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中国房地产宏观调控的纠结与政策走向 （转）
中国房地产宏观调控的纠结与政策走向中国政府如何来平衡当前房地产宏观调控的利益纠结，不仅决定了政府房地产宏观调控政策走向，也决定未来房地产市场发展方向。面对当前错综复杂的经济形势，如何在“保增长”与“抗通胀”之间寻求平衡，是2011年中央工作会议的重心。而中国房地产市场的问题，尽管中央政治局对此有了明确表态，即让中国房价回归合理水平，但是房地产市场的纠结仍然是不容易理清这种平衡的头绪。可以说，中国房地产宏观调控已经一年多了，政府心中最大经济发展障碍或未来中国经济能否良性运行的关键所在，中国房地产泡沫也正在逐渐挤出，从而使得房地产市场预期已经开始出现重大的转变。http://media.bwchinese.com/pic/fm1215.jpg不过，在这样房地产重大转折时期，不仅世界经济面临衰退的风险没有减弱，而且中国经济增长放缓也陆续有来，随之外汇占款出现负增长、人民币升值开始出现逆转、PMI在50以下及CPI开始逐月回落等，特别是11月30日股市的大跌及世界6大央行联手救市，央行也3年来第一次下降存款准备金率。随着准备存款金率下降，又唤起了房地产开发商及地方政府关于中国房地产宏观调控政策，这将如2008年逆转的希望，甚至于有人说，随着存款准备金率进一步下调，中央政府又开始救房地产了。不过，房地产市场高兴不到一个星期，住建部透出口吻，对年底将要到期的各地的住房“限购令”将继续执行。特别是李克强副总理接连的谈话中都表示中国房地产宏观调控政策不会改变，政府对房地产宏观调控的态度十分坚决，再加政治局公布中对房地产调控的表态，基本上打破了房地产开发商及地方政府房地产宏观调控政策逆转的梦想。不过，无论中央政府对当前房地产宏观调控态度如何坚决，但由房地产引发的许多利益问题不能说是很纠结。比如现有的数据表示，前11个月，中国內地130个主要城市土地市场总土地出让金额为1.18万亿元，与2010年同期相比減少了5200亿，減少了30%。如果计算全国所有城市，今年地方政府的土地财政將可能減少上万亿元。在这样的情况下，各地方政府实际上已经成为中央房地产宏观调控最大的阻力。从最近各地方政府不断地出台灰色房地产托市政策就可见一斑。因此，就房地产宏观调控，中央政府与地方政府的政策博弈不可避免。同时，无论是中央政府还是地方政府，对房地产宏观调控可能产生的较大影响或严重影响GDP的增长心结还没有解开。也就是说，无论是政府还是学界，对于巨大的房地产泡沫，其严重的危害性已经为大家所共识。因此，对房地产宏观调控决心，中央政府是坚决的。但是，由于房地产对其他产业关联紧密性，在当前全球经济面临严重的不确定性的情况下，中国经济也出现增长放缓，如果对房地产宏观调控力度过大，是否会引发中国经济硬着陆或衰退，这也是中央政府十分担心的。这就是为何政府在出台一系列的房地产宏观政策的同时，加大保障性住房建设的力度。政府希望这种方式来冲谈由于房地产宏观调控对中国经济增长的影响。因此，对于当前的房地产市场，中央政府的意愿是，一方面要全面落实对房地产宏观调控，表明政府对房地产宏观调控的决心；另一方面又让房地产宏观调控不要对经济的冲击造成太大的影响。既要让房价下降对民众有所交代，也要保持这种调整平稳而防止经济下滑失控。这些房地产市场的纠结，中央政府要实现很好的平衡并非易事。而且在房地产宏观调控的具体政策上，如果实现短期政策向长期制度安排过度，也应该是中央政府房地产宏观调控保持平衡的重要方面。在不少人看来，尽管今年出台的房地产限购限价令对市场起到较大的作用，但是这种行政干预的方式早就为市场所诟病。
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国务院出台房地产调控八项新政 相当严厉
国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。www.****.com 会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：www.****.com (一)进一步落实地方**责任。地方**要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民**要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。www.****.com (二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。www.****.com (三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。www.****.com (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民**新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。www.****.com (五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。www.****.com (六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。www.****.com (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民**，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。www.****.com(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。www.****.com
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为什么要坚持房地产调控不动摇
“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”——这可能是中央经济经济工作会议中最牵动老百姓目光的重要表述之一。在整个经济环境变得严峻、“稳增长”任务非常急切的时候，为什么仍要坚持房地产调控不动摇呢？ 首先，这是针对当前我国城市房价普遍虚高的现实而言。自启动市场化改革以来，房地产价格一路上涨，绝大多数城市翻了番，甚至好几倍。出于慎重，高层一直没有泡沫论方面的表述，但明确认定房地产市场不健康。事实上，无论从房价收入比看，还是从租售比看，抑或从消费结构看，都不难发现：房地产市场严重脱离市场基本面，一定意义上已成为投机客“击鼓传花”的游戏。 部分因为无知，部分因为**，一些专家和房地产商仍在鼓吹房地产市场没有泡沫。不否认快速城市化形成的住房刚性需求巨大，但哪一种商品不是刚需巨大？为什么别的刚需能被市场轻易满足，唯独住房就不可能？以我国丰富劳动力所形成的巨大产能，几乎所有商品都可能过剩，为什么唯独住房就不可能？且自住房市场化改革以来，国家通过政策支持，更加上银行通过按揭透支海量资源，房地产业效率理应更高，产能过剩实在自然不过。土地稀缺确是个硬性约束，可楼房的高空发展及“中国特色”的运作不都可保轻松跃过土地瓶颈吗？ 稍有市场常识的人都知道，商品生产必须从客户需求和购买力出发，为什么最广大的中低收入群体的住房需求，市场不能满足，甚至根本不予置问呢？设想一下，某房地产商到某国开发房地产，可该国绝大部分国民根本买不起他开发的房子，他在干什么？他又要干什么？他为什么要干？在很多城市土地储备已坐吃山空乃至整个国家可供开发的土地储备仅剩3%的时候，鼓吹房地产市场没有泡沫的人要严肃回归常识。 其次，房价合理回归能带来扩内需、稳物价和惠民生的效应，进而也带来稳增长和调结构的效应，堪称中心环节。无可否认，房地产业关联度高，上下游涉及近60个行业。也不可否认，房地产业带动效应明显，每100元的房地产需求，大约会影响其他行业200元的需求。应该正因为如此，房地产一度被国家有关部门树为支柱产业。但问题是，过犹不及，房地产市场被泡沫充斥，这是不能姑息的，毕竟房地产乃民生基本用品。内需不足之所以成为我国经济痼疾，乃至产业升级和结构调整迟迟不能到位，重要原因都包括房地产泡沫的挤压。居民消费率长期畸低，投资率、储蓄率和外贸依存度长期畸高，再靠房地产稳增长，无异饮鸠止渴。 相反，如果房价能合理回归，不仅内需得以扩，结构得以调，而且民生更大惠。即便增长有所失，也民心大大快。甚至“天下大庇寒士俱欢颜”，为当前迫切需要的改革攻坚，赢得良好的民意基础和社会氛围。 房地产调控成败与否，一定意义上关系社会主义市场经济体制的完善与成败。由于亲历过计划经济年代，很多人对计划经济的低效、浪费和不公刻骨铭心，但对市场经济的缺陷还缺乏体验、教训和认识。国际经验反复表明，市场经济完全可能“野蛮生长”和“非理性繁荣”。对这一点胸中有数，于认清当前的房地产问题大有裨益。 对当前以限购限贷为重要特征的房地产调控，不乏批评的声音，ZF自身也显底气不足。实质上，对房地产的限购限贷来得太迟，这不是反市场操作，而就是回归市场的操作；不是做得够了，而是做得不足，今后的“限”应更进一步细化，提高精准度。 “一花独放不是春，万紫千红方是春。”非公有制企业作为市场经济的天然盟友和社会主义市场经济的重要推动力量，无论是否从事或涉足房地产业，都应该自觉支持房地产调控，抵制房地产暴利，拒绝房地产炒作，力所能及地促进房价合理回归，从而为非公有制经济自身发展创造更好的内外环境。
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2011年天津房地产市场发展研究报告
1.天津市宏观经济运行情况及政策分析..............................................................................................11.1地区整体经济运行情况...............................................................................................................11.1.1经济发展水平.......................................................................................................................11.1.2产业结构优化.......................................................................................................................41.1.3收入状况...............................................................................................................................51.1.4对外经济...............................................................................................................................61.2房地产业相关政策分析...............................................................................................................72.天津市房地产市场概况....................................................................................................................102.1土地市场分析.............................................................................................................................102.1.1土地市场供应......................................................................................................................112.1.2土地市场成交.....................................................................................................................132.1.3土地市场总结.....................................................................................................................162.2商品房市场分析.........................................................................................................................162.2.1商品房成交量价分析........................................................................................................162.2.2商品房开发投资数据分析................................................................................................172.3商品住宅市场分析.....................................................................................................................182.3.1商品住宅供给分析.............................................................................................................182.3.2商品住宅成交量价分析.....................................................................................................202.3.3各区域商品住宅成交量价分析.........................................................................................242.3.4商品住宅市场总结及预测.................................................................................................262.4二手住宅市场分析.....................................................................................................................272.4.1历年二手住宅成交量价分析.............................................................................................272.4.2各月二手住宅成交量价分析.............................................................................................282.4.3各区域二手住宅成交量分析.............................................................................................282.4.4各区域二手住宅成交均价分析.........................................................................................302.4.5二手住宅市场总结及预测.................................................................................................303.房地产市场预测................................................................................................................................303.1房地产市场供给预测.................................................................................................................303.2房地产市场需求预测.................................................................................................................313.3房地产市场价格预测.................................................................................................................31
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"纸上楼阁"-鹤壁盛典:为什么要坚持房地产调控不动摇
"纸上楼阁"-鹤壁盛典:为什么要坚持房地产调控不动摇“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”——这可能是中央经济经济工作会议中最牵动老百姓目光的重要表述之一。在整个经济环境变得严峻、“稳增长”任务非常急切的时候，为什么仍要坚持房地产调控不动摇呢？ "纸上楼阁"-鹤壁盛典:首先，这是针对当前我国城市房价普遍虚高的现实而言。自启动市场化改革以来，房地产价格一路上涨，绝大多数城市翻了番，甚至好几倍。"纸上楼阁"-鹤壁盛典:出于慎重，高层一直没有泡沫论方面的表述，但明确认定房地产市场不健康。事实上，无论从房价收入比看，还是从租售比看，抑或从消费结构看，都不难发现：房地产市场严重脱离市场基本面，一定意义上已成为投机客“击鼓传花”的游戏。 部分因为无知，部分因为**，"纸上楼阁"-鹤壁盛典:一些专家和房地产商仍在鼓吹房地产市场没有泡沫。不否认快速城市化形成的住房刚性需求巨大，但哪一种商品不是刚需巨大？为什么别的刚需能被市场轻易满足，唯独住房就不可能？以我国丰富劳动力所形成的巨大产能，几乎所有商品都可能过剩，为什么唯独住房就不可能？且自住房市场化改革以来，国家通过政策支持，更加上银行通过按揭透支海量资源，房地产业效率理应更高，"纸上楼阁"-鹤壁盛典:产能过剩实在自然不过。土地稀缺确是个硬性约束，可楼房的高空发展及“中国特色”的运作不都可保轻松跃过土地瓶颈吗？ 稍有市场常识的人都知道，商品生产必须从客户需求和购买力出发，为什么最广大的中低收入群体的住房需求，"纸上楼阁"-鹤壁盛典:市场不能满足，甚至根本不予置问呢？设想一下，某房地产商到某国开发房地产，可该国绝大部分国民根本买不起他开发的房子，他在干什么？他又要干什么？他为什么要干？在很多城市土地储备已坐吃山空乃至整个国家可供开发的土地储备仅剩3%的时候，鼓吹房地产市场没有泡沫的人要严肃回归常识。 其次，房价合理回归能带来扩内需、稳物价和惠民生的效应，进而也带来稳增长和调结构的效应，堪称中心环节。"纸上楼阁"-鹤壁盛典:无可否认，房地产业关联度高，上下游涉及近60个行业。也不可否认，房地产业带动效应明显，每100元的房地产需求，大约会影响其他行业200元的需求。"纸上楼阁"-鹤壁盛典:应该正因为如此，房地产一度被国家有关部门树为支柱产业。但问题是，过犹不及，房地产市场被泡沫充斥，这是不能姑息的，毕竟房地产乃民生基本用品。内需不足之所以成为我国经济痼疾，乃至产业升级和结构调整迟迟不能到位，重要原因都包括房地产泡沫的挤压。居民消费率长期畸低，投资率、储蓄率和外贸依存度长期畸高，再靠房地产稳增长，无异饮鸠止渴。 相反，如果房价能合理回归，不仅内需得以扩，结构得以调，而且民生更大惠。即便增长有所失，也民心大大快。甚至“天下大庇寒士俱欢颜”，为当前迫切需要的改革攻坚，赢得良好的民意基础和社会氛围。 房地产调控成败与否，一定意义上关系社会主义市场经济体制的完善与成败。由于亲历过计划经济年代，很多人对计划经济的低效、"纸上楼阁"-鹤壁盛典:浪费和不公刻骨铭心，但对市场经济的缺陷还缺乏体验、教训和认识。国际经验反复表明，市场经济完全可能“野蛮生长”和“非理性繁荣”。对这一点胸中有数，于认清当前的房地产问题大有裨益。 对当前以限购限贷为重要特征的房地产调控，不乏批评的声音，ZF自身也显底气不足。实质上，对房地产的限购限贷来得太迟，这不是反市场操作，而就是回归市场的操作；不是做得够了，而是做得不足，今后的“限”应更进一步细化，提高精准度。 “一花独放不是春，万紫千红方是春。”非公有制企业作为市场经济的天然盟友和社会主义市场经济的重要推动力量，"纸上楼阁"-鹤壁盛典:无论是否从事或涉足房地产业，都应该自觉支持房地产调控，抵制房地产暴利，拒绝房地产炒作，力所能及地促进房价合理回归，从而为非公有制经济自身发展创造更好的内外环境。
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房地产行业:这样的调控或着不调控,它就在那里
房地产业研究机构：长江证券分析师：苏雪晶撰写日期：2011-01-26调控的第一目标直指房价,强调地方**对于房价的责任。我们在前期调研过程中已指出,在去年下半年一线城市受限购令以及行政审批(控制高端楼盘的预售证)等方面影响暂时受到了压制,但去年下半年二三线城市的房价却创出新高。在去年12月份开始,一线城市的房价又开始重新上涨。本次政策加强了地方**的责任,采取行政措施要求各城市人民**要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。我们认为这一措施在有助于压制房价上涨的同时,也可能继续使得高端住宅难以推向市场。税收调控强调过往政策的严格执行,房产税呼之欲出。在税收调控方面,此次并没有新的税收政策。强调个人转让购买住房不足5年营业税统一按销售收入全额征税,这一方面主要调整的就是购买2---5年的普通住宅,10年时差额征收的改为全额征收。对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。这里面有两个地方值得注意,第一个是关于个人转让房屋方面个人所得税的问题,目前根据我们的调研基本上是以销售价格的1%来征收,而根据规定是应当以差额的20%来征收,我们认为这方面如果加强落实对于市场影响会比较大。第二个方面是房产税方面,据我们了解房产税出台已箭在弦上,但力度不会超出市场预期。二套房政策进一步缩紧,限购令全国范围内铺开。政策强调对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民**新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。根据我们的研究,自住性需求对首付敏感程度要超过对利率的敏感程度,而对于大多数二套房投资者来说对于利率的敏感程度要高于首付。在我们实地的调研过程中购买二套房的全款占了很大部分,因此我们认为首付提高一成尽管超出市场预期但对于这部分群体来说实质影响不大。我们再次强调目前地产股的关注点已从政策转向通胀。我们认为目前地产股已由前期关注政策转向关注通胀预期,其实从目前来看,市场基本上对于房地产适中政策有了充分预期,在这样的情况下持续出房地产政策我们认为对于地产股影响有限。反之通胀变化的预期将是决定了今年地产股的走势。本次国务院常务会议正说明过高预期房价快速下调以及调控短期效果是不现实的,我们维持12月以来的观点,建议参与地产股反弹。
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房地产业的冬天来了
房地产业入冬了，这是多数业界人和房地产企业一致的感觉。万科等地产巨头亦明确表示转入“过冬模式”。感觉只是感觉，有无严格标准？气象学上对于入冬和出冬，是有温度标尺的。其实，房地产业也有，那就是全国房地产开发景气指数。这是一个综合指标，包括开发企业购地、资金、存货、施工等因素，堪称房地产业的“温度计”。100点以上，为景气区间，100点以下，为不景气区间。今年11月份，这一指数为99.87，比10月份降低0.4个百分点，比去年同期回落3.33个百分点。关键是，这是自2009年8月份以来首次跌破100，也即正式进入冬天，同时也创近27个月以来的新低值。大家一直在讨论和争议楼市“拐点”问题。其实，有三类拐点，已经发生。第一个是房价拐点：今年10月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比9月份下降了0.14%，这是2009年3月以来首次实质性的下跌。第二个是成交拐点：今年1月“国八条”出台，2月即出现拐点，至今仍维持低迷；第三个是景气拐点：2010年3月触顶105.89，4月调头向下，至今已下行了20个月。那么，这次楼市调整将持续多久，冬天有多长？决定楼市短期走向的有三要素：政策、资金、存货。首先，房地产政策仍然从紧。中央政治局12月9日召开会议，为明年经济工作定调，提出：实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。由此可见，财政政策和货币政策的表述并无变化，只是将保增长的位置，提到了抑通胀之前。随着上周首次下降存款准备金率，货币政策已开始转向，但不要奢望像2008年四季度和2009年那么宽松。会议同时强调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这一表述，让很多业界人士受不了，资产市场亦出现负面反应，今天股市即以破位下跌相表示，上证综合跌破2300点大关，同时也是前期底部，领跌“元凶”，正是地产股。其实11月以来，温总理和李副总理的两次表态，已为政治局的这一定调埋下了伏笔。按此口径，则明年政策难以大变，虽然不排降下半年出现松动。至少，46个限购城市今年年底不太可能退出限购。其次，从资金面分析，货币政策有所松动，但ZF却强调信贷仍不向房地产松口。未来几个月，除了首套房贷款存在松动的可能性之外，房地产信贷环境不会显著改善。开发企业的资金情况继续趋紧，全国房地产开发企业资金来源增幅持续下滑，企业负债率明显超过近几年平均水平，项目销售资金回笼情况仍然糟糕。降价促销的压力越来越大，部分项目冒着售楼处被砸的危险进行三成左右的较大调价。再次，企业的存货量持续增加，尤其是可售未售房源库存很大。截止11月底，全国四个一线城市和四个典型二线城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%，库存量处于高位运行状态。八个典型城市新建商品住宅存销比为12.9（需要消化的月份），刷新了今年10月份住宅存销比的最高点11.8，库存量已步入过大区间。中国楼市的上一个冬天，2008年10月至2009年7月，国房景气指数在冬天呆了10个月。由于这次不可能出现2008年四季度和2009年那样的救市力度，所以冬天持续的时间，预计将超过10个月。但却不会长于上上一个冬天：1997年2月至2000年6月，持续了41个月之久。因为当前中国经济和楼市的形态，皆好于当时。如果说2011年房地产业温度低于去年，那么明年还将比今年更低。房地产业界人士与企业，必须有足够的思想准备。不过，对于想要购房的人而言，明年或是购房的较好时机。
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房地产泡沫破灭对中国的影响
房地产泡沫破灭对中国的影响作者蔡慎坤撰文认为：中国房地产其实从一开始就与居住无关，对中国来说，房地产不是单纯的经济问题而是政治问题。是泡沫，最好让它破灭，而且越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场的价格体系，导致了资源的无效配置，泡沫持续时间越长，资源误配的效率损失越大，泡沫破灭越早，对实体经济乃至整体经济的冲击越小。2011年即将过去，中国的房价在一片讨伐围剿声中，暂缓了疯狂上涨的势头。但房价真正走上回归之路，似乎还很遥远，不值得乐观，甚至也不敢奢望。尽管媒体在喧嚷一些城市房价下跌的消息，擅长营销的房地产开发商也打出低扣折的广告吸引眼球。但中国国家统计局保守的统计数字显示，房价并没有出现真实的下跌。截止到2011年7月，全国70个大中城市仅有1个城市房价同比下降，7月份，房价同比涨幅在5.0%以内的城市有39个。一直到11月18日，国家统计局发布的数据才让官方舒缓了一口气，在全国70个大中城市中，房价下降的城市达到34个，而持平的城市有20个，继续上涨的城市仍有16个。中国新一轮房价上涨，得益于2008年开始的世界金融危机。当发达国家陷入金融危机之时，中国的经济本来还热得烫手，顺势来个软着陆是极好的选择，完全不必随着西方慌乱。然而官方对大势的判断严重失准，推出了庞大的4万亿救市举措，大小银行跟着放出了20万亿的信贷，地方政府以土地为筹码举债高达10万亿以上，中央银行更是超量发行货币，导致中国资金泛滥。在民间投资渠道单一的情况下，房地产成为各路人马各路资金追逐热炒的对象，房价从2009年年初开始扶摇直上，到2010年至少又翻了一倍以上乃至更多，一线城市的房价普遍达到万元以上乃至十万以上。房价如此疯狂的涨势，让海内外一片哗然，也让中央政府始料不及。中国国内生产总值从2001年的11万亿元人民币增至2010年的近40万亿元人民币，年均增长超过10%，政府财政收入平均每年增涨20%以上，中国房价过去十年至少上涨了八倍之多，家庭生活性消费支出占收入比权重平均每年增加5%以上。而城镇居民人均可支配收入只增长了2倍左右，农民收入只增长了1.5倍。一部分工薪阶层的收入十年前每月不足1000元，十年后依旧只有1000多元。全世界唯有在中国，盖几片房子囤几块土地就能跻身富豪排名榜，不知这是中国的自豪还是悲哀？《福布斯》亚洲版2011中国富豪排行榜单显示，虽然过去一年，国家出台一系列严控政策干预房地产市场，涉足房地产行业的富豪依然醒目。在榜单前三十位的富豪中，主要产业涉及房地产的人数仍然达到一半。尽管楼市低迷，连像废品回收这种微小的行业都受到影响，但奇怪的是，处于漩涡中心的房地产业本身，却仍然是大赚特赚。统计数据显示，中国国内房地产行业的毛利率一直就居高不下。以地产龙头万科为例，截止到今年第三季度，万科近5年来的平均毛利率为38.58%，2007年最高时居然达到了41.99%。即使在金融危机后的2009年，它的毛利率也达到29.39%。同样，保利地产近5年的平均毛利率也高达38.03%，而且起伏不大，每年都维持在34%以上。华侨城的数据更加生猛，借着旅游地产的概念，平均毛利率超过五成，达到50.95%。这意味着在没有去除成本之前，每销售一套房子就有半套房子是开发商的毛利润。华侨城2009年最低时毛利率都高达46.09%，很显然，房地产的利润远远高于其他很多行业。例如房地产行业的上游行业钢铁，毛利率就低得可怜。以其代表企业武钢和鞍钢为例，近三年的平均毛利率分别只有7.88%和8.96%。中国房价疯涨令中国的超级富豪所拥有的财富也在疯狂增长，在任何一个经济正常的国家，房地产业从来就不是富豪的主要发来源，在一个正常的市场经济充分发达而政府不过度干预经济活动的国家里，房地产业的平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上是一致的，不可能出现那种通过大规模圈地囤地开发房地产而一夜暴富的情形。中国却是个特例，一个涉及14亿国民的民生领域却成了一个制造富豪的暴利产业，房地产开发商所拥有的财富又完全取决于和政府官员之间的私下交易。这种交易导致了一个严重后果，那就是谁与政府有重要关系或与主要官员能够达成默契，谁就能够获得最好的土地，谁就能获得暴富的机会。几乎所有因腐败下台的官员都从房地产商手中获得过巨额贿赂，也几乎所有涉及房地产领域的官员都从房地产商手中获得过贿赂！
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诺奖获得者克鲁格曼关于中国房地产业的担忧
Considerthefollowingpicture:Recentgrowthhasreliedonahugeconstructionboomfueledbysurgingrealestateprices,andexhibitingalltheclassicsignsofabubble.Therewasrapidgrowthincredit—withmuchofthatgrowthtakingplacenotthroughtraditionalbankingbutratherthroughunregulated“shadowbanking”neithersubjecttogovernmentsupervisionnorbackedbygovernmentguarantees.Nowthebubbleisbursting—andtherearerealreasonstofearfinancialandeconomiccrisis.AmIdescribingJapanattheendofthe1980s?OramIdescribingAmericain2007?Icouldbe.ButrightnowI’mtalkingaboutChina,whichisemergingasanotherdangerspotinaworldeconomythatreally,reallydoesn’tneedthisrightnow.I’vebeenreluctanttoweighinontheChinesesituation,inpartbecauseit’ssohardtoknowwhat’sreallyhappening.Alleconomicstatisticsarebestseenasapeculiarlyboringformofsciencefiction,butChina’snumbersaremorefictionalthanmost.I’dturntorealChinaexpertsforguidance,butnotwoexpertsseemtobetellingthesamestory.Still,eventheofficialdataaretroubling—andrecentnewsissufficientlydramatictoringalarmbells.ThemoststrikingthingabouttheChineseeconomyoverthepastdecadewasthewayhouseholdconsumption,althoughrising,laggedbehindoverallgrowth.Atthispointconsumerspendingisonlyabout35percentofG.D.P.,abouthalfthelevelintheUnitedStates.Sowho’sbuyingthegoodsandservicesChinaproduces?Partoftheansweris,well,weare:astheconsumershareoftheeconomydeclined,Chinaincreasinglyreliedontradesurplusestokeepmanufacturingafloat.ButthebiggerstoryfromChina’spointofviewisinvestmentspending,whichhassoaredtoalmosthalfofG.D.P.Theobviousquestionis,withconsumerdemandrelativelyweak,whatmotivatedallthatinvestment?Andtheanswer,toanimportantextent,isthatitdependedonanever-inflatingrealestatebubble.RealestateinvestmenthasroughlydoubledasashareofG.D.P.since2000,accountingdirectlyformorethanhalfoftheoverallriseininvestment.Andsurelymuchoftherestoftheincreasewasfromfirmsexpandingtoselltotheburgeoningconstructionindustry.Doweactuallyknowthatrealestatewasabubble?Itexhibitedallthesigns:notjustrisingprices,butalsothekindofspeculativefeveralltoofamiliarfromourownexperiencesjustafewyearsback—thinkcoastalFlorida.AndtherewasanotherparallelwithU.S.experience:ascreditboomed,muchofitcamenotfrombanksbutfromanunsupervised,unprotectedshadowbankingsystem.Therewerehugedifferencesindetail:shadowbankingAmericanstyletendedtoinvolveprestigiousWallStreetfirmsandcomplexfinancialinstruments,whiletheChineseversiontendstorunthroughundergroundbanksandevenpawnshops.Yettheconsequencesweresimilar:inChinaasinAmericaafewyearsago,thefinancialsystemmaybemuchmorevulnerablethandataonconventionalbankingreveal.Nowthebubbleisvisiblybursting.HowmuchdamagewillitdototheChineseeconomy—andtheworld?Somecommentatorssaynottoworry,thatChinahasstrong,smartleaderswhowilldowhateverisnecessarytocopewithadownturn.ImpliedthoughnotoftenstatedisthethoughtthatChinacandowhatittakesbecauseitdoesn’thavetoworryaboutdemocraticniceties.Tome,however,thesesoundlikefamouslastwords.Afterall,IrememberverywellgettingsimilarassurancesaboutJapaninthe1980s,wherethebrilliantbureaucratsattheMinistryofFinancesupposedlyhadeverythingundercontrol.Andlater,therewereassurancesthatAmericawouldnever,ever,repeatthemistakesthatledtoJapan’slostdecade—whenweare,inreality,doingevenworsethanJapandid.Forwhatit’sworth,statementsabouteconomicpolicyfromChineseofficialsdon’tstrikemeasbeingespeciallyclear-headed.Inparticular,thewayChinahasbeenlashingoutatforeigners—amongotherthings,imposingapunitivetariffonimportsofU.S.-madeautosthatwilldonothingtohelpitseconomybutwillhelppoisontraderelations—doesnotsoundlikeamaturegovernmentthatknowswhatit’sdoing.AndanecdotalevidencesuggeststhatwhileChina’sgovernmentmaynotbeconstrainedbyruleoflaw,itisconstrainedbypervasivecorruption,whichmeansthatwhatactuallyhappensatthelocallevelmaybearlittleresemblancetowhatisorderedinBeijing.IhopethatI’mbeingneedlesslyalarmisthere.Butit’simpossiblenottobeworried:China’sstoryjustsoundstoomuchlikethecrack-upswe’vealreadyseenelsewhere.AndaworldeconomyalreadysufferingfromthemessinEuropereally,reallydoesn’tneedanewepicenterofcrisis.
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转帖：谁绑架了中国房地产？
文章出处：http://www.ftchinese.com/story/001036681谁绑架了中国房地产？英国《金融时报》中文网特约撰稿人童大焕刚刚过去的2010年，中国**税收收入过8万亿元，不计入预算内收入的各级**的土地出让金收入高达2.7万亿元，其中首都北京达1639亿元，全国第一。同期，北京商品房销售总额2915.36亿元。如此一来，可算出土地出让金占房地产销售总额的56%。如果加上高额的房地产税费，**真可以坐实“土地财政”之名。在房地产市场中，最大的赢家看来铁定是**。不过，如果我们据此认为土地收入占房价的56%，是有失偏颇的。因为土地出让后至少两三年后才能建设成上市房产，那时地价房价都已经上升，此时地价与彼时房价占比，会有一个相当幅度的下降。国家统计局1月20日发布2010年经济数据显示，2010年国内生产总值（GDP）397983亿元。假定按北京的比例，估算出2010年全国房地产销售总额为4.8万亿元，则仅房地产直接市场，就创造了GDP12%有余的价值；如果算上房地产带动的60个直接相关行业，中国的房地产业的确撑起了中国经济的半壁江山。但是中国的房地产市场近年来备受污名化，比如说房地产业绑架了中国经济、绑架了中产阶层、绑架了人类物质之外的伟大梦想，房地产不是实体经济，等等。令人纳闷的是，房地产业真砖真瓦人们说房地产业绑架了中国经济、绑架了中产阶层和年轻一代的伟大追求和梦想，其实主要原因都是因为高房价。但如果我们仔细分析，会发现不是房地产业绑架了中国和中国人，恰恰是有别的什么力量绑架了中国内地的房地产，导致商品房价格居高不下。中国的商品房事实上承担了过重的负荷，其中有合理成分也有不合理的成分。城市土地名义上为国有，实际上绝大部分使用权已经名花有主，要进行公共交通、绿地、文化设施、保障房等等建设，几乎都要通过拆迁征地等方式获得土地，这些成本全部一古脑儿地要由商品房来消化，而不是各个领域各自负担各自的成本。地方**在农村低价甚至倒贴土地和厂房进行招商引资的成本，最终也一古脑儿要由“硕果仅存”的少量商品房来承担，因为**是不直接创造财富的。打个简单的比方，一个地方**总共征了1千亩地，其中500亩用来盖厂房招商引资低价甚至倒贴给企业；100亩用来建设公路铁路城市基础设施——这也是没有直接产出而且还要投入建设成本的；100亩用来建廉租房——这个和厂房一样，不仅没有产出而且还要投入建设成本，最后七扣八扣，只剩300亩用来建商品房！**要用市场的价格征收城市和集体土地，却只有商品房这一块是用市场的价格来出让，其他方面都不是市场价格出让，都要**补贴，而**又不直接创造财富，因此这所有补贴的重担全部压到了商品房头上！这便是商品房不堪承受之重，也是商品房价居高不下的主因。而且，它们的影响，对于商品房价格来说，是一种极其刚性的成本推动型影响。如果说需求拉动型影响可以通过宏观调控对房价飙升起到一定的灭火和降压作用，成本推动性影响则根本不受调控政策的影响。**的拆迁补偿成本、公共用地和建设、保障房、工业用地和建设的成本，最终都要打到商品房价格上，推高商品房价格。地满足了那么多的公众需求，直接带动了60多个实体经济行业，为什么还不是实体经济？人们说房地产业绑架了中国经济、绑架了中产阶层和年轻一代的伟大追求和梦想，其实主要原因都是因为高房价。但如果我们仔细分析，会发现不是房地产业绑架了中国和中国人，恰恰是有别的什么力量绑架了中国内地的房地产，导致商品房价格居高不下。中国的商品房事实上承担了过重的负荷，其中有合理成分也有不合理的成分。城市土地名义上为国有，实际上绝大部分使用权已经名花有主，要进行公共交通、绿地、文化设施、保障房等等建设，几乎都要通过拆迁征地等方式获得土地，这些成本全部一古脑儿地要由商品房来消化，而不是各个领域各自负担各自的成本。地方**在农村低价甚至倒贴土地和厂房进行招商引资的成本，最终也一古脑儿要由“硕果仅存”的少量商品房来承担，因为**是不直接创造财富的。打个简单的比方，一个地方**总共征了1千亩地，其中500亩用来盖厂房招商引资低价甚至倒贴给企业；100亩用来建设公路铁路城市基础设施——这也是没有直接产出而且还要投入建设成本的；100亩用来建廉租房——这个和厂房一样，不仅没有产出而且还要投入建设成本，最后七扣八扣，只剩300亩用来建商品房！**要用市场的价格征收城市和集体土地，却只有商品房这一块是用市场的价格来出让，其他方面都不是市场价格出让，都要**补贴，而**又不直接创造财富，因此这所有补贴的重担全部压到了商品房头上！这便是商品房不堪承受之重，也是商品房价居高不下的主因。而且，它们的影响，对于商品房价格来说，是一种极其刚性的成本推动型影响。如果说需求拉动型影响可以通过宏观调控对房价飙升起到一定的灭火和降压作用，成本推动性影响则根本不受调控政策的影响。**的拆迁补偿成本、公共用地和建设、保障房、工业用地和建设的成本，最终都要打到商品房价格上，推高商品房价格。中国的商品房事实上在补贴工业、补贴保障房、补贴城市乃至全中国的道路交通等基础设施建设。它是当代中国的第一功臣，而不是许多人眼里的历史罪人！在当前商品房“万千负担集一身”的土地制度下，城市拆迁的矛盾主要来自两方面：从被拆迁户的角度看，如果拆迁补偿不足或安置不力，拆迁户是很难面对商品房价格的。尤其是当拆迁户原有住房面积很小的时候，更是如此。在过去漫长的历史过程中，城市贫困人口一家人住十几甚至几平方米的并非绝无仅有，但新建住房至少也有几十平方米。要让他们去面对，确非易事。不拆，他们起码还有一个即使不大、不好甚至可以说非常糟但终归有的蜗居；但一拆，其中一部分人可能面临拿着一笔不尴不尬的拆迁补偿款、却上无片瓦下无寸土的境地。因此，对于这一部分人的拆迁，实际上多数是除了付出市场价格还要倒贴的，至少是倒贴保障性住房，否则就有可能拆不下去。城市拆迁矛盾的另一方面，是在拆迁过程中，我们对于违章建筑的理解过于刻板狭隘，对既成事实概不承认。违章建筑产生时我们疏于管理，遇到拆迁执行时又过于简单粗暴。承认“既成事实”是国际和国内的历史惯例，1月21日开始执行的新拆迁条例第十六条就有足够的政治智慧在内：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”也就是说，对于房屋征收范围确定前的“违章建筑”，是可以在尊重历史的前提下予以承认的。但是在更好地保障拆迁户利益的同时，拆迁成本的提高导致商品房价格的提高，是我们的进步必须付出的成本和代价。农村征地矛盾与城市拆迁异曲同工，甚至比城市居民更惨：农民廉价地失去土地和房屋后，却必须同时面对失业和城市高房价的双重挑战。而在农村征地，通常不会像城市拆迁一样给出倒贴拆迁户的高价，因为农村征地很多时候用于工业和高速高铁等**贴钱项目，而不是像纯商业型城市一样直接用于高回报的房地产开发，因此征地价格往往被人为压低，不是真正的市场价格。而要是在征地过程中付出市场价格，那就意味着商品房必须为此承担更高的成本。综上分析，我们可以说，以**为主导的经济竞争导致工业绑架了商品房、保障房建设绑架了商品房，还有基础设施建设绑架了商品房。在这种历史和现实格局下，我们是做不起新加坡和香港的保障房占大多数的美梦的。新加坡不到500万人口，是个人口增长缓慢的城市国家，而且其从1965年开始就进入了平稳和平的持续建设；香港人口不足700万，更是从1842年成为英国殖民地开始就进行了持续稳定的建设。中国内地人口十三四亿，而且进入史无前例的人口高速流动期，更要紧的是1998年以后，房地产才开始真正进入正常建设轨道，迄今也不过12年历史而已。假定一年按计划完成1000万套保障性住房，土地从哪里来？建设资金又从哪里来？以复旦大学金融与市场研究中心主任谢百三教授的估算，一套以60万元计价，则需6万亿元征地和建设资金，何财政拿得出来吗？就是房价再提高一倍也拿不出来。而且房价一高，拆迁征地成本还得水涨船高。而我认为谢百三教授的价格估算是靠谱的。2010年全国平均房价应该超过5000元每平米了，而住房需求最集中的一二线城市更是在一两万元以上；以平均每套保障房50平米计，平均下来60万元一套不离谱。香港地区和新加坡的商品房，即使也要补贴保障房和城市基础设施建设，但至少不要补贴中国内地那么大规模的城乡基础设施建设，更不要补贴工业。甚至，有可能是他们的工商业用来补贴保障房建设。即使一年千万套保障房真能够建设，全国一年600万大学生（他们90%以上集中在北京、上海、广州、深圳、杭州等一线城市），1000万民工进城，加上拆迁户，加上公职人员“近水楼台先得月”，也满足不了需求啊。那就排队吧，也许要从秦朝排到清朝也不一定。（注：本文仅代表作者本人观点，作者为信孚研究院研究员，专栏时评作家，著有《买房的革命》等书）
