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中国房地产的繁荣背后
BWCHINESE中文网作者：BWCHINESE中文网专栏作家李俊中国到处都在造城，甚至一些小镇都要立志发展人口几十万的城市。房价和地价被炒起来，人们疯狂进行抢购。可是中国那些小镇可能会被抛弃，正如美国那样。土地是稀缺资源，这是地产市场炒作的热点。人们对城市化抱有无限的热情，所以抢占了土地和房子，就等着未来升值了。只要仔细留意，就发现很多中小城市都有规划成为大城市的目标。这些规划激发人们的热情，但是又有多少个小城市能够梦想成真。很多人都希望自己的家乡变成大城市，这个心情是可以理解，可是现实有时却是很残酷。ZF头脑发热，做出不切实际的规划，说打造人口达到一百万以上的城市。20世纪90年代，当时湛江市东海岛的ZF就规划用20年时间打造一座人口100万的城市，但是结果过了20年，人口数量和20年前没什么变化。城市化是一个很有吸引力的词汇，似乎给很多人看到希望。很多人都觉得中国城市化空间很大，所以土地升值有无限的空间。同时，国内民众都对人口增长速度高估了，甚至认为中国人口会达到16、7亿以上。很多人都觉得中国未来城镇化发展非常快，对住房将产生强烈需求，从而推高房价。事实上，中国出生人口数量从上个世纪90年初左右就开始下降。1988年，中国人口出生数量2500万左右，2008年降到1500万以下。1996年，全国小学一年级入学人数2500万，到了2005年就下降到1600多万。从小学一年级入学人数来看，中国出生人口出现大幅度下降。其实，农村青壮年早已被城市化。年龄在20到40岁的人群之中，生活在农村里的比例是非常比例低了。据国家统计局发布数据，2010年底中国大陆人口为13.39亿，其中0-14岁儿童人口为2.22亿，占总人口的16.6%。儿童人口比例，全世界是27%，印度是32%。全世界儿童人数18.63亿，中国0-14岁儿童占世界比例11.9％。京津地区、长三角、珠三角等地区，未来将有很多人涌入，城市规模不断扩大。大量人口流进该这些地区，那么意味着另外一些地区人口将大量流出。国内有一些县城，经过多年发展之后，人口并没有增加多少，甚至减少都有。当年，深圳能够从小渔村发展人口超过一千万的特大城市，但是这个毕竟少数幸运儿。很多地方ZF的造城运动，最终导致鬼城的发生。内蒙古康巴什是一座豪华新城，耗资170多亿打造出来的，实际上却是一座无人居住的“鬼城”。这座新城规划得很美好，但是现实却很残酷。一个规划要住100万人口的新城，如今居住却不到3万。实际上，中国并非只有鄂尔多斯这座“鬼城”，而是非常多。很多地方ZF，好大喜功的心态，从而动不动就要打造人口上百万的新城。当年，美国西进运动时，也激发人们造城的热情。1835年，芝加哥人口是三千人，到了1890年的一百万。人口不断增加，这也导致地产繁荣起来，尤其让一些地产商发了横财。比如，大地产商威廉•奥格登，他在1844年花八千美元买下的一块土地，然后在8年后卖到三百万美元。他在1845年用一万五千美元买入的地产，20年后却值一千万美元。这个疯狂的暴涨，从而鼓励人们造成的热情。现实上却是无情，芝加哥模式却不能复制，最终也是少数的幸运儿，正如中国的深圳那样。美国有很多被认为有机会发展成为大城市的地方，经过多年之后仍然是小镇，甚至被遗弃而荒芜。比如，美国艾奥瓦一州，两千多个城镇被遗弃。现在，中国到处都在造城，甚至一些小镇都要立志发展人口几十万的城市。就这样，房价和地价被炒起来，人们疯狂进行抢购。可是基本上没人想到，中国那些小镇可能会被抛弃的，正如美国那样。可以说，中国城市化几乎要走到尽头了，所以能够继续前进只是那些有潜力的城市。当然，这个只是少数城市而已。再过几年，中国人口可能进入负增长，城市化步伐缓慢进来。这个时候，中国很多城市将面临洗牌，有一些城镇可能面临被遗弃的危险。到时，将有很多鬼城浮现出来，那么地产泡沫就逃不掉。因此，繁荣的背后，泡沫无处不在。实习编辑：JudyWang注:此文仅代表作者个人观点，如有不同意见请与作者联系。严禁任何形式转载，违者追究法律责任。
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房地产行业:2010年房地产运行数据点评
房地产业研究机构：长江证券分析师：苏雪晶撰写日期：2011-01-17报告要点全年新开工、投资高位增长,符合我们预期2010年全年,房屋新开工面积16.38亿平方米,累计同比增长40.7%;房地产开发投资48267亿元,累计同比增长33.2%。在2010年年初市场对于新开工与投资数据一片悲观时,我们基于实地调研与数据模型预测的基础上提出新开工与投资将会大幅增长,从目前来看市场数据印证了我们这一判断。2010年市场销售面积整体增长了10.4%左右,相对于09年的增长大大的缩小了,基于这一点2011年市场新开工将不可能如2010年那么高的增长速度。但是考虑到保障性住房的加速以及我们实地调研大的房地产企业仍然保持着很高的新开工计划,预计2011年上半年的新开工与投资数据将会延续较高的增长,在下半年增速会有所回落,预计全年新开工在17万平米左右,投资在5.6亿左右。商品房销售面积小幅增长2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米,同比增长10.1%。其中,商品住宅销售面积增长8%,办公楼增长21.9%,商业营业用房增长29.9%。从成交同比增速来看,我们可以看到全年的增速处于下降的通道中,与此同时地产股估值也处于下降的通道。从分类数据来看,全年商业性用房增长相对于住宅用房来说增长显著,这与我们一直以来看好商业地产的观点是一致的。我们认为未来商业地产仍将会更受资金青睐,商业地产相对于住宅来说更具有投资价值。房屋销售价格环比持续上涨12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点;环比上涨0.3%。从数据上看,价格同比虽然在持续的回落,但环比连续五个月出现了增长。从我们实地调研的数据上看,前期受抑制的一线城市价格开始出现了明显的动摇已经具有上涨苗头。这充分说明楼市资金对于未来通胀的担心,我们认为价格环比小幅上涨仍然可能持续。国内贷款占资金来源下降2010年全年,房地产开发企业本年资金来源72494亿元,同比增长25.4%,其中12月份增幅出现了下降,这主要是因为央行在12月份控制信贷所致。其中,全年国内贷款12540亿元,增长10.3%,与去年同比增幅相比下降较大;自筹资金26705亿元,增长48.8%,远远高于去年17%的增长幅度。从这个市场数据来看,银行贷款在开发商资金来源中占比在缩小,缩小的缺口主要由开发商自筹资金来解决,特别在12月份显得更加明显。在2011年新的信贷额度下来后,在一月份银行贷款占比将会显著增加,但全年在开发商贷款方面我们仍然不是很乐观。同样开发商资金成本上升将成为2011年楼市价格又一推手,值得警惕。
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[转载]贾康：中国房地产税改变的方向、要领与路径选择
房产税改革问题正成为各方关注的热点。我认为，房产税的目的并不是唯一地为了打压房价，它实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，来形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。 对于保障房与商品房（产权房）的双轨统筹，是优化房地产调控和解决目前房价过高问题的大框架，全概念的住房配置不能只靠市场。首先政策轨上的保障房供给，是政府要牵头做好的“托底”事项。对于商品房价来说，政府不应该再急着用行政手段一味按着它、强力干预它，在市场轨上政府应该主要是管规划、管规则、管收税——收税不光是在交易环节收税（包括遏制炒作的对住房持有人按持有时间递延递减的交易税），而且应该在保有环节的高端征税。 现在为各方所关注的上海、重庆已启动试点的房产税改革，在严格概念上讲，所涉的税种应该是指房地产税或不动产税。在我国现阶段多种因素制约之下，这一改革是在全国人大审批通过、授权国务院制定实施办法的“房产税”框架下启动试点，引入了两个实质性的新机制：一是把房产税覆盖面扩大到一部分消费住房；二是要作一定形式的税基规范，确立房产评估值概念并发展其方法。虽两市试点方案细则不尽相同，但都包含着向较标准的“房地产税”（“不动产税”）靠拢的取向。 我们需要联系现实生活来充分认识此税可能产生的正面效应及其意义。由于社会中的既得利益格局与此有非常密切的关系，十分复杂、非常敏感、牵动感情，存在公开的和内部的激烈争论。我认为应该推动相关的理性探讨，寻求有利于社会、民族长远根本利益又能助益于较短期经济运行趋向平稳健康的可行性方案，形成经得起历史考验的真知灼见与创新实践。 一、大方向与正面效应 可以从两个大角度作观察分析 （一）中国税制面临的突出问题，正在牵动人心和全局，呼唤改革 第一，现在一般已可形成共识：中国的税制结构里直接税比重偏低成为突出的问题。由于中国现在间接税比重很高，在全部税收中占比近70%（老百姓所愤愤不平的“馒头税”，就是消费品里以间接税形式所含的税负），这带有累退性质，即愈是低收入阶层，实际的税收痛苦程度越高，因为低收入阶层的恩格尔系数高，其收入100%的盘子里可能要有60-80%甚至更高的比重要用于满足生存需要的基本消费品支出，而不得不承受这里面所含的间接税负担。高收入阶层的恩格尔系数低得多，全部支出中购买得更多的属于其发展资料、享受资料，实际的税收负担痛苦程度就要少很多。与市场经济的国际经验相比照，还会发现宏观调控方面的弱点：从市场经济中美国为代表的调控模式看，最明显的“自动稳定器”是联邦政府手里占整个收入盘子40%以上的个人所得税——因为有超额累进的税率设计，在经济高涨的时候，自动地使很多社会成员税负往上跳到更高的边际税率上，进而使经济降温，而在经济萧条的时候，则自动落档，落到比较低的边际税率上，进而使经济升温，于是成为一个很好的宏观经济运行反周期自动稳定器。然而，中国现在于这方面的类似机制还基本上无从谈起，超额累进税率只是在工薪这个很窄范围里如此设计，对于其他的个人所得，基本就是比例税率，2011年个税改革之后，工薪收入者的纳税面由原先的28%收缩为不足7%，超额累进机制更成为十分边缘化、微不足道的状态。 第二，中国地方税体系不成型。1994年的财税改革建立了与市场经济配套的分税制为基础的分级财政框架，具有历史功绩。但是走到现在，针对基层困难，土地财政等问题，对分税制的抨击不绝于耳，许多人把板子打在分税制上面，是打错了地方。实际上我们省以下体制的状况是迟迟未能进入分税制状态，它还是五花八门、复杂易变、讨价还价色彩非常浓重的分成制或包干制。要问为什么在省以下迟迟不能进入分税制状态？如果简要分析，第一，我们的财政层级太多，分税分不清楚，除了中央级，省以下还有四个层级，总共只可能有二十几种税，不可能形成相对清晰稳定的五层级分税制；第二，地方政府没有成型的地方税体系，没有大宗稳定的主体税源和收入支柱，不得已就要搞出很多的隐性负债，另外还必然特别看重土地批租，于招拍挂中力求把价位冲得很高，在某一任期之内把土地交易环节的收入一次性拿足，尽可能解决在位者任期之内出政绩的需要，而以后这块地在十几届甚至二十几届政府任期之内是不会再产生一分钱现金流的。如果没有其他的制度制约和配合，这种不断创造“地王”的势头就很足，但地皮有限，从长期观点看一定难以为继。如果有保有环节的税收可以年复一年提供现金流，又有了其他的融资条件，各方参与者的预期就都改变了，就不会动不动把土地批租冲到天价上去。所以问题的实质，仍然是有效制度供给与激励—约束机制不足。可知我国地方税体系要从不成型向成型转变以优化相关制度安排，需要寻找其财源支柱，这也是绕不开不动产税问题的。 （二）中国上下各方都特别关注的房地产调控和收入分配状况，正在牵动人心和全局，呼唤改革 从整个国民经济看，有两个突出的问题：一个是中国的房地产业的情况引起严重的不满，已经牵动人心与全局。房地产业与国民经济其它组成部分的联动关系一目了然，它在城镇化、工业化历史过程中必然成为经济成长的引擎，表现出广泛、长远的幅射力、影响力和支撑力，其现实情况又是很容易被加入不健康的泡沫化的过度炒作因素。必须真正解决好房地产业在必要调控下的健康发展问题——对此税收不是万能的，但是要使房地产业健康发展，不考虑在房地产保有环节逐步建立一个像美国、日本等等市场经济相对成熟的经济体都具有的房地产税或不动产税，又是万万不能的。不应把所有的调控任务都指望于某一个税种，比如房地产税，也不应在相关的改革实施中操之过急，动作过猛，但是又不能对这样一个很明显的经济手段放在一边不加考虑、弃而不用。 另一个是中国的收入分配差距扩大引起的严重不满，已经牵动人心与全局。朝野舆论中都在抨击收入差距的明显拉大。邓小平曾指出，如不能真正走向共同富裕，我们的改革和发展就失败了。在这一方面作研究分析，可知收入分配差距的扩大，实际上是和我们财产分布状态的差距扩大如影随形而且相互激励的。收入差距迅速扩大，在很大的程度上已源于财产性收入，最主要的构成原因之一是来自于不动产财富的增值、溢价收入。这于客观上需要得到一定的再分配优化调节和制约。不动产税即房地产税这样一个税种，显然应该发挥收入分配方面的优化作用。 以上所涉及的四个重大现实问题都在告诉我们：在大的改革方向上，关于直接税和房地产税，我们没有其他选择，需要积极考虑如何坚定稳妥地把握这一方向往前走。 因此，在中国实施房地产税改革，是完成经济社会转轨与现代化的必要制度建设，将会产生四个方面值得肯定的正面效应：第一是增加中国直接税的比重而降低中低端收入者的税收痛苦程度。第二是为解决中国地方税体系不成型的问题而提供地方层面的支柱税种。第三是促使已实施的房地产调控新政体现其应有的“治本”水准。第四是优化收入和财产的再分配以抑制“两极分化”。因此这一改革一举四得、一举多得、势在必行。 二、开征房地产税的可行性 1．我国在改革中已推出的“土地出让金”，其性质是土地使用权的价格，即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房地产税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者（国家）凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。 2．前些年，在无每隔若干年重评一次税基的房地产税制度框架的情况下，土地出让金的生成价位较高，而一旦推出房地产税，其生成价位会因交易者预期的改变而相对较低，这种差异也并不是开征房地产税的硬障碍。在中国渐进改革已形成“路径依赖”的情况下，我们完全可以设计“老房地产”与“新房地产”有所不同的税务区别对待办法。 3．我国城镇土地都为国有土地，有人认为这迥异于国外在私有土地上可开征房地产税的情况而形成了我国特有的法理冲突。其实国有土地终极所有权与对房地产使用权持有者开征房地产税并无硬冲突，不存在法理障碍。理由是：第一，从国际经验（如英国）和海外经验（如香港）看，房地产税可以对私有、公有（英国可区分为中央政府、地方政府和公共组织等不同主体所有）一视同仁地全覆盖。第二，我国改革实践中国有企业“利改税”的自身经验也可援引：虽然终极产权是国有的，但掌握使用权的主体（不论企业或个人）是具有自身相对独立物企利益的主体，根据客观需要完全可以在通过立法程序后，以税收手段对利益主体的利益情况施加调节，以利公平竞争或优化再分配。 4．开征房地产税需要有产权登记与保护、税基评估、信息管理与沟通、税收征管等方面各环节的专业力量与条件，但这也并不能成为否定开征此税可行性的理由。我国有关部门已在十个地方推行数年的物业税基模拟评估和相关工作试点，所要试验的就包括此类问题的解决方案。相关的信息系统、人员培训、评估软件和收缴管理等，都不存在硬障碍。 5．开征房地产税在市场经济国家有多年积累的丰富经验，我国完全可以结合本国国情与实际，借鉴吸收而形成“后发优势”。当然，中国近些年的“小产权房”、历史上形成的“经租房”等问题，确是其他国家一般没有的情况，需要稳妥处理，但在配套改革中，这些都是可以设计对策方案、渐进合理解决的。 三、如何看待保有环节税收促进住房供需平衡和产业健康发展 对不动产（房地产）的相关调节，其原理上也是寻求一个供需状态的合意。供需状态如果平衡，价格就不会往上猛冲。但是恰恰在不动产方面，最根本的要素——地皮，是属于天然垄断、特别稀缺的性质，也就是人类社会各中心区的地皮是最稀缺而无法增加的，必然越来越金贵，不能说按照中国960万平方公里平均下来，每人有一份那还是很宽松的，实际上所有利益相关者争夺的，都是中心区、黄金地段、好的地段的不动产，即争取怎样在里面享有一个份额。谁享有，谁就垄断。这样一来，自然垄断就造成了供需长期倾斜失平，我们只是力求合理地来调节这样一个状态而尽可能达到最多社会成员的基本满意。那么就必须强调双轨统筹，而且应该在高端住房保有环节征税。 这个税会产生什么效应？第一，对于想买房自住的人，这实际上会改变他的预期，倾向于更实惠一点买相对小户型的房子，于是正好收敛了供需紧张情况下需求方面的冲劲，并提高了土地集约利用水平。第二，买房为囤在手里做自己的“商业性社会保险”的人，会考虑买了房以后不再空置，而是租出去，于是在社会没有增加投入的情况下，却增加了租房市场的供给，又缓和了供需之间的矛盾。第三，买来炒房的人，不敢说就完全不炒了，但是在炒的时候会收敛自己的行为。因为这时整个社会氛围和利益相关者的心态和预期都有所改变，炒房者们自然会估计风险悠着点儿，而且他会考虑后边多数接手的人是要用于自住的，所以他自然而然会考虑多炒中小户型。这样一来，需求方整体结构变了，开发商拿了地皮以后当然也要考虑更多提供中小户型，而且在自己参加土地招拍挂的环节上不能像原来想得利润空间那么大，要谨慎一点。综合起来，需求沉稳收敛了，同时有效供给增加了，总体的供需情况就会趋于更平衡、沉稳、健康，泡沫少些，转变发展方式所追求的一些“可持续”的因素，也会注入在里面，比如土地集约利用。
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房地产股年报行情可期
新年前后，房地产股相继活跃，其中的万科A、深物业、招商地产、保利地产、首开股份等不仅领先于板块上涨，而且在近期大盘的震荡中有逆势逞强的迹象。 相对估值优势成为做多理由 由于调控政策不断出台，房地产股自2009年中期以来就出现了与行业景气度背道而驰的走势特征，如龙头股万科A，2010年公司不论销售还是新增项目规模都进入新的平台，销售金额突破千亿元大关，新增项目规模也成倍增长，而股价却于2009年7月6日反弹上摸14.94元后一路震荡向下，再经过数浪跌势后，最低探至6.65元，跌幅一度高达-55%，去年四季度后有所反弹，目前在8元上下震荡。同样，保利地产、招商地产、万通地产等多数房地产股股亦走出这般大跌行情，去年房地产股成为投资者的伤心之地。 而实际情况是，2009年中期至今房地产行业景气度颇佳，无论是地产开发投资与销售量还是房地产价格均出现了大升局面。就拿最近公布的2010年1-11月数据来说，房地产开发实际完成投资额42697.33亿元，同比增长36.50%；新开工面积强劲增长，国内商品房新开工面积14.51亿平方米，是2008年全年商品房新开工面积的1.49倍，是2009年全年商品房新开工面积的1.26倍；累计商品房销售额42277.89亿元，同比增长17.48%。另从中国房产信息集团得到的最新数据显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅最小的是广州，达23%，而北京涨幅最大，同比大涨42%，同时二、三线城市房价涨幅也不甘落后。 因此，在双向调整之后，房地产股目前的市盈率水平为24倍，处于历史低位，属于估值洼地。相对估值优势成为房地产股的最大做多理由。 走势活跃显示资金进场 虽然房地产行业有政策制约以及对于房产税的担忧，但前期的股价大跌已经从很大程度上反映了此类负面预期。目前多数房地产公司胜利完成全年销售目标已成定局，业绩有保障。进入去年12月以来，房地产公司非但没有改变拿地计划，相反频繁拿地，加大土地储备。由此也体现出其对后市的乐观。 在房地产股中，中弘地产因披露拟年报分配10转增8后强者恒强，股价已经创出近年以来的新高，从去年年中最低8.68元到前日高点19.89元，累积涨幅接近130%；中国宝安以前业绩一般，走势也颇为低调，但从去年7月始，借助锂电池概念和股权投资脱颖而出，波段累积涨幅更是超过中弘地产，达到160%。其实，房地产个股的纷纷活跃，也激发了资金淘金的乐趣，新年前后房地产股纷纷上涨，无论从量价关系方面还是从K线形态方面或者从与其他各大板块的比较等方面，均显示出房地产股在本轮的年报行情中必不甘寂寞。操作上建议关注栖霞建设、上实发展、深长城、金融街、保利地产、万科A、招商地产、冠城大通、首开股份等。
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房地产周报:成交量明显上涨,价微跌
房地产业研究机构：湘财证券分析师：刘飞烨撰写日期：2011-01-17成交点评:我们监测的19个重点城市上周销售面积环比上涨了13%,除了北京、广州、重庆以外,其他城市销售面积都出现了明显的上涨。上周成交均价环比略有下降。其中:长三角:上海上周成交44.07万方,环比增长5.71%;杭州成交16.5万方,环比增长89.44%;南京和苏州成交面积分别环比增长30.00%和53.55%。环渤海:北京上周成交15.01万方,环比增长-23.96%;天津成交27.03万方,环比增速22.98%;大连和青岛成交面积分别环比增长106.02%和-3.05%。珠三角:广州上周成交21.25万方,环比增长-5.43%;深圳成交11.04万方,环比增长224.71%;东莞成交16.73万方,环比增长-4.67%。其他地区:重庆上周成交34.59万方,环比增长-18.34%;成都成交19.15万方,环比增长11.92%;福州成交3.47万方,环比增长-44.21%;厦门成交7.55万方,环比增长31.76%;长沙成交20.31万方,环比增长17.26%;武汉成交43.95万方,环比增长39.79%。行业要闻:限购令:武汉市新加入限购令城市,规定自2011年1月15日起,本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能在本市中心城区新购一套商品住房。土地出让:上海市国土资源部网站显示,国有建设用地使用权出让预申请公告范围内的多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中均有“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容。维持行业“增持”评级,个股组合推荐:我们的地产股票组合截至上周末(12.17~1.14),不考虑冲击成本的整体组合收益率2.73%。同期地产板块的累计收益2.33%,上证综指收益-3.54%。我们对上周降低了地产组合仓位到最低(60%),仍然维持行业“增持”评级。上海关于“土地出让人无偿收回”消息对市场短期影响较大,不过优质上市公司业绩优异,估值安全。个股推荐调入黑牡丹(见调研报告),调出中天城投。新组合为:保利地产、华侨城A、金地集团、黑牡丹、中国宝安、福星股份。
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易宪容：当前楼价下跌正是房地产市场转型契机
经过一年多来的宏观调控，全国房价只涨不跌的神话在10月终结。从国家统计局公布的数据来看，10月70大中城市的平均房价，出现1998年房改以来的首次下跌，按月降低0.2%。其中，一手房价格下跌的城市增加到34个，二手房价格下跌的城市达38个。2010年以来房地产宏观调控有了实质性进展，国内房地产市场可能出现巨大变化。 随之而来的是，抵抗房价下跌的各种博弈也层出不穷。比如荒唐的“房闹”、房企股权交易增多、中小房企面临资金链断裂、土地财政告急，还有房价下跌过大所造成的负面影响比房价上涨的负面影响更大等言论风生水起，要求放松对国内房地产调控呼声又开始出现。尽管当前中央政府调控房地产市场的态度是坚决的，但要使市场各方保持清醒的头脑，实非易事。 可以说，从2010年国十条开始，中央政府对以投机炒作为主导的房地产市场的不可持续性的共识越来越清晰，调控态度越来越坚决，所要达到目标及所采取的政策工具越来越具体与细化。比如，温家宝总理近日就房地产调控发表的讲话，就第一次把住房价格下降重申为国家的基本政策，而房价回归理性，就得让绝大多数居民可接受，或可解决为有支付能力购买。所以说，这既是当前房地产宏观调控的短期目标也是底线，同时也是未来房地产市场得以健康发展的基础。因此，这条底线必须坚守，决不动摇。 当前房地产市场最有迷惑性或最可能让调控政策逆转的观点就是，由于“房地产业支柱性”，房价下跌将导致与房地产关联数十个产业的衰退，以至于减缓中国经济增长。这种论调，就是我早几年提出的“房地产要挟整个中国经济”。其实，这有以下几个层次的问题。一，当房地产的发展已不可持续时，不仅不支持经济增长，反之会摧毁经济增长；二，房地产“支柱性”或房地产经济增长之动力，只能建立在民生基础之上。只有以民生为前提的房地产市场，才是带动社会经济增长的动力，以投机炒作为主导的房地产带给社会经济的只能是系统性风险。三，既然房地产的支柱性建立在民生的基础上，那房地产市场价格就得回归理性，绝大多数居民有能力购买。当房价大大高于这种水平时，下降就是必然，否则房地产支柱性不仅不存在而且失去意义。当以住房投资为主导的市场向消费为主导市场转型时，也就是房地产市场价格的向下调整期，承担一定成本与代价不可能避免。四，以消费为主导的房地产市场的支柱性，不仅在于中国有无限大的市场，而且在于其常态的需求能保证房地产持续稳健发展。 从上述分析可以看出，房地产市场量跌价滞，正说明投机炒作主导性。有房地产中介告诉笔者，2010年北京住房有近40%是外地居民购买，三亚80%以上的住房是外地居民购买。可见，国内房地产市场投机炒作的严重性。这样的市场，调整是必然，相比房地产泡沫自动破灭，政府宏观调控的代价要小得多。因此，当前的诸多困难，都是房地产市场转型不能不付出的代价。国内房地产市场只有尽早从投机炒作为主导向消费为主导转型，才能最终柳暗花明。 那么，中国房地产市场未来走向哪里？重庆市市长黄奇帆最近给出了一个说法。他说，无论国内国外，理想的房地产市场调控目标，是这个国家或城市的家庭6至7年的平均收入够购买一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎么样才能实现这个目标呢？总体上说，是要抓好“供求平衡、土地价格、税收力量、金融杠杆、配置格局”这五个房地产调控的关键环节。宏观上，如果这五个环节的顶层设计都科学，那么房地产业就不会大起大落，就能实现健康平稳发展。对于黄市长的这个方案，尽管还有一些需要完善的地方，但可以肯定地说，是攻克当前中国房地产市场难题的清晰思路。 在黄市长看来，解决当前的房地产难题并非难事，要害是界定房地产市场功能或市场定位。如果住房市场是以消费为主导的，那么政府就可以围绕这个宗旨，通过土地、税收、信贷及保障性住房等政策让这个市场走向健康之路。因此，当前房地产市场根本问题就在于给出市场清楚定位，并在此基础上出台相应的政策。当前的房地产，就因为市场定位还存在不少模糊性，从而使得不少人仍心存幻想，以为当前的调控政策只是临时性的，一旦市场有风吹草动，政策又会逆转。因此，中央政府理应进一步强化房地产市场消费性功能定位，以当前国内房地产市场价格下跌之契机，加快推动房地产市场的转型。
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外媒称房地产可成中国改革突破口 不容退缩
1月11日的新加坡《联合早报》刊登文章，原题：如何找到中国改革的突破口？今年是中国第十二个五年规划的开局年。开局年怎么走事关重大，决定着今后五年中国的发展方向。已经发表的《第十二个五年规划建议》使用了“攻坚”的概念，甚为贴切。 很显然，自2002年十六大开始，社会政策的改革和重建逐渐成为中国改革的头等议程。而社会改革第一次比较系统的表述，就是第十一个五年规划。为什么要进行社会政策改革？从中国经济社会转型来说，社会改革就是要完成三大任务。 第一就是要配合经济改革。以市场化为导向的经济改革，摧毁了原来建立在计划经济基础之上的社会政策。 第二，社会改革是要深化中国总体改革。经过1990年代的经济改革，中国已经确立了基本经济制度和市场制度，要深化改革，就必须把重点转移到社会政策领域。 第三，要为中国的经济增长寻找新的基础，主要是建立消费社会，为经济的可持续增长奠定制度基础。道理很简单，在社会政策和社会制度包括社会保障、医疗、教育、房地产等缺失的情况下，消费社会难以建立。 第十二个五年规划强调经济发展的“战略机遇期”。不过，把“战略机遇期”用在社会改革方面更为合适。从世界各国发展经验来看，社会政策的确立的确需要一个“战略机遇期”，也就是经济发展快、国家财政收入丰厚的时期。在经济发展还处于低水平或者缓慢的时期，很难确立社会政策，原因很简单，建设社会政策需要大量的经济资源。但从这些年的发展来看，中国似乎正在失去这个“战略机遇期”。中国经济高速度发展数十年，并且国家聚集了大规模的财政收入，但没有能力确立社会政策。如果在第十二个五年规划期间改革不能找到突破口，那么这个“机遇”或许很难再回来。从这个意义上，强调“攻坚”具有了非常的意义。 从第十一个五年规划的经验来看，社会改革不能全面出击。能够做的已经做了，如果继续进行全方位改革，就很难找到突破口。无论是社会保障、医疗卫生、教育和住房，如果其中有一个领域取得重大突破，那么就会带动其他方面的改革。 从现实情况看，这个突破口可能在房地产领域。可以从如下几方面来看。 在政治方面，**在房地产问题上已经花费了很大的精力，但到现在为止并没有取得重大的进展。在这场和既得利益的较量中，如果**退缩，**的政策甚至政治“信用”就会受到严重损害。一旦**退缩，既得利益集团会变得更为强大。 在社会层面看，社会对房地产的抱怨最多。这是因为房地产对社会来说最为重要，是社会生存的基础，尤其在中国文化背景中。房地产作为一种特殊的社会产品一旦泡沫化，就会造成社会的泡沫化。 在经济层面，房地产已经俨然成为中国经济，尤其是地方经济的主柱产业，不仅存在着严重的泡沫，而且也有效恶化着中国的产业结构。现在，各级**拼命地从房地产谋取暴利，不思通过企业改革、技术进步和管理水平的提高，“房地产”病已经成为中国经济病。世界上还没有一个国家通过发展房地产，而实现经济可持续发展的；相反的例子则有，很多经济体因为房地产病而衰落。 从政策平台建设来看，如果设计得好，房地产改革可以带动其他领域如教育、医疗、社会保障、公积金、社区建设(包括宗教和种族和谐)等等方面的改革。在这方面，中国可以向像新加坡那样成功的国家学习到很多好的经验。 如果能够在第十二个五年规划期间，甚至更长的时间，把房地产领域改革好，那么就可获取数十年的社会长治久安。社会稳定了，民众怨气少了，就可以为政治改革创造良好的社会条件。(来源：经济参考报)
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房地产行业周报:一手房整体回升,深圳苏州涨幅居前
房地产业研究机构：申银万国分析师：殷姿，江征雁，竺劲撰写日期：2011-01-18上周全国一手房整体出现回升,深圳苏州涨幅居前。上周,申万八大城市交易指数173,同比萎缩7.7%,环比增长4.02%。全国各主要城市一手房成交量开始回升。环渤海地区北京天津分别环比下跌36%和上涨5.12%;长三角地区上海、南京、苏州分别环比上涨3.95%、17.3%和51.85%,而杭州环比萎缩26.1%;珠三角地区成交量大幅回升,其中深圳成交量环比增长189.2%;中部地区开始回暖,成都环比增长22.2%。二手房销售方面,各主要城市均出现两位数以上涨幅。本周整体新增供给小于销售量,存量有所下降,深圳去化速度回升。本周,京沪深三地新增供给小于成交量,销售楼盘存量呈现下降趋势,其中北京新增供给为2.23万平方米,成交量为20.9万平方米;上海新增供给为18万平方米,成交量为44万平方米;深圳新增供给为11.32万平方米,成交量为11.7万平方米。本周三地去化速度涨跌不一。其中北京销售率为2.84%,环比上涨1.4%,上海销售率为6.34%,环比上涨4.6%,深圳销售率为2.52%,环比上涨4.13%。持续跟踪楼盘中,北京杭州新盘去化速度继续下降。-----本周,由于新推盘量增加,导致新盘去化速度波动明显。北京近三个月内的新盘去化速度由9%下降至4.3%,杭州近两个月内楼盘去化速度由上周的6.7%下降为2.8%。深圳销售情况明显改善,新盘去化速度由上周2%上升至9%。住宅土地市场相对12月同期量价齐跌。1月,9大城市累计成交土地面积为454万平方米,土地成交金额为78亿,分别占12月的15.95%和8.66%,为2010年3月高峰的29.43%和16.34%。年初至今,9大城市累计成交土地面积为454万平方米,土地金额为78亿元,分别占到10年的2.51%和1.39%,成交楼面价格2360元,较去年下降43%,平均溢价率较去年有所回落,达到了27.26%。行业投资意见:本周地产股跑赢大盘2.3个点,表现优于整体水平,维持行业观点,看好行业中期表现,未来股票仍然具备估值修复机会。(1)一季度紧缩预期较强,制约短期股价表现。一季度受制于通胀,市场整体紧缩预期较强,再次上调存款准备金亦会传递和强化市场对于**紧缩力度的预期,短期股票走势或受到压制。但是整体来看,由于地产估值在低点,若下跌,回到9月低点概率不大。(2)维持行业观点,看好行业中期表现。根据我们宏观的预测,目前加息的幅度75bp,通胀整体可控。随着通胀预期的下降和紧缩预期的缓解,房地产板块将逐步反应基本面和业绩增长,维持年会观点,看好行业中期估值修复。股票推荐上,万科、福星,华业、冠城和首开。需要警惕的风险仍主要是整体信贷紧缩带来的风险。
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另类：一个房地产开发商建议年轻人不要贷款买房
这篇文章在当前的环境下很另类佛云：随他去吧。其实买不买房都不影响我对青年人买房的看法。中国作为一个千百年受着：“先成家，后立业”的人生模式影响的国度。成家，有一个房子，成为一个婚姻成立的前提！有人笑谈：是中国的丈母娘，逼高了中国房价！确实，作为地产人，我们真的很感谢那些丈母娘。那么作为一个中国青年，25岁到了一个成家的年纪。现在我负责的几个售楼处，婚房逐渐成为一个主流。买房子的99.99%需要按揭，买房子的90%在25-30岁之间。根据我的统计，只有不足5%是靠自己的实力，不需要家里的资助买房的。当然还有一些富二代，家里早在他几岁的时候就为他准备下几套婚房。这个毕竟大家就不要羡慕了，羡慕下去，只有撞墙死。举一个例子：我一个别墅项目，一个某局局长，为他的儿子和情妇买了2套别墅，一个作为婚房，一个作为爱巢。我原本以为他孩子没有20也有18了，后来他小媳妇（离婚后再娶的）抱来的时候，才发现他儿子刚满月，老来得子，真是一大喜事啊，买一套别墅庆祝一下，我本来担心他儿子太小无法办贷款，这个局长倒是替我们着想，一次性2套全款900万，公务员知道低调，给我们财务转账，没有开着它的别克小车拉现金来。书归正传，为什么说穷二代，农二代，职二代，或者说普通青年为什么不要着急买房呢？(1):韩寒说过：我的女朋友逼着我买房，我就送她2个字：滚蛋！作为一个地产从业人员，我对地产有更深刻的了解。我想把的观点如实的表述出来，给那些困扰到房子的巨大阴影下的年轻的人们一丝清新的空气，聊表慰藉。其实我研究过邻国，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究发现，日本青年结婚买房子也很贵，日本弹丸之地，人口密度很大，房价当然比较高（东京中等房价4万人民币左右），日本青年却不着急买房。日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会，也更不利于自己的职业发展，我们了，安家安心稳当的过生活，不惜借贷做房奴。当然，上面只是一个社会上流传已久的原因。一个根深蒂固的传统问题。谁有房，谁就是有为青年，谁没有房，谁就是坏孩子。现在的小妮对年轻人的评价标准大抵如此。除此之外，青年人诚惶诚恐的买房，还有其他2个原因。首先，我想说大多数国民被我们地产商人和go-vern-ment媒体洗脑了——现在不买，以后还会涨，房价永远比工资涨的快。现在不买，恐怕以后再也买不起了！事实真的是这样吗？(2):我这里没有那些所谓专家的数据，在用行业事实去驳倒这个谬论之前，我想先讲几个例子。现在的80后很难了解80前的一些事情，除非读书或者像老年人请教。我在研究改革开放初期的经济现象时，发现一个很有趣的现象，就是媒体舆论引导经济的秘密。案例一：在70年代，电话刚刚兴起的时候，就有舆论称：楼上楼下，电灯电话是富裕人群的象征，是身份的标志。那时候有一部电话，可以被神化到领导干部的层次。所以，在上海即使安一部电话5000多，也有很多人排队去买。图的啥？身份，面子，潮流！媒体舆论引导之。现在座机5000元？笑话，前不久，移动跑去家去，免费送了一台给我妈。我妈还嫌家里电话多。丢一边去了。案例二：结婚三大件。三大件”，即自行车、手表和缝纫机。而80年代，结婚时的“三大件”就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代，“三大件”水涨船高了，更新成电脑、空调和摩托车。如今，结婚“三大件”被默认成“三大子”，即“房子、车子和票子。每一个时代的商品工业的大发展，都便随着舆论引导。不引导谁去拼命买彩电，洗衣机，不引导这些海量生产的产品卖给谁？这些企业怎么发展，国家怎么增加GDP?大家想过没有，昔日昂贵的电话，冰箱，彩电，现在说起来是不是不值得一提？这里面深层次的原因是什么的？我想无非的供求关系。当一整个国家在渴求一样东西的时候，这个的东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢，就有商人涌入这个行业，就有投机倒把的人炒这个东西。70年代，自行车可是大件，谁有谁是NB人物，现在谁还买不起自行车，那时候就是买不起，有人屯自行车谋取暴利，现在谁囤积自行车啊，谁傻帽！现代人开始囤什么了？房子呀。国家大力发展房地产，现在舆论是结婚必需有房子。大家都在抢这个东西，媒体制作这个房子稀缺论。制造房子价格有涨了，一个月涨几百上千。从经济学角度讲：当需求被激发出来的时候，一段时间内，房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作，房子更是非理性上涨。更多的人，资金，热钱涌入这个行业，去疯狂的买地盖房子，我接触过的开发商有很多是做其他行业有点余钱的，看到自营经济一年赚的钱还没有一个楼盘一个月赚的多，个个疯了一样涌入地产圈。做面粉的，卖鱼的，做鞋的，捣鼓蔬菜的，都涌入这个行业，疯狂买地，疯狂建房。这样就有一个问题，大家都在建房子。当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样？列位想过没有？在全国有多少套房子？未来5年会建多少套？现在社会独生子很多，再过10年。最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口还有1套房。还算平衡，等再过10年，双方父母去世，这样一家就3套房。再过10年，这个父母还会为孩子再买套房吗？到时候房子还会永远上涨吗？大家有房子住了，买房子的人少了，房子还在涨？卖给鬼去？所以说：房子永远上涨论，是绝对谬论，照现在的疯狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲剧了。城市化进程到什么程度？北京涌入，济南被涌入，东营还被涌入吗？国家十一五计划：其中一条是发展社会主义新农村，2009年开始山东试点，大搞新农村建设，农民增收，农村城镇化，3-5年部分试点农民可以住楼房，大大平抑四线城市的上涨。农村城镇化。这也是城市化的一部分，并不是全国12亿人，10亿人是一二线城市就是城市化了。在美国也达不到。农民总归是大多数，而且未来新农村建设。传统的农民将逐渐减少。取而代之是新农民的增加，有土地，有乡镇企业收入，有楼房住，去北京干嘛？扫大街去？当保安？搞笑。另外国家十二五计划规划提出：每年在一、二线城市，新建600万套经济适用房，廉租房。5年就建3000万套，可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。另外，据我5年从业经验表明：现在不仅是大城市，楼房空置率高，甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。济南我的一个客户有7套房，他们村（城中村改造，洪家楼附近）和他一样有4套房以上的村民占大多数。还有北京，温州的客户趁着全运会来济南炒房的，一出生就买一个单元。鲁能领秀城，交房1年多了，入住率不到50%。一多半的房子空着。房产税的征收，以3%计算，那些手里有3套房子的炒房客，每年上缴数十万的房产税。他们要换房贷和利息，又要交税，此时会有大量二手房出手。一个是进城减少，一个是房屋增加。城市化带来持续的房价上涨。这个谬论也不攻自破了。如果你相信，10年前上万元的手机，电脑，摩托车现在可以轻松买到。我们就有理由相信：10年后，房子将不是问题。先租房吧，不要用最具想象力的黄金10年（25岁-35岁）给银行，go-vern-ment打工。年轻人买房，无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力。有很多人还透支了父母的晚年。
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房地产价格、财富与居民消费效应（上）
房地产价格、财富与居民消费效应——来自中国省际面板数据的证据(上)2011-11-25摘要：通过构建一个包含习惯形成(habitformation)的消费函数，并将财富划分为房地产财富和非房地产财富，利用我国2003—2010年省际面板数据，运用工具变量法考察了房地产财富的短期和长期消费效应。实证表明：我国房地产财富的总体短期消费效应为0.11，长期消费效应则为0.29，消费的习惯形成系数则为-0.97；但从地区效应来看，房价较高的省市并未体现出较高的消费效应。关键词：房地产价格，财富，消费效应，工具变量一、引言在中央ZF与社会各界密切关注房地产价格高涨与调控的时候，进一步识别我国房地产给我国经济发展带来的利弊，并努力探寻这一现象背后的经济原理，是每个经济学者面临的责任。我国于1998年开始住房商品化改革，商品房市场进入了上升通道，尤其是2003年以来，房地产价格飞速上涨。2003年3月，全国商品房销售均价为2504元/平米，而到2010年6月则为5263元/平米，涨幅达110%。与此同时，我国各地区的人均可支配收入也在稳定增长，2003年3月为2354.5元，到2010年6月则为4449.1元，涨幅为89%，从我国主要地区的房价-收入比来看，北京、上海等发达地区的比率稳步上升，2003年3月为1.18和1.37，到2010年3月则上升到2.55和1.68；而我国中西部地区则变化不大，例如湖北与陕西，2003年3月为0.77和0.62，到2010年3月则为0.90与0.89。①房地产对于我国经济来说是一把“双刃剑”：一方面它是我国经济增长的重要推动器，近十几年来，房地产业每年都为GDP贡献2个百分点左右②，且房地产行业作为基础性行业引导或制约着其他上下游产业的发展；另一方面，房地产是居民财富的主要组成部分，房地产价格成为影响居民财富多少的主要因素，进而影响居民的消费水平，抑制了经济的增长。本文主旨在于考察我国房地产财富的消费效应，第二部分为相关文献回顾，第三部分为理论模型的构建，第四部分为变量选取与方法选取，第五部分为模型动态估计与结果解析，最后是结论。二、相关文献回顾对财富效应的研究可追溯到20世纪40年代，庇古指出如果人们手中所持有的货币及公债等资产的实际价值增加导致财富增加，人们更加富裕，就会增加消费支出。房地产的财富效应是指房地产价格上升，房产所有者的财富也随之增加，因而会增加消费。目前，对房地产的财富效应的研究主要着眼于房地产财富对居民是否有消费效应，房地产的财富效应跟股票的财富效应的比较及不同国家间的房地产财富效应的实证研究等三个方向。第一个方向是房地产财富对居民是否有消费效应，学术界对此不论是理论上还是实证检验上尚未达成一致。根据经典的“生命周期——永久收入假说(LC-PIH)”消费理论，居民的当期消费取决于当期收入和当期财富的组合。居民的财富主要由金融资产和住房资产两部分组成，当房价上涨时，房产所有者的财富存量增加，因而可能刺激消费增加。然而这一理论较难在经验研究中检验消费与财富之间的相关关系。主要原因有：第一，从推理理论角度来看，房地产财富效应尚不确定。如果我们定义金融财富为流动性金融资产和房地产价值之和减去负债，房地产价格上涨明显增加居民的财富，但这并不意味着他们的真实财富也增加了，因为住房是一个消费品，至少对只有一套住房的居民来说，他们会住这套。第二，住房可以作为贷款的抵押品，住房价格的上涨可能会导致消费的增加，但这并不是因为财富效应，而是因为它允许有借贷约束的居民来平衡分配其整个生命周期内的消费。第三，未预期到的宏观因素的变动会成为影响房地产价格和消费的驱动因素。比如，房地产价格可能反映未来收入预期，没有借贷约束的居民可能增加当前消费。另外，金融自由化会造成房价高涨，并通过对居民放松借贷约束来刺激消费。Case，QuigleyandShiller(凯斯，奎格利和希勒[美]，2003)利用发达国家1975年到1996年的面板数据，指出房地产价格与消费之间存在强相关关系[1]。LudwigandSlok(路德维格和斯劳克[美]，2002)进一步将“房地产财富效应”分成“可兑现的财富效应”与“未兑付的财富效应”，前者是指房地产价格上涨表明房地产财富增加带来的房租收入和房屋转让收入增加，带动房产所有者消费上升；后者是指房地产价格上涨提振消费者信心从而使得消费增加[2]。CampbellandCocco(坎贝尔和库科[美]，2005)则对城市居民进行了深入研究，他们将城市居民分为年轻居民和年老居民，利用英国的微观数据研究房地产财富和消费的关系，研究表明房地产价格对消费的作用年老居民远大于年轻居民，且房地产的预期价格变化跟未来预期消费紧密相关，尤其是对于那些有借贷约束(borrowingconstraints)的居民。同时，也有很多学者对房地产财富效应持否定态度[3]。Buiter(比特[英]，2009)认为房地产并不只是一种财产，还是一种消费品，所以房地产财富效应即使存在也是非常微弱的[4]。Calomiris，LonghoferandMiles(卡罗梅瑞斯，迈尔斯[美]，2009)认为房价与永久收入应具有内生相关性，他们利用Case，QuigleyandShiller(2003)的数据进行重新实证研究，也发现房地产财富效应并不显著[5]。第二个方向是对房地产的财富效应和股票的财富效应进行比较，普遍认为房地产的财富效应要大于股票的财富效应。Case，QuigleyandShiller(2003)对房地产价格的边际消费倾向进行了估计，他们利用1975—1996年发达国家的面板数据和美国的年度数据发现房地产财富的MPC存在显著的相关关系，并通过对股票财富的比较分析，股票的财富效应相对于房地产财富的消费效应来说更小且不显著。IMF的LudwigandSlok(2002)通过对16个OECD国家的样本的研究发现股票的财富效应要大于房地产的财富效应，并指出财富效应随着时间的推移而增长。GirouardandBlondal(吉罗德和布伦达尔[美]，2001)则发现有的国家股票的财富效应要大于房地产的财富效应，而在另一些国家则又相反[6]。DvornakandKohler(迪瓦尼克和科勒[澳]，2003)利用澳大利亚的州数据发现股票的财富效应要大于房地产的财富效应[7]。第三个方向是对不同国家房地产财富效应进行比较。CampbellandCocco(2005)则将居民分为年轻居民和年老居民，发现英国年老居民的房地产财富的消费效应的弹性系数为1.7。Case，QuigleyandShiller(2003)的研究结论为美国的房地产财富的MPC大约为0.03-0.04，OECD国家90年代的房地产财富效应为0.11-0.17。Carroll，OtsukaandSlacalek(卡罗尔[美]，大冢[菲]和斯拉克雷克[德]，2006)认为美国房地产财富的短期边际消费效应为0.02左右，而长期边际消费效应则为0.09[8]。SierminskaandTakhtamanova(塞米尼斯克和塔克塔南罗娃[美]，2007)的研究表明加拿大的房地产财富的消费效应为0.12，法国为0.1，芬兰则为0.13[9]。与发达国家相比，国内学者对房地产财富的消费效应研究相对落后，一般的研究结论认为我国房地产价格不存在消费效应，或者消费效应很少。黄静、屠梅曾(2009)利用家庭微观调查数据，对我国近10年房地产财富与消费之间的关系进行研究，他们发现房地产财富对居民消费有显著的促进作用，而房价上涨并没有使我国房地产的财富效应增强反而有所减弱；房地产财富效应在自有产权住房与租私人住房的家庭之间没有差异，但跟住户的年龄大小、收入高低以及地区有关[10]。从上述文献来看，主要存在以下不足：第一，采用的模型一般是在生命周期-永久收入假说模型上，仅对其简化形式进行回归分析，只考虑当期财富对当期消费的影响，并未考虑滞后期的影响。况且居民的消费是否遵循永久收入存在一定的质疑。第二，上述文献很少考虑到财富和消费具有双向因果关系，用普通最小二乘法(OLS)得出的结论其稳健性不佳。因此，我们既考虑到财富对消费的滞后效应，又考虑到财富与消费之间的双向因果关系，利用工具变量(IV)估计我国省际间房地产财富的消费效应。三、理论模型：一个新的分析框架为了考察房地产财富的消费效应，考虑到居民消费的增长对财富的增长等外生变量的冲击具有惰性(Sluggishness)的特点，近年来，在著名的生命周期-永久收入假说的基础上，很多学者将习惯形成(habitformation)参数③引入了宏观经济计量模型，因为它能较好地将模型与消费的滞后性相匹配。Muellbauer(缪尔鲍尔[英]，1988)建立了一个理想的效用函数，如下：http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496112(1)公式(1)中，χ为习惯形成H的参数，如果χ=0，则说明消费习惯是不相关的。且消费习惯冲击函数H由下式决定[11]58。Ht+1=Ht(1-λ)+(Ct-Ht)λ(2)Dynan(戴南[美]，2000)[12]395指出Muellbauer模型中的欧拉方程可以近似地由下式估计：ΔlogCt+1=c0+χΔlogCt＋εt+1(3)所以，消费习惯的参数χ可以从消费增长的序列相关函数中估计得出，扰动项εt+1可以看作是对消费增长的所有冲击变量的综合效应且部分地有财富增加的冲击，财富由ΔlogWt+1表示。考虑到有影响消费的暂时性因素不能包含在公式(3)中，则令C*为包含暂时性影响因素的消费，即：ΔlogCt+1*=β0+β1ΔlogC*+ζt+1(4)Sommer(索默[美]，2002)[13]指出如果消费支出的暂时性影响因素为季度因素，则实际消费过程遵从公式(3)，当χ=0时，其遵循随机游走模型，衡量消费的误差过程将是一个MA(01)，且系数为负。如果直接用公式(4)来估计，则β1是习惯参数χ的一个偏误估计值，其偏误程度与消费的暂时性影响因素的程度有关。Sommer指出用工具变量法可以克服这些问题，使用的方法为二阶段最小二乘法(TOLS)，其中第一阶段估值模型为：ΔlogCt=Zt-1'η+vt(5)其中，Z为工具变量向量。Sommer模型的一个缺陷是用消费增长率来代替消费效应，其结论也就为财富的增长率和消费的增长率之间的关系，而非边际消费倾向(MPC)。为了更好地估计出房地产价格的消费效应，需要对Sommer模型进行修正。我们用财富的变化比率来代替财富增长率，即：http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496113Ct=(Ct－Ct-1)/Ct-5http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496113Wt-1=(Wt-1－Wt-2)/Wt-5(6)这里的t为季度，所以t－5则为上一年的消费，目的是衡量财富的年度效应。所以，方程的第一阶段回归模型则为：http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496113Ct=α0+α1http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496113Wt-1(7)依据式(7)，可以估计出财富的短期边际消费倾向。为了准确度量出房地产价格的消费效应，将居民的财富分为房地产财富和非房地产财富两个部分，非房地产财富用各地区居民可支配收入来衡量。则式(2－7)改写为：http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496113Ct＝α0+βhttp://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496113Wt-1N+θhttp://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496113Wt-1R(8)其中，http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496113Wt-1R为房地产财富，http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496113Wt-1N为非房地产财富。根据公式(8)可以估计出房地产财富的边际消费效应β。为了准确估计公式(7)和(8)，需要引入工具变量，即用下面方程来估计：http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496113Ct+1=a+χhttp://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496113Ct+ζt+1(9)公式(9)中，a为常数项。根据房地产财富的边际消费效应β，以及消费的相关系数χ，可以得出房地产价格的长期MPC为：http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496114(10)考虑到要考察我国各省市的房地产价格的消费效应，令θ=βχ，则式(10)可以改写为：http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1496115(11)此时，就可以根据公式(11)来估计我国房地产价格的消费效应，其中，χ通过公式(9)估计得出，θ通过公式(8)估计得出，房地产价格的长期MPC则通过公式(11)得出。四、变量选取与研究方法(一)变量选取和数据来源变量选取与研究目的相关。相关文献通常从宏观角度研究一国的住房财富效应，样本数据一般来自宏观数据，较少从微观角度利用抽样调查来获取家庭数据。据此选择我国省际的数据为样本点，其中西藏除外，采用季度数据，时间跨度为2003年3月到2010年6月。消费采用各地区城镇家庭人均消费支出指标，房地产财富采用各地区商品房销售价格来度量，非房地产财富则采用各地区城镇居民可支配收入作为衡量指标。此外，考虑到消费支出与家庭财富之间存在相互因果关系，因此要借用工具变量，主要选择居民对就业的预期与货币政策影响财富收入，进而影响家庭消费，用城镇居民就业人数来衡量居民对就业的预期及用各地区房地产企业资金来源中的国内贷款来衡量货币政策的变化。其中，各地区商品房销售价格、房地产企业的国内贷款数据来自天相投顾有限公司的金融数据库，其余来自历年中国统计年鉴和国家统计局数据库。(二)研究方法考察城镇居民消费、人均可支配收入和房地产价格之间的长期均衡关系，国内外学者通常采用协整模型。协整方法能较好地估计消费、收入和财富之间的相关系数，并能利用对数-线性模型来模拟消费的跨时期预算约束(CampbellandMankiw，坎贝尔和曼昆[美]，1988)[14]185。但也有学者指出消费、收入和财富之间的长期协整关系并不存在或者存在结构性不稳定，此外，协整方法只能解决消费增长仅依靠消费本身滞后的影响及收入与财富的滞后影响。因此，在研究方法的选择上，既考虑到消费、收入和财富本身的因素及其滞后的影响，又引入工具变量，例如就业预期和货币政策预期等因素对消费、收入和财富的影响，故能更好地估计消费、收入和财富之间的相关关系。(三)样本的描述性统计各变量的描述性统计如表1。我国各地区的消费支出差异很大，截止到2010年第二季度，每季度全国平均消费为2264.5元，而季度消费支出最多的是上海，为5822.5元，而北京、广东、浙江等省市的季度最高消费支出也接近5000元；而消费支出最低的是江西，为1036.7元，大多数中西部省市的最低消费支出也刚超过1100元。各地区商品房销售价格差异性更大，全国商品房销售平均价格为3114.3元/平米，标准差则达到2139，其中北京2010年6月的房价高达22209元/平米，最低的是2003年3月四川省房价为741.9/平米，而2010年6月最低的是甘肃，为2465.2元/平米。从各地区人均可支配收入来看，全国平均人均可支配收入为每季度3096.3元，2009年第四季度，上海的人均可支配收入达8925.4元，为全国最高，而人均可支配收入最低的为贵州，2003年6月为1496.6元，可见各地区收入水平仍然很低且差距较大。各地区房地产企业的国内贷款差异性也很明显，各地区房地产企业国内贷款为277.07亿元，标准差则为482.6，2009年第四季度北京的房地产企业从国内贷款达5445.7亿元，同期最低的是青海，仅为37.82亿元。从各地区就业情况来看，各地区平均就业人数为384.2万人，其中广东的就业人数最多，2010年6月达1061.8万人，山东、浙江、北京和江苏等发达省市的就业人数也超过700万人，就业人数最少的地区是青海，2003年3月仅为41.73万人，就业人数的差异性既跟各地区人口总数有关也跟其经济发展水平有关系。表1各变量的描述性统计变量样本数均值标准差最大值最小值消费9002264.5798.825822.51036.7房地产财富8873114.32139.022209741.9非房地产财富9003096.31212.68925.41496.6国内贷款(房企)900277.07482.65445.737.82就业人数870384.2214.81061.841.73五、动态实证结果及其解析为了保证数据的平稳性，先对各变量样本进行单位根检验，检验结果显示各变量均包含一个单位根，即遵循I(1)，故对各变量做一阶差分处理。由于本文的目的既要考察我国房地产财富的总体消费效应，又要考察各地区的差异性，所以实证分析分为两个步骤：第一步考察我国房地产价格上涨带来的财富的总体消费效应；第二步则是考察各地区房地产价格财富的地区消费效应。另外，考虑到房地产财富的短期消费效应，即每个季度之间的影响，与中长期消费效应，即每年之间的影响，是不同的，对此也将分两个时间段来分析。(一)房地产财富的总体消费效应1.房地产财富的总体短期消费效应我国房地产财富的短期消费效应的估计结果，见表2。房地产财富的短期消费效应为前一季度对下一个季度的消费支出的影响，是房地产价格上涨导致财富增加对整体消费支出的总体效应，估计结果显示上一季度的房地产财富每增长1元，会减少下一季度的消费支出0.029元。可见，从上述估计结果来看，我国房地产财富的短期消费效应为负，但由于房地产财富与消费支出之间互为内生变量，且存在相互因果关系，采用OLS估计会产生偏误，为此，只能用工具变量法(IV)来估计。作者：西北大学经济管理学院王柏杰何炼成西安理工大学郭立宏来源：《经济学家》2011年第5期
