。”“从台湾、日本、香港等经济发展经验来看，不动产泡沫破灭给经济带来恶劣影响，ZF已经看到不能重蹈覆辙，关键问题是，应该找到一种更好的方式控制房地产泡沫。”　　论坛嘉宾中城联盟轮值主席漆洪波突然插话：“我也是许教授的学生，我理解许教授的意思应该主要针对限购这样的手段调控市场，他不赞成。每一次调控，都用限制供应的方式试图控制房价，但是每一轮调控结束后，房价都会上涨。”　　得到支持者，论坛主角再次变回许小年：“我基本赞同漆总的观点，过多的利益被放入房地产，房价确实太高，房价不应该高，但是目前的调控思路不变、仍旧没有找到更好方式抑制房地产泡沫，房价还会更高。”

解读房地产

【原文出处】经济体制改革【原刊地名】成都【原刊期号】20103【原刊页号】152～156【英文标题】OnRealEstate【作者】谷雨/赵磊【作者简介】谷雨，硕士研究生，四川省社会科学院；赵磊，教授，博士生导师，西南财经大学《财经科学》编辑部，四川　成都　610072【内容提要】如何评价房地产业的发展，是我国目前争议最大的经济问题之一。本文认为：(1)“把房价计入通胀指标”的主张并不可取，因为这样计算出来的通胀率，比用实体经济的物价计算出来的通胀率，未必更科学。(2)很多专家学者都把房地产的崛起归咎于**，这看似有理，其实未必公允。在房地产崛起的背后，是市场的力量，是资本的逻辑，**的政策不过是资本逻辑的必然结果罢了。(3)不能以一般商品的价格来预言房地产价格，在“使用价值”的意义上，一般商品的价格总是有限的；但在炒作的意义上，“泡沫价值”却可以极度膨胀。(4)有人把美国次贷危机的根源归咎于“不干活想住大房子”，其实不然，为了资本的利益，开发商必须千方百计让老百姓住进“大房子”。【摘要题】城市土地与住宅经济【关键词】房地产/解读【正文】一、为什么房价不能进入通胀指标？在房价暴涨的当下，有人主张把房价计入通胀指标。比如，时寒冰最近愤愤不平地说：“试问，难道房价上涨40%还不叫通货膨胀吗？CPI不反映房价的上涨，并不意味着通货膨胀没有发生，这些专家被拔掉了裤子还浑然不觉，因为他们把脑袋埋在了土壤里，或者，如‘竹林七贤’里的刘伶，有视屋室为裤子的潇洒”。[1]时寒冰的愤怒可以理解。但我们认为，这种愤怒是否可以为“房价计入通胀”提供充足理由，仍值得进一步讨论。房价与股票价格一样，都属于“资产价格”的范畴。所谓资产价格，说白了，就是能够“炒作”的价格，比如股票价格的暴涨暴跌，就是典型的人为“炒作”结果。与一般商品的价格不同，资产价格可以脱离资产本身的使用价值，几十倍甚至几百倍地暴涨暴跌。也就是说，一般商品的价格涨落，通常总是意味着该种商品的供求出现了短缺或过剩；而资产价格的暴涨暴跌，却并不是由该资产本身的供求失衡造成的，而是人为炒作的结果。通货膨胀大致有三种类型：需求拉动、成本推动、结构性通胀。在主流经济学看来，通货膨胀只是一种“货币现象”；但在马克思主义经济学看来，通货膨胀是商品供求失衡通过货币在价格上的反映，所谓“货币现象”仅仅是通货膨胀的表皮而已。正因为通货膨胀的本质在于商品供求状况出现了失衡，所以，把资产价格的暴涨暴跌计入通货膨胀，就未必是一个明智的做法。因为，资产价格的暴涨暴跌并非资产本身的供求出现了缺口，而是人为炒作的结果。所以，用资产价格的变动来计算通货膨胀，很难客观反映商品的真实供求状况。如果非要把资产价格计入通货膨胀中去，那么，其结果必然是这样的：当资产价格（比如股票）暴涨，股民们正在欢欣鼓舞的时候，宏观经济指标却告诉人们：恶性通货膨胀已经来临了！当资产价格（比如股票）暴跌，股民们一个个都灰头土脸的时候，宏观经济指标却告诉人们：通货膨胀已经远离我们而去了！这样计算出来的通胀率，比用实体经济的物价计算出来的通胀率，恐怕科学不到哪里去。关于资产价格是否应进入通胀指标，学界早有争论。比如，有学者曾经主张，应当把各种资产价格与CPI结合起来构造一个新的指数，从而把资产价格纳入到央行的考虑对象中。在实际工作部门的人看来，这种主张几近空想，因为，这样的指数构造不仅在技术上很难做到，而且它要比物价的波动更为剧烈，甚至可能会完全由资产价格主导。如果调控当局以这样的指数马首是瞻，那么央行的货币政策会变得极不明确；而货币政策的频繁改变，必将失去对宏观经济的稳定作用。上个世纪90年代日本泡沫经济崩溃之后，鉴于泡沫膨胀时期稳定的物价指数干扰了当局提高利率的决心，有学者甚至建议：中央银行的紧缩性货币政策不仅应当考虑通货膨胀，还应当考虑资产价格，因为资产价格代表了对未来通货膨胀的预期，此外资产价格在高涨后发生的崩溃会导致金融体系的不稳定。资产价格的上涨是否与未来通货膨胀的预期有关呢？从理论上来说，二者确实有关系。这种关系在于：当人们预期未来会发生通货膨胀时，投资者会产生资产保值和增值的需求，这种需求会促使投资者购入非货币的资产（比如股票、房产、债券等等），从而推动这些资产价格的上涨。但是，随着虚拟经济的发展壮大，资产价格的上涨已经越来越脱离实体经济的制约，这时的资产价格暴涨与其说是“通胀预期”所致，不如说是实体经济已经无利可图，大量资金流向股市和楼市所致。显然，这种资产价格的暴涨，与通货膨胀的预期已经没有任何逻辑关联。问题在于，作为经济体系的一个重要组成部分，资产价格不仅与通货膨胀之间存在联系，而且还与更多的经济指标存在着“骨肉联系”　（如经济增长、就业、消费等等）。正是这些“骨肉联系”的制约，中央银行在面对资产价格变动时，其反应就不会是“一触即跳”，而是“保持十分的谨慎”。中央银行对资产价格的变动并非不敏感，而是它不敢敏感。央行毕竟是市场流动性的提供者，它不可能置身于各种经济指标的“骨肉联系”之外。随着股票、楼市等资产价格的急速变动，如果央行的政策也忽起忽落一日三变，其结果必然是在资产价格坐上了过山车的同时，整个宏观经济最终将深陷黑洞的死寂之中——这样一个有悖于资本逻辑的选择，显然是现实经济关系和经济实践所完全不能接受的。基于以上原因，目前比较一致的观点认为：资产价格由于其波动性和随意性，不应被纳入中央银行的调控范围，也不应成为央行的调控目标。不过，由于资产价格中包含着一些经济变化的前瞻信息，中央银行在制定政策时，也不得不参考资产价格的变动情况。毫无疑问，资产价格的暴涨暴跌所带来的灾难，是现代市场经济正在不断重复的故事，善良的人们总希望从中吸取教训，以期避免灾难的再次发生。在这个意义上，我们理解时寒冰的愤怒。遗憾的是，在现有的制度框架内，这种愤怒只能是一厢情愿。即使把这种愤怒上升为政策诉求，在我们看来，也只能是论文中的模型、演习中的沙盘、茶杯里的风暴而已。在现实中，我们看够了虚拟经济的“无组织、无纪律”，看够了房地产业的“自我表现，自我膨胀”，看够了资产价格的“暴涨暴跌”，可是面对这一切，有关方面调控的拳头总是高高举起轻轻放下。在若干次调控之后，效果似乎很难如人意，以至于**的诚意也备受人们的怀疑了。其实，不是当局不想作为，而是很难做到。不仅日本做不到，美国做不到，迪拜做不到，中国也同样做不到。这是一个事关资本逻辑的“根本问题”，而并不是一个把资产价格计入通胀指标，就能够摆平的“技术问题”。所以直到目前为止，除了周期性的危机的强制纠偏，我们还看不到当下的市场经济有从此告别泡沫暴涨暴跌的任何希望。二、房地产崛起是zf所为吗？尽管舆论都在声讨房地产，但房地产的主宰地位一经确立，就从来没有被舆论所撼动。道理很简单：在经济利益的博弈中，从来都不是用嘴巴说话，而是靠实力说话。房地产的实力在哪里？就在于它是中国经济的命脉所在，按国家统计局总经济师姚景源的说法就是：“房地产行业非常重要，它拉动50多个行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉动家用电器，甚至可以一直拉到窗帘、纺织品，所以它的拉动力很强。”[2]所以，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌近日坦言：“目前房地产业占到GDP的6.6%和1/4投资，直接相关产业达60个，已经成为中国经济的直接命脉。一旦房地产市场出现大的波动，现阶段依靠房地产发展生产的几十个行业，如钢筋水泥生产商等，还有那些投资房地产业的大中型企业都将受到无法估量的损失，甚至可能因为大量资金的丧失，让失血严重的中国实体经济崩溃”。[3]问题在于，为什么不是别的产业，而是房地产业掐住了中国经济的“命脉”？换句话说，为什么以房地产为核心的虚拟经济，能够成为中国经济的动力和支柱呢？难道这仅仅是我国的产业政策造成的吗？当然不是。一个商品之所以成为虚拟经济集中炒作的对象，并进而掐住经济的“命脉”，原因是多方面的，它既与自身使用价值的特点有关，也与供求状况有关，但是，其中有一个最根本的原因在于：实体经济已经无利可图了！看看当下的中国经济：“找不到项目”、“生意做穿了”、“微利时代”，已经成了投资者的口头禅。一个被主流经济学刻意抹杀的现实是：在实体经济产能严重过剩的情形下，[4]近几十年来，实体经济的平均利润率一直处于下降趋势（这是一个世界性的现象）。比如，从上世纪60年代末到80年代末，日本利润率大约下降了3/4；[5]60年代以来，美国的利润与净投资占GDP的比率表明，由于产能过剩导致实体经济的平均利润率下降，资本不得不依靠虚拟经济来提高利润率——即所谓“用钱生钱”。[6]平均利润率下降趋势的客观必然性，马克思有过相当经典的阐述（收入的两极分化与资本有机构成的不断提高），此处不赘述。要命的是，资本并不是“知足常乐”的庄子，市场经济再生产的特征不是简单再生产，而是扩大再生产。没有利润，资本的生命就会终结。怎么办？此处不赚钱，自有赚钱处；实体经济无利可图，就到虚拟经济去开疆拓土——不仅发达市场经济国家已经如此（美、欧、日），中国也必然如此。因此，资本要生存、要发展、要有利可图，除了依赖房地产、股票证券等虚拟经济，毅然走上“金融化”的不归路外，几无可以选择的余地。可见，在实体经济的产能严重过剩的大背景下，[7]以房地产为核心的虚拟经济之所以成为中国经济的动力和支柱，并不是偶然的，而是必然的。也就是说，这种经济结构的问题是内生的，并不是产业政策、经济政策所能够改变的。很多专家学者都把房地产的崛起归咎于**，这看似有理，其实未必公允。不论是马克思主义经济学还是现代经济学，都已经清楚地证明，市场经济的基本逻辑既不是“计划”，也不是“**”，而是“市场”，是“资本”。中国目前正处于社会主义市场经济的初级阶段，以马克思主义的观点来看，经济基础决定上层建筑，在这个阶段中，支配经济的基本逻辑仍然是资本。所以，在房地产崛起的背后，是市场的力量，是资本的逻辑，所谓**的政策，即便是把它提升到“看得见的手”的高度，也不过是资本逻辑的必然结果罢了。房地产的崛起是必然的，房地产的畸形膨胀也是必然的。在资本统治的世界，什么都可以容忍，唯独利润率的下降不能容忍。于是，实体经济的产能过剩必须转化为虚拟经济的泡沫过剩；实体经济平均利润率下降的问题，只能依靠做大虚拟经济的泡沫来弥补。虽然虚拟经济并不创造利润，只是在干“注水利润”、“稀释利润”、“分配利润”的事情，但泡沫毕竟给资本带来了“做大了”的利润——这也正是为什么资本会不顾一切打造“次级贷款”、“迪拜繁荣”的根源所在。虚拟经济的泡沫破裂之后，主流经济学家们事后都在指责“缺乏监管”、“人性贪婪”、“摊子铺得太大”。这种认识之所以肤浅，就在于它仅仅局限于“应用经济学”的眼界，而没有站在“政治经济学”的高度。什么是政治经济学的高度？这个高度就是马克思主义。对“人性贪婪”之类的说辞，马克思从来不以为然。关于这个问题，陈先达先生有过精辟的分析，他说：“在资本主义社会，人们从对利润追求而得到长足进步的技术和科学的发展中，直接感受到的是人性‘恶’，即人的贪婪的力量。实际这种贪婪不能归为人性而是资本的本性，它是一种客观力量，而非主体的力量。”[8]马克思最深刻的地方就在于，他把贪婪看作是一种客观力量，而非主体与生俱来的力量。虽然资本的占有者是人，但不是人赋予资本力量，而是资本赋予资本占有者以力量。这就是资本逻辑的力量。在资本逻辑的支配下，**的宏观政策将处于两难选择的境地：一方面，次贷危机、迪拜危机的教训明摆在那里，房地产吹胀的经济泡沫最终是一定会爆裂的，泡沫一旦爆炸，后果不堪设想；加之日益严重的通货膨胀预期，必须在泡沫爆炸之前释放压力。所以紧缩银根，自然成为宏观政策的必要选择。另一方面，如果提前释放泡沫压力，风险极大。因为紧缩银根将导致房地产的后续资金无法跟进，很容易触发以房地产为核心的虚拟经济的泡沫爆裂。由于目前中国经济的命脉基本上集中在以房地产为核心的“虚拟经济”上了，因此，为了给这个命脉的输血打气，放松银根也是宏观政策的必要选择。这是一个两难选择。问题的症结不在于泡沫该不该挤破，而在于中国对泡沫破裂的承受力究竟有多大？如果美国经济能够向好，中国的外需有回暖的希望，那么即使泡沫破裂了，虚拟经济萎缩了，中国也有希望重新依靠实体经济的繁荣走出目前困境。但是，在外需日趋萎缩的背景下，虚拟经济泡沫的破裂不仅不会将资金逼向实体经济，反而会进一步恶化实体经济的产能过剩问题，这显然是**无法接受的结果。两害相权取其轻，**的宏观政策必然继续沿用“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。只要不出现严重的通货膨胀，**将竭力维持房地产的繁荣。三、能否以一般商品价格来预测房地产价格？许多人预期，房价不跌“天理难容”。这种预期的基本依据，就在于房价实在是高得离谱。如果从“收入与房价比”、“房价与房租比”、“房屋空置率”这三个重要指标来看，房价如此之高，实在是不可理喻。但是，为什么如此离谱的房价不仅降不下来，而且还一个劲地上涨呢？我们认为，原因就在于实体经济与虚拟经济在价格决定上存在以下区别：实体经济的产品价格跟着“使用价值”走，虚拟经济的产品价格跟着“泡沫价值”走。在“使用价值”的意义上，一般商品的价格总是有限的；但在炒作的意义上，“泡沫价值”却可以极度膨胀（虽然泡沫终将破裂）。所以，以一般商品的价格来预言房地产价格，其结果很可能失真。　　’说到虚拟经济，经历着股市实践的国人都不会陌生。但是，把房地产归入虚拟经济的范畴，大多数人恐怕会一头雾水：股票交易没有任何实体的成分，当然属于虚拟经济；但是，房地产价格就算跌到地板上了，也还有一堆钢筋水泥在哪儿戳着吧，怎么就“虚拟”了呢？这就提出了一个问题：为什么房地产属于虚拟经济，而不属于实体经济？按专业理论解释，所谓虚拟经济，是相对于实体经济而言的“经济”，主要集中在金融证券行业和房地产业。所谓“虚拟”，是指这种经济以价值符号为交易对象，而不是仅仅以实物为交易对象。如果把上面的抽象概念转化成老百姓的语言，所谓虚拟经济，就是指“能够炒作的经济”——除了人们耳熟能详的股票，当年的郁金香、君子兰、哈巴狗，曾经都充当过炒作对象，用经济学的眼光来看，这些花草走兽，曾经都加入过虚拟经济的范畴。常识认为，房地产不同于股票证券，即便泡沫爆了，毕竟还有一堆钢筋水泥蒸发不了，怎么也算是实体经济吧？这种常识的误区在于：(1)把实体经济完全等同于实物，事实上，第三产业中某些提供服务的行业也是实体经济；(2)把虚拟经济完全等同于股票和证券，从而把实体性的商品绝对排除在虚拟经济之外了。实际上，历史上有不少“实体性”的商品，曾经都成为过虚拟经济炒作的对象。问题的关键在于：如果交易的目的不是“使用价值”，也不仅仅是“价值”，而是“泡沫价值”，那么，任何商品都可能成为虚拟经济的对象——哪怕你是钢筋水泥堆砌出来的，也可以“虚拟”一个大泡沫出来。最近大蒜成了炒作对象，就是一个眼前的例子。最近有人甚至预测，下一轮游资可能集中“炒菜”、“炒肉”——连“蔬菜”和“肉类”这么“实在”的东西，都有可能放进虚拟经济这口大锅里爆炒，还有什么东西不能被“虚拟”呢？房地产之所以属于虚拟经济，就在于许多房产交易者并不是在买卖它的“使用价值”，而是在买卖它的“泡沫价值”。如果仅仅是为了“使用价值”，房价会如此之高吗？房价如此之高，不是因为它的使用价值真的值这么个价，而是因为它的泡沫值这个价。这样的房地产不是虚拟经济，又能是什么经济呢？四、“想住大房子”何罪之有？众所周知，美国次贷危机与房地产有着显著的相关性，至于这种相关性的内在机制如何，则见仁见智。在《中国不高兴》一书中，针对次贷危机的根源，著名学者王小东提出了一个很形象的说法：“金融危机的缘由：不干活想住大房子”，作者的逻辑是这样展开的：“这次金融危机体现了美国社会从上到下的全面腐朽。现在美国老百姓群情激奋，都说这次危机是华尔街那帮混蛋和小布什**的错。但是我们平心而论，美国老百姓又怎么样？你活干得这么少，压根就没那份钱，你凭什么住大房子？”[9]王小东先生是我们尊敬的学者之一，但他对危机根源的分析，我们是不能同意的。“你活干得这么少，压根就没那份钱，你凭什么住大房子？”这个反问乍一看，好像是那么回事，但它只触及到了问题的表面。为了便于讨论，我们把这个反问分解成三个问题：(1)“你活干得这么少”；(2)“压根就没那份钱”；(3)“你凭什么住大房子”。下面分别加以讨论：第一个问题：“你活干得这么少”。美国老百姓“活干少了”吗？非也。倘若老百姓真的“活干得这么少”，那么请问，这么多空置的大房子又是谁生产的呢？难道这么多过剩的大房子是自己从地里冒出来的？这么多过剩的大房子戳在那里只能说明，美国老百姓的活不是干少了，而是干多了。面对过剩的大房子，如果非要指认老百姓不干活，那么就只有像流行于高校的黑板经济学那样，严格地设计出若干“抽象”的假定：　(1)有一伙美国老百姓“活干得很少”，而另一伙美国老百姓“活干得很多”；(2)“不干活”的美国老百姓“只住大房子”，“只干活”的美国老百姓却“不住大房子”。如果上述假定仍不能满足“活干少了”的指认，那就干脆假定：全体美国老百姓都不干活，活全部是别国老百姓干的。问题是，这些假定有意义吗？姑且不说让美国老百姓排队“搞甄别”、“鉴好坏”有多荒谬，以全球化的视野观之，作出“全体美国老百姓都不干活”的假定，显然与事实已经相距甚远了。人们通常有这样的看法：只有从事实体经济才是在“干活”；而非实体经济（比如第三产业、虚拟经济）则是“只消费不干活”。其实，正如交换之于生产一样，非实体经济的存在也是社会分工的必然结果，它干了实体经济以前必须干的活。实体经济当然是价值的基础，但离开了非实体经济，价值的实现就无从谈起。不容否认，虚拟经济中确实存在“只消费不干活”甚至“只捣乱不干活”的现象，而且实体经济与非实体经济也必须保持合理比例，但是，不能因此否定非实体经济存在的必然性和必要性（对此笔者将另文讨论），更不能就此得出非实体经济“不干活”的结论。再说了，在大房子过剩的情况下，有意义的事情是怎样才能增加老百姓的收入；如果反过来，不给老百姓增加收入也就罢了，还要逼着老百姓多干活，这不是在制造更大的过剩吗？所以，指责美国老百姓不干活或少干活，是不能令人信服的。第二个问题：“压根就没那份钱”。说美国老百姓“压根就没那份钱”，这个判断完全正确。因为自上个世纪90年代以来，收入分配的两极化趋势正是美国社会的真实写照。问题在于，为什么美国老百姓没钱？这恰恰是最值得进一步追问的问题。仅仅承认老百姓没钱还不够，重要的是要搞清楚为什么老百姓没钱。可惜了呵，线索在这个地方戛然而止——断了。其实，在“有钱”还是“没钱”的问题上，现代经济学从来就只认一个死理：“不差钱”。自从200年前，庸俗经济学家萨伊提出“供给自动创造需求”以来，坚信“不差钱”就成了主流经济学的传统。打那以后，自由市场经济的信徒面对“有效需求不足”的现实，打死也不承认老百姓的钱袋出了问题。在这次危机当中，有两个人的说法就很有代表性：一个是张维迎教授，他对各国**刺激需求的做法很不以为然：“凯恩斯主义的需求经济学提供不了我们解决问题的答案。我们要知道，推动经济增长的是生产，是供给，而不是需求；是供给创造需求，而不是需求创造供给”，“我们应该像奥地利学派主张的那样，通过产权制度和激励制度的改进刺激生产，而不是刺激需求”。[10]另一个是著名经济评论家叶檀女士，对**干预市场的做法，她一直耿耿于怀，指责美国**的援助措施：“背离了契约精神、自由公正的市场经济的宗旨”；“导致美式资本主义丧失了通过技术进步提高劳动生产率的正确激励，正是这样的激励才是美国多年来长盛不衰的秘诀。”[11]对于张维迎教授来说，要找危机根源，只能归咎于大房子造得太少了，大房子生产得越多，需求才会越旺盛，所以千万别跟他谈什么老百姓的钱袋子，忒俗。对于叶檀来说，走出危机的途径不能从分配着手去扩大需求，而是要继续刺激已经过剩的产能，想方设法生产更多的大房子；至于老百姓有没有钱买这些大房子，与她无关，只要建房的技术水平提高了、人均建房的劳动生产率提高了，美式资本主义就可以永葆“长盛不衰”。瞧瞧吧，“新古典”的教条到了这个地步，你还能指望他们会真心实意去关心内需不足吗？幸好这些人还左右不了**的决策，否则的话，宏观调控政策就不会是扩大内需，而是在扩大供给、制造过剩的灾难中，一条道走到黑了。第三个问题：“你凭什么住大房子”。“凭什么”这个反问，很有些居高临下的优越感，一下子就把美国老百姓问得矮了三分：既然你没钱，你住大房子就是你的不对了，你配住大房子吗？可我们要说：　“凭什么”？就凭大房子已经严重过剩。人们常说，“贪污和浪费是极大的犯罪”；对于资本来说，“大房子闲着就是极大的犯罪”。闲着也是闲着，你不让老百姓住，难道让比尔·盖茨一个人住？所以我们认为，“凭什么”这个反问有点武断。本来的问题应当是：为什么必须“把老百姓拽进大房子”？现在问题却变成了：老百姓“凭什么住大房子”？这一变，把问题的性质也搞颠倒了：本来是“开发商如何才能消除过剩”，末了却变成老百姓你“凭什么”帮开发商消除过剩，你够资格吗？就算老百姓有自知之明，知道自己“没资格”住大房子，可是想不住大房子，恐怕也难。不是老百姓不自量力，而是开发商千方百计也得让老百姓住大房子。要不然，开发商手里攥着那么多过剩的大房子卖给谁呀？人的物质欲望总是有限的，用经济学的话语说叫边际效用递减。开发商可以住100套大房子，住1万套就神经不正常了。那么，剩下那么多的大房子怎么办？你总不能让它们戳在那里长草吧？果真这样，大房子一长草，开发商就得跳楼了。所以，为了资本的利益，也是为了开发商的利益，不是老百姓非要住大房子，而是开发商非要把老百姓拽进大房子里面去住不可。老百姓没钱怎么办？当然不能白住，开发商又不是慈善家，没钱就给老百姓提供“按揭”，说白了就是“透支”。其实，“次贷”就是这样搞出来的。结论很清楚：市场经济发展到今天，消费可是命根子啊，而对消费的呵护已经离不开信贷的支持了，所以才会面临类似于哈姆雷特式的困境：“透支，还是过剩？这是一个问题”。【参考文献】[1]时寒冰.深渊·后尘——忧虑中国的隐患与危机[EB/OL].http://shihb.blog.sohu.com/141994738.html.[2]中国房地产：告别“马车时代”[N].证券日报，2009-11-28.[3]中央经济会议昨开幕　房地产刺激政策去留或揭晓[N].扬子晚报，2009-11-23.[4]刘瑞常.全球工业产能过剩　制造业向新兴国家转移[N].　中国贸易报，2009-11-24.[5]克里斯·哈曼.20世纪30年代的大萧条与当前金融危机（下）[J].国外理论动态，2009,(07).[6]陈弘.当前金融危机与当代资本主义停滞趋势[J].国外理论动态，2009,(07).[7]李薇.我国产能过剩行业增至21个[N].中国企业报，2009-11-16.[8]陈先达.一个值得商榷的哲学命题[J].学术研究，2009,(08).[9]王小东.金融产业比重过大是腐朽的标志[A].中国不高兴：大时代、大目标及我们的内忧外患[C].南京：江苏人民出版社，2009.[10]张维迎.彻底埋葬凯恩斯主义[N].经济观察报，2009-2-17.[11]叶檀.全球经济可能从紧缩一步走向滞胀[EB/OL].guba.eastmoney.com/look,cjpl,8269804.html.

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作者簡介王鍊利，女，1952年12月出生於上海，祖籍浙江寧波。「課堂學歷」為初中二年級(67屆)。1977年參加全國高考，高分通過錄取分數線卻未能被錄取。1985年通過高等教育自學考試，獲大專畢業文憑。長期在體制外從事房地產研究。1968年11月進工廠工作。2002年12月退休。工齡34年。前言　　王鍊利　　这是一本不会让你失望的书！　　不让读者失望，这是作者对读者应有的尊重。　　对每一个掀开本书书页的人——无论年龄、无论职业、无论性别——先道声感谢。再作一个小小的保证：我能向你们——无论年龄、无论职业、无论性别——提供你们各自想知道的一些东西。　　你冲着《中国房地产之厄》的书名打开了这本书。中国写房地产的书铺天盖地，而你还想看“房地产”的书，这是作者的幸运。　　作者的回报——不让你失望。　　此书中有大量的信息，其中必有你感兴趣的。本书除了写房地产，更多的是涉及到房地产以外的广阔领域——《中国房地产之厄》谈论的内容就是“中国的方方面面是怎样‘被’房地产的”，而中国“‘被’房地产”的恶果，正由全民在承受——全国城镇野蛮大拆迁、居民就业难、社会消费难以启动。。。。。。种种社会动荡因素，都可以从“中国‘被’房地产”中找到答案！　　本书第十六章《国家灾难——在宏观经济称霸的房地产资金量》三千字不到，却是全书的“纲”，该章的两图一表涵括了本书中心内容——“被”房地产的中国！　　我不想“掠美”，告诉我中国“‘被’房地产”信息的，是国家统计部门。本书中的四十九张表（其中四十七张数据表）、二十八张数据图张张有来历，绝大部分来自国家统计部门的公开数据，我做的，不过是将这些统计数据梳理了一下，让大家看得容易、看得方便些。　　当然，要想将国家统计部门的数据准确无误地转达，光会写阿拉伯数字是不够的。引用国家统计部门的数据乃至引用联合国、世界银行的数据，必须懂得统计规则。本书作者懂统计规则。　　我是希望将统计数据梳理得能让小学以上文化水平的人都能看懂——要知道，根据2009年全国人口变动情况的抽样调查数据，中国大陆2009年时的小学和文盲人口还占到全国六岁以上人口的37%。　　要想将统计数据梳理得能让小学以上文化水平的人都能看懂，光具备文字能力也不够，还需要懂点数学，懂点数理统计。本书作者从小就厌烦阿拉伯数字，然而四十年前的“批判四条汉子”运动将喜欢文学文艺的我网进了“修正主义文艺黑线典型”之列，接下来就是“批判”和人格侮辱。当时还未成年的本书作者不想自杀，就选择自学，包括自学本不喜欢的数学。几十年后，“用数字说话”成了本人的语言表达特色和思维表达特色。　　《中国房地产之厄》是房地产类书籍中的“另类”，从来没有人这样写过房地产。　　书中涉及的问题，都是我这十几年来思考的、研究的。我思考研究这些问题的初始目的很简单：很多专家学者违背了常识在信口开河，还不仅是在房地产方面。这一是良心问题，二是研究能力问题，三是体制内学术环境出了大问题。我自认为自己良心在、研究能力在，本人又不属于“体制内”，于是我来思考研究。　　1998年5月31日，我的第一篇“涉房”文章《对住房问题的几点思考》摆上了共和国总理的桌案。2002年11月，《希望与危机并存的上海房地产业》一文得到香港大学中国金融研究中心主任宋敏博士这样的评价“IhavereadyourpaperonShanghairealestatemarketwithinterestandenjoyedreadingitverymach.Youhaveindeedprovidedmuchdataandinsightintotheimportantmarket.Ihopeyoucanpublishitininfluentialpapersinchina.”　　2011年，《中国房地产之厄》终于出版。　　从2002年12月8日满五十岁起，我的身份是“退休女工”。但学术研究能力从来与身份没有关系，知识面的深度和广度也与学历没有必然联系，尤其是在当今中国大陆。　　《中国房地产之厄》是我写的第一本书。是不是最后一本，我不知道。我不会“为出书而出书”。　　这是我的文字第一次成书，深深感谢香港“天地图书”的知遇。祝愿香港“天地图书”长存于天地。　　这是我的文字第一次成书，深深感谢买这本书、读这本书的读者。作者是靠读者来成全的。祝愿你们希望总比失望多！祝愿你们不断实现新的希望！目前该书没有找到电子版（该书只在香港发行，大陆买不到），希望大家尽快找到来一起分享。

转：国际“做空中国”势力外围集结 首选房地产

叱咤风云的国际对冲基金大鳄再次“放话”做空中国。美国“空头大师”詹姆斯·查诺斯(JamesChanos)正募集资金对赌中国房地产，称将比迪拜“惨1000倍”。虽然境外机构看空中国经济的言论从未消停过，只是并未得逞。但这次，美国一些保持优秀投资记录的基金相继发行了特殊基金试图从唱衰中国经济中大赚一把。这些对冲基金以“投资过剩、资产泡沫、通胀、流动性紧缩”作为做空中国的途径，利用港股、美股、大宗商品和金融衍生品“绕道”做空。金融行业一位监管层人士认为，国外对冲基金做空中国对实体经济影响甚微，“但其逻辑却可成为中国经济发展的一面镜子，从中获得警示。”“高调”的空头查诺斯被称为“镜中巴菲特”，他最喜欢的策略就是寻找被市场高估的投资对象，然后迅速发起攻击直到挤碎最后一个泡沫，这正和巴菲特寻找价值洼地、长期投资的策略形成了相反的镜像。这位当年曾成功打垮安然公司的“镜中巴菲特”这一次锁定的目标是被许多人看作全球经济引擎的中国。“查诺斯又在高调散布他的言论！”美国一家证券交易所高层人士说，每次攻击目标之前，借助媒体的力量大举唱空已经成为查诺斯惯用的伎俩。查诺斯宣扬，近期他募集了2000万美元的离岸基金，对赌中国房地产泡沫破裂。“中国繁荣的房地产市场将以比迪拜惨1000倍的方式终结。”查努斯说，一年之前他就开始了做空中国的布局。查诺斯的同道中人还有41岁的苏格兰对冲基金经理休·亨德利(HughHendry)，在去年5月中旬就抛出了“中国经济即将衰退”的言论。亨德利已经发行了看空中国经济的特殊基金——中国“问题”基金（dis－tressedChinafund），该基金颇似巨灾保险。如果中国自身的竞争力下降，该基金投资者将会获得成倍的回报。此前，考瑞安特公司（CorrienteAdvisor）的马克·哈特（MarkHart）亦设立了一家看空中国的基金，他认为中国并不是全球经济增长的发动机；相反，中国目前正深陷巨大的风险。这位做空者曾因次贷危机和欧洲主权债务危机，而获益颇丰。事实上，也有一些对冲基金经理认为，这些“空军部队”释放出来的声音远远大于他们的实际力量。“‘空头’的声音很容易被媒体放大，他们就是要利用这种放大的效应，这是他们能够得手的重要战术。”中国对冲基金中心首席执行官锐衍说，“事实上据我们监测，针对中国，做多的基金还是占多数的。”“如此行径再正常不过，即便是一些更著名的对冲基金大佬也曾尝试做空中国，但都没有得逞，基本都是亏一把后赶紧就撤了。”1月26日，华尔街的一位投行人士说，对冲基金唱空中国也是一种常态的投资行为，但这么多年来从未兑现过。渠道和逻辑“中国的资本账户并未完全开放，国际对冲基金能够使用的做空渠道非常少。”法兴银行中国经济师姚炜说。猎杀在H股和美国上市的中国公司，是这些大腕们最容易使用的手段。“这是成功率最高的一种手段。”锐衍说，像查诺斯这样的空头基金近期对“中国概念”股集中调研，抓住把柄后配合媒体和监管机构进行打击，甚至造成了许多企业退市。近一年来，在美股上市的中国企业频频被曝“后门上市”丑闻，招致美国证监会的大面积调查，绿诺国际、旅程天下、博润、东方纸业等公司均遭遇过猎杀，股价暴挫40%至60%，甚至最终被勒令退市。查诺斯近日暗示，其做空中国的操作手段是做空中国房地产个股和相关板块。“港股正好提供了一个做空中国房地产的渠道。”上述美国一家证券交易所高管称据第三方机构DataEx－plorers提供的数据，目前香港证交所里最常被做空的10只股票中，三只都是地产股。做空中国的另一个渠道是做空大宗商品类的公司。许多专注于能源、资源的大型跨国企业目前最大的客户都是中国。一些对冲基金通过做空澳元来实现做空中国，因为澳大利亚是中国大宗商品的重要供应商。休·亨德利采用的手段似乎更为“另类”。他大举买入日本一些大企业债券的信用违约掉期。这些企业包括新日本制铁公司、JFE钢铁公司等，都是受益于中国建筑业的大企业。外汇市场也有利用衍生品对赌中国的行为出现。据了解，有对冲基金在香港NDF（人民币无本金交割远期）市场上，已经以期权方式投资几千万美元做空中国市场，令人匪夷所思的是，有基金赌升值通道中的人民币对美元一年后会贬至7.8。“NDF基本是一个假的市场，几千万美元在衍生品市场上基本不值一提。”美国那位交易所人士指出，目前外资很难参与中国境内的衍生品市场，而离岸市场和中国相关的品种的规模都非常小。有望在今年春天进入中国股指期货市场的QFII，按照证监会要求，短期内只能进行有限额度的套期保值交易，并且不能利用股指期货在境外发行衍生产品。“但是区分套期保值和其他类型的操作，一直以来都是颇难实现的监管。”亚洲期货业协会执行董事郎若斯说。虽然做空渠道上并无新意，但他们对中国经济的判断逻辑值得注意。法兴银行中国经济师姚炜表示，她所接触的海外机构里，半数以上都较为担忧中国通货膨胀和经济硬着陆的风险。“今年经济的风险不是下行，而是经济过热、投资过度。”姚炜说，如果2011年政策不能良好调控过热风险，2012年中国经济可能存在硬着陆风险。2010年底，美国一家网站公布了我国河南省郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。事实上郑东新区入住人口已达32万人。但是这些都成为海外对冲基金做空中国的依据，亨德利认为，中国已现“产能过剩”征兆，而固定汇率制度带来的产出增长，将引发资产泡沫以及随之而来的价格暴跌。姚炜认为信贷风险也是接下来要解决的，“今后3到5年正是刺激计划项目贷款还款的周期，如果到某一个时点经济过热太严重，这些投资会产生坏账风险，从而引起经济硬着陆。”警示国家外汇管理局官员向本报表示，国际头寸表中记录了外商投资企业的利润，如果真的出现问题，按国际惯例，当发生极端情况时，则可以外汇管制。表面看来，“投资过剩、资产泡沫、通胀、流动性紧缩”等负面因素似乎足以支撑国际对冲基金看空中国，但经济学家谢国忠指出，这些理由是割裂的，并不会产生连锁负面反应，因此，上述做空因素不成逻辑。谢国忠认为所谓对冲基金做空并不会对中国构成威胁。谢国忠解释，由于体制不同，可能外国人不懂——中国的信贷，基础设施、出口、消费等相互之间的影响并不大。就像中国的房地产是少数人玩的游戏，与普通老百姓无关。而美国信贷、消费、房地产都是联动的。“他们并不真正了解中国，亚洲经济并非真正的市场经济，尤其中国**不会任由危机出现。”谢国忠说。谢国忠认为，也不宜给中国经济定调，如“非黑即白”，因短期、中期、远期各有不同，无法用好与不好去描述；其实，“中国的核心问题是内部分配机制和外部的国际货币体系。”他说。“虽然有很多挑战，但总体上还是看好中国经济基本面。”摩根大通银行（中国）有限公司行长贲圣林表示。1月25日，摩根大通发布的中国经济2011年展望预计，2011年中国实际GDP增速将达到9.6%。但预计2011年CPI平均同比增幅将达到4.6%，高于**4%的目标。一位华尔街投行人士认为，目前中国经济的基本面并没有发生质的变化。“我们对资本进出规模的承受能力已经有了很大提高。中国的外汇储备全球第一，如果我们成立对冲基金在全球进行投机，恐怕不是我们怕外部，而是外部担心我们。”国家行政学院决策咨询部副主任研究员陈炳才说。