-
房地产改革的前提是澄清吏治兼论崇祯之亡
房地产改革的前提是澄清吏治兼论崇祯之亡/余治国叶楚华最近一段时间，取消商品房预售制度的谣言传得沸沸扬扬。首先我们的第一判断，这种改革的可能性几乎不存在。纵观10多年来的房地产政策与房地产制度建设，很少见到不利于房产商，有利于自住房购买者的政策与新制度。我们眼中所见到的大多数政策与制度，细细剖析一下，几乎都是有利于房产商的。尤其是住建部少数司局几乎已经变成房产商利益集团的私物。他们出台的一系列政策的过程到底是怎么回事情只有天知道。最近网传陕西省安监局局长嗜好收集每块价值数万的名表。众所周知，安监局在衙门中是油水极大的肥缺。大庭广众之下，公然炫富之行为表现出吏治腐败之程度已经深化到一个难以让人容忍的地步。其实，中国现在的情况与欧洲不同，拙著《欧元必死》一书谈到欧洲的问题不在于政治腐烂而不在于政治之不统一。现在的中国倒是与19世纪末20世纪初的美国非常相似。拙著《世界金融五百年》上册谈到，金融大亨摩根的起家史就有着各种见不得人的勾当与幕后交易。1930年代的经济大萧条与当时美国普遍性的吏治腐败与经济秩序之混乱有非常大的相关性。美国罗斯福总体上台后欲行新政。显然，如果吏治腐败的情况改变不了，任何所谓改革都不可能成功推行下去。美国总统罗斯福提出四大自由：言论自由，信仰自由，免于匮乏的自由，免于恐惧的自由，公开向贪官污吏、土豪劣绅宣战。罗斯福本人是与希特勒、丘吉尔近似的强权人物，在他的铁腕统治之下，美国吏治为之澄清，他的新政顺利推行下去。当然，美国最终走出经济大萧条依靠的是第二次世界大战。但若美国吏治腐败的情况得不到好转，即便有战争之推动，贫富差距也无法缩小，经济萧条的情况也是无法扭转的。因此，政治清明与战争推动乃是美国走出经济大萧条的两个必要条件。如果吏治腐败无法肃清，即便决策者有推动房地产以及其领域改革的决心，官僚体系本身的惯性也会让所谓的任何不改革都找不到得力的人去执行。明朝中后期的乱想直至崇祯皇帝吊死煤山的这段历史就是明证。明朝到嘉靖年间，整个官僚体系虽然腐烂透顶，但却没有烂到根子上，时而有救命之臣出现，深谙兵法韬略、善用战车火炮并改良自制火器的名将曾铣就是这样的人。土木堡之变后，全国训练最有素、战斗力最强的几十万明朝京兵损失殆尽。在政治腐败的影响下，新一代明军的战斗力急剧下降。当时，富有的军士出钱免于初战，贫穷地方军士四处逃往，蒙古骑兵在进攻明军要塞时，无人阻拦，直接大大方方地把城墙拆了再进城扫荡，犹入无人之地。面对这样孱弱的军队，蒙古军事贵族年年入寇中原，烧杀抢掠。史载当时明朝九边几百万户家庭居住的绵延数千公里的边境地区在蒙古骑兵的摧残下几乎变成荒野。有胆略，长于用兵的曾铣每谈及蒙骑践踏中原，“怒发裂眦而中夜不寝”。曾铣这样的人在明朝文武大臣中实属罕见。在内阁首辅夏言的支持下，曾铣连上《请复河套疏》、《重论复河套疏》，要求收复河套地区。但在文官贪财武官怕死的明朝中后期，曾铣的观点却被认为是让友邦惊诧了，得罪了蒙古贵族将会轻开边衅。最终，夏言被罢官，曾铣被斩于北京西市，以外抚慰蒙古贵族，内助文臣武将们继续醉生梦死在安乐乡中。河套地区俗称塞上江南，水土肥美，蒙古人占据这块土地，人口数量与军事势力迅速膨胀，成为在明朝中后期最主要的战略防御对象。早在明朝灭亡的1644年之前200年的15世纪中叶，辽东的女真人入寇明朝就是正常现象了。当时，大量明人被女真人掳掠，卖为奴隶。明朝政治之腐败，军队迅速腐朽的速度与战斗力之孱弱可见一斑。但女真人在明朝廷看来不过是笼络的对象，是用来防御蒙古人的一支重要力量。设想如果河套收复的话，蒙古军事贵族势力将会急剧下降，即便是腐烂不堪的明军也有足够的力量遏制女真的崛起，那么李自成攻占北京，满清趁机入关的历史根本不会发生。历史必将重新改写。可惜历史不能假设。明朝在东北地区将女真部落分成众多小部落，让他们之间相互攻击，以维护边境的安全。当时海西女真分为四部，其中叶赫部与蒙古部落联系紧密，是明朝的重点打击对象。而建州女真却处处显示出对明朝的忠顺与恭敬，努尔哈赤的祖父与父亲也曾经为明军做向导攻击海西女真部落。明朝以为建州女真将成为明朝廷在辽东的左膀右臂，也就坐看建州女真坐大。努尔哈赤随之通过残酷的战争统一女真各部，并迅速将矛头指向明朝。原本努尔哈赤也只是想掠夺人力、物力资源来过更好的生活。但是，当时明军极为腐败。当时东北地区相当繁荣发达。赵本山的老家铁岭也是一个极为繁华的都市。铁岭城周附郭十余里，分内外城，城中皆官弁第宅，无复兵民居地，复以卫城窄隘，分处城外。居民房舍，编户鳞次，树色障天，不见城郭。城内蓄养来自关内和本地的妓女达二千余人，她们以香囊数十缀以袜带，两端贯以珠宝，一带之费至三四十金，数步外即香气袭人，穷奢极丽，每至傍晚夹道皆弦管声。明朝极天下之功，以充辽饷，将吏以骄奢相尚，军民效之，繁华反胜内地。尤其是李成梁家族势力雄厚，第宅之盛，器用之奢，无与匹敌。铁岭城东门外建有别墅，称万花楼，台榭之胜，甲于一时。面对这样腐败的明朝与明军，后金即满清的战略目标逐渐变成了占领土地，直接与与明朝争天下。与此同时，明朝的官僚体系已经陷入一种无法自我更新与修补的急剧腐烂的过程中。到了崇祯朝，文臣武官官员的特点是无能、贪腐、迂愚、空谈、怕死。很多人以为贪腐并不代表就不是能吏。历史告诉我们，事实恰恰相反。贪腐与无能具有正向的相关性。换而言之，从统计学角度来看，越无能就越贪腐，越贪腐就越无能。原因无他，利令智昏，官员的选拔与国家大政的决策都不是为了国家与民众的长远利益着想，而是为了自己家族或自己所属利益集团的利益着想。这样的结果必然只能是选人不当，决策失败，执行扭曲。崇祯皇帝勤勉异常，却只能落得吊死煤山的下场，而满清的入关却造成中国文明的大倒退。殷鉴不远在夏后之世。无论是房地产改革还是其他任何改革，只要吏治无法肃清，所有的决策都会是妥协的权益之计，所有的执行过程必然都会扭曲。因此，房地产改革的前提是澄清吏治。任何缺少这个前提的改革无非是让系统更加紊乱，最终使得系统格式化的时间提前而已。
-
房地产泡沫将被连续加息击破
从行业基本面来看，2010年1-11月，我国商品房新开工面积14.51亿平方米，是2008年全年商品房新开工面积的1.49倍，是2009年全年商品房新开工面积的1.26倍。新开工面积强劲增长，预示着2011年可供销售的商品房规模将大幅增加。而房地产调控政策在2011年不会放松，将会继续压制投机性购房需求。在供给增加和需求减少的叠加效应下，2011年房地产市场供求关系将发生逆转，市场开始转向需求方。 从资金面来看，房地产是典型的资本密集型行业，货币政策的走向对其构成显著影响。2007年转为从紧的货币政策使楼市在2008年出现下行拐点。2008年8月至2009年2月，全国房价连续7个月环比负增长，其间部分地区的跌幅在30%左右。为应对全球金融危机的的冲击，在2009年转为宽松的货币政策拯救了楼市。虽然2010年11月，M1和M2的同比增速分别为22.10%和19.50%，仍处在较高水平，但中国宽松的货币环境无疑已进入后期。 自2010年2月份，中国进入负利率时期，CPI的过快增长使得居民的资产配置发生变化，表现为减少持有人民币，转而将房子、黄金等不会被稀释的实物商品作为财富储藏的载体和手段。只有遏制通货膨胀、扭转人民币购买力下降预期，才能改变中国房地产的估值方法和体系。2010年10月20日，央行加息25个基点还远不足以扭转长期负利率的预期，而且宏观政策要调控到位，通常需要很长的一段时间。因此，楼市的通胀保值行情还将继续演绎。如果2011年一季度，出现通货膨胀的继续恶化，那么即使在号称“史上最严厉”的房地产调控政策***下，我们不仅难见房价下跌，反而不排除房价会有一定程度的上涨。 然而，资产泡沫需要流动性的不断投入使其膨胀并维持下去，当后续的流动性不能再支撑高高在上的资产价格时，泡沫就会破灭。根据中央经济工作会议的精神，货币政策转向稳健，中央银行将着力引导货币条件回归常态水平。2010年10-11月，我国居民户对银行的资金贡献为负。从历史的状况看，当持续出现居民新增贷款超过新增存款的情形时，就意味着进入了密集加息期。在加息周期前期，利率调整对房地产市场的影响并不大，但房地产泡沫总是破在加息中后期。美联储在2004年6月30日启动加息周期，但美国房价的上涨势头依然延续。直至美联储连续加息11次后，美国房价的增长势头才达到顶点，拐头向下。 2010年中国楼市这波通胀保值行情预计会持续到2011年年中，然后在央行连续加息后，房地产泡沫会开始泄气。(作者系中国工商银行投行研究中心房地产行业分析师)
-
美林报告两篇--中国货币观察以及中国房地产发展 英文
概要：[hide]RealEstate/Property-ChinaThreekeytakeawaysfromChinesedevelopers’1HresultsTheyareasfollows:(1)Cashcollectionrate,thoughatanacceptablelevelof74-94%,hasslowedingeneral.That,coupledwithanincreaseinlandpremiumpayment,hassentnetgearingtoanewhighof63%.(2)Contractsaleshavebeenontrackformostdevelopers,butthatalonewon’tlikelybegoodenough.Inthismarket,weneedsomeupsidesurprisestodrivestocksinourview,andmoreimportantly,webelievecashinflowisneededtobeabletocovertheincreasedcapex.(3)Earningsvisibilitylooksreasonableforthesectorwithanaverage25%lock-inrateforFY12.WethinkanearningsCAGRof30%isstillachievable,thoughinvestors’focusismorelikelytobeonfinancialpositionrightnow.Webelievethemarketislikelytorewardcompanieswithsoundfinancialpositionandtheabilitytodelivervisiblegrowth.----------------------------------------------------------ChinaMonetaryWatchAnewweeklyonwatchingChina’smoneyandFXWeintroduceachart-basedweeklymonetarywatchtocoverChina’sinterbankliquidityconditionsandforeignexchangerates.TheseissuesaresurelythefocusofratesandFXinvestors,butequitymarkets’sentimentisincreasinglyimpactedbyinterbankratesandexchangerates,andmoreandmoreinvestorsrelyoninterbankrates/FXtoformulatetheirinvestmentstrategies.Inthisweekly,wewilltrytoavoidjargonssoitcouldbereadableforinvestorsacrosstheboard.WeinitiatethisproductwithabriefintroductionofChina’sliquidityconditions,andwewillprovidemoreinstitutionalbackgroundsincomingweeks.[/hide]
-
2011房地产行业：房地产泡沫将被连续加息击破
从行业基本面来看，2010年1-11月，我国商品房新开工面积14.51亿平方米，是2008年全年商品房新开工面积的1.49倍，是2009年全年商品房新开工面积的1.26倍。新开工面积强劲增长，预示着2011年可供销售的商品房规模将大幅增加。而房地产调控政策在2011年不会放松，将会继续压制投机性购房需求。在供给增加和需求减少的叠加效应下，2011年房地产市场供求关系将发生逆转，市场开始转向需求方。 从资金面来看，房地产是典型的资本密集型行业，货币政策的走向对其构成显著影响。2007年转为从紧的货币政策使楼市在2008年出现下行拐点。2008年8月至2009年2月，全国房价连续7个月环比负增长，其间部分地区的跌幅在30%左右。为应对全球金融危机的的冲击，在2009年转为宽松的货币政策拯救了楼市。虽然2010年11月，M1和M2的同比增速分别为22.10%和19.50%，仍处在较高水平，但中国宽松的货币环境无疑已进入后期。 自2010年2月份，中国进入负利率时期，CPI的过快增长使得居民的资产配置发生变化，表现为减少持有人民币，转而将房子、黄金等不会被稀释的实物商品作为财富储藏的载体和手段。只有遏制通货膨胀、扭转人民币购买力下降预期，才能改变中国房地产的估值方法和体系。2010年10月20日，央行加息25个基点还远不足以扭转长期负利率的预期，而且宏观政策要调控到位，通常需要很长的一段时间。因此，楼市的通胀保值行情还将继续演绎。如果2011年一季度，出现通货膨胀的继续恶化，那么即使在号称“史上最严厉”的房地产调控政策***下，我们不仅难见房价下跌，反而不排除房价会有一定程度的上涨。 然而，资产泡沫需要流动性的不断投入使其膨胀并维持下去，当后续的流动性不能再支撑高高在上的资产价格时，泡沫就会破灭。根据中央经济工作会议的精神，货币政策转向稳健，中央银行将着力引导货币条件回归常态水平。2010年10-11月，我国居民户对银行的资金贡献为负。从历史的状况看，当持续出现居民新增贷款超过新增存款的情形时，就意味着进入了密集加息期。在加息周期前期，利率调整对房地产市场的影响并不大，但房地产泡沫总是破在加息中后期。美联储在2004年6月30日启动加息周期，但美国房价的上涨势头依然延续。直至美联储连续加息11次后，美国房价的增长势头才达到，拐头向下。 2010年中国楼市这波通胀保值行情预计会持续到2011年年中，然后在央行连续加息后，房地产泡沫会开始泄气。
-
2010年中国房地产市场总结与展望研究报告
名称：2010年中国房地产市场总结与展望研究报告发布时间：2010年12月发布机构：中国指数研究院部分目录：第一部分：2010年中国房地产市场总结............................................................................................................11.政策环境...................................................................................................................................................12.土地市场...................................................................................................................................................63.房产市场...................................................................................................................................................9全国市场...................................................................................................................................................9重点城市新房市场.................................................................................................................................13重点城市二手房市场.............................................................................................................................204.重点开发企业.........................................................................................................................................23第二部分：2011年中国房地产市场展望..........................................................................................................251.市场发展环境.........................................................................................................................................252.市场走势展望.........................................................................................................................................27研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统
-
房地产：行业价值回归之路才刚刚开始
研究结论 目前，地产股股价与其基本面严重背离，我们认为，2011年将通过股价上行来消除这种背离。从2010年8月开始，重点城市销量和地产指数走势持续背离。股价与基本面的背离终将消失，其路径可能有两种：一种是通过基本面的下跌来完成；另一种是通过股价的上行来实现。我们认为，2011年楼市的量、价将实现稳定增长，背离的消除路径将是第二种。 对2011年基本面之房价的判断：未来房价整体下跌的可能性很小，但涨幅将收窄。房价难以下跌：国外的案例给我们的启示，日本：从1956年以来，地价开始下降始于92年，对应的是，日本经济增速从92年开始进入低增长期(1956-1991年GDP平均增速12%，1992-2009年GDP平均增速0.1%)，居民收入从92年开始基本停止增长，城市化率在92年达到70%以上。德国：96-05年房价几乎没涨，对应的是，德国经济增速从96年开始低增长，居民收入基本不增长，城市化达到高点。反观中国，预计未来经济仍将快速增长、居民收入仍将持续增加、目前城市化率尚不足50%，中国还处在第三次生育高峰带来的置业高峰期、居民储蓄金额处历史新高、09年货币超发的影响还未消失，中国浓厚的购房文化及投资渠道匮乏，这些因素决定整体房价不具备下跌的可能。未来房价涨幅将收窄：11年楼市供应量将明显增加，有望缓减供需矛盾。其次，随着未来城市轨道交通的快速发展，中国正从个别超大城市向城市群发展，这将改善未来城市人口分布，熨平住房需求。 对2011年基本面之成交量的判断：主要城市成交量将实现正增长。2010年15个重点城市成交量同比下降约30%，其中有政策调控的原因，但更重要的原因是供应不足，这一点从主要城市库存去化周期仍在低位可以看出来。因此，目前来看，成交量的多少，不是需求决定的(现实情况是中国的住房需求仍非常庞大，政策一再抑制需求，也说明了这一点)，而是由供应决定。11年供应的增加不会压制需求，反而会促进成交。 2011年将是地产股股价向上回归基本面的一年，目前地产股仍处于估值低位，回归之路才刚刚开始。主流地产公司业绩将保持确定性增长，11年地产行业的政策环境将较10年明显改善，意味着其估值中枢及估值顶部有望明显抬升，建议买入全国龙头股保利、万科、金地，区域龙头股首开股份、苏宁环球、中南建设；区域成长股且折价较多的华业地产等。 风险：若房价再次快速上涨将导致新一轮房地产调控政策出台。
-
中国房地产之厄
作者簡介王鍊利，女，1952年12月出生於上海，祖籍浙江寧波。「課堂學歷」為初中二年級(67屆)。1977年參加全國高考，高分通過錄取分數線卻未能被錄取。1985年通過高等教育自學考試，獲大專畢業文憑。長期在體制外從事房地產研究。1968年11月進工廠工作。2002年12月退休。工齡34年。前言 王鍊利 这是一本不会让你失望的书！ 不让读者失望，这是作者对读者应有的尊重。 对每一个掀开本书书页的人——无论年龄、无论职业、无论性别——先道声感谢。再作一个小小的保证：我能向你们——无论年龄、无论职业、无论性别——提供你们各自想知道的一些东西。 你冲着《中国房地产之厄》的书名打开了这本书。中国写房地产的书铺天盖地，而你还想看“房地产”的书，这是作者的幸运。 作者的回报——不让你失望。 此书中有大量的信息，其中必有你感兴趣的。本书除了写房地产，更多的是涉及到房地产以外的广阔领域——《中国房地产之厄》谈论的内容就是“中国的方方面面是怎样‘被’房地产的”，而中国“‘被’房地产”的恶果，正由全民在承受——全国城镇野蛮大拆迁、居民就业难、社会消费难以启动。。。。。。种种社会动荡因素，都可以从“中国‘被’房地产”中找到答案！ 本书第十六章《国家灾难——在宏观经济称霸的房地产资金量》三千字不到，却是全书的“纲”，该章的两图一表涵括了本书中心内容——“被”房地产的中国！ 我不想“掠美”，告诉我中国“‘被’房地产”信息的，是国家统计部门。本书中的四十九张表（其中四十七张数据表）、二十八张数据图张张有来历，绝大部分来自国家统计部门的公开数据，我做的，不过是将这些统计数据梳理了一下，让大家看得容易、看得方便些。 当然，要想将国家统计部门的数据准确无误地转达，光会写阿拉伯数字是不够的。引用国家统计部门的数据乃至引用联合国、世界银行的数据，必须懂得统计规则。本书作者懂统计规则。 我是希望将统计数据梳理得能让小学以上文化水平的人都能看懂——要知道，根据2009年全国人口变动情况的抽样调查数据，中国大陆2009年时的小学和文盲人口还占到全国六岁以上人口的37%。 要想将统计数据梳理得能让小学以上文化水平的人都能看懂，光具备文字能力也不够，还需要懂点数学，懂点数理统计。本书作者从小就厌烦阿拉伯数字，然而四十年前的“批判四条汉子”运动将喜欢文学文艺的我网进了“修正主义文艺黑线典型”之列，接下来就是“批判”和人格侮辱。当时还未成年的本书作者不想自杀，就选择自学，包括自学本不喜欢的数学。几十年后，“用数字说话”成了本人的语言表达特色和思维表达特色。 《中国房地产之厄》是房地产类书籍中的“另类”，从来没有人这样写过房地产。 书中涉及的问题，都是我这十几年来思考的、研究的。我思考研究这些问题的初始目的很简单：很多专家学者违背了常识在信口开河，还不仅是在房地产方面。这一是良心问题，二是研究能力问题，三是体制内学术环境出了大问题。我自认为自己良心在、研究能力在，本人又不属于“体制内”，于是我来思考研究。 1998年5月31日，我的第一篇“涉房”文章《对住房问题的几点思考》摆上了共和国总理的桌案。2002年11月，《希望与危机并存的上海房地产业》一文得到香港大学中国金融研究中心主任宋敏博士这样的评价“IhavereadyourpaperonShanghairealestatemarketwithinterestandenjoyedreadingitverymach.Youhaveindeedprovidedmuchdataandinsightintotheimportantmarket.Ihopeyoucanpublishitininfluentialpapersinchina.” 2011年，《中国房地产之厄》终于出版。 从2002年12月8日满五十岁起，我的身份是“退休女工”。但学术研究能力从来与身份没有关系，知识面的深度和广度也与学历没有必然联系，尤其是在当今中国大陆。 《中国房地产之厄》是我写的第一本书。是不是最后一本，我不知道。我不会“为出书而出书”。 这是我的文字第一次成书，深深感谢香港“天地图书”的知遇。祝愿香港“天地图书”长存于天地。 这是我的文字第一次成书，深深感谢买这本书、读这本书的读者。作者是靠读者来成全的。祝愿你们希望总比失望多！祝愿你们不断实现新的希望！
-
房地产行业:房产税方案低于预期,提升评级至"看好"
房地产业研究机构：中投证券分析师：李少明撰写日期：2011-01-11“财政部同意重庆将征高档商品房房产税,不针对所有商品房征收房产税、不会增加普通老百姓的负担。上海房产税政策或于一季度出台,且只对增量房征收。”上述政策低于市场预期,尤其是上海新老划断,只对增量房征收的政策低于预期,利好房地产板块。房产税试点预期已兑现,板块估值已充分反映各种利空预期,短中期更严厉的政策调控预期告一段落。板块进入估值修复和增长阶段,提升行业评级至“看好”。从10年580万套保障性住房的建设提升到11年1000万套保障性住房的建设、再到以上海为代表的一线城市和以重庆为代表的二线城市的房产税试点等的调控政策,表明**对楼市的调控已逐步从行政干预向**供应+市场调节转变,以**主导的“保障房”供应+市场主导的“商品住宅”的供应模式正在构建。在较长时期内在城市化带来的突出的供需矛盾的背景下调控仍是常态。但在短期内在房产税收来源少的背景下,保障房的建设离不开土地财政,预期**不会一味的紧绷调控这条弦压制行业的发展,预期11年中期会适度放松调控政策,否则12年的供应又将出现紧缺带来房价报复性上涨。因此,我们预期房地产市场最终将实现**与市场各施其责,**管自己的事。同时我们相信“住有所居”的战略将为中国经济和行业持续发展铺平道路,减少**行政干预过度带来脉冲式的冲击。我们曾在10年12月的《2011年年度行业投资策略报告-青山遮不住,毕竟东流去》的报告中明确提出,板块正在构筑长期大底,估值已反映了巨量保障房建设和可能出台的以房产税试点为核心的“第三轮”调控政策利空,若房产税试点符合市场预期,板块存在一轮价值修复的行情。从中国住房长期需求和行业的盈利能力来看,房地产行业并不是市场所认为的“制造业”。在调控常态下,我们应关注变革和调控时期,能及时作出合理战略布局、扩张与销售匹配,调控中能获取更多优质资源,销售更为突出,财务更加稳健、实力更为雄厚的万科、招地、保利、滨江、首开和世茂等优质公司,它们将在调控中获得更多的市场份额更好的增长,建议买入。同时关注现金流充裕的持有类公司中国国贸,和估值优势明显的环球、亿城、泛海等。12月21日我们又提出“买地产股远优于买房”。12月27日,我们又提出“低利率时代小幅加息对行业发展无碍”**投资释放大量基础货币使得房价易涨难跌,11年通胀管理目标提升,居民购房意愿难以消减、优质房地产公司重估值普遍5、6折交易,投资价值凸显。机构对房地产板块有跨年度配置需要,板块价值修复仍将进行。在重庆、上海房产税试点出台在即的今天,我们认为,行业调控难以阻挡行业长期向好的发展的趋势。建议继续买入业绩锁定性强,近两年大量拿地,11年可售量多的保利、万科、首开、招商、滨江、北京城建等优质公司,11年可售量多资产价值被严重低估的环球、世茂、泛海、亿城等公司,以及优质商业地产中国国贸等公司。我们认为在一二线公司中保利地产、苏宁环球的业绩和估值弹性可能最大,销售增长迅速的首开、北京城建的可能出台激励方案也将成为股价催化因素,已做股权激励,成本在股价附近的万科、环球、泛海等公司未来业绩高增长的潜力依然不减。风险提示:注意信贷收紧、融资受限企业成本上升、政策调控持续时间超预期等的风险。
-
住建部秦虹：房地产调控不会转向 会加大保障房投入
(来自未来银行家http://bankker.com)11月23日，申银万国证券研究所2012年投资中国战略年会在北京继续召开，其中一个分会场举办的金融、地产等行业专题报告会最受关注。申万地产行业研究员殷姿认为房地产行业"否极方能泰来"，目前抑制政策已到极致，后续趋于中性。对此参会的国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹基本认同，她表示，行业政策存在优化空间，但不会转向，同时将加大保障房投入。 今年6月，殷姿在申万"2011下半年投资中国论坛"上抛出"买房买地不如买地产股"的观点，但在昨日报告会上，她只表示，过去12年流动性和行业政策共同影响地产牛熊，行业抑制政策已到极致，后续趋于中性；流动性短期看信贷，中期看经济增长。尽管中央态度目前并无显著改变，但经济回落和地方财政压力加大或令政策博弈在明年二季度出现。(来自未来银行家http://bankker.com) 因为结论并不清晰，"否极方能泰来"的主题又与其6月"买房买地不如买地产股"的观点出入较大，《每日经济新闻》记者昨日试图联系采访殷姿，但公司表示她拒绝受访。 对于殷姿的政策预计，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹基本认同，她认为，政策存在优化空间，但不会转向。秦虹说，目前房地产市场下行趋势明显，限购政策出台后，限购城市商品房成交面积显著下滑，非限购城市11月也开始下降，公众观望气氛浓厚。 她认为，房地产开发企业的资金状况与2008年不同，"2008年几乎所有的房地产企业都缺钱，行业没有发生一起并购案例。今年大中小型房地产企业，有的资金紧张，有的不怎么紧张，出现了差异。今年1～8月，行业公开的股权并购案合计84宗，交易金额突破228.7亿元，已超过去年全年165.25亿元的规模。企业收益和融资能力的结构性差异，使房地产整体风险仍处于可控范围。" 秦虹表示，市场没有形成趋势性一致变化，仅是结构调整，不足以支持调控政策转向，"我认为，国家对住宅市场去投资化的决心不会改变"。 被问及房地产调控造成地方ZF财政压力日趋加大，后续保障房建设的投入又该如何解决时，秦虹表示："对于保障房建设，中央会继续加大投入；另外，地方ZF可以通过其他途径解决，少修点桥和路嘛！"对于明年信贷会放松还是继续收紧，秦虹不愿作预测，只表示，不放松，房地产行业会更惨；放松力度小，影响则很有限。(来自未来银行家http://bankker.com)
-
房地产行业周报:一手房整体回落,深圳杭州跌幅居前
房地产业研究机构：申银万国分析师：殷姿，江征雁，竺劲撰写日期：2011-01-11上周全国一手房整体出现回落,深圳杭州跌幅居前。上周,申万八大城市交易指数166,同比增长5.7%,环比萎缩21%。全国各主要城市一手房成交量开始回落。环渤海地区北京天津分别环比下跌35%和23.7%;长三角地区上海南京分别环比上涨3.6%和17.1%,而杭州苏州分别环比萎缩49.2%和14.1%;珠三角地区成交量大幅跳水,其中深圳成交量环比萎缩64.9%;中部地区开始走低,成都环比萎缩27.1%。二手房销售方面,各主要城市除杭州均出现30%以上跌幅。本周整体新增供给小于销售量,存量有所下降,深圳去化速度下降较快。本周,京沪深三地新增供给小于成交量,销售楼盘存量呈现下降趋势,其中北京新增供给为0.38万平方米,成交量为30.7万平方米;上海新增供给为23万平方米,成交量为41.5万平方米;深圳新增供给为9.8万平方米,成交量为3.9万平方米。本周三地去化速度涨跌不一。其中北京销售率为2.8%,环比上涨3.3%,上海销售率为6.06%,环比上涨0.7%,深圳销售率为2.42%,环比萎缩5%。持续跟踪楼盘中,北京杭州新盘去化速度有所下降。-----本周,由于新推盘量增加,导致新盘去化速度波动明显。北京近三个月内的新盘去化速度由13%下降至9.4%,杭州近两个月内楼盘去化速度由上周的17%下降为7%。南京销售情况有所改善,新盘去化速度由上周7%上升至9%。住宅土地市场相对12月同期量价齐跌。1月,9大城市累计成交土地面积为51万平方米,土地成交金额为13亿,分别占12月的1.78%和1.44%,为2010年3月高峰的2.72%和3.29%。年初至今,9大城市累计成交土地面积为51万平方米,土地金额为13亿元,分别占到10年的0.23%和0.28%,成交楼面价格3583元,较去年下降14%,平均溢价率较去年有所回落,达到了24.71%。行业投资意见:本周地产股跑赢大盘4.9个点,表现优于整体水平,维持行业观点,看好行业中期表现,未来股票仍然具备估值修复机会。(1)我们认为,2011年相对于2010年而言,行业本身的政策风险是相对较低的。理由是:政策出台取决于价格走势,2011年行业自身供需环境发生较大的改变,价格不存在大幅上扬的动力,决定行业本身的政策的压力较轻。预计2011年政策将以延续已有出台政策为主,新政主要围绕在房产税出台和限购城市范围扩大。(2)在政策压力相对较低的情况下,股票走势将逐步反应企业业绩增长,估值逐步修复。目前股价对应RNAV折价幅度为10%-15%,对应2011年PE为12倍,整体估值仍在底部,继续看好行业中期估值修复。股票推荐上,万科、福星,华业、冠城和首开。需要警惕的风险仍主要是整体信贷紧缩带来的风险。
