Morgan stanley 中国房地产行业策略报告83页

Discountedvaluationpresentsbuyingopportunities:Webelieve2011isgoingtobeanotherchallengingyearfordevelopers–butcurrentvaluationssuggestthenegativeswecouldforeseeforthenext12monthsmaybeinthepricealready.Thegroupisnowtradingatanaveragediscountof48%toourforwardNAVestimates,or1SDbelowthehistoricalaveragediscountof25%.Inourview,a2008-typecapitulationinstockpricesisunlikelytorecuragainstacompletelydifferentmacrobackdrop.Consideringthegenerallylimiteddownsideriskfromhere,weseebuyingopportunitiesforselectedChinesepropertystocks.Maintainaneutralviewonphysicalmarket,projectinga15%pricedeclinefor2011:Basedonourproprietarysupplyanalysis,residentialsupplymayoutpacedemandin2011.Weprojectanaverageresidentialpricedeclineof15%acrossallcities(replacingthepricedifferentiationbycitytiers).Thisreflectstheevenlyspreadincrementalsupplyacrossregions,aswellasthesignificantcatch-upinpropertypricegrowthinlowertiercitiesinthepast12months.IndustryviewstillIn-Line,butweupgradeindividualstocksonvaluationandbetter-than-expectedexecution:WeareupgradingCOLI,CRLandandLongfortoOW,andkeepVanke,R&F,ShimaoandKWGasourtoppicks.Valuationaside,wearenotgoingoverlybearishonthestocksforthreereasons:1)Goodearningsvisibilitywith70%of2011erevenuesecured;2)marketsharesexpandedquicklyfrom12%in2009to17%in11M10;and3)financialmuscle,withaveragenetgearingof50%byend-2010.Separately,wedowngradeCountryGardenandCentralChinatoUWfortheirweakerpricingpower,andpotentiallymoredirectcompetitionwithsocialhousingonperipheralexposure.Keyrisks:Upsideriskcouldariseasexitfromtighterpoliciesfuelsdemandforproperty.Downsideriskwouldstemfromfurthertighteningmeasuresand/oraprolongeddownwardspiralinpricesandvolume.

住建部官员：中国房地产辉煌仍将持续至少20年

房地产关乎民生，更是当下中国老百姓最为关心的头等大事，各种媒体上只要涉及房地产的话题总是能吸引几乎所有人的眼球。作为住房和城乡建设部研究中心主任，陈淮的一言一行总能引起社会的广泛关注。最近中国发展出版社出版了陈淮的新书《广厦天下：房地产经济学ABC》，新书甫一面市，很快便成为畅销书，网上一片热评，一些网友甚至称其为“最火爆的房地产解读”。应《经济参考报》记者的要求，日前陈淮从一个学者的角度谈了他对有关中国房地产市场前景的几个核心问题的看法：房价何时会出现拐点？开发商利润减少是否可以达到降价的目的？房子盖得多房价是否会大幅下降？税收对房地产调控到底有多大作用？　　开发商利润少了房价也不会降　　《经济参考报》：在目前中国的房地产市场上，很多人相信，房子之所以贵，房价之所以高，基本原因之一在于开发商谋取暴利。因此，很多人把房价下降的希望寄托于对开发商利润的抑制政策上。您认为，减少开发商的利润是否可以达到降房价的目的？　　陈淮：开发商有没有“暴利”？确实有。但是，暴利未必有降价空间。假定，在北京某地盖房子，每平方米的成本10000元。这10000元包括土地、建筑材料、人工、管理费用等。房子盖好后，开发商以每平方米11000元的价格销售。也就是说，在这个例子中开发商的毛利率只有10%；换言之，这个房子的降价空间最多只有1000元。秘密在于，盖房子的成本并非全是开发商出的。在这个例子中，在10000元的成本中开发商可能只出了2000元；另外8000元中，可能有3000元来自银行贷款，5000元来自从购房人的预售款。事实上，很多开发商连2000元的“本钱”都不用出，在销售旺盛季节，他们经常“玩”的是“五个锅三个盖”的游戏。这个项目一期的预售款可能会被用来盖上一个项目的四期，以此进一步提高资金的利润率和周转速度。在经济学意义上，利润率有成本利润率和资金利润率之分。暴利来自资金利润率，而降价空间只取决于成本利润率。按照我们的上述假定，开发商的利润率达到了50%，而降价空间最多只有10%。所以说，有暴利未必有降价空间。　　房地产辉煌期仍将持续20至30年　　《经济参考报》：近一段时间以来，各地纷纷出现开发商打折促销的活动，不仅在一线城市，而且已经蔓延到二、三线城市，于是人们都在议论中国楼市的“拐点”就要来了，您怎样看这个问题？　　陈淮：房价由升转降，或者由降转升的变化是一个市场价格变化过程中必定会出现的现象。而且只要市场存在，这个现象就永远不会完结。但这里格外强调的是，在价格曲线上，由升转降、或者由降转升的那一点，不叫“拐点”，而叫做“极值点”，或者叫“顶点”。　　什么叫“拐点”呢？在高等数学上，拐点是指变化率由不断加速变为减速，或者由减速变为加速那一点。在拐点两边，曲线的方向并未出现转折。变化的是曲线不断从加速上升(下降)变为减速上升(下降)，或者从减速上升(下降)变为加速上升(下降).　　实际上，就严格的“拐点”意义说，不管房价是否出现过下降，我国房价变化曲线已经出现过很多次“拐点”了。这其中至少有2008年由加速转为减速的拐点，也有2009年由减速转为加速的拐点，还有2010年再由加速转为减速的拐点。　　从房价变动意义上说，政策确实可以制造出速率变化的“拐点”以至方向变化的“极值点”，但这些“拐点”或者“极值点”的意义只是调整房价波动的幅度和频率，并不能根本改变由市场规律、供求关系、中国国情决定的长期房价变动趋势。中国房地产业的辉煌期仍将会持续20至30年。那种以为政策可以随心所欲地决定市场价格的认识，其实是过分夸大了人的主观意志对客观规律的影响作用，实际上是不可能取得预期效果的。　　房子盖得越多越涨价　　《经济参考报》：您在书中谈到，房子盖得越多越涨价，这让人感到很疑惑，按说供给越多价格应该越低才对，请您给我们解释一下。　　陈淮：市场经济下价格变动的基本规律是，供给增加，价格就下降。衣服、汽车、钢材等，莫不如此。偏偏房子的价格不一样。很多人认为，中国一些城市房价上涨过快，主要原因是两部分人太坏。一个是地方ZF，他们以地生财，大搞“土地财政”；另一部分是开发商，他们谋取暴利，哄抬房价。　　在我国的房地产市场上这两个因素确实明显存在。扣除这两个因素，房价还会不会涨？　　我们假定，以后给老百姓建房，土地不要钱；开发商也不谋取利润。房价中扣除了土地成本、开发商利润后还剩下什么了？建房子本身的成本，行业术语叫“建安成本”。　　假定，我们在北京市的二环路以内建这样的房子；就按每平方米2000元的成本建，按2000元单价卖。接着的问题是，二环路以内建满了、卖完了，还有人要搬到北京，怎么办？咱们是不是得在三环路的地方建？在三环路建设同样的房子，其成本也是每平方米2000元。　　问题就出在下一步。如果北京三环路的房子单价也是2000元，那可能会有一户居民和二环路的某户居民商量两家互换，一模一样的房子，我每平方米补贴你1000元。一旦有一户居民换成，意味着北京二环路以内的房价就上涨到每平方米3000元。很容易以此推论，如果北京的房子盖到七环、八环路，北京二环以内的房价就会涨到每平方米30000元！也就是说，即使没有地价上涨、开发商利润，随着城市规模的扩大，房价也必涨无疑。这就是“房子盖得越多越涨价”的道理。http://finance.eastmoney.com/news/1344,20111127178884012.html

也谈《房地产加速恶化》

一个月前有朋友问我，什么时候中国房价能够真正见回落。我给他的回答是，什么时候银行放开贷款限制，那个时候就是房价回落，真正走向见底的标志。其实这个预言和现在的房地产政策并不相悖，最近看了《中国宏观经济分析与预测报告》中对房地产价格预测的章节，觉得很有共鸣：“本轮房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物，将以经营策略与价格调整为核心，它不是资产负债恶化型的调整，导致房地产企业资金压力加剧和部分杠杆化过高的激进型开发企业陷入流动性危机。不会引发系统性风险和全面抛售，更不会引起经济的硬着陆。　　预计明年2季度地方ZF可能以“暗度陈仓”的方式采取松动策略。整体看，地方财政对于土地的依赖以及9%的经济增长社会约束线决定了本轮房地产调整的幅度不会超过25%，3季度中央ZF可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行的惯性决定了全面回落是明年房地产调整的基本模式。”个人观点，中国出现因为房地产泡沫破裂而产生经济危机的可能非常微小。基于对有文献记载的全球近百场经济危机的调研，我们不难发现经济危机的产生必然有一种信用泡沫孕育模式在支撑。中国目前的房地产市场的接盘者并不是房地产研发部门，绝大多数房地产资源都被居民以实体方式购买，只要没有出现国内大量失业的情况，银行系统贷款呆坏账剧增的局面就不可能发生。而在去年以来，严控银行信贷门槛的手段已经让这个风险被国有商业银行有效规避，所以产生信用泡沫孕育模式的基础便不存在。另一方面，在居民游资层面，只有那些有信贷产生的地区才会发生金融风险，我们发现在温州等地区，中小企业之间的信贷使得该地区地下钱庄迅猛发展，对于国家来说，房地产泡沫挤出，并不是一件坏事，倒是对于那些游离于政策之外的游资是一个不得不规制的大麻烦，通过调控，地下游资成了去年房地产信贷链条的主要支撑，但是伴随着时间的推移，这个链条正在经历一次生死洗礼。而房地产的价格只要不再环比上涨，地下钱庄资金链条断裂的局面就是不可逆的事实。前半个月看到新闻的时候，感觉很为南方的游资心酸，但是这是整体宏观调控必然的结果，而所谓的游资与地下钱庄，恰是被国家经济体系整体战略所不容的脱媒的部分，从这些新闻我们可以断言，其实这个国民经济最大的隐患即将面临的命运。基于上面对于国有和私有两大资金链条的观察，我们发现中国房地产泡沫主要集中在游资比较密集的区域，从而一旦这个泡沫爆发，受到影响的也仅仅是灰色经济的部类。这与某些朋友所预言的全面崩盘相去甚远。另一方面，中国国内已有的信贷链条主要集中在那些有工作有保障的社会人群的房贷按揭中，所以，原则上只要不出现大规模的失业浪潮，就不会出现房地产泡沫风险。而大规模的失业浪潮，其实就一个以ZF为主导的社会主义国家而言，恐怕也是不容易出现的。那么就房地产的真正拐点什么时候出现，我的意见是，一旦银行开始放宽对房地产贷款的信贷限制之时，就是房地产整体泡沫破裂以至于房价开始下跌的时刻。这个预期是基于对于房地产泡沫本质的认识。在一个环绕着保障性住房两千个亿，信贷环境逐渐恶化的房地产开发环境下，吹起一个泡沫的成本远高于一般欧美国家房地产泡沫的产生。而一旦下半年国家开始放松信贷，我说的是真正市场化的信贷机制，就是房地产利润预期破灭以至于经济拐点出现的标志。因为信贷放开，就意味着银行已经预见到房屋的价格上涨预期已经接近尾声，从而通过灵活的市场机制来激活遭受重创的房地产市场，但是这样做的结果就是使得整个市场对于房地产价值增长的预期进一步恶化。

开征物业税对房地产市场的影响 ——基于省际面板数据的分析

【原文出处】税务与经济【原刊地名】长春【原刊期号】20101【原刊页号】85～91【英文标题】InfluenceofLevyingPropertyTaxonEstateMarket:　AnAnalysisBasedontheProvincialPanelData【标题注释】［基金项目］本文系山东省软科学研究项目“促进产业竞争力提高的税收政策研究：从自主创新激励视角”（项目编号：2007RKB151）的阶段性成果。【作者】刘洁/李文【作者简介】刘洁/李文，山东大学经济学院，山东济南250100李文（1969－），女，山东济南人，山东大学经济学院教授，博士生导师，中国社会科学院博士后；刘洁（1987－），女，山东滨州人，山东大学经济学院硕士研究生。【内容提要】从理论方面分析开征物业税对房地产市场的影响可以看出，物业税对房地产市场的短期影响是降低房价，而长期影响则不显著；实证方面，以1999～2008年我国30个省份的面板数据为样本，对商品房价格与拟开征物业税之间的相关关系做进一步研究的结果表明，房地产市场价格与物业税之间存在负相关关系，且开征物业税对不同地区房地产价格的影响存在差异。因此，与现行房地产税相比，物业税的开征会对房价起到更明显的抑制作用，可以缓解房地产市场过热，抑制房地产市场泡沫，有利于实现房地产市场的良性运作。【摘要题】税收制度【英文摘要】Fromthetheoreticalanalysisoftheimpactoflevyingpropertytaxonpropertymarket,itsshort-termimpactistoreducethepriceofhouses,whileitslong-termimpactisnotsignificant.Basedon30Chineseprovincialpaneldatafrom1999to2008,aresearchhasbeenconductedintotherelationshipbetweencommercialhousepricesandpropertytax.Itshowsthatthereisanegativecorrelationbetweenthemandlevyingpropertytaxwillhaveinfluencerealestatepricesindifferentareas.Thus,comparedwithcurrentrealestatetax,levyingpropertytaxwilllimitthepricesofhousesandeasetheoverheatedrealestatemarket.Italsocancurbtherealestatemarketbubblesoastoachievehealthyfunctioningoftherealestatemarket.【关键词】物业税/房地产市场价格/税收弹性/区域差异propertytax/realestatemarketprice/taxelasticity/regionaldifference【正文】【参考文献】[1]曲卫东，延扬帆．物业税内涵研究及税负测算分析—以北京为例[J].华中师范大学学报，2008,(11).[2]何苗．开征物业税对房地产市场影响的实证分析—以成都市为例[J].贵州商业高等专科学校学报，2008,(2).[3]龚刚敏．论物业税对房地产价格与**行为的影响[J].税务研究，2005,(5).[4]韩德军，南灵．开征物业税的理论探析—物业税的拉弗曲线理论解释[J].中国房地产理论，2005,(7).[5]钟晓敏，叶宁．关于物业税的几个问题的探讨[J].财经论丛，2005,(2).[6]徐建康．我国开征物业税的制度设计与经济效应分析[D].上海：复旦大学，2007.[7]OatesWallaceE.TheEffectsofPropertyTaxesandLocalPublicSpendingonPropertyValues,anEmpiricalStudyofTaxCapitalizationandtheTieboutHypothesis[J].JournalofPoliticalEconomy,1969,77(6):957-971.[8]HamiltonBw.IsthePropertyTaxaBenefitTax?[M]//G.RZodrow(eds.).LocalProvisionofPublicServices:TheTieboutModelAfterTwentyFiveYears.NewYork:AcademicPressIne,1983.[9]胡洪曙．财产税、地方公共支出与房产价值的关联分析[J].当代财经，2007,(6).[10]杜雪君，黄忠华，吴次芳．房地产价格、地方公共支出与房地产税负关系研究—理论分析与基于中国数据的实证检验[J].数量经济技术经济研究，2009,(1).

2011年1-10月银川房地产市场分析

从银川市统计局了解到，今年1-10月，银川市房地产开发完成投资158.705亿元，比上年同期增长21.9%。其中，住宅完成投资109.95亿元，同比增长15.2%；办公楼完成投资5.78亿元，同比下降0.2%；商业营业用房完成投资21.61亿元，同比增长39.1%。其它投资21.41亿元，同比增长59.1%（数据来源：http://www.ocn.com.cn/market/201111/fangdichan181005.shtml）。　　从1-10月份的各项数据指标来看，全市房地产开发投资主要呈现商品房施工面积稳步增长、商品房新开工面积低速运行、竣工面积小幅下降、销售面积降幅趋缓和待售总量明显增加五个特点。　　1、商品房施工面积稳步增长　　数据显示，1-10月，全市房屋施工面积2246.74万平方米，同比增长38.8%，增幅比上年同期回落11.7个百分点，其中，住宅施工面积1619.41万平方米，同比增长33.6%，占全市房屋施工总面积的72.1%；办公楼施工79.22万平方米，同比增长23.6%；商业营业用房施工293.67万平方米，同比增长57.8%；其它房屋施工254.44万平方米，同比增长62.8%。　　由于房地产调控政策的实施，银川市各房地产公司放慢了房地产的开发速度。而原有已动工的项目也正在稳步进行。　　2、商品房新开工面积低速运行　　1-10月，本年新开工房屋面积为994.51万平方米，同比增长9.8%，其中住宅新开工面积690.84万平方米，同比下降3.6%，占全市新开工房屋总面积的69.5%；办公楼新开工面积35.70万平方米，同比增长2倍；商业营业用房新开工面积145.43万平方米，同比增长43.3%；其它房屋新开工面积122.54万平方米，同比增长61.5%。　　数据显示，房地产调控政策效果明显，今年住宅新开工面积有所下降。而近年来银川经济发展较快，商业需求较大，所以，办公楼和商业用房的新开工面积转而增长较高。　　3、商品房竣工面积小幅下降　　1-10月，全市竣工房屋面积为238.86万平方米，同比下降4.9%，其中：住宅竣工187.95万平方米，同比增长3.1%，占全市房屋竣工总面积的78.7%；办公楼竣工7.16万平方米，同比下降38.5%；商业营业用房竣工30.68万平方米，同比下降28.4%；其它房屋竣工13.07万平方米，同比下降10.1%。　　4、商品房销售面积降幅趋缓　　1-10月，全市商品房销售面积为311.49万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-9月份收窄了11.2个百分点；其中住宅销售254.94万平方米，同比下降10.8%；办公楼销售4.05万平方米，同比下降55.9%；商业营业用房销售46.77万平方米，同比增长23.0%；其它房屋销售5.73万平方米，同比下降27.6%。　　从销售形式看：现房销售面积79.71万平方米，同比下降19.1%；期房销售面积231.79万平方米，同比下降4.4%，占全市商品房销售总面积的74.4%。　　今年，全国加大了房地产市场调控力度，多个城市的房价都开始松动甚至开始下降。鉴于此，银川市民都持币观望，等候房价下降。而各房地产公司为了能够吸引消费者购房，推出各种促销活动。　　5、商品房待售总量明显增加　　截至10月底，全市商品房待售面积为258.99万平方米，同比增长65.5%，其中，住宅待售面积为153.11万平方米，同比增长1.2倍，占全市待售总量的59.1%；办公楼待售面积8.64万平方米，同比增长1.1倍；商业营业用房待售面积为81.38万平方米，同比增长8.4%；其它房屋待售面积为15.85万平方米，同比增长75.5%。　　从待售时间看：一至三年待售商品房面积为100.27万平方米，同比增长47.3%；三年以上待售商品房面积为10.85万平方米，同比下降4.7%。

巴曙松大战陈淮:加息是不是泼向房地产的冷水

叶檀：房地产调控喊口号根本没用

房地产调控想要一以贯之，坚持到底，必须稳妥、到位。2010年之前，中国的房地产市场大约两三年就经历一轮调控，但从来没有调控到底的先例。由此造成的结果是，房地产调控短期化，市场预期混乱，中国宏观经济周期随之变化，市场投机心态越来越重。任何一个人都清楚，中国的房地产泡沫需要抑制。从房价收入比、租售比以及房地产总市值占GDP的比例来看，中国的房地产泡沫不可持续，如果不主动调控，必然成为引爆未来中国实体经济与金融的炸弹。这一点无须多论，无须卷袖攘臂、大呼口号，只要头脑还保持最后一丝清醒，对房地产调控就不会存有太大异议。总结经验是调控成功的前提，避免重蹈以往的短期调控覆辙，关键是对房地产市场规律理解透彻。目前的这一轮调控关系到中国经济发展的大局，关系到地方财政改革，只能成功不能失败。因此，保持理性的头脑、给予足够的调控空间尤为关键。从2003年房地产市场化开始，我国进入每年一调的房地产调控周期。2004年初，采取“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策：一方面逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给；另一方面，央行两次提高存准率，将房地产开发项目(不含经适房项目)资本金比例提高到35%及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等收紧银根。2006年要求地方ZF利用廉租住房和经适房真正解决低收入人群的住房问题，当年6月1日推出著名的90、70政策，即90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70%，通过限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。2008年8月之前，从地根、银根、税收三方面对房地产市场进行了严厉调控。毫无疑问，上述调控没有让房地产进入平稳发展轨道，并没有取得太大的效果。房地产市场忠实地体现了房价泡沫是货币泡沫延伸的理论。货币在房地产调控期间，恰好是中国广义货币大发特发的时间。根据央行的数据，截至2003年末，广义货币M2余额22.1万亿元，截至2010年末，M2的余额为72.6万亿元，短短7年的时间，广义货币发行增加了50.5万亿元。[/url][url=http://finance.ifeng.com/people/economist/lidaokui.shtml]李稻葵先生最近表示，按当前的汇率计算，目前中国的广义货币存量已超过12万亿美元，广义货币存量占GDP的比重更是达到了1.8倍。无论从货币存量的绝对数还是货币存量占GDP的比重来看，均已是世界上最高的国家。如此巨量的货币必须要有释放的渠道，以往房地产、股市等资产货币化，成为最大的化解超发货币的渠道。明确的结论是，货币泡沫不除，房地产泡沫难以根除，即便通过严厉的打压政策抑制住泡沫，一旦调控放松房价就会出现报复性反弹。因此，本轮房地产市场调控与基础货币发行体制改革息息相关。由于外汇占款下降，基础货币发行量下降，为本轮房地产调控打下了良好的根基。目前要做的是持之以恒，有人希望ZF为难熬的实体经济放松银根，可以肯定，一旦放松，资金将流入资本与货币市场赚快钱，而不是进入实体经济领域，实体经济需要的是减税、打破垄断、利率市场化改革。又想放松银根，又要压低房价，相当于一脚油门、一脚刹车，必然导致经济崩溃。坚持调控的前提是，全球经济与中国经济不出现大动荡：2008年下半年房地产调控之所以放松，是次贷危机导致全球经济崩溃倒逼所致；2003年出现SARS，担心通缩，ZF通过房地产与汽车消费拉动消费；随着欧美债务危机，全球实体经济日益疲软，类似于IMF总裁拉加德等全球金融人士，纷纷暗示中国应该放松调控。此时，中国国内经济的稳定，才能为房地产调控腾出空间。最近宏观经济数据显示，出口下行，消费没有质的飞跃，如果只靠投资拉动，恐怕行之不远。中国的房地产调控的宏观经济根基尚不稳定。最后，也是最重要的是利益分配体制。2003年ZF意图控制房价，却在土地市场对土地使用权全面施行招、挂、拍方式，把地方财政牢牢绑在土地财政之上，此举一出，房地产调控难上加难。本轮房地产调控必须以房产税等取代土地财政，否则调控难以成功。痛苦的历史经验告诉我们，房地产调控要持之以恒，要收长期之效，关键是消除货币泡沫，保持宏观经济稳定，以房产税等税收取代土地财政。喊口号有用的话，大家一起喊口号就行了。别忘记，相当一部分亿万富翁已经移民国外，市场不稳对中低收入人群危害最大。如果说理性就是骑墙的话，笔者很愿意骑上这堵墙。

房地产行业快评:山雨欲来风满楼

房地产业研究机构：湘财证券分析师：刘飞烨撰写日期：2011-01-10引子:财政部和国税总局发布了一份名为《安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知》。其中包括:关于出租房产免收租金期间房产税问题。对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税;关于将地价计入房产原值征收房产税问题。对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。同时,媒体传闻上海房产税试点已在12月9日获批,随时可能公布实施细则。此外,也有媒体披露:财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税,具体实施方案由地方**制定,报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案,有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。核心观点:一、房产税免租期和地价计入房产原值进行房产税征收的政策的明确将对于商业办公房屋市场造成一定的冲击,商业办公房屋持有成本会因房产税税收条例的收紧而进一步升高。虽然房屋出租方对租赁方在租金方面有一定转嫁能力,但由于商业办公市场是纯粹的投资品市场,因此该政策也必将直接影响到商业办公新房市场的销售。根据我们了解,百货模式的商业经营用房免租期一般在半年左右,因此房产税免租期规定对商办市场影响不大。但我们认为,既有对商办地产征税已经不低,因此该政策对市场成交量的打击具有一定作用,因此对商业地产公司存在一定负面影响。二、在税基方面地价也明确要计入房产税征收范围,这是既有政策的明确。但政策明确提出容积率低于0.5的标准,容积率在0.5以下商业办公物业很少,对市场影响不大,但可能会对别墅物业市场造成一定预期影响。最为关键的是,此两条税务政策解释与明确被视作为房产税政策铺路举措。三、虽然房产税适时推出已经成为大概率事件,但我们依然坚持认为房产税推出尚存在一些问题。房产税扩展至对个人住房征收的初衷是为控制房价。而控制房价的目的是为了改善房价过高而引致的民生问题。但房产税如果税基过宽将造成新的民生问题,而税基过窄将对房地产市场实际价格影响不大,而可能增强新一轮的房价上涨预期。因此,选择目前的时点推出房产税向个人住房征收存在一定问题。四、我们认为如果房产税推出,最大的可能是“在税基选择上较窄,而在税率选择上可能较预期高”。“窄税基高税率”至少能够体现**推出房产税解决民生问题的政策取向,但对于商品住宅市场的实际影响将远低于预期。如果房产税以“窄税基高税率”的准则出现,我们认为对于房地产类上市公司股价有短期催生作用。五、此外,需要强调的是,打击房价方面政策并非无计可使,管理层尚有很多可选政策可以形成对房地产市场价格水平的***。继续收紧购房信贷、交易环节增加税收、行政性干预供给等都会形成对于房地产市场价格水平的打击,因此房产税不是唯一可能出台的政策。提示投资者关注近期房地产政策风险,但我们依然认为板块的2011年PE水平应该在13倍上下,继续维持行业增持评级。

华通房地产业季度分析报告2011年第4季度

1、行业定义....................................................................................................................................12、报告摘要....................................................................................................................................2房地产销售面积和销售额同比增速双双回落...............................................................23、行业运行分析............................................................................................................................43.1行业运行概况....................................................................................................................4房地产开发投资增速回落5.3个百分点.......................................................................4销售面积和销售额同比增速双双回落...........................................................................43.2行业发展预测....................................................................................................................6住建部重申遏制投资投机仍是调控主线.......................................................................6监管部门警示商业地产和二三线楼市风险...................................................................64、地区分布分析............................................................................................................................7西部地区：房地产开发投资增速最高...........................................................................7中部地区：房地产销售情况相对较好...........................................................................75、细分行业分析............................................................................................................................8商品住宅：新建商品住宅库存总量猛增.......................................................................8商业地产：市场环境明显好于商品住宅.......................................................................8房产中介：逃离北上广深，布局二三线城市...............................................................86、市场竞争分析..........................................................................................................................106.1行业竞争格局..................................................................................................................102011年前十强企业集中度达10.43%.........................................................................106.2竞争动态分析..................................................................................................................11库存增加：一线城市新房库存升至高位.....................................................................11资金匮乏：中小企业以股权和项目换取现金.............................................................12战略转型：房企战略转型呈现三大趋势.....................................................................12二线商业：房地产开发商转战二线商业.....................................................................13聚焦海南：大开发商加速布局海南休闲地产.............................................................137、企业经营分析..........................................................................................................................157.1经营业绩分析..................................................................................................................15万科地产：2011年销售金额达1215亿元................................................................15恒大地产：全年实现合约销售804亿........................................................................15万达集团：商业地产2011年销售953亿..................................................................157.2营销趋势分析..................................................................................................................16保利地产：拿高价地推高价盘坚持双高路线...........................................................16万达集团：发展重心将转移至文化及旅游产业.........................................................16远洋地产：2015年前将推出10个购物中心.............................................................17绿地集团：打造“订单式商业地产”.........................................................................17旭辉集团：超额完成了全年拿地任务.........................................................................17世邦魏理仕：逆市抄底中国楼市，投资住宅用地.....................................................18首创置业：拟造15个芭蕾雨奥特莱斯......................................................................18中粮集团：将在全国复制30个大悦城.......................................................................18中海地产：五大购物中心将同时启动.........................................................................19宝龙集团：打造自有品牌主攻商业地产...................................................................19链家地产：启动再扩张战略为上市铺路...................................................................197.3资本运作分析..................................................................................................................20首创置业：2.36亿元收购阳光股份五家公司............................................................20星河集团：逆市拿地扩张冲刺百亿目标.....................................................................20金科地产：借壳ST东源上市......................................................................................20易居中国：注资21世纪中国不动产..........................................................................21中房信：主动从纳斯达克退市.....................................................................................218、行业信源..................................................................................................................................229、指标解释..................................................................................................................................23

房地产：山雨欲来风满楼

引子：　　财政部和国税总局发布了一份名为《安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知》。其中包括：关于出租房产免收租金期间房产税问题。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；关于将地价计入房产原值征收房产税问题。对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。同时，媒体传闻上海房产税试点已在12月9日获批，随时可能公布实施细则。此外，也有媒体披露：财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方**制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。　　核心观点：　　一、房产税免租期和地价计入房产原值进行房产税征收的政策的明确将对于商业办公房屋市场造成一定的冲击，商业办公房屋持有成本会因房产税税收条例的收紧而进一步升高。虽然房屋出租方对租赁方在租金方面有一定转嫁能力，但由于商业办公市场是纯粹的投资品市场，因此该政策也必将直接影响到商业办公新房市场的销售。根据我们了解，百货模式的商业经营用房免租期一般在半年左右，因此房产税免租期规定对商办市场影响不大。但我们认为，既有对商办地产征税已经不低，因此该政策对市场成交量的打击具有一定作用，因此对商业地产公司存在一定负面影响。　　二、在税基方面地价也明确要计入房产税征收范围，这是既有政策的明确。但政策明确提出容积率低于0.5的标准，容积率在0.5以下商业办公物业很少，对市场影响不大，但可能会对别墅物业市场造成一定预期影响。最为关键的是，此两条税务政策解释与明确被视作为房产税政策铺路举措。　　三、虽然房产税适时推出已经成为大概率事件，但我们依然坚持认为房产税推出尚存在一些问题。房产税扩展至对个人住房征收的初衷是为控制房价。而控制房价的目的是为了改善房价过高而引致的民生问题。但房产税如果税基过宽将造成新的民生问题，而税基过窄将对房地产市场实际价格影响不大，而可能增强新一轮的房价上涨预期。因此，选择目前的时点推出房产税向个人住房征收存在一定问题。　　四、我们认为如果房产税推出，最大的可能是“在税基选择上较窄，而在税率选择上可能较预期高”。“窄税基高税率”至少能够体现**推出房产税解决民生问题的政策取向，但对于商品住宅市场的实际影响将远低于预期。如果房产税以“窄税基高税率”的准则出现，我们认为对于房地产类上市公司股价有短期催生作用。　　五、此外，需要强调的是，打击房价方面政策并非无计可使，管理层尚有很多可选政策可以形成对房地产市场价格水平的***。继续收紧购房信贷、交易环节增加税收、行政性干预供给等都会形成对于房地产市场价格水平的打击，因此房产税不是唯一可能出台的政策。　　提示投资者关注近期房地产政策风险，但我们依然认为板块的2011年PE水平应该在13倍上下，继续维持行业“增持”评级。