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【转】毕业后，如果你想进入房地产
一直想写一篇深刻点的长篇大贴，回顾自己当年毕业时的求职历程，分享圈子里一些优秀的职业规划，提供房地产行业新人的求职咨询。诸多因素，耽误至此，索性决定暂不发啰嗦贴，干脆先为正在做求职准备的同学们提供一些帮助，也算回馈一路上帮助我的朋友们。开此新帖，目的有三：1.对房地产行业感兴趣的同学，可能可以在此随找到一些你想要的答案，涉及房地产行业、房地产公司、房地产岗位、房地产薪酬等各种问题（拆迁办的朋友请无视）。2.对自己的职业规划很注重的同学，可能可以在此找到一些刺激你大脑加速运转的信息，涉及跨学校、跨学科、跨行业、跨国家、跨时代的职业规划问题。（跨星球的问请留到2012最后一天再讨论）3.自我感觉严重缺乏自信的学弟学妹，可能可以在此塑立信心，勇敢地迈出从校园人到职场人的一步。（自我感觉牛逼得天下无敌才华横竖都溢的同学，请不要浪费时间看了，你已经hold住了，世界需要你去拯救）关于房地产行业先说一些自己对于房地产行业的看法吧。第一个方面：房价虚高。如果你注意分析房地产的发展轨迹和房价趋势，你会发现，从上世纪80年代开始，房价就一直“虚高”，房价远远高于一个家庭6~8年的收入可以购置属于自己的永久物业的“国际惯例”。所以在未来可预见的日子里，房价还是会“虚高”，因为这个是我们的传统。这个时候你要考虑2个基本的东西了，一个是当地房价租售比，看看到底租金是偏高还是偏低，房价泡沫如何；另一个是把视线转移出一线城市，看看是不是有一些城市的房价相对于当地的收入和消费水平偏低，房价增速相对于当地的经济发展速度偏慢。在这个房价“虚高”的时代，你会发现有些地方，楼盘林立，进去一看空如鬼城；有些地方，排队买房，但是入住率却非常高。刚需的存在，给房价游戏提供了基础，你觉得刚需占多大的比重呢？第二个方面：国家调控。你还是会发现，从上个世纪80年代开始，调控就一直存在，倒下了一批又一批房地产公司，坠楼了一个又一个董事长，又新生了一批又一批房地产公司，培养了一个又一个董事长。在天朝，你懂的，土地财政收入是很重要滴，非常非常重要滴。据国家统计局“专家们”的不完全统计，2010年新增数万家房地产公司，这个调控到底是调控房价呢，还是调控行业呢？不过有一个事实是，一调控，小房企天天念叨着融资环境恶化了，苦逼日子来临了；大房企天天念叨着自有资金雄厚啊，差异化模式见效啦，标杆形象塑立啦。所以现在的情况是，房价方面，现在不是一个最好的时代，也不是一个最坏的时代，全都聚焦在北上广和藏疆蒙，这游戏就没法玩了。国家调控方面，对于规范的大型房地产公司，如华润万科等，调控对于它们反而是好事，可以清洗行业杂乱现象，利于企业占据有利地势，更稳健健康地发展。现在企业们有钱有背景没地方用，干脆投商业地产吧，自己持有物业慢慢收租。未来的日子，玩得动商业地产的房企才是一个值得去的房企。最后就是，你该不该进入房地产行业，还要和你的职业规划结合起来，你觉得匹配、合适，这才是基础。说得缥缈一点，不要放弃追逐自己的梦想。接着言归正传，说一下同学们最关心的问题。（接下来的文字，无逻辑，无顺序，无起承转合，看明白需要牺牲一些脑细胞）关于房地产公司地产行业里有一句话，万保招金中华龙，说的是九家行业领先的地产公司。当然，这里面没有涵盖完全，还有其他一些行业领先的地产公司也是各有特色。TOP100里面的房地产公司都有它自己的亮点，优势（S）、劣势（W）、机会（O）、威胁（T）并存。各个房地产公司的用人标准是不一样的，所以会出现你能拿到万科的offer但是被华润筛掉了简历，拿得到华润的offer但是却进不了保利的面试。TOP10的房地产公司会关注这么几块，硬件方面：学校、学历、成绩、个人经历；软件方面：思维（想）、谈吐（说）、举止（做）。这些是通用标准，只是每个公司每个部门每个岗位每个面试官所考虑的侧重点不同而已。成绩很重要，但成绩不是重点，只是敲门砖的一个角，你的目的就是为了通过简历筛选进入面试，直到最后拿到offer。另外，平均分XX分的成绩在留学申请上可能是硬伤，但是在申请房地产公司上，可能已经是一个符合TOP10房地产要求的分数。（不排除每年某些房地产公司会调整成绩方面的硬性要求）所以关于房地产公司，你可以简单地理解为：万科，龙头老大，行业中绝对的标杆，王石有绝对的魅力。华润，顶级品牌，母公司是实力最强的多元化央企，还是万科的大股东。保利，实力超卓，继承兵贵神速的军工作风，王牌实力霸气凛然。龙湖，志存高远，高薪酬待遇高发展空间，吴亚军赋予龙湖坚韧踏实的气质。当然还有很多很多熟为人知的名字，每一个名字后面都有一道光亮吸引着不同的人。万达、绿城、SOHO、恒大、金地、招商、中海、绿地、复地……当你在结合了我全文说的内容去选择适合自己的前路依然无果的情况下，那就请毫不犹豫地采取超级战术——海投面霸。因为公司们都在海筛海面，这个时候你就不用不好意思了。高筑墙广积粮，积累经验评判优劣方是王道。待到临近deadline，自然就有了选择结果。关于部门和岗位TOP10的房地产公司部门设置大同小异。基本配置为：行政部、人力资源部、设计部、财务部、法务部、项目部、成本管理部、招标采购部、工程管理部、投资运营部、市场营销部、前期配套部等。实力强大的公司也会有商业地产部。笼统地说，有三分之一的岗位是有比较高的专业要求的，有三分之一的岗位是建议某些专业优先考虑，但是对其他专业也不限制；还有三分之一的岗位是完全没有专业要求。只要你有一个清晰的定位、合理的准备、突出的表现，那恭喜你，你可以跨入房地产行业了。如果你想特指某个公司，那请仔细看往年的招聘信息中的硬性要求，不要钻牛角尖去碰运气，比如你是硕士，但某岗位一定只招海归博士后；比如你学生命科学，但某岗位是做现金流管理或者室内精装修设计。这样没法匹配的事情，就不要去尝试了。部门和岗位决定发展轨迹，刚才说了这么多部门和岗位，轨迹都不尽相同，连几年后的薪酬都不同。最好可以先分析一下自己的性格、兴趣、目标，结合现实和梦想，然后给自己一个具体的答案。否则10万字都未必能写完每个部门每个职位的介绍，更不用说每个岗位的发展方向和发展轨迹了。关于薪酬和职位关于薪酬和职位情况，这是一个多么敏感的事情。扫了一眼网上的帖子，发现真假掺半，把学生们看得晕头转向的。不看还好，越看越迷茫。待遇这个话题实在是很大。首先，要看公司，待遇分三六九等；其次，看岗位，薪酬构成和层级也分三六九；然后，看城市，不同城市的薪酬肯定是不一样的；再然后，你要看薪酬增幅，这个很关键；最后你得看性价比了，说得直白点，就是时薪了，一天工作4小时，给你月薪4000元，感觉可怜巴巴的，扣完五险一金后都没资格当纳税人了；一天工作14小时，给你月薪8000元，立马感觉有点白领的感觉了，结果去趟医院就什么都白领了。如果只说以上这些，那当然会被骂。所以，接下来要说的才是干货。以2010年-2012年近3年的应届硕士毕业进入房地产来说，以万科龙湖万达金地为首的，基本上公司会为你付出20万以上的代价。如果公司业绩够好的话，奖金和福利这方面就难以估量了。当然我不可能透露给你万科会发20个月年终奖这种事情，也不会透露给你华润会组织迪拜游这种事情。在大型房地产公司，薪酬3年翻一番是很常见的事。当然，前提是你在不断前进。虽然无法和投行咨询IT新贵比较，但是拿着几十万年薪的地产人士满地都是，所以比起金融街青年才俊的个案来说，相信适合更多同学的胃口。以我认识的朋友为例：妹纸A，本科毕业3年，在某家央企地产做市场策划，主管职级，目前年薪25万。妹纸B，硕士毕业3年，在某标杆型民营地产公司做投资运营，经理职级，目前年薪38万。男A，硕士毕业3年，在某微博控大佬的地产公司做招商，经理职级，目前年薪44万。男B，硕士毕业5年，在某TOP10民营地产公司做项目管理，总监职级，目前年薪60万。以上说的都不是个案，如果想听个案的话，请自行百度。我怎么可能告诉你，还有若干人在30岁以前就当上城市公司的总经理，拿着百万以上的年薪。关于发展关于这个问题，当年我不幸被很多专家忽悠。首先关注3点：行业及公司、部门及岗位、领导及同事。行业前景好，公司在行业里牛逼，有差异性的强竞争能力；部门是核心部门，岗位是核心岗位，工作内容与公司发展息息相关，为公司的发展直接贡献价值；领导不仅现在牛逼，而且潜力无限，为人处事深得人心，同事优秀，团结互助，差异化配合与竞争。这样的话，恭喜你，你很有前途。你说“我在乎的不是刚毕业的时候一个月拿多少工资，我在乎的时候这个职位能提供给我的机会还有发展潜力。”这里我想插一句，刚毕业的时候是不需要太在乎一个月拿多少工资，但是当你起薪3000，我起薪10000的时候，你工资增幅20%，也才600，我工资增幅10%，就是1000了。在同一个行业，工资增幅是差不了多少的；而在同一个公司，工资增幅的差距就更小了，同样的岗位同样的职级，绝对会出现不同的薪水。当然，同一个公司，应届生薪酬基本都是统一的，社招人士的薪酬就相差甚远了。关于甲方乙方行业里有一句话，你在乙方干5年，再在甲方干5年，你就可以牛逼哄哄坐等猎头奉你当衣食父母了。你定位自己在专业路线的话，这个规划是没有错的。大规划可以把控，但是往后面走，细节方面的东西计划不如变化，以后就靠你自己把控了，动态更新自己的规划。现在就能定死未来太细的职业规划都是扯淡，你现在规划自己30岁当项目经理，结果老板觉得你的技术太好了，让你当总工去了。我有个朋友，从上大学开始就给自己很清晰详细的职业规划，定下了30岁之前当上500强部门经理的目标，于是按照规划，学习成绩、社团活动、实习经历都够牛，最后一不小心没把持住，保研到了一个牛导那里，然后继续读博，然后学术科研搞得牛逼哄哄的，然后现在已经30岁了，正在准备毕业，纠结于是求职还是博士后。姑且不论他最后的结果是如何，只讲他的职业规划，就已经是在当初的规划之外了。所以你说的“如果在前进的过程中有很好的升迁机会，我也可以一直在甲方或者乙方继续做。”这句话是非常好的。关于跨专业房地产行业有很多人从事的工作不是大学所学的专业。工程类、设计类、法务类、财务类等，从事对口的工作绝对是占据优势的，从专业上筑成的技术壁垒可以成为未来竞争力的保障。但是有不少同学的性格却和所学专业完全不匹配，能够在天朝顺利毕业，仅仅是动用了一点点脑细胞而已。这类人可能是极度自信、苛求完美、思维跳跃、勇于创新，外加小清新小文艺范儿的。纯粹的专业技术工作不是不能做，照样花费一点点的脑细胞就能完成。只不过会产生严重的疲态，投入产出比不好。所以不少理工科背景的同学选择去做市场策划、媒体公关、招商谈判等综合性强、动态性强，频繁与人打交道的工作，并且还做得特别好。因为这样的工作需要使用很多的脑细胞，会让自己感到热血沸腾，因为工作上的成就而兴奋不已。那么我的建议是，好好分析自己，果断做出选择。以经管类毕业生为例，除了不适合专业要求非常强的岗位外，其他的部门和岗位其实都不限制。比如：经管类毕业生可以去项目部门工程管理部门做运营管理方面的工作，可以去战略投资部门做分析定位方面的工作，可以去市场部门做项目策划、销售、品牌管理，可以去商业地产部门做招商、运营、推广。说到这里不得不叹到，某专家曾经曰过，经管是个好专业！
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房地产：房产税方案低于预期 提升评级看好
1月10日中国证券报、上海证券报报道，财政部同意重庆将征高档商品房房产税，不针对所有商品房征收房产税、不会增加普通老百姓的负担。上海房产税政策或于一季度出台，且只对增量房征收。 投资要点： “财政部同意重庆将征高档商品房房产税，不针对所有商品房征收房产税、不会增加普通老百姓的负担。上海房产税政策或于一季度出台，且只对增量房征收。”上述政策低于市场预期，尤其是上海新老划断，只对增量房征收的政策低于预期，利好房地产板块。房产税试点预期已兑现，板块估值已充分反映各种利空预期，短中期更严厉的政策调控预期告一段落。板块进入估值修复和增长阶段，提升行业评级至“看好”。 从10年580万套保障性住房的建设提升到11年1000万套保障性住房的建设、再到以上海为代表的一线城市和以重庆为代表的二线城市的房产税试点等的调控政策，表明**对楼市的调控已逐步从行政干预向**供应市场调节转变，以**主导的“保障房”供应市场主导的“商品住宅”的供应模式正在构建。在较长时期内在城市化带来的突出的供需矛盾的背景下调控仍是常态。但在短期内在房产税收来源少的背景下，保障房的建设离不开土地财政，预期**不会一味的紧绷调控这条弦压制行业的发展，预期11年中期会适度放松调控政策，否则12年的供应又将出现紧缺带来房价报复性上涨。因此，我们预期房地产市场最终将实现**与市场各施其责，**管自己的事。同时我们相信“住有所居”的战略将为中国经济和行业持续发展铺平道路，减少**行政干预过度带来脉冲式的冲击。 我们曾在10年12月的《2011年年度行业投资策略报告-青山遮不住，毕竟东流去》的报告中明确提出，板块正在构筑长期大底，估值已反映了巨量保障房建设和可能出台的以房产税试点为核心的“第三轮”调控政策利空，若房产税试点符合市场预期，板块存在一轮价值修复的行情。从中国住房长期需求和行业的盈利能力来看，房地产行业并不是市场所认为的“制造业”。在调控常态下，我们应关注变革和调控时期，能及时作出合理战略布局、扩张与销售匹配，调控中能获取更多优质资源，销售更为突出，财务更加稳健、实力更为雄厚的万科、招地、保利、滨江、首开和世茂等优质公司，它们将在调控中获得更多的市场份额更好的增长，建议买入。同时关注现金流充裕的持有类公司中国国贸，和估值优势明显的环球、亿城、泛海等。 12月21日我们又提出“买地产股远优于买房”。12月27日，我们又提出“低利率时代小幅加息对行业发展无碍”**投资释放大量基础货币使得房价易涨难跌，11年通胀管理目标提升，居民购房意愿难以消减、优质房地产公司重估值普遍5、6折交易，投资价值凸显。机构对房地产板块有跨年度配置需要，板块价值修复仍将进行。 在重庆、上海房产税试点出台在即的今天，我们认为，行业调控难以阻挡行业长期向好的发展的趋势。建议继续买入业绩锁定性强，近两年大量拿地，11年可售量多的保利、万科、首开、招商、滨江、北京城建等优质公司，11年可售量多资产价值被严重低估的环球、世茂、泛海、亿城等公司，以及优质商业地产中国国贸等公司。我们认为在一二线公司中保利地产、苏宁环球的业绩和估值弹性可能最大，销售增长迅速的首开、北京城建的可能出台激励方案也将成为股价催化因素，已做股权激励，成本在股价附近的万科、环球、泛海等公司未来业绩高增长的潜力依然不减。 风险提示： 注意信贷收紧、融资受限企业成本上升、政策调控持续时间超预期等的风险。
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朱大鸣：股市崩盘房地产还能崩溃吗？
股市崩盘房地产还能崩溃吗标志着中国市场经济的股市，已经处于基本崩盘状态，而另一个最大的市场，房地产正在处于进退两难的境界。股市都基本崩溃了，房地产不能再崩盘了。房地产最大的传统旺季“金九银十”就要来了，业内纷纷在做着房地产界的“秋收起义”的准备。实际上，金九银十这些年来已经不准确了，金九银十落空次数也在增加。基于此，很多开发商做好了降价促销的战略布局。据上证报调查，龙湖地产、江苏新城控股等房企已确定启动以“积极降价”为核心的“秋收行动”，上海等华东部分楼盘的降价幅度将超过20%。此外，万科的烟台项目、长甲集团的上海豪宅项目已经开始了新一轮降价行动。而恒大、碧桂园等企业，则是传统的“主降派”。今年金九银十可能落空的重要原因有以下几条主要的理由：其一是政策面不允许房价大幅度的反弹，如人民日报曾撰文指出的那样，房价不仅仅是经济问题，还是政治问题。当前国际社会都不太平，很多选举制的国家政要都在纷纷讨好民众以便其能上位，而现实情况是，金融危机后，世界很多国家的经济都遭到了系统性的损伤，旧欧洲和美洲大陆，非洲和亚洲，几乎任何一个地方都有可能出现为了转移国内矛盾而发动的军事和政治冒险行为。其二是生产和生活成本上升自动抑制了房地产市场的投机行为。举例来说，东部大城市比中部城市甚至农村贵得地方就是住房和商铺。而全国范围内大幅度的生活成本和生产成本的提高，必然殃及整个经济效率，同时给房地产自身带来极大地风险。生产率的提高，需要良好的成本控制。其三，新增政策比如房产税推广已经不可能逆转了，十二五规划已经明确的提出大规模的推广。对于开征房产税是有争议的，但是，这些争议和质疑并没能阻止房产税的开征，官员们为自己今后增加财税留好口子，一旦土地卖光了，这个看起来对人没有影响的税种，将会成为每个人的负担，任何税种最终都是要整个社会来负担的，从来就没有一个税种是一个阶层负担的。很多人鼓噪着说房产税能够降房价，实际上房产税没有那么大的本事，日本和美国的历史证明，房产税在泡沫生成过程起着助推，下跌的过程中起着助跌作用。还有些人认为，房产税是对富人征税，于己无关，再次说明，历史上没有任何一个税种不是由整个社会来承担的。还有人指出，预售制可能会被取消。预售制是有不合理的地方，先出了钱还有可能收不到房，就算收到房子还可能是豆腐渣工程。但是，预售制对房地产的作用是非常大的，房地产是资金密集型产业，而房地产企业的资金来源很难有效得到保障。其四，我们相信，就算当前实施的是宽松的货币政策和信贷政策，再次通过开动印钞机印钞来刺激经济的可能性也很小了。因为如果在这样做的话，就不仅仅会导致严重的经济危机，还会引发社会危机。官方的CPI数据下降了，就意味着注水货币就要出来了，这些年来中国的M2增速远远超过了GDP的增速。但是，利用货币幻觉来调动人们的动力只是短期的效应，长期终究会通过物价和资产价格表现出来的。纸币本质就是信用，如果信用崩塌了，基本上纸币体系就崩溃了。因纸币体系崩溃而出现重大变故的事情比比皆是。西村清彦认为，在“人口红利”阶段，年轻的婴儿潮一代希望购买更多土地，为日后的退休生活存够钱。有意思的是，这种人口趋势和通胀目标结合在一起会让决策者看不到房价上涨带来的风险，从而造成当局制定的货币政策会促使房地产泡沫进一步膨胀。鉴于土地供应是有限的，所以土地的实际价格将会上涨。然而，我们认为，这种机制只可能是在一定时间段起作用，而且会带来经济系统性风险。如果新增货币降低了，实际上是对房地产是有利的。股市基本崩盘了，房地产不能再崩盘了。
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西班牙房地产危机之鉴
西班牙房地产危机之鉴2011年01月13日02:11 来源：时代周报 中国副总理李克强1月4日在马德里与西班牙副首相萨尔加多举行会谈，双方就进一步加强中西关系，深化双边经贸合作深入交换了意见。外媒对此评论称，中国向深陷金融危机的西班牙伸出援手，助其走出困难。 实际上，西班牙的经济状况糟糕程度可能超出了不少人的预期，到2009年11月，西班牙的融资债务成本上升了18%，西班牙央行称国内银行投入到房地产的5800亿美元资金中，有2400亿美元存在问题，而这一数字被认为有不透明状况下的保守数字。 危机更集中体现在房地产泡沫的破灭上面。据报道，在过去十年间，西班牙的地价上涨了5倍，光是2007年一年就有大约80万套新房子竣工，等待着400万移民购买。当年的建造业占西班牙国内GDP的12%，是英国和法国的一倍，同时建造业也制造了大量的就业机会。可是在一夜之间，市场突然消失了。移民回到了自己的国家，去度假的北欧人也停止了买房，西班牙失业率一下子上涨到20%。 关于空置物业的数字，西班牙国内也没有一个统一的说法。马德里房产商协会主席加林多最近就指出，国内最著名的房屋中介机构Tinsa估算马德里有1万套待售房产，但是**公布的数字却是5万套。正如有报道的标题所显示：大量房子空置，处处现“鬼城”。更有声音称，这个国家的经济已经到了崩溃的边缘。 就西班牙而言，这个国家在20世纪有十分痛苦的记忆。上世纪30年代的西班牙内战是血腥的一页，内战不仅将当时的各社会阶层和政治集团卷入其中，还进一步引发了宗教和民族冲突，在后来的几十年中余音不绝。在内战中获胜的佛朗哥将军建立了专制统治，将西班牙置于铁腕之下四十年，结果既激起了左翼的持续反抗，又无法获得右翼的认同。面临两面夹击的佛朗哥最后选择向君主派让步，换取后者的政治妥协和支持，由此迎来了卡洛斯一世国王的统治。 国王继承了佛朗哥将军的遗产，努力弥合各政治派别和阶层之间的分歧，以此促进西班牙的政治团结。要在这个国家平息激荡几十年的激进主义，在君主立宪制度下保证各阶层的团结，避开转型时期的政治漩涡，新**就必须能够促进经济的迅速增长，同时施行高福利的社会发展政策。佛朗哥政权时期建立的社会福利制度，在政治转型之后得到进一步加强，社会普遍受益，中间阶层扩大，由此巩固了西班牙的政局。 但由于佛朗哥时期的西班牙在政治、经济上，长期被欧洲各国孤立，经济发展水平距离其欧洲的邻居有不小差距，高福利的社会政策尽管在政治上十分必要，但在经济上显然不无艰难。倾向社会民主主义的西班牙工人社会党，在西班牙政治转型后曾长期执政，但因经济增长不利，拖累社会福利而在上世纪90年代后期落选。继之执政的中右政党西班牙人民党，被迫削减了部分社会福利，同时积极推进私有化，以此达到欧元区的准入标准。这些看似平常的措施，恰好为资本的涌入提供了条件，西班牙加入欧元区之后，迅速吸引了大量资本。在资本涌入的刺激下，西班牙进入了经济泡沫的周期，奇迹般的繁荣修复了公共部门和私人部门此前十分难堪的财务状况。在野八年之后，西班牙工人社会党借着反对伊拉克战争的机会重新执政，但也无意放弃这条流着奶油与蜜的征途。在加入欧元区之后的十年间，西班牙的房地产和土地价格不断飙升，企业、银行和**都欣喜不已。这一切看上去都十分美好，而且似乎会越来越好。 此外，9·11事件后，美国**为了刺激衰退的经济，放松了银根。在美元资本的刺激下，石油和大宗商品的价格连年上涨，在全世界催生了泡沫。在那些市场制度尚不完备，但执行激进市场政策的经济体中，泡沫经济十分容易肆虐。尤其是在经济发展上处于这一阶段的国家，在政治上往往同时处于转型的过渡期，其政治当局往往有将泡沫经济视为救世良方一口咽下的冲动。在这些国家，泡沫往往发端于最现代的新经济(310358,基金吧)概念，最后一头扎进最古老的土地市场。在现代金融工具的杠杆推动下，进入土地市场的泡沫迅速激起房地产和银行业务的繁荣，最后造成其国内经济的泡沫化。希腊如此，葡萄牙如此，西班牙也是如此。 靠经济发展应对转型时期诸多富于挑战的政治和社会问题，对各国而言一直是令人心动的想法。而在诸多纷繁复杂、效力可疑的经济发展政策中，刺激房地产市场似乎是可以活学活用、立竿见影的终南捷径。一旦祭出这一法宝，**、银行、企业，以及许多社会阶层都皆大欢喜。**迷醉于经济增长的统计数字；银行连连刷新了业绩纪录；房地产的经营企业和关联企业享受了丰厚的利润；中间阶层的财产不断增加，其规模日渐膨胀。总而言之，房地产市场的勃兴不仅足以造就经济的景气，对社会和政治的深远影响更是不可估量。不论是代议制的普选**，还是转型时期的威权政权，对这样的局面都不免甘之如饴。或许刺激房地产市场起初不过是政治当局的临时举措，或许经济学者相信适度的泡沫对发展有利，但所有最初抱有美好愿望的人们，在其有朝一日猛醒时，却发现退出泡沫的代价已无法承受。
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房地产泡沫破灭后会怎样
最新公布的宏观经济数据进一步表明，中国的实体经济的增速正在放缓。按照宏观调控本意，这应该是在预期内的。但随着调控时间的不断延长，各方针对中国实体经济增速放缓的担忧也越来越多了。引发担忧的理由多种多样，但大家所担心的结果确是共同的，那就是中国经济或将无法平稳渡过转型期，主动调控的动作可能会引发中国经济的“硬着陆”，而非政策制定者所期盼的“软着陆”。 在现有的各种预想的硬着陆的剧本中，最有代表性的，当属中国房地产行业由调整开始进而引发崩溃，最终导致整个经济崩溃。从房地产行业来分析的几个常见视角如下：首先，在我国经济转型尚未成功完成之时，房地产行业的萎靡不振引发的房地产投资剧烈下滑将会直接导致与其相关的几十个行业丧失增长的动力。更因为政府和银行收紧银根，地产商资金链紧绷，而地产商已把上游包括建材，施工等各个行业的资金转移到自己手上，一旦最终资金链条断裂，这种多米诺骨牌式的崩溃势必会席卷这条链条之上的所有行业。其次，整个地产行业的景气程度与地方财政卖地收入息息相关，地产行业若雪崩，无异会把严重依靠卖地财政收入的地方政府拖入深渊。当地方政府丧失其掌控的经济资源之时，原有的政府主导经济活动也必将陷入停滞，相关行业随即进入萧条。最后，房地产价格泡沫的破灭，会带来居民财富感的消失，使得我国内需消费受到严重压制，致使我国经济难以转型。总之，基于以上的考虑，房价一旦持续大规模下跌，所有人都会成为输家。 笔者不同意这样的推断，却认为，如果政策应对得当，中国经济未必被房地产行业所绑架。原银监会主席刘明康曾在媒体表示中国的银行业可以承受房价40%的下跌而不会引发系统性金融风险。尽管很多地产商和学者对这个数据表示了强烈的质疑，但是考虑到中国较高的购房首付比例，笔者认为，房价下跌对银行系统的风险确实是有限且可控。 而对所谓房价下跌带来财富效应的消失，由此可能会冲击我国消费市场的担忧，则需要在全国范围的住房征信系统公布之后，方能有较为精确的评估。金融规划有一个共识，一个家庭所拥有的第一套住房，不纳入其可投资的财富范围。也就是说，影响居民今后的生活水平的投资和消费决策，所依据的财富条件，并不考虑居民已有的第一套住房。覆盖全国的居民住房信息征信系统的建立，将为我们科学的分析和政府后续调控政策落实提供全面坚实的决策数据支持。如果中国的大多数居民的住房并不是用作投机而是以自住为主，那么房价下跌，打击的就是以投机为主的市场需求。这样对整个社会而言，由于相对收入较低的群体的边际消费倾向要远远高于高收入群体，那么我们可以期待的是，房产价格下降带来改善性住房需求的增加。照此判断，则房价下跌带来财富效应的消失，应该不会对居民的消费带来十分显著的冲击。 另外一种情况，如果中国的房产市场确实已经变成了以投资为主导的市场的话，则政府就非常有必要利用财政税收的转移支付功能，尽快出台相应的税收政策，按照政府的政策本意，尽力促使住房市场向着消费品属性起主导作用的方向发展。正如日前住建部姜部长所说的那样，全国联网的信息系统的构建是下一步政策出台的前提和基础。相信政府会在掌握全面信息的基础上，做出正确的决策。中国的社会的贫富差距的进一步拉大不仅是我国构建和谐社会的巨大障碍，更是激发阶层矛盾，引发不稳定因素的导火索。坚持不懈并不断加大力度解决这个问题，是我国避免滑入中等收入国家陷阱，避免拉美化的关键所在。 至于中国是否会重蹈日本房地产泡沫破灭之后，经济陷入几十年停滞的覆辙的担忧，笔者的观点是，中国经济调整之窗口还未关闭，如果政策运用适当，应该是可以避免这样的危险的。面临外部经济条件巨大不确定的时候，胡锦涛总书记在APEC的讲话再次强调了中国的问题在增长中解决，凸显了中央决策层对经济增长的重视。而对经济增长，决策层如今在渐渐形成一种新的认识：此“增长”不是2008年美国次贷危机来袭之时，用四万亿政府投资去刺激经济产生的彼“增长”。国家新兴的产业政策和调整经济增长方式的一系列举措，已经使得依靠投资拉动、密集型资源注入、追求GDP快速增长的“旧瓶”，无法承载拉动中国经济新增长模式的“新酒”。无论如何，这种新的经济“增长”是以催生若干崭新的行业，而不是重新投入以房地产行业作为战略产业的旧有范式。如果我们能尽快闯过这一关，在适当的产业和财税政策支持之下，随着旧的行业产能和资源向新兴的行业转移，中国的经济结构就能得到进一步优化。（作者系英国约克大学金融学博士）作者：上海大学国际工商与管理学院李翔来源：《上海证券报》2011年11月30日
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警惕二三线城市房地产泡沫
警惕二三线城市房地产泡沫2010年12月20日10:57 来源：中国房地产报 随着限购令在内的调控措施的推行，一线城市的市场空间逐渐被压缩，在这种背景下，开发商和投资者开始转战受调控影响较小的二三线城市，11月份以来房价再度反弹正是这种趋势的反映，这一轮反弹中二三线城市领涨，其火爆程度超过了一线城市。而二三线城市的这一轮房地产热潮，也引来了“泡沫”之忧。 在一线城市高房价的对比之下，仿佛二三线城市与一线城市的房价相差甚远，这很容易在投资者心里形成“价格洼地”的错觉，认为二三线城市的房价仍有上涨空间，但实际上，当我们抛开这两者间的房价绝对值之差，单从这些城市房价来看，二三线城市远比一线城市泡沫更严重。 在经济发展及城市化过程中，存在着“大者愈大，强者愈强”的集聚效应，越是中心城市对资金和资源越有吸引力，一线城市如北上广深，吸引的是来自全国和全世界的资金、资源和人才，正是这些财富和高收入人群对这些城市的房价形成坚实的支撑，因此尽管看上去这些城市的房价绝对值很高，但这些城市的房地产泡沫程度并不如人们想象的高。 而二三线城市，尽管拥有国家区域发展政策的支撑，也是区域中心城市，但这并没改变这些城市内向型经济的本质，支撑最终住房需求的主力仍是本地居民，这是和一线城市最大的不同，二三线城市的经济与一线城市相比，缺乏有足够竞争力产业的支撑，居民人均收入水平与一线城市有相当大差距，最终住房刚性需求的购买力不足。在这种情况下，大量的投资性开发和购房资金涌入，大幅度推高投资性购房比例，推高家庭房价收入比，最终形成缺乏坚实支撑的投资泡沫。 可以看到在一些二三线城市的新区，土地有效开发程度不足，很多新城只有住宅没有配套服务及产业，白天是空城晚上是睡城，入住率极低。这是相当危险的。当这些投资性购房意图获利回吐时，缺乏刚性需求接盘的房地产市场就会面临泡沫破裂的窘境，这对中国的房地产行业及金融系统来说，都可算是枚定时炸弹。 这轮二三线城市的房地产“泡沫”是由调控政策的地区差异而形成的“政策洼地”引起的，最终还要由**来解决。作为二三线城市的地方**，对本地的房地产泡沫苗头应该有清醒的认识，早采取措施防止房地产泡沫蔓延。除了从源头上执行适度从紧的货币政策，消除过剩流动性和通胀预期外，中央对地方**的GDP冲动也应该采取措施适当抑制，在执行区域开发政策时，应将防止房地产泡沫作为一项重要考量。对一线城市和二三线城市之间的“政策洼地”，也应通过各地方**之间的协调来消除，以防止过剩资金在“洼地”中制造泡沫。
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邱林：中国制造业泡沫超越房地产
作者：BWCHINESE中文网专栏作家邱林专栏作家邱林：中国制造业目前面临着投资经营环境恶化和产能严重过剩两重困境，制造业泡沫的迅速膨胀已成为中国经济的软肋。人们极为担忧中国房地产泡沫的危险，但这只是中国能通过花钱解决的短期挑战。中国经济真正的威胁更加巨大和持久：制造业泡沫。近来一家外资企业——阿迪达斯即将关闭在华惟一的一家工厂消息一出，一石激起千层浪。这不是第一个撤离“中国制造”的跨国企业，显然，也不会是最后一个。星巴克近来也传出消息，准备关闭其中国工厂，把陶瓷杯生产转回美国；在这之前，耐克关闭了其位于中国的鞋类工厂，目前“越南制造”的耐克鞋数量已超越了“中国制造”……关闭工厂、迁至东南亚，甚至迁回本土，这些消息近几年从未中断过，背后则是“中国制造”不可避免地触到了天花板。为何会出现这种情况？国内劳动力成本的不断上涨是一个重要因素。据有关数据显示，中国劳动力成本位列亚洲第三，最低工资约为印度的二至三倍，加上福利支出，成本还要上浮40%至50%。现在越南的制造业平均工资约为每月1000元人民币，印度大概是600元人民币，而中国东部沿海大概在2500元至3000元人民币。由于产品成本居高不下，以及全球经济的不景气，很大程度上削弱了中国制造业在国际市场上的竞争力。以造船业为例，今年前6个月，中国造船业仅赢得182个新船订单，而2011年造船业赢得了561个新船订单。2007年中国造船业曾接下2036个新船订单，创下了历史最高纪录。目前，中国制造面临的尴尬局面是：低廉价格-压价竞销-贸易摩擦-出口受限-资金短缺-提升产品结构受限，这是一个绕不过去的怪圈。更重要的是，与美国、日本和欧洲制造业相比，中国制造业仍在科技、质量控制、管理、专业技术以及其他高端制造业的重要因素中落后。20多年来，缺乏核心技术一直被认为是一个笼罩在“中国制造”命运上的魔咒。改革开放后，通用、卡特彼勒、耐克、大众、丰田等把生产基地转移到了中国，但中国仍无法替代的是这些品牌持有者的“脑袋”。这个“脑袋”，对于工业产品来讲，最起码包括两种东西：一是技术，二是品牌。十多年来，中国已经建立了一个堪称世界“廉价”工厂的“帝国”，尽管拥有大量资源和人力，但中国仍缺乏全球公认的品牌。长期以来，中国出口导向型经济与引进外资战略密不可分，正是外资利用中国廉价的生产要素让中国步入全球化的行列，使得中国成为名副其实的“世界加工厂”。对于中国制造来说，仅仅满足于“以量取胜”、贴牌闯世界，就只能在价值链最低端苦苦挣扎，处处受制于人。也许是中国仍锁定在庞大的人口资源上，沉醉于“世界工厂”的组装车间之中的原因。但随着劳动力成本的上涨，中国的“人口红利”正逐渐消失。在经济全球化的背景下，在哪里建厂，一个重要的决定因素是，哪里能实现更高的利润。将工厂转移到成本更低的国家和地区，并不意味着放弃中国市场，相反，更可能创造出更高的价值。回到开头的话题，中国制造业泡沫与房地产泡沫相比，前者对中国经济的威胁更大。中国房地产是一个泡沫无疑，但是这个泡沫却无从可以刺破。一方面，由于开发公司利润丰厚，它们有较强的抗风险能力，另一方面，尽管国家出台了严厉的调控政策和“限购令”，但市场仍有较强的购买力。而与房地产不同的是，国家对制造业采取的是扶持政策，例如，前不久的总投资为696.8亿元的宝钢广东湛江钢铁基地项目以及总投资639.9亿元的武钢广西防城港钢铁基地项目。但这无济于事，或解决不了制造业的根本问题。相反，中国制造业目前面临着投资经营环境恶化和产能严重过剩两重困境，制造业泡沫的迅速膨胀已成为中国经济的软肋。中国制造业的富余产能正不断增长，而且很快会给市场带来冲击。中国制造业似乎变得依赖于一种不平衡的经济发展模式：用投资“治愈”今年的产能过剩，结果将增加2013年、2014年的产能过剩。责任编辑：LeoWei注:此文仅代表作者个人观点，如有不同意见请与作者联系。严禁任何形式转载，违者追究法律责任。
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海南房地产市场走出低迷策略初探
唯物主义认为客观事物是可知的，一切疑难因由可知，亦可破解。常言道：“一把鈅匙开一把锁”，“世上无难事，只要有心人”。海南房地产目前的低迷，令很多房地产界人士陷入困境。楼盘销不出去，资金断链，不能回笼，难于履行下游合同，必然产生信誉危机，是本分商人最忌之事。 要找到破解海南房地产低迷之策，首先要了解海南房地产特性。海房地产和全国一样有其共性——以满足社会需求为最终目的。但海南有明显的特殊性。其特殊性即在于海南是全国唯一的热带岛屿，它旖旎的热带风光，适于人居的气候，较宽广待开发的土地，说明房地产市场不限于海南本土，在全国甚至全世界。海南的房地产需求面应该比国内其他城市宽广得多。因此它的低迷程度、时间应该比全国要低、要短。 海南的房地产非不需要促销、不需要与时俱进。海南政界及各界人士，是需要认真分析市场状况，采取符合客观规律的措施和方法，争取扭转被动局面，走出低迷，进入正常发展轨道。不揣冒昧，谈以下拙见。 第一，充分发挥海南地理及气候优势。海南经济发展优越条件很多。世界上90%以上人居在温、寒带地带。人的疾病多与风寒有关。特别是呼吸道疾病，寒冷的北方呼吸系统疾病是常见病、多发病。尤其是在风沙大污染重的高寒地区，患肺气肿的病人比例很高，患了这种病缠绵、痛苦。很多肺气肿患者，后期缺氧会被憋死。但肺气肿病人到海南即可缓解。 风湿病患者、心脑疾病患者在海南 亦可缓解。在温饱解决以前，此类患者到海南是不敢想的。人们收入有大幅度提高的目前，已不是什么难事，到海南疗养、养老是很多人的愿望。因此海南房地产市场是很大的。 在海南建立各种形式休闲养生事业，前景无限。科技和生产力的发展，世界绝大多数地区和国家人民生活水平有很大提高，人们已有条件追求更健康、更高质量的生活。海南优越的地理气候条件，适宜这种需求。海南建立各种疗养机构、医疗机构有得天独厚条件。房地产界人士眼界应该拓宽。不要主观期望房子建起来就一抢而光。为什么不在建楼盘以前锁定潜在客户。比如：先与有某方面需求的组织或机构联系，建起实用价值高的楼盘。可建文艺家疗养康复中心、运动员疗养康复中心、企业家疗养康复中心，科学家疗养康复中心，某些行业康复中心。如：煤矿、纺织、化工等等。这些中心不能光考虑卖房，更应考虑这方面客户的特殊需求，满足生活、医疗、疗养、文化、休闲需要。生活方便，遇到的问题容易解决，自然能招来客户。开发商若只考虑赚取利润，不顾客户的需求，房子南出手是必然的。 第二，要想促进海南房地产事业发展，诚信是根基，应该从改善海南的投资环境，提高生活服务水平入手。 良好的信誉，是经济和房地产事业长期发展的保证。 海南热带风光世人向往，海南的气候条件能缓解、解除患者病痛。这是硬件，达此目的还需软件配套。应该认识到。海南硬件好，软件差距很大。主要是服务差距。简而言之，急功近利思想太重。客人来了恨不得一下把客人的腰包掏空。旺季，客人住房一天敢收万元。一餐饭数千元、上万元不稀罕。海南建旅游岛的政策发布，某些人头脑发热，似乎海南可一步登天了，房地产价位直追北京、上海。三亚爆出一平米十余万元的天价。但这种杀鸡取卵短视行为，严重地损害了海南信誉，给自己制造了经济发展障碍。 再则，整体服务水平，与国内多数地区差距亦很大。如办房产证，其他城市，一周或稍长一点时间即可办出。海南要35个工作日。实际上更长，有的购房客户一、二年办不上证。银行、税务、邮政、医疗、卫生{如公厕少、管理差}等，差距亦很大，旅游岛政策出台以后，这些方面进步不明显。 海南有慢节奏生活习惯，用慢节奏办理公务，必然制约海南经济发展。在海南长期生活的成员，应该为海南的经济发展做出自己贡献，高质量、高效率地做好分内的事，海南的投资环境就会得到改善，海南经济发展快了，个人亦从中受益。 综上所述，得出以下结论：海南的独特地理位置、良好的气候，具备提前走出房地产市场低迷的条件。但海南的相关部门、相关人士对此点认识不足，信心不足，措施不力，努力不够。而某些行为正在阻碍海南经济及房地产事业发展。有必要进行反思，摈弃短期行为，着眼安全套长期发展，海南的房地产市场和整体经济才能走上快速发展的轨道。 为了海南经济顺利发展，有必要端正海南经济经营理念：认识和遵循经济发展客观规律，着眼长远，摈弃短视，以诚信取效益。把海南建成一个诚信岛、温馨岛、人情岛、科技岛、文化岛、繁荣岛、富裕岛、幸福岛。 美丽的海南，应该建成世界最理想的天国。 祝福海南。
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房地产公司2010年报仍靓丽
2010年的楼市宏观调控政策堪称“史上最强”，无论限贷还是限购都全部落实到位，但就是在这样的环境中，房地产上市公司仍普遍交出了靓丽的业绩。年初以来，相继已有多家房地产企业发布了2010年业绩预告，从预告情况来看，2010年房地产上市公司销售额多大幅上涨，开发商顺利回笼资金的同时，正加大土地储备，显示其对今年的房市表现仍较乐观。 2010年业绩普遍向好 日前，房地产股龙头之一的金地集团发布了业绩预告。公司表示，由于2010年各项目销售良好，可结算资源较上年有较多增长，预计2010年净利润较2009年度增长50%左右。而根据万科A公布的12月份销售及新增项目情况，2010年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%，2010年万科A销售金额已超过千亿元。保利地产1月12日也公告称，2010年12月份，公司实现签约面积62.21万平方米，实现签约金额90.19亿元，2010年全年实现签约面积688.39万平方米，同比增长30.7%；实现签约金额661.68亿元，同比增长52.53%。除此以外，华丽家族业绩预增五倍左右，中弘地产业绩预计同比增长6倍，深振业业绩快报增长47%。 优秀的业绩表现使得房地产股最近有所表现。根据行业板块统计数据，自去年12月31日以来的9个交易日里，房地产板块有7个交易日上涨，涨幅接近6%，与近期表现疲软的大盘相比要惹眼得多，从资金面来看，近一个月房产股资金净流入约40亿元，并且多次出现机构身影。去年12月21日晚间交易所披露的数据显示，万科A买入的前五大席位中有四家来自机构，合计买入金额达到4.67亿元。 业内分析人士指出，房地产上市公司销售出色主要有两个原因。第一，尽管宏观调控政策较强，主要城市销售同比下滑，但多数房地产企业对市场把握准确，已经提前布局中小城市，在这些区域市场上取得了成长。第二，虽然宏观调控对开发商的资金链和销售都产生了负面影响，但上市公司作为行业内实力最雄厚、专业能力最强的一个群体，反而更能获取有限的资源，比如优质的土地和银行的资金支持，行业内真正产生了强弱分化的局面。 积极拿地备战今年 房地产上市公司在销售报喜的同时，拿地也一点都不手软。万科、保利、恒大等知名房企2010年在全国各地屡有斩获。据统计，2010年前11个月，恒大新增土地储备3231万平方米，增速第一；万科新增土地储备2196万平方米，增速第二；保利新增土地面积为1502万平方米，位列第三。2010年12月，保利地产分别在南京、广州、北京、绍兴、长春等地拿下10个地块，合计72.31万平方米，总金额达到了103.1亿元。12月份仅招商地产、保利地产、金地集团、首开股份、中弘地产、荣盛发展、苏宁环球和卧龙地产等8家房地产上市公司就拿地15宗，获得土地面积约232万平方米，总价超过130亿元。 二线城市是房企争夺的重点地区。中原数据显示，12个重点城市土地出让完成率整体呈上升趋势，2009年平均完成率为96%，2010年平均完成率为144%，增长50%。具体城市来看，一线城市中，北京增长，上海持平，广州深圳略有下跌；二线城市普遍呈现增长，仅杭州出现大幅下降。 从开发商拿地的积极性来看，他们应该仍看好2011年房地产市场的表现。“开发商积极看多2011年市场的预期并没有改变，多个城市新的单价、总价地王涌现。”业内分析人士指出，从总体来看，2010年开发商拿地普遍比较理性，很多住宅用地的购入价格低于周边住宅的楼板价，开发商拿地更多从增加土地储备的角度考虑。 从现金流来看，由于2010年房地产上市公司大部分可以实现收入大幅增长，这就缓解了房地产公司面临的现金流问题。中房信有关分析人士向记者表示，2010年，开发商在融资方面面临较大挑战，首先就是股市再融资被暂停，而银行贷款难度也越来越大。但是去年销售情况良好，开发商存货明显下降，随着大量资金的回笼，一些房地产企业将实现快速生产、快速销售、合理利润的发展模式。
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资金加速逃离楼市 万科郁亮称房地产暴利将终结
来源：中国经营网【中国经营网综合报道】楼市拐点的出现导致大量资金加速逃离房地产行业。万科集团总裁郁亮称房地产市场下半场完全不同，要和有暴利可图的时代告别。房地产调控将持续据每日经济新闻消息，100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大，房地产行业景气度和现在的天气一样，正经历寒冬。资金链紧张、库存高企、销售下滑……房价拐点已经初现端倪。这会不会给房地产信托带来兑付风险?2012年房价会跌多少，政策会不会松动，中国房地产趋势如何，是否存在投资机会?日前，中国房地产指数系统百城价格指数发布，根据调查数据显示，11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。央行调查统计司报告认为，房价拐点已经初现端倪。地产商的“冬天”显然并未过去，市场普遍认为，目前的房地产调控政策短期不会有所改变。申岚认为，从紧的房地产政策还是会持续一段时间，主要(想)看到房地产价格更大范围的回调。华泰证券的报告也认为，尽管地方政策上微调不断，但是行业整体政策面尚未出现放松迹象。投资仍将继续下行，行业处于持续衰退的下降通道中。限购所带来的销售压力将至少持续到明年一季度，开发商以价换量的销售策略将大规模出现，房价的普遍、实质性下跌也将在今年年底至明年1季度集中显现。日前也有报道指出，住建部已知会地方ZF，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方ZF需在到期之后对限购政策进行延续。在此之前，有佛山的“放松限购一日游”等案例，但是最后想对限购政策进行松动的试探都未能成行。申岚表示，房地产调控的目的并不是打压这个市场，所以我们认为在价格进一步回调之后，政策也有放松的可能性。价格方面，目前已经有5%～10%左右的回调了，我们认为大概到20%左右，是一个大家比较容易接受的程度，到时候交易量受这个因素刺激有可能会走高。国泰君安证券发布的2012年房地产行业投资策略会会议综述也指出，调控至少持续到明年五六月份或者两会后，但调控不会长期持续，未来政策松动也是差异化的，比如可能偏向对改善型居住的松动。申岚表示，根据之前的调研，目前开发商感觉较紧，房产商的策略都是刺激销售。在拿地上可能会谨慎一些，拿地规模上可能会有所减少，明年开发商拿地规模会有一个走弱。明年开发商这个层面应该还是不会放松。16涉房上市公司变卖地产项目据中国证券报消息，楼市红火的年代，三百六十行几乎行行都或多或少涉足房地产。但如今，政策调控紧逼、楼市调整深化，房地产这一曾经的“香饽饽”已然成为“烫手山芋”。抛售房地产股权、变卖房地产项目又成为“新潮流”。据不完全统计，今年以来，宏达股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业、水井坊等16家主业非地产的“涉房”上市公司撤离楼市。这些公司所从事的主业包括有色冶炼、矿产开采、海鲜养殖、食醋生产、热力发电、化工原料加工、白酒酿造等。其中，有些公司是部分退出，有些则是全面撤离;有的公司采取项目整体转让的方式，而有的则是通过股权转让来逐渐剥离房地产业务。业内人士指出，利润空间收窄、资金压力陡增、行业门槛抬高是很多公司被迫“退房”的关键因素。房地产是资金密集型行业，一旦销售遇阻，“涉房”企业可能很快就会陷入资金链危机，而高企的债务则将侵蚀企业辛苦赚来的利润。这对于利润率较低的制造业企业而言更为明显，恒顺醋业便是典型一例。“以前，通过房地产项目拿抵押贷款很容易，有房地产开发业务的上市公司，在资本市场也很受欢迎，但现在这些融资渠道都被卡紧了，有房地产业务的公司甚至无法通过股市融资。房地产成为融资的绊脚石，也是很多上市公司剥离房地产业务的重要原因。”一位曾参与过房地产项目增发的投行人士坦言。“涉房”上市公司纷纷退出房地产，说辞大同小异，均称是为了“战略调整、做强主业”，而其背后的真实动因也十分简单：看淡房地产后市。10月，郎咸平曾发表文章称：在严厉调控的2011年，我们发现房地产商一个非常有趣的现象，叫做有序地退出，这和2008年的恐慌情况刚好相反。上市企业里面有序退出房地产业务的公司有很多，包括大江股份、金发科技、建发股份、獐子岛、酒鬼酒、金种子酒等。截至9月底，房地产行业公司平均持有现金19亿元，分别较6月底和年初减少4%和11%，现金储备持续减少。以“持有现金与年内到期债务比率”来衡量，到9月底，房地产行业该指标的平均值为1.10，已逼近警戒线，分别较6月底和年初水平下降10%和33%，行业整体的现金偿债能力进一步弱化。据不完全统计，今年以来，已有16家并非专业做房地产的上市公司宣布退出房地产业务。而截至日前，京津沪渝四大产权交易所正在挂牌的房地产类产权交易项目有100宗，达到历史最高值。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。资金加速逃离楼市据21世纪经济报道消息，人民银行的官员也表示，“明年北京房价不要说下降50%，即便30%都有可能引发信用风险;风险会向银行体系蔓延或者迅速放大，会导致信心的危机。”时至2011年年关，全国土地市场的低迷仍在持续。12月2日，央行调查统计司最新的两份报告——《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》引发市场广泛关注。报告认为，当前的一系列经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。这是官方为数不多的明确判断房价拐点显现的论述;而在银监会主席尚福林最新讲话中也提到，进入三季度之后，房地产观望气氛浓厚，量价齐跌现象开始蔓延。监管机构文件显示，“据估计，目前一线城市住房库存量足以销售一年。土地市场也出现明显萎缩，前三季度全国土地成交总体楼面价格下跌15%，第三季度住宅用地成交面积同比下跌29%，底价成交或土地流拍屡见不鲜。”房价拐点初见，随之引发的资产价格风险和信贷风险，已在商业银行和监管机构拉响警报。“随着住房去库存化时间拉长，开发商资金链已经普遍趋紧。”尚福林在银监会内部讲话上指出，“少数高风险开发企业前期过度扩张、负债率偏高、高价购地、跨业经营，经营困难的会首先暴露。”楼市拐点的出现，也导致大量资金加速逃离房地产行业。据北京中原地产统计，11月当月，全国楼市股权交易达到9宗，总成交金额达到67.5亿元，而公开披露的保护股权及资产变动的房地产企业变动则达到43起，仅披露的变动金额就达到了213.3亿元人民币。今年前11月，楼市股权变动频繁，规模股权交易已经达到102宗，为有史以来首次突破百宗，披露的交易值也历史首次达到368.3亿元，年内将首次突破400亿元。在此背景之下，如何平衡房价下跌与资产价格风险，将有望成为2012年房地产调控的主旋律;对于商业银行而言，自2008年起，银监会就已着手房地产压力测试。11月11日，银监会前主席刘明康向外界透露，由于60%以上的房地产相关贷款是在2009年6月前发放，而当时房价处于阶段性低谷，因此银行业的风险承受能力比较大。他说，此前银监会房地产政策测试结果显示，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。此言一出，市场的争议声一片。其中，华远地产股份有限公司董事长任志强放言：“不会出现房价50%以上的下跌，绝对不可能，30%都不可能。”在上述国研中心内部会议上，来自人民银行的官员也表示，“明年北京房价不要说下降50%，即便30%都有可能引发信用风险;风险会向银行体系蔓延或者迅速放大，会导致信心的危机。”在上述央行官员看来，房地产价格压力测试是静态测试，而非动态测试，“如果房价进入快速下行通道的时候，没有人能挡得住。”在他看来，房地产价格下跌，最着急的可能是地方ZF。正如土地出让金快速下滑所显示的，很多地方财政可能会出现问题，由此引发的将是地方ZF债务危机。在央行组织的会议上，部分商业银行代表也认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。即便在银监会内部，对房价下跌多少，也有不同声音。一位银监会中层在上述国研中心会议上说，“中国银行体系有一个不同于国外的特点，即基本上没有信用放款，所有的放款都是抵押放款，最多的抵押品是房子和土地。”“如果房价降30%，所有贷款的抵押品要补30%的价格，从哪儿找这30%呢?”上述银监会人士坦言，如果抵押品补充不到位，有可能引发银行挤兑企业，企业资金链就有可能发生断裂。实际上，2011年以来，银监会一度频繁预警房地产开发企业的融资和信贷风险，针对房地产信托等融资方式加强了监管。上述会议上，尚福林再度剑指房地产信托，“一些开发企业私自将已在银行融资的项目采取权益信托等方式重复融资，不规范的融资行为将很有可能引发信贷风险。”“如果社会不断释放信号，认为跌20%-30%，我们不怕，结果是解决不了实际问题的，反而会把市场可能产生的衍生流动性搞没了。”上述银监会官员表示，中国经济已经走上一条新道路，数字化的管理和就问题解决问题的经济政策有效性，在市场挑战面前越来越弱。万科郁亮：房地产告别暴利时代据媒体消息，作为中国房地产行业的龙头企业，万科的一举一动令人关注，作为万科的操盘手，郁亮的一言一行同样令业界瞩目。一段时间以来，“拐点”一直是房地产业的“热词”，那么，当前房地产市场是否已经出现拐点呢?郁亮对此并不认同。他说：“在我看来，拐点代表一种大的趋势的转变。随着中国城市化不断推进，房地产这个行业未来15年还将处于黄金发展时期。但是在这个过程中会出现一些变化，一些调整，比如过快上涨的房价得到遏制。”尽管看好房地产行业发展前景，但郁亮认为，这并不代表着过去相当长的一段时间，房地产开发商靠囤积土地、靠房价飞涨来牟取暴利的发展模式还将继续。郁亮一直回避降价这个词，但是一个不可否认的事实，由于定价变动，万科遭遇了售楼处被砸，甚至有消费者送花圈的事件。对此，郁亮明确表态：“我们不预测房价，也不会对房价变动作出承诺。”郁亮说：“一方面因为我们是上市公司，追求业绩增长，另一方面我们规模大，更看长远，更少幻想。”在郁亮眼中，房地产市场下半场大幕已经拉开，ZF加大住房保障力度与商品房去投资化更注重居住功能是清晰的政策信号。11月11日，郁亮在位于东莞松山湖的万科建筑建设研究中心，通过媒体向社会发表了他的“过冬策略”：现金为王、积极卖楼、谨慎拿地、精细管理、锻炼身体。这究竟是郁亮为万科准备的应对一时之需的御冬寒衣，还是适应房地产市场变化的长远发展路径呢?当提出这种疑问时，郁亮笑称：“你是第一个发现秘密的人。很多人认为是临时举措，其实是我们的常态。我们希望告诉大家，房地产市场下半场完全不同，要和发展势头过快、有暴利可图的时代告别。我们要向制造业学习，要有正常的行业利润水平，要通过品牌、性价比等赢得市场机会。”
