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中国房地产市场制度缺陷及其改革建议
一、中国房地产市场制度的分析框架社会主义市场经济体制应该是市场基础和有限**的相互依存和有机结合的机制。因为市场具有合理配置资源、提高经济运行效率的优势，同时存在着市场失灵问题，这包括市场外部性、垄断、信息不对称等。**可弥补市场的不足，担负市场监管、信息披露、提供公共产品和服务、市场调节和社会保障的责任，但**容易产生滥用权力的“**失灵”。包括：维护不了秩序；对公民进行掠夺；忽视公共物品；过分放任自流；控制过严；花钱过多等阿瑟·刘易斯：《经济增长理论》，中译本，商务印书馆,1983，第502页。。完美的经济制度体系实际上是**和市场在完全**与完全市场之间选择的一种恰到好处的组合。**与市场结合涉及市场体系、司法保障、**规制、**参与、**调控、**汲取等方面。针对房地产经济体系，**与市场的结合涉及人力、金融、土地、销售、租赁、中介、物业和宏观市场等。因此，研究和建议房地产发展的**公共政策，可在八六矩阵框架体系内进行。市场体系包括房地产正规市场体系的深度和广度。司法保障是国家的基础法制对房地产市场的保障，包括法制的合理性和法治的效率。**规制指**对房地产市场的直接保护，包括对市场准入、市场秩序、市场垄断、产品价格、产品质量等方面的管制。**参与指**直接参与经济过程，包括自身消费房地产、直接所有或生产房地产、住房供给的资助补贴、在房地产市场上提供公共服务等。**调控在此指狭义的**调控即间接影响经济运行，包括实行货币、财政和产业政策等对房地产的影响；**汲取是**对房地产领域的税收和费用汲取。在房地产市场中，只有拥有一套合理健全的制度、政策和管理体系，并保证**与市场恰到好处的有机结合，既充分发挥市场的基础和高效作用，避免**失灵；又恰当发挥**的有限职能，克服市场缺陷，才可能确保房地产经济体系适应宏观经济发展要求，高效运行和健康发展。本文以下根据**和市场关系的房地产分析框架，分析中国房地产发展的成就、问题及其成因，最后提出进一步改革的思路性建议。二、中国房地产发展的主要成就及制度支持从1980年代末到本世纪初我国房地产市场飞速发展，人民居住条件迅速得以改善。商品房销售面积迅速增长，同时人均住房面积大幅上升。不仅如此，房地产业还通过启动投资、拉动消费的作用，对我国经济的长期持续增长做出了很大贡献。由于房地产的带动，我国经济在新的发展阶段依然保持8%以上的增长速度，不仅创造了世界大国经济增长和发展的奇迹，也对全球的经济增长和发展做出了重要的贡献。房地产业的迅速发展，根源于土地的市场化改革、住房体制改革、金融体系改革和国家的产业政策和房地产市场准入的放开，这些制度改革使中国在很短的时间里培育了一个巨大的日渐完善的房地产市场体系。土地的市场化改革是房地产市场形成的前提。土地作为房地产的实物基础，其市场化改革也走在了各种制度调整的前列。1987年底，深圳市**首次公开招标、拍卖土地，拉开了中国土地市场化的序幕。1988年的《宪法修正案》规定“土地使用权可依照法律的规定转让”，确立了中国城市土地市场的基本框架。土地交易的市场化不断推进，发展到今天的“招、拍、挂”出让土地，最终形成了巨大的土地交易市场。土地市场的形成为中国房地产市场的发展奠定了基础。住房分配的货币化，是我国住房制度改革的中心内容。确立在市场中、通过货币交易的形式分配房屋，为中国房地产市场注入了交易实体。1998年，我国最终停止了福利分房政策。没有住房分配的货币化改革，就没有中国房地产市场存在的必要。2003年，个人购买商品房屋面积已经与住宅销售面积基本持平，个人消费支撑着中国房地产市场的高速发展。金融体系改革为中国房地产市场的发育提供了血液。房地产业作为资金密集性产业，必须得到金融部门的大力支持。随着90年代以来金融体系改革的深化，中国房地产投资额在1993年后快速增长（图3）。1998年后，住房抵押贷款政策的推进，启动了中国巨大的房地产消费需求。1997年末，个人住房抵押贷款余额仅为190亿元，到2005年9月末已达到18000亿元的庞大规模。市场开放是房地产发展的重要动力。图4显示，在企业总数量不断增长的同时，国有企业则由1994年的11939家下降为2003年的4558家，仅占房地产开发企业总数的12%。内资私有企业由1994年的2268家发展到2003年的26344家，占企业总数的71%，房地产市场进入壁垒的降低，激烈的竞争，使房地产开发企业不断创新，从产品设计、销售策略到企业管理，培养了一大批优秀的房地产开发企业。市场范围的扩大，也促进了企业之间的分工。如今房地产市场已经形成房地产开发、建筑、评估、中介、物业管理等专业的市场内部分工，不断提高我国房地产市场的运行效率。**的产业政策为中国房地产业的发展提供了足够的信心。1998年后，中央**为扩大内需，带动经济健康快速增长，满足居民消费结构升级的需要，果断提出将房地产业作为支柱产业大力发展，并出台了一系列鼓励发展的配套政策。在政策的刺激和推动下，中国房地产业近十年获得了飞速的发展。三、中国房地产市场存在的主要问题近年来，房地产市场是中国经济中问题最多的市场之一，这些问题不仅成为房地产业本身发展的羁绊，而且还损害了公民权利，扰乱了市民生活，影响了宏观经济的健康，威胁了社会稳定与安全。具体表现在以下八个方面：1、人力市场，工资拖欠建筑业及房地产业劳动力市场在中国劳动力市场中占有举足轻重的地位，据估计，目前从业人员接近4000万人，其中农民工近3000多万人。存在的主要问题：一是劳动力工资拖欠，尽管各级主管部门在农民工工资清欠方面做了大量的工作，但历史遗留和新近增加的工资拖欠仍很严重；二是许多劳动力尤其农民工没有签订劳动合同，没有进行职业培训就上岗就业；三是许多房地产开发和建筑企业，违犯劳动法超时劳动；四是房地产开发和建筑企业中的农民工遭受歧视性待遇，缺乏基本的医疗、就业和养老社会保障。2、土地市场，强征暴敛土地是重要而稀缺的资源，土地市场是中国最大的资产市场。目前存在的主要问题有以下几个方面：（1）在征用农地方面，一是借设立开发区等多种名义，采取化整为零、越级审批、未批先用、多征少用、购买指标等多种手段大规模“圈地”。二是没有与农民集体或真正的代表充分协商和平等谈判，随意解除承包合同，欺骗或隐瞒相关政策和信息，以较低的补偿标准强制性征用农民承包的土地；三是在征地时故意拖欠、挪用、截留和侵吞土地补偿安置费。（2）在土地出让转让方面，一是仍然采取地价优惠、协议方式和假招标等形式出让土地，导致国有资产严重流失。二是用地单位私自进行土地出租和转让。三是公司和个人通过特殊关系，从事各种批文、协议、立项批准书、规划许可证等的炒卖。四是**利用对城镇国有土地的管理权，从事经营，进行土地炒作，哄抬地价。（3）在土地利用方面，一些公司或单位大量囤积土地，购而不用。一些用地单位擅自改变用途。一些用地单位私自开发无偿划拨的土地。（4）在拆迁安置方面，未与动迁户协商，擅自制定不合理的拆迁计划和拆迁补偿。甚至采取暴力手段，摧毁居民房屋设施，强迫被拆迁居民就范。再就是片面追求发展政绩，片面追求改善形象，盲目扩大拆迁规模。3、销售市场，秩序混乱房地产销售市场包括开发和销售两部分，环节最多，存在的问题也最多、最复杂。（1）在房地产开发方面，一些企业在规划设计上，炒作概念、隐瞒实情和随意改变；在项目审批上，弄虚作假、行贿受贿；在工程发包上，或关系承包，即承包给**部门及其官员介绍的关系户，或层层转包，使得大量不具备资质的小企业或建筑队参与建设；在建筑安装上，材料假冒伪劣，施工偷工减料、更改设计、违规建设和拖欠工程款；在工程监理上，监理公司形同虚设，例行检查成为形式；在房屋装修上，材料假冒伪劣，工程偷工减料等问题突出。（2）在房地产销售方面，一些开发商制造虚假信息，垄断或操纵市场，哄抬房价，牟取暴利。一些投机者联手炒作，冲击消费，哄抬房价，牟取暴利。一些开发企业或违反售房合同或利用合同欺骗。有些房地产项目面积“缺斤短两”，有些房地产项目产权模糊或残缺，有些房地产项目“一房多卖”，有些房地产项目存在严重的质量隐患。一些经济适用房项目面积超标、设计高档、装修豪华、价格过高，一些经济适用房项目消费对象错位，由富裕阶层购买，中低收入家庭既难以承受高价，也难有获得的机会。4、金融市场，潜藏隐患房地产是价值较大产品，无论是生产或消费都离不开资金融通。目前的房地产融资主要是贷款。分为开发金融贷款和消费贷款，或者分为商业性和政策性贷款。（1）开发融资，房地产开发性贷款的问题主要是：开发企业贷款负债比例高。据估计，中国房地产开发企业平均资产负债率达758%，个别地区在80%以上，这些负债主要是银行贷款。一些房地产企业或项目公司，或者通过假按揭获得巨额贷款，或者凭借“关系”，违反规定，贷得巨额资金。还有一些不符合贷款条件的开发企业或项目公司，通过与银行内部人合谋，利用管理漏洞，甚至制造假文件，套取或骗取贷款。一些房地产企业通过让承包建筑企业垫付资金违规获得融资。一些房地产企业通过做假账、包装上市、炒作股票融通资金。一些土地储备贷款存在较大的风险，土地储备中心负债率过高。（2）投资消费，一些消费者通过开具假收入证明，进行远超过自己承受能力的抵押贷款消费。一些投机者利用目前抵押贷款的条款，通过虚假按揭，多次办理抵押贷款，进行投机性炒房。国际游资通过各种隐蔽的方式大量流入中国，并主要投资房地产市场。各种民间资金大量流入楼市，进行房地产投机。（3）政策融资，社会保障住房的金融支持力度小，住房公积金贷款手续多，时间长，办理难。一些**、财政、银行和企业采取不同手段挤占、挪用住房公积金，用于非住房建设项目贷款、企业流动资金贷款、弥补行政经费、财政预算周转、发放工资、抵债、买股票等。涉及住房公积金案件层出不穷，屡禁不止。5、中介市场，坑蒙拐骗（1）评估市场。一些评估机构强买强卖，评估质量差；评估行为不规范，评估结果迎合委托评估单位的需求；收费标准不透明，评估暗箱操作；市场竞争不规范，回扣成为行业潜规则，且比例越来越高。（2）经纪市场。一些中介公司服务不规范，恶意坑害消费者，制造虚假信息，欺骗消费者；利用信息不对称，赚取不正当差价；制造不规范合同，欺诈消费者；一些中介公司无证经营、违规操作。（3）广告市场。一些负责楼盘策划和销售的咨询公司、经纪公司或媒体，在广告宣传时夸大事实，炒作概念，虚假宣传。一些开发企业广告投放量占开发商实际投资的30%～40%。6、租赁市场，发展缓慢租赁市场是整个房地产市场的重要组成部分，在国外租房比例一般占全部家庭的30%~40%左右。目前，中国有大量租房群体，包括大量的流动人口、新就业城镇人口，还有大量暂时买不起房的中低收入家庭等；另一方面，由于经济迅速发展和居民收入快速提升，许多家庭正在或已经开始住房消费升级，拥有大量的租赁房源。但是房地产租赁数量和比例较低，尤其是正规市场发展缓慢。与此同时，政策性租房体系没有形成，多数针对低收入家庭的廉租房比例低甚至还没有，针对农民工和流动人口的社会保障性租房体系基本不存在。7、物业市场，纠纷不断物业市场是问题、矛盾和纠纷突出的领域，近年来物业管理投诉率一直居高不下。主要表现在：有些企业将服务当成管理，服务意识不强，不按合同承诺提供相关服务；有些企业服务不到位、不规范、质量差；有些企业收费标准不公开，收费不合理；有些企业强买强卖，擅自处理由业主处理的事项；有些企业采取辱骂、殴打和恐吓等手段对待业主。
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2011年7-8月暑期英国剑桥房地产与金融课程交流生项目
2011年7-8月暑期英国剑桥房地产与金融课程交流生项目于2011年3月16日正式开放申请详情请登录嘉英青年联合会网站：www.garine.org该项目课程主要招生：金融、房地产、财务、投资与国民经济及相关经管类专业的学生，或学习理工类专业，但有良好的数学基础，立志往金融、投资方向发展的学生。剑桥房地产与金融课程班（CambridgeRealEstateandFinanceSeminar—CREFS）交流生项目将于2011年7月21日到8月14日在英国剑桥大学正式举行。届时，剑桥组委会将邀请来自剑桥的金融、房地产、投资规划等专业的终身教授、专家和学者一起，选拔一批在中国顶级大学或学术机构的优秀中国学生和青年参与该项目，并由来自剑桥的国际著名教授、专家和学者，就国际前沿的金融，房地产、经济、规划等研究领域进行学术讲座和课程讲授。作为剑桥的教授，他们是每年进入剑桥为数不多顶级学子的导师，拥有自主硕士、博士招生权，该项目的举办亦是他们甄选来自全球顶级精英的重要平台。2011年CREFS冬季项目已于2月份结束，CREFS学员均是来自国内外名校的学子，部分同学获得了剑桥大学老师亲笔撰写的推荐信，来自复旦大学的本科生王同学获得了牛津大学MScFinancialEconomics专业的硕士Offer。北京的黄同学将赴波兰进行为期一年的实习，蒋同学将赴荷兰某基金公司进行为期一年的实习，来自北京大学、复旦大学的其他几位CREFS校友也都在申请剑桥、牛津、哈佛等顶级名校。学员们取得的优异成绩让CREFS这个大家庭精英汇聚！日程安排2011夏季课程项目时间为：2011.7.21—2011.8.14；项目时长为25天。抵达英国的时间可根据项目参与学生的假期时间而定(学生可以选择提前抵达英国)；但需在2011年7月21日之前抵达上课地点（对于不能按期到达上课地点的，最长延迟时间为3天，联系协办方说明情况）。具体地点和日程安排信息在录取通知书中会明确。申请条件中国大陆学生：全日制大一到大四学生、研究生；毕业3年之内、从事金融、财务、咨询、地产、经济管理类的毕业生。港澳台学生及海外学生学校无限制。申请材料＊《CREFSApplicationForm》（http://www.garine.org/materials.php）＊中英文简历、中英文成绩单扫描件（非大四学生可由学院出具公章的成绩单）＊护照和学生证扫描件（对于暂无护照的同学可先提交学生证扫描件，并尽快准备护照）奖学金申请表；托福或雅思成绩单扫描件（可选，对奖学金的评选有帮助）；其他材料（可选，如推荐信、实习证明、介绍信、推优信、其他证书等）注：带＊为必须提交材料申请日期：2011年3月15日至2011年5月15日奖学金申请必须在4月20日之前提交申请。同时因为夏季课程广受欢迎，我们建议申请者尽量在4月28日之前都提交申请。申请方式将上述提及的申请材料打包发送至以下邮箱：crefs.apply@garine.org和garinechina@garine.org压缩文件命名：地区+学校+姓名，压缩文件尽量控制在5M以内。奖学金：课程组委会为优秀的申请者提供200磅到1000磅不等的奖学金、奖学金的评选条件为：在2011年4月20日之前提交材料的申请者；平均GPA3.2以上(或80分)；拥有IELTS,TOFEL,GMAT等成绩优先。符合上述条件申请者的80%将获得奖学金。一等奖学金占奖学金资格人数的5%奖金为1000磅二等奖学金占奖学金资格人数的10%奖金为500磅三等奖学金占奖学金资格人数的65%奖金为200磅费用:课程学费：1,960英镑;住宿：学员自行选择住宿条件（剑桥宿舍、Homestay、宾馆等），组委会和组织方会提供免费住宿咨询服务。住宿的费用需学员自己承担。详情请见www.garine.org正式通过组委会认定录取的学员会收到英国剑桥寄函的邀请函，之后学员需书面确认参加该课程。签证办理流程组委会专人指导。申请者应当在申请签证之前申领护照，以免因时间因素导致延期。同时CREFS2011冬季学员来自，北京大学，清华大学，复旦大学，上海交通大学，上海财经大学，中国政法大学，中央财经大学，华东师范大学，大连理工大学，哈尔滨工业大学，中山大学等知名学府。如果想联系各大学的校友，咨询CREFS项目情况，嘉英青年联合会有ContactList，如有需要，请直接联系我们索取。申请咨询QQ:Consultant.Garine(1446393904)Email:Richard:Richard.ma@garine.org项目链接：更多关于剑桥大学土地经济学院：http://www.landecon.cam.ac.uk/剑桥大学土地经济学院老师:http://www.landecon.cam.ac.uk/staff/staffindex.htm
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高盛：2013年中国房地产行业投资策略报告（免费）
TableofcontentsOverviewandsummaryofratingandtargetpricechanges3Updatingourprice/volumeassumptionsfor20135Raisingestimates,butstillbelowConsensus5Balancesheetimprovementontrack10Acceleratinglandpricerecoverytodrivebuyerpriceexpectations13NarrowingtargetpriceNAVdiscountsamongoffshorecoverage17Restackingonshorecoveragepreferences;VankeAtoCL-Buy18VankeA(000002.SZ):De-ratingunjustified;addtoCL23BCD(600376.SS):RetainCL-Buyonupbeatsales25CMP(000024.SZ):Strongrootstodriveearnings;upgradetoBuy27SMC(600823.SS):De-ratingcontinuingonweakeroutlook;toSell29OCT(000069.SZ):High-endexposureconcernspricedin;toNeutral31PolyA(600048.SS):Growthoutlooksubdued;downtoNeutral34Gemdale(600383.SS):Weakgrowthyettoreverse;downtoNeutral37WorldUnion(002285.SZ):FewerbenefitsfromASPrise;toNeutral40KWG(1813.HK):Thrivingontier-1/2cities’ASPrecovery;uptoBuy43Appendix:Landbanking/developments,geographicexposure45ThepricesinthebodyofthisreportarebasedonthemarketcloseofNovember30,2012.TheauthorswouldliketothankOliviaXiaoforhercontributiontothisreport.
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2010年厦门房地产市场研究报告
一、城市经济...................................................................51、城市宏观经济....................................................................................................................5（1）、2010年厦门经济企稳回升.................................................................................5（2）、2010年厦门工业生产持续回升.........................................................................5（3）、2010年厦门进出口总额出现较快回升.............................................................6（4）、2010年厦门固定资产投资呈现回升态势.........................................................6（5）、2010年厦门消费品零售市场稳步增长.............................................................7二、产业政策...................................................................81、城市政策综述....................................................................................................................82、城市政策解读....................................................................................................................83、城市政策展望..................................................................................................................12三、土地供求.................................................................141、经营性土地供应量...........................................................................................................142、经营性土地成交量...........................................................................................................143、经营性土地成交价格.......................................................................................................15四、行业发展.................................................................161、房地产开发投资..............................................................................................................162、房地产建设规模..............................................................................................................16五、市场交易.................................................................181、商品房市场......................................................................................................................18（1）、市场综述.............................................................................................................18（2）、供求关系分析.....................................................................................................192、住宅市场..........................................................................................................................19（1）、市场概述.............................................................................................................19（2）、供求分析.............................................................................................................19（3）、供应分析.............................................................................................................20（4）、成交分析.............................................................................................................22（5）、价格分析.............................................................................................................23（6）、项目分析.............................................................................................................253、商业市场..........................................................................................................................26（1）、市场综述.............................................................................................................26（2）、供求关系分析.....................................................................................................264、办公市场..........................................................................................................................27（1）、市场综述.............................................................................................................27（2）、供求关系分析.....................................................................................................2732010年城市房地产市场研究报告六、2011年房地产市场预测..........................................281、政策预期..........................................................................................................................282、土地供需..........................................................................................................................283、市场走势..........................................................................................................................29（1）、市场供求走势预测.............................................................................................29（2）、房价走势预测.....................................................................................................30
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房地产税费到底有多高 任志强：ZF拿走七成
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房地产潜规则VS敛财有道 :今天学习了
房地产潜规则成行骗工具虚假楼盘轻松骗到巨款 新华视点：“空中楼阁”如何骗出2.7亿？ 昆明“华西·滨湖国际生态城”特大诈骗案透视 新华网昆明3月27日电(“新华视点”记者王研)几个空壳公司，一个从未开挖过一铲子的楼盘，一个没有“五证”的房地产项目、一堆虚假的广告宣传……仅凭华丽辞藻、炫目光环堆砌出的“华西·滨湖国际生态城”项目，竟然骗走了1700多人的2.771亿元。 23日和24日，昆明中级人民法院开庭审理此案时透露出的信息表明，嫌疑人的骗人伎俩并不高明，但房地产行业的“潜规则”成为诱人上当的陷阱。 虚假楼盘轻松骗到巨款 “低碳”、“生态宜居”、“由天下第一村华西村投资”……如此诱人的宣传字眼，加上“华西·滨湖国际生态城”周边有**有关单位，又邻近滇池和生态湿地公园，十分吸引人。然而，记者到广告中声称的楼盘所在地昆明市官渡区六甲街道办事处永胜村实地查看时发现，这里一如既往地平静，没有显示出一丝房地产开发的痕迹。 昆明市检察院的指控显示，推出这个楼盘的云南君信投资有限公司和昆明宁山房地产开发有限公司，是被告人杨庆荣等人利用虚假出资成立的空壳公司，他们谎称与华西村合作投资65亿元对永胜村进行“城中村改造”开发“华西·滨湖国际生态城”，通过书店购书、互联网下载获得了经典户型图，做成了宣传材料后大打广告，最终诈骗成功。 “选择永胜村是因为紧邻湿地公园，位于城市核心区域，昆明又正在进行大规模的城中村改造……市场价值和项目前景很好。”杨庆荣找到永胜村委会，说公司将投入巨资进行改造，“村里非常积极，因为城中村改造对他们来说是好事。”就这样，君信公司与永胜村委会签订了《永胜村城镇化项目框架性合作协议》。 云南唯真律师事务所主任律师何锡峰认为，这份协议及后来君信公司与六甲乡街道办事处签订的《永胜村片区“城中村”改造项目合作框架协议》，使不少人相信该项目确实拿到了土地。记者在庭审现场见到了不愿透露名字的购房者王小姐，她说，家里姊妹4人总共买了4套房子，预付款30%：“我们专门去永胜村问过，他们说‘有这回事’，我们才买的！” 记者了解到，此后从街道办到官渡区推进办、昆明市相关部门，一些申请也确实被逐级上报，但直至2010年6月昆明城中村改造办公室才发文确定永胜村不能作为城中村项目改造，一个月后杨庆荣等人被抓捕，但他们已收取预付房款总额达2.771亿元。 谁在为虚假项目推波助澜？ 在整个过程中，“华西·滨湖国际生态城”项目透露出的种种信息，使这个从始至终没有动过一分地、一铲土的假项目愈演愈真，不仅散户，还赢得了医院、银行、高校甚至是律师事务所的信任。如果这些单位没有团购，诈骗数额和受骗群体也不会如此多。 记者了解到，该项目在昆明高档酒店佳华酒店、翠湖宾馆等多次举行答谢宴会，规划、城改办等部门均有人参会，让人以为该项目得到了**支持。杨庆荣等人到处宣扬“市里已经同意”，让人误以为君信公司确实“有背景”。 如被告人史芮诚就曾以华夏银行某支行行长的身份出现介绍相关业务，此人确系华夏银行昆明分行营销二部经理，介绍了许多单位和个人买房，且其作为股东的“昆明四海诚迅科技有限公司”转移了大量涉案款项。记者获悉，某个银行还与君信和宁山公司签订了战略合作协议，意向性对其授信60亿元。 有了资金和“背景”作为铺垫，关于该项目的广告宣传又多次出现在当地媒体上，甚至以主持人访谈的形式出现。就在2010年6月昆明城改办发文确定永胜村不能作为城中村项目改造之后，君信公司还获得了“昆滇宜居地产低碳先锋”的荣誉。 近年来，随着房地产不断升温，一些部门和单位搞集资建房，集资建房被禁止后又大搞团购房。“华西·滨湖国际生态城”正是在这样的背景下，以低于同地段同类型房屋两三千元的“内部团购价”出现在昆明市民面前，其诱惑自然难以抵御。而在一些单位的工作人员参与了团购后，散户出于从众心理对项目的可信度更是深信不疑。 还有多少潜规则在继续？ 从庭审中透露出的种种信息表明，目前房地产行业、金融操作中的种种“潜规则”，也为虚假房地产项目成“真”提供了土壤。 潜规则之一：资金不足就开发。杨庆荣说，房地产项目开发中，开发商的资金投入量一般为20%－30%，其余都是通过项目贷款和融资获得的，“只要项目的手续能批完，我有能力解决资金的问题。”专业人士认为，这导致开发商容易面临资金链断裂的风险，一旦发生资金困难，广大购房者往往是最直接的受害者。 潜规则之二：虚假出资。无论在君信公司还是宁山公司，杨庆荣的51%股权都是“假”的。云南君信投资有限公司是杨庆荣等人通过昆明景天工税代理有限公司及刘春香等人为其垫付了1000万元，昆明宁山房地产开发有限公司是杨庆荣等人通过昆明圣尼商务有限公司及李猛等人为其垫付了1000万元……这些虚假出资竟能轻易就通过了工商部门的验资，不但犯罪成本极低，而且也为今后的诈骗行为埋下了伏笔。 潜规则之三：中介收取“居间费”。被告人苏涌说，自己负责与中介签订居间合同并支付居间费，“公司内部定的标准是一平方米400元。”在此案中，其他被告人也通过介绍客户拿了大量居间费，如史芮诚介绍一个人要收625元／平方米的居间费，总共拿了800多万元。中国商业法研究会秘书长李业顺认为，中介和房地产公司进行商业合作是正常的，但在高额利润的诱惑下，一些中介产生了虚假宣传、诱导购买等不规范行为，值得警惕。 潜规则之四：项目工程边批边建边卖。杨庆荣在庭审中说，项目从始至终没有办理下来“五证”，但“这个行业都是这么做的”。有受害者的证言表明，被告人、宁山公司副总经理王菲对他们说“房子2011年底盖好，手续正在办理”，“房子是特批给你的，手续办下来就不是这个价了，最少要7000元以上”等。 李业顺认为，五证不全就预售房屋是国家明令禁止的，诈骗案涉及如此多的人和单位，难道主管部门就真的毫不知情？只能说明其监管不力、存在失职。
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鄂尔多斯房地产停滞：曾经家家放贷 如今户户讨债
“曾经，鄂尔多斯家家放贷；如今，鄂尔多斯户户讨债。”人来了又去，这里热闹与冷清交加。难以回避的是，房地产停滞、豪车甩卖，无不是鄂尔多斯资金断裂困境的缩影。至今，人均数套房的闲置、民间借贷的垮塌加上煤炭市场的重创等种种难题还摆在鄂尔多斯人的眼前。鄂尔多斯民间借贷“崩盘”产生的“综合征”形形色色，改变了鄂尔多斯人的生活和心态。 一推再推不收房 “收了房，就要交很多税费” 鄂尔多斯市民王阿姨的失眠如今已好了很多。去年，在得知钱要不回来时，王阿姨整宿整宿地睡不着觉。不过，现在她知道宽慰自己了：“就当这50万没挣。况且借钱的朋友也说了，眼下是没钱，不过要房就给抵房、要车给抵车。”王阿姨不再期待利息，只盼着把本金拿回来就好。“其实房和车我们都不缺，就是想要现金。”让王阿姨犹豫抵房的一个关键原因是，“现在抵债的房子还没完工，甚至是没开建的期房，风险更大。” 这几天，王阿姨两年前在东胜区中心买的一套三居室通知收房了，不过，她却一推再推。“收了房，就要交很多税费，好几万呢，现在钱紧，拖到年后再说吧。”无论是自己的新房还是抵债房，王阿姨说房价一直都还维持着8月份左右的价格，虽然有价无市，但开发商也想以房子抵债，一直扛着价格不降。 新房死扛不降 “房租一泻千里，腰斩也不太好租” 受民间借贷崩盘的影响，彦先生工作多年的开发企业倒闭了，正在寻找新东家。“老板本来是煤老板，进入房地产市场完全没有经验，别人欠他的，他再欠了工程款，没赚到钱，就解散了我们，回去干老本行了。” 家住东胜区的董璇告诉记者，目前鄂尔多斯楼市主要是两种情况：一种是年初停工一直未复工；另外就是今年始终没有开工过。记者获悉，在鄂尔多斯有个别楼盘因为错综复杂的债务关系变成烂尾楼，还有一些项目正处于半死不活的状态。据董璇介绍，几个月前，铁西区一项目以3800元/平方米的优惠价推出了两栋楼，半天内就被抢购一空。 统计显示，鄂尔多斯铁西区一带的楼盘价格区间在4000元/平方米至6400元/平方米，董璇所说的优惠房源比本地域均价便宜了近2000元。不过，从那一次至今，该项目再未推出优惠活动，“或许上次促销已经帮开发商度过了最困难的时刻。”董璇说。 与楼市死扛不降价形成鲜明对比的，是鄂尔多斯的租房市场。前两年，鄂尔多斯东胜区核心区的普通两居室年租金能达到5万元左右，相当于北京西南三环两居室的租金水平。经济萧条后，鄂尔多斯的房租一泻千里，甚至出现“腰斩”。王阿姨出租的车库的价格已经从2万跌到1万元，也不太好租。 要债得讲学问 “不能逼得太紧，逼死了什么都没了！” “曾经，鄂尔多斯家家放贷；如今，鄂尔多斯户户讨债。”这样一句俗语正在当地流传。 在讨债的队伍中，武玲属于讨债老手。“很多人是去了打非办报案，但还有很多人没走那个路径，因为是很好的朋友，未来还要相处。”在武玲看来，要债也有学问，不能把欠债人逼得太紧，“逼死了什么都没了！”还要常常聚会，在诉说自己艰难处境的同时，也要站在对方的立场上理解对方。就这样，虽然放出去的大头没有要到，但每个月2万元的回款，也能帮助武玲抵平银行的贷款。 几年前，有稳定工作的武玲夫妻同样没能禁得住赚钱的诱惑，抵押了家里的两套房子，把从银行贷出来的钱，再借给朋友张强(化名)，赚取中间的利差。“刚断利息的那几个月，差点倒腾不来钱，银行都要起诉了。张强现在每月一要回来点钱就先还给我们一些，当然也有个别月没要到的情况，我们也只能表示理解。总比完全没了强。” 开始网购便宜货了 “出行的人少了，机票最低能打1.5折” 高利贷时代褪去，鄂尔多斯人没有了利息花，大手大脚的习惯也明显收敛。为此，喜欢疯狂购物的小娟摇身一变，转而成为网购代购员。 “在单位，四五十岁的女同事很多都不会在网上买东西，但只要你买回来，她们就觉得既便宜还质量好，就很愿意让身边人代购。现在一次性最多能帮50位同事在网上买裤子，赚8元、10元的辛苦费，大家也认可，自己帮助人还有收益，挺不错的。”回忆当初，娟子告诉记者，她以前也是买不低于600元一条的裤子穿，现在穿100元一条也没什么不好。 因为网购，出行的人少了，机票优惠的幅度也随之增大。记者注意到，在携程、去哪儿网等旅游网站订票，未来10天的往返机票最低能达到1.5折，而原来从北京到鄂尔多斯的往返航班很少有打折的，高峰期时甚至都抢不到飞机票。 而随着鄂尔多斯网购人群的增多，快递业也迅速在鄂尔多斯发展起来。此前，因为进入鄂尔多斯的件多而鲜少有发出件，一批快递公司停掉了直达鄂尔多斯的业务。最近，包括顺丰在内的大型民营快递公司已于11月1日重启了往返鄂尔多斯快件的业务。 市场发现 有人到鄂尔多斯来打听煤价了 “煤价比8月份上浮了10元到15元” “目前煤价算是稳中小升，比8月份时还上浮了10元到15元。”从事运煤行业的张斌告诉记者。 在张斌看来，煤炭行业应该算度过了最难的时候。“从年初到7月，煤价一路下跌，最低价达到了420元/吨。当时很多煤炭中间商赔了钱。大企业也纷纷裁员，缩减甚至取消出差人员的差旅费报销，甚至把行政人员都拉到现场去卖煤，行业惨淡得可怕。”张斌回忆说，当时秦皇岛三大港口的存煤量最高达到了960万吨，而其最大容量也不过才980万吨。“那时，拉煤车进去没地卸煤，港口一艘来拉煤的船都没有。” 到了8月份，煤炭行业有了转机。标志性事件是，有船到秦皇岛港口拉煤往南方运了，也有人直接到鄂尔多斯来打听煤价了。随着需求的恢复，本月以来，秦皇岛三大港口的存煤量又回到了600万吨上下的正常库存水平。 不过，让张斌担心的是，今年进口煤质量高，南方则多利用雨水发电，也导致了鄂尔多斯煤炭需求下降，“我们期待着煤电价格并轨方案的出台，这对行业发展是个利好消息。”
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【房地产】开发贷名单式管理从严 明年3000亿信托还款压顶
【房地产】开发贷名单式管理从严明年3000亿信托还款压顶阅读次数：38日期：2012-11-1509:49:13在房地产下行周期中，虽然基本面回暖，但银行信贷和房企的资金链一直被高度关注。银监会及商业银行高层日前集体表示，房地产贷款风险可控，商业银行并对房地产企业贷款实行严格的名单式管理，显示中国房地产调控仍未放松。住建部部长姜伟新也予以重申。这意味着，房地产业连续两年多来的高度资金管制政策目前并无任何改变，且有从严态势。 银监会主席尚福林认为，房地产贷款的总量不大，截至今年9月末，房地产贷款余额占全部贷款余额的比重为19%，远低于其他国家的水平。按揭贷款率也比较低，剩余期在缩短，而且借款人放弃房产的现象很少，还款意愿较强。另外，房地产开发贷款的发放也比较谨慎，贷款的成数只是房地产市值的六成左右。 尚福林再次强调了规范信贷准入，采取名单制管理房地产开发贷款的做法。2010年，银监会首次提出对大型房地产集团开发贷进行名单式管理，随后各商业银行针对自己的业务状况也拟定了相应名单。 建行行长王洪章称，建行对房地产企业贷款实行严格的名单式管理和严格的企业授信审查，现在房地产开发贷款的不良率低于建行公司类贷款的平均不良率。个人住房贷款不良贷款率仅0.20%左右。 建行似乎代表了房地产贷款现状。截至今年三季度，银行体系的房地产贷款共为11.7万亿元，约占全部银行贷款的19.1%，其中住房贷款约7.9万亿元，房地产开发贷款3.8万亿元。总体而言，银行体系住房贷款的违约率很低。 摩根大通首席中国经济学家朱海斌认为，相对来说，房地产开发贷款的信贷质量更易受到房地产周期的影响。但这部分风险敞口规模相对较小，仅占银行贷款总额的6%左右。值得一提的是，银行贷款多集中于大中型开发商，即使房价大幅下降，并出现开发商倒闭潮，这些企业也处于相对有利的位置。因此，银行体系在这方面的风险敞口仍然整体可控。 然而，温州、鄂尔多斯等地的例子或许说明，中国房地产的风险不是主要来自于银行贷款这种间接融资形式，而是民间直接融资，即所谓的“影子银行”贷款。 房地产业的民间融资主要来自于房地产信托和私募。统计数据显示，前者占了约6万亿信托的1/10强，后者已经超过千亿规模，而且还有激增的趋势。 温州当地金融监管机构人士对本报记者称，房贷、开发贷等占比不足两成。而据本报记者的调查，温州房地产开发项目的资金筹集已经“换挡”转向信托、私募等形式。 此外，民间资本通过直接的高利贷进入房地产业，但这一领域的数据无法详细统计。而大部分的房地产私募，到目前为止，据房地产业内人士称，大部分仍是变相的高利贷债券融资。 信托、私募、高利贷，正是IMF所警示的中国“影子银行”的主要风险来源，尤其是信托。 去年年底至今年年中，金融及地产业界普遍认为，信托刚性兑付风险将是房地产业今年的一大道坎，据最新统计显示，信托公司前三季度实现房地产信托兑付资金约2100亿元，2012年总还款额约2500亿元，因此，四季度还款金额降至400亿元。信托行业在房地产信托上的兑付洪峰似乎已平稳度过。 但数据显示，2012年前三季度新增房地产信托为2063亿元，截至2012三季度末，房地产信托余额为6765亿元。根据中金公司报告数据，2013年预计到期信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元。这意味着，将近一半的房地产信托将在明年到期，而信托的刚性兑付，决定了这一规模的压力。 值得关注的是，房地产信托近期发行激增。在上周发行的46款集合信托计划中，有5款为股权投资类信托，其中有4款投向房地产领域，均附带回购条款，虽然运用了股权投资方式，但本质上还是融资类项目，属于“假股真债”。 监管层对信托公司的监管思路已经发生转变。国庆前夕，银监会召集部分信托高管举行会议，暂停信托开展资金池业务，可能对信托公司“刚性兑付”能力产生较大影响。不排除未来6万亿规模的信托可能出现2%（1000亿元以上）的坏账水平。 此前，监管层已透口风，允许信托公司暴露风险，且希望利用市场机制化解兑付危机，不要总是无论对错“刚性兑付”。信托公司的人士称，银监会希望信托公司如果是合规合法尽职尽责操作的话，出现收益不好或者没有收益的情况，就不要再刚性兑付了。 这意味着，投资者将要承担更多的风险和可能的损失。
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购房者欲哭无泪 看房地产业十大
一现在你们知道炒房团怎么炒了吧？ 绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了，炒房团深知开发商的软肋——缺钱！巨额资金的介入，会让开发商眼前一亮，头晕目眩。 因为，说实在话，几亿、十几亿从银行得到贷款，远不是想象的那么容易。炒房团，就是有钱人组成团，给房地产开发商提供巨额资金。 目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。房地产行业，时刻在风口狼尖上，不进则退，不活则死。 目的二：使城市房屋(包括商、住)价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。 目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产阶层(绝大部分都是银行按揭)。 实际上，投资性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。 显而易见，房地产的泡沫是由：1、愚民的政府政策；2、贪婪的商业银行；3、无德的富人阶层；4、无辜的中华文明(安家立业是成年标志)这四个条件促成的。 二房子究竟值多少钱？ 你说它值多少钱它就值多少钱！既然买房子对所有人来说都是投资，那么它的价格与成本之间小幅度或大幅度的波动，都应该认为是正常的。 没有涨和跌反而是不正常的，涨的越快，应该跌的越猛。 公众期盼的是：1、富人应该有社会公德，不应该为高房价推波助澜；2、国家政策应该明确，你鼓动高房价就是与缩小贫富差距相悖；3、商业银行应该为关乎民族命运的科教文卫和制造业发展提供服务，为热衷于虚拟经济的降降温。 三房地产行业的潜规则： 官商勾结成大事。不与官(至少是涉及的所有主管部门一把手)勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。 噱头必不可少。要么是海外投资的旗号(其实是老虎皮)，要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。 绝密四说说散户炒房。 1、100万资金首付30%，按揭3套100万的期房，总价300万，支出90万。 2、两年后交房，当天交房屋维修基金和契税3.5%。两年期间已归还银行贷款30万。当你收到房子时，你已经累计支出130.5万元。 3、此时，房价已经过两年的共20%的上涨，市场上你的3套房总价已达360万。通过你在房屋中介公司挂牌销售，你可能有幸按360万全部脱手，获利29.5万。 4、实际获利与银行存款相比，100万元银行2年期存款利息可达12万元(大额存款是高利息)，你实际比银行存款利息多得17.5万元。 5、如果中介在1年内才把你的3套房出手，你实际获利比存款利息还要少3.5万元(多还一年房贷15万元)。 6、若恰逢国家房地产政策调控，或者你贪婪地捂到5年后出手，你自己计算吧。到那时候，你就死去吧。不仅仅是sb。 那时候，银行会一天一个函催你还款。你实在挺不住了，把“夏利”车也卖了，把16岁的女儿也早早嫁人，甚至你老婆会到广州街头“站街”帮你赚钱还债。也许你会跳楼。即使你不跳楼，法院会把你领进小黑屋。如果你跳楼，那就是中国房地产崩盘了。 绝密五再说说炒房团。 资金从哪里来？ 山西煤老板：非法开采国家资源，廉价使用劳动力，因陋就简的采掘设备和安全技术措施，结伙入盟哄抬煤炭价格，以极快的速度实现资本积累。 温州客：没有文化的个体户出身，小手工作坊仿冒国际名牌产品，在全国各地(特别是西部偏远落后地区)开设销售网点，春江水暖鸭先知把握了市场经济形势，早期敛财速度惊人。大资金动辙数千万、数亿、数十亿。 福建客：房地产热之前(2005年之前)，全国70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽，采取不正当的手段榨取民工血汗，钻营中国央企施工企业(说白了就是给央企领导投资)，很快发达。要知道隧道工程资金流量巨大，比如一项工程总投资3个亿，赚5000万利润是最笨的福建老板。另外，早年的走私之流，能让杨钰莹这样的名女人都投怀送抱，可见走私资本积累速度也是很罕见的。 六炒房的暴利究竟有多大？ 以楼上为例，提前与房地产董事长暗地协议，以2200元/平方米抢购巨量房源(至少300套)，鼓动市场价超过7000元，并力挺10000元/平，逐步随售楼部销售出手，资金逐步回笼，在中国政府的目前政策形势下，回笼的越慢，反而利益收获就越大。大到多少？ 当二、三线城市的平均房价达到10000元/平的时候，炒房团的收益完全可以达到500%！炒房团扑向一个城市，是同时扑向所有楼盘。这样一来，一个城市的房价飙升已成定势！以去年底的海南岛为例，炒房团可以让海南的房价一天一个价，一夜一个行情，造就一个又一个真实的梦！ 其实，炒房团的组成人员，绝大多数都是高中没读完的，自己签个名字都歪歪扭扭。炒房的技术含量确实很低，真的很低，会用加减乘除足矣，甚至连加权平均都不用。更不用看什么各类权威的什么CPI、PPI、GDP。投入了一些钱，3个月后赚多少钱？6个月后赚多少？1年后赚多少？ 七房地产会崩盘吗？ 中国的房价走势不可能效仿日本的崩盘时间表。说这话的，忘记了最关键的东西–中国是伟大的社会主义国家！崩盘是什么概念呀？房价崩盘了，中国就乱了。 那时候说不清人民币究竟会升值还是贬值，反正银行要不会倒闭，但存款取现困难，30%的央企倒闭，60%的中小民企消失。但房价必须下跌，跌30–40%一点也不过分，到这个水平，银行依然不吃亏，已买房自住的跟这几乎没关系，想买房的肯定喜上眉梢。炒房团或投资性购房的散户，为国家和社会做点贡献合情合理。 八房市四大傻 1、自住房买涨不买跌的心理害人又害己，是一大傻； 2、不要以为买房子从银行贷款手续简单就很方便。银行的还款计划是前2年先把它的利息大部分回收，银行是贪婪的，也是不可靠的。贷款180万、25年还贷期是二大傻； 3、如果你是城镇户口，没有迁移户口的需求，现在买房子是大笨蛋。 买房自住的叫”房奴”，前世来生都得还，”出来混，总是要还的”。每个月还银行几千元，你从今往后的生活就谈不上质量。城镇居民买高价房是三大傻； 4、有人说，买得起高价房是男人成功标志，这里我要说，买高价房的人都是四大傻。 建议：真的要住城市，租房(当然要稳定的租价和租期)是最好的选择。 九知道什么是”房虫”吗？ 在北方，街上练摊的，都要请些哥们朋友来捧场，造成人头攒动的声势，名字叫”托儿”。房地产行业的”托儿”有个专用名称叫”房虫”。 1、楼盘开盘当天，你要去买房子排队买号，你也许排在第500位的号，然而等你出手敲定一套房子，等你签定合约时，你会发现你的合约编号是第0030号。 你明白了吗？你前面后面排队的数百人、上千人，都是人家花小费请来的”房虫”！ 2、还有一类”房虫”，是真的交定金、签合同。然而1~3个月后，一旦房价飙涨，他们会成批成批地退房。他们是打”假球”，真正目的是把球传给刚性购买群体。当然，他们与房地产老板的合同与你的合同有关键性的差别：不存在退房扣5%的违约金！ 肯定啦，买房时的定金是房地产老板提前给的。还有，不瞎忙，参与本次房虫活动，每个cao作员都有5000~20000的”辛苦费”。你相信吗？ 十究竟有多少人在真正关心房价？ 1、政府官员：关心自己的仕途；关心本界政绩；关心本辖区的GDP，能创造越多的地王，本地经济越繁荣。 2、商业银行：历来发愁货币贷款任务完不成。放贷越多，收益越大。存款准备金或贸易逆差是北京总部的事(各商业银行在全国的市级分行网点至少5000个，具体小政策自己灵活机动掌握)。 3、经济学家：是读书到博士、评职称到正教授级、写书给省部级刊物，顺理成章到所谓的”发展研究中心”上班，每天8小时上班，业余时间保养下身体，否则头发会掉光。不可忽视的是，相当一部分经济学家已经依附于财团，持有的某些观点是为了赚得一些小实惠。 4、富人阶层(仅流动资金就超过500万人民币)：早就对房子这个东西没有激情啦(早有豪华居所)。 5、中产阶层(固定资本超100万，流动资本低于100万)：可能介入炒股、炒房，会迅速步入富人阶层或沦为贫民阶层。 6、贫民阶层(上班族或个体业主，家庭月收入低于10000，存款低于10万)：是刚性消费群体，对房价涨跌敏感，有强烈的改善住房需求，是忠实房奴。 7、贫困阶层(家庭月收入低于3000，比如即将倒闭的企业职工，频繁跳槽的年轻大学生，还有农民及农民工，存款低于20000)：有饭吃、饿不死的一族，城市买房几乎是梦。 8、特困阶层(家庭月总收入低于1000，天旱没水吃，下雨屋漏雨)：是政府救济对象，听买房子象听天书。 最后问一句你属于哪个阶层呢。
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报告称三四线城市房地产库存天量 或有崩盘风险
国家统计局日前发布的数据显示，温州9月新建住宅价格同比下降16.4%，环比下降0.8%，在70个大中城市中，温州房价下降幅度最大。 “今年3月我订了一套90平方米的房子，价格2.95万元/平方米，现在房价已经跌到1.38万元/平方米，亏惨了！”购买温州万科开发的龙湾相关公司股票走势http://d1.biz.itc.cn/q/cn/002/000002/tline2.png?1353679553259万科Ａ8.45+0.070.84%鄂尔多斯8.39+0.050.60%连云港3.30-0.07-2.08%花园项目的张先生表示，当初买的楼花，如今已损失过半。这并非个案，经调查了解，温州多家楼盘价格均被腰斩，温州房价与2009年、2010年时的最高位相比，回调了大约30%-40%，六成炒房客被套。 温州房价大幅跳水 购买温州香提半岛的王女士也经历了过山车式的行情。她表示，2009年一期开盘时价格为2.5万元/平方米，二期开盘时涨到3.8万元/平方米，该楼盘二手房价格在2010年最高时达到过8万元/平方米，但现在市场价格又回到了2009年时的3万元/平方米左右，下跌幅度比最高时超过了一半。据附近的房产中介透露，当年按照七八万元每平方米买入的15位购房者中，入住的只有1位，另有5位因欠高利贷已经跑路，还有7位也因资金问题没有收房，总之，2009-2011年高位介入的购房者都被套了。 财经作家叶楚华认为，温州就像是《欧元必死》一书中所谈的爱尔兰一样，是中国房地产泡沫的典型象征。国土资源部今年10月19日公布的城市地价监测数据显示，温州楼价以18.03%的降幅居本季度住宅地价同比下降的城市之首，并且蝉联多季度全国地价降幅最大城市。即便如此，温州房价仍然直逼一线大城市，四五万元/平方米的房价在当地实在显得稀松平常，普通人仍然望楼兴叹。除了房价虚高，城市人口流出也是重要原因。据了解，温州人口正面临“出超”困境。近几年温州市人口每年都要减少10万人左右，但进入温州的人口数量却并没有显著增加。在不断有新楼盘开发的情况下，温州楼市已经出现了供大于求的尴尬局面。 三、四线城市库存天量 根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。 邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。 业内人士分析，按照中国人均居住面积31.6平方米，商业用房人均面积1.5平方米计算，人均建筑面积为33.1平方米，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。 除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。 应警惕“鬼城”风险 备受关注的鄂尔多斯从去年到现在一直处于寒冬中。据鄂尔多斯房地产开发商统计，今年在建工程中，约有75%处于停工或半停工状态。其中，今年前4个月，全市销售商品房149.8万平方米，下降20.8%；销售金额91.4亿元，下降5.8%。 “鄂尔多斯楼市泡沫破裂是意料中的事。”专业人士分析，早在2010年媒体就称鄂尔多斯为“鬼城”，即房子很多却无人居住。而今年8月的鄂尔多斯，则随处可见停工的烂尾楼和讨债者。当地一位开发商称，80%以上的建设项目都已停工，而这些房子的投资60%以上来自普通市民。“尽管鄂尔多斯是中国西部一个富有的特殊小城，但其楼市泡沫的破裂对于其他城市和中国楼市，则具有警示价值。”易居研究院企业研究中心总经理周建成表示，近年来三、四线城市房地产发展速度已脱离基本面，过于激进的土地出让速度，积累成的库存高压将使这些地区的房地产竞争更加惨烈。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。“相比于一线城市，感觉三、四线楼市泡沫的风险需要高度关注，并有可能成为房地产企业的绞肉机。”一位业内人士坦言。 从数据上看，三、四线城市的结构性问题已十分明显。如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量却相当于广州的94%。连云港和南京相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已是南京的117%。 “北京、上海等一线大城市，吸收全国资源的能力很强，能暂时维持楼市繁荣。而那些二、三、四线城市，辐射能力有限，但却要拉起大城市框架，这样做的风险是显而易见的。”专业人士提醒：应该警惕“鬼城”风险，警惕房屋空置率居高不下进而产生的彻底崩盘。2012年11月23日11:19来源：中华工商时报
