城市商圈发展与商业房地产开发关系

城市商圈发展在规划过程中与商业房地产开发关系十分密切。因为作为商业承载体，我国城市商圈在发展过程中，有一些地区已经出现大型商业设施发展过快、商业项目建设较为盲目、商业同质化、商业结构与布局失衡等现象，任其无序竞争势必成为制约城市商业持续发展。一、正确认识城市商圈发展与建设国际大都市的关系根据国内外学者的理论，“商圈”是指具有一定辐射范围的商业集聚地。它起源于德国地理学家克里斯泰勒，在1893年他第一个提出了城市发展中的“中心地理论”，认为不同等级的城市作为集散商品，服务周边居民的“中心地”，具有不同辐射范围，而其所辐射的范围则构成该“中心地”的“市场区”。在1971年，日本的室井铁卫出版的《日本的商圈》一书，讨论了日本的“中心地”和“市场区”的问题，开始用“商圈”这一名词。后来随着城市经济的发展，在建成的国际大都市中出现了知名度高的国际级商圈，如东京的“银座”、“新宿大街”；纽约的“第五大街”；伦敦的“牛津街”；巴黎的“香榭丽舍”等。我国1978年改革开放以来，随着经济的发展，城市规模有了很大拓展，城市商圈也随之迅速发展。正如上海财大现代市场营销研究中心主任晁钢令教授论述的，商圈对一个城市发展的推动作用是不言而喻的。因为在一个城市中，不同层次和类型的范围，也是城市及周边居民生活便利的必要保证。城市居民是一种分工极细、专业化程度很高的社会群体，所以他们的各种生活需要主要依赖于商业服务，才能得到满足。就以上海为例，依据市民的不同需求，已经形成不同层次和各类的商圈。按层次分，市级商圈有南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园旅游商城等十个；区级商圈有老西门、打浦桥、虹桥、曹家渡、大柏树等十三个；社区商圈有古北国际社区商业中心、大宁国际商业广场、金杨社区商业中心、大兴街大型社区商业中心、春申万科社区商业中心等十一个。按类型分；有小范围辐射半径为特征的“社区型商圈”；有百货店、专业店高度集聚的“市中心”和“副中心”商圈；有大型商业单体集聚、购物中心的各种地标性商圈；有经营传统商品的中国民族特色商圈等。实践证明，商圈是随着城市的发展而发展，从而使商圈成为城市发展的风向标，城市也因商圈发展而兴旺，从而使商圈成为城市发展的推进器。二、正确把握城市商圈建设与商业房地产开发的五个关系上海城市商圈建设与商业房地产开发总体上是正常的、健康的，在城市的发展中发挥了积极作用，为促进上海城市的繁荣、繁华作出了贡献。但是在回顾总结上海城市商圈发展的进程中，一些地区也出现了大型商业设施发展过快、盲目建设的问题。以松江区为例，如东明国际广场、地中海广场有将近10万平米面积，至今已经空置在那里很多年了；又如上海国际礼品城，实际上就是批发市场，一期工程只卖了五分之一到五分之二，现二、三期工程无法进行开发；再如上海国际食品城名字很大，但里面也全都是空置，松江金天地休闲购物中心，外表比较好看，里面根本经营不起来等。据专家分析主要原因，一是定位没有按照周边地区的需求和特点来建设；二是违反了科学的开发流程，片面认为造出来总是有人进场的；三是仅采用产权商品模式比较单一。为此，建议在城市商圈建设与商业房地产开发时应正确把握五个关系。（一）在商圈的定位上，必须充分考虑其所处的区域功能特征及变化趋势，因为区域功能特征决定了商圈基本市场群体的性质。这样才能使商业房地产项目具有针对性，以便合理布局，确保商圈的经营效益。（二）在商圈的规模、结构上，必须充分考虑周边的文化环境。因为城市商圈往往是一个城市经济与社会发展的象征，也是一个城市文化的象征。所以在规划时，除了看商业街区的长度、宽度、营业总面积和商业业态外，还必须考虑周边的文化环境。这样，才能使商业房地产项目具有地标性，既满足了各方面的需求，又避免商业集聚过度、资源过剩，更重要的还能反映出这个商圈的地标性和文化特征。（三）在商圈的安全、服务上，必须充分考虑环境支持条件和配套是否完善。因为商圈是城市客流集聚度很高的区域，除了商业设施的高度集聚外，涉及到客流集散、安全、舒适、方便的各种配套措施必须完善。这样才能使商业房地产项目具有前瞻性，留有足够的公共空间，能让人们始终保持良好的购物心情。（四）在商圈的建设布局上，必须充分考虑商业生态平衡，实现商圈向生态发展。因为商圈内各个行业业态是一个平等的关系，尤其是一个商业街区内的百货店、专卖店、超市，它们是一个不可分割的整体部分，而城市商圈生态是指各个商圈相互依存、竞争、制约而形成的一种类似于生物系统。商业街区各种企业是商圈的主体，他们的规模和结构对商圈有着举足轻重的影响，所以商业房地产项目开发一定要注重商业的生态平衡性，这样才能使商圈向生态型发展。（五）在商圈的运作上，必须考虑产业间的和谐互动发展。因为作为城市商业集聚地的商圈，自然会随着城市形态的变化与发展而兴衰存亡。所以在商圈运作上不仅需要和谐互动，比如商业与商务的互动，商业发展跟会展业的互动，商业跟住宅的互动，跟旅游业的互动，跟文化的互动等。而且还需要不断实施新发展，比如世博会召开需要形成世博会场的集聚，可能会形成一个新商圈。还有上海总体经济发展也需要建立现代商圈去适应等。这样才能使商业房地产项目具有创新性，切忌一哄而上。一定要进行科学分析，在运作上体现出新创意、新渠道、新管理，促进上海现代商圈的新发展。总之，城市商圈发展和商业房地产开发，是城市建设规划的重点，作为一个市场化的投资产品，也应该以立法形式来推动，使商业网点规划进入标准化、规范化、法制化的轨道，有序、渐进地向一个布局合理、业态丰富、功能完善的现代生态型商圈的目标推进。

徐策：认清房地产市场的问题与趋势

一、当前房地产市场运行的主要特征　　　　（一）房地产开发投资呈现高位放缓态势　　　　在货币政策趋紧和房地产调控政策作用下，1-10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，较上半年和前三季度分别下降1.8和0.9个百分点，较1999-2010年同期均值高4.4个百分点，总体仍保持较高水平。　　从月度数据看，前5个月房地产投资增速相对平稳，6月份出现明显下滑，但7月份又大幅回升，从8月开始到10月，连续3个月保持高位放缓态势，10月当月房地产投资同比增长24.5%，较7月下降12.5个百分点。　　　　（二）住房销售增速逐步减速　　　　住房销售增速对房地产调控政策反映比较敏感，实施房地产调控政策后，首先在销售环节上见到效果。进入2011年以来，住房销售增速在2010年下半年大幅下降的基础上略有回升，总体呈现波动放缓的态势。1-10月商品房销售面积、销售额累计同比增长10%和18.5%，分别较上半年下降2.9和5.6个百分点，虽然略高于上年同期的数据，但与1999-2010年同期均值比，分别低11.4和12.3个百分点。　　从月度数据看，2011年住房销售增速经历了三个阶段。第一阶段是年初到4月份，出现大幅下滑，4月份销售面积和销售额出现负增长，增速分别为-10.1%和-11.8%；第二阶段是5月和6月，出现大幅反弹，6月份销售面积和销售额分别达到25.4%和47.5%；第三阶段是7月到10月，连续4个月下滑，10月份销售面积和销售额再次出现负增长，增速分别为9.8%和11.1%。同时，二手房交易量持续为负增长，说明房地产市场交易景气并未上升。4月以来，北京、宁波、深圳、广州等城市二手房成交量均表现为同比负增长；北京、宁波目前二手房成交量已接近2008年金融危机时的水平。　　　　（三）房地产价格放缓迹象初现　　　　新建住宅价格同比、环比增速持续回落。9月份，70个大中城市新建住宅价格同比平均上涨3.7%，环比平均上涨0.10%，涨幅继续回落。价格同比上涨的城市有69个，价格回落的有1个，同比涨幅超过5%的城市有17个；价格环比上涨的城市有24个，持平的城市有31个，下降的城市有15个，环比涨幅均未超过1%。　　二手住宅价格同比涨幅下降，环比实现负增长。9月份，70个大中城市二手住宅价格同比平均上涨2.4%，环比平均下跌0.07%。9月份，70个大中城市中，二手住宅价格同比上涨的城市有61个，持平的城市有2个，下降的城市有7个，涨幅超过5%的城市有10个；二手住宅价格环比上涨的城市有24个，持平的城市有21个，下降的城市有25个，环比涨幅均未超过1%。　　　　（四）土地价格增速全面放缓，土地交易逐步趋冷　　　　土地价格增速全面放缓。2011年第三季度，全国主要监测城市综合、商业、居住和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点；同比增长率分别为8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，较上一季度分别下降0.48、0.22、0.25、0.84个百分点，地价环比、同比增幅全面回落。12个重点城市平均楼面地价10月份降至1794元/平方米，较去年同期低1605元/平方米。据中国指数研究院的统计数据显示，今年前三季度，130个城市住宅类土地成交楼面均价同比下跌11%。　　土地交易逐步趋冷。从土地供应市场上异常交易地块的情况来看，高价地块数量明显减少，溢价率和竞价轮次相对平稳，市场热度降温。12个重点城市10月份居住用地土地供应804公顷，而成交量为444公顷，相差360公顷，且缺口又扩大趋势。进入10月，随着各地不断爆出楼盘大幅降价的消息，楼市下跌预期增加，土地市场进一步冷清。上海、广州、北京等地出现多宗地块被撤牌和商业用地流拍的情况，开发商拿地意愿重新走低。三季度末，地产开发贷款余额7887亿元，同比下降4.8%，比上季末低5.3个百分点。在严厉的房地产调控政策下，全国土地市场趋冷，可见一斑。　　　　（五）保障房建设完成预定目标　　　　11月2日，国土资源部发布公告称，截至2011年10月14日，全国31个省（区、市，含兵团、西藏除外）今年落实中央下达保障性安居工程建设任务用地42614公顷，用地落实率超过100%，已超额完成今年中央下达的保障性安居工程用地落实任务。　　今年中央财政已分批下达1522亿元保障性安居工程补助资金，各地也通过建立保障房融资平台等方式积极筹措资金。11月10日，住房城乡建设部公布，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。　　　　二、当前房地产市场存在的主要问题　　　　（一）房地产调控逐步加码与房地产价格尚未实质性下降的矛盾　　　　2011年1月26日发布房地产市场调控“新国八条”，政策延续了2010年以来持续的“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设”的调控思路，在调控手段上则是使用了更多的行政手段，包括限价、限购等手段。至1季度末陆续有40个大中城市出台限购令，其中北京、深圳限购政策及执行程度最为严厉。然而，截止到9月份，70个大中城市新建住宅价格同比上涨的城市有69个，只有1个下降，房地产价格尚未出现实质性下降。　　　　（二）一线城市房价稳中趋降与二、三线城市房价快速上涨形成鲜明对比　　　　目前来看，一线城市房价已经出现松动，部分楼盘房价降幅较大。然而，与此形成对比的是，二、三线城市房价上涨势头迅猛。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看，二、三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是如果过热的投资性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫，透支楼市未来的发展能力。　　　　（三）限购政策在遏制房地产投机的同时也对刚性需求形成影响　　　　以往出台的房地产调控政策在抑制投机方面往往收效甚微，而“限购令”的政策效果却十分明显。限购政策本质上属于行政手段，而且影响范围不仅仅是投机需求，对于因劳动力转移形成的刚性需求、因家庭收入增长和人口变化形成的改善型需求也产生影响。因而，限购政策对于非投机性需求的影响需要引起关注，是否需要择机退出值得探讨。　　　　（四）货币政策收紧的滞后效应对住房供给形成抑制作用　　　　2010年以来，货币政策采取连续收紧的操作，到2011年，其滞后效应逐步显现出来。在货币政策收紧的条件下，房地产信贷资金逐步减少，三季度末，房产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，比上季末低3.5个百分点。房地产开发投资资金来源增速不断下降，1-10月份，累计同比增长20.2%，较上年同期下降11.8个百分点，其中国内贷款增长1%，较同期下降25.3个百分点；自筹资金同比增长30.8%，较同期下降19.9个百分点；其他资金中个人按揭贷款同比增长-4.9%，较同期下降20.1个百分点。　　　　三、对未来房地产市场几个基本判断　　　　综合来看，中长期内，房地产市场仍将保持发展态势，但短期内房地产市场继续保持降温态势。具体而言，有以下几方面原因。　　　　（一）基本面：房地产市场需求仍然旺盛，经济增长短期内难以实现“去房地产化”　　　　第一，城镇化背景下住房需求仍然旺盛，短期内住房需求快速增长的局面难以扭转。我国2010年城镇化率为49.68%，到2030年估计实现能稳定在70%左右。根据国际经验，一个国家的城镇化加快发展的阶段往往伴随着住房建设快速发展。因此到城镇化基本稳定之前，房地产市场总体将保持较快的发展格局。　　尽管保障性住房建设在未来五年将提供3600万套住房，大体解决1亿人住房问题，然而，保障性住房供给的瞄准对象有限，难以完全满足广大人民群众住房需要，更加无法满足由于收入增长和家庭人口变化形成的改善性需求。　　第二，房地产业仍是支撑投资和经济增长的重要产业，短期内“去房地产化”难以实现。房地产业及其相关行业的投资、增加值在GDP中占有很高的比重，目前在新兴技术没有实现重大突破之前，很难实现经济增长的“去房地产化”，而且现阶段我国消费结构正处于由“衣食”向“住行”升级的过程之中，无论是供给、还是需求呈现出“房地产化”倾向具有阶段性特征。　　第三，地方ZF财力与事权不匹配，以“土地”换“公共基础设施和民生建设”的发展模式短期内难以改变。长期以来，地方ZF财力与事权不匹配问题突出，土地出让金作为一项ZF预算外收入，在支持地方建设方面也发挥了积极的作用的同时，这一模式也导致了地方ZF对土地收入的过度依赖，造成较大风险。然而，未来一个时期，地方ZF融资渠道仍然有限，包括基础设施、民生建设等建设任务越来越重，因此，地方ZF对于房地产开发的热度仍不会降温。　　　　（二）政策面：限购令等调控措施效果进一步显现，“需求冻结”的局面转为“供求双冻结”的风险上升　　　　限购令发挥效力的时间是，需求冻结后销售量大幅放缓，而投资资金完全断裂“供求双冻结”之间。预期效果是，需求下降，但投资仍然较快，供给较充足，减少了信贷资金、减少了预付款，在把自有资金用完之前，开发商势必要降价以获取资金流。一旦资金链已断裂，投资出现大幅下滑，将导致供需双冻结的局面，一方面导致房价上涨，另一方面导致金融风险。然而，限购令一旦放开，房地产价格势必会大幅回升，正是存在这种担忧，限购令短期内难以退出。　　　　（三）预期面：居民购房意愿持续下降　　　　根据央行城镇储户调查问卷的分析，一季度末，30%的居民对未来房价持上涨预期，比例比上季度低10个百分点；二季度末，25.9%的居民持房价上涨预期，比例进一步降低；三季度末，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，较上季提高1.3个百分点，为2009年有调查以来的最高值。城镇居民购房意愿持续下降，未来3个月意欲购房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又进一步降至9月下旬的14.2%，创2009年调查以来的新低。

小宝：任志强只是一个头脑简单的商人,房地产商不是实业家！更不成为企业家．

[转载]文峰股份（601010）先圈钱再圈地 超募资金输血房地产

文峰股份先圈钱再圈地超募资金输血房地产2012-11-152:41:00⊙记者于兵兵○编辑孙放一家以连锁百货为主业的上市公司，却正将数以亿计的IPO超募资金向旗下庞大的商业地产项目进行变相“输血”。昨日，文峰股份接到江苏证监局警示函，引起了市场关注。就在同一天，公司在江苏海门以1.07亿元摘得某城市综合体项目。据查，文峰股份自上市以来，已经通过招拍挂和股权收购多次参与土地收购和房地产开发，其资金来源就有借道“补充流动资金”名目的IPO超募资金。而从江苏证监局警示函内容看，文峰股份高调介入房地产项目开发，已进入监管层视野。坐落于南通的文峰城市广场项目是文峰股份旗下旗舰物业，总面积33万平方米，总耗资超过30亿元。其中包括了甲级写字楼、高档酒店以及精品住宅等多种业态，也是此次监管部门警示函中所关注的重点。正如本报昨日报道所指出的那样，南通文峰城市广场项目公司文景置业原系文峰股份大股东文峰集团全资持有，后引入其他股东。而就在2011年7月，也就是文峰股份上市1个多月后，其以5600万元收购文景置业50%股权，又过了不到一个月，上市公司宣布对文景置业增加后续投入不超过5亿元。事后证明，公司向文景置业提供了约5亿元左右的借款。此后，文峰股份又开始进行第二次“输血”，今年6月，上市公司宣布以2.5亿元价格收购合作伙伴持有的文景置业另50%股权，合作伙伴大赚一番后退出。那么，文峰股份投入房地产项目的资金又来自哪里呢？据公开资料，文峰股份上市仅1个多月后就宣布，用超募资金永久性补充流动资金13.69亿元，且主要用于收购南通文景置业有限公司股权及债权、支付大丰市原市ZF地块土地款等。也就是说，公司向房地产项目输血的资金，虽表面上已转变成了运营流动资金，但实质仍来自超募资金。在房地产调控的大背景下，房企从股市融资的渠道已被关闭，而身为连锁百货公司的文峰股份，却堂而皇之将超募资金用于包括所谓精品住宅在内的大型房地产项目开发，着实令一些地产商“羡慕”。除了南通文峰城市广场项目，文峰股份上市后其实已屡屡出击房地产业务。今年初，公司以5209.03万元摘得如皋市长江镇某商业地块，以6800万元获得启东市东车站某商业地块。近期又以1.07亿元摘得海门某城市综合体项目。尽管上述项目多为文峰商业广场建设用地，但公告中已经隐晦介绍了部分项目可售，或可建住宅。那么，未来房地产业务到底在文峰体系中权重如何呢？数据显示，2011年文峰股份归属上市公司股东净利润为4.3亿元，可以对比的数据是，仅一个南通文峰城市广场，总投资额就将超过30亿元，其在上市公司业务中的权重可见一斑。而据证监会分类，文峰股份所属行业为日用百货零售业，主营业务为国内贸易、实业投资、餐饮服务等。另一方面，如此大手笔投资包括酒店在内的地产业务，使公司与控股股东文峰集团明显站在了同业竞争的位置上。如何解决同业竞争关系，也将是文峰接下来的重要工作。（上海证券报⊙记者于兵兵○）

从抢购食盐想到房地产

由抢购食盐想到房地产　　　　前一阵子日本核电站泄漏造成我国少数人抢购食盐的疯潮。有囤积的、有乘机抢购后高价出售的，而大多数人是没有参与其中的。原因就是相信国家会有充足的食盐供应，会有办法制止这种抢购疯潮的。果不其然，国家拿出库存并保证食盐的供应。在实施供应的时候一分钱没涨原价供应，每人限购一袋。结果稳定了市场，稳定了人心，稳定了社会。很明显，ZF把食盐看做是民生的必需品。　　那么，我国的房地产呢？张维迎有个视频，见网易《意见中国》14期张维迎：中国不能搞二次刺激。http://v.ku6.com/show/PQnPESBVKnCEzQZK.html他在这里说：“........你（指ZF）来抬房市，这就不恰当了。这个不恰当就导致了房市的投机性。任何投资的东西都有可投机性。.........是土地供应量问题，还是什么问题。我们现在讨论房价都有一个错误的理论。为什么房价高？是因为ZF卖地。地价高所以把房价抬上去。这个是不符合经济学基本常识的。经济学的基本常识就是地价高是由于房价高。而不是房价高由于地价高。因为房价高所以大家都竞标土地，竞标土地的人多了。在规定土地供应量的情况下就会把土地的价格提高。所以在个意义上来说，你要解决房子的问题，那只能从土地的供应量上来解决。如果土地的供应量不解决，你就是土地白送人，仍然压不下房价来。唯一得到好处的就是有门路得到这块土地的人。谁有门路谁就把钱赚了。.......这种土地招标、拍卖本身不是房价上涨的原因。........”在这里我不谈张维迎的对错。只说ZF在其中扮演了什么角色。　　我引用一下张维迎的一句话“你就是土地白送人，仍然压不下房价来”。在这里这个白送人是不是可以理解为——食盐不涨价呢？显然是可以的。ZF在食盐事件中没有与那些想乘机捞一把的人串通一气，或者说没有与他们站在一方。所以，没有让那些想捞一把的投机者得逞。这里可能有几个原因。一是，食盐的库存确实能够满足市场的需求。二是，食盐虽是消费品，但，自古官家垄断食盐，设有盐道不容许他人染指。这可能直接关系到社稷民生与税收吧。所以才垄断的。三是，食盐价低利小且消费慢，也就来钱慢。所以，ZF没有借机以食盐来拉动GDP。如果，ZF也以食盐来拉动GDP也未尝不可。按照张维迎的说法，用房地产ZF的做法，你不是有人抬高盐价（“地价高是由于房价高”）吗？那么ZF也就可以以盐价高来将食盐进行竞标、拍卖了，以吨为拍卖单位设一个起拍价。这样ZF就又有了一笔可观的收入。不管食盐的供应量是多还是少一样可以竞拍。食盐多了可以捂量惜售；少了更有理由拍卖。这样ZF、经销商盆满钵满，GDP又可以上升几个百分点。　　但是这次ZF没有跟风涨价，同时，没有像张维迎说的，按那个经济学基本常识来处理食盐事件，所以很快这股风就过去了。市场得到了稳定，社会得到安宁。那么，地产业为什么ZF就以房价高（“地价高是由于房价高”）为借口来拍卖土地推高房价呢。原因只有一个：就是：ZF没有把衣、食、住、行里的“住”当做民生来处理。ZF借这个“住”来要挟民众，掏民主的腰包来推高GDP；来搞政绩。结果，事与愿违。虽然GDP上去了，肥了投机者、房地产商，造成银行的呆账、死账，开足了印钞机造成通货膨胀。搞得怨声载道。　　张维迎说是土地供应量的紧张造成的土地必须竞标、拍卖。是这么回事吗？看看全国个城市已建成的总建筑面积（住宅）。再看看各城市原有的面积。再看看该市的户籍居住的人口。在原有的面积上人们是平面居住着。比方，在一百平方米的面积上居住着十户人家。每户平均居住面积是十平方米。当在这一百方米的面积上建起十层的楼房后，这十户人家每户便可以得到一百平方米住房的居住面积。即增加的面积又改善了生活。当建成二十层的楼房时，又能安置旁边的一百平方米土地上的另外十户人家。如果建成三十层的楼房又会腾出一百平方米的土地。对这些腾出来的土地可以去规划道路，去建一些公共设施、商业设施。按此推理，在原有城市的面积上建起的楼房怎么会安置不下原住居民呢？在城市不扩大的基础上怎么会土地紧张呢？何况现在全国所有的城市都大大地增加了面积。　　有人说这些年来城市的人口是不断的在增加的。没错，人口是增加了。但，不要忘了，现在城市的人口还是按户籍来进行统计的。各城市的住房还是用来安置城市人口的。所谓买不起房仍然指的是具有城市户口的市民的。外来人口还是以自己的户籍来看待自己的。他们在自己的户籍地是拥有自己的住房的。如果没有自己的住房，他们会在当地抱怨的。东北的不会到南方某地去抱怨自己没房。北京的不会到上海去抱怨自己没房。广州的不会到深圳去抱怨自己没房。中国还没到打破户籍的程度。这样来看，所谓土地供应紧张的问题就不成立了。　　关于土地给谁，给哪个开发商来开发？非得用竞拍的方式来决定吗？我看未必。衡量一个开发商的资质等级、规模；开发商以往的业绩是一方面。回访一个开发商过去所建成投入使用的用户们，对工程的质量的使用情况，满意程度；用户的评价是至关重要的。让用户们填表打分。这样来决定给哪个开发商来开发就是一个不错的选择的办法。要想不竞拍，方法是有的。　　所以，ZF没有把住房当做民生；ZF没有把人民的必须住房和商品住房区分开来。是ZF在炒盐。　　就啰嗦这些吧。　　　　张启恒　　2011.5.5　　

DBS中国房地产行业报告20110325

作者CaralWU，共81页，目录如下：TABLEOFCONTENTSWhosoldthemost?7Whoiswellontrackofachievingsalestarget?8Whosoldatthehighestprice?9Whowasthemostaggressiveinlandacquisition?10WhoenteredintoHongKongmainboard?11Wherewasthefundingfrom?12Wherewasthefundingfrom?(Cont’d)13Wherewasthefundingfrom?(Cont’d)14Whatwasthesalestrendofeachcompany?15Whichcitygrewthefastestinprice?18WhatwerethetrendsofASPandsalesvolumeineachcity?19WhatwerethetrendsofASPandno.ofunitssoldineachcity?25Arethereenoughtosell?31Isitaffordable?35Willpeoplebuynow?37Whatwerethetrendsofaffordabilityineachcity?38Howaboutsecondarymarkettransactions?43Whataboutoffice?44Whatistherentalyieldineachcity?45Whataboutretail?46Whatabouthotel?46Whatdothenationalfigurestellus?47Wheredoesthelaunchofpoliciesdrivesharepricesto?50Howaboutmacroeconomicgrowth?62Whichdevelopersaremostdiversified?64Aglanceoffinancialforecastsfordevelopers70DiscounttoNAVandPE&PBtrend72长报告，内容比较丰富。

上市高速公路利润超房地产 毛利率最高近90%

上市高速公司数据排行　　最高89.14%高速毛利率直逼茅台　　伴随最近几年的价格不断上调，贵州茅台终端销售价格实现了“飞天”。如今在一般人眼里，贵州茅台已经不是餐桌上的酒，而是奢侈品。然而与茅台高毛利闹得震天响不同的是，不显山不露水的高速公路上市公司，其毛利率早已不声不响地逼近了茅台！　　分析　　去年前三季度重庆路桥毛利率89.14%　　据统计，截至2010年底，我国高速公路通车里程已达7.4万公里，仅次于美国，位居世界第二。专家预计，到“十二五”末，我国高速公路通车里程将达到11万公里。　　目前，沪深两市一共有19家高速公路上市公司。从公开数据看，这些公司的销售毛利率高得惊人：其中，50%的毛利率常见，60%、70%、甚至80%以上也能见到。　　从2011年三季报数据来看，沪深股市19家高速公路上市公司的整体销售毛利率高达59.27%，远远超过被指为暴利的房地产行业30-40%的毛利率。　　具体来看，重庆路桥是高速板块中的毛利率冠军。2011年前三季度，重庆路桥销售毛利率惊人地达到89.14%。而2010年和2009年，重庆路桥毛利率也是居高不下，分别为88.26%和86.64%。如此之高的毛利率，即使与公认毛利率极高的高端白酒相比也毫不逊色。贵州茅台2011年前三季度毛利率是91.53%，五粮液为66.01%，山西汾酒是76.13%。　　在A股高速公路上市公司中，毛利率紧随重庆路桥的是湖南投资，2011年前三季度毛利率为73.23%。另外，福建高速、东莞控股、楚天高速、皖通高速、龙江交通、海南高速、现代投资、深高速和中原高速2011年前三季度毛利率也都在60%以上，毛利率最低的粤高速也有48.22%。　　观察　　既为公共事业高速公路为何要收费？　　高速公路的高毛利率让人联想到高速公路的高收费。国务院早前颁布的《收费公路管理条例》明确提出，公路事业的发展应坚持非收费为主。交通运输部、发改委、财政部等5部委2011年5月下发的通知里也强调“公路作为公益性基础设施的基本属性”。　　然而，权威统计数据显示，目前我国高速公路中的95%、一级公路中的65%都是收费公路。其中很多还是超期收费、超量收费。　　既为公共事业，为什么还要收费？据悉，高速公路包括还贷公路和经营性公路。还贷公路收费为了还清贷款；经营性公路不仅要收回投资，还要产生收益。之前，新京报援引北京交通大学教授欧国立的话说，“不管是收费还贷，还是经营性公路，这个模式并非可以无限期使用。在还完贷款或者实现前期回报之后，应该逐渐作为一个准公共产品，为大众提供便捷服务”。　　而北大教授王锡锌此前接受新民晚报记者采访时指出，“美国高速公路很少有收费的，这是因为公路建设90%的资金由美国联邦政府投入，这是公共基础设施，应当由政府投资建设。我国的情况是，无论是政府贷款建设然后把它卖掉，还是社会资本的介入，都要由地方出钱。社会资本进来了，凭什么不让它挣钱”？　　他山之石　　美国：仅8.8%高速收费　　在美国，共有9万多公里的高速公路，只有7800多公里为收费路段，占比8.8%。在美国高速公路上开车，很少能看到收费站，即便是偶尔有收费的路段，费用也很便宜，一般为2-20美元。之所以费用便宜，是因为在已经建成的高速公路上，它的维护资金基本来源于联邦政府的税收，州政府仅通过对一些年久失修的老高速公路收费，用于维护和保养。　　德国：12吨以上货车收费　　在汽车业极为发达的德国，国家财政承担了境内所有高速公路建设和维护的费用，实行客车免费、12吨以上货运卡车收费的分类计费方式。　　英国：大部分高速免费　　与世界许多其他国家不同，英国的高速公路绝大部分地段都不收费，只有个别桥梁隧道，以及伯明翰附近的几十英里私营路段收费。　　日本：征收标准全国统一　　在日本，大部分高速公路按里程收费，征收标准全国统一。其中，各种打折方法堪称一大特色。比如在高速公路上的行驶里程在100公里至200公里之间的，超出100公里的部分可优惠25%，如果超过200公里，则超过部分可优惠30%。另外，针对安装了ETC的车辆，各高速公路公司都出台了按照通行时段和使用频率给予通行费打折优惠的制度。成都晚报记者彭疆

国务院10年9次房地产市场调控 房价屡调屡高

　新华网北京3月2日电(“新华视点”记者叶前)从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年，楼市的风吹草动牵动人心。　　10年持续调控，房价一路走高。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。　　第一季：为房地产业正名(2003－2004年)　　2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”　　“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。　　在利好刺激下，兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。就在此时，2003年12月，随着北京世纪第一拍，“地王”首次横空出世。　　第二季：降温(2005－2008年)　　2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”2006年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。”　　在此之前，央行已于2004年底开始紧缩“银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006年，更具针对性的“国六条”出台，随后，“限价房”应运而生。　　在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明”，且房价上涨并没有像后来2009年下半年至2010年底那般反弹暴涨得厉害。然而，2005年－2008年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期”。以北京市为例，新建住房均价从约5000元／平方米飙升至15000元／平方米，涨幅达200%。　　第三季：紧急救市(2008年下半年—2009年)　　为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”　　随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年的等刺激政策给房地产释放了活力。　　这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。　　第四季：全面加码(2010年至今)　　2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”，到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”，到“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，楼市调控一直没有放松。　　2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10%，当时被称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”打出了“杀手锏”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50%。限购、限贷、限价三管齐下。2011年限购组合拳以来，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。　　没有剧终：楼市调控需精细化　　业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。中国房地产学会副会长陈国强说，“限字令”归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。　　来自不同领域的代表委员表示，过去的调控措施主要在一手房上发力，二手房交易一直难以有效监管和调控。此番直接向二手房出售所得开刀，能够将一手和二手市场结合起来，更好地抑制投机，从而遏制房价过快上涨。　　由于购房需求是多样化的，“一刀切”的政策难免伤及无辜。陈国强说，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。

25年了！中国丢了电脑捡了房地产！！

海口不惜对抗中央要取消限购令，因为没了房地产，**财政没钱花，撑不下去了。这也是调控房地产调整产业结构的原因所在。中国现在除了房地产唯一支柱产业，其他别的已经武功尽废，没了房地产就活不下去啦。今年对中国产业来说，是非常值得纪念和反思的一年。请问，这30年最重要的产业是什么？电脑！我们这个年令的人，都读过那本《第三次浪潮》，再后来读过《数字化生存》，电脑改变了我们这个时代，改变了世界，改变了我们的生活。25年前，1986年，中国诞生了一个伟大的公司长城，长城公司让中国的电脑产业化，这就是520电脑。有人有争议，认为520在长城公司之前就在六机部的电子研究所，由现在的上海市委书记当时的研究所所长俞正声主持试验成功了，当时叫长城100，是1984年的事，当时最重要的技术人员是一个电子厂的工人李援朝。长城100不但是电脑，而且还能识别汉字。我们都用过DOS系统。但是无论如何，电脑产业化，从实验室里走出来到市场上卖，是王之的长城公司的功劳。因为产业化需要解决众多问题。而此时，美国IBM推出世界上第一台个人电脑也不过几年的时间，它是1981年。也就是说，中国的电脑产业几乎与世界同步。25年过去啦，美国苹果的平板电脑仍然征服全球的消费者，IBM的商用计算机进入了云计算，英特尔的芯片、微软的软件仍然垄断全世界，电脑也已经变化出手机、音乐播放器等琳琅满目的电子产品。我们那些风云一时的电脑企业呢？巨人已经做脑白金了，四通不见了。我们还有联想，可联想10年前就不做电脑了，它是一家电脑销售公司，台湾企业制造，它贴上联想的牌子卖。这些电脑企业做了一个共同的产业：房地产。巨人的珠海巨人大厦那个坑还在，段永基的中关村引起的官司让黄光裕身陷牢狱，刚刚开过庭（说明，四通总裁段永基最后入主中关村科技，请注意中关村科技不是科技公司，它是做房地产，其前生后世在股市上骗了多次，就是从海南骗到北京的，“中关村科技”就是中国股市上臭名昭著骗子公司海南“琼民源”。黄光裕从段落永基手里借过中关村继续骗，才失手被抓）。因此，从海南说到房地产，再说到电脑，不是瞎扯，这就是中国电脑和房地产的历史源渊。联想也早就做房地产了。1995年，就在广东的惠阳搞了一大片地做房地产，北海、海南、惠阳是当时的房地产热土，联想的那片建筑还冷在那里十多年，在北京的房地产可是成功了，赞助奥运会，联想从北京换了很多地，开发了大片房地产赚大啦。联想不做电脑，但做房地产成功，也做金融和投资了。可是回望中国的电脑，已经没有大陆企业能够生产电脑了，这个产业已经覆灭啦。是的，中国是电脑、手机等电子产品的全球制造基地，但电脑企业都是台资企业在大陆设的厂。这么一个最大最有前途的产业，就被这棒人给做没了，他们还有脸在中国活下去，还自称什么企业家？别说电脑啦！电脑代表的是信息时代，信息时代之前是工业化时代，工业化时代的代表产品是蒸气机，发动机，已经100多年啦。中国企业连发动机到现在都做不出来。我们的汽车发动机都是德国和日本造。这伙官员还有脸吹嘘世界第二，真是**。这些话扯远了，可这是我们不得不面对的现实。这是中国**、企业和社会都应该反思的。

冬天来了房地产的春天还会远么

2010年以来，调控政策步步紧逼，各种手段层出不穷，眼看过热的房地产市场就要进入冬眠。龙湖在“抢收”，万科要“过冬”，绿城更是需要依靠中投和黑石才能勉强“不倒”，标杆房企不约而同地选择了“现金为王”的模式，绞尽脑汁降价促销回收现金，卖房卖得加班加点，拿地拿得小心翼翼。在内地的房企都在小心翼翼穿好棉衣准备过冬的时候，“外资房企”却紧打算盘低价“抄底”。李嘉诚的长江实业连续两度出手，斥资27亿元分别拿到佛山与大连两块土地；新加坡的凯德置地及凯德商用更是合力65亿元购得重庆黄金地块，预计总投资超过211亿人民币。虽然，“外资房企”融资渠道丰富、现金充裕是一个不争的事实，但是在如此严酷的市场环境下，出手如此阔绰却很是耐人寻味！是对自身投资实力的过分相信，是希望在市场冰点时囤积余粮，还是从高层得到政策松动的“小道消息”？这其中具体的原因不得而知，但有一点确定无疑那就是资本的逐利性，侧面反映出外资机构长期看好国内房地产市场。为什么在市场如此寒冷的当下，“外资”还依旧看好房地产市场？这还要从房地产“泡沫”开始说起，在我国经济最发达的几座城市，比如北京、上海、深圳和广州，房价增长的确快的吓人。例如：在北京购买一套价格100万的房子，相当于购房者十七年的收入【2010社会平均工资58140元/年——2010年中国统计年鉴】。从全国范围内来看可能也需要9年的时间才能购买到一套住房。相对于美国日本等高收入国家2-3年收入总和就可以购买一套住房来说，中国的房价确实有些偏离正常的轨道；我国在过去15年内建成的住宅总面积，相当于整个欧洲的住宅面积总和【经济学人】；根据重庆“十二五”规划内容，2011年至2020年新增加的城镇住宅面积预计达到11亿平方米；从全国范围来看，未来十年间我国房地产投资总额将达到75万亿元【经济学人】，相当于2010年日本国内生产总值的两倍。高企的房价、大规模的住房供给和房地产投资，是否就意味着房地产行业的泡沫？这个命题确实值得商榷，博志成研究院认为现阶段的行业寒冷是由于“市场修正”造成的，只不过国家用一些行政调控手段加速或加剧了这一过程。严重失衡的市场供求关系造就了强劲的市场需求自1998年房地产私有化改革以来，许多市民仍然居住在公司提供的宿舍，或者国企提供的公寓中。根据博志成研究院统计数据显示，从1999年至2010年十年间累计销售住宅商品房4295万套。同时，我们从图一中可以清晰的看出全国商品房累计的销售情况。但是，按照第六次人口普查的数据，2010年末我国城镇人口总数为6.66亿人，按照平均每户3.1人【实际上城镇平均户人口数量要小于该数据】计算全国有2.15亿城市家庭。如果，假设我国首批房产消费者为相对富裕的人群的话，那么我国房地产市场目前为止也仅为最有钱的20%的家庭在服务，加之一些小产权房及隐形住房因素，现阶段也只满足了城镇人口住房需求的30%。这一数据可以从正面反映出房地产市场上的供给严重失衡。同时，国内的金融市场投资产品不丰富及渠道不畅，使得高净值人群【可投资资产在1000万元以上】的85%，在2009年以前把房产作为资产保值增值的一个最重要的手段【贝恩集团2009私人财富报告】。随着高净值人群的不断增加，房地产市场供求失衡的现象也越发明显。随着供求关系的进一步失衡，市场上直接的反映就是产品的供不应求。居民收入水平没有得到有效提高是造成短期内供给过剩的罪魁祸首房产的供不应求使得房地产开发企业赚得“锅满钵平”，在资本逐利性的驱使下众多非相关的企业纷纷赤膊上阵加入房地产市场。“造就”了2000年以后持续出现新建住宅和实际销售住宅之间的比例差距，根据博志成研究院统计数据显示，最近几年这一差距更是达到了惊人的40%【图2】，大量空置房产的出现，成为了国内众多“经济学者”所谓的房地产泡沫的重要依据。从上面的分析中我们可以看出来虽然空置面积总量巨大，可相对于只满足了30%的市场来说还远远不能称之为是市场泡沫。是什么造成了如此巨量的空置呢？下面我们来看这组数据：2011年全国在岗职工社会平均工资为32736元/年，2000年这一数字为9371元/年，增长了3.4倍左右，在此10年间房价增长何止10倍以上。这样我们就不难理解为什么会存在如此巨量的空置了，归根结底是由于居民收入水平没有得到有效提高，造成了一定意义上的购买力失衡。所以，本轮房地产市场调控的目的可以理解为控制新建住宅数量，消化空置性住房，增加市场供给及逐步实现居民收入的有效提高。从目的性上来看本轮调控与正常的市场修正行为并无二致。我国不断加速的城市化进程将进一步激发大量的住房需求我国从2000年城镇化率不足38%，到第六次人口普查结束我国城镇化率达到49.68%，累计增长城镇人口2.07亿人，平均每年增长2000万人。同时，未来十五年间，我国整体城镇人口的增长规模将超过26％，大约有1.68亿农民从农村转移到城市，到2025年我国城市化率将达到75%，基本达到发达国家城镇化水平【国家十二五战略规划】。如此庞大的人口迁徙，这很可能是迄今为止人类历史上规模最大的一次。大量的新增城镇人口必然导致大量的住房需求，所以说，城镇化将是我国房地产刚性需求的重要支柱之一。城市化进程加速的同时也带来了一系列的问题。例如：农村转移到城里的农民都是相对收入较低，生存就业能力较差的人群，这类人群的住房需求如何解决，将会成为社会发展的一个重要课题。从稳定社会发展角度考虑，这也正是国家在“十二五”期间内制定3600万套保障性住房的初衷之一，虽然不能完全满足近5000万套住房的整体需求，却也能在一定程度上缓解部分进城农民的住房需求，尤其在城镇化发展相对薄弱的中西部城市。因为相比较东南沿海、环渤海等经济发达地区城镇化发展空间有限不同，未来城镇化发展最为迅猛的应为中西部欠发达地区。这样就会造成，中西部地区城市会接纳更多的农民进城。这也正是为什么大量的保障性住房，要建设在远离一线城市的二三线城市的重要原因。随着中西部地区的城镇化发展不断加快，大量的劳动力从农村走向城市，必然需要更多的就业岗位。这就造成了另外一种劳动力供求的失衡，降低了该城市的劳动力成本。同时，沿海地区的制造型企业，由于受到连年增长的劳动力成本束缚很难有新的突破。所以，众多厂商急需寻求新的利润增长点。中西部地区大量的“廉价”劳动力，无疑就成为了这些厂商不断追逐的目标。内地城市便宜的劳动力，以及近年来逐渐完善的基础设施，对成本压力巨大的沿海制造业产生了足够大的吸引力。富士康、惠普、佳能等国际知名厂商纷纷向内陆地区转移就是很好的佐证。国际知名企业的制造业基地的转移，将会带动当地经济快速发展，并进一步推动城镇化建设进程，同时也会提高了当地居民的收入水平。这样就可以解释，为什么“外资房企”纷纷在大连、重庆、西安等区域伸手拿地。因为，这些城市得天独厚的地缘优势，出色的交通条件，周边大量的非城镇人口规模，优秀的地区经济辐射力，无一不是“沿海制造型企业”转移阵地需要重点考虑的制约因素。收入的增加、家庭小规模化、传统观念等微观因素都将支撑未来房地产市场的发展上述观点可以理解为宏观层面支撑房地产行业未来发展的因素，下面从微观层面来分析房地产行业的刚性需求。博志成研究院经过大量的研究发现，人均居住面积与一个国家整体的经济发达水平和人均收入水平有很强的关联性。具体来说，有上百个变量可以决定人均居住面积，如收入、人口密度、汽车拥有量等。《中国发展报告2010》预测，未来10年城镇人均可支配收入将增长2.6倍，到2020年人均可支配收入将达到51310元/年。同时，随着收入水平的提高，人们对高品质住宅的期望值也更加高涨。加之，受传统文化影响人们对房产的偏好尤为突出。　　同样，不断缩小的家庭规模也推动了住房需求。根据第六次人口普查数据来看，我国家庭的平均规模从2000年每户3.44个人，下降到现如今的3.10个人，加之庞大的人口基数10年间增加近5000万套的住房需求。此外，社科院的一份调查显示，我国的房龄仅有30年，而英国的房龄达132年。在不断的拆、建过程中，也产生了大量的房屋需求。家庭小规模化和房龄过短产生了不可抑制的住房需求，具体表现在人均居住面积的选择上。“以当前我国人均收入水平测算，人均居住面积应该是20.3平方米，但实际数据是30平方米”【经济学人】。超标的人均居住面积，再乘以数亿迁入城镇的人口，如此巨大的住房需求在微观层面支撑了我国房地产业未来的发展趋势。一旦市场达到平衡点，新的一轮房地产上升期将要开始综上所述，虽然在刚性需求下，我国房地产行业整体趋势向好，但存在较大的区域差异。针对个别地方数量惊人的剩余住房供给，房地产调控是必要的也是必须得。目前，ZF“限购令”等行政调控手段已导致楼市陷入胶着状态。人们观望未来态势如何发展，企业陷入资金链断裂等漩涡不能自拔，表面上来看都是房地产行业到了最“水深火热”的时刻。但是，抛弃微观的现象来看一下宏观的本质，在没有被过热的市场伤及经济命脉的时刻及时遏制，恢复供求关系，寻求一种人为的市场修正不失为一种加速市场改革的良策。这段时期正好可以理解为市场修正的最佳时机，在修正过程中不断寻找供求双方的平衡点。总之，ZF针对房地产的控制措施所产生的最坏结果，不过是导致短期内房地产行业发展缓慢。不可逆转的城镇化进程，汹涌的刚性需求，文化独特性以及房地产作为保值增值的投资品相对较轻的税负，在未来很长一段时期内都不会有显著改变。在市场修正的期间内，一方面市场可找到供求平衡点，另一方面ZF也需要思考，如何妥善的应对强劲的刚性需求，一旦供求平衡点找到，现今的胶着状态一定会被打破，房地产新的一轮上升期将要开始。作者：博志成研究院高级咨询师刘鑫博志成研究院博志成研究院是房地产行业专业研究机构，一直致力房地产行业深度研究，为房地产企业提供系统解决方案。研究内容包括行业政策、行业热点、标杆企业等多个领域，长期与国家部委合作开展课题研究。博志成研究院定期发布研究报告，并通过专题沙龙、课题研讨等形式与业界同仁分享研究成果。博志成研究院聘请多位业内知名专家作为顾问，不断提升研究水平。博志成研究院由行业研究中心、企业研究中心、国家课题研究等部门组成，拥有一支专业的研究团队。