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【独家发布】2012年民间资本与房地产业研究总报告
[hide][/hide]简介：民间资本发展放缓投资楼市模式渐变时隔一年，住房和城乡建设部政策研究中心和高和资本再次联合发布了他们的民间资本联合调查。在9月23日，这份名为《我国民间资本与房地产业发展研究报告（2012）》（以下简称《报告》）的报告被正式发布。受宏观经济及当地支柱产业调整的影响，与一年前相比，课题组组调研的温州、鄂尔多斯、山西和陕北四地民间资本发展出现了减速现象，传统民间借贷信任机制遭到严重破坏，新的金融体制则正在形成中。而民间资本对房地产业的投资也受此影响出现退潮。不过由于缺乏投资渠道的状况并未发生改变，民间资本依旧高度关注房地产。但投资策略及方式却开始有变化的趋势。民间资本发展减速继2011年后，住房和城乡建设部政策研究中心和高和资本再次共同组建课题组奔赴温州、鄂尔多斯、山西和陕北，对我国民间资本相对集中的四个区域的民间资本和房地产业发展情况开展调研。调查的结果显示，四地出现了民间资本总量增速减缓，借贷规模缩小；民间投资增速下降，投资偏好有所改变；民间借贷利率冲高回落，放贷更趋谨慎等等现象。以民间投资为例，鄂尔多斯、山西等地的数据均表明民间资本投资增幅回落。课题组认为，国民经济整体增长放缓以及一些行业的变动给四地民间资本的发展带来了不利的影响。温州受实体经济不景气的拖累，山西和鄂尔多斯则受到煤炭行业整合以及煤炭价格走低的影响，民间资本的发展均大为放缓。课题组认为，在四地民间资本高速增长期结束，发展回落之际。调整也随之开始。过去传统的民间信用关系在这一过程中受损，短时间难以恢复。今年上半年，浙江省法院共受理民间借贷纠纷案件58037件，涉案标的额283.9亿元，同比分别上升26.98%和129.61%。温州、舟山以及湖州地区上升最为明显，增幅分别达96.42%、87.37%和57.61%。在鄂尔多斯，大部分民间融资多为信用贷款，签订借据是其主要的操作形式，有的还是口头协议。由于借贷手续简单，约束力较弱，借贷危机发生后即使是熟人关系，也遭遇有钱不还、恶意逃债的现象。这使得传统民间借贷信任机制遭到严重破坏。课题组还警示，一些地区的民间借贷危机尚未结束,甚至开始蔓延到传统银行系统。来自温州的数据表明，截至2012年7月，温州银行业不良贷款率已攀上不良贷款率的历史高位，达到2.85%。而在2011年6月，该数字仅为0.37％，系全国银行业不良贷款率最低的地级市。楼市投资策略生变课题组认为，由于经济不景气企业状况不佳，限购政策执行坚决以及民间资本自身萎缩等诸多因素的影响，民间资本对房地产业市场的“输血”效应减弱，局部地区甚至从“输血”变为“抽血”。在温州，部分实业经营困难的企业家为了回笼资金，被迫折价转让所投资的房地产项目，折价幅度最多达到五折至六折，且很难找到买主。在鄂尔多斯，由于整体资金紧缺和房地产市场“有价无市”，债务人无法将投资的房地产项目变现，只能通过“抵债”这种特殊方式交易。而过去民间资本投资房地产市场的渠道之一房地产信托，今年也降幅显著。根据信托业协会公布的数据，2012年上半年房地产信托新增1213亿元，相比去年下半年的1627亿元，环比减少25%；相比去年上半年的2078亿元，同比减少42%，刷新了2010年以来的最低水平。尽管如此，课题组调研后认为，由于目前我国投资渠道狭窄的外围环境并没有大的改变，以及我国城镇化依旧处于快速发展阶段的现状，相较其它投资领域，民间资本依旧高度关注房地产。不过策略却发生了很大的变化。课题组认为，整体而言，民间资本投资房地产短期内主要进行机会性投资。未来预计大规模资金投放时期已经过去，即使今年下半年或者明年货币政策继续放松，但房地产业整体信贷收紧可能性依然很大。在这种背景下，民间资本投资房地产必然更加谨慎，主要进行机会性投资，如商业地产、城市综合体和二三线城市满足刚性需求和改善性需求的住宅等。而在其中，商业地产成为民间资本最为重要的一个投资出口。课题组认为，一部分民间资本投资房地产将从短期炒房变为长期保值性投资。例如，部分温州人的投资理念，已从挣快钱转变为追求较长期稳定的回报。即从短期炒卖获取房价差价，逐步变为从长期持有的角度，寻找能够稳定获得租金收益的项目，如酒店式公寓、商铺和写字楼等。资产证券化仍是趋势在2011年的报告中，课题组曾认为，房地产调控为新的房地产金融业态提供良好的发展机遇。而在今年的报告中，课题组坚持认为，信托和房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。课题组认为，目前暴露的民间借贷危机要求用现代金融投资工具取代原始的i民间借贷。旧有以血缘关系、亲友关系为纽带的民间借贷，一旦发展为陌生人之间的融投资关系，朴素的信用体系就显得薄弱而经不起冲击。以信托和基金等规范化方式投资、参与房地产业是规避传统高利贷模式投资风险的客观要求。与此同时，房地产调控政策要求改变投资房地产的形式。在住宅去投资化的情况下，未来民间资本分享中国城镇化带来房地产增值收益，比直接购房更好的投资出路在于以基金和信托为代表的证券化金融产品。同时，新型金融业态的投资方式更符合民间资本追求安全性和高收益的特点。而房地产市场自身也迎来商业地产发展的高峰期。而这一形态的物业最终要靠持有型物业经营，持有型物业比例提高一定会对长期资金产生需求，在这种情况下，新型金融业态才会生存、发展。从客观来讲，这是新型金融业态发展的基础。高和投资董事长苏鑫介绍，不同资金量级可对应不同的新型房地产金融业态和投资品：一是资金量级比较大的，如1000万以上，有两种选择：直接购买实体商业地产，或是投资房地产基金。二是资金量级中等的，如在100-1000万之间，可投资房地产信托。三是资金量级较小的，如在100万以下，从投资门槛看更适合REITs。随着资本市场发展和有关法律法规逐步完善，在条件和环境成熟的前提下，REITs将成为普通投资者的重要投资渠道。而在调查中，今年以来房地产私募股权基金依旧稳步发展,尽管私募基金募集总额下降，但在全部完成募集的私募股权基金中所占比例上升。同时单个项目的投资规模也开始快速增加，投资方式也由“明股暗债”、“假股真债”等债权投资逐步转向债权、股权等多种方式投资。
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新加坡2013年新一轮房地产降温措施出台
新一轮房地产降温措施出台(联合早报20130112）ZF多管齐下，通过收紧贷款、提高印花税、限制组屋出租等条例，为组屋、执行共管公寓、私宅和工业房地产市场降温。新措施今天起生效。李敏雯 报道minwen@sph.com.sg ZF昨天多管齐下，通过收紧贷款、提高印花税、限制组屋出租等条例，为组屋、执行共管公寓、私宅和工业房地产市场推出新一轮降温措施。 副总理兼财政部长尚达曼和国家发展部长许文远昨天傍晚临时召开记者会，宣布了这一系列降温措施。但是，他们都强调ZF采取自2009年以来的第七轮降温措施，并非要“拖垮市场”。 从今天起，外国买家的额外买方印花税（AdditionalBuyer’sStampDuty，简称ABSD）将从之前的10％增至15％。原本不受买方印花税影响的购买首间组屋或私宅的永久居民，以及购买第二套私宅的新加坡公民，现在也都得分别支付5％和7％的额外买方印花税。 至于购买第二套或更多住宅的永久居民，以及购买第三套或更多住宅的新加坡公民，现在也都一律得缴付10％的买方印花税，大幅高于目前的3％。 在组屋市场方面，ZF也推出措施，以进一步舒缓市场对转售组屋的需求，这包括禁止拥有组屋的永久居民出租整间组屋，若购买私宅就得在半年内出售组屋。 非首次买家的房屋贷款顶限（Loan-To-Value，简称LTV，即贷款占房价比值）也进一步调低，而他们购屋的现金房贷首付也从之前的10％剧增至25％。购买私宅和购买新旧组屋的贷款条例也收紧，规定向银行借贷的买家每月偿还贷款的比率不可超过月入的30％。向建屋发展局贷款者的偿还比率则从40％降至35％。 新的执行共管公寓（ExecutiveCondominium，简称EC）的发展也将受到限制。EC项目的双钥匙公寓日后只能卖给多代同堂家庭，而且每个单位的最大面积不可超过160平方米。首次介入工业房地产领域 此外，所有私宅和EC项目内的额外私有空间和私人天台，也都将视为额外可建筑面积（bonusGFA），发展商须为此支付费用。 ZF昨天也破天荒介入工业房地产领域，向短期内转手套利的买家实施卖方印花税（Seller’sStampDuty，简称SSD）。如果他们在一年内卖出，必须缴付相当于售价15％的卖方印花税；第二和第三年内卖出，则分别须缴付10％和5％。 针对这次紧急出台降温措施的缘由，两位部长均不约而同地把矛头指向目前的低利率大环境和本地房价持续攀升的趋势。 尚达曼指出，亚洲人的财富正在增加，人民收入也在提高，因此新加坡依然是个稳健、安全及具有吸引力的市场。目前本地房市的旺热并非来自“投机”，而是新加坡人真正的“投资”需求，购买第二套或更多房产的国人，占了新私宅单位销售的一半。 “因此，ZF必须推出两种不同的措施来为市场降温。一是周期性的暂时性举措，另一则是长远的结构性调整措施，可能是永久性的。这两种不同的措施在短期内将朝向同一个方向，就是为市场降温。” 他说：“只要市场已经冷却，价格趋软，我们就会重新检讨暂时性措施。这包括额外买方印花税、所有住宅的房屋贷款顶限以及最低现金房贷首付等。” 尚达曼认为长远的结构性调整，如对永久居民购买组屋的限制及针对“夹心层”的执行共管公寓的新措施，以及将每月偿还购屋贷款比率限定在收入的30％等，则将不会在短期内检讨。他说：“房屋价格已经偏离了经济基本面，如果ZF之前没干预，我们现在已经陷入困境，处在一团真正的泡沫中。” 降温措施一出，买家昨晚蜂拥至发展商的示范单位，要赶在今天新措施生效前获得选购权。相信许多房屋代理也彻夜赶工，为客户获取或提前行使选购权。“降温措施是一场大海啸” 房地产代理公司博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈甚至形容ZF这轮来势汹汹的降温措施简直是“大海啸”。 “这不像过去的降温措施，一段时期只调整一方面，这次简直是场大海啸，而正如任何一场海啸，它需要很长的时间复原。” 为了让发展商有时间消化新一轮降温措施对市场的影响，市区重建局昨晚也宣布把原定下星期二截止的裕廊西一幅私宅地段招标活动展期至本月29日。这可能是预见发展商不会在新一轮降温措施出台后立即投标，但无论如何，市场已将这项招标的结果视为新一轮降温措施影响程度的第一块试金石。
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房地产市场：ZF、房地产商、消费者分析
ZF。ZF主导的三化，包括房地产市场化、教育市场化、医疗市场化，没有一项是很成功的。ZF对房价的影响是最大的，因为房子需要建筑在土地上，而房地产中的地产一级市场是ZF绝对垄断的，地价占房价的比例是20%-40%，成为ZF的第二财源。第一财源是大家共知的税和费，占据了房价的30%-40%。两者相加占据房价50%-80%，即房价一万每平，其中一半以上去ZF手中。ZF在怨声载道中希不希望房价下降的心理是矛盾的（当然ZF有能力降低房价）。房价下降的好处是体现民生，以人为本，但不利因素除了其财源减少外，还有其政策选择的成本。中国ZF管理模式遵循循环规律，一乱就管，一管就死，一死就放，一放就乱，几乎没有几个方面能脱离此规律，房地产行业管理方面亦是如此。房地产的混乱始于市场放开，市场放开很大程度上缓解金融危机，刺激经济增长的同时带来了混乱，房价飙升，ZF在新世纪十年间房地产政策出台无数，但未能挽回房价这一脱缰野马，因为ZF的政策力度始终没把握好，轻了不管用，重了太管用，太管用使得房地产休克，休克后会带来GDP、就业、稳定、钢铁、水泥等连锁反应，于是放松力度，力度放松，房价继续飙升。房地产商。既然房价的大部分去了ZF手中，那么房地产商从何牟利呢？首先他们明白一个道理，房价再贵也有人买（此处不要抬杠），因为房产需求是刚性的，不具有可替代性，买的地皮价格再高也值得，因为最终买单的是购房者，房子再烂，即使是豆腐渣（不能让购房者知道）只要宣传、包装到位也有人买。这就是为什么连兵器行业、航天行业的国家绝对垄断企业也纷纷加入房地产开发的原因，跟激光打眼一样，激光打眼的医生竟然戴眼镜，因为他们知道激光打眼很大不确定性，垄断企业知道房地产有利。购房者。此处先致敬和慰问。致敬是因为有勇气砸锅卖铁、高息贷款、透支未来进行购房行为；慰问是因为都不容易。但在希望、观望、绝望之后我们没什么可做，领导、国企老板、狗屁学者都劝老百姓租房不买房，还算账，算来算去说租房划算，他们没考虑到租房看房东脸色、搬家痛苦、没归属感这些因素。大家应该怎么走下一步？ZF。各地的ZF事业单位办公大楼如此豪华，仅仅事业单位编制人员占总人口就1：30，还有三公开支，等等。这些支出很大一部分是靠土地财政维持的，办法只有一个：开源节流。税费调整，节省开支。房地产商。看看国内富豪榜的房地产商数量就知道赚的钱多少，不怨他们，他们天生逐利，至于社会责任排第几另说了，也没人怪他们，监管缺失，利润优厚，视财如命，他们卖房拿钱就不是错了，但是如果有良心在就不会坑蒙购房者，话说回来，其中有几个是有良心的？购房者。房子终究要买，跟朋友谈论房子是不是要买，有的等政策，看市场，估计最终还是在高于现价情况下后悔当初没买房的心理下买房，我认为应该看ZF的宏观政策，什么税费改革，利率提高，禁止炒作都是在大政策指导下的，大政策是什么，是“遏制房价过快上涨”。当自己对房价无能为力之时，只能呼吁，都在看ZF，ZF在看谁？等着瞧吧~
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房地产：结构性机会凸显 三角度精选个股
市场分化带来确定的结构性机会：在经济增速放缓的背景下，尽管房地产投资依然是经济增长的重要引擎，但行业发展的基础驱动因素在悄然发生改变。城镇化的实施源于房地产又高于房地产，会深刻影响行业的发展环境，房地产市场和企业的加速分化不可避免。我们认为2013年房地产板块的投资存在确定的结构性机会，而且结构性机会大于趋势性机会。 预计基本面整体小幅回升和区域分化并存：随着今年3月份以来行业基本面的持续走好以及重大会议窗口效应的释放，年末的“翘尾”现象显著。我们认为行业从销售端到供给端回暖的态势会延续到明年，销量的增速相比今年会小幅上扬，价格表现呈现分化的趋势，整体涨幅有限。土地成交、房价、去化周期等指标在不同区域的分化特征明年会更为明显。 预计明年政策面依然偏紧：我们认为明年政策调控的核心逻辑并未发生改变，房价的涨幅是关键触控因素。在看到市场力量对房价上涨起反作用前，明年限购限贷等核心调控政策不会发生改变，而对房地产开发和交易环节的税和费进行精简、房产税试点推进、针对不同区域出台限制房价上涨的特别交易税等措施较可能出台。 城镇化驱动行业变革：城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产业转移是关键性因素。我们认为未来受益城镇化的地区会在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市，但这些城市房地产高速发展的持续性也存在明显差异。城镇化的实施依赖于顶层制度设计和优化，户籍制度、土地交易制度、税费制度等都可能发生变化。这些因素的变化会驱使房地产行业发生深刻变革。 投资建议：可以从行业集中度提升、项目模式或项目布局契合城镇化趋势、受益区域市场分化和制度红利三个角度精选个股。在市场向好的背景下，择股的业绩弹性高于安全性：我们看好金科股份(行情股吧买卖点)、南国置业(行情股吧买卖点)、福星股份、招商地产、保利地产、华夏幸福等公司。 风险提示：调控政策波动性变大、行业基本面走势低于预期等等。 银行股7月6日盘中全线下挫，截至9:59，招商银行跌2.58%，宁波银行跌2.45%，华夏银行跌2.13%。此外，浦发银行、南京银行、深发展A、光大银行跌幅均超1%。 中国人民银行昨日晚间宣布，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是央行在不到一个月、也是年内的第二次降息，上次降息发生在6月8日。根据央行公布的数据，此次降息之后一年期存款利率降至3%，一年期贷款利率降至6%。
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[转]叶檀：地方政-府将助涨房地产泡沫直至破灭
http://finance.sina.com.cn/review/jcgc/20110330/02389613461.shtml 2011年各地方**公布的房地产调控数据，与以往的房地产涨幅密切相关，最理性的房地产价格与当地GDP、人均可支配收入增长速度挂钩。较为理性的城市如上海、深圳等城市，地方**公布的新建住房价格目标，价格涨幅低于本年度GDP与常住人口人均可支配收入的增长速度。上海与深圳是房价上升目标最理性的城市。即便以这样的城市作基准，各个城市的房地产价格仍然会处于高速发展的通道之中。 以深圳的房地产市场为例。 从纵向比较，深圳房价涨幅似乎将大幅放缓。在去年深圳市党代会发布关于“2015年深圳人均可支配收入将达到4.9万元”之后，有媒体依据2003年~2009年的相关数据进行详细调查发现，自2003年深圳楼市走出低谷以来的7年间，深圳城镇居民人均可支配收入上升了不到13%，但同期房价却上升了162%，后者的上升速度比前者快10倍多。现在，**首次提出趋势逆转，房价涨幅低于人均可支配收入增长，以2003年~2009年的数据计，也就意味着深圳的房价增幅远远低于年均23%的数据，在1.86%以下，空间非常狭窄。 市**不会以长期年均价格作为市场价的基础，如果以近两年的数据计算，深圳2010年人均可支配收入达到32300元，同比2009年的29245元上涨了10.7%，也就意味着深圳房价涨幅不高于10.7%就算完成了目标。只要深圳市大力提升常住人口的居民可支配收入，房价就将保持10%左右的增幅。根据去年5月召开的深圳市党代会公布的目标，“到2015年，深圳全市生产总值超过1.5万亿元，年均增长10%以上，居民人均可支配收入达到4.9万元”，也就是说，如果今年的房价政策不变，深圳未来5年的房价涨幅都将在10%以上，5年将增长50%，涨幅与以往相比，房价没有大幅下降的趋势。 深圳畸形的房价收入比不会好转。深圳的房价收入比远超国际警戒线，处于15倍的高风险位置，说明深圳房地产或者投资泡沫过大，或者我们彻底低估了深圳富裕阶层的购买能力，这个城市贫富差距十分悬殊。这是恶性通胀预期的当下演绎。 此次地方**被迫公布房地产价格上涨目标，惟一的好处是让我们认清了现实：房地产调控已经成为中央**的独角戏；地方**希望房地产价格在一定的区间内继续上涨。未来房地产最好的情况，是房地产价格与人均可支配收入匹配，房价收入比不再恶化；最坏的情况是人均可支配收入实际恶化，房价收入比继续偏离正常目标，在房地产资产价格的推动下，中国的贫富差距继续恶化。 按照地方**的房地产预期，中国经济将在资产泡沫破灭后陷入日本式的衰退，资产价格不断上升，而实体经济不断衰退。 有人认为只要有投资者在高位接盘，房地产价格就处于理性区间，实在是大错特错。在资本时代，只要有10%拥有数万亿现金的接盘者，就足以支撑高房价，但此时的房价只是资产泡沫的表现，而非刚性需求与消费者需求的内在需求。有人接盘并不是市场的理性反映，想想美国次贷危机的状况吧，在低利率与金融衍生品的背景下，房地产价格可以偏离实体经济大涨特涨，直到美国的金融体系也无法支撑。 如果我们认可贫富差距是理性的，就会认可房地产不存在泡沫这一结论：中央**何必对房地产进行宏观调控，市场价格就说明了一切；如果我们认为房地产泡沫加剧了贫富差距，将中国的中产收入群体逼向了中低收入群体，那么中央**的房地产宏观调控适当其时，此时不调，更待何时？ 中国的房地产调控遭遇到地方**的普遍挑战，中国经济宏观调控不可能一蹴而就。 不仅国内的既得利益阶层对房地产调控嗤之以鼻，就是国外的大金融机构对于中国的房地产泡沫同样模棱两可。瑞银近期报告指出，房地产建设热潮的两个最重要因素分别是居民收入快速增长和城市人口增加。自1990年以来，中国人均实际GDP年均增长9.6%；与此同时，城镇居民家庭总户数也从7600万户增加至2.15亿户。居民收入和城市人口的快速增加也提高了人们对更大更舒适的居住条件的需求。此外，全国性、尤其在城市中心的经济和商业活动的扩张，也需要更多更好的办公和商务楼。 从草根调研得出的结论，笔者非常明确，中国房地产价格持续上升，中国中端的制造业将全部覆没，中国制造业的升级将被房地产泡沫彻底淹没。面对地方**的呐喊，中国房地产调控只有前行、前行，再前行。不要被虚假的数字所左右，不要被资本市场的既得利益者所掌控，中国经济要有未来的30年前景，房地产健康发展是非过不可的大关。
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房地产的一支独大与奇瑞车销量的惨淡是国之大不幸
房地产的一支独大与奇瑞车销量的惨淡是国之大不幸推荐中国经济出版社出版的新著《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》一书/余治国、叶楚华前几天给《商界评论》写了篇预测比亚迪未来发展趋势的稿子。当然，比亚迪这样不靠谱的企业，前景悲观是显而易见的，不说也罢。但遗憾的是，奇瑞车被大众、通用逼得亏损上亿就实在令人扼腕了。可以毫不夸张地说，全中国只有这个执着于全面提升民族汽车工业水平的企业——奇瑞才能从系统工程的角度懂得任何一辆车的优点（状态变量）由哪些控制变量决定，而缺点（状态变量）又是由哪些控制参数决定。因为只有奇瑞才有全中国唯一的整车汽车实验室，其他无论是所谓自主品牌的土货或合资品牌的舶来品都不具有这个能力。比如热销的长城哈弗，明眼人都知道那是山寨日本的五十铃AXIOM。这让人回忆起那个山寨丰田花冠的不靠谱的比亚迪生产的曾经热销过的F3。我们不得不对国人的品位与理性消费的能力产生质疑。当然，老掉牙的捷达、韩国血统的凯越都能热销，我们的这种疑问恐怕也算不上是疑问了。很多人总是以为，中国的自主品牌汽车恐怕连发动机都设计不了，中国的自主品牌汽车恐怕也就2、3年最多4、5年的寿命。这未免太小看华人的创造力与智商了。众所周知，丰田普锐斯的整体混合动力系统技术极为先进，甩比亚迪的混合动力几条街不成问题。但却有几个人知道，该车技术研发的骨干却是丰田美国公司的几个华裔工程师。奇瑞自主研发的能力虽与世界级车企有差距，但进步却大到普通人难以想象的程度。以发动机为例，很多人以为性能优越的发动机必然是进口或山寨的。然而，奇瑞自主研发制造的发动机不仅供自己的车用，还出口给意大利菲亚特车用，将来还要用在捷豹路虎车上。很多人以为奇瑞和捷豹路虎合资是占了便宜，恰恰相反，奇瑞是捷豹路虎的拯救者。目前捷豹路虎的发动机主要都由福特供货，但根据协议到2015年福特就要取消供货。唯有奇瑞的优越发动机才能帮助捷豹路虎摆脱福特发动机的束缚。再以车身和底盘为例。车身质量的高低主要看冲压工艺。较为落后的车身工艺是车身各部分使用厚度各异的钢板冲压，之后通过焊接或铆接的方法拼出整个车身。60年前风靡世界的甲壳虫、现在的比亚迪车，甚至索纳塔、凯美瑞这样的车都是采用这一低成本低质量的冲压工艺。较为先进的方法是将车身各个部分厚度各异的钢板进行整体冲压然后再用激光拼板折叠焊接，这一方法的工艺复杂，设备与模具贵，成本高。奇瑞的A3、G5和风云2均采用了这一先进的工艺。目前市面上20万以下的中低端车型，只有奇瑞的A3与G5这个两款车的车身用了最多的高强度钢板，各为40%和70%。就底盘来说，国内20万以下的中低端车型也只有奇瑞A3和G5才有大摇臂的多连杆的独立悬挂。这种整体笼式结构的车身和陷阱的底盘，比一般的合资车坚固得多。用料厚道，所以整车才重，接近欧系豪华车，但油耗却并不高。而一些合资车不经撞或者说安全性低的原因也在于此。难怪有人看到奇瑞车和神车大众帕萨特相撞事故时（奇瑞车仅小擦点皮，帕萨特大灯全灭，连整个车最贵的配件——大众车标都飞出车身）揶揄道，神车全身上下最贵的就是神车的车标，至少值10万。尽管奇瑞A3与G5的质量如此优越，价格又如此便宜，为什么在国内市场的销量却仅有合资神车的零头呢？当然，一些合资车利益集团为自己的利益而胡说八道和谁给钱为谁说话的媒体的胡说八道都是原因之一，但都不是主要原因。最为根本的原因有两点：次要的原因在于，三鹿（奶制品的问题各国都很严重，最近新西兰牛奶就有爆炸性新闻，纪录片《食品工厂》也值得一看）、比亚迪之类的不靠谱的产品连带影响了其他企业的声誉。首要的原因在于，无论在朝还是在野的当下中国社会的中流砥柱大多是吮吸着《丑陋的中国人》与《河殇》之类妄自菲薄的精神毒奶汁长大的。当然次要原因的出现由社会、文化与经济各个方面的诸多问题引发的，不是几句空话便可以讲完的，在此一笔带过。我们仅看看这个首要原因。目前活跃在ZF、企业、媒体以及高校的骨干力量，他们成长的年代是中国全面模仿学习西方国家的时代，也是民族精神最为萎靡的时代，更是民族虚无化最为严重的时代。经过这一时代精神的洗礼，很多这一年龄段的国人大多带有一种非理性的病态的媚外心理。比如官车，即使不用丰田COASTER，也得用奥迪A6、A4、霸道、帕杰罗、凯美瑞、帕萨特。街头官车几乎是清一色的外国货。更有甚者，工信部某位领导在中国汽车的某个国家标准要直接照搬日本日产的标准，这意味着要将未来的中国汽车市场拱手让给日产公司。幸亏科技部的万钢部长据理力争，这一匪夷所思的决定才未得逞。如果一切惟东洋人或西洋人马首是瞻，还谈什么中国民族的伟大复兴与中国梦？至于盲目跟风从众的小市民小资们，手机一定也要用苹果，即使卖肾也在所不惜。再差怎么也得用个三星、诺基亚。华为手机那简直是民工机。家电怎么也要用索尼、松下或夏普，也不管夏普面临破产，松下、索尼早已没落。洋快餐的速成鸡、病死鸡以及长了8支翅膀的变异鸡也不妨碍衣着光鲜的他们在肯德基大快朵颐，顺便还要鄙视一下民工用餐的街边大排档。不信可以去各地的肯德基、麦当劳店面看看，依然门庭若市。这种奇怪的思想反映在车上，就是非合资车不买，即便是质量低劣的韩国车也会让他们在面对奇瑞车时也霸气侧漏，优越感莫名地油然而生。于是，我们可以看到，捷达以及捷达拉皮的新宝来在国内热销，穷人们宁愿花相同的价格买二手飞度、二手尼桑，也不愿意买奇瑞的新车。乃至于有些人特别关心购置奇瑞车的车主，提醒他们注意自己的车千万不要上高速跑长途以防散架，似乎车是纸糊的。乃至于瑞虎7-9L的油耗也变成了油老虎，而油耗更高的韩国血统的新凯越却变成了皮实的代名词。汽车行业的众生百态，本质上与房地产泡沫一样，归根究底不过是缺乏独立人格，只有盲目的从众心理。所谓市场决定一切，其实是消费者主权理论假设的推衍，人们忘了生产者主权的理论假设在一个由乌合之众组成的市场中可能更具有解释力。一个由一群缺乏独立人格、盲目从众的个体组成的群体必然缺乏国格自信，自然就容易陷入癫狂的非理性。房地产市场是这样，车市也是这样。与房产相比，汽车要重要得多。汽车工业对于一国工业来说，具有极为特殊的地位，几乎也集成了一国工业的精华。比如捷克这样当年的世界十大工业国，塔特拉重型卡车、捷克机枪、捷克LT38坦克，哪一个不是如雷贯耳。然而在著名的斯柯达被大众收购这样的标志性事件时，几乎宣布了捷克工业的死刑。工业技术的堕落意味着社会的整体堕落。现在捷克的少女们如果没去西欧国家卖过春，出门都不好意思和人打招呼。如果奇瑞这样的国货难以崛起，产业升级与扩大内需也只是空谈。再大的市场也只不过是为为他国作嫁衣裳。至于靠房地产来扩大内需，正如我们在中国经济出版社出版的新著《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》一书中所分析的——结果只能是无法遏制的通胀与国民经济的崩溃。我们只能不无遗憾地说，房地产的一支独大与奇瑞车销量的惨淡是国之大不幸。
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叶檀：3月份房地产数据显示拐点已不远
这是调控政策效果积累后的成果，这样的数据虽未必令人满意，但价格拐点隐现，房价走稳有了基础。 最乐观的看法是，新建商品房价格环比下降。环比持平、下降、涨幅缩小的有35家，占比一半。从同比来看情况显然并不乐观，虽然46个城市涨幅回落，考虑到去年上半年房地产价格处于历史高位区域，定基较高的石家庄等城市依然处于历史高位，说明一些三、四线城市的房价上升依然较疯狂。 以上数据说明，中国的房地产调控从环比看起到了一定的作用，但地区性失衡的现象越来越突出，三、四线城市把其他地区的限购当作了扩张地盘的机会，他人之降价就是自己之涨价的机会。如果三、四线城市房价继续上升，将导致工商业成本急速蹿升，透支中国中西部地区未来经济发展的空间。因此，在着重调控一线城市的同时关注三、四线城市的逢低扩张，是未来调控工作的要点。 春江水暖鸭先知，投资品都有先行指标可供观察。在房地产市场，成交量与商品房库存这两大重要指标，说明市场总体而言已经转向平淡，未来只存在短暂的结构性投资机会。 成交量总体处于下行通道之中。3月是房地产市场的传统旺季，各城市交易量较2月有所上涨，但回暖乏力。中房指数研究院的数据显示，3月该机构监测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨，相比去年3月，则有近八成城市同比下跌。所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。标志性的高房价城市出现拐点。中国房价第一高的温州，今年一季度房地产市场降温明显，二手房成交量创下近三年来一季度交易量最低纪录，呈现出“量跌价滞”的局面，新房销售价格环比有所下降，有9宗土地相继流拍。 作为投资品遵循的规律就是量在价先，成交量大幅下滑、现金流吃紧是市场价格松动的前兆。与去年下半年开始的调控、成交量下滑相对应，上市房企的现金流下降而库存上升。据Wind的统计显示，按照申万一级行业分类，截至4月11日，两市已共计有84家上市房企公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。另一组数据显示，可统计的81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42.3%。81家上市房企中，69家的存货出现不同程度的增长，其中，万科、保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)和招商地产(000024,股吧)的存货分别增长了48%、83%、12%和27%。按照目前的形势，房地产行业在未来半年将出现洗牌。 目前调控处于关键阶段，拐点不明显，成交量反复震荡，2月下行后3月出现回暖，房价争夺战正酣。只要调控放松，房地产就会马上成为抗通胀的重要投资品。另外还要注意的是要防数据失真，因为今年地方**出台的限价标准多是针对新建住房，而且把保障房也包括在内了，因此，要明白未来房价数据与此前的房价数据范围已不同。
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渣打银行：中国存在房地产建设硬着陆的风险
日前，渣打银行发表了对2011年的宏观经济基本状况的判断的报告。在报告中，渣打银行对2011年中国经济状况做出基本预测。“5、6月份经济增速趋缓，因而下半年宏观政策将适度放松。今年5、6月份之前，通胀仍令人担忧；这段时间内紧缩货币政策将会持续。基于这种判断的同时，渣打银行还提出三种风险，其中包括房地产建设硬着陆。供大于求正在发酵在报告中，渣打银行提出“2010年下半年到今年1月份，全国住房销售旺盛（不过一线城市二手房市场有所减速）。中央和地方**近期出台的房屋限购令，应会令更多潜在购房者望房兴叹。我们认为，房地产供大于求（或库存上升）的问题正在发酵，尤其是在一些中小城市。如果商品房销售量在未来两个月或更长时间下降，并持续低迷。开发商将放慢建设速度，这将会拖累投资增速。这种情况可能从年中开始出现。”地产建设与工业活动减速同时发生渣打银行还提出“房地产建设增速将会细化，很可能发生在2011年第二季度。由于房屋库存状况究竟如何无从知晓，近期密集的房地产调控措施改变买家情绪的可能性很大，房屋建设低迷的程度可能十分明显。住房建设有可能出现硬着陆。我们估算住房建设约占固定资产投资总额的四分之一。并且，估计在一些中小城市，由于开发商只能降价以回笼现金，房价可能会下降10%到15%。房地产建设的减速可能会与信贷紧缩造成工业活动减速同时发生，这种情况下，PMI各指数中至少有一两个会降到50以下。国际上有一些观点认为中国经济是一个巨大的行将破裂的泡沫，这种情景或许为他们的观点提供了证据。风险偏好无疑将大范围受到影响。大宗商品市场将会受到严重冲击，尤其是铜和铁矿石。股市也将遭遇重挫。中央已明确2011年建设1,000万套保障性住房的目标。不过我们认为，保障性住房还不能补充商品房建设减速带来的空缺。显然，地方**正面临着为保障性住房提供用地和建设的巨大压力，目前还没有看到必要的融资问题的落实。关于投资及大宗商品而言，还有一个重要的未知因素是第十二个五年规划。规划为未来五年中国发展提出纲要规划，但没有提出过多细节。例如，今年会有多少基建项目动工？毫无疑问会有大量项目今年上马——并且，如果能够解决融资问题，那么这些基建项目将支撑中国经济的整体建设方面。但在当前的信贷环境中，项目的外部融资将非常困难。”迹象渣打银行认为“今年3、4月份房地产销量跳水，开发商大幅打折；3、4月份由于开放商保留现金，土地出让收入大幅滑坡。尽管可以预期二手房市场由于非常低的成交量而保持停滞，但如果形势变糟，卖房人将走进市场，这将会使得二手房价格也出现下滑”这些都是房地产建设硬着陆的迹象。
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房地产调控督查接近尾声 穆虹：各地不要抱幻想
房地产调控督查接近尾声穆虹：各地不要抱幻想2011年04月22日04:43 来源：人民日报 http://www.chinanews.com/fileftp/2010/04/2010-04-23/U76P4T47D13180F981DT20100423110629.jpg参与互动(9) 【字体：↑大↓小】 国务院房地产调控督查接近尾声，国家发改委副主任穆虹表示 各地不要抱不切实际的幻想 从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。按计划，4月20日左右，督查工作将陆续完成。 18日，督查组在听取广西南宁市的汇报后，国家发改委副主任穆虹对南宁做法给予充分肯定。 在分析全国房地产调控形势时，穆虹说，当前，我国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的。 他表示，现在，有些地方还持观望情绪，希望各地不要抱不切实际的幻想，要切实抓好房地产的调控工作。 督查重点一个不落 多日来，国务院督查组，重点督查了各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况。 4月16日，由国家发改委带队的督查组抵达广西，先后在北海、南宁等地展开实地督查。目前，在广西的督查工作已结束。 几天来，督查组察看了北海中安公司建设的止泊园房地产项目，还到位于杭州路的廉租房小区，实地了解北海廉租房情况，看望困难户张炳胜、残疾人郑月兰。在北海房地产交易中心，督查组一行听取了交易中心负责人的情况介绍，对北海市房地产交易市场的规范化管理给予肯定。 4月11日至14日，以住房和城乡建设部部长姜伟新为组长的督查组，在陕西检查工作。督查组深入西安市鸿基新城经适房、蓝博国际社区公租房等项目和咸阳市世纪大道公共租赁住房、金旭路廉租住房等项目，实地查看商品房价格、销量，保障房建设质量和运营管理情况。此外，督查组还就两市执行税收政策和差别化信贷政策、住房用地供应管理等情况进行检查。 4月12日，由国家发改委带队，督查组在深圳调研保障性安居工程建设和房地产市场宏观调控情况。当日，督查组在龙华曼海宁新盘了解房价最新变化及开发商意见后，赶赴市房地产权交易登记中心考察税收征管、限购令执行状况。随即实地察看了梅山苑二期公共租赁房建设进展。 地方表态坚决落实 在督查组的检查指导下，各地纷纷表态，加大楼市调控落实力度。 17日下午，广西壮族自治区主席马飚在南宁会见了穆虹一行。马飚说，目前广西房地产市场是健康的。同时，广西将进一步促进房地产市场平稳健康发展。“广西一定按照中央的部署，按时按质按量完成今年开工建设29万套保障性住房的任务。” 陕西省对国务院督查工作高度重视。西安市根据督查组指导意见，在广泛征求社会各界意见的基础上，确定了2011年新建住房价格控制目标的标准：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。 同时，陕西出台《陕西省住房保障工作评价考核暂行办法》，将对全省各市**住房保障工作进行考核排名。考核不合格的市**和省**相关部门，将被通报批评。 穆虹表示，调控工作应该坚持“两手抓”，一手抓商品房市场调控，一手抓保障性住房建设，两头都不能空。具体的调控方式还可再作进一步探讨，希望通过中央和地方的共同努力，确保调控取得成效。本报记者庞革平胡谋杨彦谢建伟
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[转]易宪容：房地产调控政策反倒成吹大泡沫动力
http://finance.sina.com.cn/review/hgds/20110406/01409641145.shtml 鉴于608个城市公布的年度新建住房价格控制目标不仅与中央**政策预期相差很远，更与民众对政策的希望相差很远，住建部下发文件要求各地方**在听取社会意见之后，重新修订房价控制目标。 笔者以为，地方**出台的政策实施细则与中央**政令相悖，需要检讨的不光是地方**，还有住房价格控制目标制。 在新国八条出台时，笔者就提出，如果不严格区分住房投资与消费，并采取不同政策，无论其住房价格目标与任何指标挂钩，实际上能起的作用都十分有限；如果没有一套科学客观的住房价格统计体系及评估体系，那么要制定住房价格控制目标不仅不容易，即使制定了，也难以监管。如果没有这些，再好的住房价格控制目标都无法起到对高房价限制作用。 因为，在市场经济中，以供求关系变化决定的价格机制是市场经济核心。如果价格不能够根据供求关系而变化，而是人为控制或管制，那么就没有市场可言了。价格是什么？是交易当事人双方谈判及自愿出价达成交易的结果。因此，任何一方无论是通过**强制性手段还是利用信息不对称的方式强制对方接受的价格都不是市场合理的价格。**的法律及制度只能保证不出现这种不合理的交易价格，而不是用制度规则来设定这种价格。住房完全是差异化商品，每套住房都有其自身价格。希望某种制度设定把住房价格设定在某一目标上，或想通过格式化合同或交易来形成统一价格是不可能的。因此，住房价格控制目标制，如何在当前房地产调控中取得更好的效果，还值得深入研究。 可以说，新建住房价格控制目标无论与什么指标挂钩，比如GDP增长速度、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力，以及CPI等，都是希望以计划经济思维方式来管理或控制住房价格，而这种住房价格控制目标制是建立承认既定房价事实上的合理性基础上的，其结果只能背道而驰。因为，制定住房价格控制目标的前提是承认现有各地住房的价格是“合理”的。可是，对于当前国内住房价格是不是合理？这种住房价格水平高不高或可不可持续等问题，全国早已达成共识(即当前住房价格水平让85%以上的居民购买不起，中国房地产泡沫巨大)，已是不需要讨论的问题。2006年美国房地产泡沫破灭前，1999年至2006年住房的价格上涨了58%，而近8年中国住房均价(住房总销售除以住房总销售金额)上涨了113%。实际住房价格上涨则是几倍了。比如北京，我居住附近的天通苑小区由每平方米2650元上涨到了2万元以上。当前美国新屋楼价中位数为20.21万美元(约人民币131万)，二手房价格中位数15.61万美元(约101万人民币)，这些还都是别墅，而这样的价格在北京、上海、深圳，只能在远离市中心的边远地段购一套50平方米住房。在这种情况下，住房价格目标制不是挤出当前过大的房地产泡沫，民众又怎么会认同？新国八条的宗旨是要遏制和打击住房投机炒作、挤出住房泡沫，但住房价格控制目标制却似乎要保持这个泡沫，这本身岂不与新国八条政策宗旨相冲突？ 再退一步说，假定可以有一个住房价格控制目标，那么当前国内住房统计指标体系能担起该责任吗？我们都知道，如果不对中国住房价格统计指标体系改革予以重新构造，希望各地方**用这样一种低质量的、可人为操纵的住房价格指标与当地GDP增长、人均可支配收入增长及居民住房支付能力等指标挂钩来控制房价，不仅不可能，反之会事与愿违。本来政策是要遏制国内房价过快上涨，挤出房地产泡沫，结果却成了各地方**房价上涨政策“理由”，这些政策出台之后，不少城市的价格上涨的预期不又强化了吗？ 这又不能不说到住房政策的公共性问题了。目前我们重大的住房政策还未能通过公共决策方式来完成(通过合法程序让相关的当事人都参与其政策制定过程中)，还未能通过重大公共决策来平衡社会各阶层的利益关系，在这种情况下，一些**职能部门往往会从私利的角度塞进对本部门有利有权的所谓政策。更为严重的是，有些**职能部门还会把既得利益制度化，这往往会严重阻碍整个政策的宗旨落实甚至与政策宗旨相悖。从2003年开始，国内房地产宏观调控的政策出台了一轮又一轮，但是这些政策不仅没有保证中国的房地产市场健康稳定发展，反而成为房地产泡沫越吹越大的动力。对此，是到了该认真反思的时候了！ (作者系中国社会科学院金融研究所研究员)
