-
郑秋磊：美国房地产市场出现调整需求
美国房地产市场出现调整需求银价近期升势有望继续维持正如笔者昨日所预期的，底特律城市破产案有可能影响本周一到周三的美国房地产整体数据。周一公布的美国成屋销售数据出现了意外下滑，印证了笔者对底特律城市破产案的猜想（详情请见《7月第四周投资分析》）。在周二的投资报告中，笔者给出了明确的观点，接下来公布的房价指数和新屋销售数据，极有可能也会关联出现下滑，从而打压美元继续下行。那么昨日公布的房价指数的表现确实不尽如人意，美国5月FHFA(联邦房屋金融局)房价环比上涨0.7%，市场预期上涨0.8%，4月上涨幅度从0.7%修正至0.5%。http://img1.gtimg.com/finance/pics/hv1/142/43/1378/89615557.jpg图中红色线表示的是房价指数的年率，也就是同比。可以清晰地看到，自从2011年5月以来，房价指数同比呈现强劲的增长态势，中间并未出现太多的波折。而在最近两个月，房价同比变化增势放缓。虽然前期在2012年的5、6月份也出现过增长放缓的态势，但是与此次放缓不同的是，2012年放缓前房价指数有过一波急速上升，而此次放缓之前，房价同比变化明显上升乏力。从这一区别中，笔者认为，美国房价有可能在近期出现一定的回调。依然是老调重弹，美国经济对房地产的依赖要比一般的预期强很多，所以房价在未来两三个月走熊，就会影响到国外资本对美国经济的投资热情，从而有可能引发资本外流。美元汇率就会贬值，银价目前的小幅升势则有希望维持一段时间。今天公布的美国新屋销售数据不出意外的话依然会继续下滑，那么美元的跌势和白银的升势都是可以预期的。这是截止今年5月份的新屋销售数据，可以看出自从金融危机以来，新屋销售呈现一个U形形态（图中的灰色柱），与房价指数同步，2011年5月份以来，新屋销售不断创下新高，预示着美国房地产刚性需求的旺盛。http://img1.gtimg.com/finance/pics/hv1/163/43/1378/89615578.jpg但是笔者注意到一个有意思的现象，那就是在2011年5月以前，随着房价指数的下跌，新屋销售的按揭利率（图中蓝色线）也在下跌，这很好理解，房价便宜后更多的人可以用更少的贷款买房了，对贷款需求的疲软自然带来利率的下降。然而，在2011年5月之后，随着房价的节节攀升，新屋销售的按揭利率却在不断下降，那么这就形成了一个正反馈系统：房价越高，贷款利率越低，那就会有更多的人选择贷款买房，这又刺激了房屋需求，从而推高了房价。这个游戏一旦无法持续——美联储缩紧货币政策之后——房价绝对会遭遇很大的一波调整。这个现象已经出现在二手房销售中。http://img1.gtimg.com/finance/pics/hv1/167/43/1378/89615582.jpg图中的红色线代表按揭利率，很明显在6月份已经开始抬头，其幅度也是近两年之最。代表二手房交易的资金面开始缩紧了，这在某种程度上证明了美联储悄悄地已经开始缩减购债规模。可以想象，在这样的前提下，今日公布的新屋销售数据，很大概率会疲软，而新屋销售的按揭利率则有可能上升，持续两年的正反馈环或者就这样结束了。综上所述，今日基本面的冲击依然是利空美元，利多白银的。具体操作可以关注银价4000元/千克支撑位的支撑强度。
-
2009年中国房地产行业年度报告
第一章 行业概述 一、房地产业的定义及报告的研究范围 二、房地产业发展的特征及主要影响因素 （一）房地产业发展的特征 （二）影响房地产业发展的主要因素 三、房地产业在国民经济中的地位与作用 （一）房地产业在国民经济发展中的支柱地位 （二）房地产业在国民经济发展中的拉动作用 四、2008年房地产市场整体情况 （一）从2007年的投资偏热转向2008年的市场调整 （二）2008年商品房销售量理性回归，自住型需求相对平稳 五、2008年房地产市场热点问题 （一）开发商资金链紧张，市场资金缺口大 （二）流拍、退地频现，地方政府"土地财政"模式有待改进 （三）房价下挫，退房纠纷时有发生 六、2009年房地产走势分析 （一）房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性 （二）开发投资增幅将进一步下降，融资手段亟需多元化 （三）以首次购房和改善型购房为主的自住型购房将稳定增长 （四）房地产市场宏观调控手段更加灵活审慎第二章 行业发展环境 一、宏观环境分析 （一）国际金融危机冲击中国实体经济，波及房地产市场 （二）资本市场低迷，房地产企业资金紧张 （三）下半年宏观调控导向的转变，适度缓解了企业压力 （四）保障性住房成为房地产市场焦点 二、行业政策法规环境分析 （一）行业监管体制 （二）行业法规政策 （三）2008年房地产相关政策评述 （四）2008年房地产政策效果评测 （五）2009年房地产政策预测第三章 房地产市场供给 一、土地市场运行状况 （一）土地开发、投资及购置情况 （二）土地市场存在的问题 二、房地产开发 （一）房地产开发规模与开工、竣工情况 （二）城镇住宅建设情况 （三）经济适用住房建设情况 （四）廉租房建设情况 三、房地产租赁市场运行情况 （一）房地产租赁的定义 （二）当前房地产租赁市场存在的主要问题 （三）房地产租赁市场发展趋势 四、房地产市场供给结构 （一）区域结构 （二）物业类型结构 五、房地产市场供给预测 （一）影响房地产市场供给的主要因素 （二）2008～2012年住宅供给发展趋势和预测第四章 房地产市场需求 一、2008年房地产市场需求状况 （一）需求总量 （二）需求结构 （三）需求特征分析 二、房地产市场需求预测 （一）影响房地产需求的主要因素 （二）房地产需求2009～2013年商品房市场需求发展趋势预测第五章 房地产市场供需平衡及价格走势 一、房地产市场供需平衡分析 （一）2008年一、二、三级房地产市场供求平衡状况 （二）不同类型房地产市场供求平衡状况 （三）房地产市场供求矛盾分析 （四）供求平衡发展趋势及预测 二、房地产市场价格及走势判断 （一）2008年房地产销售价格水平和特点 （二）房地产价格形成机制 （三）主要城市房地产价格波动态势 （四）房地产价格走势及市场发展预测第六章 房地产投融资分析 一、投资规模及结构 （一）投资总量及增长 （二）投资的区域结构 （三）投资的物业类型结构 二、房地产融资分析 （一）房地产业融资规模及增长 （二）房地产融资渠道 （三）房地产融资存在的问题 三、个人购房贷款发展状况及存在的问题 （一）商业性住房贷款发展状况 （二）住房公积金贷款发展状况 四、行业投融资矛盾分析 五、房地产业投资前景预测 （一）房地产业整体发展前景 （二）房地产投资发展趋势及预测 六、投资建议 （一）主要投资机会及投资建议 （二）投资风险提示第七章 重点城市房地产市场发展状况 一、北京 （一）政策环境 （二）保障性住房发展状况 （三）市场供给 （四）房地产市场销售情况 （五）市场供需平衡及价格走势 （六）房地产市场发展趋势 二、上海 （一）政策环境 （二）保障性住房发展状况 （三）市场供给 （四）房地产市场销售情况 （五）市场供需平衡及价格走势 （六）房地产市场发展趋势 三、广州 （一）政策环境 （二）保障性住房发展状况 （三）市场供给 （四）房地产市场销售情况 （五）市场供需平衡及价格走势 （六）房地产市场发展趋势 四、重庆 （一）政策环境 （二）保障性住房发展状况 （三）市场供给 （四）房地产市场销售情况 （五）市场供需平衡及价格走势 （六）房地产市场发展趋势 五、杭州 （一）政策环境 （二）保障性住房发展状况 （三）市场供给 （四）房地产市场销售情况 （五）市场供需平衡及价格走势 （六）房地产市场发展趋势 六、成都 （一）政策环境 （二）保障性住房发展状况 （三）市场供给 （四）房地产市场销售情况 （五）市场供需平衡及价格走势 （六）房地产市场发展趋势 七、深圳 （一）政策环境 （二）保障性住房发展状况 （三）市场供给 （四）房地产市场销售情况 （五）市场供需平衡及价格走势 （六）房地产市场发展趋势第八章 房地产业及主要企业的运营状况 一、行业运营绩效 二、重点房地产企业经营状况 （一）万科 （二）保利地产 （三）招商地产 （四）北辰实业 （五）泛海建设
-
拯救房地产特殊利益集团的最后一计
１１月１０日上午，这也许是近十年来中国房地产开发商们最快乐的一个上午。这天，内阁要员和封疆大吏们齐聚北京，向全国发出七道圣旨。其中有关房地产的一条最为中外瞩目，在该敕谕中，房地产业在国民经济中的地位从“支柱产业”一跃而为“重要支柱产业”。不仅如此，对当前已陷入泥潭、虽经多方援手仍不能摆脱困境的房地产开发商，中枢也煞费苦心，使出了最后一个锦囊妙计，其决心之大、出手之快、力度之强，着实让人刮目相看。什么样的锦囊妙计呢？诸位请注意七项工作第三项中的这一句话：“要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设”。民生之形式顶于前，商生之实质躲于后。外表虽然冠冕堂皇，但“投资收购”这四个字却道尽内中玄机。一段时间以来，房地产开发商及围绕他们形成的特殊利益集团已成过街老鼠、人人喊打。特别是去年９.２７房贷新政后，整个房地产市场形势陡然逆转，开发商们的日子越来越难过，已有断炊之虞。人们普遍预测，猖獗十年之久的房地产特殊利益集团全面溃败的日子为时不远。然而，恐怕连开发商自己都没有料到的是，突然爆发的美国金融危机给了他们一个绝地求生的良机！今年８月份之后，从地方到中央的一系列救市政策让很多人大跌眼镜。地方政府本来就与开发商们沆瀣一气，出手救市不足为奇。没想到中央政府不久之后也跳将出来，要力保楼市稳定。这让那些力挺中央政府、相信中央决不会失信于民的公众利益捍卫者们大失所望、尴尬不已。但是，他们并没有因此泄气。他们坚持认为，决定这场斗争胜败的最后因素是广大的普通百姓，在当前房价仍然没有明显下降、仍然远远超过购房者购买能力的情况下，老百姓只要抱定再也不当房奴的决心，拒绝入市，则任何企图维持房地产暴利模式的企图都必然不会奏效、都必然会失败！一直到现在，整个房地产市场的形势也正如他们所料，观望情绪一如既往的浓厚，开发商依然叫苦不迭。但是突然，中央政府提出要以“快、重、准、实”之举收“立竿见影”之效，祭出了“要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设”这一以财政资金直接托市的法宝。明眼人一看便知，所谓“开发建设”是虚，远水解不了近渴，地方政府也绝无积极性；“投资收购”是实，要赶快给开发商送钱，不然就要饿死了。地方政府更是拍手欢迎，郑州市政府甚至早在半个月前的救市１７条中就明确要“优先购买市场上符合条件的已建成或在建普通商品房，作为拆迁安置房、限价商品房和保障性住房房源”。决策者的算盘打得很好，正如中国住宅房地产研究会副会长顾云昌所说，“政府出钱购买开发商的闲置房作为保障性住房房源，一方面可以加快保障性住房建设速度，另一方面可以刺激商品房销售，同时，政府从开发商手中购房，价格肯定要低于市场定价，也可平抑商品住宅销售价格，可谓‘一举多得’。”真的是一举多得吗？首先我们要问，政府将以什么样的价格收购市场上的商品房？这个价格比现在的市场价不能太低，太低了开发商不干；也不能仅仅略低于市场价，那样公众将会一片哗然，政府更难逃维持高房价的干系，将成为众矢之的。因此，这个价格的确定会是政府和开发商之间的一场讨价还价，在当前开发商亟需政府拉他一把的情势下，可能会低一些，但决不会超过开发商的心理底线，决不会超过２０％，因为超过这个数字就是限价房了。现在很多开发商都在大声喊冤，说自己的利润没有公众想象的那样高，顶多只有１５％，他们诉苦说，大头都被政府拿走了，从高价的土地到税收，他们其实也是在给地方政府和银行打工。所以我认为双方的谈判会在低于市场价的１０％左右进行。第二，收购后政府将以怎样的价格供应给购房者？廉租房且不去说它，因为它是只租不卖。剩下的便是经济适用房和限价房，这两类住房的价格是不能随便定的，因为已有公认的游戏规则。经济适用房目前各地都有一个大致的比较稳定的价格水平，不能骤然变化；限价房一般认为应比同地段同类型商品房低２０％。也就是说，如果政府把收购来的房子投放到市场上，它是无钱可赚的，大量的情况是要倒贴。第三，乍看起来，购房者会因此受益，他们中的一部分人可以以较低的房价购买到房子了，因此也可以不必计较这个较低的价格是出于政府倒贴还是开发商让利。但是，这个甜头是短暂的。地方政府决不会大量的、长期地倒贴。地方政府之所以急于出手救市就是怕楼市长期低迷影响财政收入，它怎么可能长期大量的支出呢？它的最直接目的就是在购房者不肯入市的僵局中以财政收入给楼市输血以避免楼市崩溃，避免开发商大批破产。一旦开发商度过这一难关，高额地价款能够正常支付，税收能够正常上缴，这一笔倒贴的钱将会大大缩小，对市场影响也会大大降低，高房价将会卷土重来。毫无疑问，不管出此下策的初衷是什么，其后果必将使应该刻不容缓实施的的对国家产业结构的调整和对房地产市场利益关系的调整无限期的推迟到未来，使本来完全有条件进行的一场虽然痛苦不堪但却在控制范围之内、可保性命无忧的手术丧失最佳时间！
-
2011-2012房地产行业报告
2011-2012年度中国房地产业分析报告正文目录1行业总体发展情况.......................................................111.1行业概述...........................................................111.1.1行业定义.....................................................111.1.2细分市场概述.................................................111.2行业主要特征描述..................................................121.2.1所处生命周期分析.............................................121.2.2垄断程度分析.................................................141.2.3市场供求状况.................................................151.2.4产业链分析...................................................151.2.5技术发展水平及趋势概述.......................................182行业发展环境分析.......................................................202.1宏观经济环境分析...................................................202.1.1全球经济形势分析.............................................202.1.2我国经济形势分析.............................................212.2产业政策环境分析...................................................242.2.1主要行政政策.................................................242.2.2主要税收政策.................................................292.2.3主要金融政策.................................................312.2.4住房保障政策.................................................322.2.5其他重要政策.................................................352.2.61997年以来政策体系回顾......................................383市场运行情况...........................................................483.1房地产业综合景气度分析.............................................483.1.1企业景气指数分析.............................................483.1.2“国房景气指数”分析.........................................503.2房地产市场供给情况分析.............................................513.2.1房地产开发投资情况...........................................513.2.2开发企业资金来源.............................................553.2.3商品房建设规模...............................................573.3房地产市场需求情况分析.............................................603.3.1商品房销售情况...............................................603.3.2库存情况.....................................................613.4房地产市场价格分析.................................................633.4.1销售价格指数变动情况.........................................633.4.2年均销售价格走势.............................................654经营效益分析...........................................................674.1企业规模分析.......................................................674.2盈利能力分析.......................................................694.2偿债能力分析.......................................................734.3成长能力分析.......................................................755细分市场发展情况.......................................................785.1住宅市场发展情况...................................................785.1.1住宅投资情况.................................................785.1.2住宅市场建设规模.............................................805.1.3住宅市场销售情况.............................................815.1.4住宅市场价格变动情况.........................................835.1.5住宅市场趋势预测.............................................865.2办公楼市场发展情况.................................................865.2.1办公楼投资情况...............................................875.2.2办公楼市场建设规模...........................................875.2.3办公楼市场销售情况...........................................885.2.4办公楼市场价格变动情况.......................................915.2.5办公楼市场趋势预测...........................................915.3商业地产市场发展情况...............................................925.3.1商业地产投资情况.............................................925.3.2商业地产建设规模.............................................935.3.3商业地产销售情况.............................................945.3.4商业地产价格变动情况.........................................965.3.5商业地产趋势预测.............................................976行业特定区域市场分析...................................................996.1行业区域特征分析...................................................996.1.1三大区域分布情况.............................................996.1.2不同地区发展情况............................................1016.2行业重点地区分析..................................................1036.2.1北京房地产市场运行情况......................................1036.2.2上海房地产市场运行情况......................................1096.2.3广东房地产市场运行情况......................................1157重点企业分析..........................................................1217.1上市公司经营绩效总体评价..........................................1217.1.1综合实力评价................................................1217.1.2竞争格局分析................................................1217.1.3盈利模式分析................................................1227.1.4社会责任评价................................................1227.2上市公司10强榜单.................................................1237.3重点企业分析......................................................1257.3.1万科集团（000002）..........................................1257.3.2保利地产（600048）..........................................1297.3.3招商地产（000024）..........................................1337.3.4金融街（000402）............................................1378发展趋势预测..........................................................1428.1宏观经济形势预测..................................................1428.1.1全球经济形势预测............................................1428.1.2我国经济形势预测............................................1438.2政策环境预测......................................................1438.3市场形势预测......................................................1458.3.1景气形势预测................................................1458.3.2房地产投资预测..............................................1458.3.3资金链形势预测..............................................1458.3.4供求关系预测................................................1468.3.5房价走势预测................................................1468.3.6库存情况预测................................................1478.3.7中长期发展趋势预测..........................................1488.4企业形势预测......................................................1508.4.1并购趋势预测................................................1508.4.2多元化布局趋势..............................................1518.4.3经营模式预测................................................1518.4.4盈利形势预测................................................1528.5相关建议..........................................................1538.5.1政策建议....................................................1538.5.2投资建议....................................................155
-
2008中国房地产市场报告：整体趋稳房价理性回调
2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为2计算，能为市场提供23.8亿平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需3年半多的时间，以户均100平方米、3人计算，能解决7000多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。1.3、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%，1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。2、2008年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲2.1、住宅日均销售1.3万套，2008年房地产需求更加理性2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响），2008年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。2008年1-11月的销售面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%（由于统计口径的变化，我们不考虑2005年以前的数据）。如果不考虑2007年这个特殊因素的话，可以看到2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面积是以2006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而2008年套均建筑面积是以国内主要城市的2008年前11个月住宅成交的监测数据计算得出。我们可以看到，2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5，与2006年同期相比，增长了12.8%，年复合增长率在6.2%左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，“第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为0.29万套、0.45万套和0.25万套,可见2007年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成；而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套，可见2008年自住型需求仍在强劲增长。3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌由于供给类指标的快速增长，2008年商品房销竣比一路下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了1，但由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分析：2008年1-11月商品房施工面积/销售面积高达5.2，而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6，同时1-11月商品房空置面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。可见在需求变化不大的情况下，供给指标的大幅增长，使得房地产市场供求关系出现了一定程度的逆转。从价格来看，我们通过环比指数这个指标可以看到，房屋销售价格实际上已经从8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100，该指标低于100，说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。我们通过同比指数这个指标可以看到，2008年1月，房屋销售价格同比指数为111.3，2008年2-11月，该指数一路下滑，由年中的108.2，进一步下滑至10月的101.6，由于这个指标超过100，就意味着与去年同期比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但绝对值并没有回落到2007年10月的水平。同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008年3季度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京3季度房价比去年同期增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。从目前的数据来看，预计4季度各城市房价或增幅还会有所下调。北京、上海、深圳、广州这4个城市的房价收入比分别高达14、11、13、13(年初数据)，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。4、国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量，“这个冬天不太冷”作为支柱产业，3季度房地产市场的快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视。国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续5次降息、财政部下调居民首次购房契税至1%……地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。11月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。但必须认识到目前房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近10年的快速发展,本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策以及各方面的努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷”。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。
-
“权力房”：房地产市场乱象的病根
2009年11月12日04:56 来源：新京报 发表评论 【字体：↑大↓小】 公权力部门集资建房日益普遍，“权力房”的存在，使得包括官员、准官员乃至学术精英的住房问题都可以游离在市场的高房价之外，而通过集资等方式解决了，高房价的切肤之痛和他们没有了关系。 11月11日，《新京报》关于山东牟平公权力部门集资建房的两则报道很有意思。一则是山东烟台公安局牟平区分局600余人集体举报，称遭遇集资建房诈骗。另一则是公检法和税务等实权部门顶风搞集资建房，扰乱当地房地产市场。 如果单说公检法与税务机关集资建房，实在没有多少新闻价值，举望全国，诸如此类的“暗度陈仓”建房之事实在举不胜举。而离奇的是，被普通民众视为强势者的公安干警竟然遭遇集资建房“诈骗”。故事的概况是：分局领导以给职工谋福利为名，搞集资建房，而单位领导要求警察上交的集资款却不断提高，直逼商品房价格，与公安局合作建房的开发商竟然拥有警察的身份，警察感觉上当，推举代表检举揭发。而这些离奇到只在劣质肥皂剧中才可一见的情节，却成为山东牟平公安干警遭遇的真实场景。 公安干警遭遇集资建房诈骗，损害的不过是分局全体干警之私利，而公检法和税务等强权部门公然集资建房，戕害的则是房地产市场的基本公平。众所周知，从1998年开始，国务院已经明文取消了福利分房制度，公务员的住房也纳入了货币化体系。然而，事实上，福利分房这个包括公务员队伍、诸多事业单位等群体的特权，并没有真正走进历史。特别是2003年之后房价进入快速上涨通道，福利分房这个已经被剔除出主流住房制度的事物，焕发出生命的第二春。各个单位以各种名义出现的福利分房比过去有过之而无不及。通过这么一个游离于商品房之外的、几乎等同于成本价的住房供应体系，公务员可以不受高房价的压迫而解决住房问题。就此而言，山东牟平几大权力机关的举措，实在不值得大惊小怪。 但是，如果将各种“权力房”纳入中国当下的房地产市场的考察体系，对于房地产市场的各种乱象，无论是“楼停停”，还是“楼歪歪”，乃至地方政府力挺的房价，似乎可以获得更合理的解读逻辑。“权力房”的存在，使得包括官员、准官员乃至学术精英的住房问题都可以游离在市场的高房价之外，而通过集资等方式解决了，高房价的切肤之痛和他们没有了关系。 而且，如果把这种逻辑放大到全国大大小小的单位的大大小小的官员，高房价背后的权力逻辑就基本很清楚了。很多官员、社会精英之所以罔顾房价与居民收入之间严重背离的事实，极力鼓吹高房价的合理性，根子并非在“公”，而在一个“私”字上面。如果这些官员和社会精英，必须通过购买商品房解决住房问题，我们看到的肯定是另一种风景。由此来看，以“集资建房”等形式出现的各种“权力房”，的确是中国房地产市场乱象丛生的总根源。 时下，房地产市场先于实体经济复苏，全国房价在历史高位坚挺，而一些官员不遗余力鼓吹高房价的合法性，背后的根子就是这些人根本无需为高房价买单。要治理房地产市场的乱象，在笔者看来，切入点可能不在于什么开发商囤地，而在于“权力房”的存在。治理房地产市场乱象的关键也在于彻底消灭“权力房”，一旦畸高的房价真正影响到官员和精英的个人利益，他们才会真正控制房价，才会严格土地执法，才会治理信息混乱、坑蒙拐骗的房地产市场，才会迫不及待公布房价成本，才会真正降低居民购房的税费负担，才会打击开发商囤地、假按揭等违法行为，房价的理性回归就成了必然。 □马光远(学者)
-
房地产商的经典忽悠广告词
偏远地段---------远离闹市喧嚣，尽享静谧人生郊区乡镇---------回归自然，享受田园风光紧邻闹市---------坐拥城市繁华挨着臭水沟-------绝版水岸名邸，上风上水挖个水池子-------东方威尼斯，演绎浪漫风情挖个水沟---------亲水豪宅水能流动---------叠水丽景地势高-----------视野开阔，俯瞰全城地势低洼---------台地叠景，冬暖夏凉外立面贴砖-------托斯卡纳风格楼顶是圆的-------巴洛克风格楼顶是尖的-------哥特式风格楼顶是平的-------观景露台户型很烂---------个性化设计，紧跟时尚潮流楼间距小---------邻里亲近，和谐温馨能看见一丝海-----无敌海景有会所---------豪宅配套，尽享银行家俱乐部的风雅没有会所---------简约生活，新都市主义有中水设备-------绿色住宅有集中供暖-------节能环保，领先时代地板采暖---------韩国领先技术柱式散热器-------北欧风情没有采暖---------自由式供暖系统，节约采暖成本有壁炉-----------欧陆风情没有电梯---------洋房有电梯-----------两梯两户（含楼梯）门口有保安-------管家式服务门口没保安-------和谐的邻里关系挨着地铁线-------一线生活挨着地铁口-------立体交通公交车多---------交通枢纽，坐拥城市繁华没有公交---------私属领地，坐拥升值空间离主干道远-------你能听到的只有“宁静”紧邻主干道-------你到任何地方永远只有一步70/90项目--------精致三居，创意无限非70/90项目------高尚社区阳坡---半山豪宅阴坡---观山豪宅走廊多---奢侈品味生活，豪宅典范走廊少---户型紧凑，科学筑宅低层---别墅官邸多层---花园洋房高层---观景豪宅超大户型---平层官邸大户型----奢侈生活，城市豪宅中户型----舒适生活小户型---精品生活超小户型---酒店式公寓边上是荒草地-----超大绿化，满眼绿意边上有个公园-----公园拥抱的房屋边上有家银行-----紧邻中央商务区边上有个居委会---中心政务区核心地标边上有家学校-----浓厚人文学术氛围边上有家诊所-----拥抱健康，安享生活边上有家小超市---繁华闹市边上有家大超市---闹中取静边上有家大商场---与LV为邻边上有家小卖店----便利生活触手可及边上有个垃圾站----人性化环境管理边上有火车道----交通便利，四通八达边上什么也没有----简约生活，闲适安逸旁边有个火葬场----与天堂就一步之遥,享受神仙生活kakamotor金钱+20奖励2009-3-713:02:36
-
中国经济发展的风险是否来自房地产
客观来说，房地产在特定时期发挥了刺激经济高速发展之功，但同时，随着经济结构调整惰性的累积，房地产绑架银行体系的风险也在加剧。在经济下行风险不减的形势下，一方面ZF寄望通过降低投资、淘汰落后产能来提升经济肌体的健康度；另一方面，又不能因为经济失速而损失就业等民生诉求，这显然是个两难的选择。有专家尖锐地指出，“ZF要想真正的调整经济结构，就必须去经济的‘房地产化’，即以房地产市场重大调整作为整个经济结构调整的切入点”。观点不错，可是，在放弃高增长去房地产化的时侯，如何找到能稳定经济增长和替代房地产业留下的空白呢？ 海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷认为，中国经济面临爆发经济危机的可能，最大的风险点将来自房地产市场。信贷余额当中30%是房地产，地方ZF财政收入中大约30%跟土地出让、税费等相关，经过了多年的价格上升，一旦房地产价格下跌，尤其是缺乏购买力的三、四线城市房价全线下跌，将对银行和地方ZF财政收入都将造成巨大冲击。 另一重风险来自经济增速放缓的背景下产能过剩矛盾的加剧。交通、建材、原材料等行业曾在四万亿刺激下飞速发展，但财政部公布《2013年1—5月全国国有及国有控股企业经济运行情况》显示，这些行业已出现同比利润大幅下滑，大型国有企业维持“大而不倒”，未来将涌现更多问题。大批集中在钢、有色金属、化工等领域的大型企业出现亏损，也将直接导致银行坏账率不断攀升。此外，地方ZF债务逼近极限也将引发问题。目前不少地方ZF资不抵债，名义上已经破产，一旦新钱还不上旧钱，将引发债务危机。中国应深化企业改革，允许亏损企业破产。目前地方国企利润负增长态势已经持续17个月，今年l至5月地方国有企业累计实现利润同比下降10.6%。未来经济的另一条出路则和次贷危机后的美国一致，即去杠杆。2008年后我国信贷总规模从9万亿美元提升到23万亿美元，信贷占GDP的比例从75%上升到200%。去杠杆将是痛苦的过程，不仅涉及银行的表外业务和地方ZF、企业的负债，还涉及金融改革、财税体制改革等复杂问题，具体举措仍需观察中央ZF的改革决心。 其实，房子生产周期长与不可复制性的特征是造成供需矛盾的一大因素，因此，笔者建议针对当前的需求端的膨胀，放开二手房流通限制，允许自由交易。这在理论上相当于扩大供给量，反而可以对冲一部分需求，从而平抑房价，降低房产投资投机预期。当然，前提是ZF在交易环节上提供便利，在税收环节上让利。或许，房地产业的问题不只笔者浅见之上述一二三。在中国经济进入转型期的今天，对于一个曾经发挥重要作用如今依然有影响力的行业，如何理顺其中盘根错节的利益关系、盘桓往复的信息交错，实现“去房地产化”的困难程度是可以想见的。转载来源：国家品牌经济网 http://www.chcbe.cn
-
2009年3季度中国房地产行业分析报告（转贴）
Ⅰ2009年3季度房地产行业总体运行状况................................1一、房地产开发投资完成情况........................................1二、资金情况......................................................3三、土地购置及土地完成开发情况....................................4（一）土地购置面积................................................4（二）土地开发面积................................................5四、建设情况......................................................6五、销售情况......................................................7（一）商品房销售情况..............................................7（二）商品住宅销售情况............................................9Ⅱ国房景气指数及70个大中城市房价情况..............................10一、2009年9月份国房景气指数情况..................................10二、2009年9月份70个大中城市房价情况..............................10（一）新建住房销售价格同比上涨2.7%..............................10（二）二手住房销售价格同比上涨3.8%..............................11（三）新建非住宅销售价格同比上涨1.9%............................11Ⅲ2009年前三季度房地产市场运行特点分析............................11一、政策效果渐显，住房需求集中释放...............................11二、房价触底反弹，普涨局面基本形成...............................13三、行业融资门槛降低，开发商资金压力缓解.........................14四、企业家信心有所回升，投资增速逐月加快.........................16Ⅳ2009前三季度房地产市场运行存在的问题............................17一、房价高涨超出经济基本面的支撑，市场持续回升面临考验...........17二、流动性过剩下的楼市繁荣恐难持久，市场波动的可能性加大.........17
-
[推荐]JP Morgan: China Property Monthly 中国房地产业月度报告（4月）
本人觉得这个报告还是相当物有所值的。报告共37页。以下是目录。TableofContentsChinamarketreview.................................................................3Sharepriceperformance..............................................................................................3Ourkeycalls................................................................................................................3Tradingideas................................................................................................................8Majorcorporateactions.........................................................12Landacquisitions.......................................................................................................12Otheractions/news.....................................................................................................12Nationalmacroandindustrymovements............................13ShanghaiandHangzhou........................................................16Shanghai....................................................................................................................17Hangzhou...................................................................................................................19Beijing.....................................................................................20Guangzhou..............................................................................23Shenzhen................................................................................26ChongqingandChengdu.......................................................29[此贴子已经被作者于2009-5-1323:02:23编辑过]
