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叶檀:行政手段收奇效 房地产是伪市场
中国房地产调控折射了一个尴尬的事实，在中国调控市场，行政手段一抓就灵。也因此透露出诡异的信息，号称较为市场化的房地产，最后也在行政调控下不堪一击。中国政治生活中最重要的“两会”在北京开得轰轰烈烈，期间财政部部长谢旭人接受媒体采访时表示，目前推广房产税至全国范围内的条件还不成熟，要等到试点取得经验以后。这段期间仍需要积累经验，目前仍有大量工作要做。谢旭人之所以能够坦然表示不急于推广房产税，是因为已经成竹在胸。在疾风暴雨的调控下，房地产市场一落千丈，就沪两地销量同比下降80%，由于去年开发量较大，今年3月之后推出的楼盘势必打折销售，一些大城市有价无市的二手房的价格也将应声下降。我们只能承认以下事实，即中国的房地产并不是健康的市场，由于一级市场的垄断使得房地产被人为塑造成投资品，这一投资品的冷热程度将随着限贷、限购等行政手段而上下起伏。只有在行政一统天下的市场，行政手段才能取得最佳效果，这在中国的房地产市场中，得到了充分的印证。今年出台的房地产调控手段中，最见效的手段，一是限贷二是限购。限贷降低了金融杠杆，目前开发贷基本处于无米下炊的阶段，开发商对于成本高达15%到20%的房地产信托都趋之若鹜。目前的情况延续下去，即便现金流再好、周转率再高的公司，到下半年资金也将难以为继，他们不得不通过合资、项目合作等方式寻求生存机会。前几年激情四射、大举扩张的房地产公司，上半年就会遭遇到资金门槛。只要央行与银监会继续收紧开发贷款，同时用清查土地增值税等外部手段威逼，将开商利润降到15%以内，到3、4月份房价必降无疑。开发商不得不饮鸩止渴，他们或者以金融租赁、抵押的方式获得数倍于银行贷款的高利贷，或者向同样高成本的房地产信托寻求帮助，事实上，中小房地产商还不入信托的法眼，最终只能被吞并了事。限购一刀切抑制了房地产价格的上涨幅度。限购使异地购房大幅减少，中国最活跃的房地产投资群体集体进入冬眠期。两个房地产业内的朋友告知，限购产生了立竿见影的效果，在某个一线城市限购令之后别墅豪宅购买者降到零，市中心的知名豪宅经过资格筛选之后，从去年收缴定金时的500个购买者下降到50个，而另一个一线城市超过千万的别墅仅售出七套。行政手段是最肃杀的工具，可以让市场瞬间凝结。可见，房地产价格不是能不能降的问题，而是敢不敢降的问题。面对肃杀的气氛，笔者依然认为房地产市场不可能就此进入冬天，而是会由夏入秋，理由同样基于行政因素。既然中国的房地产并非完整市场，或者说市场化徒有其表，那么，可以倒推回去，当初让房地产上升的理由如今是否已经消失，如果完全消失，说明房地产市场大幅下降对实体经济构不成冲击，房地产市场受怎么样就怎么样；如果并未完全消失，甚至核心作用仍然保留，说明房地产市场将不会被允许大幅下挫，否则中国实体经济将被房地产拽入深壑陪葬。很显然，中国房地产市场核心作用仍未消失。作为中央与地方分税制改革不公平的中间过度产品，土地财政起到了越来越重要的作用。2010年，去年全国国有土地有偿出让收入是29397亿，同比比上年增长106.2%。长期数据同样可以印证这一点，2006年至2010年，全国土地出让金收入分别为0.7万亿元、1.3万亿元、0.96亿元、1.59万亿元和2.9万亿元人民币。“十一五”期间全国土地出让金总收入约为7.45万亿元人民币。目前**下决心改变土地依赖症，但理智的人都清楚，重度依赖症患者需要的是循序渐进、逐步戒瘾，而不是大刀阔斧立刻捆绑戒除。另一方面，房地产曾经作为中国拉动内需、回笼货币最重要的手段，2009年楼市成交额就占两成以上GDP，降低房地产交易量，中国内需数据不会因此上升，反而会下降。中国房地产从来都不是真正的市场，我们生活在市场的幻梦中，如今是从梦中醒来的时候了。以市场为名抨击房地产调控的人，比**的行为好不了多少，他们维持的是一个不公平、充斥泡沫与腐败的所谓市场。正是在这个意义上，笔者赞成房地产调控，降低泡沫是房地产恢复健康的第一步，先退烧再治本，顺理成章。认为房地产经此轮调控就回归健康，是过于天真过于乐观了，笔者相信，虽然大方向不会变，但房地产调控必然经历数轮反复，最终才会达到各利益阶层的妥协，才会让房地产与实体经济恢复正常。希望目前的调控是从伪市场回归真市场的过程，在房地产退烧之后，限贷与限购等充斥行政与计划色彩的手段能退市调控，转而以税收、货币等政策调控房地产市场。但这是缓慢的过程，也许需要十年以上的时间。这并非悲观，而是中国转型的艰难、社会结构难以改变所导致的必然后果。每个人都希望面对健康、理性的市场，中国的房地产市场既不健康也不理性，此时为以往的伪市场辩护、或者成为行政手段的拥趸都是可笑的。在冷静探讨的基础上达成共识，分析行政手段的作用、找出行政手段的替代物、为真正的市场化奠定基础才是重中之重。
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住建部重申房地产调控政策绝不会松动
住建部重申房地产调控政策绝不会松动2012-03-0202:52来源：上海证券报住建部重申房地产调控政策绝不会松动：地方玩小动作露头就打地方ZF绝不能为局部利益动摇中央ZF房地产调控的大局。两会召开前夕，带着关于房地产调控政策是否会有所松动的疑问，记者从住建部独家证实，针对近日部分城市的“小动作”，住建部会毫不留情。一位负责房地产市场监管的司长表示，与中央ZF调控要求不符的地方ZF“微调”，已经被一一“叫停”。他强调，露头就打，绝不允许地方ZF在房地产调控上唱反调。房地产权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林，在接受记者独家专访时也隔空喊话：中央ZF早已明确坚持调控的决心，如果一些地方ZF仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。王珏林还强调，中央ZF2012年房地产调控基调已经非常明确，两会后也不会松动。地方微调被一一叫停连续几年来，房地产调控都是两会代表、委员热议的话题。在2011年房地产调控取得显著成效后，近期有个别城市开始尝试对房地产调控政策进行“微调”，但均被“叫停”。对此，王珏林分析指出，2011年之所以取得多年来较好的调控成效，最大的一个原因是合力。“地方和中央的一致性，执行政策的一致性，还有各部门的一致性，形成了一个合力，才取得房地产调控目前的调控效果，来得不容易。”王珏林强调，2012年各地在贯彻房地产调控政策当中，必须更加严格。“个别城市的调整要谨慎再谨慎，因为现在房价反弹的可能性并不是不存在。现在稍微有一些风吹草动，一个城市的政策会影响更多城市，局部会影响整个房地产调控大局。”他特别指出，2011年全年房价没有下降，只是涨幅较缓，涨得慢了、涨得小了，房价还有反弹压力，所以调控不能放松。王珏林说，希望房地产保持稳定和健康发展，就是要严格执行国家的调控政策，“只有这样才能使市场回归理性、使房价回归理性。”长效机制制定中记者了解到，目前住建部正在加强研究，完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进住房价格合理回归。按照要求，各省区市的个人住房信息系统今年要实现联网。这对于加快房产税等长效机制的推进，起到基础性作用。事实上，在2011年年终工作会上，住建部部长姜伟新就明确要求，加快推进个人住房信息系统建设。按计划，40个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住建部联网。“房产税实际上是市场调整消费的重要手段，所以现在上海、重庆搞试点一年，通过总结经验，现在到了加快推进这一政策的时机了。”王珏林说，房产税搞试点的目的就是在全国推广，但房产税还肩负着对房地产的税收进行合理、科学的整合任务，也不能操之过急，因此既要稳妥又要加快。
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伟业华侨城再次获房地产嘉奖
据了解，北京市伟业规划委员会联合朝阳区**于2010年6月23日召开新闻发布会，公布伟业环渤海总部商务区规划信息，并正式面向国际国内知名城市规划机构、房地产开发单位以及策划公司等征集伟业环渤海总部商务区规划设计方案。朝阳区华侨城通过此次方案征集活动，汲取国内外先进的城市规划思路和经验，对垡头地区的城市功能定位、产业发展方向、土地开发策略以及城市规划等内容进行深入研究，借助华侨城朝阳区位优势，以打造"环渤海总部商务区"为目标，以实现区域城市化为主线，用10年左右的时间，实现华侨城整体高端转型，将垡头功能区打造成为首都建设"世界城市"的重要商务空间载体、立足环渤海、面向全国的知名公司总部及研发孵化聚集区、与CBD、"通州-亦庄-大兴现代制造业带"高效协同发展的高端商务配套服务区、功能完善、环境和谐、宜居宜业的北京华侨城户形象区。出席"十年跨越高端转型—伟业中国?环渤海总部商务区高峰论坛"的人员有中国城乡建设经济研究所所长陈淮(微博)，北京城市规划学会秘书长高毅存，均衡博弈（北京）研究院研究员王昭博士，CRIC(微博)华北区咨询中心总经理、中国科学院GIS硕士殷冬明，以及投标方代表、北京华侨城地产副总经理、总建筑师余樱，万科地产北京市场部总监肖劲(微博博客)，伟业控股常务副总李红宇等。根据城市规划部门最新规划，北京华侨城所在的垡头片区将规划为环渤海总部商务区，涉及垡头、南磨房、王四营、十八里店等街乡。核心区紧邻东南四环和京津塘高速，北接京沈高速，东接京津第二通道，是北京中心城与天津、河北等环渤海经济区距离最近的区域。根据伟业设计要求，未来这块15.6平方公里的土地将以功能区现有产业为基础，与服务CBD功能相对接，围绕总部经济的发展，重点打造"总部办公、研发孵化、商务服务、文化休闲"四大功能和"一核、一带、两片区"的产业空间布局，实现产业向现代高端转型升级。据现场专家介绍，从"一核、一带、两片区"的功能布局来看，伟业海总部商务区的影响力不会限于其所在区域，不远的将来，CBD与伟业海总部商务区将实现无缝对接，两大经济引擎交互作用、积极反应，为北京中心城东南门户的世界影响力做出积极贡献。另据相关人士透露，伟业海总部商务区将于2010年底确定详规方案，核心区建设工作预计将会在三年内完成。届时垡头区域将成为一个集购物、休闲、娱乐、消费、居住、办公、会议、会展、餐饮为一体的高端城市功能区。与会专家表示，随着伟业海总部商务区的逐步实现，区域即将呈现高端转型，其交通状况、投资潜力、产业发展、住宅及生活配套水平、文化旅游价值等方面必将迎来跨越式发展，区域内房地产价值也必将迎来快速增长。据悉，北京华侨城中央瞰景新品--云景官邸将于九月公开，主力产品为100-300平米二居、三居、四居，此次面市的新品，不仅是北京华侨城中央景观带最后礼献，更将是抢占环渤海总部商务区核心居住区绝佳机会。据了解，此次伟业海总部商务区规划过程中，北京华侨城担当着两个重要角色，一个角色是方案征集的七个竞标联合体之一；另一角色则是区域发展的先行者，北京华侨城在该片区里已深耕近十年，先后呈现欢乐谷公园、北京华侨城大剧院、黄冈中学、伊顿幼儿园、维吉奥商街等综合实力配套，兑现了CBD人文即享大城承诺。
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房地产2010年终盘点报告
华通咨询目录1、行业定义......................................................................................................................12、报告摘要......................................................................................................................2房地产投资额仍处于高位，政策调控力度趋严....................................................23、行业运行分析...............................................................................................................43.1行业运行概况........................................................................................................4房地产开发投资仍处高位....................................................................................4商品房销售面积增幅迅速下降.............................................................................4房屋价格上涨速度减慢........................................................................................43.2行业发展预测.......................................................................................................6**宏观调控力度趋严........................................................................................6二三线城市成为企业争夺的重点..........................................................................6**将会加大保障房市场建设规模......................................................................7房地产企业资金周转将会困难.............................................................................74、地区分布分析...............................................................................................................94.1地区市场结构.......................................................................................................9东部地区投资增速差异较大.................................................................................9西部地区的投资额增速较快.................................................................................94.2热点地区分析.......................................................................................................11北京：销售面积大幅下降...................................................................................11上海：浦西办公楼单季度租金上涨7.1%...........................................................12广东：房地产投资额同比增速远高于09年同期................................................125、市场竞争分析.............................................................................................................145.1行业竞争格局......................................................................................................14第一阵营竞争激烈.............................................................................................145.2竞争动态分析......................................................................................................15拿地：房企购地金额大幅增长...........................................................................15转型：商业地产得到企业重视...........................................................................15创新：房企纷纷探索新的盈利模式....................................................................16退出：央企加快退出房地产市场........................................................................166、企业经营分析.............................................................................................................186.1经营业绩分析......................................................................................................18万科集团：销售突破1000亿元.........................................................................18保利地产：稳坐第二位......................................................................................18中海外：收入增速超过40%..............................................................................18龙湖地产：2010年销售额达到了332亿元.......................................................19富力地产：销售额超过300亿元.......................................................................19世茂集团：收入同比增长36%..........................................................................196.2营销趋势分析......................................................................................................20万科集团：谨慎拿地以二、三线城市为投资重点...........................................20三友集团：打造循环经济产业体系....................................................................20富力地产：继续加强一线城市市场....................................................................21恒大地产：三线城市与酒店并重........................................................................21北京华通人商用信息有限公司版权所有3华通房地产业年终盘点报告2010年http://report.acmr.com.cn·电话：+861068032288转6688·电子邮件：report@acmr.com.cn力帆：全面进入房地产行业...............................................................................226.3资本运作分析......................................................................................................22中骏置业：首家成功发售人民币合成债券的内地房企........................................227、行业信源....................................................................................................................248、指标解释....................................................................................................................25
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住建部重申房地产调控绝不会松动 严控地方微调
地方ZF绝不能为局部利益动摇中央ZF房地产调控的大局。 两会召开前夕，带着关于房地产调控政策是否会有所松动的疑问，记者从住建部独家证实，针对近日部分城市的“小动作”，住建部会毫不留情。 一位负责房地产市场监管的司长表示，与中央ZF调控要求不符的地方ZF“微调”，已经被一一“叫停”。他强调，露头就打，绝不允许地方ZF在房地产调控上唱反调。 房地产权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林，在接受记者独家专访时也隔空喊话：中央ZF早已明确坚持调控的决心，如果一些地方ZF仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。王珏林还强调，中央ZF2012年房地产调控基调已经非常明确，两会后也不会松动。 地方微调被一一叫停 连续几年来，房地产调控都是两会代表、委员热议的话题。在2011年房地产调控取得显著成效后，近期有个别城市开始尝试对房地产调控政策进行“微调”，但均被“叫停”。 对此，王珏林分析指出，2011年之所以取得多年来较好的调控成效，最大的一个原因是合力。 “地方和中央的一致性，执行政策的一致性，还有各部门的一致性，形成了一个合力，才取得房地产调控目前的调控效果，来得不容易。”王珏林强调，2012年各地在贯彻房地产调控政策当中，必须更加严格。 “个别城市的调整要谨慎再谨慎，因为现在房价反弹的可能性并不是不存在。现在稍微有一些风吹草动，一个城市的政策会影响更多城市，局部会影响整个房地产调控大局。” 他特别指出，2011年全年房价没有下降，只是涨幅较缓，涨得慢了、涨得小了，房价还有反弹压力，所以调控不能放松。 王珏林说，希望房地产保持稳定和健康发展，就是要严格执行国家的调控政策，“只有这样才能使市场回归理性、使房价回归理性。” 长效机制制定中 记者了解到，目前住建部正在加强研究，完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进住房价格合理回归。按照要求，各省区市的个人住房信息系统今年要实现联网。这对于加快房产税等长效机制的推进，起到基础性作用。 事实上，在2011年年终工作会上，住建部部长姜伟新就明确要求，加快推进个人住房信息系统建设。按计划，40个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住建部联网。 “房产税实际上是市场调整消费的重要手段，所以现在上海、重庆搞试点一年，通过总结经验，现在到了加快推进这一政策的时机了。”王珏林说，房产税搞试点的目的就是在全国推广，但房产税还肩负着对房地产的税收进行合理、科学的整合任务，也不能操之过急，因此既要稳妥又要加快。
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关于房地产市场的看法
关于房地产市场的看法目前房子是国人热谈的一个话题，随着房价的连续几年的上涨，大家已经达成共识房价难跌，还会涨，于是资金流向了房地产。下面是对这个市场的一点看法。一：房地产价格的变化从国家统计部门的资料看，以下记录对各年涨幅的记录和预测（2011年为预测）200120022003200420052006200720082009201020111.1%3.7%4.8%9.7%7.6%5.5%7.6%6.5%1.5%9.99%10%如果从2001年开始算，到2011年房价的上涨幅度是92.38%，到2010年底是74.89%，从身边的感受看，2003年到现在好多的房价都翻了一倍或者一倍多。可以说中国的房地产市场经历了长达10年的牛市，年复利增长7.2%，股市的年复利是9%，这十年工人的工资也上涨了一倍。这样的增长幅度是可以接受的。二：市场的需求1**几次打压楼市，使得市场信心大减，相关个股大跌，但是房价没有下跌，还在上涨，说明市场的刚性需求是旺盛的。2通货膨胀正在发生，2010年官方公布的通胀率是3.3%，但是生活中我们感受到物价上涨很厉害，有10%-20%，在通胀预期的影响下，人们的投资项目很有限，股市不好，只有把钱放在房地产上。3人们的收入正在增长，听说最近部队的薪水又涨了，涨幅在20%-30%等等，**在利用自己的权利，向一些人在发钱，钱在流向这些人手中，他们又去花钱推高了房价。三：市场的供给1从土地的角度看，2010年土的的购置面积4.1亿平方米，同比增长28.40%，购置费用是9992亿，同比增长65.90%，均价上涨了94%，土地价格大涨房价能跌吗？2从成本的角度看，现在商品的价格都在上涨，水泥，钢铁，工人工资，生活费用等等，房子的造价越来越高啦，房价能够下跌吗？32009年的新开工面积11.54平方米，同比增长12.5%，2010年的销售面积是10.43亿平方米，同比增长10.10%，2010年的新开工面积是16.38平方米，同比增长40.70%。未来的房子供给会增加。房价过快上涨可能得到缓解，减少政策的风险。四：如何看待这个市场1**出台的政策，从其目的来看，并不是让房价下跌，而是不要过快上涨，使得需求缓慢的释放，实现可持续发展。2**出台政策，限制房地产商贷款开发地产，房地产业2010年国内贷款增长10.30%，自筹资金48.80%，这样小的地产商很难生存下去，大的地产商会越来越大，保利地产2010年的销售358亿，市场的占有率是1.35%，还有很大的上涨空间。3现在房子的需求旺盛，房地产公司很挣钱，我们应该关注相关的上市公司。文武投资咨询2011.3.8
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德意志银行 - 35页 中国房地产研究 20110315 英文
TableofContentBottom-fishingopportunities...........................................................3Policyriskspricedin;wepreferdeveloperswithcounter-cyclicalgrowthpotentialandexposuretoTier-3/4cities.........................................................................................................3Morepricecutstakingplace–apositivebeginning......................7Morepricecutsshouldreducetherisksofmoreaggressivetightening..................................7Pickingwinnerinaprice-cutscenario.......................................................................................9Lookingbackat2008................................................................................................................9Counter-cyclicalexpansionsallowforfastergrowth...................11Moreopportunitiesforbuyingcheaplandbank......................................................................11COLIandVankewouldbecomeevenstrongermarketleadersin2013.................................12Virtuouscycleforfinanciallystronganddisciplineddevelopers;viciouscycleforfinanciallyweakandundisciplineddevelopers........................................................................................12Enteringthehigh-growtharea–Tier-3/4citiesinChina.............15WeseestrongvolumegrowthforTier-3/4cities....................................................................15Tier-3andTier-4citiesshouldbelessaffectedbygovernmenttightening.............................16COGO,Evergrande,CentralChinaRealEstatearepioneersinTier-3/4cities.........................18Governmentpolicysummary.........................................................20Propertysectorpolicies..........................................................................................................20Localresidentialmarket..................................................................28Mostcities(exceptforTianjin)showedgoodgrowthinnewconstructionstartsin2010......28
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廖英敏：房地产市场走到了十字路口
上周，上海市政府允许在上海持长期居住证满三年的非本地居民购买第二套房，以此来刺激低迷的房地产市场。2月28日却出现了180度大转弯，上海市政府取消了这项政策，对此，官方没有给出任何理由。上海成为继广东佛山和安徽芜湖之后第三个调控新政被叫停的城市。从佛山、芜湖和上海的调控新政，我们可以看出中央控制房地产市场的坚定立场并没有改变。2010年开始的这轮楼市调控已进行了两年，现在的房地产市场扑朔迷离，让人很难看懂。3月份，全国“两会”召开在即，可以预测楼市调控是继续还是会微调将是“两会”的一大看点。针对2012年中国房地产市场的走向，中国经济时报记者采访了国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏。让住房回归居住属性2012年的房地产市场面临的是一个要使住房回归到居住这一基本属性的大环境当中，因此会继续坚持房地产调控不动摇，同时继续加快保障房及中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加有效供给。中国经济时报：前不久在住建部召开的全国住房和城乡建设工作会议中，住建部部长姜伟新对2012年房地产工作重点进行了部署。现在，2012年已经过去两个月了，你认为2012年房地产市场面临的是一个怎样的环境？廖英敏：我认为2012年应该具体贯彻落实中央经济工作会议“继续坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”的精神，努力使住房回归到居住这一基本属性上。个人认为以下三点是政府需要着力去做的：一是要继续加快保障房及中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加有效供给。目前住建部已经明确今年要新开工建设保障型住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。二是要严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。三是要督促各地方政府要认真落实国务院的相关政策规定，继续落实地方政府对房价调控的责任，对2011年实施限购政策的城市，应该继续限购。中国经济时报：楼市调控也已经两年了，现在仍处于博弈当中，业内普遍认为2012年房地产市场将进入深度调整阶段，您认为2012年的房地产市场会呈现出哪些新的特点？廖英敏：这一轮调控已经进行了差不多两年了，从去年下半年以及今年前两个月的效果来看，我认为2012年的房地产市场会呈现出以下新的特点：市场需求将以中低收入自住型需求为主。首先，继续实行的限购政策，将继续抑制投资性、投机性等非合理性需求。其次，居民的合理购房需求将得到国家政策支持，市场主体将以首次置业的刚性需求者和改善型需求者为主。第三，消费结构将从以商品房为主转向保障房和中小型的普通商品房为主。有效供给将增加。要新开工建设保障型住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。同时要增加中低价位、中小套型普通商品房建设，总体而言中低收入者住房供给将大幅增加。房地产价格将稳步回落。有效供给继续增加，投资、投机性继续减少，市场供求状况继续改善，逐步向买方市场转换；开发商资金链进一步紧张，降价或促销成为大多数开发商自救的策略，定价将趋于理性。房地产市场将出现从量跌到价滞再到价跌的变化。预计2012年上半年整体房价水平将加快回落的步伐，全年商品住宅销售均价将向2009年4474元／平米靠近，一、二线城市房价开始下降的幅度将更大些。随着房价的进一步下降，部分刚需消费者将有能力入市购房，所以我个人认为出现全国性房价大幅回落的可能性较小。房地产投资增速将继续回落。从目前来看，商品住宅新开工面积将出现下降，保障房则将比2011年减少300万套；由此预计，2012年房地产投资增速将在2011年回落的基础上继续回落。坚持房地产调控政策并适时微调2012年将会进一步抑制投资、投机性等不合理需求，避免房地产市场出现反弹，但同时也要照顾到居民的自住型需求，避免“一刀切”，防止房地产市场价格出现大幅下跌。中国经济时报：2012年房地产调控正在进行中，既然是调控就会出现这样那样的问题，你认为哪些问题需要重点关注和防范？廖英敏：要防范房地产市场出现反弹。面对2012年宏观经济回调的压力，一些地方政府为了维护地方的经济增长和财政收入，有可能以各种形式减弱房地产市场调控力度和深度，放松限购政策，导致投机、投资性等非合理性需求入市炒作，造成房地产市场出现反弹。除此之外，还要防止房地产市场价格出现大幅下跌。2012年房地产市场的消费主体是普通居民的自住型需求，自住型需求包括城市内首次置业的刚性需求，以小换大的改善型需求、还有外来务工人员首次置业需求。要防止信贷、税收等调控政策一刀切，过多地提高这部分群体的购房者成本，抑制自住型需求。如果自住型需求继续受到抑制，房地产市场将存在因基本需求不足价格大幅下降的风险，同时也影响扩大国内消费的宏观经济政策的实施效果。中国经济时报：为使房地产市场健康稳定的发展，你有哪些政策上的建议？廖英敏：为使房地产市场健康稳定发展，还原住房居住的基本属性，建议要继续坚持和完善房地产调控政策，对已出台的政策要继续坚持，督促地方政府坚决贯彻落实，密切跟踪房地产市场的形势变化，根据市场出现的新变化适时微调政策，既要防止房地产市场出现反弹，又要避免房价大幅下跌，谨防房地产市场剧烈震动影响金融系统和地方财政的稳定性；要增加有效供给，降低建设成本，多方面支持保障房和中小户型普通商品房的建设，优化供给结构，这要求政府第一是保证保障房建设用地，提高中小户型普通商品房的供地比例，第二是鼓励商业银行开发贷款予以支持。第三是减免保障房和中小户型普通商品房建设中的行政收费，并给予相应的税收优惠；要进一步加强需求管理。要发挥住房的居住性功能，严格限制投机、投资性需求，对此类需求要实施一段时间的限购、限贷措施；要支持和满足自住型居住要求。要继续实行差别化信贷政策，对首次置业居民购房给予信贷优惠，清楚界定改善型需求，并将其贷款利率恢复到基本利率，降低自住型需求的资金成本。进一步降低首次置业和改善型购房者的税收成本，对改善型购房者，可实行税费先征后返等政策，鼓励自住型需求实现；最后要利用房地产市场调整机会，进一步完善我国的住房制度，促使房地产市场回归到正常发展轨道，努力使住房回归到居住的基本属性。制定可持续发展的房地产政策，促进房地产市场平稳发展和房价向社会基本可承受的水平回归。制度，促使房地产市场回归到正常发展轨道，努力使住房回归到居住的基本属性。制定可持续发展的房地产政策，促进房地产市场平稳发展和房价向社会基本可承受的水平回归。作者：吕红星来源：《中国经济时报》2012年03月02日
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渤海证券-110308-房地产行业3月第1周周报
目录1.两会强调加强房地产调控，加大保障房建设..........................................................................................................32.北京成交量环比大幅上涨.........................................................................................................................................33.上海成交量环比上涨，成交均价环比下跌..............................................................................................................44.深圳成交量环比大幅上涨，均价环比下跌..............................................................................................................45.广州成交量环比下跌，均价环比下跌......................................................................................................................56.天津成交量环比下跌，成交均价环比微跌..............................................................................................................67.杭州成交量环比下跌，成交均价环比下跌..............................................................................................................68.青岛成交量环比下跌，均价环比下跌......................................................................................................................79.南京成交量环比下跌，成交价格环比下跌..............................................................................................................710.成都成交量环比下跌，成交均价环比上涨............................................................................................................811.重庆成交量环比下跌，成交均价环比上涨............................................................................................................812.福州成交量环比上涨，成交均价环比上涨............................................................................................................9图目录图1北京商品房周均成交面积与可售面积状况........................................................................................................4图2上海商品房周均成交面积与可售面积状况........................................................................................................4图3深圳商品房周均成交面积与可售面积状况........................................................................................................5图4广州商品房周均成交面积与可售面积状况........................................................................................................5图5天津商品房周均成交面积状况............................................................................................................................6图6杭州商品房周均成交面积与可售面积状况........................................................................................................7图7南京商品房周均成交面积与可售面积状况........................................................................................................8图8成都商品房周均成交面积状况............................................................................................................................8图9重庆商品房周均成交面积状况............................................................................................................................9表目录表1本周（02.28-03.06）北京住宅市场运行情况....................................................................................................3表2本周（02.28-03.06）上海住宅市场运行情况....................................................................................................4表3本周（02.28-03.06）深圳商品房市场运行情况................................................................................................5表4本周（02.28-03.06）广州商品房市场运行情况................................................................................................5表5本周（02.28-03.06）天津住宅市场运行情况....................................................................................................6表6本周（02.28-03.06）杭州商品房市场运行情况................................................................................................6表7本周（02.28-03.06）青岛住宅市场运行情况....................................................................................................7表8本周（02.28-03.06）南京住宅市场运行情况....................................................................................................7表9本周（02.28-03.06）成都住宅市场运行情况....................................................................................................8表10本周（02.28-03.06）重庆商品房市场运行情况..............................................................................................9表11本周（02.28-03.06）福州住宅市场运行情况...................................................................................................9
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通胀延烧，不得不加息，与1.5万亿美元套利资本平仓一起刺破尚未破裂的房地产泡沫
经济简评：通胀延烧，不得不加息，与1.5万亿美元套利资本平仓一起刺破尚未破裂的房地产泡沫作者：海宁的马甲http://static.tianyaui.com/img/static/2008/tygg/vs2.gif发表日期：2011-2-1610:25:00主要观点：一：日元大幅贬值,美元套利资本平仓，很可能已经开始。日元贬值，会刺破韩国房地产泡沫。 二：中国的通货膨胀在2011.3-2011.6向纵深发展；加息只是猜测时间和幅度的问题。 三：加息猜测游戏。 个人认为2011年7月21日前，一年期存款利率加到4%的概率挺大。通货膨胀到后期，不加息的话，货币政策会有黔驴技穷的感觉。 加到4%，货币政策的决策者还是能接受的，也能被各方理解。和2007年一样，每次加息，就是对通货膨胀又恶化了的一次确认而已。 更多的反通货膨胀措施，恐怕要依靠提高存款准备金率，来降低货币参数了。 四：2011年下半年，中国房地产泡沫破裂于加息和人民币随美元（对其他货币）被动升值的概率很大。 五：仅仅加息到4%本身不会刺破房地产泡沫，实体经济形势和人们对未来收入增长预期的转向，也很关键 六：中国2006-2010连续5年投资率超过40%，不是经济的常态 文章目录： 通货膨胀延烧和不得不加息 汇率与资本流动，以及“地球套利者央行”曾经的日元套利资本平仓的威力 现在的美元套利资本规模 中国在2006年到2010年，连续5年投资率超过40%，创造了吉尼斯世界纪录 投资过热与低利率，受到资源瓶颈和劳动力瓶颈，难以持续 通货膨胀延烧和不得不加息 从2011年1月1日到1月31日，30天内，涨价少于4.9%的农产品很少，30天内涨价超过9.8%的，倒不少。 这是同一个月份，月底比月初的价格涨幅，而不是CPI那种2011年1月，比12个月以前的2010年1月的价格涨幅。 中国应该引进核心通膨率CPI，就是去掉食品和能源的通货膨胀率。 相对小麦，玉米和棉花而言，国际大米价格处于下跌风险小的低位。国际大米有半年暴涨50%的动力。 而中国大量进口玉米，恐怕是2011年的一大事件。中国的库存玉米，是年消费量的5%还是30%，其实反倒不那么重要了。 国内是不是像2008年那样压大米价格，属于猜测游戏（这次起码不会压Nai粉涨价，这一点是比较确定的）。 美国**印国债，美联储印美元，资本必然抛弃货币，进入紧缺的，不能随便超发的商品领域，进行保值，短期进入所谓的“准商品货币”时代。 中国货币政策最近3个多月连续3次加息，多次提存款准备金率，货币政策的紧缩意图可谓非常强烈。 但是这些措施，恐怕连抵消2010年6月到9月的宽松措施都不够。（6，7月是主动放松，以应付“二次探底”风险，8，9月是美元套利资本的进入，导致外汇占款增加得比往常多，多大的量很难说，据IIF.com预测2010年整年大约是2200亿美元）。 中国的资本管制，表面上远远比拉美，非洲，很多亚洲国家紧。但是资本是逐利的，只要赚头大，办法总是有的。 通货膨胀，有中国投资过热，需求强烈，制造业处于扩张期，采购经理指数PMI高位，有很大关系，但是与美联储美元贬值政策也有关系。 美联储主席伯克南，似乎与美元强势有仇。2010年5月，世界经济二次探底风险，导致美元汇率暴涨，美联储就和欧洲央行搞货币互换（美联储印美元给欧洲央行，欧洲央行印欧元给美联储）。8月份还放出风声搞量化宽松二期，把美国十年期国债收益率打到了2.6%左右的低位。这么低的收益率，与美元未来的贬值风险显然及其不相称。11月后，美国十年期国债收益率回升。目前，美国10年期国债收益率这一波大幅上涨很可能在2011年2月，已经止步于3.72%；而新兴市场化国家的股市，债市的风险在加剧。2011年2月，部分美元套利资本的平仓也许已经开始，首先平仓的，应该是新兴市场化国家的股市，债市。 当然，这些新兴市场化国家自己的投资者，也参与了抛售与避险。 汇率与资本流动，以及“地球套利者央行”各自由浮动国家的货币汇率，就像一个流量计，揭示的是资金的流动；同时，主要套利货币日元，美元的汇率也是资本市场上涨与下跌的推动剂，美元汇率中期见底后上涨，会形成一波套利资本平仓潮（套利资本平仓--》美元汇率升--》更多平仓，形成正反馈），就像2007年3月到2008年3月的日元套利资本平仓类似。 资本在全世界范围内大量流动的情况下，单一国家的货币政策，常常出现传统经济学教科书理论在现实经济中失灵的情况。比如一般来说，降低利率可以刺激经济，但是90年代末，日本屡次降低利率，2001年甚至祭出量化宽松政策，印日元买日本国债，但是投资者还是不愿意扩大在日元的投资规模，而是把大量的钱投资到日元以外，以获取更高的利息或者收益。 2010年9月，日本央行干预日元汇率，希望日元不再升值，但还是挡不住日元升值的步伐。 美联储量化宽松，我认为是在美国通货膨胀不严重的情况下，为了刺激美国的经济，降低美国失业率。可惜，资本的目的是盈利，美联储稀释美元的价值，资本就会外逃，逃到商品市场和新兴市场化国家。美元是美国的货币，确是其他国家的问题。 美国可以印国债，部分钱用于给4300万美国人发放食品卷补助。而美国具有影响力的国际货币基金组织IMF，当初对东南亚金融危机中的国家开出的药方，确是财政紧缩，导致很多东南亚国家的政局不稳，特别是印尼。 “地球套利者央行”让资本进入加拿大，澳大利亚逐利的时候，他们国家的央行，在控制货币供应量上，是很无力的。 曾经的日元套利资本平仓的威力 1999年到2001年，日本央行降息，并且推出量化宽松（印钞购买日本国债，拉低日本国债的收益率）。 日本的主妇们不干了，NND，利息也太低了，特别是有知识的70后日本主妇。他们纷纷把日元换成澳洲，新西兰，加拿大，巴西等地的收益率高的金融资产，比如高息的国债，公司债等。 2003年，日本家庭主妇套利团形成规模。日本主妇的日元套利交易，多的时候占日本外汇交易的20%到30%。 日元套利交易做得好的家庭主妇，出书，办讲座，享有明星的感觉。 2007年2月20日，日本央行加息0.25%，日本主妇们大量平仓回流，导致日元升值，导致专业的做空日元的仓位被迫大量平仓，从而使得日元升值，升值导致更多的平仓，平仓导致日元继续升值，如此循环，导致了2007年2月27日，以及此后一周，全世界各地的股市大跌，连黄金也一周内跌去了7%。 这一波日元升值，运行11个月多，直到2008年3月。 这是日元套利资本的威力，据测算，最鼎盛的2006年的时候，日本主妇的日元套利资本，规模大约有5000亿美元（日本有15万亿美元左右的金融资产）。 日本主妇们的套利盘的平仓，使得别人也不得不跟着平仓，部分导致了随后2007年4，5月伦敦银行间拆借利率LIBOR的高涨。一场金融危机，因此拉开了序幕。当然，没有日元套利资本的平仓，金融危机，美国次贷危机也会发生的。日本主妇套利盘的平仓，是压垮美国次贷繁荣的最后稻草之一。 阴谋论可以据此好好做做文章。如果再预测一下，下一次日本主妇们的目标，是刺破韩国的房地产泡沫。万一应验了，那就火了。 2010年11月如果是日元汇率的15年大顶，那么此后日本主妇肯定会再次出来套利的，因为可以赚取外币利息和日元贬值（平仓以后可以兑换到更多的日元）两种好处，日元如果大幅贬值，韩国在通货膨胀的情况下，出口经济的压力就大了。（如果没有通货膨胀，韩国还可以玩韩元贬值，比如2008年底；但是如果有通货膨胀，贬值会使得通货膨胀恶化）。韩国房地产泡沫岌岌可危。韩国用来几百个行政手段都打压不下去的房价，却被日元贬值导致韩国贸易顺差减少，经济下滑，给刺破了。 日本的产业，与韩国的竞争比较多。 日元什么时候从15年大顶开始贬值？ 如果日本央行没有动作，那就要看美元和美联储的动向。 如果美联储释出没有量化宽松三期的信息，日元贬值从2011年6月以前就会加剧。 按以往经验看，日元贬值通道一旦确立，4个多月就可以贬值20%多。到时候韩国房地产就危险了。 （韩国国内通货膨胀，外加外贸顺差减少，韩国企业利润减少，到时候韩国应该是股价房价齐跌） 日元很多时候，是美元的反面镜子。美联储加息，或者美国长期利率高，日元会贬值；美联储减息，长期利率下降，日元会升值。 明显的例子，比如2007年9月，美联储减息；导致日元套利资本平仓，日元汇率上升。 2007年3月以后，日元指数XJY经历的几波升值，日元汇率2008.3,2009.2,2009.12,2010.11不断创新高，3年多升值近50%（当然是波浪式升值的）。 不知道是不是因为日本主妇们的参与，2007.3--2010.11历时44个月左右，4波日元升值，都显示了很好的周期特点，每一波都是10到11个月左右。 如果市场没有美联储量化宽松三期的预期，2010.11很可能是日元指数的十五年大顶。上一次大顶是1995年年中，后来日元贬值了，1997年底韩国房地产泡沫破了。 等日元高位盘整一段时间后，日本主妇们又要大量出来套利了。 当然，日本主妇只是一支重要的套利队伍而已，而且日本外汇市场散户也不全是家庭主妇。 市场里，三教九流的参与者很多，很多还是专业做日元套利的机构。很多时候机构也不敢逆散户的风向而行。 最鼎盛的时期，日元散户套利者才占全部日本汇率交易额的20%到30%（这些散户也不全是家庭主妇，应该是一切希望保值增值的散户）。 全世界每天的外汇交易是4万亿美元左右，日本散户交易罪频繁的时候，也才占1/40到1/20而已。 日元散户早不出来大量进行套利交易，但是却在日元央行量化宽松和把日元国债收益率打压到极低之后，才出来套利。 美元套利资本早前没有大量出来套利，等美联储量化宽松之后，大量出来套利。 两者都只是说明，“天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往”，或者说“君子爱财，取之有道”。 那些发行公司债的加拿大油管公司，石油运输公司，澳大利亚和巴西公司，取得的资金，用于发展经济，出资者和发债人，属于双赢。 日元散户套利2001年，2002年就不少了，到2003年才形成大规模。 中国某些地方的炒房团成名于2003年，但是买房保值，早在2001年，2002年就兴起了。和日本主妇炒汇一样，原因就是存款利率太低，存银行很吃亏。不少资金实力好的，早在2001，2002年就给正在读书的子女在上海，杭州买房，因为商业嗅觉告诉他们，存银行去掉利息税，收益不到2%，而1999-2002房价涨幅却是每年起码8%。 2001，2002年，江浙一带那些和父母同住的女孩子，用自己的工资在上海供一套小房子的，也有两三人合买一套，曾经在小范围内比较流行，供到上海shopping的时候住的。二三十万一套小二居，那是很遥远的事情了。 现在的美元套利资本规模 2008年底，美国**大发国债，美联储零利率政策后，特别是2009年3月，美联储量化宽松后，“做空美国”成为大量投资基金的主题曲。套利资金纷纷转战世界各个新兴市场化国家。 据国际金融研究所（iif.com）追踪统计，2009年，美元套利资本规模大约是6000亿美元；2010年，在上年的基础上，美元套利资本新增9000多亿美元。 当然，国际金融研究所的数字也是仅供参考而已，真正的数字，没有人能弄清楚。很多对冲基金都注册在开曼群岛，英属维京群岛。没有人能弄清楚他们的资金来源，去向。 就像日元套利资本，当风险与收益的天平，更多地倾向风险的时候，套利资本是要平仓回归的。 各种投资投机资本五花八门，都在打着各自的小九九，揣摩着何时平仓，能跑在别人的前面。因为跑在后面的，即使在当地赚了，万一美元升值了，利润就会被大大稀释。 这也是个正反馈的螺旋式过程。2010年5月，在美联储第一期量化宽松结束2个月后，就上演过一次。下一次，规模更大。 下一次美元套利资本平仓，什么时候开始？
