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[轉貼] 咨询师眼里的房地产开发项目成本控制
对于房地产开发企业而言，开发项目成本控制效果如何，关系到企业的经济效益，无疑是项目开发过程中的最关键工作之一。笔者作为咨询师，先后为包括上市公司、股份制企业、国有企业、民营企业等多种类型在内的几十家房地产企业提供管理咨询服务，耳闻目睹了多种成本控制方法，在此就开发项目成本控制问题谈一点个人的体会。随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难于维持数年前的高利润率，仅靠短平快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况，必须要从多方面进行成本控制，方有可能实现理想的投资效益。此外，消费者从单纯的开发楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素，已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业的成本控制提出了更高的要求。针对房地产市场的这些情况，开发企业必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益。当然，根据帕累托原理，开发企业应当从影响最大的关键过程入手。一、设计阶段的成本控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。根据开发企业反映的情况统计，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响最为明显。实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”，具体手段可以考虑：（一）推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。（二）开展限额设计，有效控制造价积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。不少设计单位存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三大材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算账的倾向，变“画了算”为“边算边画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。（三）采用合同措施，有效控制造价针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的举措之一。二、招标投标阶段的成本控制（一）项目招标过程中的成本控制工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标，开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，在招标过程中成本控制，开发商应注意与加强以下几点：1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为开发商应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。（二）做好合同洽谈、合同评审工作应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签订的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。三、施工阶段的成本控制施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。该阶段成本控制的主要工作为：（一）抓好合同管理，减少工程索赔在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。（二）从管理模式上着手充分利用监理单位进行项目投资的造价控制，要求监理单位按照监理大纲和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，把好签证关、审核关。同时现场项目部必须做好月度工程进度款的初审，造价部门做好工程进度款的复审，避免超付、提前付（当然也不能少付、迟付）。（三）从技术措施上展开项目投资的有效控制对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新设备、新技术等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料、新设备、新技术等，是提高劳动生产率和缩短工期的有效措施之一。（四）从经济措施上展开项目投资的有效控制严格控制现场经费和公司管理费用，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价的目的。甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。四、竣工阶段的成本控制竣工阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核竣工决算，必要时委托专业工程造价咨询机构进行工程决算审核，使审核后的竣工决算真正体现工程实际造价。五、成本控制与质量控制、进度控制要有机结合投资控制、工期控制、质量控制等是相互联系的，要抓好投资控制，同时也必须抓好项目的质量和进度等。如单纯抓造价控制，质量失控，造成大面积返工，无疑会加大工程成本。又如，工期拖延，除了加大了工程成本之外，还有可能因为不能如期交房引发购房客户的投诉、索赔，很可能会导致成本的大幅度增加。因此，成本控制、进度控制、质量控制等是一个相辅相成的问题，只有做到各方面综合评衡，才能收到良好的效果。
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房地产价值投资 value investing in real estate
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[轉貼] 浅析房地产项目开发的成本控制
作者：杨光清术语成本——实施项目中所需用的花费成本管理——是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。资源计划编制——确定执行项目活动所需资源的种类（人工、机具和材料）及数量。成本估算——估算完成项目活动所需资源的成本。成本预算——把成本估算分摊到项目的各个子项上。成本控制——控制项目预算的变化。成本管理历来是大多数房地产开发项目的一个重头戏，地产开发的根本目的就是成本最小化、利益最大化、开发所面临的风险最小化。地产开发项目的成本管理都伴随着每一个开发商、每一个开发项目、项目开发的每一个阶段。然而，到现在为止，我们不论从媒体还是从日常管理中，听得最多的一个词——房地产开发项目的成本控制。一、程项目成本管理的发展阶段在计划经济时期，一个工程建设项目的成本管理主要由当时企业设置的职能部门——财务处或科行使成本管理的职能，当时是计划、工程、统计、财务几个部门是分离的。在一个工程局或处落实一个工程后，工程处或科熟悉图纸、熟悉工程地点的相关自然条件，编写施工组织设计或施工方案；统计处或科熟悉图纸，统计工程量；计划处或科根据工程所在地的相关自然条件，编制该工程的单位估价表，再将工程方面提出的施工组织设计、统计方面统计出的工程量汇在一起，进行整个项目的工料分析，得出整个工程的人工、材料、机具使用总量。根据工程项目的总体完工时间要求，计划处或科编制劳动力使用计划、机具使用计划、材料使用计划。财务处根据上述计划，编制工程项目资金使用计划，银行信贷计划。在当时的环境下，一个单位的财务资金情况属于保密的，工程的、计划的、统计的一般普通人员根本不知道，而财务也不多管工程等其他部门的实际工作状态、工程进展情况。因此就出现了计划经济时期的成本管理等于秋后算帐，没起到监督和控制作用。项目经理博客改革开放后，特别是在工程建设基本程序中强制引入工程项目监理制后，才将工程建设成本控制、质量控制、进度控制和合同管理、信息管理引入工程管理的过程，监理工作的基本原则是事前控制为主，事中控制为辅坚持事后反馈控制，在这一时期，工程项目的成本管理，主要是房地产开发项目工程建设阶段。当然，作为一个开发项目来说，工程成本80%以上就发生在这一阶段。正是由于这一原因，相当数量的开发商把成本控制的主要精力集中于本阶段。就是这种过分强调某一阶段成本，而轻视了其他阶段的有形成本（如物业管理成本）、无形成本（如社会效益、业主口碑），致使少量开发商失去一部分业主、失去一部分市场。房地产开发项目，监理介入主要发生在项目建设阶段。从监理的角度，监理工作范围，主要是依据监理合同中业主委托的监理内容进行监理。实际上在相当一部分房地产开发项目工程建设实施中，监理是不管工程成本的，由建设方进行成本管理。建设方进行的成本管理，他的依据是造价咨询公司编制出来的工程造价。由于造价咨询公司相关人员未到工程所在地对第一手资料进行收集，编制出来的造价在执行过程中，总与现场的基本情况有出入，再加上材料市场价格波动，不确定因素增加，这就是在市场经济情况下的总包合同的一类风险。如果价格风险在承包商所能接受的范围内，工程建设质量、工期尚可保证，如果超过他所能承受的范围，承包商就会想出种种办法采取索赔形式或偷工减料或拖延工期等等形式，寻求补偿。另一种情况是建设方吃亏，承包商得到了他不应得到的利益，这也是业主的一种损失。基于上述原因，就有必要改革现有管理模式，寻求一种新的管理方法。而现代项目的成本管理模式就能很好的解决这个问题。二、房地产开发项目的现代成本管理现代项目成本管理定义：用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。从上述定义可以看出，成本控制是现代项目成本管理的其中一个环节，从逻辑上讲，它在这个过程组中是最后一个控制、反馈过程。如果我们要使项目成本管理取得绩效，我们就不能忽视前三个过程的过程成果及其质量。1、资源计划编制它的输入是；工作分解结构、历史信息、范围说明、资源库描述、组织方针、活动历时估算。工作分解结构（WBS）：项目的阶段可提交的一个或几个可交付成果，这个成果有质量特性和数量特性，如可行性研究报告是可行性研究阶段的一个可交付成果，这个成果的质量特性是报告的格式要符合房地产开发项目政府审查的格式要求，所含盖的内容与政府要求的内容一致，报告的相关资料、数据是调查得来的、真实的而非杜撰的，资料、数据分析的方法是科学的、合理的，得出的结论是经定性、定量分析的有说服力的，结论对后续工作如项目策划、定位有指导性意义，是真正的可行性研究报告而非可批性研究报告，数量特性是一份；再如地勘报告是地质勘察阶段的一个可交付成果，这个成果也有质量特性和数量特征，它的质量特征是在勘察报告中要准确地描述拟开发地快的地质状态（覆盖土厚度、岩层走向及相应力学特征），它的数量特征是钻孔深度和总进尺（米），抵制报告得出的结论必须能指导后续的施工图结构设计。工作分解结构（WBS）就类似于我们经常遇到的分部分项工程及统计相关工程量。只不过我们未将质量特性在统计工程量时考虑这一要素，而是分离在施工组织设计的质量专题里。历史信息：开发商从已开发的项目中总结出来的经验和教训（文档化的）、从别的开发商或别的项目得到的相关信息、项目团队人员的相关知识（由于受主观影响，不是很可靠）。范围说明：拟开发项目的项目论证、拟开发项目的产品（业态、规模）、项目目标（质量、进度、成本、范围管理等）。资源库描述：能为本项目提供咨询服务的可行性研究单位、开发产品的策划单位。项目所在地的资源状况，当地的地材水泥、砂石、钢材等储量、运距、单价、质量状况，能承担本项目的施工队伍状况、施工机械状况等。组织方针：开发商对拟开发项目在可行性研究、项目策划、营销等是自己组织实施还是委托给具有相应资格的咨询服务部单位；在建设实施过程中是自建还是承包给相应资质的承包商；在材料供应上是采取甲供料还是乙供等。活动历时估算：完成可交付成果所需要的时间，如可行性研究需2个月，产品策划需3个月、地质勘察需2个月和相应完成时段等。上述这些都属于成本管理中资源计划编制的输入。怎样才能由上述输入变为输出呢？现代项目管理提出了相应的解决办法，其办法是：组织相应专家确定，也就是我们在计划经济时代所采取的工料分析，分析出开发项目每一阶段所需用的人工、材料和机械设备。同时要考虑备选方案以保证供应。资源计划编制的输出：资源需求计划资源需求计划这实际上就是我们在20多年前在承接新工程后，在新工程开始时，计划处或科提出的三大计划即材料需用计划、劳动力（包括脑力劳动者）需用计划、机械设备需用计划。只不过当时作出的计划与工程的其他目标没有挂钩，这就形成了内部沟通不畅。而现代项目管理主张从工程一开始就将项目团队所有资源进行整合，在提材料需求计划时，就将质量目标、进度目标和项目产品目标贯穿其中，这就为实现目标创造了条件。2、成本估算它的输入是：工作分解结构（WBS）、资源需求、资源单价、活动历时估算、帐目表。工作分解结构（WBS）：前面已作了介绍。资源需求：就是资源计划编制的输出，包括人力、材料、设备三大需求，关键的是这三大需求要与工作分解结构可交付成果相对应。资源单价：就是项目开发所需各种资源的当地单位价格。如钢材X元/吨，人工X元/天，可行性研究报告XX万元/个，等。活动历时估算：完成一项可交付成果需要有哪些活动，每项活动历时是多长。要专门按可交付成果进行活动定义、活动排序、活动历时估算。历史信息：前面已作介绍。帐目表：对帐目成本进行分类（如人工、日常用品、材料）监控的任何编码系统。它基于开发商的会计科目表。有了上述基本资料，根据房地产开发项目所处的不同阶段，分别使用不同的方法进行估算。如项目在可行性研究阶段，则采用类似估算法；在规划方案设计阶段、策划定位阶段则采用参数模型法；在施工图阶段则采用字下而上估算法。由于估算所处的阶段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的时间耗费。这根据工程进展的需要所决定。根据上述估算结果，可以得出成本管理计划、详细依据、成本估算.成本管理计划：房地产开发项目从可行性阶段的→项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目验收等几个阶段，其项目定义是一个渐进明细的过程，因此开发项目的整个成本也是不断接近实际成本的过程，成本管理计划就是房地产开发项目在项目的各个生命周期管理成本的变化。详细依据：在作开发项目估算时所用的假设和假定，假设和假定的理解就是我们传统的编制工程预算、进度计划经常写的编制说明或编制依据。成本估算：完成开发项目诸活动需要资源可能成本的定量估算。随着项目定义的不断明细、在市场经济条件下资源价格的变化，其估算是一个动态的。3、成本预算成本预算的输入是：成本估算、工作分解结构（WBS）、项目进度计划。training.mypm.net成本估算：前面已作介绍。工作分解结构（WBS）：房地产开发项目各阶段可交付成果，这里所用的WBS与估算所用的WBS是一致的。这里需要强调的是，不论估算还是预算，开发项目各阶段可交付成果的本质是一致的，并不因为项目在其生命周期中所处的阶段不同，其成果在不断变化。在现实的房地产开发项目中，这种情况屡屡发生，如在可行性研究中，定义某地块做中档住宅开发，在策划定位阶段定义为传统风格高档别墅，在规划方案设计时又作成异域风情特色的社区。本人并不认为这种不断改变可交付成果是一种进步，实际上是一种瞎折腾。造成这种情况是开发商寻找作可行性研究的人不合格、或开发商组织前期工作的人水平太低自己心中无数。像这种不断变换项目可交付成果，成本就无法预算。项目进度计划：按开发项目的开发节奏，按可交付成果的时间节点编制出来的进度计划安排。根据上述输入，再利用成本估算的类比法、参数模型法、自下而上估算法和计算机模型等工具和技术编制成本预算。项目经理圈子成本预算：就是将成本估算分配在各项工作上，它同时与进度计划相匹配，从而形成形成成本基准计划。成本基准计划通过一定的程序批准，如有变更必须通过成本变更控制系统进行间歇式的变更。这就保证了成本基准计划的严肃性。以此基准计划对后来开发项目在实施过程中的实际成本和计划成本进行比较，从而可以检测项目的成本绩效和进度绩效。4、成本控制它的输入是：成本基准计划、绩效报告、变更申请、成本管理计划。成本基准计划：前面已作了介绍。绩效报告：开发项目在实际进行开发运作过程中，随时掌握的实际情况而编写的状态报告、进度报告和发展趋势。变更申请：导致项目成本变化的因素很多，开发范围发生变更（增大或缩小），必须引起成本的变化；时间的巨大调整，会引起成本的变化；项目出现重大事故会引起成本的变化；关键人员调整会引起成本变化等。这些成本变化必须通过一定程序对项目估算和项目预算进行调整。成本的变化必须通过书面形式来完成。成本管理计划：前面已作介绍。对上述引起成本变化，首先必须通过一定的程序对变更申请进行处理，核实变更的合理性，核实的过程就是绩效测量。测量结果确实需要变更，那么还要重新补充编制成本估算，其编制的方法可以按常规计算或用计算机辅助工具。经过上述过程，我们会得出修订后的成本估算和更新的预算。在开发项目执行过程中，根据已花费的实际成本，根据项目的绩效报告，可以预测项目到完成究竟需要多少成本，这样作出开发项目的完工估算。在项目实施过程中，对发生成本变更的原因要深入分析，不能被动的变更成本，根据项目的实际情况和企业本身的财务状况，要主动的采取纠正措施，或调整范围或改变资源条件或重新协调进度、成本、质量的三者关系。我们作房地产开发，要不断总结经验教训。经验对于房产商是一个宝贵财富，但教训对于房地产开发项目来说更为珍贵，温故而知新，只有在不断总结中才能壮大发展。
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中国房地产信托叫停的幕后真相:要弄死一批开发商
“这可能是我们今年最后一个房地产信托项目。”华润信托一名理财经理向客户介绍一款地产信托产品。“年化净收益率大概12%-13%。”她说，今年这种收益率的产品已经不多了，“房地产信托要暂时停一停”。这是继5月中旬银监会要求控制规模之后，房地产信托再呈收紧迹象。市场上，“喊停”与“辟谣”交替出现，牵动这个“朝阳行业”敏感的神经。绝大多数从业者心知肚明，所谓的“喊停”，只是对房地产信托中“假股权、真贷款”项目的禁止。这也是数年来，银监会一直执守的监管思路之一，早已有明文限制，只是此前监管效果不大。但这次监管当局祭出行政手段。一方面通过非文本通知的暗示，将相关业务暂停;另一方面则宣示审批权，要求今后信托公司凡涉及房地产相关业务，都要到银监部门逐笔审批。“由事后报备到事前审批，这意味着银监会有意用审批权卡住我们。”一名大型信托公司高管表示。叫停“假股权，真贷款”几乎隔三差五，房地产信托就会传出“叫停”的消息。“这次停发是打电话通知的，只有进入发行阶段的产品不停，不知道停到什么时候。”一名大型信托公司的高管对财新《新世纪》记者说。监管部门的行动并不令人意外。国家统计局数据显示，2011年一季度，中国地产业固定资产投资额10473亿元，同比增长约31%，未见颓势。这主要来自信托。央行数据显示，同期新增房地产开发贷款余额同比增长17.0%，增势回落;但房地产信托却涨势凶勐，来自诺亚财富的数据显示，2011年一季度房地产信托新增463.9亿元，而2010年同期仅152.3亿元，同比增长3倍。在不少信托公司，地产信托已占半壁江山。一名房地产股权投资机构高管指出，无论是银行、信托、还是客户，中长期看好地产是有共识的，但这不符合宏观调控的方向。“银行在收，我们在放，还放这么多，帮开发商助长房价提高。”上述高管说，“银监会的目的很明确，让一部分小房地产商死掉。这次‘喊停’是动真格。”然而，地产信托并没有真的被“停掉”。用益信托工作室的数据显示，7月4日-10日，共有22款集合信托产品发行，有10款投资地产，拟募集资金22.2亿元，仍占总发行规模的71.06%。显然，对于监管部门的意图，业内有不同理解。另一家大型信托公司的高管告诉财新《新世纪》记者，“并没有全部叫停，只是发行的地产信托产品必须符合银监会之前的规定。”前述房地产股权投资机构的高管则更为直接地点出监管界限：“不管是股权还是收益权的形式，所有被认定为‘假股权、真贷款’的地产信托业务都被叫停了。”魔道博弈近几年来，银监会对房地产信托的监管方向一直指向“假股权、真贷款”，却难以阻挡其上升之势。房地产信托最初是以放贷方式出现，信托并不持有房地产项目的股权。不过，信托贷款附带条件较多，不受开发商欢迎。此后，房地产信托演变为“股权+溢价回购”模式，即由信托计划入股房地产项目公司，并约定一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，通过回购安排实现贷款输血功能。这种模式，很快在2009年被银监会发文叫停，视同信托贷款。随后，房地产信托再度创新，推出“优先、劣后结构化模式”。目前，这成为信托公司的主流产品，已广泛应用到房地产领域。这种模式下，信托计划被分为优先级和劣后级，前者由普通投资者购买，后者由开发商购买，普通投资者享有固定收益，优先分配项目公司的利润和资产，而开发商享有浮动收益。表面上，这是让投资者享有地产项目股权及相应收益。但一名房地产公司财务总监告诉财新《新世纪》记者，结构化模式旨在保护信托投资者利益，却仍未杜绝“假股权、真债权”。如信托和开发商做工商股权变更时，往往会签订一个回购协议，允许开发商日后采取溢价回购方式，重获投资者的股权或收益权。“表面上是投资股权或收益权，实际上不是同股同权。”这位财务总监说。早在2010年2月，银监会也已出手控制。比如明确发文规定，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3︰1。因资金杠杆率降低，一些“结构化”信托产品除购买股权外，还受让项目公司债权。2010年12月，银监会明文要求对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按实质重于形式的原则甄别。监管机构和信托公司这种“猫和老鼠”的游戏背后，是监管要求和行业现实的巨大错位。对于地产信托产品，银监会要求明确是“真贷款”或“真股权”。但对于信托公司，恰恰两面都“真”不起来。若真贷款，房地产开发项目必须满足“四证”(即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。同时信托资金也不得发放土地储备贷款。前述地产股权投资机构高管坦言，“开发商做信托项目，往往是四证不齐、自有资金不够30%的情况。”因为如果四证齐全、自有资金满足条件，“开发商就直接找银行贷款了”。若真股权，则必须做到同股同权。但上述投资机构高管指出，“开发商不可能舍得让信托投资人分享股权带来的收益，因为他只是临时缺钱借一笔钱罢了。”一名大型信托公司高管亦承认，虽然行业里主要是股权信托为主，但“实质上就是贷款，所以被停掉”。对此，一名开发商的财务总监也坦言，地产信托产品要做到真正意义的同股同权不现实。如若同股同权，开发商更倾向找战略投资者，否则，与信托“一旦意见不一样，会导致项目瘫痪”。此外，普通投资者往往不愿买一个看不见的权益，而宁愿选择这种“假股权、真贷款”。“地产信托历史上，如果按照银监会的标准来做，开发商都不太可能做信托产品。”这名财务总监明确指出。在这种情况下，银监会的监管思路就是提高资本约束，以及尽可能要求控股。拐点信号但监管与时下的房地产调控结合或将逼出地产信托业务的拐点。“地产信托的拐点将出现在未来某个时候监管部门开始对‘假股权、真融资’和债权融资真正一视同仁。”诺亚财富的一份报告曾指出。由于监管部门窗口指导的随意性，信托公司早已习以为常，并应对有方。“从来都是模模煳煳。这更像是一种消息市，而不是政策市。”上述投资机构高管说，因此，信托公司在每次“喊停”后，往往暂停三五个月，稍后又悄悄做一单试试。“以前发行信托只是向当地银监局备案即可，而信托公司与当地银监局毕竟好沟通。”不过，这一次究竟何时能重启原来业务，信托公司心里也没底。就在此时，平安信托的一份“真股权”的房地产信托面世，无疑是一种清晰的信号。6月28日，平安信托推出“平安财富·安城1号房地产基金集合资金信托计划”，据平安信托的客户经理说法，“这是一款真正的股权投资。”他说，“谈了很久，开发商才同意。”这个项目的开发商是绿城[简介最新动态]，融资规模约8.6亿元，客户年化收益率高达25%。“25%的收益率只是我们平安信托的保守估计。”这名客户经理说，“这是位于温州的豪宅楼盘，楼板价10796元/平方米，加上建安成本，总成本约17000元/平方米。而绿城对售价的估计是，高层4万元/平方米，别墅是7万元/平方米。总投资回报至少在1倍以上。”据了解，绿城已支付地价30多亿元，置换25%的股权。这种合作，虽然绿城必须让出股权收益，但好处显而易见。“半年下来，通过与第三方合作，就可以四证齐全。资金运用效率非常高，绿城这30亿元，可以撬动100亿元的项目，可以滚动拿地开发。”“亏钱的买卖，开发商不会做。”这名客户经理说，“两三年后，如限购取消，房价反弹会很恐怖。即使房价下跌20%，也在我们预留空间内。”从“假股权”到“真股权”的出现，正符合一名大型信托公司高管的想象，“现在开发商就是在博弈，在等，只有扛不下去，他们才会愿意接受这种真股权的形式。”随着生存空间的被压缩，除了真正的股权融资外，信托业也开始摸索房地产基金模式。“我们现在在和信托公司谈基金的合作方式，我们来当合伙人，发行基金。这种合作，信托公司就是提供大客户的资源，收取财务顾问费即可。”上述投资机构高管说。这种转型也有一定的局限性。他指出，投资人投资信托可免除个人所得税，但如果投资基金就要交，“如此，融资成本要上升2.5%”。不过，这当在开发商承受范围之内。宝龙地产[简介最新动态]资本管理中心总经理尤晓笛告诉财新《新世纪》记者，开发商也在关注新的信托产品。
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[轉貼] 浅议房地产开发项目成本控制的关键阶段
作者：邹伟随着房地产开发企业间竟争的不断加剧，有效的土地资源不断减少，土地成本越来越高，人工、材料价格的不断上涨，造成项目开发成本的不断攀升，从而使项目开发风险加大。那么房地产企业如何合理有效地控制项目的开发成本，从而减少或有效规避开发风险，使有限的资金创造出更大的经济效益，就显得至关重要。合理有效地控制项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同。但笔者认为房地产开发项目成本控制有二个关键阶段：设计阶段和施工阶段。一、设计阶段的成本控制对项目投资的影响是极其重要和深远的设计阶段成本控制是房地产开发项目成本控制的首要阶段。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本控制，结果出现有些工程投资失控，造成概算超估算，预算超概算，结算超预算现象严重。开发企业往往把控制工程投资的主要精力放在施工阶段审核施工图预算、合理结算建安工程价款算细帐上。这样做尽管也有一定效果，但毕竟是"亡羊补牢"，事倍功半。要有效地控制项目开发成本，应首先要作好项目设计阶段的成本控制。据测算设计费在项目开发建设全过程费用中一般只占成本的2%-3%左右，但对项目工程造价的影响可达75%以上；合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。由此可见，设计阶段的成本控制对项目投资的影响是极其重要和深远的。在此阶段控制造价能起到事半功倍的效果。1.推行设计招标或设计方案竞赛，择优选择设计单位设计招标制度的推行为开发企业在规划设计阶段进行投资控制提供了契机。在设计招标过程中，开发企业就需认真对投标方案的合理性、经济性进行评价和比较，在满足设计任务书各项技术指标的前提下，把设计的经济合理性细化后纳入评标条件，给予较大的评标分值，以提高设计人员设计经济意识和促使设计人员主动控制设计的经济合理性。目前设计人员普遍存在"重技术、轻经济"的设计观念，设计人员在设计时只负技术责任，不负经济责任，导致设计技术和经济严重脱节的现象比比皆是。出现了"多用钢筋，少动脑筋"的现象。因设计不合理或不当造成的投资浪费超乎人们预料。因此，推行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者树立良好的经济意识，用最经济合理的设计方案参加竞赛或投标。开发单位从中选出技术上先进、经济上合理、既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案。２.开展限额设计，事前有效控制成本所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，保证总投资额不被突破。限额设计要求房地产开发商在设计之前，首先要确定好限额，控制好设计标准和规模，其次对限额进行分解分析。然后，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况，这是增加建设成本的主要不确定因素，也是造成设计频繁变更的主要原因，其给项目成本控制带来一定的难度和风险。必须有效地确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。克服那种只画图、不算帐的倾向，以促进设计人员主动地优化设计，降低工程造价。3.改变设计费取费办法，实行设计质量的奖罚制度现行的设计费计算方法，不论是按投资规模计价，还是按平方米收费，设计单位都没有任何经济责任；不管工程设计的质量好坏，不论投资超不超预算，只要出了图纸，就得给设计费。特别是按投资额的百分比计算，使得造价越高，收费也越多，这种计费办法难以调动设计者主动地考虑降低造价、节约投资的积极性，助长了设计单位只重视技术性，忽视经济性的思想，不利于工程造价的控制。因此，应对现行设计费的计费方法进行改革：建立激励机制，对因设计而节约投资，按节约部分给予提成奖励，因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费办法；对设计费预留一个百分数尾款。这样将有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，重视建设项目的投资控制.把控制工程造价观念渗透到各项设计之中。４.推行设计监理制度目前，设计阶段的监理制还未强制执行。但在一些开发单位已经试行，并取得了较好效果。推行设计监理，从项目可行性研究阶段就参与进去，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化建议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效控制开发成本。５.加强设计质量控制为了避免施工阶段不必要的修改，从而增加工程造价，设计阶段应把设计做细、做深入。因为，设计的每一笔每一线都是需要投资来实现，所以在没有开工之前，把好设计阶段的成本控制关尤为重要，一旦设计阶段成本失控，就必将给施工阶段的造价控制带来很大的负面影响。据西方一些国家分析，设计费一般只相当于项目全寿命费用的百分之一以下，但正是这少于百分之一的费用对工程造价的影响度占到百分之七十五以上。由此可见，设计质量对整个项目的效益是至关重要的。6.采用合同措施，严格控制造价针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲，应在设计合同条款中，明确各项设计变更确认批准程序及相应限制条款，如采取预留设计质保金方法，当由于设计单位原因造成设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费。综上所述，设计阶段的造价控制虽然并不那么轻松，但它真正体现了事前控制的思想，确实能起到事半功倍的效果，达到花小钱办大事的目的。二、施工阶段是房地产开发项目成本控制中的另一个关键阶段建设项目的施工阶段成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响程度可达5%-10%，根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关：１.加强合同管理，严格控制合同变更建筑工程施工合同一经签订，是严格受到国家法律保护的。所以，首先必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。保证合同的顺利履行，有效的预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地控制工程造价。２.加强施工现场管理工作优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程量变更签证工作施工方案是否先进、合理，不仅直接关系到施工质量和进度，也常常会影响项目工程造价。在工程实施过程中：要努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约投资，创造更高效益的目的；要尽可能减少设计变更，首先应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，其次，认真对待必须发生的设计变更，及时计算有关设计变更的费用，进行多方案比较后择优确认。现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不严肃，引起工程造价失控，这方面的教训是非常多的。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达10%-20%，个别的甚至更高，必须严格现场签证制度管理，（1）制定严格的工程量四方签证制度和程序，要求所有的现场签证必须经施工单位项目经理、总监理工程师、设计单位代表、房地产开发方代表四方共同签字方为有效。另外，有条件的开发商可以指派工程造价专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况，进行跟踪控制。（2）签证内容必须与实际相符，要加强现场工程管理人员经济观念及职业道德素质教育，培养他们实事求是的工作作风，在抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程投资的重要性。（3）签证的范围应正确，现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。３.切实把好设备、材料的质量及价格关工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点和难点。材料是工程造价的主要组成部分之一，据测算材料费用一般占工程造价的65%以上，因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外，还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。作为房地产开发商，应主动去了解市场和走向市场，及时了解材料、设备的价格变化情况，从而能较好的控制材料、设备的质量和价格，以降低工程造价。总之，项目施工阶段的成本控制是工程项目成本全过程控制中极其重要的一个环节和阶段，它与设计阶段的成本控制一起构成房地产开发项目成本控制的二个关键阶段。作为房地产开发商要时刻具有控制开发成本的经济头脑，认真分析对待建设过程中技术问题和经济问题，减少或避免建设资金的浪费，总结出一套切实可行的办法，作好房地产开发项目的成本控制，最大限度地提高投资的社会效益和经济效益。
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当前的房地产调控政策有利于控制通货膨胀
大家都知道，通货膨胀实质是货币现象，即过多的货币追逐一定量的商品，导致商品持续涨价。关于市场上的资金流向，我觉得很多人存在认识上的错误。人大经济论坛上的很多网友的意思是资金流向了房地产，被吸纳了。其实不然。我们建立一个简单的模型。国家投入1万亿人民币进行基础设施建设。那么这1万亿人民币将可能分别流向材料供应商、设计施工监理承包商等单位及劳动者，这些钱将会进行消费或者储蓄，反正有一部分回流到银行，通过银行货币乘数效用放大到市场上，但最终结果还是，银行一部分，单位和劳动者一部分。假设有相当一部分的单位和劳动者将资金流向了商品房买卖市场，假设占1万亿的80%。房价上涨了，结果这些钱先是流向了地产商或部分投机客。但是房地产商的钱大部分还是要流向ZF国土账户、材料供应商、设计施工监理承包商及劳动者身上。房地产商单纯的利润可能不足其中的10%。然后进入一个周而复始的环节，钱在不断的流动，通过银行乘数效用放大，加剧了房价的上涨。但是这些钱都是在流动中，它们在房地产市场上流动周转。但是随着房价趋升，流动速度大大降低。大部分要么流向其他领域，要么变为了各种类型的存款。所以说房地产并不吸纳资金，只是它可以维持一定的货币流。不管房价下降不下降，只要房价有升值预期，那么这个货币流可以保证，若房价有下降的预期，则这个货币流将转移方向。房地产市场不是海绵，只是一个较大口径的货币流水管。这个管子卡主了，那么货币流将转变方向。因为货币具有流动的本性。分析完上面的模型，我们就知道，并不是房价不会降，就能吸纳那么多的货币量，而实际是现在ZF的一系列调控政策已经开始着手卡这个管子了，货币流转变方向是不会以房价有没有降为标尺的，而是这个市场的活跃程度为标尺。现在的实际是，房地产市场活跃度已经跌到最低，货币流已经转向了其他领域。房地产并没有吸纳资金，但是房地产市场的“繁荣”能加速资金流转。资金流转越多，通胀的可能性就越大。所以现在的房地产调控政策有利于控制通货膨胀。也许有人会说，以前资金都往房地产这根管子里面流了，现在资金会往其他市场领域流，同样会加大其他领域的通胀风险啊。我想说的是，这只是一个表面现象。为什么呢？因为房地产市场具有融资的特性，比如银行的金融杠杆作用。就决定了资金在这一领域流动话，货币流动速度会非常大。这个对通胀的影响，主要表现在动态的资金流的增长上。但是现在货币流向了其他领域，少了金融杠杆的工具，货币流动不具备动态增大的效应。所以，不要造成持续的通货膨胀。
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[轉貼] 房地产项目成本管理要点
作者：kuaiji成本控制和管理历来是企业管理的重心，房地产开发企业亦然。本人结合多个房地产项目(如CBD重点工程蓝堡国际公寓)的经验，总结了一套“成本管理方法”。该方法主要用来及时、准确地反映工程成本的预算控制及执行情况，尽量避免预算外支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。成本管理方法主要融合如下内容：合同管理、预算及资金管理、甲供材料管理。其中，预算及资金管理是核心。三者结合财务软件的报表开发功能，相互融通，但又各有侧重。一、合同管理公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。1．合同汇签与分类。合同管理融合了财务、预算、工程等多个部门。成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调。结合房地产开发企业实际情况，合同分工程合同、材料合同两大类。工程合同包括：土地征用及拆迁合同、前期工程合同、建筑安装工程合同、基础设施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空调设备合同、弱电材料设备合同、水电材料设备合同、机电设备(电梯)合同、装修材料合同、其他材料设备合同。2．合同的录入与执行。将已分类合同结合财务软件的报表功能，设计出能自动提取数据的“合同款项支付单”，使每一次付款都能迅速而有效地处于控制状态中。合同录入后，成本会计要盯住每一次付款时点及金额进行资金计划安排并报主管领导，从而较好执行合同。3．报告。按周申报合同清单及汇总统计表。二、工程预算及资金瞥理参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故须重点控制。1．工程预算的编制、录入。工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及成本会计等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交成本会计进行录人工作。以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。工程预算的录入指成本会计结合财务软件的报表开发设计功能，录入到本公司自行设计好的房地产开发成本分析报表中。此时须注意会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致，以便日后财务软件自动提取实际发生额时，能与工程成本预算数有同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制；并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。2．工程款支付。各用款部门填写用款单时，按“工程项目。分部工程——分项工程——单位工程”写清楚，成本会计根据已有财务信息及预算数进行核对，能立刻确认是否应该支付此款项，并将此信息上报主管领导。若付款，则付款后成本会计也能准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。在工程款的支付过程中，须注意的是：要有正确的付款流程，该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。
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房地产令各地ZF皆伤感
在投资市场，除了股市，债市，金市，另一重点是楼市（房地产）。但目前亚洲各地，尤其是香港与新加坡的ZF似乎都因楼市而伤透脑筋，因为过去一年，ZF推出任何打击楼市过热政策，楼价却是越打越升，越升越高。新加坡负责房屋政策的新任部长甚至在他的个人微博中申诉，自己过去五星期因楼市价格而睡不好! 在“虚空有尽，人愿无穷”的定律下，一切商品都会跟随经济基本理论，供需原理，由市场给于定价。有了定价就会有交易买卖，有了交易就能带动投资，于是价格又会跟随投资基本理论，升降原理，也就是升上去的总会下调回来，跌到底的又会上调回去。只是此基本投资理论并没有时间因素，难以捉摸几时会升到顶，几时是跌到底。 虽然我们可以简单的说影响商品价格的主要因素是供给与需求，但较复杂的商品如楼市，或多或少会影响价格的因素可多呢，如市场因素，投资环境，ZF的政策，房贷利率，买方卖方的考虑等等。 任何ZF都不希望看到楼市的价格大起大落，最好是跟随地区经济情况一样，好的时光每年以单数的百分之几稳定上升，坏的日子也每年以单数的百分之几稳定下调。但是市场都不理性，投资投机者往往有着一种叫羊群心态，跟风气氛浓，于是亢奋起来如一匹脱缰野马，拉也拉不住，消极时又如吃错东西，直泻不止。宏观楼市有周期性 宏观来说，楼市的价格是有周期性的，香港的情况基本上从1984年到2003年为一个20年周期，1984年至1997年为前二段，是上升期，中间会有些调整，但总体向上。1997年至2003年为第三段，可以这么说，香港楼市价格在2003年见底，与高峰（1997年）相比，下调近七成。由此观之，目前香港的楼市是在另一个20年周期的前二段，的确香港楼市价格从2004年开始便稳健回升，其中在2009年初因美国金融海啸而有所调整，过后便如芝麻开花一样，节节高。上个月香港特区首长就指出，过去30个月，香港楼价平均每个月（不是每年!）增长了约2%。 新加坡的情况也不例外，我不知道过去30个月有没有每个月以平均2%增长，但是，私人楼宇及ZF组屋的价格不断上升是不争的事实。 过去30个月到底有什么原因令亚洲二大金融中心的楼价几乎失控，资产泡沫形成？简单的说，除了基本的经济因素外，有一点就是中国在美国金融海啸出现时，应美国之求，实行了量化宽松货币政策，注入4万亿人民币（7586亿新元）去振兴经济，当时亚洲的总体情况其实是不错的，这4万亿人民币就有如火上加油，当然这是事后孔明的说法。由于量化宽松政策下造成资金泛滥，热钱得寻找出路，这也就可以解释为什么亚洲的金融中心楼价只升不跌。 由于这4万亿人民币，中国的经济出现过热，楼市价格也出现泡沫，去年中国不得不开始筑池蓄水，逐步将这4万亿人民币稳定有序的抽出银行体系，以目前情况来看，用以筑池蓄水的工具，银行体系中的各银行存款储备金率应该还会再上调多三次。 由于4万亿人民币是特殊因素，我们有必要考虑中国的货币政策动向。简单来说，中国的货币政策声明用词据说是分为五个档次，从紧/适度从紧/稳健/适度宽松/宽松。去年前三季，货币政策声明主调是“适度宽松”，副调是“增强调控的针对性与灵活性”，故其间并没有加息，第四季声明主调改为“稳健”，副调是“增强金融调控的针对性，灵活性及有效性”，故过去三季除了提高银行存款储备金率外，平均每二个月加一次息，本周二的货币政策声明主调维持“稳健”，但副调是“把握政策的稳定性，针对性及灵活性”，与上一次比，多了稳定性，少了有效性。 换句话说，4万亿人民币的回笼已近尾声，接着下来主要货币政策工具将会是加息，果然前天就加息0.25%。 果真如此，看样子香港与新加坡的楼市价格有可能会因此而步入常态，该升就升，该跌就跌，利息上调及打击楼市政策一旦推出，楼价就会下调，这样一来辛苦的负责官员们也能睡个好觉。《联合早报》（编辑：魏晓亮
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IMF称中国房地产泡沫倾向令人担忧 人民币汇率依然低估
路透华盛顿7月20日电---国际货币基金组织(IMF)周三表示,尽管中国的通胀率可能在未来一两个月内见顶,但仍担忧该国出现房地产泡沫的风险.虽然中国冷却房地产行业的举措已经让成交量和价格增幅缩减,但部分大城市的价格看起来仍"有泡沫",IMF中国事务主管NigelChalk谈到IMF对中国经济年度体检时对记者说道."只要融资成本低廉且其他投资渠道稀缺,就将继续存在房地产泡沫的倾向,ZF亦必须采取更加严紧的行政措施来限制需求并打压房价涨势,"IMF称.Chalk表示,中国可以通过提高资金成本、施行地产税以及发展其他家庭储蓄工具等方法来解决地产价格泡沫一再发生的风险.通胀已然成为中国最为迫切的社会及经济问题,不过IMF指出,虽然未来数月通胀料将降温,但食品及商品价格意外上涨可能再度推高通胀.IMF警告称,当前的通胀有部分可能受到行政措施的压制,并称"这可能遏制供应对价格上涨做出适当反应,从而可能导致通胀在本波循环中显示出更强的惯性及持久性."他指出,中国官员们在讨论时提到美国、英国等地的公共债务水准偏高,恐将成为冲击未来中国政策的风险因素.北京方面敦促美国采取"负责任的"措施,提振市场对美元和美国公债的信心,这突显投资者担心若美国国会不能在8月2日前提高举债上限,美国公债或面临违约.IMF重申,考虑到中期基本面因素,人民币汇率"仍被严重"低估.其表示,允许人民币升值,对于中国所规划的金融改革和需求再平衡而言十分关键.IMF一内部团体在报告脚注中称,依照不同的计算方式,人民币兑一篮子货币汇价被低估3-23%.今年IMF就中国、美国、欧元区、日本和英国五大经济体的政策如何对全球经济产生影响作出了评估,为历来首次.其表示,单凭中国的汇率机制,或仅能在应对全球经济失衡方面发挥温和的直接作用.但人民币被低估阻碍了中国内部的经济再平衡进程,也就是从出口导向型增长模式向内部消费模式方向的转变.IMF提到,中国当局并不认同IMF专家关于人民币汇率的评估,强调已在改善汇率决定机制上取得进展.IMF敦促中国即刻推进金融改革的五年计划,不过还警告称,执行过程是复杂而具有风险的,"需要小心管理并排对先後顺序."Chalk表示,"推进金融改革计划的一个先决条件是人民币进一步升值,这样一来,就将放慢外汇储备增加的速度,减少挹注到金融系统的流动资金,且令中国可以稳健前行."(完)--编译吴云凌/张明钧/艾茂林/兰秀娟;审校侯向明/张涛/程琳
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[轉貼] 房地产开发项目设计阶段成本管理
作者：卢洪兵房地产开发企业要降低产品造价，就必须重视设计工作，从投资形成之初就进行严格的控制。据资料统计，设计阶段对房地产项目投资有较大影响，初步设计阶段对投资的影响可能性达75%-95%。可见，房地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性对项目成本起着关键性的作用。 一、项目设计阶段成本管理的主要措施 1、引入竞争机制，实行设计招标 实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。最后，在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下，实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用控助。 2、强化技术经济分析 强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证性能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。能大幅降低投资费用的措施主要有：(1)削减可以省掉的工程内容或缩小工作范围；(2)适度技术要求和材料规格、性能要求；(3)不要过于追求过剩功能和质量等。 工程项目的投资费用要在基础工程设计结束时确定下来。因此，在基础工程设计和相应的控制估算时，必须做到彻底、准确。在基础设计过程中应强调技术与经济结合，技术人员强化经济意识，估算人员考虑技术要求，改变技术人员只管技术先进，不顾经济合理的设计倾向。但在审批时，应将技术审核与费用审核分开进行，以独立发挥费用审核的职能，保证删除那些不必要的工程内容 3、充分运用价值工程法 优化设计方案价值工程(ValueEngineering，VE)又称为价值分析(ValueAnalysis，VA)是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本(寿命周期成本)，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。 价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值＝功能／成本，即“V＝F/C”。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益”的五条方法： (1)保持开发项目功能不变，降低项目投资。 (2)投资不变，提高项目功能。 (3)投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。 (4)降低一些次要功能，使成本大幅降低。 (5)运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。 4、推行限额设计，努力减少设计费用 设计阶段的工程造价管理任务，必须增强设计人员的经济观念，促使他们在工作中把技术与经济、设计与概算有机地结合起来，克服技术与经济、设计与概算相互脱节的状态。严格遵守初步设计方案及概算投资限额设计，既要有最佳的经济效果，又要保证工程的使用功能，这就需要设计者选择技术先进、经济合理的最优设计，从而保证质量，达到控制或降低工程造价的目的。 5、建立风险激励机制，提高设计人员的积极性和责任感 房地产开发企业要确保能够得到优秀的设计方案，需要建立风险激励机制，实行优质优价。若在批准的设计限额内，设计部门能认真运用价值工程原理，在保证安全和不降低功能的前提下，依靠科学管理、新技术、新结构、新材料、新工艺所节约的资金，对设计单位和设计人员按节约比例给予奖励，以调动设计部门积极性，主动降低工程造价。相反，凡因设计失误造成经济损失的，设计单位和设计人员应承担相应的经济责任。这样，实行风险激励机制，有利于增强设计人员的责任感，鼓励他们进行设计创新，采用先进的方法进行投资控制。 项目设计的经济评价 对项目设计进行经济性评价是促进工程设计提高质量，对工程设计方案评比选优的主要途径和方法，在介绍评价方法之前，先分析影响工程设计经济的主要因素。 影响工程设计经济的主要因素： 建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。 1、建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。 2、户型。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。 3、层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度；节约用地，同时，也有利于节省市政投资。 4、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。 5、建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。 6、建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。 7、结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。 8、建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。二、工程设计经济性定量评价方法 对建筑设计方案进行经济性评价，是设计方案招投标评优的依据，同时也是房地产开发项目勘察设计阶段费用控制的重要举措。下面介绍两种评价方法。 1、AHP法 AHP(AnalyticalHierarchyProcess)即层次分析法，是70年代由美国匹兹保大学saaty教授提出的一种决策分析方法，主要用于多准则评价中的方案排序和权重确定。 其主要步骤为： (1)建立AHP模型：AHP模型分为三个层次： 1)目标层。即工程设计的经济效益。 2)指标层。影响工程设计经济的八个主要因素，构成了评价的指标层。分别为：建筑造价构成比、户型、层高、层数、建筑的平面形状、建筑的单元组合、结构配筋、建筑结构的形式。 3)方案层。即不同的设计方案比较。 (2)构造判断矩阵 这一步的实现通过对指标层进行两个因素ai,aj之间哪一个对项设计方案的经济性影响大，大多少，并使用1-9的比例标度来赋值，这是一种将思维判断数量化的办法，可利用人们对事物性判断差别时，习惯用的相同、较强、强、很强、极强，并在相邻二极间插入折中的提法，就形成9级与给定的1-9标度相对应1-9标度定义见表1。 表11-9标度法含义 标度含义 1表示两个元素相比，具有同样重要性 3表示两个元素相比，前者比后者稍显重要 5表示两个元素相比，前者比后者明显重要 7表示两个元素相比，前者比后者强烈重要 9表示两个元素相比，前者比后者极端重要 2、4、6、8表示上述相邻判断的中间值 倒数若元素i与元素及重要性之比为aij，那么元素j与元素i重要性之比为aij=1/aij 按照这样的方法，最终可以得出两两比较矩阵。 显然，对于判断矩阵有：aij=1,aij=1/aji(i,j=1,2,…,n)。 经专家评估人员评价比较，通过对8个指标的两两判断，得出如下判断矩阵表2的赋值。 表2判断矩阵 AijABCDEFGH A16452537 B1/611/211/531/44 C1/4211/21/441/35 D1/51211/5213 E1/25451536 F1/51/31/41/21/511/32 G1/34311/3313 H1/71/41/51/31/61/21/31 判断矩阵中的数值是根据资料数据、专家意见和分析者的认识加以综合平衡后给出的。 (3)计算单一因素下各指标的相对权重。计算结果如表3。 1)将矩阵的元素按列归一化计算Aij’=aij/∑aij(4-1)(2)将按列归化后的元素按行相加计算Ai’=∑Aij’(4-2)(3)所得到的行和微量归一化，即行权Wi,Wi=Ai’/∑Ai’ 表3各指标的相对权重表 AijABCDEFGHWi A0.3580.3060.2080.3490.4600.2130.3240.2260.313 B0.0600.0510.0330.0700.0460.1280.0280.1280.068 C0.0890.1020.0670.0350.0570.1700.0360.1610.090 D0.0720.0510.1340.0700.0460.0850.1080.0980.082 E0.1790.2560.2680.3490.2300.2130.3240.1940.252 F0.0720.0170.0170.0350.0460.0420.0360.0640.041 G0.1190.2040.2010.0700.0770.1280.1080.0970.126 H0.0510.0130.0120.0220.0380.0210.0360.0320.028 因此，A、B、C、D、E、F、G、H，8个指标对设计方案经济性的影响权重分别为0.313、0.068、0.090、0.082、0.252、0.041、0.126、0.028。 (4)、进行一致性检验 为检验判断矩阵一致性，需要计算它的一致性指标CI。首先计算判断矩阵的最大特征值λmax。 λmax=∑(Awi)/8Wi(1) 然后计算一致性指标CI＝(λmax-8)/(8-1)(2) 最后计算一致性比例CR＝CI/RI(3) 式中RI为平均随机一致性指标，其值见表4。 表4平均随即一致性指标 阶数12345678 RI000.520.891.121.261.361.41 当CR
