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房地产行业：利用市场调整 布局地产年报行情
事件： 中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后大型金融机构存款准备金率变为19%，中小金融机构为15%。本次调整是2011年央行首次上调人民币存款准备金率，上调幅度和过往一致。从2010年1月18日首次提高存款准备金率以来，央行至今已累计7次调高存款准备金率。 主要内容:1．旨在紧缩流动性、防止CPI后期失控：央行12月金融数据显示，当月人民币信贷新增4807亿，M2月末增长19.7%，相比上月提高0.2%；M1全年增长21.2%，相比上月低0.6%。信贷与货币供应仍在较高水平，之前货币政策紧缩效应并不明显。此外，当前国家正处在调控通胀的重要时期。如果国内流动性过高，后期通胀压力将继续上行。因此，本次调整准备金率的主要目的在于继续收紧流动性，防止后期CPI失控。 2．调整存款准备金率短期内对行业影响有限：1-11月全国房地资金来源总量达到6.32万亿元，较去年同期增长31%。其中11月单月资金来源总量达到6297亿元，环比下降1.9%，同比增长24.42%。11月单月资金来源减少，与年底信贷紧缩和叫停地产信托有关。预计全年资金总量将达到7万亿，较09年的5.7万亿明显扩大。虽然国家一直在对地产企业进行调控，但是从实际效果来看地产企业现金来源并不差。我们引入投资来源差来分析地产企业资金充裕程度。所谓投资来源差，指房地产资金来源减去房地产投资后剩余的部分。从分析行业投资来源差的同比数据可以看到，地产企业2010年资金富余程度较2009年增长20%左右。因此，短期来看收紧流动性对行业打击有限。 3．建议更多关注加息对行业的影响：由于每次加息0.25个百分点，购房人月供将增加0.91%到2.23%之间。短期来看央行2010年内两次加息对购房者实质影响不大。但是按照目前幅度，再有4到6次连续加息将对购房者的还贷能力产生实质影响。 4．估值优势带来相对收益，建议利用市场调整布局年报行情：板块底部反弹至今累计涨幅仅5.57%左右，从估值情况来看板块市盈率依旧处于市场底部。在流动性紧缩预期下，市场存在整体回调压力。高估值板块在回调中受冲击相对较大，因此当前地产板块因为估值较低从而出现相对收益。从行业盈利能力和业绩释放能力来看，地产行业是A股未来业绩有望保持高增长的板块之一。因此板块后期依旧有较强的年报行情预期。综合以上原因，我们维持先前报告观点（详见1月5日《1月4日房地产板块异动简评：板块反弹逻辑和后期选股思路》），认为当前情况下应该“标配地产行业，超配优质地产个股”。市场因为政策影响出现波动时是建仓优质地产企业、布局后期年报行情的良机。 5．除传统白马股外，后期考虑双线选股思路。投资方面，除传统的地产绩优股如万科A（00002）、保利地产（600048）、荣盛发展（002146）、首开股份（600376）和滨江集团（002244）外看好以下两条配置思路：1）具备“股权激励”方案的企业，如苏宁环球（000718）、冠城大通（600067）；2）我们继续看好2011年销售，因此看好2010年新开工量大幅增长的企业。因为其预收账款后期将有较大增长弹性，推荐金地集团（600383）和世茂股份（600823）。 6．风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。 （具体内容请见附件）
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房地产行业:2011年供给无忧,板块中长期投资价值凸显
房地产业研究机构：中投证券分析师：李少明，周强撰写日期：2011-01-18投资:全年投资增速33.2%,超出我们预测数(31.5%,此前预测投资额约4.76万亿元,实际数为4.83亿元)1.7个百分点,创10年来新高。12月受调控影响,投资增速大幅回落24.7个百分点,符合预期。2010年房地产投资增速、住宅投资增速为33.2%、32.9%,较1-11月下降3.3和1.3个百分点。12月房地产投资增速、住宅投资增速为12%、23.6%,环比下降24.7和14.3个百分点。建设:10年商品房新开工面积增速40.7%,均创10年来新高,低于此前我们的预测数2.3个百分点。1-12月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为26.6%、40.7%、4.5%,较1-11月下降2、下降8和下降5.1个百分点,施工面积增速为近7年新高。12月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为-2.0%、-3.3%和5.7%,较11月下降38.1、上升14.1个百分点和上升6.4个百分点。销售:10年商品房销售面积、销售金额增速为10.1%和18.3%,在09年高增长和10年调控背景下继续保持两位数增长,反映了市场刚需依然强劲以及对通胀的担忧。10年商品房销售面积、销售金额增速较1-11月上升0.3和0.8个百分点。住宅销售面积、销售金额增速8%和14.4%,较1-11月上升0.6个和1.6个百分点。12月:商品房销售面积、销售金额同比增长11.4%和22%;住宅销售面积、销售金额同比增长10.4%和22%,住宅销售面积、销售金额环比下降1.9、上升9个百分点。房价:10年商品房和住宅销售均价同比上涨7.4%和5.9%,涨幅尽管大幅回落,但仍高于同期CPI,调控处于攻坚阶段,11年上半年政策放松概率很小。12月商品房、住宅均价环比降14.2%和13.9%,同比涨9.5%和10.6%。70个大中城市销售价格指数显示:12月新房、二手房房价指数环比继续上涨0.3和0.5个百分点,12月新房、二手房房价同比涨7.6%和5%,同比涨幅较11月回落1.7和0.6个百分点。土地:10年土地购置面积增速28.4%,增速上升47.3个百分点,在房价持续上涨推升地价以及在中央政策调控下,地方**释放土地的动力在增强。12月土地购置面积增速1.5%,环比降7.8个百分点。资金:10年在收紧房贷下,除利用外资和自筹资金大幅增长超过30个百分点外,房地产开发资金来源、国内贷款、其他资金、定金和预收款和个人按揭贷款增速降幅超过23个百分点。12月除自筹资金外,其余资金来源同比增速较11月负增长4个百分点以上,其中,利用外资和国内贷款负增长79%和54%。企业通过加快销售自筹资金的能力依然强劲。10年房地产投资、新开工、施工增速创近10年或7年新高,11年供给无忧。但在近两年房价过快上涨推升地价大幅上涨,短期内土地财政的依赖性难以缓解,在通胀预期提升的背景下,我们预计11年地价易涨难跌。在中长期住房需求不减的背景下,地价推升房价,11年房价易涨难跌。因此预计至少在11年中期前,调控难以放松,不排除仍有加强的可能,如,房产税试点,提高交易环节税收以及进一步紧缩房贷政策等等。当前板块已受诸多利空打击估值已回落到中长期投资价值区间,投资价值凸显,值得中长线资金关注,等待政策调控的靴子落地。
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房地产价格、财富与居民消费效应 (下）
房地产价格、财富与居民消费效应——来自中国省际面板数据的证据(下)2011-11-25采用IV估计的关键是找到合适的工具变量，以往的文献中，CampbellandMankiw(1988)将消费变量的滞后期作为工具变量，他们假设某一比例的消费者仅消费当期收入，而剩余消费者则按随机游走假说行事，对于第一组消费者，其第t-1期到第t期的消费变化等于第t-1期到第t期的收入变化，而对第二组消费者，其第t-1期的消费变化等于第t-1到第t期的估计的永久性收入变化，这样一来，他们就找到一组合适的工具变量，因为当收入大幅增加时，家庭通常也会获得有关其终生收入的有利信息。Carroll，OtsukaandSlacalek(2006)将预期的失业率和联邦利率作为工具变量，其理由是预期失业率能作为居民今后收入保障程度的一种指标，联邦利率则可以作为对将来货币政策对财富影响的一种估计指标。遵循上述学者的思想，我们一方面引入消费的习惯因素，将消费滞后期考虑进来；另一方面，将就业人数作为居民对未来收入的一个替代指标，因为未来就业是对非房地产财富收入的主要来源，并选择房地产企业的国内贷款额作为衡量货币政策的指标，因为央行通过调整货币政策来控制对房地产企业的融资情况。表2房地产财富的短期消费效应财富的短期消费效应工具变量D.WR2F值dWt-1rdWt-1rEmploymentt-1Loant-1-0.268**(-19.56)-0.029**(-2.51)——2.490.29—0.222***(0.382)0.105***(0.434)-0.289(-15.4)0.014(1.47)3.110.3211.16注：第一列为非房地产财富的消费效应，第二列为房地产财富的消费效应。***、**、*分别表示在1%、5%、10%上显著。有效的工具变量须具备两个基本条件：一是工具变量与自变量是相关的，即Cov(x，Z)≠0；二是工具变量与误差项不相关，即Cov(Z，u)=0。一个有效的检验弱工具变量的办法是利用F统计量检验TSLS第一阶段工具变量系数都为零的假设，F统计量度量了工具变量中包含的信息，它包含的信息越多则F统计量的期望值越大，经验法则显示如果F统计量超过10，则该工具变量是有效的④。将各地区就业人数与房地产企业国内贷款作为房地产财富的工具变量的F统计值为11.16，因此，我们选的工具变量是有效的。利用TSLS估计我国房地产财富的消费效应为0.105，说明上一季度房地产财富每增加1元，下一季度的消费支出会增加0.105元。2.房地产财富的总体长期消费效应为了考察房地产财富的长期消费效应，将模型的滞后期设置为一年，见公式(6)，并考虑到消费的习惯形成因素，即公式(9)的估计结果，并采用OLS和TSLS两种方法进行估计，具体估计结果如表3。表3消费习惯参数及房地产财富的总体长期消费效应变量消费倾向习惯参数MPCL非房地产房地产χR2/F非房地产房地产WR，WN-0.612**(-27.5)-0.017***(-2.81)-0.78**(-31.6)0.880.440.012WR，WNEmploy，Loan-0.43***(-1.30)-0.56***(-0.42)-0.97***(-8.5)0.87/29.90.220.293注释：***、**、*分别表示在1%、5%、10%上显著。表3中第一列为OLS估计结果，房地产财富的中长期消费倾向为-0.017，习惯形成系数为-0.78，利用公式(11)估算出我国房地产财富的总体长期消费效应为0.012。第二列为TSLS估计结果，选择就业人数和房地产企业国内贷款作为工具变量，其F统计值为29.9，说明不存在弱工具变量问题，房地产财富的中长期消费倾向为-0.56，习惯形成参数为-0.97，房地产财富的总体消费效应为0.293。这说明我国房地产财富的消费正效应是非常显著的，商品房既是一种消费品又是一种投资品，如何发挥其消费品的功能、抑制其投资品的功能，是引导房地产业走向成熟的关键问题。(二)房地产财富的地区消费效应我国各省市的商品房价格、消费支出水平和可支配收入状况都有很大的差异性，因此仅考虑房地产财富的总体消费效应是不足的。各地区房地产财富的消费效应也将分短期效应和中长期效应来考察，先估计出各地区的短期、中长期边际消费倾向，结合各地区的消费习惯形成参数，估计出短期和中长期消费效应。房地产财富的省际消费效应估计结果如表4。各省市的房地产财富的短期(上季度对下一个季度的影响)边际消费倾向差异较大，总体为负效应，其中北京、福建、安徽、河南、江西等为正效应。从各地区的短期消费倾向来看，并不能得出发达地区的消费效应要高于欠发达地区的消费效应的结论。各省市的消费习惯形成参数如表4中公式(9)估计结果，各地消费习惯形成参数均为负值，说明上一期消费对下一期消费是负效应，主要原因是我国的消费支出呈周期性波动，每年的第四季度支出较大，并且消费支出具有挤出效应，上一期消费支出增多势必减少下一期消费支出。各省市房地产财富的长期消费效应见表4中公式(11)的估计结果，总体上为正效应，其中北京、山东、浙江、江苏等省市的长期消费较高，安徽、甘肃、贵州、青海、新疆等中西部地区的长期消费效应也较高。上海、天津、广东、福建等省市的长期消费效应接近为零甚至为负。六、结论居民的财富增加会相应地增加消费。本文着重考察居民的房地产财富的消费效应，将居民财富分为房地产财富和非房地产财富；考虑到居民消费支出的滞后性引入习惯形成参数，估计了居民上期消费支出对下期消费支出的影响；由于样本空间的有限性，采用了我国省际之间的2003—2010年面板数据，共900个样本，克服了样本空间有限的缺陷，并从我国的总体和各地区个体两个层面考察房地产财富的短期和中长期消费效应。由于居民消费支出、房地产价格与财富之间存在着相互因果关系，互为内生变量，因此采用OLS估计会产生偏误，采用工具变量法，即TSLS，估计可以解决此问题。采用各地区就业人数和各地区房地产企业国内贷款两个变量作为工具变量，前者可以解释居民的预期就业水平进而能预测可支配收入的稳定性，后者则能很好地反映货币政策对房地产业的调控和预期，利用经验法则检验工具变量的有效性，即用F统计值检验，结果表示两个工具变量均为有效工具变量。此外，对房地产价格、财富和居民消费之间利用OLS和TSLS两种方法估计并进行比较，结论显示采用工具变量法能更好地解释三者之间的相关关系。表4各地区的房地产财富效应短期和中长期效应地区公式(8)公式(9)公式(11)θR2θR2χR2χR2MPC(L)安徽0.390.03-0.490.42-0.960.91-1.130.880.260.20北京0.110.01-0.230.40-0.690.53-0.20.270.200.96福建0.120.490.070.65-0.970.94-1.140.92-0.04-0.03甘肃-0.030.4-0.280.64-0.870.77-1.340.530.170.09广东0.0430.170.010.31-0.690.51-0.690.55-0.01-0.01广西-0.220.03-0.290.52-0.90.76-1.560.30.170.07贵州0.0010.37-0.460.78-0.950.88-1.380.670.250.14海南-0.060.1-0.010.25-0.210.05——0.04—河北-0.110.49-0.260.62-0.940.87-1.250.760.140.09河南0.140.65-0.20.85-0.970.95-0.960.950.100.11黑龙江-0.050.37-0.060.75-0.890.81-1.410.520.040.02湖北-0.040.1-0.030.18-0.340.12-0.350.140.070.06湖南-0.030.59-0.0040.75-0.960.91-0.880.920.000.00吉林-0.030.1-0.050.3-0.360.13-0.990.220.100.03江苏-0.260.92-0.470.84-0.930.92-0.880.920.260.28江西0.310.460.150.59-0.910.87-1.080.85-0.09-0.07辽宁-0.050.19-0.040.33-0.430.20.210.230.07-0.24内蒙古0.110.250.220.78-0.780.6-0.870.6-0.16-0.14宁夏-0.040.1-0.050.16-0.760.55——0.04—青海-0.090.19-0.180.73-0.570.32-0.680.330.200.16山东-0.230.15-0.380.35-0.780.71-1.080.670.270.17山西0.060.150.0030.39-0.870.73-1.550.250.000.00陕西-0.080.58-0.150.79-0.770.61-1.180.430.110.06上海-0.030.64-0.0020.86-0.930.9-0.810.880.000.00四川-0.010.2-0.0460.69-0.530.34-0.850.290.060.03天津0.0010.3-0.0010.35-0.40.170.050.060.00-0.02新疆-0.050.35-0.180.64-0.670.5-0.350.410.160.38云南-0.0040.32-0.150.67-0.860.74-1.350.480.090.05浙江-0.180.54-0.40.69-0.960.91-1.190.860.210.15重庆-0.150.54-0.190.78-0.870.86-0.940.860.120.10注：公式(8)分别为不采用工具变量与采用工具变量的短期边际消费倾向，公式(9)分别为不采用工具变量与采用工具变量估计出的消费习惯形成参数，公式(11)分别为不采用工具变量与采用工具变量估算出的房地产长期消费效应。理论分析和实证检验结果表明：我国居民房地产财富的总体短期消费效应为0.11，总体长期消费效应则为0.29；各地区的房地产消费效应则差异性很大但并不能得出房价高的省市财富效应也越大的结论，房价较高的省市如北京、山东、浙江、江苏等消费效应较高，而上海、天津、广东、福建等省市的消费效应接近零甚至为负，我国中西部地区例如安徽、甘肃、贵州、青海、新疆等省市的消费效应也较高。可见，从中长期来看，商品房价格的合理上涨能带来财富的增加，能一定程度上带来消费支出的增加。因为房地产商品既是一种消费品又是一种投资品，拉动内需主要还靠商品房的消费。合理控制房价的关键所在是区分房地产商品的消费成分和投资成分，当房地产成为主要的消费品时，能促进居民消费效应的增加；当房地产成为一种主要的投资品时，则会导致房价上涨过快，会形成房地产泡沫，进而影响消费和实体经济。此外，可以将居民分为有住房者和无住房者两类，房价的上涨对于有住房者来说，财富增加，会相应地增加消费，而对于无房者来说，购买首套住房也是消费，也会促进消费的增加。这一结论对当前我国的房地产调控来说有较大的参考价值，可以作为房地产调控的重要依据。注释：①关于房价-收入比，中国社科院在每年的经济蓝皮书也会公布每年度的房价-收入比，采用的方法是按照城镇居民每人30平方米以及城镇居民每户有3口人进行计算所得出，是用每户住房总价除以每户家庭年总收入得出该比值。按此标准，2010年我国城镇居民的房价-收入比为8.76。本文中的房价-收入比，则用商品房销售价格与城镇居民家庭可支配收入来度量，具体计算，公式为各省(市)每季度的商品房销售价格/各省(市)每季度的城镇居民家庭可支配收入，原始数据来源于天相投顾有限公司的金融数据库。②数据来源：国家统计局与中国指数研究院，参见：http://fdc.soufun.com/news/2010-01-25/3050508.htm.③习惯形成(habitformation)是指当前的消费效用不但依靠当前的支出，还受到滞后支出带来的习惯财富的影响。参见：KarenE.Dynan.2000.Habitformationinconsumerpreferences:evidencefrompaneldata.TheAmericanEconomicReview,Vo1.90,No.3,391-406.④詹姆斯·H·斯托克，马克·W·沃森.计量经济学(第二版)[M].孙燕译.上海：格致出版社，2009：8，329.参考文献：[1]KARLENCASE,JOHNM.QUIGLEYANDROBERTJ.SHILLER..ComparingWealthEffects:theStockMarketVStheHousingMarket[J].AdvanceinMacroeconomicsVolume5,Issue1.2005.[2]LUDWIGAANDSLOKT.TheImpactofChangesinStockPricesandHousePricesonConsumptioninOCEDCountries[R].IMFWorkingPaper,No.1.2002.[3]CAMPBELLJOHNYANDJOAOF.COCCO.HowDoHousePricesAffectConsumption?EvidencefromMicroData[J].JournalofMonetaryEconomics,forthcoming,2006.[4]BUITERW.HousingWealthIsn'tWealth[R].NBERWorkingPaper,No.14204.2009.[5]CALOMIRISC,LONGHOFERSDANDMILESW.The(Mythical?)HousingWealthEffect[R].NBERWorkingPaper,No.15075.2009.[6]GIROUARDNANDBLONDALS.HousePriceandEconomicActivity[R].OECDEconomicsDepartmentWorkingPaper,No.279.2001.[7]DOVORNAKN.ANDKOHLERM.HousingWealth,StockMarketWealthandConsumption:APanelAnalysisforAustralia[R].ReserveBankofAustraliaDiscussionPaper,No.23.2003.[8]CHRISTOPHERD.CARROLL,MISUZUOSTUTAANDJIRKASLACALEK.HowLargeIstheHousingWealthEffect?ANewApproach[R].NBERWorkingPaper,W12746.2006.[9]SIERMINSKAEANDY.TAKHTAMANOVA.WealthEffectsoutofFinancialandHousingWealth:CrossCountryandAgeGroupComparisons[R].FederalReserveBankofSanFranciscoWorkingPaper,Series01.2007.[10]黄静，屠梅曾.房地产财富与消费：来自家庭微观调查数据的证据[J].管理世界，2009，(7)：36-45.[11]MUELLBAUERJOHN.Habits,RationalityandMyopiaintheLifeCycleConsumptionFunction[J].Annalesd'EconomieetdeStatisitique,1988(9):47-70.[12]DYNANKARENE.HabitFormationinConsumerPreferences:EvidencefromPanelData[J].AmericanEconomicReview,2000,93(3):391-406.[13]SOMMERM.Habits,SentimentandPredictableIncomeintheDynamicsofAggregateConsumption[R].JohnsHopkinsUniversityWorkingPaper,No.458,2002.[14]CAMPBELLJOHNYANDNGREGORYMANKIW.Consumption,IncomeandInterestRates:ReinterpretingtheTimeSeriesEvidence[M].inOliverJ.BlanchardandStanleyFisher,editors,NBERMacroeconomicsAnnual,MITPress,Cambridge,MA.1988:185-216.作者：西北大学经济管理学院王柏杰何炼成西安理工大学郭立宏来源：《经济学家》2011年第5期
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全国房地产市场月度追踪:2010年12月
房地产业研究机构：高盛高华证券分析师：王逸，孙贤兵，李薇撰写日期：2011-01-1712月份商品房销售面积环比上升92%,销售均价环比回落11%12月份全国商品房销售面积为2.18亿平方米,环比上升116%,同比增长12%,而11月份环比上升9%,同比增长14%。今年截至12月底商品房销售面积为10.43亿平方米,同比增长10%,与11月份10%的增速基本持平。同时,12月份商品房销售均价环比下降11%,同比上涨9%,至人民币4,679元/平方米,12月份商品房销售额为人民币1.02万亿元,环比上升92%,同比增长22%,今年1-12月商品房销售额为人民币5.25万亿元,同比增长18%。房地产开发投资和房屋新开工面积进一步反弹12月份全国完成房地产开发投资人民币5,570亿元,环比上升20%,同比增长12%,而11月份环比上升2%,同比增长63%。我们注意到,11月份房地产开发投资进一步增长,房屋新开工面积环比上升40%,而11月份环比上升8%。今年1-12月,房地产开发投资、房屋新开工面积和施工面积分别同比增长33%、41%和27%。年底土地购置面积上升,但价格环比下降9%12月份全国房地产开发企业土地购置面积环比上升了48%,全年土地购置总面积为4.1亿平方米,同比增长28%。我们监测的20个主要城市土地市场成交状况显示土地成交均价环比下降了9%,2010年全年土地成交均价为人民币2,462元/平方米,同比上涨11%。开发商公布12月份销售表现强劲截至目前,我们研究范围内14家开发商均公布了12月份销售数据。总体而言,销售面积环比下降11%,同比增长11%;销售额环比上升4%,同比增长46%;销售均价环比上涨18%,同比上升31%。交易建议我们的买入建议为:恒大地产(3333.HK,位于强力买入名单)、万科A(000002.SZ,位于强力买入名单)、龙湖地产(0960.HK)、雅居乐房产(3383.HK)、碧桂园(2007.HK)、保利香港(0119.HK)、远洋地产(3377.HK)、融创中国(1918.HK)、华润置地(1109.HK)、花样年控股(1777.HK)、金地集团(600383.SS)、保利地产(600048.SS)、和万科B(200002.SZ)。我们的卖出建议:IFM投资(CTC)、绿城房产(3900.HK)、深圳控股(0604.HK)、华侨城(000069.SZ)以及中国国贸(600007.SS)。主要下行风险:**政策意外收紧、宏观经济硬着陆。主要上行风险:房地产销售好于预期、潜在并购。
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房地产行业:2010年行业年度数据点评
房地产业研究机构：国金证券分析师：曹旭特撰写日期：2011-01-17事件:国家统计局公布了2010年行业统计数据,其中有三点值得关注:一是新开工数据创下历史新高;二是房价虽在调控下仍表现出上涨弹性和下跌黏性的特征;三是开发商资金来源结构发生调整。一、新开工创历史新高:全年新开工同比增长40.7%。10年的新开工增速创下历史新高,主要有两点原因:一是保障房建设的推动,10年保障房开工580万套,同比增长了190%,如果每套保障房按60平米计算,则全年保障房新开工面积达到3.48亿平方米,占全部开工量的21%,比09年提高了10.8个百分点。二是开发商仍对市场预期较为乐观,并没有因为调控而缩减开工计划,剔除保障房的影响,商品房新开工面积同比增长了24.8%,这一增速也超过历史峰值。我们判断2011年新开工同比增长7.5%。国家提出2011年计划新开工1000万套保障房,我们假设年内能够完成这一目标,则这部分开工量将同比增长72%,而由于行政调控和货币紧缩的影响,我们判断商品房新开工下滑10%,则全年房地产新开工合计同比增长7.5%。房地产投资增速达到33.2%。我们认为11年投资额仍能维持在高位,因为投资由新开工和在建量两部分决定,在新开工增长7.5%的前提下,投资额将增长25.9%。因为截止年底的施工面积达到40.6亿平方米,同比增长了27%,也创下了近十年的新高,而施工面积对应的投资是有惯性的,只要资金链不断,开发商就会继续投资,所以11年投资增速仍会保持在较高水平。二、调控对房价影响不明显回顾2010年全年房价演绎态势:在一季度末房价开始出现明显上涨,四月份出台严厉调控政策后,仅在6月份环比下降了1个百分点,在7、8月份房价出现滞涨,之后连续环比上升。全年销售面积也同比增长了10%,销售额增速更是超出了销售面积12个百分点。在全年调控的大背景之下,房价仍没有得到明显抑制的原因有两点,一是存量货币过剩,二是各界市场预期仍较乐观,在降低了对房价下跌空间的预期后,房地产的价格弹性会变得较大,在适度价格回调后会有需求入场,所以市场销售也没有出现明显萎缩。我们认为2011年销售面积同比增长10.5%。我们用销量与施工量比值的历史数据来做判断依据。因为施工量能一定程度代表市场供给,而销量是反映了购房者购买能力和预期的结果,这一比率的变化基本上能够反映出市场实际的销售情况。对于2011年销量与施工量的比值我们采取历史最低的08年数据,也即22.6%作为预测值,依此计算,2011年销售面积将同比增长10.5%。三、开发商被动调整融资结构:由于货币政策的调整和销售增速的下滑,全年开发商资金来源增速同比下降了23个百分点,为25.4%。其中资金来源结构也发生了一定调整,企业自筹资金比例由09年的31%上升至37%,借贷资金比例的下降表明开发商杠杆率和ROE的下降。11年货币总量进一步紧缩,开发商获得资金难度加大,发展速度会受到一定影响。
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最新！高盛报告一篇--有关中国房地产开发商
内容如下：中国房地产开发商9页，英文November14-November20transactionvolumeandASPOnawowbasis,17ofthe30citieswithdataavailablesawvolumesincrease,withagroupmedianof4%(vs.4%decreasefortheweekendedNov13).Onayoybasis,28ofthe31citiessawvolumesdecrease,withagroupmedianof-34%(vs.36%decreasefortheweekendedNov13).ComparedwiththeOct2011weeklyaverage,18ofthe27citiessawvolumesdecrease,withagroupmedianof-17%(vs.20%decrease).Tier1/3citiesoutperformedwhileTier-2citiesarerelativelyweak;amongregions,volumesinYRDregionandCentral&WesternChinaperformedstronglywhilevolumesinotherregionswereweakcomparedwiththepriorweek.InASP,onawowbasis,25citieswithdataavailableonamedianlevelsawpricesstayflat(vs.flatfortheweekendedNov13);on3-monthcumulativebasis,32citieswithdataavailablesawpricesstillflatonmedianlevelfromtheprior3-monthaverage;23citieswithdataavailablesawASP4%offfromlastpeakonmedianlevel.
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国务院总理温家宝：坚定不移搞好房地产调控
http://house.online.sh.cn/gb/content/attachement/jpg/site1/20110119/0025116bbe6d0ea07c3a3e.jpg并要求处理好银行体系风险防范与资本市场稳定关系⊙据新华社电国务院总理温家宝18日上午主持召开国务院第五次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大四次会议审议的《**工作报告（征求意见稿）》和《“十二五”规划纲要（草案）》。会议决定，将这两个文件发往各省、自治区、直辖市和中央有关部门、单位征求意见。温家宝还对做好一季度工作提出具体要求。温家宝强调，做好一季度工作，对于完成今年经济社会发展的各项任务至关重要。（一）确保价格总水平基本稳定。认真贯彻国务院关于稳定消费价格总水平、保障群众基本生活的政策措施和工作部署。保障主要农产品、基本生活必需品、重要生产资料的生产和供应，加强流通体系建设，搞好农产品产运销衔接，加强价格监管，维护市场秩序。（二）抓好冬春农业生产。切实抓好“菜篮子”工程建设。继续搞好粮食收购，整顿主要农产品收购秩序。做好春耕备耕工作，保障化肥生产供应，保持农资价格基本稳定。做好动物疫病防控。高度重视华北、黄淮等地区的旱情发展情况，做好抗旱的各项工作，确保冬小麦安全越冬。采取有力措施抗击南方部分地区雨雪冰冻灾害，帮助农户生产自救，力争把灾害损失降到最低限度。（三）坚定不移地搞好房地产市场调控。各级**要增加投入，保障土地供应，落实保障性住房建设任务。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度。进一步落实和完善房地产市场调控政策，增加市场有效供给，特别要增加中小套型、中低价位普通商品房供给；加强对市场需求的分类调控，落实好差别化信贷、税收政策，支持居民合理住房消费，抑制投机投资性购房；加强房地产市场监测和市场行为监管，严厉查处各类违法违规行为。（四）认真做好财政金融工作。解决民生问题的财政支出，要按时足额拨付到位。坚决制止铺张浪费，防止节日期间变相违规发放福利津贴。综合运用多种货币政策工具，保持合理的社会融资规模和节奏，处理好银行资本金补充与信贷扩张、银行体系风险防范与资本市场稳定的关系，防止年初信贷的非正常投放。着力优化信贷结构，引导商业银行把信贷资金更多投向实体经济特别是中小企业和“三农”等领域。（五）搞好经济运行调节。重点做好煤电油气运协调工作。稳定煤炭供应，加强电力需求侧管理，确保城乡居民生活和企业正常生产的电力供应。组织好成品油调运，增加柴油供应，保障天然气供给。努力做好春运工作，精心组织好旅客运输，特别要保证农民工和学生安全、便捷、顺利回家过年。（六）强化安全生产管理和维护社会稳定。落实企业安全生产主体责任，加大责任追究力度，坚决遏制各类重特大事故发生。要严格节日期间值班制度，及时处置各类紧急情况。加强社会治安综合治理，及时排查、调处、化解各种社会矛盾，努力维护社会稳定。（七）切实解决困难群众生产生活问题。积极帮助困难群众解决好冬季取暖、看病就医等问题。确保农民工工资按时足额发放，决不能拖欠农民工工资，保障农民工合法权益。关心灾区群众的生产生活，确保救灾救济资金及时拨付到位，确保救济粮款及时发放到灾民手中，特别要保证玉树、舟曲等重灾区群众安全过冬。加强食品安全监管，保证食品质量安全。
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国泰君安：房地产行业周报——逐渐进入两会前的政策敏感期
共18页摘要：本周一手房销量整体环比上升18%，其中一线城市上升12%，二线上升20%。本周除北京、杭州环比有所下降外，其余各城市基本以环比上升为主。本周一手房销量整体同比上升37%，其中一城市上升26%、二线上升43%。本周除重庆是同比下降的之外，其余各城市同比均上涨。从11年初至今的累计同比来看，整体同比上升29%，其中一线城市上升30%，二线城市上升28%。本周二手房销量环比持平，同比上升11%。本周各城市环比均有上升，其中，北京、深圳、天津、杭州都出现超过40%的环比增长。整体房价处高位，并基本无优惠促销。2010全年一线城市房价涨幅跑输二三线，近期尤其一线城市房价仍存在较大的上涨压力。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动，本周环比上升1%。整体可售量目前还处于低位区域，行业库存压力仍较低。库存可售量相对201004最低点上升30%，去化时间由12个月下滑至6个月。行业正常环境下地产板块估值有较强安全边际。A股主流开发商10年PE13倍左右，11年10倍，RNAV折价17%。一线地产10年PE13倍，11年PE10倍，RNAV折价20%；二线地产10年PE14倍，11年PE11倍，RNAV折价14%。出租类公司10年PE18倍，11年PE16倍，RNAV折价23%。上海“土地使用权期满无偿收回”案例为极为特殊的个例，其中涉及该地块一级开发商的特殊情况，我们判断，本次上海的罗店地块是极为特殊的个案，不可能大面积铺开。如大面积铺开，则将对ZF当期的土地收益产生重大负面影响，不但是地方**的不能承受之重，也涉及整体土地制度的根本和全国人民的利益根本。行业上半年策略仍维持我们2011年策略报告的观点，在行业政策面的持续严厉压制及通胀压力导致的紧缩政策双重压力下，上半年行业仍以震荡的阶段性机会为主。我们始于2010年12月21日的对于春节前的阶段性反弹的持续进行提醒和推荐，整体板块的低估值得到一定的修复，随着春节至两会间逐渐进入行业政策敏感期，整体行业压力持续变大，整体仍维持我们上半年震荡的阶段性行情为主的判断，行业维持中性和标配建议。始终坚持我们上半年地产股震荡为主的阶段性机会的判断。若随着行业政策压力在两会前后的逐渐释放，地产股估值随着政策压力的逐步压低，届时可能会迎来新一轮估值修复的阶段性行情。发布日期：2011年1月18日
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人大财金学院代表队赴美参加国际房地产金融案例大赛
来源：人民大学新闻网11月10日，第三届康奈尔大学国际房地产金融案例大赛在美国纽约举行，中国人民大学财政金融学院参赛队员7人在指导教师刘晓龙、刚健华的带领下参加本次比赛。http://images.ruc.edu.cn/images/2011-11-29/1322536476931.jpg比赛要求每队由金融类在读本科生构成，案例由主办方根据真实房地产交易案例改编，每支队伍需在六天的时间内完成案例的分析，给出相应投资建议，并向十五位华尔街房地产金融业高管展示其投资分析方案。评委根据每个队伍给出的投资建议，分析方法，展示技巧和问答环节的表现打分，并最终决定优胜队伍。康奈尔大学国际房地产金融案例大赛是由美国常春藤名校康奈尔大学于2009年创立的由全球名校本科生相关专业参与的案例大赛，是金融专业在房地产金融领域展示分析技能的顶尖平台。案例大赛每年一届，由康奈尔大学酒店管理学院的专家邀请认可的全球著名高等院校参加，今年十一月的比赛受邀的包括纽约大学Stern商学院、密歇根大学Ross商学院和印第安纳大学Kelley商学院等北美和欧洲的十一所著名大学。中国人民大学财政金融学院金融专业的学生作为首次受邀的非西方大学的参赛队伍，是至今为止中国以及亚洲唯一参赛的高等学府。财政金融学院的领导十分关注此次比赛。行前，财金学院郭庆旺院长、王宏伟书记和何平副院长多次亲临集训现场，大赛专任指导老师刘晓龙、刚健华进行了精心、系统的指导。http://images.ruc.edu.cn/images/2011-11-29/1322536517983.jpg财政金融学院此次派出的七名参赛队员是经过严格的选拔程序从众多申请者中精心挑选出来的。其中包括四名金融学数学实验班的在校本科生和三名分别来自金融工程和金融学专业的在校本科生。是中国人民大学历史上首次派出完全由在校本科生构成的比赛团体前往国外，参与由世界一流商学院组织的金融竞赛类项目，并与世界一流商学院的学生同台竞争优胜，本次参赛也是财政金融学院在金融学方面培养和造就未来领导者的前所未有的创新和实践。财政金融学院代表队第一次参赛即在比赛中获得优异成绩，总积分排名处于中上水平，受到美国常春藤名校师生和业内投资人士的广泛好评和赞誉。比赛组织者，康纳尔大学酒店管理学院房地产金融中心主任DanielC.Quan特地在比赛结束之际来到代表队驻地对财金学院师生表达赞许，并邀请财金学院明年继续组队参与该比赛。http://images.ruc.edu.cn/images/2011-11-29/1322536544706.jpg为了体验康纳尔大学在房地产金融教学和科研领域的突出成就，财政金融学院参赛队伍一行于11月10日至12日受邀赴康奈尔大学本部－纽约州伊萨卡镇进行交流。在康奈尔大学酒店管理学院副院长的陪同下，参赛团参观了该院的院属图书馆、房地产金融数据库工程、交流中心和教学楼等。在交流中大家了解到康奈尔大学酒店管理学院的创建植根于商业社会的巨大科研和实践需求。参赛团随后受邀对康奈尔大学Dyson商学院进行考察访问，受到热情接待。财政金融学院副院长庄毓敏教授和胡波副教授也同期抵达康奈尔大学进行访问。http://images.ruc.edu.cn/images/2011-11-29/1322536578811.jpg参赛团在随后的几天内访问并参观了哈佛大学、麻省理工学院、波士顿大学和哥伦比亚大学等全球一流高校，与相关院系的教授进行了广泛交流。同学们自信地展示了自己在校学习的成果。团队近距离感受了北美高校的教学风格，并与高校相关院系座谈交流，与师生交谈，深入探讨了未来更多合作交流的意向。在哈佛大学访学期间，同学们受邀进入哈佛大学的课堂，旁听了久负盛名的肯尼迪ZF管理学院RicardoHausmann教授讲授的发展经济学中有关研究为何发展中国家贫穷，不稳定且不公平的课程。Hausmann教授现任哈佛大学肯尼迪ZF学院国际发展中心主任，是享誉世界的财政经济专家，一生致力于宏观经济稳定、国际金融和经济发展等方面的研究。http://images.ruc.edu.cn/images/2011-11-29/1322536631156.jpg课后，人大学生以中国问题为例与Hausmann教授就课堂问题进行了深入探讨，并合照留念。此次赴美国与国外一流商学院同台竞技，是财政金融学院人才培养国际化模式探索的重要一环，在建设一流的金融学科和财政金融学院国际化战略中具有重大的开创意义。通过与国外名校学生和知名教授的切磋与交流，提高了人大参赛学生的学习热情和创新能力，促进了学生们积极进取的精神，并展示了中国人民大学的本科教育水平，加深了国外对国内特色人才培养模式潜力的认识，提高了中国大学的国际声望和影响力。
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房地产：板块领跌大盘 整体跌幅达5.88％
事件：昨日，房地产板块领跌大盘，整体跌幅达5.88%。 简评：由于资本市场停融资的原因，一季度房地产上市公司传统的业绩高增长和高送转行情在今年已无可能，政策成为决定房地产板块走向的主要因素。尽管2011年房地产调控继续从严的基调已定，但除延续2010年的老政策外，新的政策并没有出台，这就增加了市场的不稳定性。尤其在房地产板块经历了连续四周的反弹后，投资者对各种房地产调控消息更加敏感。昨天造成房地产板块下跌的政策和消息主要有5条： 1、存款类金融机构人民币存款准备金率再次上调，至新高19%。 2、2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比涨6.4%环比涨0.3%，其中，环比已连续4个月环比上涨。 3、房产税全国版5年定型，试点城市将逐步扩容。 4、上海土地出让预申请公告须知中首次规定土地出让期满后“出让人收回并补偿相应残余价值”，在部分地块的出让公告中更是规定土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。 5、据传言，国家将对二手房交易(包括普通住宅)全面征收土地增值税，采用四级超率累进税率，税率为增值额的30%-60%。 持有环节征收房产税、二手房交易大部分利润要上交国家、土地使用权期满后房屋被国家无偿收回，这些消息严重降低了房屋的投资价值，房屋的增值保值功能将无从谈起，加之存款准备金率的上调，在这些消息的合力下，房地产板块的大幅下跌在所难免。 我们认为，房地产行业资金密集的特点使得信贷紧缩对房地产行业影响较大，但信贷紧缩并非仅仅针对房地产行业，且信贷紧缩和房产税的消息并没有严重超出市场预期，因此两则消息本身对房地产的影响有限。目前大部分城市仅对个人转让大户型住宅或者营业性房屋征收房产税，并根据房屋在转让方手中存续的时间长短给予一定的减免征优惠，在房价连续环比上涨的背景下，国家有可能恢复对二手房交易(包括普通住宅)全面征收土地增值税。不考虑阴阳合同等执行中的问题，这将是在禁止利用银行贷款炒房后对投机者的又一大打击，进一步压缩了投机者的利润空间，对投机性需求影响较大。如此消息出台，预计2011年对抑制需求方面的政策会告一段落。而土地使用权到期后无偿收回(特别是住宅用地)很明显与现行物权法相悖，因此不可能普及。 在低估值的支撑下，只要没有超预期的严厉政策出台，房地产板块下跌空间有限，下跌恰好是建仓良机。维持一季度房地产板块将继续跟随政策脚步维持脉冲式行情的看法，继续看好有融资能力、扩张能力和业绩支撑的公司，首推鲁商置业、其次是华发股份。
