-
房价回归——2012中国房地产市场走向
房价回归——2012中国房地产市场走向欢迎发表评论02012年01月01日23:05来源：中国经济网 新的一年马上就到，我们应当如何看待明年房地产市场的走向呢？ 我们不妨先回顾一下不久前在深圳举行的第三届中国地产年会。 表现挣扎、纠结的开场舞《命运》或许可以注解当下房地产业面临的境遇。据《南方都市报》的报道，舞者一男一女、一黑一白，恰如当前楼市面临的两组共生的矛盾体：开发商与购房者、商品房与保障房。 在年会上，“正在加快调整”成为论坛嘉宾的统一观点。业内人士都有自知之明，没有人跳出来呼吁ZF“救市”，因为他们知道，这是一种“奢望”。摩根大通中国投资银行董事总经理、主席龚方雄就表示，如果预期2012年的房地产政策环境，那就是房地产调控政策暂没有放松的可能，“继续维持从紧”或许是明年房地产调控的基本态势。 虽然截止到12月29日，今年实施限购令的46个城市中仍有20个左右对来年是否继续限购未作明确表态，部分地方ZF仍有观望、犹豫的心理，但是在“坚持房地产调控不动摇”的大背景下，在民心和舆论面前，没有一个地方敢公开站出来“硬拗”或变动大的政策方向。 在最近召开的某财富论坛上，房地产界具影响力的独立评论人牛刀针对明年房市下过如此结论：房价将跌回2008年的水平。 牛刀认为，房屋的空置率是衡量房价泡沫化程度的关键指标。据国家电网智能化的统计，全国660个城市有6540万套住宅是空的。这间接说明现在这么多的房子，其实很多在炒家的手上。另外，前几年的房地产调控之所以会变成“空调”，是因为地方ZF太依赖土地财政。一旦开征房产税，就可以替代土地出让金成为ZF税收的主要来源，这很可能逼出空置房源涌向市场。 不久前结束的中央经济工作会议公布了明年经济工作的六大目标任务。在“稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐”的政策基调下，明年肯定是实体经济发展的“机遇年”。牢牢把握发展实体经济这一坚实的基础将不仅是应对当前国内外复杂多变的经济形势挑战，提升我国产业竞争力的关键所在，更是推动经济增长的持续动力源(600405,股吧)泉。 显然，“发展实体经济”这一战略部署将贯穿2012年经济工作的主线。四个牢牢把握”，其中之一就是“牢牢把握发展实体经济这一坚实基础”。由此看来，无论是财政政策，还是货币政策的“光环”，是很难落到房地产的头上。 逐步实现房价合理回归，将是明年房地产市场的主基调，各个部门都要围绕这个主基调展开工作，房地产市场上的从业者们也应该看到这个大势。素有“资金避风港”之称的商业地产，从12月起接连遭遇“寒流”，深圳、杭州、上海的多块商业用地出现流拍或以底价成交。冬天来了，2012房地产市场的“寒冬季”有可能更长，房地产业界人士与企业应该有足够的思想准备。 要穿越寒冬，只有让房价合理回归，这或许已经勾勒出明年房地产市场的走向。http://img.hexun.com/home/hx.gif
-
茅于轼：2012中国经济最大风险还是在房地产
来源：搜狐博客首先感谢中国有色峰会对我的邀请，今天我将用一个经济学家的眼光看待当前的经济形势。所有的经济问题中最重要的问题是什么？由于时间关系，我要省去很多内容。首先讲讲经济问题中最重要的是什么问题，我认为还是GDP问题，GDP就是国内生产总值，就是全国人民一年生产的财富总值，这个财富包括我们所有用交换得到的享受，不管你这个交换是拿来买粮食吃还是理发、旅游，都是一样的，它是用钱来表示的。 用什么钱来表示呢？价格，什么价格呢？均衡价格，什么叫做均衡价格呢？就是以这个价格你一定能够买得到，而且如果你有一个货，按照这个价格一定能卖得掉。能买得到，能卖得掉的价格就是均衡价格。在座的诸位做有色金属的买卖，你们赚的钱是不是GDP呢？是GDP，但是按照老的政治经济学的说法，你们赚的钱不是财富的创造，你们是从生产劳动中分了一点钱，所谓生产劳动是有色金属的开采、演练、他们创造的财富。你们做买卖的从他们创造的财富里分到了一点。因此一个国家要财富增加，不是去做买卖，而是去开采冶炼。这个看法是错误的，为什么错误呢？因为你们赚了钱可以买一些东西，超市里好几千种商品都能买。你们赚的钱和做开采冶炼赚的钱是一样的，所以一样的钱，没有区别，所以你们赚的钱就是财富的创造。这一条特别重要，就是一个经济存的钱可以买到一切东西，这个事儿好象不奇怪，但确实是一个经济学里最基本的问题。 你为什么能拿钱来买东西呢？诸位提供给社会的服务是有色金属的买卖，你提供信息、规避风险，在这方面你提供了服务。这种服务跟生产劳动的服务有没有区别呢？没有区别，在财富量上讲是没有区别的。就是你提供的服务为什么可以用来购买面包呢？如果你是个做面包的，你自己生产面包，自己吃面包，知道自己能吃多少就生产多少。但是你提供的是有色金属的买卖，你为什么能吃面包呢？这里最重要的奥妙就是有一个市场，这个市场保证一切商品的供给，用什么办法保证？非常简单，供不应求或供过于求，一切商品，包括我们的有色金属，如果供过于求就会倒掉。因此在这个市场永远买得到，也永远卖得掉。 你在超市可以买到好几千种商品，包不包括粮食？当然包括粮食，因此粮食的安全、粮食的供给靠什么？靠市场，市场是什么？供不应求涨价、供过于求降价，所以你在超市可以买到粮食，有人不放心，说超市能买到粮食了，必须要有耕地的保障，要有18亿亩耕地，没有了耕地，你怎么买得到粮食呢？所以他认为你在超市可以买到粮食的原因是因为国家设了18亿亩耕地的红线，不许减少，所以你能买得到粮食。这个看法对不对呢？你在超市可以买到刷牙的牙膏，你买牙膏靠什么红线呢？超市有好几千种商品吧？是不是每种商品都有一条红线呢？不对，没有那么多红线，只有一条线：供不应求涨价、供过于求降价。因此，只要有市场就不可能有什么粮食危机，什么能源危机，什么水危机都不可能发生。只有金融危机是真的危机，因为金融危机把这个市场给破坏了，我们在50年代末发生了大饥荒，那时的3000多万人为什么饿死？没有市场，不是没有耕地，也不是没有劳动。北朝鲜为什么那么多人饿死？没有市场，破坏市场，大祸来临。这一条太重要了，国际市场、国内市场是绝对不能破坏的，破坏了国际市场以后灾难就来临了，全世界的金融学家要懂得保护市场，很可惜，现在做不到，他们不见得懂得这个，他们保护的是别人的，如果你保护的是别人的，侵犯了市场，灾难就来临了，大难就来临了。 那么财富是怎么创造的呢？财富当然要有物，要有东西，要有粮食，要有矿等等，但是财富创造的根本渠道是通过交换。GDP是怎么来的？就是交换出来的，统计局怎么算GDP？他们是把交换计入到GDP里面去。而且我们说的GDP是指用掉的东西，生产出来的东西不是GDP，要用掉，把它花掉了，这才是GDP。一个东西生产出来放在货架上，那不是GDP，把货架上的东西卖掉才是GDP。所以严格来讲，把GDP叫做国内生产总值不是太恰当，它不光是生产，更重要的是把它用掉。 我举一个例子说明诸位做有色金属交易赚的钱不是靠冶炼和开采，我举这样一个例子：一个农民生产了100斤小麦，他拿这些小麦要磨成面粉才能吃，拿到磨坊去，请磨坊的老板磨成面粉，他拿了10斤小麦给磨坊，背回去90斤面粉，现在我问大家，磨坊得到的10斤小麦是磨坊创造的还是农民创造的？磨坊有没有创造财富？如果他们创造了财富，那么这10斤小麦是不是他创造的呢？你说他创造了财富，10斤小麦明明是农民生产的，他没有生产出小麦来，于是他没创造财富，但他把小麦变成面粉了，给社会服务了，你怎么说他没创造呢？这个问题就使得经济学家想不通，大概有100年也没有找到解决的办法。一直到马克思以后才得到了一个正确的回答：这10斤小麦，从东西来看，从“物”来看确实是农民创造的，但是从财富来看，从价值来看是磨坊老板创造的。怎么证明呢？农民拿回去的90斤面粉，它的价值比100斤小麦的价值高。他没有损失财富，他还得到了财富，从100斤小麦的财富变成90斤面粉的财富，90斤面粉的财富比100斤小麦要高，他没有损失什么。所以模仿得到的10斤小麦是他创造的，不是农民损失的。这个例子跟我们做有色金属交易是一样的，我们做交易赚的钱不是靠有色金属的开采和冶炼，是我们自己创造的财富。我们赚的钱跟任何一个行业赚的钱一模一样，都可以买东西。所以中国改革30年，财富极大地增加，其原因就是大家都赚钱，而不是大家都不去种小麦，都去开采冶炼，是大家都赚钱，钱多了。现在中国什么多？钱多，钱多是什么意思？你买什么都行，什么东西都多。过去我们老是讲生产劳动，不讲劳动的价值，所以就很穷，现在我们换了理论，不用那种过时的理论了。 我们希望GDP越高越好，现在GDP提高的障碍在什么地方？不是生产不出来，而是用不掉，买得少。所以现在我们叫做需求不足，叫做生产能力过剩，生产的能力很强，但是货架上的东西卖不掉。你卖不掉又不能订货，不能订货工厂就不能开工，生产就没有了。所以生产的多少现在取决于消费，取决于用掉，过去的情况是卖方市场，买得很多，生产不出来，现在是相反，全世界大多数国家大多数时间都是需求不足，都是买得不够，不是产不出来。我们的GDP拿来干什么用呢？三个用场：一是消费，我们吃的，穿的，用的，玩的都是GDP；二是投资，比如盖一座大楼，修一条地铁，这不是消费，这是投资，我们生产的GDP被拿来投资了；三是出口，现在我们拿来消费的占多少呢？占47%。投资占到多少？占到49%，出口占4%，消费占47%，投资占49%，这两个加起来是96%，还有一个4%是出口了。我们消费的47%当中老百姓消费的是34%，政府消费的是13%。所以大家想想看，我们大家辛苦了一年，创造了多少财富呢？拿去年来讲，40万亿元人民币，其中我们享受的，我们吃的穿的玩的、美容理发上学医疗一共是多少？1/3,34%。这个数字是非常偏低的，我们创造的财富只享受了1/3，那2/3跑哪儿去了？政府消费了13%。政府的办公用品、出差、公车消费，不包括政府建大楼，政府建的大楼是属于投资。出口的4%不算多，但是我们每年都有一定数额的出口，因此积累起来现在变成了天文数字。现在我们出口在外的东西有多少钱？20万亿。我们一年生产40万亿，现在出口在国外剩下的钱是20万亿，也就是外汇储备，我们的外汇储备是3万多亿美元，相当于20万亿人民币。所以今后我们国家的结构调整要大大提高居民消费，像美国的居民消费差不多要占到70%，而我们只有30%，连他们的一半都不到。他们生产出来的财富大部分是自己享受掉了，我们生产出来的财富只享受了1/3. 我讲讲现在的状况跟改革开放开始的时候相比，人口从9亿增加到了13亿，增加了38%，但是小学生的人数从1.5亿减少到了1个亿，他们长大了就是劳动力。人口增加了这么多，小学生还减少了1/3，这是中国面临的人口大问题。进城打工的农民原来是吃不饱饭的，农村有很多人吃不饱饭，进城打工能吃饱饭，一个月还能拿到几百块钱，他非常满意，再苦再累的活他都肯干，现在不一样了，现在进城打工的人可以得到好的教育，信息非常通畅，国内的事儿国内的事儿他们都知道，因为他们会上网了，不一样了。现在一个人一个月的收入相当于30年前一年的收入，就拿买粮食来讲，现在一个人一个月的收入差不多可以买一年的粮食。政府有老干部打天下、坐天下，现在这些人变了，原来那批人没有了，现在都是硕士、博士和留学回国的知识精英。本来是无产者，现在变成有产者了，我们让他们登记他们的财产他们还不太愿意。早先移民想到外国去多挣点钱，现在移民不是了，到外国是求安全，因为财产、人身比较安全。从前的国企赔钱，赔得财政负担不起，都被卖掉，现在国企赚钱赚得不得了，但是国企赚钱不是靠他们降低成本，主要是靠他们的垄断位置。社会民间也不同，老百姓过去要求的是平反，现在要求的是维权。政府也不一样了，政府那个时候要求拨乱反正、改革开放，现在是维稳。中央集权、领导集权的形势不一样了，我们可以很清楚地看到温家宝和吴邦国他们两个意见不一样，他们说的话不一样，这些都是党内的领导结构和30年前非常不一样了。 这就涉及到虚拟经济和实体经济，中央经济工作提出“要发展实体经济创造财富”，我觉得这个话有问题，他们不承认实体经济和虚拟经济是相关的，诸位赚的钱都不是实体经济，由于中央的这个看法的片面性，中国就变成了一个制造大国，我们是全世界的制造中心，什么衣服、玩具、电子产品在全世界的超级市场都可以看到中国的产品，我们是制造中心，但是我们这个钱挣得很苦啊，人家没有搞制造中心却赚了很多钱，什么原因？他们就是虚拟经济赚的钱，各位做的都是虚拟经济，特别是金融业，我们不懂得金融业是创造财富的，因为金融业就是把数字搞来搞去，这没有财富创造，但是人家金融业赚了好大的钱，他们赚的钱是财富创造吗？当然是，如果不是的话，他们怎么用这些钱买东西啊？财富跟物是两回事，刚才我举的例子已经说明，农民种了100斤小麦，这是劳动生产的小麦，没有错，但是把这些小麦变成面粉，它的价值提高了，重量却减少了，我们要的是价格，不是重量。我再举一个例子，我们知道广东出香蕉，上海出不了香蕉，但是我们上海人也要吃香蕉，所以香蕉在广东吃掉和在上海吃掉是不一样的。同样的香蕉，你拿到上海、拿到北京来吃比在广东吃掉的价值要高。香蕉还是那个香蕉，拿到北京，拿到上海就不一样了，这叫做物尽其用、人尽其才。一个社会怎么发财，怎么创造财富？人尽其才，物尽其用。不光是要有物，更重要的是物要尽其用。换句话说，物可以不尽其用，可以把它用错、用浪费了，经济学研究的是什么？就是研究资源配置，什么意思呢？就是物尽其用，人尽其才。同样的物，我们把它用好了。过去计划经济就知道要生产物，却不知道这个物生产出来怎么用。人也不能够尽其才，我们的知识分子被赶到农村种地，种了十年地，我在农村呆了十年，你怎么能让我尽其才呢？在座的各位没有去种过地，老农种地有长处，你们种地肯定不行。所以财富的创造靠人尽其才、物尽其用。 那么经营业怎么创造财富？经营业就是钱尽其用。钱可以用好，也可以用坏，看你怎么用，把钱用到最有效的地方去，最需要钱的地方去，你把钱给他用，这个金融业就非常好。你把钱借给那些不太需要的，并且赔钱的项目，你把钱给了他。那个非常赚钱的项目得不到钱，这个金融业就是很糟糕的金融业。利息率就表示一个钱的生产率，所以钱要给谁来用呢？给能出得起高利息的人用，利息越高说明生产钱的能力越高。因此就要发展高利贷，什么道理呢？高利贷，利息的最高，说明能够钱尽其用。你把钱给高利贷的人，钱就发挥作用了。你不给他，给那个低利贷的，你的钱就没尽其用了。所以我说要为高利贷平反。但是我也不赞成利息率很高，因为这确实是一种剥削，你享受了现在的高利贷50%，100万一年就可以拿50万的利息，这个太霸道、太不合理了。尽管他钱尽其用了，但是从另一个角度来看不合理。那怎么解决这个问题呢？解决的办法很简单，为什么利息率高？因为很难借到钱，利息率就高了，很容易借到钱，利息率就上来了，怎么叫做容易借到钱？就是增加供给，任何东西都一样，供给增加了，价格就下来了。为什么高利贷少？愿意放高利贷的人少，政府禁止高利贷，不让它有，因此高利贷很少，要借钱就很困难了。所以解决高利贷的办法是大都放高利贷，高利贷就没有了，利息率就上来了。美国为什么没有高利贷？因为大家都在放高利贷。各位都出去放高利贷，高利贷的利息肯定会下来，而且放高利贷也好、在银行拿利息也好，这是财富的创造，这不是财富的转移，不是把别人的钱转移到你这里，你是创造财富的。 财富是怎么生产出来的？财富就是通过交换生产出来的。中国参加世界贸易组织，这个交换扩大到了全世界。其结果是什么？全世界因为中国参加世贸组织都变富了，什么原因？我给大家说个很简单的道理，全世界有70亿人口，要吃25亿吨粮食。每年还增加1个亿，每年人口差不多增加1个亿。这1个亿的人口生出来之后要吃粮食吧？这个粮食请谁去生产呢？是中国生产？还是由美国、苏联生产？应该在一个生产成本最低的地方生产，各个国家生产成本是不一样的，因为自然条件不一样。你怎么知道什么地方生产成本最低呢？通过贸易就知道了，凡是价格低的地方成本就低。因此价格低的地方粮食应该多生产，出口到成本高的地方去。这就是一个例子，怎么使得全世界的财富增加，降低你的生产成本？怎么才能降低呢？拿粮食作例子，粮食生产成本低的地方多生产。我们做有色金属也一样，中国是有色金属的一个出口大国，如果中国不出口有色金属，当然，我们有进口的，比如铜都是进口的，但稀土是我们大量出口的。如果我们不入口，让那些国家去生产稀土，他们的成本就非常高，中国生产稀土的成本就很低，因此中国生产稀土并出口，它们的价格就下降了，财富就是这样创造出来的。所以中国入世十年，全世界得到中国的好处非常非常地大。刚才我说过，全世界的超市里差不多都能看见中国的产品，他们都享受了很便宜的、质量也不错的中国的产品，买到便宜东西了，那就是财富创造嘛。所以交换创造财富，不是等价交换。柯林斯说的等价交换是错的，等价干吗要交换啊？价格不一样才会交换嘛，因为你的东西贵，我出口给你我就赚钱了，因为我这儿的东西便宜。但是这里涉及到一个汇率的问题，就是你生产的成本要用到汇率，我们人民币的汇率压得很低，看起来我们干什么都是成本低的，因为有大量的出口，人家大量出口有他的好处，就是他们买到了便宜的商品，但是也有一个坏处，他们的消费都是在中国生产，在国内生产得少了，国内的就业就会发生问题，国内的就业非常困难。当前美国跟中国主要的矛盾就是就业的矛盾。 金融业扩大了收入，但是配置却不公平，因为金融业是用别人的钱来赚钱的。证监会、银监会、保监会都一样，银行用别人的钱来赚钱，我们大家的存款存在银行，他们用大家的钱去赚钱。证监会我们买股票把钱给了企业，他们用我们的钱去赚钱。保监会用客户的钱，因为他们用别人的钱，所以要有监督，要有证监会、银监会、保监会。其它的行业不需要监督，我用自己的钱，你们干吗监督啊？而且金融业用小钱赚大钱，它的利润是非常高的。各位如果买基金就知道了，亏的话都是你的，赚的跟你分。因此就扩大了贫富差距，拿钱赚钱，穷人没有钱，沾不到光，钱多的人就会更多，扩大了贫富差距。华尔街觉得这么赚钱很不公平，但是有没有解决的办法呢？我想不出来什么解决办法。所以这就会产生公平和效益的矛盾。市场能够有效地生产出财富来，但是产生了收入分配的差距。为了实现公平有各种方法，有的是用革命的办法，把有钱的人的钱没收掉，也有收税的办法，还有做慈善的办法，在民间做慈善也是一种方法，但是公平和效益总归是矛盾的。中国的生产能力非常强，全世界第一，为什么？大家都忙着赚钱。如果没有不公平，如果是全国人民吃大锅饭那就没有生产能力。你们信不信？假定从下个月开始，中央政府决定每个人一个月拿三千块，不管你干什么都一样。中国的生产力马上降低，过一年中国就要出大问题。不光中国这样，美国也一样，美国的生产能力很强，你让他们吃大锅饭，他们马上就完蛋，可见公平是不能绝对公平的，绝对公平要出大事儿。我们试验过，特别是让农民吃大锅饭他们就不想干了，他们就怠工了，粮食就产不出来，全国人民都挨饿。后来改成家庭承包包产到户，马上不就解决问题了？好几十年吃不饱，一下子就吃饱了，现在都吃得营养过剩了，肥胖病，这就是改革了吃大锅饭，吃大锅饭是不行的，必须要有差距。我们要承认，差距是合理的，但是太大的差距是不合理的，要缩小差距。但是缩小到什么算好呢？这个事儿很难说，反正是得有差距，不能没有差距。 革命永远是对的，马克思、恩格斯、查韦斯、卡斯特罗都有大量的追随者，但他们指的是全社会更穷，没有办法使大家变富。大家可能不知道，印度有10亿人口，有2亿“毛派”，走毛泽东路线，这2亿毛派已经几十年了，他们就是穷，所以总是有人支持，有人相信毛泽东，但他们就是穷，几十年解决不了。他们不只是一个政党，他们也有武装的，印度政府派兵去打都打不过。印度的“毛派”是全世界最大的，有2亿人，别的国家只有几千万人口，印度有2亿人，这是不得了的数字啊，他们老是穷，所以老是追求公平，老是摆脱不了。 刚才我讲过，收入分配要有差距，我们真正的问题是什么？是特权问题。我们的要就业率，只注重收入的分配，不注重权力的分配，很少人关注权力的分配。我们在1919年“五四运动”时提出了民主和科学，1966年联合国提出了人权，人权比民主和科学的口号更重要，没有民权的民主和科学是口碑的。我们把民主看作少数服从多数，如果没有人权，少数服从多数是非常可怕的。，你的生命、财产都没有保障了。有人说你是个反动派，就把你给抓了，给打了，财产给没收了，没有人权。所以说反特权比人权的口号又近了一步。所以我觉得中国的问题是人权的问题，不是收入差距，但问题的根不在于收入分配上，在权力的分配上，在特权上。收入差距可以看得见，特权是看不见的，其实特权是问题的根本。什么叫特权？法律管不住他，他不守法你没办法，各地都有人可以不遵守交通规则，我相信全国各地都有，上海也有，北京是最典型的，我就住在钓鱼台旁边，每天都有特权者来来去去，他一来就交通管制，别人都不能走，就他能走，你凭什么就可以违反交通规则？国家垄断行业金融业、石油，连煤矿都想垄断，财经、通讯，3.3万亿美元的外汇，大家知道，我们在外国有3.3万亿的外汇储备，你们在座的诸位能用这个钱吗？那是中国人的钱，但是你们没法用它。特权的人可以用，我们老百姓不能用，很可悲啊。几千年就是个特权社会，皇帝的特权最多，一品官也有特权，一直到九品芝麻官都有特权，老百姓就没有人权了。解放后没有解决特权的问题，反而加剧了特权。领导人是不受法律制约的，你不要说中央政治局委员，就是一个省长、一个市长都不受法律制裁。我们说“双规”是什么意思？这个领导同志有了问题，让他在规定的时间、地点交代问题。也就是说这个人有了问题，法律不能治他，等到“双规”说这个人有了问题，移交法院审判，这个时候法院起作用了，在此之前法院是不起作用的。所以你只要当上共产党的领导干部，你就进了保险箱了，检察院不能起诉你，要“双规”之后才能起诉你，你只要不被“双规”，在保险箱里呆着就没事。所以解决人权不平等才是当务之急。 前面我讲过，粮食也好、能源也好，水也好，都没有危机，只要有市场，关键在于市场。所谓的市场就是价格是自由的、是浮动的，供不应求会涨价，涨价以后供比增加了，需求减少了，就不会供不应求了。可能能源价格很贵，1桶石油100多美元，但这是因为缺才贵，如果东西很缺又不贵，被人随便用，那就很糟糕了。所以一个市场的好处就是能够把稀缺性通过价格告诉全社会，现在什么东西缺，价格很高，大家省着点儿用，这正好就是一个市场的功能。所以所谓的粮食危机、石油危机就是价格贵了，价格贵是应该的嘛，他们东西缺了，当然应该贵了。真正的危机是金融危机，它破坏了市场，一旦市场停止工作，危机就真的要发生了。 那么我们说中国明年的情况是怎样的？我觉得最大的风险还是在于房地产，房地产的风险非常非常大。全国各个大中城市空房都非常多，我看上海的空房也不少。空房多就是危险，这些房子并不是真正地被需要，空在那儿了，不住人了，它们是用来投机的。大家知道，投机赚钱是真正财富的创造，但是变成泡沫就不一样了，泡沫不是财富创造，它具有极大的破坏性的风险。 最后我谈谈中国的未来，我们需要的是什么？经济上进一步私有化，中国改革成功首先不是公有制，而是私有化。我们从百分之百的公有制，现在有一半多的私有制，要使中国经济继续发展还要进一步地私有化。全世界没有一个国家靠着公有制能够成功的，成功的国家都是私有制，中国不可能例外，中国还是要靠私有制来成功。当然，私有制不等于就没有公有的企业，公有企业是可以有一些，但是很少。像美国就干脆没有，美国没有公有企业的，他们最大的公有企业就是邮政局，美国邮政局是公有的，但是美国的邮政局是很糟糕的，美国的老百姓非常反感，想了很多办法，到现在还没有解决问题，还是公有的。其它的美国国防、武器生产都是私有的，我们认为也是不可想象的，美国关犯人的监狱都是私有化的，美国有50个州，有33个州的监狱都是私有化的，监狱包给一个人去干，伙食、卫生、安全政府都不管的，政府给你钱，给它外包了。美国是最典型的，法国和新加坡有很多的国有企业，但肯定是以私有企业为主，不是以公有制为主。要改善政府对企业的服务，从管理型变成服务型，要取消各种价格的控制，取消限购，不能有限购，人民币要国际化，要符合WTO的要求，进一步开放，在政治上要还政于民，让人民的权利得到保障，严格尊重人权，取消特权，保护对外开放，流入世界大潮。这就是我今天的发言，谢谢大家！
-
２０１２房地产市场前瞻
２０１１年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中艰难生长。央行３次加息，６次上调存款准备金率。信贷日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓；据中原地产２０１１年刊，２０１１年全国超过１２０个城市出台了房价调控目标，４６个大中城市出台了“限购令”，１０个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。 “限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。面对２０１２年的房地产市场，我们期待什么？ 总体局势先掌握 ２０１２年，随着宏观经济形势趋于平稳和通胀的回落，房地产市场将迎来怎样的前景？ 中原地产分析师刘渊在接受《第一财经日报》财商采访时表示，２０１２年市场应该是稳中有升，市场依然还会有增长，但这种增长肯定有限。刘渊认为：“２０１２年调控的大环境还将持续，但增长主要取决于两方面因素。从全国看，受到调控影响的主要是发达城市和重点市场，但现在前３０位的城市占全国住宅销售的量也只有３０％左右。市场的主力还是在发展中的二三线城市，占市场７０％。它们没有受到限购政策的影响，而它们的需求迄今为止还保持比较稳定的增长。” ２１世纪不动产中国总部市场部研究总监常智也在接受本报采访时表示，２０１２年政策微调可能性较大，调控主线没变，抑制投机需求的主线不变，但是对于自住首套房贷款和支持可能随着２０１２年信贷流动性的宽松会有相应的调整。 常智认为：“限购根据个别地区市场情况有所放开，比如从５年换到２年或者３年。所以成交量应该会有所回升。一手房则要看区域。” 个人购房还得挑 在市场处于调整阶段的情况下，个人什么时候应该入手买房，选择怎样的房子，也是一个需要考虑的问题。一手房、二手房还是学区房？经济不景气的时候，钱不仅要花在刀刃上，还要花对时机。 刘渊认为，有购房需求的人，房子可以先看起来，至于决定可以边看边做。“个人买房现在可以看，不管是新房还是二手房，买房人从挑选到决定会有两三个月时间。现在市场比较平淡，降价比较多，挑选余地也比较大。市场一旦有政策的微调和成交回升，就是比较好的入手时机。” 刘渊提醒，新房市场价格还是开发商定价，主要关注开发商的报价。二手市场相对挑选余地较大，各个区域都有二手房交易。买家如果觉得未来价格还能下降，可以和中介提出下降１０％或者２０％，让中介去找。这时候买到低价房子的可能性较大，因为相对来说竞争的人较少。反过来市场好的时候，买家多，卖家也可能提价。 针对不同购房者的购房需求，常智认为有几方面的因素需要好好考虑。 常智建议，有意向买二手房的人还是一要对市场保持一定的关注。“二手房业主随时会根据自己的财务状况把房子抛出来，因为他们可能移民或者急需用钱。他们可能把成交价调到挂牌价之下２０％，二手房的折扣可能就有８折。最近我们就有看到这样的情况。新房主要在偏远区域，如果能碰到二手房业主打折，那就是机不可失。” 房贷利率怎么走？ ２０１１年下半年，首套房贷利率提高到１．１倍，银根紧缩给一部分购房者带来了不少困扰，加上央行屡次提息，房贷一族还贷压力越来越大。这种情况在２０１２年是否会得到缓解？ 常智对此的看法偏向乐观，他认为，首套房贷利率很有可能调回基准利率、甚至９折，这取决于银行可贷资金的充足程度。常智解释道：“２０１１年下半年银行首套房利率调到１．１倍，但并不是完全针对房地产调控，也是由于银行自身资金比较紧。随着２０１２年流动资金的放开，可能银行利率也会下降。这也符合ZF鼓励自住、压抑投机的主线。” 此外，刘渊认为，房贷利率决定因素不单在房地产市场，还有从宏观大环境考虑，利率本身对市场的影响不是很明显。 刘渊分析道：“之前房地产市场高度上涨的时候，比如２００４、２００５、２００７年，利率也是一直在高速上涨，但并没有影响消费者的购房热情，反过来市场不太好的时候，也不会因为利率下降大家就开始买房。买房与否，主要取决于大家对未来经济的预期。” 租房租金也会降？ 不同于购房者的挑三拣四、思忖再三，有租房需求的租客对市场的主动性似乎不高，租房从来都是“逆来顺受”，房东和中介说什么价格就是什么价格。这种情况在２０１２年似乎不会改变，但是租客的腰包有望节流。 据２１世纪不动产中国总部的数据，北京市租房租金２０１１年７月份有比较明显上涨，１０月份后保持平稳水平。 常智认为，２０１２年经济面趋向平稳，指标也比较正常。所以２０１２年经济增长速度会比较慢，房租进一步增长的动力是不存在的。常智直言：“２０１２年房租应该是稳中有降，不会升。主要因为房租与经济是紧密相关的，反映的是真实的需求，如果经济速度放缓，个人收入没有提高，对房租的承受力下降，房租也不得不降。” 刘渊认为目前租房租金还在上升。中高端涨得比较慢，低端涨得比较快。“租房成本对于要租房的人来讲是个固定支出，一方面受供求影响另一方面受通胀影响。中高端市场因为投资性买房比重较多，控制得也比较多，所以这块房租的上涨速度一直比较慢，租金涨幅远远赶不上房价涨幅。但是低端市场因为适宜出租的量并不多，特别是在生活、交通比较方便的地区，总供应量是有限的。”刘渊解释道。刘渊所说的低端房源是每套租金３０００元以内的。来源：第一财经日报
-
秦虹：房地产调控的逻辑
从2003年央行出台121号文件算起，针对房地产业的政策调控八年多就没有断过。要理解这其中的逻辑，就必须从整个国民经济发展和社会稳定的大局来思考问题。八年多的调控，大致可分为三个大的阶段，2003年到2008年上半年是第一阶段，关键词是防经济过热；2008年下半年到2010年初是第二阶段，关键词是保经济增长；2010年初至今是第三阶段，关键词是维护社会稳定。防过热也好，保增长也好，维护稳定也好，全国这么多行业，为什么每次宏观调控都是房地产业特别突出，因为房地产业在国民经济中权重最大，影响面最广，对稳定全局的作用也最大。防过热亚洲金融危机之后，从2003年开始，一直持续到2007年，中国经济进入了新一轮增长周期，这五年中国的经济增长出现了“高速度、高效益、低通胀”的良好发展态势，但又始终面临着资源环境压力过大的问题。高增长是靠高投资拉动的，高投资造成了高污染、高消耗，全国油、电、煤、运全面紧张，粗放式发展模式加剧。2003年，CPI虽然涨幅不大，但PPI涨得很快，当时就提出要防止经济过热。2004年国务院开始宏观调控，主基调是“有保有压”。压的是固定资产投资增速高于全国平均速度的那些行业，压信贷占用过多的行业，压外资涌入过猛的行业。就是钢材、水泥、电解铝、房地产四大行业。怎么压？紧银根、紧地根。紧银根、紧地根之后，房地产投资增速从2003年、2004年的30%左右，一下子降到了2005年的20%多，降到了全国固定资产投资平均增速之下。供给收缩，住房需求那几年却正在释放，所以，2005年、2006年、2007年房价连涨三年，越涨越猛。有人认为这恰恰是房地产调控的结果，站在房地产行业的角度讲，的确如此。面对当时房价的上涨，政府也出台了控制房价的政策，但由于房地产行业在“压”的范围内，2005年的两个“国八条”，2006年的“国六条”，没有一条说要增加住房供给，只是说要增加保障房供应、控制拆迁规模、控制二手房的购买、提高房屋交易税费。那时控制房价的主导思路是调结构，而不是增加供给，所以，每一个政策都在强调调结构，调结构到极致，就是2006年6月出台的“90/70政策”，即凡是新建商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。调结构怎么能够控制房价呢？其逻辑是，在开发总面积不增加的情况下，建的户型越小，套数就越多，满足的家庭数量就多，这也是增加供给量。另外，就算单价控制不住，但房子都建成小户型，总价就会降低，有支付能力的家庭就会增多，这也是控制了房价。理论而言，这既能使房地产投资不过快增长，又能多增加供给。但实际上，上有政策，下有对策。且不说有多少城市真正执行了“90/70政策”，就是执行了的，在销售环节也全变样了，两套变一套，三套变一套，最后也没有实现增加小户型供给的政策目标，总供给没有增加，在需求迅速增长的压力下，房价的上涨就不可避免了。从政府的角度看，这一轮调控防止了经济增长由偏快转为过热的危险，虽然局部有得有失，但对房地产的调控确实是服从了国民经济发展的大局。保增长2008年下半年后，宏观经济形势发生了很大变化。中国的GDP增长从2007年二季度的高点13.2%，连续下滑七个季度，到2009年一季度跌至6.1%。财政收入也出现了多年未见的负增长。因此到2008年底，保增长成为中国经济发展全局的首要任务，于是出台了投资规模达4万亿元的一揽子刺激政策。在十大保增长措施中，第一条就是房地产。因为没有一个行业有房地产业这样投资消费双向拉动的特点，只要开工盖房子，上游的建材、水泥、钢材、玻璃几十个行业就被带动起来，房子只要有人进去住，下游的装饰装修、家电家具、橱柜洁具等销售全部带动起来。2008年底第五次降息之后，利率水平已至25年来最低，居民买房还可享受7折到8折的贷款利率优惠，首套房的首付也降到了两成。同时，二手房买卖的印花税取消了，个人所得税取消了，增值税取消了，营业税从五年改成了两年。对开发商，则取消了2004年来的贷款规模控制政策，并出台了可以提供兼并贷款的政策，普通商品房项目的资本金比例也从35%降回到20%。2009年春天之后，房地产市场就开始回暖。但是供给有滞后性，需求却召之即来。2009年，全国商品住房销售面积增速达到了44%，而当年的商品住房竣工面积增速只有6.2%。直到2009年10月，房地产新开工面积增速才由负转正。从当年5月起，房价开始猛涨。房价猛涨和货币发放也有关系，2010年新增贷款超过了10万亿元，再加上银行的理财产品，差不多达到12万亿元的规模，是正常年份的3倍，资产价格上涨不可避免。如果只从房地产行业的角度看问题，这一轮的房价上涨又是政策调控的结果。但是站在整个国民经济发展的角度，这似乎又是没有办法的办法。维护稳定2010年1月，中央开始着手控制房价，当月国务院办公厅发了一个提示风险的文件，但是市场根本视而不见。4月15日，一季度的经济数据出来后，中国经济二次探底的担忧基本不存在了，国务院下发“国十条”，坚决扼制部分城市房地产价格上涨的势头。此时，中国面临的最大问题是社会稳定问题，是在通胀压力下，贫富差距造成的心里积怨加剧问题。社会不满情绪正在酝酿，这种不满情绪又高度集中在房价问题上。所以，“国十条”的核心内容就是增加住房有效供给，控制住宅市场的投资性需求，大力建保障性住房。控制投资性需求的办法是限购，有了两套房的人，就不能再买了；在当地没有一定工作年限，没有纳税证明，没有社保证明的不准再买了。控制投资性需求为什么重要？因为投资者对价格不敏感，只对未来的预期敏感。只要未来预期会涨，无论现在房价多高都会买。所以在投资需求高涨的市场情况下，不控制投资性需求怎么能控制房价？房地产的投资性需求直接推动了家庭财富的两极分化，这造成了很大的社会问题。没有人做实体经济了，只要炒房就行了，原来家庭财富基本相当的两个家庭，仅仅因为买没买房或买房多与少，三五年后财富水平就不在一个等级上了，甚至后者可能永远都无法赶上前者，这种现象是非常危险的。房价虽然不进入CPI统计，但是它会传导到CPI里面去。所以，“国十条”着力强调：第一，地方政府必须对房价上涨负总责；第二，加大土地供应规模，切实有效增加住房供应；第三，差别化信贷和限购等措施控制投资性需求；第四，大力建设保障性住房。什么是合理的房价水平？这没有统一的衡量标准。但有一点我认为应当达成共识：当房价的增长曲线和居民收入的增长曲线越来越接近时，房价的变化方向就是合理的。居民收入与房价的差距，应当是越来越小，而不是越来越大。做到这一点，在不考虑收入下降的情况下，无非三种情况：要么房价不涨收入涨，要么收入不涨房价落，要么收入房价同时涨、但收入涨得更快。外界对“国十条”批评较多的是，控制投资性需求为什么用行政手段不用经济手段？不能说我们一点经济手段没用，第三套房不贷款，大幅度提高第二套房首付和利率，提高五年内二手房转让的税费，今年1月开始试点的房产税等，这都是经济手段。但是要想见效快，行政手段的作用毕竟更大。至于保障性住房，一些人担心：经济增长速度掉下来之后，保障房的政策目标还会不会坚持？这里面的逻辑是，经济增长的目的就是为了民生，保民生的政策本身也能促进经济增长。当初的4万亿元经济刺激计划里，有9000亿元就是用于保障房建设。这一轮房地产调控，又一次服从了经济社会发展的大局，跳出房地产行业从全局来看，这个逻辑就会非常清晰。房企调预期“国十条”下发迄今已近20个月，房地产开发企业对政策的预期也在不断调整，但并非所有开发商都已调整到位。首先，“限购”“限贷”等控制投资性需求的政策不会轻易转向，因为找不到能发挥同等效力的替代政策。其次，对房地产市场影响更大的是以升息和收紧存款准备金率为核心内容的货币政策。但货币政策本来就不是针对房地产的，它是针对CPI的，它的变化是以CPI的变化，以整个宏观经济的变化为基准的。第三，建设保障性住房的目标是不会动摇的。中国的房地产行业是在非常态下发展起来的。十年间市场规模增长了10倍，这不全是企业的本事，而是宏观环境和制度红利给房地产企业创造了机会。第一是住房制度改革，一夜之间创造出了一个大市场。第二是中国经济史上从未有过的连续高增长。过去十年里有六年GDP增速10%以上，只有一年在9%以下。第三，过去十年中有八年货币政策是比较宽松的，货币宽松推动了资产价格上涨。第四，过去十年城镇化的速度是最快的。未来，这样的外部环境不会再有了。过去，开发商习惯了依靠政策调整来获得发展空间，现在他们应当回归到产业发展的自身规律中去：提升产品的品质，提升管理团队的能力，提升服务客户的能力。这方面企业做得远远不够。政策变化创造出的发展机会以后不能说完全没有了，但这种机会是不牢固的。房地产企业应该多跟制造业企业比，看看他们关心的是什么问题。他们关心的是创新能力、研发能力、市场能力、团队建设、产品和服务等，这些才是房地产企业更应该关心的问题。作者：住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹来源：财经网2011年12月22日
-
一再制造地王，拉高房价的央企引发了房地产宏观调控
一个奇异的现象令中外观察家十分困惑：本轮房地产宏观调控的直接原因，可以说源于2010年3月15日，全国“两会”之一的全国人大会议闭幕当天，央企在屡屡制造地王，屡屡受到舆论批评的情况下，无视国民和“两会”的感受，再次在北京一天制造三个地王，惹怒了全国所有痛击高房价的舆论。中央政府即时做出反应。4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，揭开了本轮房地产宏观调控的大幕。调控是现行体制的必然反应。按说，闯祸的是央企。频频在全国各地制造地王，拉高房价的是央企。政府应该检讨：央企为什么不顾中央警告频频制造地王，央企为什么有那么多钱制造地王。从深层次找出体制的原因，找出部分城市房价过快上涨的原因，深化改革，消除不合理体制带来的弊病，才符合正常的逻辑。然而，一年多过去了，调控没有触及深层次不合理经济体制的一根毫毛，反而出现了房地产业国进民退的奇怪现像。近日，一篇标题为《地产业国进民退标普称央企全面超越民企》的文章，引起中外观察家的注意。这篇文章引述标准普尔分析员的意见：在行业的洗牌过程中，“中国房地产业中那些央企，如中海等公司比起民营企业将具备相当的优势。”具体表现在，“该类央企已普遍具有相当大的规模，抗风险能力较强，且背后还有母公司支持，这也有利于这类房企保持财务的灵活性，在如今信贷全面收紧的情况下，该类央企因和中国的银行关系较好，也更易获得贷款。”标准普尔分析员以其专业的视角，发现了房地产开发业的国进民退现像。也委婉地指出了央企能保持财务的灵活性的原因。其实，央企岂止“因和中国的银行关系较好，也更易获得贷款”，很多时候，银行的钱就是淘宝网女包央企的另一个帐户。无论经济政策宽松还是紧缩，央企要多少钱银行给多少钱。有时候，央企不想要，很多银行还通过请客送礼等手段，硬给央企钱。央企的钱永远多得用不完。这也正是2009年下半年和2010年初央企频频制造地王的重要原因。中央政府怎么会连这个问题都没看出来？造成国企特别是央企，在房地产宏观调控的背景下其在房地产市场上反而逆势上扬这样的现象，不是央企的经营管理能力和企业发展战略优于民企。而是政府一系列政策导向的恶果。调控以来，政府提高房地产开发企业的准入门槛，设置更多的行政审批，限贷，限购，限售，甚至于发动舆论攻击，这一切，无不对中小房企特别是房地产开发企业造成重伤。这些政策和措施，一方面，加剧市场供需矛盾，制造市场恐慌。另一方面，迎来了舆论对中小房地产开发企业50%的死亡预期。除了行政审批，银行信贷等各方面国企特别是央企占尽优势外，另一方面，公租房也成为掩护国企向房地产业扩张的烟幕弹。以上海为例，目前成立的七家经营公租房的房地产开发企业，全部为国企。央企也正打着公平面设计租房的旗号，扩张房地产业的份额。削弱以民营为主体的中小房地产开发企业的实力，挤压他们的市场份额，丑化他们的形像，这一切看似互不关联。其实却正是权贵资本扩张势力的系列措施和步骤。正如标准普尔分析员所说：“每一次调控，或者说房地产市场趋紧时，无疑也是一个大房企兼并小房企的时机，而未来，假如到了内地房企因为资金趋紧发生价格战时，那或许将是这些央企兼并中小房企的机会。”当中小房地产开发企业死亡之后，得利的便是是国企，特别是标准普尔分析员列举的央企。有识之士似乎已经看到：民营房地产公司伤痕累累。国有房地产公司取而代之。在被愚之民的一片叫好声中，权贵们露出高傲的微笑。国进民退，尽管有识之士早已敲响警钟，尽管中央政府一再否认存在国进民退的问题，国进民退的现像还是越来越严重地在更多的行业蔓延。中国真是个神奇的国度。一再制造地王，拉高房价的央企引发了房地产宏观调控，然后，它又能在“央企退出房地产业”的呼声高涨的情况下，借着房地产宏观调控的机会扩张以实施垄断的企图。国进民退为什么在改革的呼声和舆论棒喝面前不但没有收敛，反而更见威力？房地产业国进民退意味着什么，将对中国的国民住房乃至政治经济产生什么样的影响？
-
物价上涨预期大幅回落 房地产不再是投资首选
物价上涨预期大幅回落房地产不再是投资首选http://www.sina.com.cn2011年12月23日01:19中国证券报-中证网微博 □本报记者任晓 中国人民银行22日发布的问卷调查结果显示，居民对未来物价上涨预期大幅回落，购房意愿回落近历史低点；过半数银行家认为货币政策将保持在适度水平；企业盈利预期指数连续三个季度回落。 房地产不再是投资首选 《2011年第4季度储户问卷调查报告》显示，房地产投资不再是居民的投资首选，取而代之的是投资“基金、理财产品”，其他依次为“债券投资”和“股票投资”。其中，债券投资已连续6个季度上升。在各类消费中，居民购车意愿为13.9%，处于调查以来较高位。 调查结果显示，居民对房价上涨预期出现大幅回落。对后期房价走势，46.2%的居民预期“基本不变”，超过两成居民预期“下降”，但也有近两成居民预期“上升”，这一比例较上季下降了18.9个百分点。其中，北京与上海两地居民预期房价下降的比重大增，分别达28.5%和26.8%，较上季分别大幅提高14.3和22.8个百分点。未来3个月内有购房意愿的居民占比13.9%，比上季有小幅下降，进一步接近2008年第三季度时的历史低点。央行认为，这一结果表明目前房地产市场观望气氛浓厚，房地产调控成效凸显。 调查还显示，居民当期物价满意指数为16.5%，较上季度和去年同期分别提高1.7和2.7个百分点。68.7%的居民认为物价“高，难以接受”，较上季和去年同期分别回落3.2和5.1个百分点。调查显示，居民对未来物价上涨预期大幅回落，预测下季物价上涨的居民比例为36.8%，较上季度大幅下降12.8个百分点。 在储蓄、投资、消费方面，调查结果显示，在当前物价、利率以及收入水平下，82.4%的城镇居民倾向于储蓄，17.6%的城镇居民倾向于“更多消费”。在各主要投资方式中，偏好“房地产投资”的居民为16.5%，较上季大幅下降7.1个百分点。 过半银行家预期货币政策保持适度 央行《2011年第4季度全国银行家问卷调查报告》显示，第四季度银行家信心指数回升，银行业景气指数稳定，贷款需求指数下降，对下季货币政策，超过半数的银行家预期将保持适度水平。 调查显示，本季度银行家货币政策感受指数(选择货币政策“适度”的银行家占比)为42.7%，较上季上升7个百分点。对下季货币政策，超过半数的银行家预期将保持适度水平，较上季上升13.9个百分点；14.4%的银行家预期“趋松”，较上季提高10.9个百分点；近三成的银行家预期“趋紧”，较上季下降24.8个百分点。 调查显示，银行家宏观经济热度指数继续下降，两年来首次跌入临界值50%以下，为48%。 银行盈利方面，调查显示，第四季度银行业景气指数为85.4%，比上季上升1.1个百分点；银行盈利指数为90.4%，较上季上升0.5个百分点；反映银行竞争力的扩散指数为66.9%，较上季略降0.3个百分点。 企业盈利预期连续三季度回落 央行《2011年第4季度企业家问卷调查综述》显示，第四季度企业贷款满意度预期指数结束了去年以来的下降态势，本季较上季上升0.4个百分点至31.4%。预期下季贷款“适度”的企业家比例为60.3%，比上季度上升1.2个百分点。 调查还显示，企业家宏观经济热度指数延续回落趋势，本季较上季下降6个百分点至41.7%，已连续两个季度位于50%的景气临界值以下。从占比看，认为宏观经济形势“偏冷”的企业家占比为24.8%，较上季度上升6.7个百分点，企业家信心指数为68.4%，较上季度下滑1.8个百分点。 调查显示，四季度企业经营景气指数为67.5%，较上季回落1.8个百分点。企业盈利指数为55.5%，较上季度回落2.1个百分点，延续了前三个季度逐季回落的态势；企业盈利预期指数为56.4%，比上季度下降3个百分点，连续三个季度回落。
-
房地产行业2011年日常报告:两城市公布房产税细则,略低预期
房地产业研究机构：国金证券分析师：曹旭特撰写日期：2011-01-27事件:上海和重庆公布了房产税征收细则,总体而言力度略低于预期。一、是否新老划断上海完全新老划断;重庆仅对存量独栋征收,由于这部分存量房占比在10%之内,所以重庆也基本属于新老划断。二、征收范围上海在确定征收对象时以购买套数为依据,重庆则不但考虑购房套数,还参考所购房产类别。上海对新购第二套房的本地家庭和新购房的外地家庭征收;重庆则除对“三无”人员买第二套住房征收,还对首套购买均价在主城区住宅上两年均价两倍以上的房产征税。三、征收税率在86年出台的房产税暂行条例中规定,房产税按房产原值的70%-90%,乘以1.2%作为年缴税收入。两个城市本次出台的政策所规定税率基本没有超出上述规定。1、重庆采取累进税率,分0.5%、1%、1.2%三级税率,大部分房产适用税率为0.5%,因为规定成交价在去年两年主城区均价3倍以下都按0.5%征收,重庆全市09、10年均价为3653元/平方米,主城区均价会更高,因此成交价10956元以下房产都应按0.5%税率缴纳,大部分房产都会落在此区间。2、上海规定两档税率,为0.4%和0.6%,其中成交价在10年均价2倍以下的房产按0.4%征收,上海去年均价14213元/平方米,也即28426元以下房产适用0.4%税率,由于上海规定计税依据为房产原值的70%,所以实际税率分别为2.8%和4.2%,以成交总价为300万的房产为例,每年需缴纳房产税分别为8400元和12600万元,影响并不明显。四、减免范围两个城市细则都在税收减免方面做出多项规定。重庆对存量独栋住宅的180平米以内部分,以及新购独栋和高端住宅的100平米以内部分免税,但每个家庭只能有一套应税住宅享用免税优惠。上海规定人均60平米以内部分免税,并在置换购房、子女成年购婚房、高端人才购房等方面做出暂免规定,总而言之,免税优惠的范围略超预期。对试点非试点城市影响各不相同房产税出台后增加了投资购房成本,尤其是对高端产品影响程度更大。并且由于规定了减免范围,对存量房加速形成供给有一定促进作用,上海和重庆未来的交易量和成交价都会受到一定负面影响。但两个城市的征收方案基本都属于新老划断,这对于其他未出台政策的城市的成交可能会有暗示作用,也即未出台政策城市可能会选择提前购买以锁定房产持有期间成本,这部分城市成交量反而可能出现上涨。房产税对土地财政的替代作用如何我们以10年的情况为例来说明房产税与土地出让金之间的比例和替代关系。重庆10年住宅销售额为1611亿元,估算其中20%符合征税条件,按0.5%的税率计算,可征税1.61亿,是10年重庆土地购置费用371亿的0.43%,如果未来重庆房地产销售额和土地出让增速为5%,则5年后该比例可提升至1.9%。上海10年住宅销售额为2395亿元,估算其中30%符合征税条件,以0.6%税率计算,则可征税4.31亿元,是10年上海土地购置费用449亿元的1%,如销售额与土地出让金未来年增5%,则5年后该比例可上升至4%。总体而言,房产税对土地财政的替代作用不大。投资策略房产税出台后,除各地方**会公示控制房价目标之外,政策基本出尽。地产股的投资主导因素将由政策面回归至基本面,我们预计本次政策会发生效力,行业基本面开始下滑回归理性,但房价得到控制和回落正是地产股估值水平提升所必需条件,只是我们认为,行业基本面虽下滑但不至于出现明显波动,地产股会有中期投资机会,建议增加配置比例,重点推荐保利地产,金地集团,万科,招商地产,华业地产,冠城大通,首开股份、北京城建。
-
林毅夫：中国须警惕房地产泡沫和收入差距问题
来源：新浪http://news.sina.com.cn/c/2011-01-26/095621877613.shtml世界银行首席经济学家林毅夫在此间说，尽管全球经济复苏根基并不稳固，中国经济的表现仍将“风景这边独好”。他同时指出，中国必须居安思危，尤其要警惕房地产泡沫和收入分配不公。 林毅夫25日晚在北京大学国家发展研究院“朗润思·辩圆桌”会上说，中国国内产业升级空间很大，基础设施特别是环境建设方面欠账多，教育、卫生、医疗领域投资潜力巨大，而且中国**财政状况较好，外汇储备充足，这些都让他对中国经济相当有信心。 “当然，中国经济也必须要居安思危，”林毅夫说。他举例说，一些国家如日本、爱尔兰，在保持二、三十年的强劲经济增长之后却陷入停滞，其背后的共同原因是房地产泡沫破灭，因监管不力，再演变为严重的金融问题。 林毅夫同时指出，中国仍是转型国家，还有不少体制性问题仍未改革到位。他特别提及收入分配差距拉大的问题，认为其与中国经济存在的投资过高、消费偏低、顺差过大等问题均相关。他说，中国经济增长很快，收入分配状况却在恶化，这是体制性问题所致，如金融体系偏好大企业，垄断产业靠占有资源获得巨额利润等。 不过，林毅夫对中国经济前景仍持一贯的乐观态度。他说，中国如能居安思危，解决好体制性问题，不管外界风雨如何，今后一二十年仍可保持8％左右经济增长，为世界作出更大贡献。尤其当前全球经济复苏根基并不牢，确需中国这样的强劲增长来拉动走出谷底。 林毅夫指出，2009年下半年迄今，全球经济处于复苏状态，但这是“谷底回升”，是“统计上的回升”。发达国家目前普遍存在高失业率和产能利用率低的问题，经济增长乏力，复苏根基并不稳固。 他认为，发达国家解决实体经济的上述问题，货币政策作用有限且会连累他国，财政刺激政策更为可取，但也可能导致公共财政赤字增加和**债务危机，这就需要借鉴中国经验，他称之为“超越凯恩斯主义”。 林毅夫解释，面对1997年亚洲金融危机后经济下滑风险，中国实施积极财政政策，主要投向高速公路、港口、电站等基础设施建设，不仅刺激了经济增长成功“保八”，而且解决了经济增长的一系列瓶颈问题；2003年以后，中国出现了10％以上的高增长，而通胀率却低于7％。经济增长带来**收入的增加，公共财政赤字逐渐下降，步入良性循环。 他说，目前全球70％以上的发达国家产能利用率低，且主要存在于制造业和房地产业，因此应进行有助于提高生产率和消除消费瓶颈的基建投资，这样可以增加就业，改善消费预期，提振房地产需求，降低金融部门的呆坏账，逐渐减少财政赤字。 林毅夫指出，发达国家在公路、高铁等基础设施建设方面还有相当大潜力，更重要的是，发展中国家到处是“瓶颈”。如果发展中国家多搞基建，对资本品的需求就会增多，这将缓解发达国家产能过剩和失业问题。对发展中国家而言，基础设施建设直接带来就业，并消除增长的瓶颈制约，未来会有更好的经济表现。 林毅夫表示高兴地看到20国集团首尔峰会达成共识的第一条就是基础设施建设，此后新加坡举行东亚基础设施投资高层会议，承诺用主权基金5000亿美元，支持东亚地区基础设施发展。 “如果世界上多几个类似的基金，全球经济复苏根基才会牢固，”他说。 林毅夫再次呼吁美国等发达国家建立一项新的“马歇尔计划”，以类似于美国在二战后为欧洲提供巨额援助的方式协助重建全球经济，并帮助自己渡过难关。
-
中国房地产出海面临的新挑战
究竟是什么原因让越来越多的房地产开发商在中国赚得“第一桶金”后，布局海外的地产开发？胡润百富榜创始人胡润认为，这与中国的移民潮不无关系。胡润联合中国银行私人银行发布的《2011中国私人财富管理白皮书》显示，14%的中国千万富豪已经有移民打算。在热门的移民国家美国、加拿大和澳大利亚，中国移民一度掀起买房热潮，甚至当地不少媒体认为，中国人的买房人群炒高了当地房价。傲丰投资提供的数据显示，截至今年9月，澳大利亚的房价涨幅达到全球之首。随着中国楼市的调控政策紧缩，海外市场越来越受到投资者的关注。房地产咨询公司世邦魏理仕提供的数据显示，新加坡30%的豪宅被中国人买走。跃升为新加坡豪宅最大的外籍买家。有需求就有市场。海外投资和投资热，是中国房地产商“走出去”的基本动力。但并非所有的海外投资都一帆风顺。在海外扩张的道路上，走过弯路的企业远远大于国际化成功的企业。以几年前的投资热地迪拜为例，在迪拜至今仍有不少的烂尾项目，这其中不乏在当地投资的中国商人的项目。温州籍商人、上海中州集团董事长胡宾曾斥资2800万美元购入世界最大人造海岛群阿联酋迪拜“世界岛”中的“上海岛”。根据计划，中州集团未来两年将投入10多亿元人民币，在“上海岛”建设别墅群，面向全球出售。但如今，美国宇航局的航拍图片显示，号称世界“第八大奇迹”的迪拜世界岛正在下沉，这个著名的人造群岛很可能以被海水淹没的方式结束自己造价不菲的生命。胡宾的巨额投资或将随着世界岛的下沉没入海底。“在全球经济衰退的背景下，很多国家都在走向封闭的贸易保护，在这个背景下走出去是比较困难的，而且是不可控的。”因冰岛项目发展不畅的黄怒波对此颇有怨言。按照冰岛的规定，只有冰岛公民、冰岛实体及居住在欧洲经济区其他国家的个人和合法实体才拥有对冰岛瀑布、地热等资源使用的开发权。不过，把土地卖给欧盟以外的成员也不是不可行，只是需要向内政部申请特别豁免。环境、政策、政治和文化背景的不可控都是中国企业海外开发的瓶颈所在。在很多国家，出于贸易保护，在政策上对外资公司的要求都十分苛刻。即使顺利买地，进入了海外市场，海外的开发模式和中国也有不同。以澳大利亚为例，澳大利亚对开发商的资金投入要求较高，中国企业很难在当地拿到贷款。此外澳大利亚不支持期房销售，因此，开发商难以进行滚动开发。资金的回收时间相对较长。“澳大利亚由于社会养老体系和福利制度非常好，因此买房的家庭非常少，大部分都是租房住。”闫志春告诉记者。此外，为了禁止外来资金抬高房价，不少国家已经出台了相关保护措施。比如新加坡，为了抑制炒房资金，避免价格攀升过快，要求购入首年进行交易的要缴纳16%税金，以后每年递减4%。以上信息由华商物流投资有限公司整理提供。
-
辜胜阻：股市的“病根”在经济 转机在房地产
2012年09月12日09:58来源：新华网原标题[辜胜阻：股市的“病根”在经济转机在房地产(图)]http://photocdn.sohu.com/20120912/Img352942243.jpg保存到相册全国人大常委会委员、民建中央副主席、经济学家辜胜阻接受专访 新华财经北京9月12日电（李孟鹏）近期，新华网联合中国证券报、中证网共同推出“A股呐喊求解中国股市危局，探寻资本市场曙光”大型系列采访报道，全国人大常委会委员、民建中央副主席、经济学家辜胜阻就当前经济形势以及资本市场的热点问题接受了记者专访。辜胜阻表示，中国不缺钱已经成为共识，对于中国资本市场而言，缺的是信心。现在的股市“病”得很重，而治病则要靠监管层采取一系列的措施。“根”在经济，解决根的问题就是要去房地产泡沫化。 实体经济：对中速发展不能反应过度 今年以来，宏观经济面临持续下行的较大压力。国家统计局数据显示，上半年GDP同比增长7.8%，其中一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，这是近三年来我国GDP增速首次“破8”。社会消费品零售总额增速、规模以上工业增加值增速、固定资产投资增速、民间固定资产投资增速、进出口同比增速等多项指标都呈现回落态势。 辜胜阻认为，我国目前的实体经济并不乐观，成本很高，盈利很难，使得大量的企业游离于实体经济之外，大量的中小企业出现“僵尸化生产”。面临的问题主要体现在三个方面：一是企业发展面临“五难”“融资难、用工难、投资难、创新难、盈利难”。同时，产业链、供应链面临着“产能过剩”困扰，资金链面临着“三角债”困扰；二是在实体经济方面，由于成本高升、税费加重和企业利润微薄迫使大量企业放弃实业，用电需求、融资需求和招工需求萎缩。三是在财政收入方面，ZF特别是地方ZF财政收入过快下行，宏观调控房地产的压力越来越大。当前宏观经济最重要的任务是“稳增长”，实现经济“软着陆”，这就需要我们提高对中速经济增长的容忍度与承受力，在中速增长面前，不能反应过度。 投资：地方版七万亿只是“画饼充饥” 在谈到地方版的七万亿时，他认为，地方版的七万亿仅是一种计划与规划，它的资金来源并没有保障。同时，在当前产能过剩的情况下，仅靠财政刺激，只能稳一时，所以综合来看，地方版的七万亿只是“画饼充饥”。 他指出，如果经济要持续发展，还是要通过ZF营造良好的投资环境来鼓励更多的民间投资，尤其是新兴产业、新型能源方面。 进一步指出，在发展的过程中，要严格防止地方ZF在两个方面的博弈。第一是关于放松房地产的调控，第二是再来一次天量的公共投资以及海量的信贷刺激经济。这两个方面固然对于保增长方面有良好的效果，但也会带来大量的后遗症，比如产能过剩、对民营企业投资的挤出以及无效低效投资的现象等等。 经济前瞻：两难中前行 对于今年中国经济下半年的走势，辜胜阻用“两难中前行”概括。他认为这其中包含两层含义：一个含义是中国经济一方面要实现稳增长，另一方面又要严格调控房地产市场，这是第一个“两难”。另外一个含义是扩大投资与产能过剩的“两难”。 对于第一个两难，辜胜阻指出，09年保增长主要是靠房地产，当时楼市和车市被认为是保增长的重要引擎。但现在稳增长，就不能用这种办法，如果继续靠房地产拉动，这无异于饮鸩止渴。 第二个两难，他认为，“十二五期间”提出的战略性新兴产业是这个两难的解决办法，通过新的产业带动培植新的增长期，不能过度依赖房地产维持经济的高速发展。 他进一步指出，我国第二季度GDP增长7.6%，这个数据实际上还是很好的，这是挤出房地产泡沫以及改变对外需过度依赖之后的GDP数据，现在最重要的是如何实现稳增长。 稳增长要靠多种措施，而不是采用老办法。辜胜阻认为，稳增长与保增长不一样，不能靠打强心针式的办法。保增长当时主要靠公共投资，公共投资主要是“铁公机”的投资，即铁路、公路、机场的建设，但带来的后遗症也不容忽视。 他强调，扩大民间投资、减税以改善企业的经营环境、新的刺激消费的方式以及区域经济发展措施等都是稳增长很好的办法。当前的市场环境呈现“东慢西快、东慢中快”的格局，稳增长就是要将中部和西部变成新的增长引擎，尤其是战略型新兴企业以及现代服务业的发展。 市场预判：股市转机在房地产 辜胜阻指出，从宏观角度上讲，股市的问题与房地产市场有关系。随着房地产市场的发展，尤其是楼价的飙涨，造成大量的钱涌向楼市，大城市以及超大城市楼市的泡沫化逐渐形成，这也就挤压了股市的资金规模。 他进一步指出，因为股市与楼市是翘翘板的关系，楼市的去泡沫化将有利于股市的发展。 他认为，中国不缺钱，已经成为共识，但对于中国资本市场而言，缺的是信心。 对于如何提振市场信心，辜胜阻认为，当前存在股市的走势发展貌似与宏观经济脱节的现象。之前宏观经济的发展与房地产市场的发展密切相关，房地产市场甚至成为经济增长重要的“发动机”，但宏观经济的发展并不能过度依赖房地产。 资本市场的信心是一个逐渐提升的过程，最直接的办法就是让股市慢慢地上涨。他进一步解释道，股市信心的恢复一方面寄希望于经济的转型，第二个方面则是恢复股市的本来面目。现在的股市“病”得很重，而治病则要靠监管层采取一系列的措施。“根”在经济，解决根的问题就是要去房地产泡沫化。(来源：新华财经)
