-
2011年上海房地产市场发展研究报告
1.上海宏观经济..............................................................41.12010年上海经济运况.........................................................41.22010年上海房地产资.............................................................81.32010年上海居住环境分析...............................................................101.42011年上海经济预测与...........................................................112.上海房地产场总................................................142.12010年上海房地产场综..............................................................142.2房地产供给状况分析.........................................................................142.3房地产求状况分析............................................................................172.4供求关系.........................................................................................172.5房地产价格.....................................................................................182.6房地产场.............................................................................193.上海分物业场..........................................................263.1上海土地市场.................................................................................263.2上海2010年住宅市场.................................................................334.上海房地产场预测...................................................455．2010年房地产场大记及响...............475.1全国产场宏观....................................................................475.1.1信贷.....................................................................................475.1.2税.....................................................................................505.1.3土地政策.....................................................................................515.1.4住房保障政策.............................................................................525.1.5其他相关.............................................................................535.2上海房地产场宏观调控............................................................535.2.1房产..............................................................................................535.2.2金融.............................................................................................555.3房地产关及响................................................................57附表1：宏观经济数据表.......................................................58附表2：房地产开发经营数据表............................................59
-
CRM案例分析：房地产企业的CRM误区有哪些？
从2000年开始中国房地产市场经过十几年的发展进入了以个人消费为主体的理性消费时代，购房者对房地产企业提出了越来越高的要求，同时各类投诉、纠纷也越来越多，从2001年开始国内各知名的房地产企业纷纷将焦点放在了客户身上，努力提升客户的满意度，同时很多公司都将2002年定位为客户年，如万科地产将2002年定位为“客户微笑年”，华润置地为“客户服务年”，珠江地产提出“以客户服务为中心”才是项目的核心竞争力，不仅首家成立大规模的“客户服务中心”，而且也首次为客户提供了全程服务的理念，从客户的第一次咨询电话一直到办理入住的各个环节，并延续到社区生活的方方面面。 在这样的背景下，本来在信息化建设水平方面比较落后的房地产行业也开始关注CRM，希望通过引入CRM系统来大幅度提升企业的客户服务水平，从2002年开始一些敢于创新的企业已经率先开始了尝试，部分更是投资过百万采用了一些国内CRM厂商的产品，经过半年左右时间的实施，目前大部分项目基本都陷入了进退两难的尴尬处境，一方面已经投入了大量的资金和人力，另一方面CRM系统所带来的效果却无法达到预期的目标，出现这种情况的原因主要是房地产企业在对待CRM系统上出现了以下四个方面的误区： 1、理念超越实际：房地产企业在了解CRM的过程中，公司领导层往往被厂商所介绍的CRM的先进理念所感染，认为引进CRM系统将大大改进公司现有的客户关系管理水平，但却严重忽略了房地产企业内部业务流程和CRM理念的有机结合及在实施过程中可能遇到和面临的各种问题和考验。在这种情况下由于没有经过认真深入的评估就匆忙上CRM系统其结果必然无法令人满意。 2、CRM厂商缺乏房地产行业的经验：由于大部分CRM厂商缺乏对房地产行业的深入理解甚至根本不了解房地产行业的情况，认为卖房子和卖电脑、卖冰箱也差不多，反映在CRM系统功能上则是完全没有体现出房地产行业的特点，大大降低了系统的实际应用效果，使操作人员始终无法从系统的应用中得到真正的帮助，如目前很多大型房地产企业都设立了客户会员组织，如万科地产的万客会等，但CRM系统中却没有专门的功能来处理客户会员组织的管理，这样的CRM系统的应用效果也就可想而知了。 3、房地产企业信息化建设基础薄弱：根据国外实施CRM系统的经验，企业一般都是在已经成功实施企业内部的ERP系统之后才开始实施CRM系统，这样CRM系统在实施过程中就可以充分利用已有的ERP系统的资源为客户提供更加优质的服务，但国内房地产企业由于信息化建设基础比较薄弱，很多企业在基本没有企业内部业务流程管理系统的情况下直接实施CRM系统，使CRM系统严重缺乏公司内部业务管理系统的有效支持，使系统的应用效果打了很大的折扣，如购房人如果需要了解自己房产证的办理情况，而企业没有相应的系统来有效管理这方面的业务，还必须直接找到具体的经办人才能了解到有关情况，这样的效率是很难让客户真正满意的。 4、未有效与现有的IT系统有效集成：如果企业在实施CRM系统之前已经实施了部分ERP系统，如销售管理系统等，则CRM系统应该与已有的系统进行有机集成，以实现CRM和ERP的最大功用，提供一个闭环的客户互动循环。这种集成不仅包括正常的数据同步，还应包括业务流程的集成，这样才能在各系统间维持业务规则的完整性，工作流才能在系统间流动。但如果CRM系统无法和其它应用系统进行有效集成，则会造成企业内部的信息孤岛现象，导致CRM系统无法有效整合其它内部系统的资源来为客户提供更加快捷优质的服务，大大降低CRM系统的实际作用。 CRM案例房地产企业在选择CRM系统时如果能够有效处理好上述的各类情况，我们相信这样的CRM系统一定能够为房地产企业提高客户满意度、提升企业的品牌形象、增强企业核心竞争力起到重要的推动作用。
-
房地产行业2011年日常报告:政策如期而至
房地产业研究机构：国金证券分析师：曹旭特撰写日期：2011-01-26事件:国务院26日召开常务工作会议,部署进一步做好房地产市场调控工作,出台了八条具体内容,政策出台的时点符合预期,我们在1.18日《政策预期再现》和1.24日《政策呼之欲出》两篇报告中都提示近期将出台调控政策。本次政策的实质内容我们认为有四个方面:一、要求各地方**在一季度向社会公布本地区新房价格控制目标为实现这一目标,地方**可能会对高端产品的供给节奏和价格采取更多行政手段干预,打乱开发商的推盘计划和定价策略。二、强调税收征收1、对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,而之前是对不足五年交易的普通住房按差额部分征收。2、重申“严格执行个人转让房地产所得税征收政策”。之前市场普遍关心二手房交易是否会严格按照差额的20%征收个人所得税,本次《通知》对此没有做出明确表述,只是再次强调严格征收。目前的实际执行情况是卖房者可以选择按房价款的1%或按差额的20%缴纳个人所得税,为少缴税款一般都会选择前者。我们认为短期内按照差额征收仍比较困难,因为按照差额征收需要买房者提供原始购房发票,但卖房者为避税,往往不主动提供原始购房成本资料,而短期内由**部门出具评估结果以确定原始购房成本是比较困难的,除非**明确提高按房价款总额征收方式的缴纳比率,但本次通知没有做出具体规定,所以预计短期内仍会延续按照成交价1%的征收方式。三、差别化信贷利率1、本次规定二套房首付比例由50%上调至60%,最低利率水平维持在基准利率1.1倍不变,一定程度削弱改善需求购买力。2、并没有提出取消首次购房85折利率优惠。对购房者实行利率优惠的初衷和历史背景是为刺激当时行业的发展,但目前其实已无必要,但由于首次购房毕竟不属于打击和抑制的对象,直接取消可能面临一定舆论压力,所以未来可能采取在实际操作层面执行但不发文的方式,也即“只做不说”。四、新购令升级除继续执行原有限购政策外,拥有两套房的本地居民和有一套房的非本地居民,以及不能提供纳税和社保证明的非本地居民,暂不能新购商品房,并且执行上述城市的范围包括各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,也即热点城市基本全部包涵在内。这条政策超出预期,用升级的行政手段再次强制抑制需求。可能后续出台的政策我们认为各地方**可能会在近期出台相关文件以细化本次《通知》内容,并且上海和重庆的已酝酿多时的房产税细则也有可能在近期公布,所以除加息外,短期内政策基本出尽。投资建议我们多次提示春节前出台政策是**的明智之举,因为前瞻性出台政策能够消除节后房价上涨预期,削弱房价反弹压力,更有利于行业的平稳发展,也有利于政策预期的稳定和地产股估值水平的回升。我们预计本次政策会取得效果,并且由于目前我国存量货币的过剩和购房者并不悲观的市场预期存在,行业基本面虽会出现下滑但不至于出现明显波动,建议买入保利地产,金地集团,万科,招商地产,华业地产,冠城大通,首开股份、北京城建。
-
[转]政-治-局：坚持房地产调控政策不动摇 促进房价合理回归
中-共-中-央-政-治-局召开会议分析研究2012年经济工作中-共-中-央-总-书-记-胡-锦-涛主持会议新华网北京12月9日电中-共-中-央-政-治-局12月9日召开会议，分析研究明年经济工作。中-共-中-央-总-书-记-胡-锦-涛主持会议。会议认为，今年以来，面对复杂多变的国际政治经济环境和国内经济运行的新情况新变化，党-中-央、国-务-院审时度势、科学决策，各地区各部门按照中-央部署，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，有针对性地解决突出矛盾和问题，国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，呈现增长较快、物价趋稳、效益较好、民生改善的良好态势，实现了“十二五”时期经济社会发展良好开局。会议指出，当前我国发展仍处于重要战略机遇期，具备不少有利条件，但经济平稳运行仍面临不少突出矛盾和问题。全-党-全-国要增强忧患意识和风险意识，做好应对各种困难和挑战的思想和工作准备。会议强调，明年是实施“十二五”规划承上启下的重要一年。做好明年经济工作，对巩固经济社会发展良好势头、为党的十八大召开创造良好环境具有十分重要的意义。要全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中、五中、六中全会精神，以邓-小-平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定，以经济社会发展的优异成绩迎接党的十八大胜利召开。会议提出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调，解决经济运行中的突出矛盾，提高发展质量和效益。要着力扩大内需特别是消费需求，完善促进消费的政策，努力提高居民消费能力，增加中低收入者收入；进一步优化投资结构，保障在建续建项目建设，有序推进“十二五”规划确定的重大项目，加强对企业投资的引导和规范。要进一步夯实农业基础，完善强农惠农富农政策，加大“三农”投入，健全农业科技创新机制，加强农田水利建设，促进农业稳产增产，不断提高粮食等农产品保障能力。要努力保持物价总水平基本稳定，增强市场调控能力，落实好“米袋子”省-长负责制和“菜篮子”市-长负责制，搞好重要商品产运销衔接，切实降低流通成本。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。要大力推进产业结构调整和区域协调发展，积极培育和发展战略性新兴产业，推动传统产业优化升级，加快服务业特别是现代服务业发展，改善中小企业发展环境；深入实施区域发展总体战略，加大对革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区发展的支持，引导中西部地区有序承接产业转移，推进实施主体功能区规划。要认真落实“十二五”节能减排综合性工作方案，完善评价考核机制和奖惩制度，加强重点领域节能减排，继续做好应对气候变化有关工作。要促进对外经济稳步发展，推动出口结构升级，积极扩大进口，引导外资更多投向高端制造、节能环保等领域，加快沿边和内陆地区开放步伐，支持企业“走出去”，深化国际经济合作。要扎实推进重点领域和关键环节改革，深化财税、金融、资源性产品价格改革，完善促进民间投资体制，深入推进国有企业改革和农村领域改革，做好综合配套改革试点工作。要加强以改善民生为重点的各项社会建设，加快教育事业改革发展，坚持就业优先战略，健全社会保障体系，安置好困难群体和受灾群众生产生活，深化医药卫生体制改革，扎实推进保障性安居工程建设，创新社会管理和服务，切实抓好安全生产，维护社会和谐稳定。
-
房地产行业2011年1月第4周周报:成交与前一周持平,板块走势呈“震荡”
房地产业研究机构：浙商证券分析师：戴方撰写日期：2011-01-24投资要点:区域房地产成交行情概述长三角区域:上周杭州是区域内重点跟踪城市中商品房成交环比涨幅最大的城市,其成交面积为18.46万平方米,环比上升了20.07%;同期苏州和宁波商品房成交小幅上升,成交面积为14.62万平方米和13.90万平方米,环比升幅分别为5.00%和5.93%;此外,上海和南京的商品房成交较前一周小幅回落,成交面积分别为50.80万平方米和17.86万平方米,环比降幅分别为4.36%和3.73%。珠三角区域:上周深圳一手房成交环比继续大幅飙升,成交面积为15.85万平方米,环比大幅上升了82.88%;同期,东莞商品房销售则出现了明显的回调态势,成交面积13.64万平方米,环比下降了18.64%。环渤海区域:上周北京商品房成交环比继续上升,天津商品房成交则环比小幅反弹。其中北京期房网上签约面积为38.76万平方米,环比继续上升了12.60%;同期天津商品房销售面积为27.01万平方米,环比小幅反弹了6.97%。其他区域:从成交面积角度看,区域内重点跟踪城市上周商品房成交集体回调。重庆、成都、武汉、长沙、福州和厦门的成交面积分别为34.50万平方米、18.41万平方米、36.65万平方米、25.03万平方米、3.60万平方米和6.37万平方米,环比分别下滑了10.68%、8.71%、5.37%、2.55%、6.82%和11.98%。我们的观点1月15日-1月21日,我们跟踪的15个重点城市的总成交套数和成交面积分别为33378套和335.48万平方米,成交套数环比微幅下降了0.06%,成交面积环比微幅上升了0.59%,成交与前一周基本持平,符合我们在上周周报中“持续反弹的可能性不大”的基本观点。节后以来,陆续有郑州、太原、武汉、昆明和济南等二、三线城市实施了“限购令”,显示“限购令”这种行政干预性的调控政策有进一步扩展的趋势,对于未来商品房成交带来负面影响,使得商品房成交的反弹压力进一步增加。与此同时,房产税试点消息的传播与发酵,使得那些除上海、重庆城市外潜在试点城市的商品房成交出现了短期冲刺现象,例如深圳,近2周商品房成较周均升幅100%以上,如此进一步给个别城市的商品成交带来波动。从市场表现看,上周房地产板块基本呈震荡下挫的态势,周跌幅为5.88%,跑输沪深300指数2.38个百分点,振幅表现比我们预期来得更加剧烈;我们预计本周板块走势将维持“震荡”格局,其中震荡上行的可能性较大,源于超跌反弹。
-
叶檀：2012年房地产业正式入冬
2012年房地产业正式入冬2011-12-10南方人物周刊12月9日的zhongyang政治局会议，为明年经济工作定下基调，经济以稳为主，货币政策不变，财政政策积极，以免投资增速下滑。明年是稳定年，改革年，战略新兴产业继续培育年。众所关注的房地产调控，业已一锤定音。对于房价回到合理水平的楼市调控目标，明年中央依然会坚定不移地坚持。今年是房地产行业的秋天，明年正式入冬。在巨大的转型压力下，明年调控政策不会放松。房地产调控政策收效。根据人民银行调查统计司近日撰写《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》，印证了房价拐点初现端倪的结论。根据中国指数研究院，全国房地产均价环比三个月下降，作为先行指标，房地产成交量从今年二季度开始下滑。虽然金融机构担心恐慌性抛售引发连锁反映，但明年房地产调控不可能放松。房地产调控虽然已经收到效果，但市场仍然处于观望期。广义货币发行量处于82万亿的高位，大量坐拥现金的人在投资市场四顾茫然，在等待机会入市抄底。一旦楼市调控政策放松，在货币的巨大刺激下，房地产很有可能出现报复性反弹。如此一来，房地产调控就会成为大笑话，以后谁也没脸再提。因此，并不奇怪，临近年底，从温家宝总理到李克强副总理，仍然在强调房地产宏观调控不放松。就房地产开发企业而言，目前还没有进入严冬。由于前两年丰收，今年交易量下降但可以通过存粮解决饥荒。投资者关注房地产企业资产负债率，该数据显示房地产企业情况恶化。Wind资讯统计数据显示，截至三季度末，A股房地产行业上市公司平均资产负债率为63%，其中15家公司的负债高于80%，高资产负债率特征尤为明显。除少数龙头企业外，大部分房地产行业上市公司特别是中小型公司的经营性现金流缺口急剧膨胀至647亿元，约7成公司的经营性现金流告负。存货数据进一步恶化，房地产行业存货总量继续增长，预计目前存货量已超过1万亿。但上述数据并不全面，忽略了大型开发企业的预收款。从三季报情况看，招商地产3季度公司尚有预收款141亿元，业绩锁定性好。公司今年以较低成本5409元/平米扩充土地储备106万平；保利今年1到10月实现销售金额627亿元，3季末尚有795亿元预收款，锁定今明两年业绩；保持稳健的万科1到10月实现销售金额1081亿元，后续尚有430亿货量，预计全年实现1300亿销售规模。3季末预收款1228亿元，1208万平约1380亿元已售尚未结算的资源，锁定了2011年和2012年的业绩。按照国金证券的数据，今年1到10月总体资金来源与投资额比值为1.37，没有达到历史最差的1.25水平。按照全年行业资金支出合计需74825亿元，如果全年资金来源增速降至12%，或自筹等资金来源保持合理增长而银行贷款与定金预收款合计增速降至8%，则全年房地产资金盈余占支出比重降至9.9%，接近08年最差水平，但从总体数据来看，还没有达到2008年的最差水平。对于房地产企业而言，2011年下半年开始入秋，但稳健的、成本较低且产品线较为丰富的大型房地产企业，还能够顶过秋天。2012年房地产市场将正式入冬。随着政策的打压，投资者继续观望，成交量进一步萎缩，需求下降带动上游投资下降。房地产企业随之进入观望状态，在投资方面会非常谨慎：无论是拿地还是开工，开发商都会在全国范围内再三比较，避开政策较为严厉的大型城市、拿地成本高的城市以及限购的城市，这些城市的土地收入与房地产投资、税收将进一步下行。一旦实体经济下行，基建投资无法弥补房地产投资窟窿，地方财政风险就会浮出水面。如鄂尔多斯或出口主导的制造业城市，经济结构转型较为成功的城市才有可能度过难关，而对一些依靠土地财政、经济转型缓慢的城市，2012年会是非常难过、不堪回首的一年。越来越多的房地产企业衣食不再富足。由于房地产销量进一步下降，导致房地产企业加速分化。今年托上半年房地产销量的福，可以维持全年业绩，2012年冰山融化无法容身。2011年下半年房地产成交量环比大幅下降，导致房地产企业明年能够确认的收入下降，自有资金下降，融资渠道收窄、融资成本上升就会成为卡住房地产企业脖子的两把大箝子，房地产企业的投资意愿也就更低，由此形成紧缩循环。什么企业能够度过严冬？首先是产品线丰富、在全国布局的房地产企业；其次是以价换量、注重资金周转率的房地产企业。而那些逆势而为的企业，以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢，都有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。并购大宴业已开张，洗牌吧，还等什么呢。注：此文感谢任志强先生。不能掠美。夜幕初降，在无锡惠山脚下古镇。古街新修，用了旧的砖瓦，青砖上有民国、文革等各个历史时期印迹。搬来祠堂，集于一街。妙的是，街上没有一人。狭窄的古建筑，白墙黑瓦，沉寂的傍晚。进入修建了大半的房舍第二进，下有流水，水中有数条细鱼，活泼游动。登上木制楼梯，遥看山顶塔正好点灯，明晃晃的白。本想买些大阿福，不是圆滚滚的那种有形态毕肖的动态佳作，吹拉弹唱、孩子放鞭炮，可惜没庙会，店铺关张。公园大门紧锁，天下第二泉的淙淙声，只能想像。晚到广州，几句话，若合符契。周末到了，祝各位有个愉快的周末。
-
【浙商证券】房地产行业2011年1月第4周周报：成交与前一周持平，板块走势呈“震荡”
共16页，2011年1月24日正文目录1.重点跟踪城市房地产成交概况..........................................................................................................................42.长三角区域房地产成交行情.............................................................................................................................52.1.上海房地产成交行情....................................................................................................................................52.2.南京房地产成交行情....................................................................................................................................52.3.杭州房地产成交行情....................................................................................................................................62.4.苏州房地产成交行情....................................................................................................................................72.5.宁波房地产成交行情....................................................................................................................................73.珠三角区域房地产成交行情.............................................................................................................................83.1.深圳房地产成交行情....................................................................................................................................83.2.东莞房地产成交行情....................................................................................................................................94.环渤海区域房地产成交行情.............................................................................................................................94.1.北京房地产成交行情....................................................................................................................................94.2.天津房地产成交行情..................................................................................................................................105.其他区域房地产成交行情...............................................................................................................................115.1.重庆房地产成交行情..................................................................................................................................115.2.成都房地产成交行情..................................................................................................................................115.3.武汉房地产成交行情..................................................................................................................................125.4.长沙房地产交易行情..................................................................................................................................135.5.福州房地产成交行情..................................................................................................................................135.6.厦门房地产成交行情..................................................................................................................................14
-
2012年房地产业正式入冬
12月9日的中央政治局会议，为明年经济工作定下基调，经济以稳为主，货币政策不变，财政政策积极，以免投资增速下滑。明年是稳定年，改革年，战略新兴产业继续培育年。众所关注的房地产调控，业已一锤定音。对于房价回到合理水平的楼市调控目标，明年中央依然会坚定不移地坚持。今年是房地产行业的秋天，明年正式入冬。在巨大的转型压力下，明年调控政策不会放松。房地产调控政策收效。根据人民银行调查统计司近日撰写《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》，印证了房价拐点初现端倪的结论。根据中国指数研究院，全国房地产均价环比三个月下降，作为先行指标，房地产成交量从今年二季度开始下滑。虽然金融机构担心恐慌性抛售引发连锁反映，但明年房地产调控不可能放松。房地产调控虽然已经收到效果，但市场仍然处于观望期。广义货币发行量处于82万亿的高位，大量坐拥现金的人在投资市场四顾茫然，在等待机会入市抄底。一旦楼市调控政策放松，在货币的巨大刺激下，房地产很有可能出现报复性反弹。如此一来，房地产调控就会成为大笑话，以后谁也没脸再提。因此，并不奇怪，临近年底，从温家宝总理到李克强副总理，仍然在强调房地产宏观调控不放松。就房地产开发企业而言，目前还没有进入严冬。由于前两年丰收，今年交易量下降但可以通过存粮解决饥荒。投资者关注房地产企业资产负债率，该数据显示房地产企业情况恶化。Wind资讯统计数据显示，截至三季度末，A股房地产行业上市公司平均资产负债率为63%，其中15家公司的负债高于80%，高资产负债率特征尤为明显。除少数龙头企业外，大部分房地产行业上市公司特别是中小型公司的经营性现金流缺口急剧膨胀至647亿元，约7成公司的经营性现金流告负。存货数据进一步恶化，房地产行业存货总量继续增长，预计目前存货量已超过1万亿。但上述数据并不全面，忽略了大型开发企业的预收款。从三季报情况看，招商地产3季度公司尚有预收款141亿元，业绩锁定性好。公司今年以较低成本5409元/平米扩充土地储备106万平；保利今年1到10月实现销售金额627亿元，3季末尚有795亿元预收款，锁定今明两年业绩；保持稳健的万科1到10月实现销售金额1081亿元，后续尚有430亿货量，预计全年实现1300亿销售规模。3季末预收款1228亿元，1208万平约1380亿元已售尚未结算的资源，锁定了2011年和2012年的业绩。按照国金证券的数据，今年1到10月总体资金来源与投资额比值为1.37，没有达到历史最差的1.25水平。按照全年行业资金支出合计需74825亿元，如果全年资金来源增速降至12%，或自筹等资金来源保持合理增长而银行贷款与定金预收款合计增速降至8%，则全年房地产资金盈余占支出比重降至9.9%，接近08年最差水平，但从总体数据来看，还没有达到2008年的最差水平。对于房地产企业而言，2011年下半年开始入秋，但稳健的、成本较低且产品线较为丰富的大型房地产企业，还能够顶过秋天。2012年房地产市场将正式入冬。随着政策的打压，投资者继续观望，成交量进一步萎缩，需求下降带动上游投资下降。房地产企业随之进入观望状态，在投资方面会非常谨慎：无论是拿地还是开工，开发商都会在全国范围内再三比较，避开政策较为严厉的大型城市、拿地成本高的城市以及限购的城市，这些城市的土地收入与房地产投资、税收将进一步下行。一旦实体经济下行，基建投资无法弥补房地产投资窟窿，地方财政风险就会浮出水面。如鄂尔多斯或出口主导的制造业城市，经济结构转型较为成功的城市才有可能度过难关，而对一些依靠土地财政、经济转型缓慢的城市，2012年会是非常难过、不堪回首的一年。越来越多的房地产企业衣食不再富足。由于房地产销量进一步下降，导致房地产企业加速分化。今年托上半年房地产销量的福，可以维持全年业绩，2012年冰山融化无法容身。2011年下半年房地产成交量环比大幅下降，导致房地产企业明年能够确认的收入下降，自有资金下降，融资渠道收窄、融资成本上升就会成为卡住房地产企业脖子的两把大箝子，房地产企业的投资意愿也就更低，由此形成紧缩循环。什么企业能够度过严冬？首先是产品线丰富、在全国布局的房地产企业；其次是以价换量、注重资金周转率的房地产企业。而那些逆势而为的企业，以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢，都有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。并购大宴业已开张，洗牌吧，还等什么呢。注：此文感谢任志强先生
-
房地产行业:超预期看淡近期市场,建议波段操作
房地产业研究机构：湘财证券分析师：刘飞烨撰写日期：2011-01-27政策出台时间点符合我们预期。从二十天前至今,我们多次提示短期风险。主要的时间点判断理由是:(1)房地产市场价格虽无明确上升趋势,但成交量已经预示价格上升是大概率事件。在929新政后,我们就将政策出台时间点提前至“价格走平,成交量提升”的时间点上。本次在1月6日开始提示短期风险的根本时间点把握也源于房地产市场成交量回升,价格初现向上趋势苗头以及市场部分企业异动等现象的判断。(2)政策选择春节前出台,保证了政策对社会冲击成本不大。由于开发商在春节前的销售基本处于停滞状态,因此政策变动对于短期内限贷和限购等政策覆盖的购房人群的影响较少,不会造成已经购房但由于首付提升而不能够支付房款或无购房资格无法登记等而引发交易纠纷,对社会冲击小。(3)从突然性看,在市场对房产税政策预期较明确的阶段,突然出台房产税外的政策出乎大多数人的预料。但和我们一贯的观点一致:“虽然房产税一定会出,但房产税不出比出的效果好”和“政策框架已定,但也会有新切入点的政策出台”。第一条:“进一步落实地方**责任。地方**要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民**要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。”各地方**将被要求落实价格管制,直接影响社会对于房价预期。由于目标明确公布,因此我们认为价格制定目标高于预期的可能性较低。而如果主要城市房价在行政命令下能够稳定,将对房地产市场有正面作用。但我们认为:从长期看,该政策的执行难度较大,同时非市场化行为的负面作用较大。第二条:“加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。”保障性住房政策更加灵活和宽泛,我们调升对于保障性住房可能实现程度的预期,这将利好房地产产业链相关行业,特别是建材行业和家电行业,我们认为在保障性住房政策得到良好执行的背景下,这些行业应该不会受房地产政策的过大影响。第三条:“调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。
-
房地产行业研究周报:政策呼之欲出
房地产业研究机构：国金证券分析师：曹旭特撰写日期：2011-01-24新房成交情况北京、深圳上涨幅度较大,上海微降。北京成交30万平方米,环比上升72%;上海成交40.5万平方米,环比下降8%;深圳成交13.3万平方米,环比上升20%。三市去化周期分别为6.5、2.4和5.1个月。本周重点监测的二、三线城市有15个环比上升,占比60%。成交量上升幅度最大的是昆明、温州和包头,幅度分别为88%、86%和57%。成交量下降幅度居前的城市是东莞、武汉、扬州和哈尔滨,幅度分别为-31%、-27%、25%和-23%。二手房成交情况北京成交53万平米,环比上升5%;天津成交12.6万平米,环比上升17%;深圳成交28.2万平米,环比上升12%;杭州成交4.6万平米,环比下降22%。均价方面,深圳上升4%,天津与上周持平,杭州下降2%。土地市场北京本周无推出,无成交;上海推出11宗73万平米,成交5宗24.8万平米;深圳无推出,成交3宗1万平米。二三线城市中成都和天津推出量最高,分别推出18宗91.1万平米和5宗67.3万平米;成交方面,成都和沈阳最为活跃,分别成交16宗82.3万平米和5宗32万平米。政策呼之欲出限购范围扩大。新年以来,郑州、太原、武汉、昆明、济南和南昌也出台限购令。我们认为,限购令的范围的扩大仅是拉开新一轮调控政策序幕,由于房价上涨压力尤其是春节后反弹压力较大,预计国家会继续出台新一轮政策来化解。我们认为未来可能出台的实质政策有三点:一是上海和重庆房产税细则的公布;二是严格征收交易环节税赋以抑制投资购房;三是提高首套购房利率由八五折至基准。投资策略建议增加地产股配置。如果目前不出台调控政策,我们预计春节后房价将出现一轮上涨,这对地产股的表现将较为不利,因为地产股的估值水平有可能由于严厉调控预期的强化而下降。如果春节前出台政策,有利于抑制房价上涨预,而前期地产股股价经历的调整一定程度反映了政策预期,在实际政策出台后,预计市场反映会比较积极。政策的出台要有前瞻性才会体现出更强的效力,例如九月底出台的第二轮调控政策确实抑制了十月份的传统购房旺季房价上涨势头,所以春节前出台政策是**的明智之举,而政策出台越早越有利地产股的市场表现。建议增加地产股配置。推荐保利地产,金地集团,万科,招商地产,华业地产,冠城大通,北京城建,首开股份。
