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美国房地产市场及国泰美国房地产开发股票基金介绍
一、综述..............................................................................................................................................3二、美国房地产市场分析...................................................................................................................31、住宅供给大幅下降.............................................................................................................32、住宅需求稳定.....................................................................................................................53、房价下降和美联储量化宽松导致民众购房能力增强.....................................................64、房屋价格触底反弹.............................................................................................................8三、投资标的......................................................................................................................................81、房地产开发商（Homebuilders）......................................................................................92、木材与建材商（Timber&ConstructionMaterials）........................................................93、建材零售、工具、等（Retail&Tools）.........................................................................104、商业银行和金融机构.......................................................................................................10四、业绩基准....................................................................................................................................10五、REITs（房地产信托）................................................................................................................121、基本信息...........................................................................................................................122、REITs的特点.....................................................................................................................133、衡量REITs业绩的指标....................................................................................................144、影响因素...........................................................................................................................155、投资标的...........................................................................................................................156、投资REITs（商业性地产）时机分析..............................................................................17六、国泰美国房地产开发基金方案.................................................................................................171、国内三只海外房地产公募基金只投资REITs，表现大幅低于房地产板块..................172、国泰美国房地产开发股票基金将投资于美国所有房地产板块....................................18
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依赖信贷扩张的房地产经济终于走到头了
依赖信贷扩张的房地产经济终于走到头了推荐中国经济出版社出版的新著《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》一书/余治国叶楚华据《21世纪经济报道》上个月的文章报道，工行总行与河北省省委省ZF曾发生过一次严重的银政冲突事件。事件的焦点是河北河北曹妃甸工业区。与其他地区相似，在2009年经济刺激计划政策的推波助澜与当地官员的追求政绩的激励下，该工业园以曹妃甸发展投资集团与曹妃甸控股公司为融资平台，采取各地常见的土地滚动开发模式，即注资-负债-再注资的循环模式，投资急剧扩张，目前投资总额超过3000亿元。这些投资大多来自于贷款，其中2/3是银行金融机构融资，另有1/3来自于本质乃是高利贷的民间融资。遗憾的是，与各地相似，开发区投资本身既是手段也变成了目的，而投资并未带来预想中的回报。随着偿债高峰期的到来，当地资金链面临断裂，巨额的债务复旦仅利息每天都要超千万元，大规模的烂尾工程已见怪不怪。在这种情况下，河北省委、省ZF在唐山市召开加快推进曹妃甸新区开发建设现场办公会，要求各相关单位现场表态支持。但在这次现场会上，工商银行唐山分行拒绝表态支持后，唐山市一度要求终止工行在唐山开展业务。最终中国工商银行总行以停止工行对河北省的全部贷款相要挟下，此事才低调收场。曹妃甸的情况不仅不是特例，反而是非常典型的地方融资平台的信贷投资拉动经济增长的普遍模式。只不过曹妃甸的情况恶化得更为严重而已。正如《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》一书早已指出的，信贷支持是房地产泡沫形成的基础，而通胀的加速器恰恰是房价上涨的结果。尤为严重的是，在实体经济一泻千里的情况下，要维持房价，除了恶性通胀，实在找不到其他的方法。而恶性通胀的后果则是整个金融体系的崩溃。这必定是我们必须要避免的结果。毕竟，凯恩斯主义政策只能延缓危机，而金融体系的稳定性比挤压泡沫更重要。既要防止恶性通胀，又要防止债务危机对金融体系稳定性的冲击。这实在需要高超的调控技术来向我们展示一出惊险的走钢丝表演。于是我们看到一个新型的金融工具诞生了，这便是减记型二级资本工具。2013年初，工行披露，拟于2014年末前新增发行不超过600亿元人民币等值减记型合格二级资本工具计划，该计划有减记条款但不带有转股条款、期限不短于5年，将用于补充资本。3月，建行公告也透露，拟于2015年底前新增发行不超过600亿元人民币等值减记型合格资本工具。前几天，农行董事会决议通过拟于2015年底之前发行人民币不超过500亿元减记二级资本工具，期限不少于5年，用于充实二级资本，提高本行资本充足率。所谓减记型二级资本工具就是一种可转换为股权的债券。当然，这个债券要在两个条件下才可以转换为股权，或者说持有的银行债券变成了银行股票。但这种转换需要满足两个条件，即《中国银监会关于商业银行资本工具创新的指导意见》（银监发〔2012〕56号文）所规定的“二级资本工具触发事件”：一是银监会认定若不进行减记或转股，该商业银行将无法生存；二是相关部门认定若不进行公共部门注资或提供同等效力的支持，该商业银行将无法生存。换句话讲，就是银行濒临破产或或银监会要求的情况下，债权转股权才会发生。当然，这两种情况一般是不太可能发生的。因此，减记型二级资本工具本质上仍然是一种普通的长期债，目的无非是进行资本补充。考虑到6月初与6月18的上海银行间同业拆放利率(Shibor)的多次暴涨，结合减记型二级资本工具的发型，这意味着银行资金已极为紧张。甚至连原计划发行150亿的2013年记账式贴现(四期)国债的财政部也只能低于票面面值贴现发行，实际融资也只有95.3亿元，也就是说实际利率远高于预期水平。连财政部融资都如此困难，像曹妃甸工业园区这样的地方上以及其高杠杆的融资平台的资金情况就可想而知了。那么，这是否意味着刚刚开始紧缩的货币政策会再次放松，如夏日洪水一般的信贷会汹涌而至呢？我们早已讲过，房地产泡沫、土地滚动开发模式与地方融资平台只是实体经济陷入困境的一种表现。如果信贷再次宽松无非是积累更高的金融风险，刺激出更大金融资产泡沫，却无法控制经济下滑的趋势。这从国家统计局2013年4月15日公布的一季度统计公报就可以判断出来了。更为严重的是有通胀失控的可能性，最终是金融体系的崩溃。在高房价与金融体系稳定性之间只能两者取其一。因此，唯一的选择就是去杠杆化，将银行所承担的房产风险分散给全社会，保银行而不是房产，依赖信贷扩张的房地产经济现在终于走到头了。
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钱荒，房地产最能扛
钱荒，房地产最能扛2013/7/5南方人物周刊钱荒才离三天，土地市场依然热情似火。6月26日，上海土地市场共成交了4宗地，成交总额达到11.62亿元，其中2宗底价成交。7月3日，京沪同时出地王。“抢面粉”游戏盛行。截至6月26日，北京前6个月经营性用地出让收入为629.75亿，同比增幅高达334%，接近2012年全年的647.92亿；上半年上海经营性用地出让金为597.84亿，同比大涨307%；截至6月20日，广州市上半年土地出让收入已达430亿，超过2012年全年的412亿。其他重点城市，杭州、苏州同比增速在4到5倍，南京翻番。货币紧缩，所有资金品价格都会下降，房地产将是所有的资产品价格中下跌相对缓慢的品种。房地产是最大的抵押品种，金融的最大润滑剂，也是地方政府最重要的资金来源。国家审计署的审计报告指出残酷的现实，房地产依然是主要的金融支撑，一旦房地产尤其是土地价格下降，约有一半以上的地方政府会撑不住。2012年底，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地区政府负有偿还责任债务余额的54.64%，比2010年占比提高3.61个百分点；而上述地区2012年土地出让收入比2010年减少135.08亿元，降低2.83%，扣除成本性支出和按国家规定提取的各项收入后的可支配土地出让收入减少179.56亿元，降低8.82%。这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315.73亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。在支出不扩张的情况下，依照每年支出的固定增长额，土地收入增长1.5倍以上，才能支撑城市财政收入，一旦土地价格下降，这些城市很快会陷入破产、拍卖资产的窘境。[hide]新型城镇化过程中的一个重要抓手是棚户区改造，也需要保持房地产市场的稳定。6月26日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。会议认为，很多方面如棚户区改造等，可以接续形成新的经济增长点。要调整优化投资安排，压缩一般性投资，集中一部分资金重点加强对这些方面的支持，把钱用在“刀刃”上，引导、带动信贷和其他社会资金投入。棚户区改造过程是个房地产溢价过程，因为基础设施的投入，和企业与资金的进入，原先的低价地成为高价地，其目标是覆盖改造成本，建立以税收为基础的良性财政循环。房地产价格上升的过程，既是各个城市竞争企业、资金与人才的过程，也是寻找城市改造与发展成本的边界、防止城市空心化的过程。以房地产带动城市发展，就是对购房的高收入阶层提前征收城市发展税，卖出城市未来发展期权。到目前为止，购买重点城市发展期权的人都获得了不错的收益，在城镇化过程中，会有一些新的重点城市诞生，这些城市会成为新的资金逐鹿之地。总有一天，住宅会像商业物业一样，征收极高的资本利得税，在货币紧缩与经济平稳发展阶段，投资房地产将无利可图，就像德国长期的市场现状。但不是政府亟需资金发展城市群的当下。各地一再辟谣房产税，已经说明了一切。我国的房地产企业、投资者已经习惯了多变的政策环境与金融环境，学会在多变的形势下存粮应对寒冬。钱荒过程中，有一些中型股份制商业银行暂停办理房贷，二套房以上的投资者很久不享受低息优待，目前热点房地产投资市场靠的就是投资者的真金白银，首套房贷才是银行的优惠对象。据《解放日报》报道，中国银监会办公厅副主任刘宏宇表示，房地产贷款还是坚持一贯政策，即督促银行执行差别化房贷政策，积极支持居民购买首套房。截止到一季度末，全国主要20家银行的个人住房贷款中95%都是首套房贷款。另据央行上海总部近日发布的统计，受商业银行加速消化前阶段房地产市场交易激增带动的房贷需求等因素影响，5月全市本外币个人住房贷款大幅增加108亿元，为前4个月月均增量的2.3倍。刚性需求进入大释放阶段，城镇化过程中核心城市的溢价不断提升，越来越多的人口聚集到核心城市及卫星城，考虑到中国民间的资金存量，以及进入城市的人口数据，核心城市房价下跌，十分困难。真正的风险来自于没有特色、负债率高、无法吸引资金与人才的三四线城市。泡沫会局部崩溃，整体而言，市场将维持高位。[/hide]
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房地产调控宜谋定而动
房价和地价持续上涨，使房地产市场再次面临调控预期。但新的调控政策不宜仓促出台，应既“稳”又“慎”，重在抓好政策的落实。对房地产调控政策的效果必须作出充分估量，做到谋定而动 国家统计局18日公布了5月份70个大中城市住宅价格变动情况。数据显示，随着调控政策效果的持续释放，5月份70个大中城市房价环比涨幅继续缩小，但也应该看到，房价环比和同比上涨的城市数仍占绝大多数，房地产市场调控需要继续抓好政策落实。 5月以来，我国高单价、高溢价地块频频出现，多个城市“地王”纪录被刷新。部分城市土地市场的溢价率已超过100%。由于地价上涨，房地产市场调控再次面临看涨预期冲击。在这种情况下，许多人开始期待新的调控政策出台。笔者以为，新的政策不宜仓促出台，应既“稳”又“慎”，重在抓好既有政策的落实。 房地产业是影响我国宏观经济稳定的重要行业，是地方财政收入的重要来源，也是金融扩张的依托。同时，房地产业还与民生事业紧密相关。因此，房地产调控政策很容易牵一发而动全身，影响到经济社会生活的各方面。以今年2月下旬出台的房地产调控政策为例，调控措施之一是规定出售房屋应严格按20%征收个人所得税。此言一出，二手房市场成交量大升，很多人为赶在新政实施之前过户，选择彻夜排起长队。甚至有观察者称，一些一线城市的离婚率也随之上升不少，其原因就是为规避新政中的限购政策。由此看来，对房地产调控政策的效果必须作出充分估量，做到谋定而动。 房地产市场的发展也受到多重因素影响。首先，我国城镇化仍处于快速发展时期，需要满足众多刚性需求。其次，宽松的货币环境使市场流动性充裕，居民投资渠道狭窄，都使得众多资金不断向房地产市场聚集。再次，我国居民收入差距大、经济发展方式粗放以及财税体制、土地制度等多重因素都影响着房地产市场。 此外，经过这些年的发展，我国房地产市场已经在不同的城市、区域出现了分化，呈现特大城市房价大幅上涨、二三线城市商品房库存积压并存的局面，房地产调控难度进一步增大。 在这种复杂情况下，对房地产市场的调控政策必须更加稳慎。相关措施不宜出手过于频繁，不宜再用一些过度手段，也不应继续采取过多的行政手段。比如，从限购、限贷到限价，房地产市场中使用的类似行政调控手段虽见效快，但长期看对经济发展的负面影响也相对较大。因此，房地产市场调控应该逐步从行政手段向经济手段过渡。 同时，调控措施必须有利于长远机制建设。比如，有关部门应在前期工作的基础上，扎扎实实地搞好信息联网工作，进一步完善房产税的基础建设以及市场交易秩序。 再次，要按照既定目标，不打折扣地进一步加大保障房建设力度，逐步形成我国“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房制度基本框架。只有使不同收入群体分流到其应该选择的住房市场，才能有效避免刚性住房需求过于扎堆在商品房领域的情况。
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保流动性，还是保房地产？
保流动性，还是保房地产？袁一泓2013-07-09共有0条点评分享到：http://www.cfcity.cn/view/img2/common/xl.jpghttp://www.cfcity.cn/view/img2/common/tx.jpghttp://www.cfcity.cn/view/img2/common/qq.jpg这一次银行间流动性骤然紧张，绝不是因为整体的流动性短缺。只要稍微看一下前五个月的货币数据就可知道，无论是社会融资总量还是M2，别说支撑现有的经济增幅，即使让GDP增速达到8.5%也是绰绰有余。 所有人都在问，钱去哪里了？ 俗话说，人往高处走。钱也一样，哪里的收益回报高就流向哪里。确实有一部分进了贪腐者的口袋，一部分修了楼堂馆所和铁路、公路、地铁，但更多的，恐怕还是流入了房地产市场，包括地方ZF垄断的土地市场。关键环节，在于地方ZF高度依赖的土地财政。简单说就是，地方ZF大量举债来发展经济，再依赖卖地或抵押土地的收入来还债。 为何这么说？数据为证。 中国国家审计署今年6月10日发布的数据显示，到2012年底，36个地方ZF的债务余额已达3.85万亿元，比2010年增加4409.81亿元，增幅接近13%。 而总规模呢？据中国之声《央广新闻》5月20日报道，国家审计署2011年审计结果显示，截至2010年底，全国地方ZF的相关债务达10.7万亿元。即使按比较保守的年增速10%来计算，2011年底的地方债务也要超过11.7万亿，而2012年则可能达到12.8万亿。 这也只是显性债务，如果加上那些隐性的债务，将要可观得多。财政部原部长项怀诚今年4月6日在博鳌亚洲论坛2013年年会上称，目前中国的地方ZF负债超过20万亿。 恐怕我们永远无法获得地方债务的准确数字，那么笔者姑且在“12.8万亿”与“20万亿”这两个数据之间取个中间值，假设地方债务约为16万亿元；按商业银行现有短期贷款利率6%计算，每年地方债务仅利息成本就将近1万亿元——请注意，这还是以最优惠的贷款利率计算的。 这些债务怎么还呢？ 自从2004年全面推行土地招拍挂制度以来，所有人都在指责地方ZF的土地财政。据国土资源部统计，2012年全国土地出让合同价款为2.69万亿元。而根据今年近几个月来已然显著火热的土地销售状况，笔者预计，2013年的土地出让收入将会有较大增长。但请注意，2.69万亿元是合同价而非真实的净收入。净收入哪怕按照40%这个较高的比例来计算，也只有1.08万亿元——读者已经看到，它与笔者在前文估算出的1万亿元的地方债务利息成本几乎持平；而如果根据财政部最新公布的《2012年全国土地出让收支情况》数据测算，2012年实际使用土地出让收益接近6000亿元——甚至都不够支付地方债务的利息。 6月10日的审计报告中提到，在18个省会和直辖市当中，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。可是倘若土地净收入连支付债务的利息都不够，怎么办？只有想方设法借钱，借新还旧。最通常的做法就是土地抵押贷款。 据全国土地学会副理事长黄小虎研究员调查，在东部地区城市建设的投入来源中，卖地收入占30%，土地抵押贷款占60%，而财政收入只占10%。他说，以土地作为抵押物寻求贷款，找不到法理依据，但各地都这么做。 2011年以来，银监会清理地方债务平台的放贷情况，严格限制土地抵押贷款。于是地方ZF不得不开辟更多资金渠道，为此愿意付出8%乃至10%的利息成本。其中一个主要来源便是各类理财和信托产品。这也是自2011年以来全国理财产品突然大幅增长的一个重要原因。 据上海普益投资顾问有限公司发布的监测报告显示，2011年，我国银行理财产品发行数量达19176款，较2010年上涨71.40%；产品发行规模达16.49万亿元人民币，较2010年增长1.34倍。而2012年，银行理财产品发行数量达28239款，较2011年上涨25.84%；发行规模达到24.71万亿元，较2011年增长45.44%。这些数量庞大的影子银行资金流向了哪里？2012年四季度以来，很多理财产品的年化收益率已达到8%甚至10%，个别产品高达12%。而在中国，能同时满足支撑远高于银行3年期以上的利率，并且几乎无止境地吸纳动辄以10万亿计的资金这两个条件的，就只有房地产和地方债务平台这两个池子了。因此笔者估计，有相当一部分理财资金辗转流入了房地产市场和地方债务平台。
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社科院财经战略研究所吕风勇（区域和城市经济、房地产经济）在线访谈问答汇总
吕风勇，国民经济学博士，现为财贸所助理研究员。主要研究领域为宏观经济、区域和城市经济、房地产经济等。曾参与国家社科基金、中国社会科学院、组织部等委托课题研究10余项，并作为核心成员参与中国社会科学院财贸所发布的《全球城市竞争力报告》、《中国城市竞争力报告》和《住房绿皮书报告》等年度报告的研究编著工作。问答汇总Q1:坛友叶子灵：老师您好：我的研究方向是中小企业成长，现在民营企业发展亟须资金支持，可是银行的放贷条件的约束让民营企业痛苦不堪。对此您有什么看法？怎样才能更好扶持民营企业发展呢？谢谢老师！A1:民营企业特别是中小企业融资一直是大家关注的焦点问题。在经济运行良好的时候，这些企业的迅速成长需要资金，在经济不景气的时候，很多企业为了生存也需要大量资金。近几年，虽然银行信贷向中小企业倾斜力度在增加，但是相对于中小企业旺盛的资金需求而言，仍显得杯水车薪。不仅如此，当前众多中小企业不仅“融资难”，而且“融资贵”的问题更加突出。这主要是由于经济不景气使得中小企业经营风险增加，各种渠道的资金甚至包括银行信贷资金，都对向中小企业还款能力和信用表示怀疑。应该说这一问题一直以来就存在着，只是在当前经济不景气的时期变得更为严重。虽然有些中小企业有着比较强的盈利能力和还款能力，但是在资金借出者不能充分获得这类企业的信息或者信息获得成本比较高昂的情况下，它们只能提高利率，这种利率是包含了可能的违约风险的。除了风险溢价推高了民间融资利率之外，大中小企业特别是国有企业占有了过多金融资源，导致可用于中小企业的金融变得稀缺则是更为根本的原因。而众多中小企业为了生存或发展，甚至不得不通过中介企业向银行转借资金，或者银行向中小企业收取较高的贷款手续费，等等因素，也推高了中小企业的融资成本。要解决中小企业的融资问题，需要继续深化改革。，要广泛建立中小型、社区性银行。只有本地银行等金融机构才对本地企业发展状况比较了解，减少利率中由于信息不完全带来的风险溢价。第二，推进利率市场化改革，提高对中小企业不良贷款的容忍度。利率市场化将会使得当前大中型企业型特别是国有企业的资金成本上升，减少它们过多贷款盲目投资的冲动，使得更多的资金可以用于中小企业贷款。同时，由于中小企业市场化利率仍然会高于大中型企业的市场化利率，监管层和银行也应该适度允许中小企业不良贷款比重，毕竟，中小企业高利率本身已经包含了这部分风险，多余利息完全可以用于弥补不良贷款造成的损失。第三，减少ZF对银行经营行为的干预，减少银行对ZF投资项目配套资金的要求。ZF主导或推进的大型项目很多是由大中型企业负责的，通过各种方式要求银行给予这些项目充足的配套资金本身是一种行政干预，也减少了中小企业获得资金的额度。第四，各类中小企业也要重视自身信用建设，制定良好的财务制度，保存完整的财务记录，平日重视信用的积累，减少资金借出者的担忧。Q2:坛友qazijn：老师您好，我关注的方向是地方ZF融资问题。请问，当前在地方ZF融资平台控紧、地方ZF土地出让收益大幅下滑、工商企业特别是外贸出口企业经营困难导致税金减少的大背景下，地方ZF如何在合规、合法的条件下，打破发展资金短缺——发展滞后——发展资金短缺的恶性循环，谢谢。A2:这个问题是当前地方ZF面临的迫切问题，完成换届以后，各地ZF也都豪情满怀，但是，由于包含资方融资平台债务在内的地方ZF债务，已经成为了地方ZF前进的重大障碍，中央对这个问题也高度重视，加之房地产调控依然较紧，使得地方ZF面临“旧债未尝，新债难举”的尴尬境地。虽然各地都规划了庞大的投资计划，但是在债务高企、还款能力也受到质疑的情况下，这些投资项目难以真正落地。应该说地方ZF缺乏发展资金主要指的是缺乏大型基础设施类项目的投资资金，特别是西部某些地区，自身经济发展、交通道路和城市基础设施都比较落后，举债能力也受到约束。尽管某些城市觉得如果大搞城市经营和基础设施建设，只卖地就可以取得收入和支出的平衡。但是，他们这本账都是建立在土地收益能够实现的基础上的。在短期内或许没有多大风险，但是万一房地产市场略有风吹草动，那么盲目吹大资产负债表、然后破灭的后果将是灾难性的。地方ZF为了搞基础设施建设、发展本地经济的想法是没错的，但是不是就一定要搞那么多新城或者基础设施？可以不可以考虑在适度搞些基础设施的同时，更加重视通过体制改革来推动经济发展？中国前几年重工业化和房地产热的模式很难再持续下去，将来中国的发展更多地要依赖科技创新和服务业的发展，地方ZF能不能看得更长远一些？少鼓励大、重、脏产业的发展，更多鼓励充满活力的科技企业和服务企业的发展？而这些企业的发展，更多地时需要一个良好的体制环境，和适度鼓励的政策，并不必然需要那么多的土地和道路。这对地方ZF乃至中央ZF都值得考虑的一个问题。Q3:坛友林海忠：老师您好，我对我们国家的房地产市场一直很无解，存在泡沫吗？一些城市中心的放假水涨船高，您觉得有泡沫破灭的时候吗？还有，房地产市场的运行机制是怎样的？谢谢老师！A3:呵呵，这个好像是比较纠结难解的问题。现在房地产市场特别是大中城市，泡沫肯定是存在的。我们说泡沫，主要是根据房价收入比来说，根据这个标准来说我们国家在世界上已经是很前列了。但有时候也并不能单纯这么来比较。比如，在一个地狭人多地地方，住房建筑成本可能和其他地方一样，但从供给与需求的对比关系老说，这个地方的房价肯定要比其他土地供给充足的地方高得多。北京可以说就是这么个地方。北京不仅是需求庞大，助推了房价上涨，而且由于城市已经很大，新的建成区域通勤成本已经很高，也导致了房价特别是中心区房价上涨。问题在于，为什么大中城市房价会这么高？北京等大城市人口为什么会这么多？这是一个值得深思的问题。中国大中城市都是行政级别较高的地区，享尽了各种福利保障待遇，占遍了各类开发政策优惠，势必使得产业和人口会越来越集中。贪吃有时候会胀破肚皮的。因此，从这个角度来说，我们国家应该更多想一下中小城市，给予它们更多的经济发展优惠政策，推进公共服务均等化，减少人口向大中城市的迁移；同时，部分产业可不可以不集中在城市开发区，到乡村去如何？日本这个方面已经做得比较好，可以借鉴一下。以上是从住房消费角度来谈城市住房需求的。我们再从投资角度来看。我们国家房地产市场当前面临的突出问题还是住房已经很大程度上变成了一种投资品，有钱人要房，丈母娘要住房，子女上学要房，特别是投资者投机者更要房。反正现在家里有些闲钱的，放着升值也好，为子女留着也好，偶尔住下消遣也好，谁不想去多买套房子？至少也得两套吧？这就是个问题。怎么办？只有增加购买和持有成本，就是用各种金融政策和税收手段来调节。具体就不谈了，这样做的时候一个障碍主要是政策执行成本，还有一个是要避免误伤平民。房地产泡沫要么成功化解，要么被迫破灭。我国还是发展中的国家，可以通过有效抑制（不是简单行政短期的抑制，那会有报复性反弹）房价，用若干年通过居民收入水平的提高来消化高房价，这是我们要追求的一个方式；另外一个是房价继续上涨，等到泡沫足够大，自然也会破灭，并会大跌，这个危害比较大，是我们极力要避免的问题。各个国家都吃过房地产的亏，我们真的能够做到了前者，那么我们即使要暂时地忍受高房价的痛苦，也是值得的。Q4:坛友yeting2000：吕老师：您好！感谢您百忙之中抽出宝贵时间为我们解答问题，我的问题是：现在房地产是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，主要集中在如下三个方面。个是规模是否过大；第二，冲动是否过快；第三是价格。当前问题的重点,是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先,高房价带来的资产泡沫一旦破灭,将影响房地产相关的产业链,严重影响经济增长和金融安全;其次,高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用,过高的价格将阻碍正常需求,不利于我国城市化推进;再次,高房价剥夺了居民的收入,不利于启动内需和消费的增长。针对上述问题，想请教您的看法，谢谢！A4:你已经把问题的危害讲明了，我同意这些看法。关键是如何解决这个问题。房地产问题是大家都关心、又都闹心的一个问题。关于房地产投资规模，很多人在讲空置率，但是这个空置率要分开看：一个是房地产商的空置房，这个他要不是卖不出去，要不是待价而沽；再一个是业主的空置，比如我有2、3套房子（当然不是我真的有），我可能不出租，就那么闲着，要么等待升值，要么自己偶尔入住一下。现在部分房地产市场崩溃的地区，种情况和第二种情况都很普遍。但是在大中城市，恐怕是业主的自愿空置了。业主的自愿空置比较难以管理，没有空置税和持有税，把这部分房子既逼不上出租市场、也逼不上出售市场。但是另一方面，大中城市住房需求依然旺盛。这个时候比较难办，鼓励建房吧，一旦房地产市场出现逆转，不仅新建的房子会涌向市场，空置房也会涌向市场，而需求则会急剧下降，房地产市场将会非常困难；不鼓励建吧，房地产市场供给不足，又会带来价格上涨压力。关于是否投资冲动，我想是有的，但或许并不是主要问题。但是在成交量较小的时候，房地产开发商也会比较谨慎，毕竟房子如果压在手里，那么大的资金量利息成本还是很高的。房地产商的主要问题是合同和销售方面，有许多需要改进的地方。至于他的行为，主要还是受市场影响。目前房地产价格肯定是偏高了，无论以房价收入比、租金房价比、月供收入比哪一种指标来衡量。那么这个时候，我们就要来动态看，只要未来房价几年保持稳定，人们的收入水平慢慢提高，然后来消化这种房价，对于大部分地区仍然是可能的。即使北京，虽然中心城区已经不是工薪阶层可以考虑的了，但郊区房价仍然可以通过工薪收入的提高来化解。但北京的问题是规模太大了，通勤成本太高了。而中心城区的房子就那么多，肯定不是人人可以购买的。从总体上来说，不管房价高低如何，北京要做的就是限制城市规模、提高通勤效率、完善配套服务。个人可以通过奋斗买了中心城区，减少通勤成本，但北京人作为整体，却不可能那样做。房地产问题大家都谈了很多了，也难以有一个完全之策，只能在不同政策间权衡。当前，ZF对于房地产是要做点什么，而不是不做，毕竟纯粹的行政干预型的调控只是赢得了一点时间而已，如果不利用这个时间做制度的完善，房地产市场最终走向疯狂也是可能的。单疯狂之后的后果，确实我们大家都不愿意看到的。Q5:坛友ameny：老师您好：我的研究方向是区域经济，最近发现一个现象，在整个东部沿海，只有江苏北部处于经济发展较为落后的程度，甚至于相比于中部都略有不如，不知道这是什么原因造成的？是政策、地理位置、环境抑或是其它什么因素造成的？最主要的原因是什么？有没有相应的学者进行过深入研究可以推荐下呢？A5:这是个有趣的现象，但对于苏北地区人民或许并不有趣。苏北沿海地区海滩、港口条件并不好，只有连云港一个不错的港口。但连云港的发展缺乏腹地，北面有青岛和日照，南面是上海和长江各口岸，所以北面和南面的货物贸易不会取道连云港。至于大陆桥，一方面它联系的内陆本身经济较为落后，贸易进出口相对不足，再者它们的货物进出口很多货物又会掉头向北取道青岛，特别是苏北其他城市发展滞后，对于连云港的发展也不能做出什么大的贡献，所以连云港本身没有能发展成繁华的港口城市，也不能对苏北其他地区发挥带动作用。因此，苏北没有足够强有力的龙头城市。同时，苏北地区北部是经济不太发展的鲁南地区，而且交通多丘陵山脉。苏北地区向南是南通等长江北岸城市，这些城市自身发展也逊于江南地区。所以，山东半岛和苏杭虽然是繁华之地，但苏北地区却只能隔岸相望，并不能直接融入它们的发展之中。这样，苏北相邻的东西南北地区都不具有强有力的带动作用，缺少中心城市。我们再来看苏北自身。苏北空有靠海的名声，但是港口的缺乏和沿海滩涂的密布，黄海的相对贫瘠，简直使得苏北像个内陆地区。而且，这个地区从改革开发支出，也没有特别是受到国家政策的眷顾，江苏更是把发展寄托在了江南地区，使得苏北成了被忽略的地区。加之苏北地区历来是兵战之地，历史上商业发展也不乏大，商业气氛并不浓厚，而且特色资源也不丰富。这样，苏北在天生禀赋、周围地区环境、政策支持、后天努力程度等方面都没有什么突出的优势，它的发展弱于东部沿海其它地区也是必然的了。Q6:坛友shijia2525：吕老师好，我的问题是：1.目前有很多经济学家对于北京市经济发展的预测并不是很乐观，不知道吕老师对北京市今后的经济发展做过预测吗？是否也认为今年是北京市经济发展重要的拐点年？今后的经济增速是否会下降？如果您做过这方面的预测，能问一下您用的是什么模型吗？2.关于15楼的朋友说的房地产泡沫问题，我也有个疑问，就是头脑中一直没有一个清晰的概念，我们国家城市的房地产行业中租房比例，房屋租金占平均工资的比例，每平方米房价占平均工资的比例有没有一个公认的合理范围区间？有的话是多少呢？3.您参与过的全球城市竞争力报告的研究，特别想知道你们的团队在做这个研究的时候，关于世界城市的数据也是上ZF统计网站找年鉴找出来的么？有没有更好的获得世界城市的数据途径可以分享啊？呵呵，非常期待您的回复，谢谢！A6:这种能够对于北京的发展预测可能更多基于经济增长率。北京的经济结构越来越向服务业转型，大肆发展制造业和大规模的城市投资不再是北京未来发展。前些年北京搞了很多房地产开发和城市基础建设，现在北京城市空间已经拓展的差不多了，所以投资带动对于北京的促进作用再削减。因此，在短期，北京经济增长率或许会有所下降，但是由于北京是文化中心、科技中心、金融房地产中心，只要这些核心城市功能不丧失，事实上随着我国经济的发展，北京的这种功能仍是在增强的。所以，尽管增长率或许会下降，北京的前景还是会优于其他地区。我所担心的却是相反，北京发展太快的话，北京的承载能力足够大吗？关于住房的几个比例，各国不尽相同。房价收入比一般认为7、8左右比较合适，租金房价比是一种投资收益，应该与一般投资收益差不多，我认为4、5个百分点比较合适。至于租方在住房中的比重，这个更无定论，中国一直是住房比重比较高，而且大中小城市也不一样。我认为，结合中国的国情，全国70%左右的住房自有率或许可以合适。当然，如果廉租房和公租房充足、租方市场比较规范，这个比例可以再降低一点。
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房地产市场“风景这边独好” 调整信贷结构势在必行
在经济增长稳步趋缓的大背景下，房地产市场却再次以“购销两旺”、“量价齐涨”的强劲走势呈现“风景这边独好”的状态。 然而，一如以往，房地产市场的“逆势”表现并不被看好。在采访中，一些专家就表示，“房地产泡沫的存在及膨胀不利于经济平稳发展。” 实际情况亦是如此。数据显示，今年一季度，社会融资规模净增长6.2万亿元人民币，但名义GDP较上年仅增加了1.1万亿元。显而易见，大量资金需求并非来自实体经济。近日，交行金融研究中心提供的情况也佐证了这一点——当前信贷需求的增长点落在包括房地产在内的少数细分行业。 在国务院将银行存量资金重新分配到更高效的领域、支持实体经济的要求下，控制房地产等过热领域的信贷投放，调整信贷结构成为银行机构的当务之急。 房地产市场依然“高烧”未退 “国五条”已发布4个多月，北上广深等一线城市落实“国五条”的实施细则出台也有3个月了，但“刚需一族”翘首企盼的房价向下的局面却没有出现。对此，内蒙古银行首席经济学家苑德军表示，房地产市场“量增价升”的运行态势并未改变。开发商的销售表现依然令人吃惊，一线城市的土地出让价格也创出新高，“地王”身影频频出现。整个房地产市场仍存在较强的价格上涨预期。 中国指数研究院近日发布的月度百城房价数据显示，2013年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10258元，环比5月上涨0.77%；在100个城市中，71个城市环比上涨。该研究院同时认为，“自2012年6月以来，中国100个重点监测城市（新建）住宅均价环比已经连续上涨13个月。” 与房地产市场联系最为紧密的土地市场表现更为火热。来自市场研究机构的统计数据显示，今年1至6月份，全国306个城市土地出让金已高达11305亿元，相比去年同期大幅增长60%.其中一线城市的数据最为引人注意，今年上半年，北上广深土地交易地块514宗，土地出让金高达1829亿元，比去年同期上涨315%. 中国社科院财贸所博士高广春认为，从房价收入比、房价租金比、空置率等观察房价的指标看，我国的房价泡沫已经到了十分严重的程度。苑德军表示，我国房地产市场的非理性发展和高得离谱的房价，会影响我国经济增长和社会稳定，其挤压实业投资、掩盖产能过剩、贻误经济转型、抑制消费扩张，同时也在放大金融风险。 提及房地产市场带来的金融风险，有业内人士十分忧虑地向记者表示，房地产是一个高负债行业，大部分企业对银行信贷资金的依赖度较高。这意味着，如房地产泡沫破裂，风险将迅速向银行机构传导。 房地产信贷投放将被压缩 中国农业银行行长张云近期出席陆家嘴论坛时透露，要控制过热的行业和产业，其中就包括房地产贷款。 实际上，此前银行对房地产行业信贷规模的压缩已经取得一定成效。2012年，五大行房地产类贷款全面收紧，贷款规模有所下降。截至2012年末，工行房地产开发贷款余额较2011年末减少了264亿元；农行减少372.63亿元；建行减少33.9亿元；交行、中行的房地产开发贷款比例同比也有不同程度的下降。 中国国际金融研究所研究员李佩迦说，从中央“盘活存量、用好增量、支持实体经济”的表态来看，意图十分明确，金融必须服务实体经济，同时进一步挤压房地产信贷规模，减少银行资金的流入。 有业内人士提醒，“压缩信贷规模的同时，也要切实堵住银行资金流向房地产行业的通道。”他的理由是，房地产行业是资金密集型领域，对银行资金的依赖十分明确，过去一段时间收缩房地产信贷的力度足以令房企进一步绷紧资金链，甚至逼其以价换量。但实际情况却是房企资金依然充裕。除房地产企业通过海外融资、积极拓展融资渠道外，银行资金加速流入的情况并未改变。 有证据表明，银行信托、理财产品等表外资金最终流向的依然是房地产业。高广春分析认为，作为高收益行业，房地产对银行资金具有吸引力。有银行负责人就曾表示，房地产行业依然是重点支持领域。 “影子银行在向房地产行业源源不断输入资金的同时，也使得房地产行业过度信用扩张隐含的风险越来越高，国内金融体系聚集了巨大的风险。”苑德军称。 李佩迦表示，此次流动性紧张会令银行对表外业务进行调整，房地产行业原有的资金来源渠道会受到挤压。对于房地产企业来说，资金压力将随之而来。一方面，融资成本会大幅增加，倒逼房企寻找例如海外融资等新的、阳光化融资渠道；另一方面，由于资金紧张，房企会加大以价换量的力度。总之，银行业的调整会给房地产行业带来深远影响。 调整信贷结构迫在眉睫 调整已经开始。目前各家银行已开始加大对房地产业中的保障房建设的投入。据工行近日提供的数据显示，自2011年以来，工行通过发放贷款和承销保障性住房私募债等多种方式，已累计向保障性住房建设提供了超过750亿元的资金支持。建行的数据是，截至2012年末，保障性住房项目开发贷款余额590.80亿元，增幅达129.62％；个人住房贷款余额超过1.5万亿元，新增2157.83亿元。 李佩珈认为，“对于房地产市场的信贷支持，也需要‘调结构’，调整的方向是，从房屋供给方来看，应重点支持廉租房、公租房等保障性住房建设以及棚户区改造；从需求方来看，应重点支持满足自住的刚性需求。” 大范围的信贷结构调整已迫在眉睫。6月以来出现的流动性紧张看似来势凶猛，实则是一场资金错配导致的结构性资金紧张。与增速平平的贷款相比，快速膨胀的影子银行将资金源源不断地输送到房地产企业等领域，这也印证了“不是没有钱，而是钱没有出现在正确的地方”的判断。 一些专家建议，解决这一问题的根本途径就是调结构。在未来宏观经济整体去杠杆、调结构的大趋势下，将信贷资源投向战略重点和新兴产业，加大对“三农”、小微企业、保障房建设等实体经济的金融支持，同时严控“两高一剩”行业贷款，积极稳妥退出房地产贷款、地方融资平台贷款等高风险行业
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【独家发布】中金公司-房地产行业主题策略研究：效率中国（二）
【发布机构名称】中金公司【发布文件时间】20130619【发布文件页码】29页【目录】走向海外的四大模式........................................................................................................................................4仿制药海外升级........................................................................................................................................4海外专利申报...........................................................................................................................................5海外专利挑战...........................................................................................................................................6仿制药产业升级：第二阶段成长................................................................................................................7原料药出口基础扎实.................................................................................................................................7主观存在升级能力：中国原药产业竞争优势不断提升...............................................................................7客观存在升级需求：专利到期潮扩大了中国产业升级发展空间................................................................9华海药业：完美演绎产业升级之路..........................................................................................................11海外新药申请：走中国特色的国际化之路...................................................................................................14中药成为海外新药申请的突破口.............................................................................................................14中药进军国际市场的挑战与机遇.............................................................................................................14复方丹参滴丸－中药国际化的里程碑......................................................................................................15海外专利挑战：跻身国际一流仿制药市场的标志..................................................................................20专利挑战.................................................................................................................................................20暂时性申请（tentativeapproval）..........................................................................................................21来那度胺的专利挑战简介........................................................................................................................21双鹭药业来那度胺的研发进展................................................................................................................23[hide][/hide]
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厦大王亚南经济研究院袁宇菲（房地产经济学、货币经济学）7月16日在线访谈
热烈欢迎厦门大学王亚南经济研究院袁宇菲老师于7月16日15点接受人大经济论坛的在线访谈活动。感谢袁老师抽出时间和大家进行在线的学术交流~大家现在可以在下面回复提问。欢迎大家热烈提问。PS：的问题提问者会获得50论坛币的奖励VIP，不止是论坛币！！！袁宇菲YufeiYuanAssistantProfessorWangYananInstituteofStudiesinEconomicsEducationPh.D.inEconomics,UniversityofWesternOntario,Canada2009M.A.inFinance,BeijingUniversity,P.R.China2004B.A.inEconomics,ShandongEconomicUniversity,P.R.China2002ResearchFieldsQuantitativeMacroeconomics,RealEstateEconomics,MonetaryEconomicsandFinancialEconomicsTeachingExperienceWangyananInstituteofStudiesinEconomics,XiamenUniversity.AdvancedMacroeconomicsI(Graduate),2009,2010,2011AdvancedMacroeconomicsII(Graduate),2009,2010,2011IntermediateMacroeconomics(Undergraduate),2012PublicationsWhytheHousingSectorLeadstheWholeEconomy:theImportanceofCollateralConstraintsandNewsShocks"(withY.Ren).JournalofRealEstateFinanceandEconomics(forthcoming)HousePriceBubblesinChina"(withY.RenandC.Xiong).ChinaEconomicReview2012,23,786-800.NonparametricEstimationandTestingofStochasticDiscountFactor"(withY.FangandY.Ren).FinanceResearchLetters2011,8,196-205.TheLong-TermEffectofGlobalWarmingonInternationalFinancialMarket",jointwithJ,Whalley,JournalofFinancialTransformation,CapcoInstitute,vol.25,pages161-168.ConferencePresentationsJune2010,TsinghuaWorkshopInMacroeconomics,Beijing,China.Presenter:ExplainingResidentialInvestmentovertheBusinessCycle".May2010,TheAnnualMeetingOfCanadaEconomicAssociations,Beijing,China.Presenter:ExplainingResidentialInvestmentovertheBusinessCycle".June2009,InternationalSymposiumonRiskManagementandDerivatives,Xiamen,China.Presenter:ExplainingResidentialInvestmentovertheBusinessCycle".March2008,Money,FinancialInstitutionsandtheRealEconomy,Toronto,Canada.Poster:ExplainingResidentialInvestmentovertheBusinessCycle:theImportanceofCollateralConstraintsandInformation".June2007,InternationalSymposiumonFinancialEngineeringandRiskManagement,Beijing,P.R.China.Presenter:TheWelfareEffectsofSocialInsuranceinaProductionEconomywithLimitedEnforcement.
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地方财政“依赖”未改 房地产贡献多地过半收入
上半年，房地产业依然支撑着地方政府的财政收入。日前，财政部在解释新近发布的前6月财政收支情况时称，地方财政收入增长，主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加，相关地方税收相应增加。同时，前6个月地方政府性基金收入同比增长41.9%，而在这项统计中，占比最大的便是土地出让收入。国有土地使用权出让收入16722亿元，同比增加5292亿元，增长46.3％。昨日（7月16日），中国社会科学院财政税收研究中心秘书长张斌对《每日经济新闻》记者表示，这就意味着上半年地方财源中，除去房地产相关税收的迅猛增长，土地财政也有爆发之势，因而地方对于房地产的依赖要比税收账本体现的更深。房地产成地方财政“掌中宝”;房地产税收不是一个独立的税种，而是房地产业务所涉及的诸多相关税种的总称，具体包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、所得税、契税等。在国家主要税种中，财政部数据显示，营业税同比增长12.9%，主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加带动房地产营业税相应增长。而从地方其他税种情况看，受房地产市场成交额大幅增加带动，契税1946亿元，同比增长39.8%；土地增值税1768亿元，同比增长28.1%。地处东部发达地区的增城市（广州下辖县级市），今年上半年地方税收收入36.05亿元，增收15.43亿元，同比增长74.87%。正是房地产业一枝独秀，拉动了增城地方税收增势迅猛，增城市上半年地方税收收入中76%源自房地产税收收入。据了解，上半年增城市房地产业创税27.67亿元，占该市地税总收入的76.7%，同比增收13.37亿元，增长93.57%，占地方税收总增量比高达86.67%。不只东部发达地区，在西部，房地产业对经济的贡献也大有后来居上之势。数据显示：今年前5月，新疆房地产开发投资同比增长29.2%，商品房销售面积和销售额分别增长21.9%和42.9%，以70亿元的房地产税收收入，独占新疆上半年地税税收收入七分之一。税收只是地方财源的一部分。值得关注的是，前6个月，全国政府性基金收入21061亿元，比去年同期增加5870亿元，增长38.6%。地方政府性基金收入同比增长41.9%，而在这项统计中，占比最大的便是土地出让收入。国有土地使用权出让收入16722亿元，同比增加5292亿元，增长46.3％。地产财政依赖症难持续地方财政患上地产依赖症的说法并不为过。今年前5月，杭州市本级地方财政收入同比增长42.8%，而市本级政府性基金收入同比涨幅高达169.6%，累计完成309.33亿元，其中，土地出让收入达300.96亿元。对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭的评论只有四个字：“地方差钱”;。他表示，上半年经济增速放缓，但地方财政有大量支出是刚性的、不可削减的，‘钱荒’也会对地方融资平台资造成影响，所以地方财政压力很大”;。以下内容为作者解读：再者，在国家税制改革中，营改增的措施导致许多的税收收入由地方政府转向中央政府，加剧了地方财政收入的困难。于此同时，地方政府还需要大力发展当地社会经济。在地方政府“财权”与“事权”不统一的情况下，地方政府要如何有效、快速地增加收入呢？依靠土地财政，依靠房地产业似乎也成为了不得已的方法。透过经济学我们可以知道，任何商品的定价都必须符合实际的生产生活以及消费情况。房地产业也是如此，一旦土地价格、房产价格不加节制地增长，泡沫总有破裂的一天，此时不仅将会大大影响政府的行政管理，还会危害当地社会的经济发展。
