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李嘉诚为何继续看涨内地房地产
香港房地产大亨李嘉诚一直因他能将投资项目化腐朽为神奇的惊险技艺而被称做“超人”。他还因在把握投资时机方面具有令人难以置信的敏锐感觉而闻名于世，李嘉诚往往能在经济景气跌至最低时及时出手买下便宜货，而又能在牛市即将成型时适时卖出手中的股份或为企业筹集到资金。所以，当上周李嘉诚将他在北京集零售、办公、酒店和住宅楼宇于一体的东方广场(OrientalPlaza)打包成汇贤房地产投资信托基金(HuiXianRealEstateInvestmentTrust，简称汇贤REIT)、并通过将其上市募得资金16亿美元时，此事自然引发了各界的关注。李嘉诚看到了一些其他人所忽视的东西吗？汇贤REIT的此次首次公开募股(IPO)是显示李嘉诚这位亚洲最精明的投资者对中国房地产泡沫说不以为然吗？不完全是。如果说李嘉诚确实敏锐感知到了什么，那就是以人民币计价的股票这一市场新热点的浮现。汇贤REIT在香港的IPO是中国内地以外首次出现以人民币计价的股票。投资这只股票的人可以两面受益：他们既可以从北京黄金地段房地产项目中获得良好收益，又有机会搭上人民币升值的顺风船，目前处于汇率低估状态的人民币预计未来几年中兑一些主要货币将逐步升值。汇贤REIT的IPO是人民币离岸市场发展方面的一个重要里程碑。近年来，中国一直在全球贸易中和某些金融领域内加大人民币的使用，人民币是全球受到最严格控制的货币之一。中国**2009年开始允许在跨境贸易中用人民币结算。中国的银行已能在香港结算用人民币进行的贸易，预计不久将在新加坡开展这项业务。而伦敦预计将成为下一个中国大型银行被允许对以人民币进行的贸易予以结算的国际金融中心。马可波罗资产管理公司(MarcoPoloAssetManagement)驻香港的首席执行长宝士奇(AaronBoesky)说，人民币离岸中心预计有助于加快人民币最终实现国际化的进程。虽然李嘉诚通过出售汇贤REIT近40%的股份筹得资金16亿美元，但投资者对这宗IPO交易的反应却并不热烈。尽管投资者对该交易的“人民币获利机会”很感兴趣，但对这桩交易所蕴含的“北京房地产市场获利机会”却很冷淡。最近几个月，中国**一直在努力遏制房地产投机行为，具体措施包括对土地供应实施监管、征收房产税、限制银行放贷以及上调利率等。这些措施没有对房价产生什么影响。今年3月，中国70个大中城市的平均房价较去年同期上涨，只略低于2月份时5.7%的年度涨幅。虽然中国对于遏制北京和上海等大城市房地产价格的快速上涨是认真的，这些城市一直存在房地产的投机性买盘，但它并不想摧毁市场对二、三线城市住房的需求。元大证券(YuantaSecurities)驻香港的大中华房地产研究部门负责人、资深亚洲房地产分析师KevinGin说，只要中国经济继续以每年8%到10%的速度增长，中国房地产的长期结构性趋势就是上涨。他还说，中国的13亿人口、中国不断提高的富裕程度以及越来越多的人从乡村移居城市，这只能意味着中国的住房需求和房地产总体价格将会增长。KevinGin说，虽然投资者在把握中国房地产市场的短期投资时机方面可能出错，但那些长期看好中国房地产市场的人却不大可能看走眼。他说，在任何时候，某些特定领域都有可能出现价格过高或存在投机因素的情况，但中国并不存在全国性的房地产泡沫。AssifShameen（本文译自《巴伦周刊》）
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转：王二卖菜和房地产“限价令”
王二是个小区里卖菜的。他每天早上从批发市场进货，然后拉到小区里面卖。虽然卖得比大菜市场贵点，但小区里的人图方便，王二的生意一直不错。有一段时间，菜价涨得厉害，王二卖菜的价格也水涨船高，小区里的人不免开始抱怨。有些人更激动，骂王二赚黑心钱，王二压力很大。后来王二一咬牙，贴出一个告示：未来一个月，保证菜价不涨。告示贴出后第一个星期，王二去上货，发现批发市场新来了一批山东的蔬菜，价格比上星期还低一点。王二兴高采烈地上了货，拉回了小区。进货的价格低了，王二自然也不用加价。小区里的居民都点头称是，王二也就笑纳了，虽然这和他贴出的告示没有任何关系，而且其实他挣得更多。第二个星期，王二再去上货的时候，发现这回菜价涨上去了。王二照样进了货，按照承诺，他没有涨价。小区里的居民很高兴，王二的心头在流血。他现在是每卖一斤菜都要倒贴钱，这哪里受得了？贴了一个星期之后，王二觉得这样下去不行。到了第三个星期，王二学聪明了，不涨价可以，我不卖不就行了。王二于是象征性地进了一点菜，价格还是老样子，每当有人进来买菜，王二都很客气的说：您今儿是来晚了，菜都卖完了，明儿再来吧。不过这样的花样玩了一个礼拜，王二也知道必须得换换，不能总是这样。到了第四个星期，王二干脆进了一批不太新鲜的菜，还是按老价格卖。这样价格是没涨，可是东西变差了，一样等于涨价，小区的居民只能吃哑巴亏。不过王二总算把这一个月给熬过去了。最近，各地纷纷出台所谓的楼市“限价令”。最引起争论的部分，是绝大多数城市设置的价格目标不是下降而是上涨不超过某一幅度，这一幅度通常是当地GDP或者可支配收入的增幅。很多人觉得这是地方**没有调控的诚意。想让地方**有调控的诚意当然很难，土地收入是地方**重要的收入来源，改变土地财政的现状意味着需要重新审视整个中国的财政体系以及中央和地方的财政分权关系。但把目标设成增长不超过0％就比增长不超过10％更有诚意，则难讲得很，因为把整个调控是否成功的最终标准用价格增长多少去衡量本身就是很有问题的。限价的缺点之一是限价不解决问题的根源。从各地出台的细则看，限价令的背后其实就是限购令，而所有的限购令里都有针对外地人的歧视性条款。这件事情本身就挺让人好奇的：如果全中国所有城市的房价都是外地人推上去的，那外地人是从哪里来的？全国所有城市之外的地方我能想到的只有一个，那就是农村。中国的农民一下变得这么有购买力对我还是一个很大的新闻。如果这是事实，那意味着中国的房价还有得涨──中国还有很多农民没在城里买房呢。如果你再仔细看看各地的限购令，通常还区分一套房和二套房，这里面的逻辑不难理解：一套房自住，二套房就可能是在投资（投机）。请注意，能买起第二套房的家庭不需要是亿万富翁，不需要是这个煤老板那个炒房团的，在中国恐怕有数以百万计，甚至千万计的家庭能够有实力买第二套住房，很多这样的家庭都是相对普通的家庭。我相信这篇文章读者中的绝大多数人或者认识的朋友能买得起两套房子，或者已经有两套房子。请注意，如果这么多普通的微观主体，在房价已然这么高的情况下，仍然有继续购房的冲动，因此需要限购，我们得问的问题就是：这些人为什么要买房？你可以说这些人不理性，太冲动，发神经，但真的要有很大的勇气才能相信，这些在首付比例很大的情况下愿意花几十万到上百万购买不动产的人是没有经过深思熟虑的。在笔者看来，中国的低息政策和缺乏好的投资渠道，是使得房产成为如此具有吸引力的投资品的巨大原因。股市仍然接近于赌场，银行的钱是越存越少，又不能投资海外，有了点钱买房就成了很多人自然的选择。一些人买房投资，不仅导致房价偏高，而且导致资源闲置和需要房的人买不起房，这是一种巨大的资源浪费和配置错误。但这恰恰是从一个侧面反映了中国金融体系和低息政策造成的问题，中国的资源浪费和配置错误可不仅仅是在房地产一个市场里。因此，如果不去修理中国的金融体系，不去改变利率过低的现状，靠限购来抑制房价上涨，即便有用，也只会是暂时的。限价的缺点之二是，房价只是一个很不全面的指标，只是实现房价达标，很可能不是高质量的调控。现在有不少人在抱怨，如果房价本身涨不了那么多，**设置了一个过高的目标，反而可能导致房价在达标的同时，老百姓其实更吃亏。这就像第一个星期里王二的所作所为，菜价本来应该是降的，但是他却没有降。这样的价格达标，不仅没有任何**的功劳，反而可能是**导致的。因此，老百姓抱怨房价目标设置过高是有道理的。但房价目标设置偏低也有问题，因为有很多创造性的方法来实现价格达标，但最后老百姓未必能从中受益。一种方式是，**通过降低土地出让价的方式来降低房价，也就是**补贴房价，这和王二在第二个星期里做的很类似。首先，**恐怕很难有动力这么做，毕竟这意味着**收入的损失，更重要的是，这种补贴最后未必能到老百姓口袋里。经济适用房就是这么一种尝试，最后住在经济适用房里的很多都是关系户。另一种方式是少量供应低价房来拉低平均价格，类似于王二在第三个星期里做的。最后的结果是，你会发现一个城市的房价平均起来没有涨多少，但那些拉低均价的房子你永远也买不到。当然，最容易的方式也许就是，**在供应土地的时候特意供应远郊土地，这就像王二在第四个星期里做的。这样可以让房价看起来没有涨，但没涨的原因是地段导致的，而不是实际房价没有涨。当然，一定还有更多具有创造性的方法来实现房价达标，但在不解决房价上涨的根源之前，这些达标恐怕至多只能是在已有扭曲的基础之上再加上一层新的扭曲。总有办法让房价看起来合适的，中国过去房子还基本上不要钱呢，但那也没有让需要房子的老百姓都有房子住。总而言之，不去触动房价走高的根源，让在本质上没有动力调低房价的地方**去执行，最后还是采用行政手段，这些都很难让人对此轮房价调控的效果感到乐观。
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2013年中国房地产十大趋势：房产税带来巨大冲击
2013年中国房地产十大趋势：房产税带来巨大冲击来源:福布斯中文网(上海)网易首页>财经频道>http://money.163.com/13/0125/15/8M2T6A3400253B0H.html2013年，中国房地产业迎来了它的发展关键时期。基于其在国民经济增长和社会发展中的重要地位，各方对中国房地产业今后的走向十分关注。我们在此给出一些思考，以供大家参考。高使用率的功能地产是房地产的正能量近年来，国内功能地产发展方兴未艾。从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型升级。从2012年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为商住地块，这样将在一定程度上为功能地产创造了良好的条件。因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。所有开发商和消费者都要考虑二率：使用率和满意率。土地制度顶层设计与改革将深刻影响中国房地产业土地是制约房地产业发展的基本要素。从目前情况来看，决定房地产业命脉的土地供应依然遭受事实的垄断。这种土地垄断供应制度产生了许多严重问题，如高地价引发的高房价、土地财政依赖症、经济结构扭曲、地方发展转型动力严重不足等等，这些问题不但对房地产业的消极影响相当深远，而且短期内很难解决。土地制度的顶层设计显然已经十分紧迫。未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革，这不但是国内房地产市场良性发展的需要，也是中国经济结构调整的战略需要。深圳先期开始的集体用地转化为工业用地的分配制度改革已经开始尝试了新型的土地增长方式，降低工业用地在现有用地指标里的比率，增加住宅用地的指标能缓解供不应求的住宅需求现状。当然，不同区域的公共资源换取飞地用地指标也是可以思考的话题。房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击近年来，关于房产税和资源税的消息有很多传言，但保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多的模式和经验。虽然存在着重复征税需要增减配合问题、短期推进困难问题等因素，但是从长远来看，国内房产税的全面推进还是一个大的发展方向。预计今年将在6-8个城市试点和推进。资源税以各种应税自然资源为课税对象，它能够调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用。作为国有的一种重要资源，理所当然是基本的课税对象。资源税一旦开征，将深深影响当地的盲动奢侈消费模式，重视资源价格和环境价格，通过供需角度也会影响土地市场的价格，且这种效应会迅速传导到房地产市场和高端非理性消费市场。资源税的开征，将会有效平抑资源的过度开采，抑制各种冲动，从而尽可能避免更多的类似鄂尔多斯、营口等资源型城市的发展速度和需求背离现象的出现。增加收入是中国人住有所居的希望所在就当前的收入水平而言，中国绝大多数城市的房价可谓非常高企，一线特大城市尤其如此。许多人觉得这样的房价需要大幅下调，普通城市居民才能够有能力购买。但是，房价问题早已不再是房地产本身的问题，它涉及到方方面面的利益，牵一发而动全身，指望房价全面大幅下调是很不现实的。因此，中国人买房的希望不在于房价降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中国版的收入倍增计划，可望将来在大力关注民生的ZF努力之下，普通百姓的收入增长速度不但能够超过CPI，而且能够超越高房价。届时，相对高速的收入增长将会有效消化高房价带来的房地产市场泡沫，辛勤劳动带来的收入增加速度需要超过基本居住住房房价增长速度，这是ZF未来需要给消费者的承诺。2013年房地产各项指标将会好于上年预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的加大，行业投资的积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年，投资增速将达20%以上，但是现在普遍存在的乐观情绪是不可取的。2012实质是政策最稳定的一年，2013是存在变数的，6月底和三中全会后都是重要观察节点，13年只能是谨慎悲观的一年。商业地产、城市土地供应风险可能爆发2010年以来，国内住宅市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等相当严厉的宏观调控，投资和投机性需求纷纷被挤出市场。于是商业地产特别是城市综合体俨然已经成为开发商自我救赎的武器。2011年后不少地方的城市综合体的数量进一步攀升。四川省商业地产联盟的数据显示，至2012年上半年，成都商业综合体已经增至67个，已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1,000万平方米左右。近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在全国发展迅速。数据显示，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。其中蕴藏的风险委实不可小觑，商业的问题出现将远远大于住宅，某些ZF不应该是招商推手而应该是警示者和风险化解者，提供未来准确的数据和土地推案量告知企业，这是最大的服务功能。同样，部分四线城市、资源型城市土地供应过量、天量土地存量带来的供应风险爆发的可能性确实存在。城市进入课题是各类型开发商必须思考的选择题，但绝对要避免某些城市黑名单。房地产企业将强者恒强、房企品牌要进入修复期随着国内房地产市场发展机理的不断演进，未来的房地产开发商将会出现一些分化。总的来说，市场集中度将会持续增大。正反馈效应明显，大型开发商由于占据诸多有利因素，往往会利用战略制胜，节奏制胜，金融制胜，它的市场份额会越来越多，更大更强的龙头企业将会越加强势；而一些中小型开发商则会被淘汰出局，退出市场。大型房企一个重要特点就是其开发的节奏把握总是能十分到位，对淡季和旺季的应变策略也非常妥当。如在三四线城市布局方面，万科就比恒大暂时略胜一筹。同时，众多著名品牌企业也在各种因素特别是生存和人力资源以及管控条件下，出现了产品、消费者关系、品牌问题，高端品牌除了绿城也都受到冲击，新周期下，了解消费心理和互联网冲击下的品牌服务工作必须加大修复力度。品牌不再是策划、广告、而是品质、监督、服务和口碑。城市综合生活体开发联动模式和远郊区“产城融合”将是未来重要模式国内不同城市地产的开发，应该根据不同的区位环境与项目基础来选择相应的开发模式，并在此基础上实现产品差异化，以提高地产开发的专业化程度。我们有四类城市化、即大城市到都市圈、小城市向中心城市、县域城镇向城市以及农村就地城镇化四种类型。从区位环境角度来看，发达城市中心城区适宜发展城市综合体；近郊区商业适宜城市产业园；远郊区资源相对分散，土地利用的效率要求降低，低端平价产品较为普遍，基于巨大的发展空间，大城市远郊区和三四线近郊区的产业地产将向“产城融合”的局面发展。可见城区综合生活体开发模式，远郊区“产城融合”将是未来重要模式，；城区综合生活体的开发模式要考虑生活便利、工作距离、交通动线、体验经济，互联网经济等新形式的变化和复合；而远郊区和众多三四线园区开发需要综合考虑产业方向、关联度、支撑度，资源垄断、区域现有资源、市场前景、ZF支持、未来资源支持等各个方面。所有的开发模式，都要考虑在载体资源有限，近年来，动漫、奢侈品、教育资源、产业地产资源、高校园区资源等都成为很好的资源被产业地产商而垄断，获资源者获天下。城镇化决定了城市化模式选择与城市进入选择的重要性未来房地产的许多发展机会都能从城镇化、工业化和农业现代化进程中挖掘。所以，中国的房地产也还会有稳定的跟GDP相匹配的增长周期，城镇化决定了城市化模式与城市进入选择的重要性。随着中国城镇化的不断推进，大量人口将定向各种不同类型城市集聚，由此衍生出的对房地产的需求将是巨大的。房地产开发企业，应该审时度势，把握好从农村到郊区，从小城镇到中等城市再到大城市乃至都市圈的进入时以及不同的产品策略、融资策略、拿地策略、管控策略，根据各自不同的区域进入标准，进行风险评估和相机抉择，从今后十多年中国城镇化的浪潮当中获取自己的市场份额和江湖地位。房地产代理中介行业将发生嬗变随着技术的不断推陈出新，房地产代理中介行业将会发生嬗变。在新技术的冲击之下，许多传统的房地产中介业务模式将会面临挑战甚至瓦解。互联网技术的日新月异，加上科学严谨的房地产测评技术的发展，公正客观的估价理财服务体系已经悄然成为行业未来变化的亮点。在这样的情况下，原先依赖于店面等传统陈旧模式生存发展的中介行业，将迎来巨大的挑战和机遇。在新一轮的技术围攻下，在竞争对手的压力下，只有因势利导，乘势而上，紧紧把握住行业发展大势的企业，才能在本轮技术革新中获得不败之身，继续谱写新的传奇篇章。低端经纪人要向高端房屋理财师发展，专业房产估价、测评、理财软件将应运而生，90万亿的存量房屋资产将成为财富平衡器和放大器。作者系中国房地产数据研究院执行院长
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谢国忠：中国房地产的实质是**坐庄
一个泡沫最终会产生两个结果：一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点，这中间什么都没变，起点和终点是一样的，但是从起点走到终点这个过程中，有人买入、有人卖出，所以有的人钱变多了，有的人钱变少了，财富总量没有变，但是重新分配过了。第二，它也是一个资源重新分配的过程，这中间有人投资进去想要获利，结果造成了损失。 而大陆房地产泡沫的情形就是，这个过程中，财富和资源最后都流向**了。所以你看**这几年突然变得非常有钱，财政富余很多。那么问题就是，**要怎么花这么多钱？效率能有多高？会不会浪费？这是最大的问题。 如果把开发商交的税都算进去，他们真的不赚钱。比如绿地集团这么大的公司，你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的，造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子，卖了房子赚了钱，然后把赚的钱全部投进去，还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱，买地段更差的一块地，再造房子，卖掉以后，再拿出全部的钱，同时还要向银行借钱，再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小，它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。 再来看万科。这么大的房地产公司，分析员发现它公司的资产构成，其中70%都是靠高价发股票赚来的，也就是说，万科的钱大部分是从股市赚来的，靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的，即使他们靠造房子赚了钱，做大了，**也一定会有各种各样的办法把钱拿走。 去年全国卖房子一共卖了4.6万亿，把建筑成本、毛利、土地税都算下来，这4.6万亿里面**大概赚了75%，也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。 中国现在有大量的空房子。已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套，算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等，这些都加下来，就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。 从量上来看，中国造的房子已经足够住了，不用再造房子了。但问题就在这里--中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。两亿多人进城工作生活，他们哪里买得起当地的房子？真正需要房子的人买不起，而买得起房子的人，他自己不缺房子住，却在不断地买房子。 糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉，一部分空房子可以折价卖掉，就没有损失，那些卖不出去的空房子，就成为烂尾楼，这是真正的损失。还有，**在房地产业赚了那么多钱，用来搞形象工程腐化掉了，把钱浪费了，这也是真正的损失。 空置率本来应该是**统计的，但是**没有做这个事情，或者它根本不想把这个数据搞清楚。 一般国际上来看，比较合理的是，每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨，那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看，上海的平均月工资是四千块，房价平均是每平米二万六，超过五倍了，而且还没有把税算进去。 造成这种局面是因为中国的收入分配结构不合理。中国社会有个很大的问题就是灰色收入。中国的灰色收入有多少？几年前我听央行说有三到四万亿，我觉得有这个可能。但是我不清楚他们是怎么定义灰色收入的。因为在中国，灰色收入是各行各业普遍存在的，做小买卖的不报税、医生老师拿红包、大卖场里的采购员拿回扣，民间的商业腐败是很大的。 但是我说的灰色收入不包括这些，我是按照国际上对灰色收入的定义，就是指与腐败有关的收入，中国官方的腐败是非常非常大的。你看刚抓起来的上海浦东新区的副区长，他在一个小区里面拿了20多套房子。 其实当官的都特别明白这些道理，他知道货币供应量那么大，通货膨胀会很厉害，钱会贬值，而且中国人第一次可以有机会买卖房子，他就拼命买。所以中国有这么多空房子，跟这个有关。从某种意义上，中国的房地产业在回笼灰色收入。以前官员的灰色收入都往国外跑，现在都跑到房地产去了，那么最后还是都回到**的口袋里去了。 这就带来两个后果：一个，它成为官员灰色收入躲藏的地方，它带动了房地产业的投机，造成泡沫。昨天我跟一个老板聊天，他问一屋子的人：你买房子亏过么？没有吧。一个一个问下来，他说：看，没有人买房子亏过吧？继续买！另一个，它会带来社会问题和政治问题，一方面空房子那么多，一方面老百姓买不起房子。这是很大的隐患。中国的很多事情其实都是**在坐庄。 在美国你有吃有穿，有房有车，每年还能出去度假一次，就是中产了。中国的中产主要就是因为房价太高，所以觉得生活压力很大。普通老百姓的不安全感让**的游戏一直维持下去。**说，你活该嘛，租金不算高，但是你非要买。你看中国历史也从来都是这样，可以做下去，就凑合着做下去，实在做不成了，再推倒重来。 中国人都有贪小便宜的心理，在房地产、股市不是都这样嘛？看别人赚一点，我也想赚，结果辛辛苦苦攒的钱转眼都没了。中国人好不容易才富了点，我就希望他们能把自己的钱看好，不要被骗走。 我觉得中国的房地产继续这样下去的话，中国有一天是要搞革命的，整个社会都会出现大的波动。中国核心的问题是官僚资本主义，是**本身的问题，它体现和暴露在房地产泡沫和灰色收入上。所以最根本上，中国需要一个健康的体制，你不能靠泡沫来发展经济。太多的钱集中在**手里是不好的。 所以观察中国经济，就要自己辛苦一点去了解真实情况，去地方看，看地方**和企业。因为中国是政治经济体系，它不是市场经济体系。 中国的知识分子读书从来都是为了当官，这个和西方也很不一样。在西方，如果你说你是知识分子，那你的起点就是批评**的。中国的知识分子不是这样。中国人历史上穷怕了，所以整个中国文化都是从饿肚子来的。地主家吃肉都不容易，所以革命就是吃地主的饭，住地主的房，睡地主的老婆，就是这么简单的思维。 (摘自经济观察网《专访谢国忠：地产泡沫是谁吹大的》一文，作者：程明霞、侯思铭。有删节)
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房地产的伤
我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。 你们以为一定要财大气粗才能做开发商?你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟**关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。 你以为开发商都是自掏腰包?你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱! 你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。 你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。 如果你们问银行就这么傻?我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找**，**就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。 你们如果觉得**是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央**而已。但是中央**手里没一寸土地，土地全是地方**的。你们知道地方**征地多少钱一亩吗?几万块而已，可卖给开发商多少钱吗?几百万一亩哦!对于地方**来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方**会听中央的吗? 中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。 你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊!地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有! 老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价?不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。 这就是房地产界的循环，**，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。 其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。 我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的**官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了请大家专5个以上的群，让那些无良开发商见鬼去吧转自群
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中国房地产还能火多久？
中国房地产还能火多久？人口年龄结构来看，大致的结论是，10-15年后中国房地产市场的潜在需求将显著放缓。从“几零后”分类来看，中国50后-00后分别有2.03亿、2.4亿、2.17亿、2.22亿、2.09亿和1.63亿人，其中50后、60后和80后都经历了人口高速增长阶段。过去10年间，在中国经济高速增长的背景下，人数最多的60后正值事业高峰期，尽管他们赶上了福利分房时代，但改善型需求和投资需求十分旺盛；没有赶上福利分房的部分70后也不得不被迫进入房地产市场首次置业；而人数相对较多的80后相继进入婚龄，他们大多要从原来的家庭中分立出来重新组建家庭，这也带来了巨大的潜在需求。这几重叠加之下，导致过去十年房地产潜在需求呈现爆发式增长。当然，大部分85后因为年龄还小在过去10年可能还无法参与购房，我们再重新细化一下分类。1975-1984年的出生人口约有1.94亿，1985年-1994年的出生人口有2.3亿，而1995年-2004年的出生人口只有1.82亿人。可以看出，1985-1994年出生的人口最多，因为上世纪80年代末90年代初中国经历了一波生育高峰（1987年最高），这部分人口将在2010年开始进入婚龄。相比之前的一辈，他们当中的城镇人口更多，即使是农村人口也更向往城市生活，这群更庞大的潜在住房需求将在未来10-15年内释放（之所以说10-15年内，是考虑到目前房价过高，首次置业年龄可能要推迟一些）。但到2025年以后，由于下一波进入婚龄的人口骤减（减少了约5000万），再加上人数众多的50后、60后可能开始面临死亡的威胁并导致住房闲置增多，这样供求两方面都决定了房地产市场可能风光不再。有人会说，那时不是还会有改善型需求和投资需求吗？这就需要考虑到人口老龄化的威胁。按照联合国的标准，一国65岁以上的老年人口超过该国总人口的7%，就进入了老龄化社会，中国在2000年左右就已经踏入了老龄化社会，2009年这一指标达到了8.5%。到了2025年会是什么样子呢？根据联合国的预测数据，2025年，中国65岁以上人口将占13.4%，这是1970年的德国、1990年的日本和2010年的美国的水平，值得一提的是，印度到2050年才会达到这一水平。当然，尽管过去10年人口老龄化已经加速，但由于出生率连续20多年走低，中国的总抚养比依然在下降，相应的15-64岁劳动人口比重还在上升，也就是说人口红利似乎还在继续。但根据联合国的预测数据，2010年左右就将面临转折（印度要到2045年左右才会出现这一转折），人口红利将逐渐消失，到2025年左右将下降到全球平均水平。从总人口来看，中国2030年也将达到峰值。人口老龄化是一个全球现象，老龄化与资产价格密切相关，理论上，年轻时借钱消费和买资产防老，老了就要卖资产消费和还债。国际清算银行2010年8月发布了一份报告，研究了22个发达国家1970-2009年之间的房地产价格走势，其结论是老龄化的确会对资产价格产生负面影响，但并不必然会导致资产价格崩盘。不管怎样，对于中国来说，老龄化是一个逃不开的魔咒，到2025之后，房地产改善型需求和投机需求也将因为老龄化减少。从人口流动性来看，根据国家统计局的数据，2009年中国流动人口规模达1.8亿，2005-2009年间增长了约30%，同时2009年外出农民工在1.45亿，粗略估算有3500万左右有城镇户籍的流动人口。虽然难以准确预测未来10-15年流动人口的变化，但由于过去几年农村劳动力的快速转移以及新农村建设、中小城镇建设等相继开展，未来10年流动人口的增量会呈现逐渐递减之势。由于中国官方称还有1亿农民需要转移，其中约有一半外出打工，因此，到2020年，外出农民工总量应该在2亿左右；按过去四年的增长水平，城镇户籍的流动人口将在6000万左右。这样总的流动人口将在2.6亿左右，其中非婚龄流动人口约在1亿左右。尽管这1亿左右的非婚龄流动人口也许在农村或其他城市有住房，但既然他们背井离乡甚至举家外迁，客观上需要在居住地购房落脚，但现实却让他们的需求一直受到压抑。这里面涉及两个重要的制度，一个是农村的土地制度，一个是户籍管制制度。土地是农民的命根子，农民工即使外出恐怕也不愿意放弃手中的土地，除非能够得到市场价的补偿，这样他们才会在城镇有购房的本钱，如果农村土地不能有效且合理地流转，那么农民工恐怕难以在城镇购房。而对于城镇户籍流动人口来说，户籍管制意味着即使他们在居住地购房，也将面临子女教育、社会保障等诸方面的限制，也许用不着限购，他们就会逐渐厌恶这片令人伤心的居住地。这也意味着未来10年甚至更长的时间内，流动人口的潜在住房需求将会削弱，因为如果这两个制度依然长期压在头顶，他们中的大多数可能就会从希望变成绝望了，从而不愿意“流动”了。综合来看，未来10-15年，中国房地产市场依然相对比较乐观，从人口结构来看，庞大的85后群体建立新家庭存在购房需求；从人口流动来看，流动人口一直受压抑的潜在购房需求也很大，当然，需要**在土地和户籍制度方面作出让步。但不管怎样，到2025年之后，随着老龄化的加剧和人口流动的衰减，中国房地产市场或将伴随中国经济进入衰退期。（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。其撰写的“财经点评”专栏曾获亚洲出版业协会2010年度“最佳评论奖”。文中所述仅代表他的个人观点。
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发改委调研房地产企业成本及利润
储备弹药“上膛”，又一轮房地产调控山雨欲来。 4月27日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林明确表示：继《商品房销售明码标价规定》于5月1日起实施之后，**还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，这当中，“实施反暴利规定是最重要的措施之一”。 本报记者获悉，发改委已开始对房地产市场的成本、利润和价格等情况展开调研。可以预见，此前被各部委不断提及的楼市调控“储备政策”将更具针对性——锁定屡打不降的高房价。 国务院房地产督察结果已近收尾，楼市旺销的“五一”窗口又将至，更多且更严的房地产调控政策即将步入公布阶段。 “发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。”国家发改委价格监督检查司司长许昆林昨日表示。 但对今年能否实施反暴利规定的问题，他表示，目前仍处于研究阶段。 发改委“摸底”房地产市场 自5月1日起，发改委此前发布的《商品房销售明码标价规定》将正式实施。对此，许昆林表示，在规定实施之后，**还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利法规定是最重要的措施之一。 根据我国《制止牟取暴利的暂行规定》的规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。 一位接近发改委的人士向记者表示，因为目前尚未有商品或服务被执行反暴利处罚，商品房很可能成为该条例公布后的首个处罚项目。 他还透露，目前发改委正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。 “暴利”界定成最大难点 记者查阅了1995年颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》，其中对于商品价格标准的认定是：其价格水平、利润率、价差率均不应超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品市场平均值的合理幅度。一旦违反规定，处罚方式是“由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。” 就是这样一个行政规定，昨日引起市场强烈反响。业内人士认为，对暴利的界定将是该政策落实的最大难点。 “此前关于各类商品的暴利及涨价行为，发改委采取过约谈、处罚等各种方式，多是依据《价格法》相关规定，尚未听说有专门商品或服务被认定为适用《制止牟取暴利的暂行规定》。”北京大学某价格法专家向记者介绍，国家此次考虑将商品房纳入适用项目，表明中央对房地产市场调控的坚定决心。但他同时提醒：因商品房平均价格与开发商利润率统计的繁杂性，其可操作性值得商榷。 中国房产信息集团分析师薛建雄进一步指出，对暴利的界定将是该政策落实的最大难点。“目前，就连直接针对房企利润的土地增值税都无法据实征收，多是预征方式。原因就是统计和测算的难度太大。” 据了解，上海等多个城市目前都在按申请销售价格总额的百分比预先征收土地增值税，税率在1%至5%不等。“如果财务不完善，开发商的实际利润就很难了解清楚。”薛建雄说。 调控决心毫不动摇 不过，无论技术上存在哪些问题，市场更关注的是消息背后体现的宏观政策走向。 国家统计局本月发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示，3月份我国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加，但更多的城市房价仍在上涨，只是涨幅有所回落。这表明：部分城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变。 4月下旬，中央派往各地的楼市调控督察组陆续返京。多个渠道传出消息，因各地调控效果不一，中央决策层正在酝酿更多政策，以坚决贯彻此轮调控目标。 “我们希望能够通过不断完善房地产价格政策，使房地产领域没有欺诈，没有暴利。”一位发改委官员在接受媒体采访时如是表示。
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德意志银行 - 70页 中国房地产行业研究 20110404 英文
TableofContentsThreepolicyfocusesahead..............................................................3Homepricescontroltargetsmilderthanexpected...................................................................3Threekeypolicydirectionsforthepropertymarket..................................................................5Morepricecutstakingplace–apositivesignal.............................9Morepricecutsshouldreducetherisksofmoreaggressivetightening..................................9Pickingwinnerinaprice-cutscenario.....................................................................................11Lookingbackat2008..............................................................................................................11Atwo-systemhousingmarketisemerging..................................13Theco-existenceofcommodityhousingandpublichousingintheChinahousingmarket....1310mnnewconstructionsofpublichousingunitsin2011.......................................................14Publichousingplanbyprovince..............................................................................................16Publichousingplanbycity......................................................................................................19Ahugeamountofcapitalisrequired............................................24AhugeamountofsocialcapitalisneededforthedevelopmentofpublichousinginChina..24Potentialfundingshortfallisakeychallengetolocalgovernments........................................25Localgovernmentsalsohavetightdeadlineonfulfillingtheirpublichousingtarget..............27Thedeadlinefor2011isOctober31.......................................................................................27Impact1:Tighterfinancingforcommodityhousing....................28Developmentofpublichousingwouldleadtoatighterfinancingenvironmentfordevelopersofcommodityhousing............................................................................................................28Tightercreditenvironmenthasledtomorefundraisingsintheoffshorebondmarketsbythecommodityhousingdevelopers..............................................................................................29Marketconsolidationstoaccelerate.......................................................................................30Weshouldalsolookatthespeedofmarketsharegrowth....................................................31Thebignamesmightormightnotgetbigger–thekeyisfinancingcapabilitiesinatighterfinancingenvironment.............................................................................................................32Impact2:Costinflationforcommodityhousing..........................33Developmentofpublichousingwouldleadtorisingdevelopmentcostforcommodityhousing..................................................................................................................................33Newconstructionstartforpublichousingabigproportionofthecurrentcommodityhousingmarket....................................................................................................................................33Hypotheticalanalysis:marginimpacttodifferenthousingsegmentsonhigherdevelopmentcost........................................................................................................................................34ProfitabilityanalysisfordifferentChinesedevelopers............................................................35Sourceoforganicgrowth:counter-cyclicalexpansions..............37Whenfinancingfordevelopersisgettingtight=timetoexpandfortheleaders...................37COLIandVankewouldbecomeevenstrongermarketleadersin2013.................................38Virtuouscycleforfinanciallystronganddisciplineddevelopers;viciouscycleforfinanciallyweakandundisciplineddevelopers........................................................................................38Newfocusforcommodityhousing:Tier-3/4cities......................41WeseestrongvolumegrowthforTier-3/4cities....................................................................41Tier-3andTier-4citiesshouldbelessaffectedbygovernmenttightening.............................42COGO,Evergrande,CentralChinaRealEstatearepioneersinTier-3/4cities.........................44Governmentpolicysummary.........................................................46Propertysectorpolicies..........................................................................................................46Localresidentialmarket..................................................................54Mostcitiesshowedgoodgrowthinnextconstructionstartsin2010....................................54
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中国权贵对房地产掠夺为何愈演愈烈？
中国权贵对房地产掠夺为何愈演愈烈？BWCHINESE中文网讯，中国百姓对楼市价格飙升的抱怨声不断，造成这房价高企的原因，除了开发商的原因外，地方政府也是重要推手之一。最显著的特征是，一个房地产项目从立项到开工到销售，要经过几十个部门的盖章环节，通过相关政府官员审批，层层收费，使住宅建设成本逐步攀升，导致房价也越来越高。河北省委政策研究室曾对该省房地产市场现状进行过一次调查，调查对象涉及省房地产管理部门、房地产协会、53个房地产公司，调查结果令人震惊。申办一个房地产项目要盖166个公章，大小收费94项。每盖一个章，办事员、科长、处长都要签字，涉及180多个经办人。无独有偶。作为党的十八大代表的海南省现代企业董事长邢诒川也在当地做过一项调研。他发现，一个房地产项目，从获得土地使用权到办房产证，需要经历的审批程序涉及29个部门，政府主管审批部门13个，政府有关部门认定的中介机构16个；需盖公章99次，包括土地使用权获得3次，报建86次，办证10次。从以上两个例证中，我们可以看出，国内房地产项目审批环节之多、公章个数之多，让我们开了眼。诸如过去我们闻所未闻的日照分析、气象审核、抗震分析、施工证办理前检查论证等项目。正是由于政府相关部门巧立名目，让一些官员在与开发商的讨价还价中得取好处，从而铸成了一条名副其实的利益链条。著名经济学家许小年教授不久前在清华大学经管学院的一次演讲称，从一个经济学家的角度看，中国的房价是太高了。但为什么小产权房那么便宜？不是便宜几倍，是便宜十多倍都有。为什么小产权房便宜？就是因为农民直接盖房卖给百姓，没让地方政府官员或权利阶层没有机会揩油。许小年的观点的确入木三分。国内房价之所以居高不下，与权贵阶层揩油太多有关。有人对权贵阶层的解释为，权力与资本合谋，以霸占和垄断社会的财富，断掉非权贵（尤其指广大中小企业）通过勤劳与智慧公平获得财富的出路。改革开放30多年来，由于政府长期主导市场，进而产生出中国特色的权贵阶层。上世纪90年代开始的市场经济大潮中，在房地产业等经济领域，政商勾兑寻租成为一个相当普遍的现象。对他们而言，房地产业这种半市场半管制的状态是最理想的，通过对房地产业的管制和审批“造租”，然后拿到市场上“寻租”，就是在市场上把审批权套现。权贵阶层利用手中的权力将其转化为经济利益，这也许是他们对房地产业的掠夺愈演愈烈的重要原因。由于房地产的特殊性，产业链有多长，权钱交易的食物链就有多长。而为什么会出现这样的情况？无非是身处权贵阶层的人利用公权为自人谋取利益、进而“自肥”且不费多大的力气。政府作为公共利益的代表者，制定政策，调控经济活动，充当裁判员。政府掌握了房地产项目的审批权，其项目的开工建设，配套工程等都需要审批，一些开发商想要获得低价土地，就向个别抵挡不住诱惑的政府官员寻租。造成这些问题，与政府或政府官员的权力过大，并且缺乏监督有关。一位开发商曾在网上放出狂言：只要这个政府官员是一条吃饵的鱼，金钱、美色通通用上，我就不相信他不上我的钩。而只要他上了我的钩，那可就听我的摆布了。有位自称是政府官员的人回帖称，欢迎你打出糖衣炮弹，不过我只吃下你的“糖衣”，炮弹是要还给你的。这虽然是网络上的调侃，但却能折射出当前的一种社会现象。从近期媒体披露出的一些案件中，凸显出一个事实，权贵阶层的腐败是一次掠夺，腐败所得投入到房地产业推高房价，又是一次掠夺。由于房地产需要审批的手续之多，涉及的官员之广，使其每个毛孔里都流着肮脏的东西，而在这一过程中，权贵阶层的表现真是淋漓尽致。责任编辑：JudyWang
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[转]房地产市场调控政策分析
http://finance.ifeng.com/opinion/macro/20110409/3842339.shtml来源：21世纪经济报道聂梅生房地产是国民经济的重要产业。1998-2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。房市调控特点相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价的合理区间符合中国的历史实际。2010年**对房地产实行了一系列调控，被称为"史上最严厉的调控"。然而对比2009年，2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。观察近10年的房地产调控，我们发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间，在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI；进入上升通道时，房价涨幅又高于CPI，在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于CPI，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。目前，地方**被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。下文将对房地产调控政策做详细分析。金融手段收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。先看货币手段，包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等。本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等。加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。2009年房地产投资自有资金率降至20%以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上，热点城市逼近10倍。2010年在一系列政策调控下，开发商自有资金率提高到52%，投资杠杆率下降到2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从20%提高到40%，一般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。限购令临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方**出台了“限购令”。2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。若设定这些城市投资性购房比例平均为15%～20%，“限购令”将使全国房地产交易量下降5%～7%左右，交易额下降7%～11%，控制流入的资金量约2500亿～4000亿元。到底能限制多少房地产贷款？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占60%，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。当前对“限购令”的看法不一，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。2011年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。保障性住房与房产税大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅约5个百分点。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平米。预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。保障性住房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济，可谓一箭双雕。如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方**财政收入中往外分，显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿-1.4万亿，中央**出1000亿，剩下的依靠地方**，而地方**投融资平台债务未还，从何筹资？因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。房产税是前段时间热议的话题。中国指数研究院专题报告指出：如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方**也难有效补给；如对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但近期这种方式不现实。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。土地是平抑房市的权重力量如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。据国土资源部的数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿，较前一年增加71%。；全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%。土地财政比重持续上升，地方**是最大的受益方。金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一。以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。 如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。因此土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方**的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。
