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房地产行业快评:我们回到了三个季度前?
房地产业研究机构：湘财证券分析师：刘飞烨撰写日期：2011-01-19引子:2011年1月18日上午,国务院总理***主持召开国务院第五次全体会议,布置一季度工作中提出:坚定不移地搞好房地产市场调控。各级**要增加投入,保障土地供应,落实保障性住房建设任务。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度。进一步落实和完善房地产市场调控政策,增加市场有效供给,特别要增加中小套型、中低价位普通商品房供给;加强对市场需求的分类调控,落实好差别化信贷、税收政策,支持居民合理住房消费,抑制投机投资性购房;加强房地产市场监测和市场行为管理,严厉查处各类违法违规行为。2010年4月14日,国务院总理***主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施,精简为:一是抑制不合理住房需求。二是增加住房有效供给。三是加快保障性安居工程建设。四是加强市场监管。该政策被称作新国四条。核心观点:一、历经三个季度的高强度高密度的房地产调控,房地产行业年度维持增长,淡季不淡,正常么?(1)价格水平在增长。2010年12月大中城市房价同比涨6.4%,环比涨0.3%;(2)成交量在增长。2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米,比上年增长10.1%,其中,商品住宅销售面积增长8.0%;2010年商品房销售额5.25万亿元,比上年增长18.3%,其中,商品住宅销售额增长14.4%。(3)供给量低位徘徊。城市(2010年4月供给量/2010年12月供给量;单位万平方米)来表示:北京(1175/1304);上海(518/640);广州(380/504);深圳(218/244);杭州(175/288);南京(280/372);武汉(1233/1399);长沙(426/515);青岛(476/660);福州(153/143);厦门(150/201);南昌(113/78)。(4)价格短期上升意愿明显。根据我们周报监测,19个重点城市上周销售面积环比上涨了13%,均价水平微降。量是价格的先行指标,房地产市场价格水平有上行动力。二、对比三个季度前的“新国四条”,日前管理层传达的信息并无新意。但管理层对房价问题是已经束手无策,还是熟视无睹呢?我们认为,目前反复重申房地产调控问题,不代表未来也只是反复口头提示而不采取实际行动。不提新的调控框架不代表没有足够的政策储备。再次重申我们的观点:看好全年的房地产走势,但前提是供给量回升至正常水平;同时也敬畏每一次政策的出台。三、我们重复提示:在房地产行业未见政策风险解除的背景下,操作策略应该是“留存部分底仓,进行波段性操作”。在2010年1月10日开始,我们将提供的地产投资组合仓位降低至最低点60%的仓位后,我们依然维持最低仓位的建议。推荐的股票组合为保利地产、华侨城A、金地集团、黑牡丹、中国宝安、福星股份。鉴于中长期看好房地产行业,维持行业增持评级。
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【中邮证券】12月房地产市场运行点评——全年数据喜人，但单月指标下滑
共12页，发布日期：2010年1月19日摘要:?目前，房地产开发投资额增速下滑了3.34个百分点，达到今年的最大降幅。从历史来看，2005~2009年1-12月份的房地产开发投资同比增速均会比1-11月份出现下降，因此季节性因素是投资下降的原因之一。但同时，我们注意到12月份当月投资额同比增速相比近几年出现下降的幅度较大，同比增速仅达12.28%,仅仅略高于2008年12月当月10.59%的同比增速，未来是否会演绎成持续性的投资增速下滑，还需要进一步观察。?12月新开工面积同比增速大幅下降，其中一个原因如我们上月分析，是由基期因素导致。继2009年11月份新开工面积大幅增长后，2009年12月份新开工面积虽然只环比增长10%，但由于基数已经较大，导致12月份的基数也因此增加。但同时，我们看到12月份的环比增速仅为40.6，较正常年份120%左右的增速显著减少。?12月当月的销售面积同比增速比11月份有所减少。11单月销售面积同比增长14.47%，12月份下滑至11.54%，增速下降2.93个百分点。但由于单月增速仍然高于1-11月整体增速，因此1-12月增速被拉动扩大。从9月份以来，单月销售面积的增速一直处于下降趋势。这与国家调控压力不断加大有一定关系。?12月份的房价虽然同比增速下滑，但环比仍然在增长。12月份国家并没有出台调控政策，而近期的外部因素也有利于房价的继续上涨，因此房价增长并不超出预期。从增幅来看，0.3%的增幅与上月持平，增幅并没有扩大的趋势，减少了进一步调控的风险。?1-12月份土地购置面积增速下降，但从历史情况来看，近几年1-12月份的土地购置面积环比1-11月份均有所降低。从绝对数值来看，12月份当月的土地购置面积绝对数与2008年和2009年基本持平，并没有出现较大幅度增长。?投资建议：房地产行业2010年取得了不错的成绩，但12月份的数据传达的信息并不令人振奋，除了房价外，其他指标的单月情况出现了增速下滑的趋势。这其中有基期数据的因素，也有12月份国家加息、调准备金以及暂停固定资产贷款等政策/行为的影响。目前还不能确定下行趋势是否会持续，不过房地产市场运行还是处于一个较高增长的区间。个股方面，建议关注财务状况良好的龙头型企业，如万科A（000002）、保利地产（600048）；以及布局二、三线城市的龙头型企业，如荣盛发展（002146）
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房地产：销量普遍的上涨 价格涨跌互现
要点： 新房市场：销量普遍上涨，价格涨跌互现。 销量：受上周备案数据滞后影响，本周全国楼市新房成交量统计数据普遍上涨。中指院监测的32个城市中21个城市成交量环比上涨，14个城市涨幅超过20%，占比约四成，其中3个城市涨幅超过70%。重点城市销量指数环比上涨18%，比10年均值高22%，比09年均值低10%，比08年均值高92%。本周一线城市环比上涨11%；二线城市环比上涨23%。 价格：本周全国房价涨跌互现。 中指研究院监测的30个统计城市16个出现环比下跌，约占一半。多数城市价格稳定，80%的城市价格环比波动在10%以内。重点城市房价指数整体环比下跌2%，一线城市上涨6%，二线城市下跌7%。重点城市最新房价指数，比10年均值下跌2%，比09年均值上涨41%，较08年均值上涨55%。 库存：本周重点城市可售量以跌为主。 一线城市库存指数下跌2%，为103；二线城市与上周持平，为116。本周监测的库存消化周期指数受杭州可售量统计范围扩大的影响，上涨2%，达到88. 未来成交展望：再过两周即将进入春节假期，预计近期成交价量波澜不惊。 二手房市场：销量普遍上涨，价格涨跌互现。本周销量普遍大幅上涨。其中，北京环比48%；深圳环比88%；天津环比58%；杭州环比65%。本周房价涨跌互现，波动较小。其中，天津环比上涨1%；杭州环比下跌1%。 投资建议：年报行情遭遇货币紧缩。今年央行对各商业银行的信贷控制较往年更为严格，而上周五央行再度上调存款准备金率将进一步影响银行短期放贷能力。去年四季度开始，银行房贷额度已现紧张，二手房贷款申请被大量顺延到今年初才发放。由于今年的房贷额度更趋紧张，银行普遍酝酿取消首套房的利率优惠政策，以保证有限额度下的利润最大化。对于首套Z业而言，从85折利率上调到基准利率，相当于加息4次；对二次Z业，信贷额度的紧张同样意味着放贷时间的延期。假设房贷优惠取消，则贷款购发者目前的利息负担已经达到2007年9.27政策出台前的高峰水平。 年初以来，地产股表现较为强势，主要得益于短期政策面相对平静和地产股估值修复要求。然而，央行短期内可能再度上调存款准备金率，且国内农产品价格的加速上扬和国外大宗商品的恢复上涨，可能使1月份CPI创出去年以来的新高，1-2月加息的市场预期再度增强。由此可见，市场对于信贷政策紧缩的担忧，可能制约板块短期的反弹高度，因此建议投资者仍把握逢低介入的投资策略，可以重点关注年报业绩较好的华侨城、冠城大通和金地集团。 风险提示：楼市第三轮调控政策严厉程度超预期。
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[转]贾康：房地产税并非仅针对高房价
http://finance.sina.com.cn/review/20110121/04109288817.shtml 征收房地产税不是首先考虑房地产调控，而是考虑为全局改革配套。1994年形成的分级分税体制，在“十二五”期间应该有一个从上到下的贯通。房地产税成为地方税体系的支柱，将使省以下分税制由不易落实变成可以落实，使地方**短期行为得到制度性校正。 关于房地产税争议较多，既然不能一下子全局铺开，也不能在一线城市一起铺开，那么就要考虑比较便捷的、在少数城市先行先试的改革路径。因此，不同地区存在方案差异也是必然的，不能要求所有试点地区都是一个方案。重要的是应该先建一个基本框架，然后让社会各界来共同探讨改进。 □贾康 关于中国房地产调控问题及房地产税等问题，现在整个社会都非常关心。我觉得应该更理性和严肃地讨论这个问题。从全局视野来看，推进房产税试点应是我们正在进行的新一轮房地产调控当中不可或缺的制度内容。 建立保障轨放开市场轨 本次宏观调控与房地产调控新政正在明确树立起宏观调控层面的双轨统筹框架目标。让**的归**，市场的归市场。**在房地产这个领域中，要明确认识到有“两轨”，一个是保障轨，一个是市场轨。最高端的层面应该是由**统筹来管理，设计好一个总体的“顶层计划”。具体到某一个地方**，在整个辖区通盘规划里，要把所有的相关事情考虑好，包括这里面的住宅怎么建，从廉租房到公租房和长租房，到一般商品住宅，到高端住宅。这是由市场主体怎样试错也试不出来的，必须由**牵头做好这种顶层规划。在下一层面，保障轨上，**首先要管托底，这个底首先从廉租房托起，进而托到适应收入夹心层、年轻白领的公租房、长租房。如果能让居民收入低端和收入夹心层“住有所居”，可以满足这样的保障性需求，那么**在市场轨上就不用紧盯着房价，就不必使用那么多的手段去对付房价这么一个指标。**还应引导民间资本和社会资金进入建设领域，同时也包括引导民间资金参加建设保障房。 房地产税为全局改革配套 对于在市场轨上运转的商品住宅、产权房，**要在管规划之下管规则，让相关主体公平竞争，让有钱的人自己来做选择。另外管规则的后面还要管收税，除了在交易环节征税外，同时还要在保有环节收税，而这恰恰是我们过去制度的缺失。在考虑市场经济发展和和谐社会大前提下，调控的力度不论如何“史无前例”，但在信贷手段、行政手段之外都离不开改革深化、制度建设、法制进步和不动产保有环节税收制度这样的内容。 这样一个视野之下，我们简单勾画一下：为什么住房保有环节需要有房产税？财税制度改革是密切关系全局的，我们迫切感觉到，1994年形成基本制度框架的分级分税体制，在“十二五”期间应该有一个从上到下的贯通。 在现实生活里面有一个非常突出的问题，即在省以下的地方范围内，如何打造地方税体系？我们现在还看不清楚现实生活中地方税体系的模样，但是我们应该考虑怎样使之合理化——一个重要支柱就应是房地产税。所以在一定意义上说，征收房地产税不是首先考虑房地产调控，而是首先考虑为全局的改革配套。 地方税作为一个体系，其中大宗稳定的收入支柱首推房地产税，因为它可以使地方**内在地形成一种物质利益的合理引导：地方**只要专心优化投资环境，提升本地公共服务水平，其财源建设就可以随着**职能的履行越来越壮大。这种与市场经济导向内洽的机制，也就是房地产税可以发挥的最主要的正面效应，可以支撑整个配套改革。房地产税成为地方税体系的支柱，使省以下分税制由不能落实变成可以落实，使地方**短期行为得到制度性校正，这是真正可持续的长效机制。 制度安排关键要 促进供需动态平衡 当然房地产税还要有其他税制来进行配套改革，这里要强调，房地产税改革是不可或缺的，对房地产市场也是正面效应，显然会在房地产供需双方行为合理化导向上，形成经济参数和税负约束，以促进房地产业健康发展。 我认为房地产总体的矛盾可以从供需关系上来理解。首先一条制约是自然垄断的地皮。有人说就是由于地方**形成了对土地的垄断，抬高地价进而提高房价。我认为这种认识其实是不成立的。设想如果不是地方**拥有土地所有权，任何别的主体，包括私人管理，也一定是垄断的(最典型的垄断案例是日本成田机场，半个多世纪了，几个钉子户造成第二条跑道仍然建不起来，他那里的地价高不高？高得无法想象，**用了五六十年时间仍然没有办法把这块地买下来)。所以这个问题是一个伪命题：说是地方**造成了垄断，其实不对，这里的真问题实际上是面对自然垄断，如何在合理规划之下，怎样形成适应各社会阶层的有效供给。最基本的问题首先是在引导需求方面，但最重要的关键点是促使供需动态平衡的制度安排问题，即有限供给制约下的需求运行机制如何合理化。地方**即使真的把地价压低，开发商也不会必然将房价压低，供不应求情况下，这样的房子本可以卖出很高的价位，那么哪个开发商会按低价卖房？他肯定随行就市，卖个好价钱，地方**压地价的行为等于是增加他的暴利空间。这个道理应该说清楚。
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海通证券房地产行业数据周报
房地产业研究机构：海通证券分析师：涂力磊撰写日期：2011-01-24成交综述:本周监测的35个城市中,楼市成交量上涨的城市占六成,3个城市涨幅在70%以上。其中深圳居涨幅位榜首。价格方面,重点城市中,武汉价格涨幅最大,为8%,上海、天津等其余城市价格变动幅度都在5%以内。限购城市跟踪:限购城市中,本周限购城市新增加昆明,济南。(另外新增加的限购城市郑州,太原由于没有数据统计而未列入本周报统计范围)成交量方面北京,深圳,杭州,温州出现了较大涨幅,其他城市成交量变动较小。成交价格方面海口出现较大涨幅,三亚出现较大跌幅,其余城市均变化较小。其他城市跟踪:环渤海地区天津市商品住宅成交面积20.86万平方米,环比下跌9.05%。东南地区杭州本周成交面积22.18万平方米,环比上涨34.43%。华南地区深圳成交面积为13.27万平方米,环比大涨20.29%,成交均价19745元/平方米,环比上涨1.71%。西南地区成都本周商品住宅成交面积19.42万平方米,环比上涨1.45%。重庆本周商品房成交面积为34.92万平方米,环比微涨0.95%。中部地区武汉商品房成交面积为31.96万平方米,环比下跌27.28%。长沙商品住宅成交面积21.27万平方米,环比上涨4.72%。重点数据:上周房地产全年运行数据和CPI数据均公布完毕,国内数据短期真空。本周对市场影响较大的数据主要来自海外,其中较为重要的是美国房屋销售和劳动力成本。投资建议:截至1月24日,A股市场动态PE在19.03倍,房地产板块动态PE在21.29倍。短期继续维持行业“中性”评级。投资方面,我们在上周周报中指出受政策影响板块重新调整回反弹之前。市场后期继续下跌空间不大,无需过度恐慌。上周板块走势与我们预期基本一致。近期银行拆借利率重新走高,说明市场资金面再次趋向紧张。板块后期可能还将因为市场整体重心下移而有所调整,但由于估值优势明显,行业依旧具有明显的相对收益。我们继续看好后期地产股的年报行情;同时认为如果出台政策,市场更多将反应为短期利空出尽。维持1月17日央行上调存款准备金率时的观点,认为板块如果有大幅下跌应该对优质地产个股进行战略配置。具体选股思路见1月17日报告《对央行上调存款准备金率的简评:利用市场调整,布局地产年报行情》。风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。
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北京银联信投资顾问有限责任公司招聘--零售业务及房地产分析师
公司介绍北京银联信信息咨询中心（银联信）创建于2001年，是一家研究型的、以银行为主要服务对象的专业信息咨询机构。银联信成立八年以来，本着“诚信服务，创造财富”的公司宗旨，凭借强大的专家优势、数据优势、专业优势，为银行提供专业化的综合服务，并已塑造出信息技术、研究、培训、咨询“四位一体”的专业服务体系，是国内银行信息服务和咨询领域的佼佼者。目前，银联信的业务发展遍布全国31个省区，为600多家银行客户提供服务，长期合作伙伴包括各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、外资银行、众多城市商业银行和农信社等，几乎完全覆盖各主要商业银行的总行及其拥有较大信贷审批权的分行。随着业务的逐步拓展，银联信已经成为我国商业银行信息服务商中最具有科学性、可操作性、专业性的研究机构之一。银联信正在成为名副其实的“银行联合信息中心”。由于给客户提供了出色的信息服务，银联信因而也获得了长足的发展。现在，银联信是我国商业银行信息服务商中最为专业、最为知名的研究机构之一。一、零售银行业务分析师岗位要求：1、经济、金融及相关专业大学本科及以上学历；2、熟悉商业银行零售业务流程，银行个人理财、个人信贷、银行卡业务工作经验者优先，具备潜力的应届毕业生也可考虑；3、具备银行业务分析经验者优先考虑；4、具有较强的信息收集、整理能力和文字处理能力，熟练操作Office办公软件；工作目标和职责：1、负责商业银行个人信贷业务等零售银行业务信息监测和信息提炼；2、针对商业银行零售业务展开专项研究；3、完成部门交付的其他工作，以及临时性工作。二、房地产业务分析师岗位要求：1、房地产、经济、金融及相关专业大学本科及以上学历；2、具备房地产行业从业经验和行业分析经验者优先考虑，具备潜力的应届毕业生也可考虑；3、具有较强的信息收集和专业分析能力，熟练操作Office办公软件；4、致力于从事金融研究。工作目标和职责：1、负责全国和区域性房地产行业深度分析和商业银行房地产信贷业务研究；2、针对房地产市场、商业银行房地产信贷业务展开专项研究；3、完成部门交付的其他工作，以及临时性工作。三、零售银行业务项目经理岗位要求：1、经济、金融及相关专业大学本科及以上学历；2、具备2年以上项目咨询经验，有银行咨询经验者优先考虑；3、具备较强的业务沟通能力和人际交往能力；4、敏锐的市场洞察力和较强的分析写作能力。工作目标和职责：1、独立带领团队完成零售业务相关咨询项目；2、根据银行零售业务的需求，对零售银行调研项目的可行性和调研前期方案的制定，撰写银行零售银行业务的咨询项目建议书；3、负责管理和考核团队，对项目进行督导和跟进工作，并指导团队成员撰写相关的研究报告和成果提交。四、零售银行业务项目咨询顾问岗位要求：1、经济、金融及相关专业大学本科及以上学历；2、具备项目调研经验，有银行咨询经验者优先考虑；3、具备较强的业务沟通能力和人际交往能力；4、较强的分析写作能力。工作目标和职责：1、协助项目经理制定市场调研计划，策划市场调研项目；2、通过对市场信息的动态把握，提供项目信息机会；3、协助项目经理制定项目咨询方案和项目建议书；4、对项目调研或信息进行整理，提供最终的研究成果。如有意者请与我们联系，联系方式如下：联系电话：010-63365519公司邮箱：ylxzp@vip.sina.com银联信欢迎您的加入！
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房地产行业周报:一手房整体继续回升,北京反弹幅度领先
房地产业研究机构：申银万国分析师：殷姿，江征雁撰写日期：2011-01-25上周全国一手房整体继续回升,北京反弹幅度领先。上周,申万八大城市交易指数182,同比增长13.4%,环比增长3.6%。全国各主要城市一手房成交量涨跌不一。环渤海地区北京天津分别环比上涨72%和下跌2.2%;长三角地区上海、南京分别环比萎缩4.8%和21.9%,而杭州苏州环比上涨4.3和3.16%;珠三角地区成交量回升,其中深圳成交量环比增长13.3%;中部地区开始回暖,成都环比增长6%。二手房销售方面,各主要城市除杭州以外均出现一定幅度上涨,其中成都大涨47%。本周整体新增供给小于销售量,存量有所下降,深圳去化速度较快。本周,京沪深三地新增供给小于成交量,销售楼盘存量呈现下降趋势,其中北京新增供给为6.8万平方米,成交量为33.2万平方米;上海新增供给为20万平方米,成交量为40.3万平方米;深圳新增供给为1万平方米,成交量为14.4万平方米。本周三地去化速度均出现上涨:其中北京销售率为3.05%,环比上涨7.4%,上海销售率为6.35%,环比上涨0.1%,深圳销售率为2.76%,环比上涨9.5%。持续跟踪楼盘中,北京杭州新盘去化速度开始回升。-----本周,由于新推盘量增加,导致新盘去化速度波动明显。北京近三个月内的新盘去化速度由4.3%上升至4.7%,杭州近两个月内楼盘去化速度由上周的2.8%上升为5.1%。深圳销售情况有所萎缩,新盘去化速度由上周9%萎缩至7.81%。住宅土地市场相对2010年12月量价齐跌。1月至今,9大城市累计成交土地面积为1070万平方米,土地成交金额为265亿,分别占12月的36.6%和29.32%,为2010年3月高峰的67.5%和55.34%。年初至今,9大城市累计成交土地面积为1070万平方米,土地金额为265亿元,分别占到10年的5.91%和4.69%,成交楼面价格3297元,较去年下降21%,平均溢价率较去年有所回落,达到了37.29%。行业投资意见:本周地产指数与大盘持平,维持行业观点,看好行业中期表现,等待紧缩预期消除后的估值修复。(1)一季度紧缩预期较强,制约短期股价表现。一季度受制于通胀,市场整体紧缩预期较强,再次上调存款准备金亦会传递和强化市场对于**紧缩力度的预期,短期股票走势或受到压制。但是整体来看,由于地产估值在低点,若下跌,回到9月低点概率不大。(2)维持行业观点,看好行业中期表现。根据我们宏观的预测,目前加息的幅度75bp,通胀整体可控。随着通胀预期的下降和紧缩预期的缓解,房地产板块将逐步反应基本面和业绩增长,维持年会观点,看好行业中期估值修复。股票推荐上,万科、福星,华业、冠城和首开。需要警惕的风险仍主要是整体信贷紧缩带来的风险。
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房地产行业周报:一线城市放量,二线涨跌互现
房地产业研究机构：长江证券分析师：苏雪晶撰写日期：2011-01-23报告要点行业要闻财政部、国家税务总局拟将房产税和土地使用税(即城镇土地使用税)两税合一,且按照市价计征。其性质类似于国外一直推行的物业税,因此可能被叫做“物业税”或“房地产税”,其征收范围也将最终覆盖个人住宅。上海、重庆两个先行城市的试点效果,将成为新税种出台的重要参考。19日国务院通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》,明确房屋征收的范围与程序,规定**是征收补偿的主体,补偿不低于房屋市价,取消行政强制拆迁。12月房地产运行数据显示,2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米,比上年增长10.1%。12月当月,全国商品房销售面积21808万平方米,同比增长11.5%,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,新建住宅销售价格环比上涨0.3%,二手住宅销售价格环比上涨0.5%。20日,国土资源部执行监察局局长李建勤表示,国土资源领域违法违规问题依然突出,2011年国土资源部仍将坚持调控。2010年立案查处本期发生的违法用地案件2.8万件,涉及土地面积33.8万亩(其中耕地13.3万亩),与2009年相比分别下降12.1%、上升7.6%。银监会17日召开2011年工作会议。会议强调2011年要重点做好房地产风险监控。对平台贷款要严格控制增量风险;对房地产领域风险,要继续实施差别化房贷政策。公司要闻华业地产拟定首期股票期权激励计划,预备一次性无偿授予激励对象800万份股票期权,占总股本1.24%。行权价格为8.14元,有效期为自股票期权授予日起六年;此外其全资子公司高盛华公司拟与北京坤鼎投资管理有限公司共同出资设立北京鼎业房地产开发有限公司,子公司注册资本为人民币2000万元,高盛华公司拟出资人民币1200万元,占注册资本的60%。中弘地产公布2010年度报告,实现营业收入3,658,144,265.00元,比2009年度上升了206.31%;实现归属于母公司所有者的净利润920,978,208.23元,摊薄后每股收益1.64元。公司拟以2010年12月31日总股本562,273,671股为基数,以资本公积向全体股东每10股转增8股。冠城大通以31,134.2577万元总价格受让海科建21%股权,本次交易完成后,公司共持有海科建49%股权,成为其第一大股东。天伦置业公布预增公告,10年净利润预计比上年同期增长533%--786%。
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机构：上海仍将吸收大量房地产投资
经济观察网记者陈哲城市土地学会（UrbanLandInstitute）及普华永道（PwC）12月7日联合发布的《2012亚太区房地产市场新兴趋势》报告称，上海仍将成为明年第二大最具投资前景城市。这份报告是城市土地学会和普华永道两家公司一同举办并发表的系列市场预测报告之一，其展望亚太区房地产投资和发展的趋势、房地产融资及资本市场、各类物业、大都会地区以及其他房地产事宜。这是在综合了逾360位国际知名房地产专家的意见形成的，当中包括投资者、发展商、房地产公司代表、房款机构、经纪及顾问等。作为拥有中国最大国内生产总值的城市之一，上海持续增长并且吸引机构投资资金。由于高需求和供应短缺，办公物业仍然是关注重点。调查显示，上海的写字楼获得了第二高百分比的“买入”建议。国内的高消费和旅游业的水涨船高，让当地零售市场保持强劲的发展，超过半数的受访者对上海的零售房地产市场给出“买入”建议。对于住宅的态度，受访者对买卖的意见相差无几。而工业用地和酒店部分，更多的投资者建议“持有”而非“买入”。上海的发展潜力排名在亚太区蝉联第二名。受访者表示，上海的强劲增长将继续吸引机构资金投入。报告同时指出，欧美经济问题正压抑亚洲及澳洲的本地经济以至两地房地产市场的投资意欲，这使得受访者对亚太区前景的乐观态度略逊于一年以前。城市土地学会董事及南亚区主席SimonTreacy说：“亚洲市场的投资资金充裕，市场一直关注通胀压力多于需求缺乏。然而，至2011年中，经济形势骤变，全球陷于经济衰退的可能性令市场日益不安。在未来12个月，全球及地区经济及房地产市场的不明朗情况将会显著持续。究竟这是风险还是机遇？其实，两者皆是。由于欧美的债务及政治问题持续不断，全球事态发展难以预测，令亚洲的前景模糊不清。报告建议，现在应该减少承受风险而注重资金周转。”“在中国，ZF实施的信贷紧缩政策令房地产开发商十分焦虑。国际投资人也并不期望ZF会提前结束或者明显放松紧缩政策，”普华永道合伙人李明说，“虽然住宅交易量大幅下跌，但商用物业市场仍然表现强劲。一线城市甲级办公室的资本回报率被挤低2％至3％，远低于中国一年期的基准借贷利率6.56％。就目前的价格水平而言，是不可能对外国投资者形成吸引力，但国内买盘依然强劲。普华永道合伙人林展霆先生补充道：“中国从来都不是一个依赖固定资本回报率驱动的市场，这一情况由多种原因造成。首先，ZF各种限制使得通常注重住宅项目的开发商不断向商业房产项目增加投资。其次，国内保险公司近期开始投资房地产，并准备增加购买。第三个原因是顶级写字楼仍然短缺。人们相信，持续的经济增长将一如既往地推高房地产市场价格。”同样，仲量联行12月2日发布的《全球资本流动》报告显示，2011年第三季度，在全球房地产市场直接交易额的前十大城市中，上海跃居第五，成为全球物业大宗交易最为活跃的城市。普华永道和城市土地学会的报告还预测了重庆和北京明年吸纳投资的预期。报告称，中国一线城市的劳工成本不断上涨，令重庆这个中国内地增长最快的城市得益匪浅，也为零售物业带来机遇。逾半受访者建议“买入”零售物业，但目前该市写字楼发展项目预期在未来五年大幅增加，远超市场的吸纳能力。而虽然北京的经济持续放缓，但报告认为北京的商用物业租赁市场强劲，新项目供应稳定而需求持续不断，租金持续上升。但北京写字楼及酒店物业，报告的受访者主要建议“持有”。报告称，虽然2012年的经济表现预计放缓，在未来五年也将延续平稳趋势，但中国仍然是世界上最大的新兴经济体。在五个最具投资价值的城市中占据三席，可见中国将是一个重要的投资目的地。但是鉴于中央ZF对房地产行业中资产泡沫的坚决遏制，对外国投资者来说最大的问题是，他们的资本是否可以入市。
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房地产：2010年全国房地产市场数据简评
调控年地产销售仍创新高，二次调控亦成为空调。 2010年是调控年，但两次调控没有区的明显的效果，统计局的数据显示，2010年全国商品住宅创出历史新高。销售额达到4.4万亿元，同比增长14.4%，商品住宅销售面积达到9.3亿平方米，同比增长8%，销售均价为4850元/平方米，同比增长9.54%，完全符合我们预期。 就12月单月来看，929调控的效果已经了然。12月销售增速超过1-11月整体，12月单月的商品住宅销售面积1.9亿平方米，同比增速达10.4%，1-11月仅为7.4%，微观上多个城市出现了抢购潮，二次调控已成为了“空调”。 房地产开发投资保持高增长，12月单月拖后腿。 2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。12月当月有所下滑，增速为12.3%，1-11月房地产开发投资增速为36.5%，拉低了全年增速。 银行贷款占开发商资金来源比例在缩小，自筹资金比例大幅上升。 2010年，全国房地产开发资金来源为7.25万亿元，比上年增长26.9%，其中银行贷款占比有所缩小，从2009年的19.77%降至17.3%，而另一方面，企业自筹资金从31%增至36%，这反映出开发商取得开发贷的难度在加大，不得不考虑其他成本更高的融资方式，最直接的表现就是2010年房地产信托融资利率一路走高。 2011年展望： 2010年的两次调控全都以失败告终，房地产和土地市场又开始了新一轮上升期，目前由于春节因素楼市不会太火，但我们判断春节过后市场成交将再度飙升，其最根本的原因是在长期供给偏紧的情况下，通胀和房价上涨预期仍然非常强，将促使需求加速释放，带来楼市的繁荣。 同时，我们判断将会有较为严厉的政策出台，时间的敏感窗口将会在3、4月份，并且这次政策的严厉程度将超出市场预期。 通胀、通胀预期、流动性充裕、供给不足、房价预期，政策已经没有空间来拖延房价上涨的时间，2010年第二次调控时间效果仅维持了3周不到的时间，成交量就开始回升，这充分说明楼市对政策的信任度几近消失，政策已经不能导致购房者观望，楼市2011年不存在价稳量稳的情况，不是往上就是往下，如果不给市场一个更为明确的价格预期，政策极有可能成为助涨房价的推手，房价将很快飙升，加速赶顶，加之今年能够预期到的加息等紧缩政策，泡沫迅速涨大，然后破灭，从**角度来看，相比之下，我们认为在2011年保障房大力建设以及房地产开发投资超过20%的大背景下，政策将采取严厉的政策治理房价，而治理预期的关键则是真正让房价下跌。 对于全年的商品住宅表现，我们维持年度策略报告的观点，成交量下滑10%，房价也下跌10%，销售额下降19%。对于房地产投资，我们构建了房地产投资预测模型(历史误差不超过5%)，根据模型的预测结果，我们认为2011年房地产投资增速在20-25%之间。
