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独家：王石警告中国房地产泡沫
中国最大地产开发商万科企业股份有限公司董事长王石警告说，中国一些最大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，可能会给市场造成破坏性后果。http://cn.wsj.com/pictures/format/vid.gifhttp://cn.wsj.com/pictures/photo/article/top167/wangshi_01.jpghttp://cn.wsj.com/pictures/format/icon_video.gif专访王石(一)：警惕房地产泡沫扩散万科公司董事长王石近日接受了《华尔街日报》的独家采访。他分析了近年来中国房地产市场的发展情况以及金融危机对中国房地产市场的影响。他认为，目前诸如北京、上海等一线城市的房价肯定存在泡沫。从全国整体来看，泡沫特征还不明显。但如果泡沫向二线、三线城市扩散，情况将十分令人担忧……王石在接受《华尔街日报》独家专访中说，为了避免中国经济陷入全球经济衰退，中国政府一年前实施了刺激政策，一定程度上推动在全球金融危机来袭之前陷入严重困境的中国房地产市场从根本上出现好转。王石说，受此影响，中国房地产价格今年出现回升，虽然目前大多数中国城市今年的房价涨幅还不是很大，但在北京、上海和深圳等城市，房价飙升程度令人惊讶。王石说，就全国而言，情况还没有发展成为一场房地产泡沫。但就单独城市，以及一些主要城市来说，泡沫是显然存在的。这点毫无疑问，我对此非常担心。王石说，他担心这种势头可能会波及二线城市，这样一来其性质就会类似日本历时十年、于上世纪九十年代初破灭的房地产泡沫。25年前，王石创立了万科，如今已将其打造成中国房地产市场最大的开发商。中国是全球增长最快的房地产市场之一。房地产市场是中国经济今年最为强劲的组成部分之一，目前关于中国房地产市场上投机活动新危险的争论不断升温，而王石这番话是其中最具警戒意味的。今年前10个月中国售出的住房总面积较上年同期增长了50%。整体房价涨幅相对温和，今年前10个月累计上涨了4%左右。但在一些城市，房价涨幅明显较快：中国国家发展和改革委员会的数据显示，杭州房价同期上涨了6.6%，深圳房价飙升了13.8%。http://cn.wsj.com/photo/wangke_r.gif全国性房地产崩溃给美国和欧洲带来了沉重打击，并引发了全球经济衰退。然而中国并不存在会引发这种状况的系统性缺陷。中国几乎不存在住房贷款证券化，购房者可获得贷款的上限为房屋价格的70%──购买第二套房产的贷款比例更低──杜绝了美国住房泡沫中的那种零首付抵押贷款现象。很多分析师说，随着不断扩大的城市人口变得更加富有，中国仍然存在巨大的新住房需求。市场担心失控的投机活动可能会引发一个长期的需求停滞时期，重创房地产和建筑行业，抽去中国经济的一根主心骨。短期而言，地产开发商因为土地价格飙升而导致未来利润面临压力。王石没有具体谈到这个问题，但其他中国开发商警告说，一些城市的土地价格已经急剧上涨，如果不大幅提高未来的房屋售价，就很难从未来的开发项目中赚钱。中国房地产市场去年陷入了低谷。在房屋销量和房价飙升数年之后，中国政府2007年开始对房地产行业的销售和贷款实施限制。就全国而言，中国房价在2008年7月见顶，去年10月中国住宅销量同比下滑了17%。负债累累的开发商资金日渐紧张。2008年11月，随着全球金融危机加剧，中国政府宣布了人民币4万亿元（约合5,850亿美元）的经济刺激计划，并开始激励银行增加放贷。这导致中国银行业新增贷款激增──其中很大一部分流入了房地产行业──市场人气也因此急剧回升。今年3月，房屋均价再次开始出现月度环比上涨。http://cn.wsj.com/photo/wangshi.jpgJeromeFavre/BloombergNews万科企业股份有限公司董事长王石王石说，如果金融危机没有发生，中国政府继续实施宏观经济调控，那么中国三分之一的地产开发商都会陷入严重的困境。万科是中国经济复苏的一个主要受益者，王石大体上也赞同中国政府的刺激措施。王石说，万科在中国30多个城市拥有业务，公司今年早些时候预计今年房地产销售总额将不到人民币550亿元。但他现在预计，今年房地产销售总额实际上将突破人民币600亿元，明年将达到人民币800亿元。今年前9个月万科收入同比增长32%，至人民币279.9亿元，同期净利润同比增长30%，至人民币29.6亿元。王石没有对化解潜在资产泡沫提出具体的政策对策。中国政府经常对在政治上相当敏感的房地产相关政策进行调整，分析人士目前正在争论政府是否即将出台新措施。今年58岁的王石说，总的来说，他对中国经济前景持谨慎乐观态度。但他对明年资产价格因为巨额刺激计划而持续暴涨的前景表示担忧，认为这种情况可能会很难挽回。王石说，这种货币扩张已经进入了固定资产投资和基础设施领域，这可不是说喊停就能停的。
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房地产市场的"喧哗与骚动"
虽然国内经济刚刚有好转苗头，国家统计局公布的5月份CPI、PPI都有下降，但房地产市场德喧哗声已经出现。据国家统计局10日公布，1－5月全国完成房地产开发投资10165亿元人民币，同比增长6.8%，增幅比1－4月提高1.9个百分点，比去年同期回落25.1个百分点。其中，商品住宅完成投资7105亿元，同比增长4.4%，比1－4月提高1.0个百分点，比去年同期回落30.6个百分点，占房地产开发投资的比重为69.9%。从商品房销售情况看，1－5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。其中，商品住宅销售面积增长26.7%；办公楼销售面积下降1.8%；商业营业用房销售面积增长18.3%。1－5月，商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。其中，商品住宅销售额增长49.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长11.6%和27.9%。从统计局的数字上可以明显看出，不仅楼市成交量出现了明显上涨，目前房地产投资也开始加速，这表明房地产商对市场未来走势明显看好了，这种乐观情绪也可以从近期土地出让市场中的热闹景气中看出来。6月份的第一周，全国土地市场由“地段性”回暖开始转向全面复苏。从公开媒体报道所见，不仅北京、深圳等一线城市经营性地块交易火爆，没有流拍现象，武汉、宁波等二线城市也“地王”频出，地块大幅溢价成交。中国指数研究院数据信息中心监测显示，6月1日至7日，全国20个重点城市共推出土地124宗，环比增加25%，推出土地面积608万平方米，环比增加24%；成交土地42宗，环比微降5%，成交土地面积173万平方米，环比增加14%。其中，武汉是本周交易最活跃的城市。10宗地约46万平方米全部成交，成交金额达29.3亿元。据了解，万科、金地、雅戈尔、中洲宝城等开发企业频频出手，布局土地市场。中洲宝城布局深圳，26.1亿元拿下深圳3宗捆绑商住地块；雅戈尔布局宁波，10.28亿元又拿“地王”，溢价水平达111%。广东出现需销售价格3万/平方米才能保本的地价；上海长宁区周家桥街道91街坊地块紧邻市中心，挂牌价是去年相同区域成交价格的一半，报名开发商超过10家，上海或将掀起新一轮的“抢地”大战。从当前土地市场的回暖来看，在国家事实上把房地产作为刺激经济“抓手”的背景下，市场回暖的速度已超过预期，而这种乐观预期又会带动更多的资金进入房地产市场。房地产市场的回暖，将会进一步推动宏观经济的回暖。种种迹象表明，房地产市场又即将喧哗与骚动起来了。
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关于中国房地产市场的11个基本事实
为什么曾被媒体称之为史上最严厉调控的房地产调控政策，最终也难免以“越调越涨”方式告终呢？理性的逻辑告诉我们：那一定是因为它没有找到问题的真正原因，或者措施的针对性和力度不够强，即要么是政策的问题要么是执行的问题，也可能是兼而有之！为解释这一现象，分析得出以下中国房地产市场的几个基本事实。1、市场价格的自然上涨一定是因为供给无法满足需求，即‘供不应求’。房价如果真的上涨（排除人为因素导致的虚假上涨），而且成交量没有大幅萎缩（假设市场只成交了一套房子，而价格却提升了很多，显然这种上涨不可持续且不具讨论意义），那么一定是因为需求的强度超过了供给的能力。2、供给能力受到政府的限制。最明显的例子就是现在已尽人皆知的土地垄断，地方政府靠卖地赚钱显然是不愿意地价、房价跌的；再比如便宜的小产权房，尽管买卖双方及开发商都乐意，但是政府却不愿意，因为政府想做独门生意，这么做不是抢政府的生意吗？官员也不乐意，因为把政府晾在一边，官员上哪去寻租呢？这不是断人家财路吗？所以最近媒体报道贪官大多与地产商有所勾结并不让人感到意外。归根结底，供给能力限制是一个既得利益者不受有效制约的结果，反映的是其相对于大众的强势地位。3、有效需求强劲。大致可分为两种：投资需求和居住需求。有效需求中有多少是投资需求？虽然没有准确的数字，但是房姐、房爷、房祖宗的出现，从十几套到几百套真是让人大跌眼镜、瞠目结舌。由此可以肯定投资需求占有相当大的比重。4、房价上涨和旺盛的投资需求挤出居住需求，导致当地产市场泡沫化。投资需求的价格弹性很小甚至是正的，即价格越涨投资需求越旺盛；而居住需求则不同，对于大众来说，高昂的房价无疑是一笔沉重的负担，尽管一些人被迫当起了房奴，但是价格的上涨还是将很多原本应该买得起房的人挡在了门外（收入增长远远赶不上房价上涨），使其成为潜在需求而非有效需求，从而导致了当地产市场的泡沫化。5、中国的贫富分化加剧、投资渠道狭窄，在房地产市场中产生更多的投资需求。即使是不太可信的官方数据也显示中国的基尼系数---贫富分化程度很高，而外界的数据则更高可能接近拉美国家的水平，存在社会动荡的风险，所为政府为什么老是要说‘维稳’两个字。贫富分化在房产持有环节表现为，少数人持有巨量的房产，而其他人则只持有很少的房产。6、巨大的投资需求产生巨量的潜在供给。上一个事实使得房地产市场中充斥着投资需求，房地产价格上涨预期和惜售心理让这些需求不断沉淀，一方面加剧了供给能力不足的现象，另一方面转化为大量的潜在供给，房姐、房爷、房祖宗，就是这些潜在供给者。7、房地产价格上涨预期一方面导致需求强劲，另一方面抑制投资者持有的房产转化为供给。就像大坝蓄水，投资者不断的买房并持有，导致房地产市场的潜在供给不断增加。8、政府的既得利益和腐败导致保障房政策达不到预期效果。一方面政府没有动力建保障房，于是很多单位房挂上了保障房的名字，另一方面一些人开着宝马住保障房。9、房产是许多腐败分子保留财产的方式。腐败越严重，腐败分子持有的住房和这类的房地产潜在供给就越多。而腐败确实非常严重，住建部搞得房产信息联网遭到了地方政府其实就是大批腐败分子的强烈抵制，能否推行下去还很难说，但已经反映了问题的严重性。10、政府官员偏好打造大城市，导致资源过度集中于大城市，所以中国人都爱往大城市挤，推高了城市房价。这源于政府官员们的好大喜功和自我膨胀，之前推出的城镇化草案中县扩市、打造大城市超级城市的计划就是明证，从根源上说涉及财税体制乃至政治体制的问题11、中国的房地产市场是一个风险黑洞，有累卵之危。我们不知道中国有多少闲置房产，也不知道中国房产的集中度有多高，所以我们也不知道泡沫有多大，住建部想搞清楚却遇到了强大的阻力，于是在这许多的不知道之下，中国的房地产市场成了一个风险黑洞，而像以往的一切危机一样，当我们确切知道的时候，恐怕已经为时已晚。总结起来，中国的高房价反映的是以下一些社会现实：政府土地垄断、政府及官员等既得利益者的强势、严重的贫富分化、严重的腐败、诸多行业政府特许垄断经营导致的投资渠道狭窄，财税体制和政治体制问题以及中国人一些观念的影响。所以房价问题其实只是中国政治、经济乃至文化观念等方面的一个缩影，管中窥豹也能见豹一斑。之前的调控屡战屡败，就是因为没有抓住问题的核心，改革的决心、魄力不够，政策往往雷声大雨点小，最终的结果可想而知，治不了标更治不了本。找到了问题的症结所在，应对措施其实也很简单。第一，放开土地市场，允许自由交易。仅此一条，即是对房价上涨预期即是毁灭性的打击，犹如釜底抽薪。这将直接扭转房价上涨预期，同时增加无限的土地供给。为什么说是毁灭性的呢？因为一旦预期逆转，旺盛的投资需求将瞬间灰飞烟灭，居住需求也将大受影响，而同时大量的潜在供给将变成现实的供给，供需力量对比迅速逆转，供过于求导致房价下跌的速度甚至超过上涨的速度。而且此举还能直接斩断了既得利益者之手，挽救无数潜在的贪腐分子。第二，放开金融、能源等诸多政府限制领域，允许民营资本进入。大禹治水能成功，关键是堵疏结合，堵的目的其实是为了疏导，第一条是堵的措施，第二条则是为了疏。第三，打破城乡二元结构，大力发展小城市、卫星城市和乡镇。乡镇一级政府进行民主化改革，必须直选，并逐步推向县级，否则再多的资源投入都会被贪官污吏吞噬。改革财税体制，大体按照常住人口多少分配财税资源，避免资源过度集中于大中城市。第四，进行民主化改革，在政治上给人民话语权，为削弱和抗衡强势既得利益集团提供政治平台，并从体制、机制层面反腐。但是，对于能否实行我也并不乐观，因为无论那一条都会触及强大的既得利益，必将遭遇强大的阻力，但是除此之外没有再好的办法，或者就等待泡沫越吹越大直到破灭吧。
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2010年房地产优惠政策解读
【相关政策】国务院常务会议：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院办公厅12月9日消息，国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。【多方观点】取消二手房转让优惠政策影响甚微国务院常务会议9日研究决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。分析师认为，预计除对房产经纪业务产生轻微的影响外，对购房者而言影响将更多在心里层面，微调不太可能损及国内房地产业整体发展前景。取消二手房营业税优惠还不足以平抑高房价国家发改委主任张平亦表示，国家将完善住房消费和调控政策，增加中低价位房和限价商品房的供应，抑制投机性购房。国信证券：房地产政策已从宽松转为中性偏暖国信证券指出，商品房交易市场回暖明显，营业税优惠政策到期终止合情合理，预计在加息周期到来之前，政策面将维持中性偏暖，楼市和地产股在短暂震荡调整后仍有望稳步上行。二手房营业税惠政终止难降楼市“虚火”国务院决定将二手房转让营业税征免时限恢复至5年，宣告为期一年的营业税优惠政策就此终止。分析人士认为，尽管优惠政策结束会抑制部分投机行为，但从历史经验看，真正抑制投机效果可能并不明显。【空方观点】楼市政策微调释放遏制泡沫信号国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这充分显示出中国官方遏制楼市泡沫，微调房地产政策的信号。营业税优惠政策终止将抑制短期投机需求国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，而其他住房消费政策则继续实施。进一步明确了2010年国家将分别对待两类不同购房需求，短期的炒房投机需求将得到抑制。楼市明确政策走向炒房等投机需求面临降温从中央经济工作会议强调支持居民自住和改善性购房需求，到国务院常务会议提出终止营业税优惠，可以看出2010年的房地产政策走向。一方面，内需尤其是消费需求仍有待扩大，普通住房消费仍将鼓励；另一方面，房价上涨较快等问题需要逐步解决，短期“炒房”等投机性需求将面临抑制。营业税优惠终止抑制投机楼市政变剑指高房价国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。业内专家分析，营业税优惠终止传递了政府鼓励自住型和改善型购房需求，抑制投资投机性购房需求的政策信号，长期来看，有助稳定市场、抑制房价快速上涨。联合证券：税收优惠取消将抑制二手房交易国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。联合证券分析，个人住房转让营业税优惠政策取消，其直接影响是二手房市场交易将有所萎缩。而二手房交易受到遏制后，部分自住需求和改善性需求将向新房市场分流。原文地址：http://china.ibtimes.com/articles/20091211/fangwu-youhui_all.htm
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被娱乐化的房地产
上海闵行区倒房子那天，我正好在上海出差。早上起来，打开电脑看新闻的时候，刚看到图片，还以为是哪里搞定向爆破，一路看下来，难以置信。人的生命只有一次，任何楼房的拆毁也应该只有一次，但用这样“自杀”方式结束自己生命的楼房，可能这世界上也很少。中国人是一个把土地（住房）视为家庭最大财富的国家，从1980年邓小平提出住房分配制度改革的设想，并于次年开始住房商品化以来，到1998年完全取消福利分房，房地产成为了占据中国经济总量1/3的赫赫巨头。曾几何时，中国的首富里房地产老板也占了1/3强。事实上，走在北京、上海、深圳、重庆等中国的大都市里，看着一幢幢高楼林立，我也常常会感叹：中国的房地产企业不管有多少诟病，但他们实实在在的，为中国社会的发展做出了很大的贡献，绝大多数开发商做的房子质量还是应该没有问题的。可是，对于这个行业就不能说这样的话，像那些严重的质量问题，99%是好的都不行，只能是100%，幢幢房屋在它有限的生命中都应该100%是“房坚强”。中国的房地产业发展成就不可谓不大，中国人住房条件的改变也不可谓不大，但是，今天，这个几乎所有家庭都关心的行业，不知从何时开始像娱乐八卦新闻一样，常常被人们幽默、讽刺、挖苦，仿佛是坐在遥远的看台下，看着高高戏台上的演员表演。戏剧是拉远了距离的生活。戏剧化，代表着人已经从内心里把本来与自己息息相关的房地产戏剧化了：任凭房地产商们怎么折腾，我只当是看一场戏。因为中国人已经对中国的房地产表现了极大的无奈，哀莫大于心死，最远的距离是心的距离，当房地产也被娱乐化的时候，我们心里应该是轻松，还是沉重？从心理学角度上分析，压抑往往产生讽刺性的言行。法国人巴特在上世纪五十年代说：“活在我们这个矛盾已达极限的时代，何妨任讽刺、挖苦成为真理的代言？”因为土地与地方政府的关系太大，地方政府有着极强的话语权，房地产商也是一个与土地有直接关系的企业，这样，出现了高房价、豆腐渣工程就与一些地方政府的个别官员搅合在一起，才成为屡见不鲜的难题和新闻。新闻多了，麻木了，无奈了，也就自然地被人们开始娱乐化起来。更重要的是，当无奈、委屈、不信任纠结在一起的时候，人们对房地产的娱乐化可能朝我们不希望的非和谐方向发展，这才是各地政府应该引起重视的趋势。这样的娱乐化表达应该是黑色幽默：“a.楼房的一生应该这样度过：当它回首往事，不因偷工减料而悔恨，不因修修补补而羞愧；临拆时，它能够坦然地说:‘我把整个生命和全部精力，都献给了楼房最伟大的事业——为人类的安居乐业而挺立’。b.比萨斜塔不是也因为质量倾斜的吗？现在还是旅游胜地，干脆把这里也开发成旅游观光地方，所有房东债转股为股东，坐地收钱。c.房子在做俯卧撑。房子累了，休息一下。d.房价实在太高，撑不住了，就倒下了。e.查什么呀？整体倒下都没散架，真不识货！你在整个一建筑史上见过如此牛的建筑吗？真是建筑业的楷模，自豪呀！建议申请吉尼斯世界纪录。f.现在所有的问题都是‘压力差’造成的，‘压力差’应该是一个永恒的原理，与爱因斯坦相对论一样伟大，报评为2009年诺贝尔物理学奖。”………太多的娱乐化举无胜举，这其中，“不信任”是房地产娱乐化的根本缘由：一幢13层楼房整体倒塌的大事，政府出来做官方解释，不说则罢，政府一开口，几乎所有的人都没有被政府说服，群众是刁民?还是这种解释本身就没有想到去说服谁？哪怕事实真相就是这样完全合情合理。这里面的深层次社会原因，已经被太多人认识，但冰冻三尺非一日之寒，矛盾积累到了一定的程度，娱乐化就成为自然的结果。房地产娱乐化很简单很可乐，但要消除这种畸形的娱乐化，却并非易事。http://blog.sina.com.cn/s/blog_60ed588b0100eawf.html?tj=1
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【绩效管理】房地产行业如何实现绩效考评方案的优化 【关键词】绩效考评 中小企业 房
【关键词】绩效考评中小企业房地产行业F公司是一家成立于20世纪90年代、总注册资本1.3亿元、现有员工近200人，已实现累计开发面积超过150万平方米，总计投资超30亿元且拥有一级开发资质的中型房地产开发企业。2008年该公司实施全面绩效管理，并制定了严格的绩效考评指标体系。该绩效考评指标体系在平衡计分卡(BSC)的思想理念指引下对“公司整体经营计划”的目标进行分解(MBO)，同时结合项目开发全过程的关键节点计划完成情况，对高层和中层管理人员进行关键绩效指标(KPI)考核，对普通员工进行工作计划考核。其中，高层管理人员按年度进行考核，中层管理人员按季度进行考核，普通员工实行月计分、季考核。该绩效考评工作由人力资源部牵头，经营管理部负责绩效目标制定及考核，人力资源部负责考核数据的搜集汇总及绩效薪酬核算。F公司引入全面绩效管理后，在一定程度上提高了员工的工作积极性和公司业绩，但随着公司的不断发展和业务渠道的拓宽，该绩效考评指标体系的弊端也逐渐暴露出来，如经常出现部门目标超额完成，但公司整体业绩却未见实质性提高，项目进度慢，部门间协作不良等问题。为此，公司决定对公司的绩效管理进行彻底的诊断，并提出改善措施。通过问卷调查、访谈、座谈等方式，得出该公司绩效考评体系目前面临的主要问题及原因，如下：第一，绩效目标纵向支撑弱。首先，月度计划占考核指标体系的75%，但月度计划采取从下往上逐级汇总的方式制定，因此，不能有效地支撑公司年度经营目标的落实;其次，缺乏对公司战略目标的有效分解，公司年度目标制定与战略目标脱节。第二，职能部门与项目间横向拉动乏力。首先，节点奖励力度弱，且未以项目整体开发结果为导向，以项目结果为导向的横向拉动及部门间协同力度弱;其次，项目一、二级节点控制偏少，部门月度计划节点安排有较大的自由裁定空间，月度计划考核对横向目标一致性、耦合性的驱动力度弱;再次，职能部门与项目部考评指标缺乏直接联系，双方协同性较差，且互相推诿责任，项目进度常不能达到预期目标。第三，考核不客观。首先，项目关键节点缺少基准周期标准，不利于通过基本目标和挑战性目标设定以及对非长期性的周期项目进行正向激励;其次，员工个人业绩采取强制排序方式，部门负责人考核压力过大，反而易造成平均主义(轮流坐庄)及唯结果导向，从而疏于业绩及技能的沟通指导。F公司的考评体系之所以出现混乱，其很大一部分原因在于考评指标设定的不合理。不同的企业需要引入不同类型的绩效管理体系，并且要针对企业本身的问题来设计，切忌跟风。人力资源专家华恒智信的咨询师赵兴燕女士认为，绩效考核指标的设置可分为：战略导向、结果导向和问题导向。战略导向即是以企业的整体战略为目标设置的绩效考核指标。本例中F公司年度目标与战略目标相脱节，就体现了其绩效考核指标设置的不合理性——没有以整体战略为导向，而是以部门目标为导向。应当将战略目标分解，并且自上而下地制定计划，从年度目标，再到季度目标，月度目标，有效地避免战略目标和制定计划的脱节。但同时，也不得不注意一个问题，工作计划由上而下地制定，不免就带有分配任务的性质，不同部门之间，高层与普通员工之间可能会存在信息沟通不到位的情况，可能会出现分配给个人的任务过多或过少，而不是按照个人能力来订制的情况，从而导致效率的降低。针对部门间协作不良的问题，则可以采用问题导向的绩效考核指标的设置方法，在明确跨部门协作的岗位职责的基础上，针对关键事项，影响协作效率和工作进展的关键点设定考核指标。需要注意的是，考核结果不仅仅要量化，还应该注意其记录的客观性，以此来确保考核的公正。可以设立专门的监督和检查程序，来确保记录的真实性。另外，绩效考核想要落到实处，还必须注重考核结果的反馈，公司要提供完备的员工反馈机制，使得员工的意见能够清晰地上传，这也体现了考核的公平公开原则。
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湘财证券：银行业—国务院促进房地产健康发展政策或对银行形成利好-091216
【银行业研究报告内容摘要】事件：国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。银监会11日的主席会议研究部署贷款管理"三个办法一个指引"的相关工作。投资要点与关注：10年银行信贷将真正实现"适度"宽松，新增信贷或不超过7万亿结合我们最近的银行调研结果以及相关会议决策的出台，我们对2010年全行业信贷增量持谨慎态度。我们预计，在实体经济不出现意外探底的情况下，10年新增信贷不会超过7万亿，相对于今年来说是真正的"适度"宽松。信贷"适度"宽松以及房地产政策导向将利好银行我们认为，"适度"宽松的信贷增量既有利于银行的房地产贷款，也有利于银行的按揭贷款，因为按照"三个办法一个指引"执行的开发贷将对房地产信贷质量形成支撑，并且"适度"宽松的信贷也将对银行按揭收益率形成支撑。国务院对房地产行业健康发展的两方面的决议值得关注：1、"要继续大规模推进保障性安居工程建设"以及"全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作"。我们认为对棚户区的改造以及保障性住房的大规模推进的供给效果将主要在2011年后体现，10年或许加大短期的住房需求，因此短期和中期都将对房地产市场形成支撑，相关信贷质量可控。并且按揭需求的刚性将使按揭上浮（相对7折）的占比逐步提高。2、"继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控"，以及"加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险"。我们认为决议提到的"金融手段"以及"差别化信贷政策"或意味着10年的按揭贷款政策收紧，其中一套房贷款收紧的可能性不大，二套房贷款收紧可能性很大，这样可以较有效的抑制投机性购房。在房地产行业保持平稳的前提下，按揭贷款政策收紧将有利于银行业的业绩。二套房贷款若收紧，那些银行将受益明显？根据09年中期数据，兴业、招行、深发展和中国银行的按揭贷款占比较高（图1）。我们在按揭贷款的15%、30%或50%为二套房贷款的假设前提下，测算二套房贷款收紧（70%到85%）对净息差的敏感性结果显示，兴行、招行、深发展、北京银行、浦发银行和中国银行敏感性较高（见表1）。维持对深发展、兴业银行、招商银行和北京银行的"买入"评级。
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2008年中国房地产融资策略研究报告
目录第一章房地产融资走向多元化.......................9第二章房地产企业克服障碍迅速融资................16第三章国内商业银行贷款........................23第四章国外商业银行贷款融资.....................33第五章投资信托融资............................38第六章投资基金融资............................53第七章境内上市融资............................65第八章境外上市融资............................74第九章企业并购融资............................90第十章合作开发融资...........................102第十一章短期融资券融资.......................108第十二章金融租赁融资.........................112第十三章典当融资.............................117第十四章私募基金融资.........................122
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09上半年房地产十大关键词
十个关键词解读09年上半年中国房地产市场的起伏价格上涨由于一二手房价之间存在相互影响，在成交量持续火爆的情况下，近期两者交替涨价现象显著。春节成交活跃，二手房业主不断小幅上调房价，根据中原领先指数系统显示，2，3月份起各地二手房价格开始缓慢上涨。随后4，5月份，开发商也加大新盘上市速度，而开盘价格也明显上调，而这又进一步推动了周边二手房价格的加速上涨。中原领先指数显示，4月份起，各地二手房价呈现加速上涨。超越高峰2009年上半年各地一手住宅成交延续了08年底初露的回暖势头，呈现量价齐升的态势。成交量持续数月大幅增长，至5~6月涨幅逐渐缩小，但总体成交量仍处高位。成交价格在持续一段小幅增长后，自第二季度加速上涨。各城市上半年的月均成交量均大幅超过2008年水平，与2007年这一历史高位相比，也普遍逼近甚至已近超越。与2008年低潮相比，节后各地二手房市场率先复苏并快速反弹。除深圳外，其他城市2009年上半年各地二手住宅成交量均创新高，其中上海甚至比2007年高峰时同期高出约40%；深圳上半年二手住宅成交量仍低于高峰2007年同期25%左右，但已处于较高水平。项目资本金比例为扩大国内需求，促进结构调整，国务院决定自5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行调整。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%，而调整前该比例为35%。高档住宅2009年春节后，刚性需求集中释放的情况下，普通住宅市场率先回暖。随着整体市场成交量的提升，高档住宅市场也随之活跃，所占成交比重明显增加。高端市场迅速回暖，一方面是受到政策和信贷方面因素的刺激。另一方面，也是因为当前经济形势下，资金并无更好的投资机会。在预计可能出现通胀的情况下，资金转而流向房地产市场，寻求保值增值，而具有良好升值潜力的高端住宅市场成为这类投资者的首选信贷放量2009年上半年，人民币各项贷款增加7.37万亿元，同比多增4.92万亿元。其中，居民户贷款增加10607亿元，同比多增5990亿元。十届全国人大常委会副委员长成思危表示，今年一季度以来信贷快速增长，其中确有一部分资金流入了股市和楼市，这也是造成目前股市和楼市暂时回暖的原因之一。投资需求2009年上半年活跃的市场成交，是宏观政策持续支持下，各类需求的接力介入共同促成。市场最初的回暖，主要是受到积压的刚性需求持续释放的带动。在直接的信贷优惠和税收减免等一系列政策利好的刺激下，去年下半年以来低迷市场氛围所压抑的刚性购房需求逐步释放，推动了市场的触底反弹。随着市场火爆行情的延续，以高端住宅成交为特征的投资性需求也开始进入市场。加之大量避险资金投入房地产市场，自3、4月份以来，各地成交中投资性需求的比重逐步增加，并填补了刚性需求回落后的空白，令成交量维持高位。库存下降2009年上半年住宅市场强力反弹，中原监测的十家标杆上市房企表现优异，再次跑赢大市。按销售金额计算，10家房企的总市场占有率从2008年底的8.12%上升至10.55%。2009年6月底，十家标杆房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1012万平方米，环比上月继续下降18%。近5个月，标杆房企每月库存消化量均维持在200万平方米左右，库存率从年初的12个月下降至6月底的约5个月，且新增供应有所放缓，受此影响，预计7月标杆房企成交量将有所回落。区域规划在短短的两个月内，有五个区域发展规划获得国务院的批准，这在我国是绝无仅有的"大动作"。（表1）http://www.gemag.com.cn/gemag/eWebEditor/UploadFile/2009722163340202.jpg住房保障2009年，中央安排保障性安居工程建设投资补助315亿元。目前除煤矿棚户区改造22亿元未下达，其余已全部下达。另外，2009年度中央财政还安排廉租住房保障专项补助资金130亿元，安排农房改造资金25亿元，已全部下达。粗略算来，2009年上半年，中央对于保障性安居工程建设的补助，总共投入不下400亿元，超过此前10年投入总和。（表2）http://www.gemag.com.cn/gemag/eWebEditor/UploadFile/2009722163335764.jpg地王频现http://www.gemag.com.cn/gemag/eWebEditor/UploadFile/2009722163329925.jpg
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2010年房地产行业投资策略：政策转向，等待投资良机-091229
【名称及出版时间】：国都证券-2010年房地产行业投资策略：政策转向，等待投资良机-091229.pdf【来源】：国都证券【文件格式】：PDF【页数】：21【内容提要】：目录1、2009年房地产市场回顾.................................................................................................................................................41.1商品房销售量价齐升.................................................................................................................................................41.2房地产投资增速明显回升.........................................................................................................................................51.3土地市场竞争异常激烈.............................................................................................................................................61.4重点城市房地产市场跟踪........................................................................................................................................72、政策转向拐点确立..........................................................................................................................................................82.1政策超预期密集出台，政策转向拐点确立.............................................................................................................82.2政策调控的背景与意图.............................................................................................................................................92.3政策评价与后续政策展望.......................................................................................................................................1032010年房地产市场判断...............................................................................................................................................103.1供需关系：短期供不应求，中长期趋于缓和.......................................................................................................103.2房价涨幅已经抵消利率及政策优惠幅度...............................................................................................................123.32010年房价可能形成阶段性顶部...........................................................................................................................143.4信贷增速下降将带来商品房成交量增速正相关...................................................................................................153.5预计2010年成交量增速明显放缓.........................................................................................................................163.6土地资源争夺就仍将激烈.......................................................................................................................................174投资策略：政策转向拐点确立，等待投资良机...........................................................................................................174.1投资思路：自上而下看行业，自下而上选个股...................................................................................................174.2投资时机的把握.......................................................................................................................................................184.3重点跟踪公司盈利预测与投资评级.......................................................................................................................195风险分析.........................................................................................................................................................................19
