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房地产：一线城市有所放量 二线涨跌互现
报告要点 行业要闻。财政部、国家税务总局拟将房产税和土地使用税(即城镇土地使用税)两税合一，且按照市价计征。其性质类似于国外一直推行的物业税，因此可能被叫做“物业税”或“房地产税”，其征收范围也将最终覆盖个人住宅。上海、重庆两个先行城市的试点效果，将成为新税种出台的重要参考。 19日国务院通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》，明确房屋征收的范围与程序，规定**是征收补偿的主体，补偿不低于房屋市价，取消行政强制拆迁。 12月房地产运行数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，新建住宅销售价格环比上涨0.3%，二手住宅销售价格环比上涨0.5%。 20日，国土资源部执行监察局局长李建勤表示，国土资源领域违法违规问题依然突出，2011年国土资源部仍将坚持调控。2010年立案查处本期发生的违法用地案件2.8万件，涉及土地面积33.8万亩(其中耕地13.3万亩)，与2009年相比分别下降12.1%、上升7.6%。 银监会17日召开2011年工作会议。会议强调2011年要重点做好房地产风险监控。对平台贷款要严格控制增量风险；对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。 公司要闻。华业地产拟定首期股票期权激励计划，预备一次性无偿授予激励对象800万份股票期权，占总股本1.24%。行权价格为8.14元，有效期为自股票期权授予日起六年；此外其全资子公司高盛华公司拟与北京坤鼎投资管理有限公司共同出资设立北京鼎业房地产开发有限公司，子公司注册资本为人民币2000万元，高盛华公司拟出资人民币1200万元，占注册资本的60%。 中弘地产公布2010年度报告，实现营业收入3,658,144,265.00元，比2009年度上升了206.31%；实现归属于母公司所有者的净利润920,978,208.23元，摊薄后每股收益1.64元。公司拟以2010年12月31日总股本562,273,671股为基数，以资本公积向全体股东每10股转增8股。 冠城大通以31,134.2577万元总价格受让海科建21%股权，本次交易完成后，公司共持有海科建49%股权，成为其第一大股东。 天伦置业公布预增公告，10年净利润预计比上年同期增长533%--786%。
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怎样玩转房地产
来源：http://www.wikivest.com.cn/news/2012-9-4-16-53-29-161随着全球经济缓慢复苏，一些投资者正在回归美国房地产市场。许多投资者希望利用房地产复苏的机会来获利。以下是一些投资房地产的方法：市场交易房地产投资信托基金投资于房地产（REITS），获取利润作为红利。这是玩转房地产最简单的方法。相比于股票市场波动和其他投资领域的缓慢增长，该基金提供了一个稳定的收入来源。REITS比主要经济基准的表现要好。用来衡量房地产投资信托的MSCI美国REITs指数，在今年本周五涨到了17.9%，高于同期的标普500指数10.6%。相比之下，十年期的美国国债收益率只接近1.54%，一些央行甚至发行负收益率的债券来稳住储户的资金。来自房地产价格网站Zillow的数据显示，房价可能已经在六月触底。在第二季度，房价同比上涨了0.2%，这是自2007以来的首次同比上涨。但是，一些投资者认为现在大量投资住宅地产还为时尚早。其他房地产投资工具Altfest个人财富管理策略与投资的执行副总裁安德鲁说，追求REITS高回报率的狂热趋势，让他不看好这块投资。他目前管理着8亿美元的资金。他说，REITS的回报率不会让投资者满意的。他还是更倾向于把房地产作为一种对冲通胀和投资多样化的工具。10-15联合公司的联合创始人兼首席投资官黛比说，如果客户想要寻求不押注于全国房地产强劲复苏的房产投资渠道，她会引导房地产偏好型客户对建筑类股票进行辅助投资。比如，LennarCorp的股票在上周五收盘时上涨到了53.1%，该公司二季度收入同比上涨22%，环比上涨30%。REITS直接持有房地产，因此获得了经理们更多的关注，而ETF（交易所买卖基金）拥有包括但不限于房地产的投资。投资者在寻求对于房地产风险敞口的ETF时应该记住这一点商业地产对于那些不在乎陷入困境的房地产市场的风险敞口的投资者来说，可以在商业地产里寻找投资机会。丹是Baceline投资公司的业务拓展总监，该公司从2003年开始购买了1.49亿美元的商业地产，投资控股像购物中心一样的住宅房产的替代品。他说，人们在寻求和公开市场无关联的投资工具。Baceline在2009年建立了不良资产和债务机会基金。它包括了美国中西部价值2.39亿美元的购物中心和1.5%的费用。该基金的其他资产仍然在市场中，有些早在2009年就购买了。这样的房地产是高风险的，因为销售这些购物中心可能增加它撤出市场的难度。但是这并没有阻止投资者支持丹。房地产作为金融危机的引发点，可能现在正为投资者提供着一些巨大的盈利机会。丹说在未来的四年里，有许多的投资机会等着那儿。本站内容仅供读者参考，并非投资建议。除非注明，本站文章均为原创或编译，转载请注明来源并加上本站链接。
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房地产行业:政策不改地产股中期上升趋势
房地产行业:政策不改地产股中期上升趋势房地产业研究机构：东方证券分析师：杨国华撰写日期：2011年01月27日字体[大中小][url=]阅读全文：[/url]10页|557KB事件:国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,提出8条调控措施。我们的观点:政策明显强化。主要体现在:1、提高二套房购买门槛。二套房最低首付比例由50%提高至60%,且人民银行各分支机构可根据情况再提高其首付比例和利率。2、统一各地方限购令的最低标准,且此标准要比所有已经出台的地方限购令政策严格。此次政策规定:原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。3、地方**需要确定11年房价控制目标。2011年各城市人民**要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。政策缘何强化?无疑,政策始终在围绕房价走势进行变动,尽管目前房价涨幅得到明显控制,但相对于供应,需求仍显过于旺盛,这一点,从主要城市库存去化周期仍处低位可以看出来。而当库存去化周期处于低位时,往往给房价再次快速上涨带来了压力。所以,此次政策再次以压制需求为主。政策将更有利于调控目标的实现。首先,我们理解的调控目标是保持房价的稳定,既要防止房价的大幅上涨,也要防止房价的大幅下降,理想的状态是小幅增长。这与政策始终强调“促进房地产市场平稳健康发展”的表述是一致的。其次,从调控政策本身来看,其更有利于控制涨幅,而不是促成房价下跌。以信贷政策为例,二套房首付比例由50%提高到60%,门槛提高了10%,若房价上涨,则门槛进一步提高,对购房者的挤出效应随房价上涨而递增;但若房价下跌,则相当于首付增加对购房门槛的提高被房价的下跌冲减了。调控目标的实现将保证楼市基本面稳步向上。随着楼市调控的深入,我们预计房价整体将保持平稳,成交量也会随着供应量的上升而上升,2011年楼市的量价基本面仍会是一个稳步向上的大趋势。从历史估值角度看,地产股下跌空间已非常有限。以万科为例,2010年4月15日和17日出台的史无前例的调控政策导致公司股价大幅下跌,2010年动态PE由14倍下挫,并在10倍水平止跌。而目前股价对应2011年动态PE已再次处于约10倍的水平,从历史估值角度看,其股价继续下跌空间已非常有限。目前地产股处于估值底,政策敏感性已经大幅降低,我们继续看好地产板块未来的投资机会,并认为随着政策的逐步清晰并阶段性稳定,地产板块中期仍将呈现底部不断抬升的上升趋势。建议买入全国龙头股保利、万科、金地,区域龙头股首开股份、苏宁环球、中南建设;区域成长股华业地产等。
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房地产癫狂是农业社会的表现兼论王莽改革的失败
房地产癫狂是农业社会的表现兼论王莽改革的失败/余治国叶楚华作为房地产业这条庞大食物链被蚕食的最底层，普通老百姓就像得了间歇性癫痫症一样对房产的需求变得极不理性，甚至是精神病般的狂热。在工业化社会，资本自由流动与劳动力的自由流动是市场经济的基本特征。劳动力自由流动意味着，人们可以在不同地区自由选择职业，这样人口必将从工资收入较低的地区向较高的地区自由流动。《世界金融五百年》一书指出，美国的形成与逐渐强大的过程也正因为此。在这种情况下，住房只是一个临时栖居之所。因此，买房子或租房子并非打下万年桩，而是应该根据自己的工作流动而不断搬迁。在以农业为主的封建社会却大为不同，土地向来被视为民生之本，农业之基础。因此在那样的社会，人们的政治地位、财富多寡都由土地决定，而国家财政主要也是依靠农业税。因此，在古代农业社会，人们对土地有一种天生的眷恋与崇拜心理。小民以能拥有一块土地变成自耕农而高兴，豪强大族则以不断兼并土地来扩张自己的权势。在“以本敛之，以本受之”的思想控制下，商人通过经营工商业获取的利润均用来置办田产。历史上著名的徽商与晋商赚到钱后都会购置土地、营建房屋或窖藏银两，这为我们留下了今日著名的皖南徽派建筑与乔家大院之类的晋商建筑。总而言之，在中国古代的农业社会，只有土地与房产才能保证家族永享富贵。其实几千年的历史早就教育了我们，这种观点显然是不靠谱的。有人通过孟子的名言“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”来证明房地产经济的合理性。其实，《孟子》中的原话是：“无恒产而有恒心者，惟士为能。若民，则无恒产，因无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为已。及陷于罪，然后从而刑之，是罔民也。焉有仁人在位，罔民而可为也？是故明君制民之产，必使仰足以事父母，俯足以畜妻子，乐岁终身饱，凶年免于死亡。”意思并非是要人们着力于房地产经济，而是强调统治者要实行仁政，让老百姓有足以生存的稳定收入，这样才能保证一个国家的长治久安与帝王们统治的稳定性。尽管我们的国家与社会尽管已经工业化，但我们海内外华人社会的主流思想仍然停留在以土地与房产保证家族经济安全的农业社会时代。比如在澳大利亚，华人从事的主要行业之一便是房地产业，至于在海外的房地产投资更是无法一一详尽道来。当然在有些国家，比如西班牙，就像拙著《欧元必死：揭开欧债危机的真相》一书所讲的，当地政府宁愿承受巨大的泡沫崩溃的痛苦，也要禁止包括中国人在内的外国人购买本国房地产来维持当地的泡沫经济。总而言之，相比于美国、欧洲和日本等其他地区，房地产经济的非理性膨胀在中国社会受到更为深刻的历史因素的影响。就房地产泡沫来说，全球最早的一次泡沫恰恰发生在古代中国。西汉末年，约公元2年，整个中国闹起旱灾和蝗灾，西汉政府迅速调遣军队来救灾。大力救旱灭蝗。但蝗灾的形势却日趋严重。很多人不得不背井离乡，踏上逃荒的道路。大司马王莽规定，从皇帝到官员全都实行浮动工资制：如果粮食丰收，皇帝与百官就享用全额的生活费，如果出现天灾人祸，就按比例扣减生活费。他还带头献出土地还有住宅来安置灾民。但杯水车薪，大量流民的住房需求得不到满足。各地房价也因为需求的增加而迅速暴涨，价格涨到了大部分家庭都买不起的地步。王莽为了安置民众，宣布撤销皇家林苑呼池苑用来安置流民，其实这种所谓的皇家林苑本质上是皇家控制的田地。改为安民县区用于人民使用。此外，王莽还在首都长安大力兴建廉租房，总共投资建设了五个里（古代的里大致相当于现在的一个街道）共200个廉租房小区，供贫民居住。随后，房价下跌，房地产泡沫崩溃。此外，王莽还号召长安的群众建设1万多套住宅，供全国的学者居住。在王莽的感召下，几十万长安民众花了20多天就完成了他的计划。王莽的善政获得了民众好感，在千万民众的支持下，他最终称帝登基，建立大新朝。对于王莽来说，一时一地的房地产泡沫并不是难以解决的棘手的问题，真正动摇国本的是西汉后期急剧拉大的贫富差距与豪强大族田连阡陌、穷人无立锥之地的土地兼并现象。为了打击大地主，王莽强行规定，土地一律国有，不许买卖抵押。男口不足8人而土地超过900亩的人家，把多出的土地无条件地分给九族、邻里、乡党。无田者按一夫百亩的制度受田。有敢违抗者，流放四夷。既得利益者怎么会放弃自己的利益呢？改革被豪强大族有意扭曲，良法变成了恶法。社会中下层不仅没有得到土地，反而被禁锢在国有土地中当牛做马。他意图通过这种方式将豪强大族的货币财富收归国库。但既得利益者并不会善罢甘休。各地豪强纷纷率众反叛，在起兵首领中，平民出身的仅占29%，而豪强地主与商人出身的竟占到了71%。最终，伟大的改革家王莽被推翻了，豪强大族在东汉时代再次控制了政治与经济的双重统治大权。东汉时期的匈奴被彻底打垮。但一波未平一波又起，西北地区的羌人部落逐渐替代匈奴成为东汉朝廷的心腹大患。为了平定西羌，政府耗费了240亿钱的巨资，相当于整个西汉时代铸钱的总数。两汉的第四次大通涨终于发生了。物价打破了历史纪录，一石米卖到几万钱，一匹马要卖200万钱。遍布全国的饿民走投无路，纷纷揭竿而起，国家陷入了一片混乱之中。持续几十年的豪强内战——三国时代，千里无人烟、白骨蔽平原，物价涨到粮食比黄金还贵。在那个时代，涨价事小，保命事大。只要能活着，就是一种幸福。这一切都是土地经济带来的恶果，而当代的中国会不会重复古老的往事呢？相信你有自己的答案。。
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夏斌：高额累计交易税应逐步替换房地产限购政策
花1-2年时间，坚决打击投机炒房方向不变，并择机出台高额累计交易税逐步替换限购政策。国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌在12月10日的地产金融论坛上如是表示。 他认为，未来一段时间房地产调控方向坚持不变，稳定房价，坚持房地产以消费品为主导，继续打击投机炒房。“买房子是为了住，而不是买卖股票。”夏斌说，现在房地产市场是连结中央政府、地方政府、开发商、老百姓、投资者以及市场方方面面的连结点，是一块心病。所以能不能“艺术地”调控好房地产市场，是明年宏观调控的关键和难点，而更为精准和有效的新政策对旧有政策的替换显得尤为关键。 在此背景下，夏斌建议当局坚决继续宏观调控的房地产政策，“再花1-2年时间，信号明确、方向不变，但要掌握好策略”。他认为，短期内，泡沫已经形成，中国经济要稳定增长，限价认购政策的推出不失为良策。但从长期看，中国政府不应该控制房价，而是要把健康发展的长效机制建立起来。 夏斌说，长期调控政策方面，应该选择适当时机，在统一上海、重庆的不同房产税，淡化35个城市不同限购政策的同时，提出高额累计交易所得税， 他解释说，目前针对上海、重庆开征的是房产保有税，房产保有税属于房地产持有环节的税收，针对高档房、别墅展开，“少部分解决了问题”，但不能精准打击投机炒房，“房产调控目的是为了精确打击投机炒房，投机体现在买进房子再卖出去的环节，在卖出去的环节应该给予精确打击”。 夏斌分析认为，高额交易所得税打击投机的效果明确，更契合当前形势的需要，“香港实践证明了这一点”。 具体做法方面，他认为应在尽快完善全国房屋交易信息的情况下，选择适当的时机，针对第二套、第三套房以上，根据持有年限，严格制定出累计的高额交易税。 财新记者了解到，香港所实施的房产交易税，即房产交易环节产生的流转税，是针对住宅短炒在签订房屋产权转移书据中应税凭证文件为对象所征的税。 该税按售价全额征收，即只要发生交易即征收营业税，而不论转售是否获利。这一规定既能加大政策效力，又可一定程度上避免阴阳合同对政策效果的抵消；三是针对短炒行为推出多级税率。按持有年限分级设置多级税率。持有时间越短，税率越高。如对持有半年、一年、二年、五年即转售的交易，分别按20%、15%、10%、5%的税率征收。 2009年以来香港的房价快速上涨，其背后的宏观环境与中国内地是一致的：一是供给偏低。近年来，内地和香港实质上均采取了紧缩地根的政策。内地2004年以来购置土地面积同比增速趋于下降，其中相当时期甚至为负。 从深圳的情况来看，除了2008年外，2007年至2010年各年商品住房竣工面积均明显低于销售面积。2009年商品住房销售面积与竣工面积之比更达到2.5。而香港特区政府2001-2009九个财政年度，平均每年仅卖出6公顷。 此外，两地的市场表现一致，房价均在短期内快速上涨，投机炒作均较严重。香港2010年前11个月的月均交易量达11523宗，炒作严重2010年1-9月，香港的持有期不足一年的住宅，交易量增长了1.14倍；持有期超过一年，不足两年的住宅，交易量却减少了18%。与此相比，2009年深圳新建商品住宅成交量中，当年内一个家庭购买2套以上的占了44%。 据香港相关媒体报道，2011年前10月共有约7.5万个一手及二手住宅物业的交易个案，较去年同期，也就是宣布推出房产交易税前下跌了约34%。其中二手住宅物业市场有约6.7万个交易个案，同比跌幅约为34%。■E2UR0EOCU8mg7pGa627lfvEwq1JRisKo17kRk09avtvxhNvOtJ本文转自财新网(http://www.caixin.cn)ceCVqPX5Czz66v1rFnCOrm3hpESbvg6tUgY9v38Mg7kyFxkTJ3详文：http://economy.caixin.cn/2011-12-11/100336650.html?utm_source=mail.qq.com&utm_medium=referral&utm_content=qq_mail&utm_campaign=qq我觉得的确限购好像计划经济，是不是感觉有点不合理。运用房价税这种自动稳定器，对于未来房价的变化都好说。不然限购过重的话，违反房价市场规律就有问题了其实中国一直当房是商品，现在才开始用限购的方法限制，感觉行不通。。。
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刘纪鹏：房产税是解决房地产问题的杀手锏
房产税是解决房地产问题的杀手锏--------兼谈任志强要提高财政知识水平今见报上“任志强：贾康糊弄老百姓房产税势必推高房价”的报道，忍不住想说两句，倒不是怕贾康被“大炮”轰，这两年贾康推房产税抗击打能力大提高，主要是担心任总“露怯”，强者哪有不同情弱者的？再说“民间房价局任局长”还有那么多“粉丝”，万一买了房，房产税推出价却跌了，晚节不保又对不住朋友。做为老相识，不能不救。房产税是解决房地产问题的杀手锏。其特点；一是地方税，以美国为例，税率1—3%，各地方掌握，税率低税源就多；反之税源流失。二是无房产税时ZF卖地，卖一幅少一块，所以一定要卖高价，导致房价居高不下；推出房产税，卖地是卖一幅多一块（税源），卖的越多税源（收）越多，地方ZF改土地财政为税收财政，走正路收大钱。三是美国加利福尼亚和内华达州的房产税率都是2%。300万的房子一年要缴6万元税，而且年年交，永远交，你还想多买房吗？反之，当地卖出一套300万的房子，ZF一年就多收6万元税，而且是年年征，永远征。你就不想把卖地的收入从一次性捞血本的高价变成细水长流的低价，源远流长吗？把卖地成本从一次性摊销分到30年以上的房屋同步折旧中去，多卖房扩税源。假设只按10年分摊的最保守政策，即用现在十分之一的土地价格卖地，你说那地产商算的土地收入占一半的房价能不跌吗？而对地方ZF来说即降房价，又增税源，既有社会效益又有经济效益，堤内损失堤外补，除非傻瓜省长、市长，没有谁不愿意。当然对地方首长的考核要和其培植的税源和ZF资产负债表挂钩。要让他觉得不是“为人作嫁”才行。四是征收办法要稳妥，措施有二，第一，新老划断，为顺利推出，可从2013年1月1日起，各地先对新销售和转让的房子征收，老房不动，探索积累经验；从2014年起再对现有私人住房进行征收。最终实现全覆盖。第二，根据美国房产税实践，要征就要一律征收，买得起房子就得交得起税，所不同的是根据中国国情，可考虑根据房屋价值不同采用不同税率，如：500万以下采用1%税率；500万---2000万适用2%；2000万以上适用3%。对特困家庭可先征后返，收支两条线，年年填表过关。我不赞成贾康“一套免，二套每年1%，三套每年10%”方式，那样会使无数好家庭“一分为二”或“一分为三”，发生“离婚不离家”的“贾康房产税后遗症”现象，导致好人干坏事就令人遗憾了。但贾康兄绝没有如志强兄所说“糊弄老百姓”，房产税推出势必遏制高房价，并彻底解决房地产乱局。这几年志强兄得势，闹得“总经理比总理大”，那是因为遇上了忠厚的温总理，要不是白岩松那“小人”挑拨离间，温总理才不会搭理你？即使不高兴仍是那么温柔，先是用货币政策靠银行控制房价，可银行和房地产商这哥俩“贼鼠一窝”，失效是必然。再靠地方ZF限房价，更有让人自断老财路，又不给新财路，岂有不阳奉阴违之理。最后还是回到用行政手段限购，靠发改委搞行政大检查最顺手，可那是旧体制，没人相信那是正确的治本方略，也没人相信会长久。所以才有了任大炮，逮谁轰谁，因为根据这几年他与“政策”博弈的体会，这支共军没有谁值得他放在眼里，所以你出什么招，我闭着眼也轰你，还就真的是胜多败少。要不他任志强凭什么前几年被骂的这么惨，这几年却“蹿红”，讲酬暴涨、粉丝众多不说，还成为了女青年的“老汉”（年龄偏大一点的男子汉简称）偶像。当然也有人说，这几年政策与市场作战失利，没有靠财政政策调房价及时推出房地产税，另有隐情。因为推出房地产税的前提是先要摸清每个人名下的房产数量，而官员个人及其家属的家庭财产公示弄不好是“要命“的事，再者说，房地产推出房价会下跌，怎么也得等我的房子卖掉再推才行啊。总之，房地产税这一杀手锏，我早在2008年和央视评论员杨宇在央视节目做节目时就明确指出，解决中国房地产问题唯一的方法就是按市场规律办事-------尽快推出房地产税。可三年过去了，真不知在等什么？期盼18大早日召开，让任志强得意的日子早日结束。
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说中国房地产业现在存在巨大泡沫的人是笨蛋!
随着房价的不断上升，很多人惊呼中国房地产业存在着巨大的泡沫。什么叫泡沫呢，肥皂泡沫是最好看的，又大又五彩滨纷，可它只能短暂存在，一捅就破，即使不捅，可一落地就破，它无法长久停留在空中，而且破了永远无法再恢复了。你说中国的房地产业具有上面的特点吗？我说他们是笨蛋，理由如下：1、是不是大部分人想在城市生活呢？因为城市生活方便、舒适而又经济，这是人口聚集的巨大好处。2、中国有十三亿多人口，目前住在城市、城镇的有多少呢？是不是还有很多人还住在农村呢？他们想不想在城市买房呢？测算过没？中国如果有80%的人口住在城镇，未来还得建多少房子呢？3、中国能够在一夜之间建出那么多的房子吗？建房子需要钢筋水泥是不是？假设中国的钢铁厂和水泥厂以现有生产规模为基础，产量以每年增长15%（够高了吧）的速度计算，还要多少年才能有钢筋水泥建出这么多的房子呢？4、既然不能一夜之间建出那么多的房子，而房子你要，我也想要呢？凭什么给你，凭什么给我？看出价呢，你高就给你，我高就给我？这就是市场化。我有钱，是靠我的聪明与勤劳获得的，我先得了，难道不应该吗？5、过去的中国，一穷二白，我们的祖宗没有给我们留下多少漂亮而集中的房子，而不象发达国家那样，他们的祖宗就是好，他们一出生城市化就已经完成了。在他们这一代不要怎么建房子了，就有城市的房子住。如德国，总人口8000万人，却有4000万套房子，你说他们爽不爽啊，他们是不是有好祖宗呢。现在中国经济方面自由了，创造力发挥了。到城市一看，啊，城市就是好啊，在城市有一套住房就是风光啊，你说丈母娘能不较真吗？6、房子是钢筋水泥做的，用你的小小缝衣针能把它捅破吗？我们的住房需求是钢性的，就象钢筋水泥，硬得很呢，破得了吗？7、ZF如果要打压房价，有两种做法，一是不让你买。如何不让你买呢？银行按揭贷款不放呢？你有那么多的现金买房吗？但，你说这样好吗？房价是降了，可我们买不到房了，而钢铁厂也少生产了，好好的厂不创造财富了，你说这样行吗？第二种做法就是把土地大量的卖出去，地价自然就很低了，房地产企业就雨后春笋般起来了，你建我也建，哈哈，你买得起我也买得了，可不要高兴太早了，不要一段时间，问题必然要出现了。因为钢厂的产量就那么多，一夜之间产量能大跃进吗？可以预见，这时钢材的价格将爆涨，建筑成本可能从目前的2000元增加到6000元，这样一来地价是降了，但地产商的建筑成本却又狂涨了，要么房地产企业巨亏损，跑了，变成烂尾楼，这时你们是要骂的，但不是骂他们贪得无厌，而是骂他们不讲信用。但不管怎样最后房价也一样是一路狂升的，这时候你们还是要骂了。钢材狂升，钢厂老板爽，我看最爽的还是生产铁矿石的澳大利亚和巴西呢？这时，你们又要骂决策者是汉奸了。8、亲爱的朋友们？你说是不是自己笨呢？欢迎朋友批评，我愿意接受任何挑战，唉，我又不是擂主！
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房地产行业:政策不改地产股中期上升趋势
房地产业研究机构：东方证券分析师：杨国华撰写日期：2011-01-27事件:国务院总理***26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,提出8条调控措施。我们的观点:政策明显强化。主要体现在:1、提高二套房购买门槛。二套房最低首付比例由50%提高至60%,且人民银行各分支机构可根据情况再提高其首付比例和利率。2、统一各地方限购令的最低标准,且此标准要比所有已经出台的地方限购令政策严格。此次政策规定:原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。3、地方**需要确定11年房价控制目标。2011年各城市人民**要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。政策缘何强化?无疑,政策始终在围绕房价走势进行变动,尽管目前房价涨幅得到明显控制,但相对于供应,需求仍显过于旺盛,这一点,从主要城市库存去化周期仍处低位可以看出来。而当库存去化周期处于低位时,往往给房价再次快速上涨带来了压力。所以,此次政策再次以压制需求为主。政策将更有利于调控目标的实现。首先,我们理解的调控目标是保持房价的稳定,既要防止房价的大幅上涨,也要防止房价的大幅下降,理想的状态是小幅增长。这与政策始终强调“促进房地产市场平稳健康发展”的表述是一致的。其次,从调控政策本身来看,其更有利于控制涨幅,而不是促成房价下跌。以信贷政策为例,二套房首付比例由50%提高到60%,门槛提高了10%,若房价上涨,则门槛进一步提高,对购房者的挤出效应随房价上涨而递增;但若房价下跌,则相当于首付增加对购房门槛的提高被房价的下跌冲减了。调控目标的实现将保证楼市基本面稳步向上。随着楼市调控的深入,我们预计房价整体将保持平稳,成交量也会随着供应量的上升而上升,2011年楼市的量价基本面仍会是一个稳步向上的大趋势。从历史估值角度看,地产股下跌空间已非常有限。以万科为例,2010年4月15日和17日出台的史无前例的调控政策导致公司股价大幅下跌,2010年动态PE由14倍下挫,并在10倍水平止跌。而目前股价对应2011年动态PE已再次处于约10倍的水平,从历史估值角度看,其股价继续下跌空间已非常有限。目前地产股处于估值底,政策敏感性已经大幅降低,我们继续看好地产板块未来的投资机会,并认为随着政策的逐步清晰并阶段性稳定,地产板块中期仍将呈现底部不断抬升的上升趋势。建议买入全国龙头股保利、万科、金地,区域龙头股首开股份、苏宁环球、中南建设;区域成长股华业地产等。
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2011年苏州房地产市场发展研究报告
1.苏州市宏观经济环境分析..................................................41.12010年苏州市宏观经济概述............................................41.1.1综合实力在区域经济发展竞合中保持优势..........................41.1.2对外贸易实现恢复性增长........................................41.1.3现代产业体系在转型升级中加速构建..............................41.1.4CPI低开高走稳步攀升.........................................51.2苏州市GDP及增长分析................................................51.3房地产投资与GDP关系分析............................................61.4城市主要经济指标分析................................................82.房地产总体市场分析.....................................................102.1房地产市场总供给分析................................................102.1.1房地产开发投资额............................................102.1.2商品房施工面积..............................................112.1.3商品房竣工面积..............................................122.2房地产市场总需求分析................................................142.2.1商品房销售面积..............................................142.2.2商品房销售额................................................152.3房地产市场供求关系对比分析.........................................162.4房地产价格分析.....................................................173分物业市场分析..........................................................143.1商品住宅市场分析....................................错误！未定义书签。3.1.1商品住宅供给分析............................错误！未定义书签。3.1.2商品住宅需求分析............................................223.1.3商品住宅供求关系分析.........................错误！未定义书签。3.1.4商品住宅销售价格分析.........................错误！未定义书签。3.2办公楼市场分析......................................................293.2.1办公楼供给分析..............................................293.2.2办公楼需求分析..............................................323.2.3办公楼供求关系分析..........................................343.2.4办公楼销售价格分析..........................................353.3商服用房市场分析....................................................363.3.1商服用房供给分析............................................363.3.2商服需求分析................................................393.3.3商服用房供求关系分析.........................................413.3.4商服用房销售价格分析.........................................424.苏州土地市场分析.......................................................364.1苏州市区土地招拍挂出让情况..........................................444.2苏州市区土地招拍挂成交情况..........................................455.苏州热点投资区域分析..................................................486.苏州房地产市场预测分析.................................................56
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房地产如果崩盘，未来十年经济哪里发展 梳理历年“三农”一号文件
一号文件：十二份一号文件有什么变化规律？ 算起来，改革开放31年，以三农为基调的一号文件居然有十二份，占了三分之一还多。本文试图对这些文件进行些梳理，找出其中的一般演变规律。整体来看，12个一号文件可以分成两个阶段，上世纪的五个一号文件可归为一类，1982-1986年；新世纪的七个文件，应该分成三个阶段，2004-2005调整农民与农业，2006-2009重点关注新农村建设；2010应该重点转向城乡统筹新农村建设与城镇化双轮驱动。 一、什么是一号文件？它有什么样的作用？ 一号文件是“中央一号文件”的简称，原指中共中央每年发的第一份文件,该文件在国家全年工作中具有纲领性和指导性的地位。中国是一个上下垂直一体的国家，下级政府部门一般要按上级的大政方针来做事，每年的工作思路与工作该如何做？一号文件在某种程度上就起一个统一思想、统一指定大政方针的作用。文件被排在一号，一般是给出一个明确的信号，并不是什么工作都有资格排在一号位置的，被排在一号位置的工作应该是当年各地政府需要重点解决也是国家亟需解决的问题。 三农问题12次被占据一号文件的位置，说明三农问题是我国最重要、影响最大，当然也是最难解决的问题之一。 整体来看，12个一号文件可以分成两个阶段，前五个一号文件可归为一类，1982-1986年；后七个文件，应该分成三个阶段，2004-2005属于三农阶段，2006-2009重点强调新农村建设；2010应该重点转向城乡统筹新农村建设与城镇化双轮驱动。 二、上世纪的五个一号文件：1982-1986。 这五个文件有三个看点，即一个核心两个关注点。一个核心是对已已在实践中得到检验的家庭承包进行不断地确认，消除误解解决思路统一思想。两个关注点是指1984年的一号文件授予农民土地承包15年；1985年的一号文件取消了农产品统购派购制度。前者稳定了农民的经营思想，后者给了农民销售自己产品的权利。 第一个一号文件：１９８２年１月１日，中共中央发出第一个“一号文件”，主要对迅速推开的承包制改革进行总结，该文件指出明确指出包产到户、包干到户或大包干都是社会主义生产责任制。从思想上突破了传统的“三级所有、队为基础”的体制框框，这个文件不但肯定了“双包”（包产到户、包干到户）制，而且说明它“不同于合作化以前的小私有的个体经济，而是社会主义农业经济的组成部分”。这个突破不容易，因为虽然从1978年小岗村就开始进行分田单干，但对全国而言，还有不少的争议。尤其是文革中实行多年的左的思想的影响，要想对这些在实践中被证明对了的做法进行承包，的确需要很大的决心与魄力。 第二个一号文件：１９８３年１月，出台第二个中央一号文件：《当前农村经济政策的若干问题》。该文件继续对家庭联包承包责任制进行解释说明，指出该制度“是在党的领导下中国农民的伟大创造，是马克思主义农业合作化理论在我国实践中的新发展”。 第三个一号文件：１９８４年１月１日，出台第三个一号文件《关于一九八四年农村工作的通知》，不过已基本解决了对家庭承包的思想认识问题，农业也取得了历史上的大收获。但新出现的问题是农民对土地承包究竟该多长时间各地做法比较混乱。频繁调整承包地的做法严重制约了农民投入的长期性与积极性，故延长土地承包期，鼓励农民增加对土地的投资成为主要关注点，该文件第一次规定给农民土地承包期１５年以上，让农民吃了定心丸。 第四个一号文件：１９８５年１月，第四个一号文件《关于进一步活跃农村经济的十项政策》出台。由于制度激励以及农产品的调价，粮食生产连上台阶，出现农民卖粮难的问题，原来的统购统购已满足不了现实的需要。故该一号文件提出调整农村产业结构，取消３０年来农副产品统购派购的制度，对粮、棉等少数重要产品采取国家计划合同收购的新政策，还规定国家还将农业税由实物税改为现金税。这是继生产领域的改革之后，对流通领域的重大改革。除了还给农民的生产权利之后，把销售权利也还给了农民。 第五个一号文件：１９８６年１月１日，第五个一号文件《关于１９８６年农村工作的部署》出台。该文件针对农业面临的停滞、徘徊和放松倾向，文件强调进一步摆正农业在国民经济中的地位。 上述的五个文件解决了制约农业发展的体制问题，从制度上承包农民的创造。这段时间也是农业大发展，农民得到切实好处的五年。以后的改革重点，慢慢以转向老大难城市，决策层试图利用在农村改革取得了辉煌成就的承包制来解决城市低效率的国有与集体企业经营问题。 不过很遗憾的是，自以之后，1988年价格闯关，1989年64风波，1994年分税制改革，财权上移但事权下移，失去部分财力的基层政府只要向更下一级伸手，农业税被层层加码，直至出现严重的三农问题：农民真苦、农村真穷、农业真可怕。为了解决三农问题，在新世纪中央又连续出台新的一号文件，试图对根本上扭转上术困境。 三、新世纪关于“三农”的7个中央一号文件 其核心思想则是城市支持农村、工业反哺农业，通过一系列多予、少取、放活的政策措施，使农民休养生息，重点强调了农民增收，给农民平等权利，给农村优先地位，给农业更多反哺。 2004年一号文件，主题是农民；2005年一号文件，主题是农业；2006年一号文件，主题是农村；2010年一号文件主题城镇化与城乡统筹。 新世纪的一号文件，其实可以分成三个阶段，即第一阶段重点关注农业与农民增收，还一直与过去18年保持一致。而2006年是一个转折点，第一次提出新的战略：新农村建设，以后的四年一直围绕着新农村建设的方方面面展开。而在2010年又进入到一个新的阶段，实化过去提出的城乡统筹，从过去的单轮驱动：新农村建设，转向城镇化与新农村建设双轮驱动。正是认识到唯有在城乡、户籍、土地等过去一直绕开的问题上下功夫，才能真正解决我国目前愈大愈大的不平衡问题。 1．2004-2005的两个一号文件：重点关注传统的农民与农业。 第六个一号文件：2004年1月,中央下发《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》,成为改革开放以来中央的第六个“一号文件”。这是在１８年之后，中央一号文件再次聚焦“三农”。主要原因是18年来，城乡差距持续快速拉大，城乡发展严重失衡，影响了小康社会建设进程着重强调农民增收，；农民收入增幅连续几年低速徘徊在４％以下，农民负担过重，农村社会矛盾日益突出；粮食供应出现局部紧张，当年全国粮食供需缺口达３７５０万吨。 第七个一号文件：2005年1月30日,第七个“一号文件”《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》发布。文件要求,要坚持“多予少取放活”的方针,稳定、完善和强化各项支农政策。要把加强农业基础设施建设,加快农业科技进步,提高农业综合生产能力,作为一项重大而紧迫的战略任务,切实抓紧抓好。 2．2006-2009：4个一号文件，重点完善新农村建设的方方面面 第八个一号文件：2006年2月,第八个“一号文件”《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》出台。该文件主要是将中共十六届五中全会提出的社会主义新农村建设的重大历史任务将迈出有力的一步。另外，2006年是“十一五”的开局之年，2006年一号文件不仅管一年，也管五年；不仅管五年，还管长远。2006年一号文件有许多亮点，其中最大的亮点就是全面取消农业税，农村改革也转入以乡镇机构改革、农村义务教育改革、县乡财政管理体制改革为重点的农村综合改革阶段。 第九个一号文件：2007年1月29日,第九个一号文件《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》下发。文件要求,发展现代农业是社会主义新农村建设的首要任务,要用现代物质条件装备农业,用现代科学技术改造农业,用现代产业体系提升农业,用现代经营形式推进农业,用现代发展理念引领农业,用培养新型农民发展农业,提高农业水利化、机械化和信息化水平,提高土地产出率、资源利用率和农业劳动生产率,提高农业素质、效益和竞争力。２００７年年中，重庆、成都正式启动了建设全国统筹城乡综合改革试验区工作。其他省区市也正在采取有效措施，推进城乡经济社会一体化发展，尝试从体制和机制上扭转“重城轻乡”的格局。 第十个一号文件：2008年1月30日,中央第十个一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》下发。该文件主要包括：加快构建强化农业基础的长效机制;切实保障主要农产品基本供给;突出抓好农业基础设施建设;着力强化农业科技和服务体系基本支撑;逐步提高农村基本公共服务水平;稳定完善农村基本经营制度和深化农村改革;扎实推进农村基层组织建设;加强和改善党对“三农”工作的领导。 第十一个一号文件：2009年2月1日,第十一份一号文件《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》下发。文件指出：扩大国内需求,最大潜力在农村;实现经济平稳较快发展,基础支撑在农业;保障和改善民生,重点难点在农民。要加大对农业的支持保护力度;稳定发展农业生产;强化现代农业物质支撑和服务体系;稳定完善农村基本经营制度;推进城乡经济社会发展一体化。 3．2010年一号文件：从新农村建设单轮驱动转向城镇化与新农村建设双轮驱动 第十二个一号文件，即今年的一号文件，《中共中央、国务院关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》。从对去年12月底在京召开的中央农村工作会议的报道中，已可清晰看出一号文件的思路与主要内容。会议强调的“把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把建设现代农业作为转变经济发展方式的重大任务，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力”。而在这四个“点”中，最大的亮点当然是把城镇化作为农业农村发展的战略着眼点，也就是说自不久前的中央经济工作会议提出放开户籍限制大力发展中小城市及城镇战略之后，这次的农村工作会议把过去我国农业农村工作的单条腿战略：新农村建设，正式变成了“双轮”驱动：城镇化与新农村建设协调推进，并且强调城乡改革联动，资源要素向农村配置，加大统筹城乡发展力度。 四、几点启示 农业问题一直是个老大难问题，农业问题给中国既带来了机遇也是最大的挑战之一，农业问题短期内难以解决，从上述的回顾上有以下几点启示： 1．农村问题什么时候重视了，就能得到较快的发展。 新世纪以来的6次一号文件，的确对近几年的三农问题有很大的影响。尤其是对基层政府有大的导向作用。在目前农业与农村见效普遍比较慢的情况下，农业工作很容易被忽视。通过一号文件的形式，统一全国各级政府的思想，把工作的重点转移到农村工作来，为三农问题的最终解决奠定一个良好的基础。 2．17年没有一号文件的损失需要未来17个一号文件来挽回？ 从1987到2003，整整17个没有一号文件。这期间不能说一点不重视农业，但整体农村问题没有一个总的工作框架，各个具体工作分散在不同的政府部门，显得很分散零乱。况且这期间，特别是上世纪80年代后期至整个90年代，工作重心一直在城市。农村问题一直积累到17年，到了很危险的边缘。所以农村问题如果想有一个大的变化，可能还得10年左右的1号文件，把损失的17年给夺回来。 3．未来的攻艰战还在后面。 如果问题仅仅停留在农村还好办些，问题是农村问题的解决，必须靠城乡统筹来解决。目前已到了触及敏感艰难问题的解决阶段了，那就是如何通过户籍制度解决，减少农村人口，在不危及精神安全的前提下，通过中小城市与城镇的发展，来转移大量的农村人口。该问题的解决，需要协调太多的问题，包括用地、粮食安全、就业、产业发展、社会保障等。处理好了，解决好了，可能会给我国带来三十年的繁荣。处理不好，则有可能带来大的社会不稳定。最少目前可以把已经转移出去的2亿多劳动力的户籍问题先解决掉。
